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對國內市場而言，2015年令市場蕭條的因素將繼續影響著2016年的市場——高失業率、就業不穩定性、外來移民與人口下降，賣不出的庫存太多，還有貸款標准越加嚴格——我們可以再加一個因素，政治的不確定性。2015年12月西班牙大選未得出明確的結果，政局不明，無論是組建少數派政府還是多數派聯合政府，都還要經過數周的爭論，不過，由眾多不同觀點政黨組成的聯合政府很難維系，而新選舉開展之前，又將出現長達數周的爭論，而新選舉可能仍舊未能產生決定性的結果。

政治的不確定性最終會影響到市場，所以我可以理解為什麼一些評論員會稱這將對西班牙房地產市場產生負面影響。就國內市場而言，他們可能是有道理的。然而，考慮到西班牙健全的政府體系和自治區體系，許多決策決定是可以獨立於馬德裡的，地方政府將於5月地方選舉後，開始新的四年任期，雖然不太確定，但就海外市場而言，我不認為政治局勢不明會對其有影響。如果國際地產買家在近年西班牙經濟崩潰的時候都沒有推遲購買，我不認為幾個月未組成中央政府會對市場有影響。目前，西班牙的房地產價格仍然相對較低，即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，我預測，2016年，來自海外的買家將會越來越多。陽光依然明媚，食物也是一流的，生活質量位居全球前茅，有什麼原因讓你不喜歡這個國家？

那麼，2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資嗎？我認為，在新的一年裡，在很多地區的黃金地段將有一個大問題，就是缺乏高質量並且價格合理的庫存。已有證據顯示，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格，這些項目通過系統審批，目前正在建設開發。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，假裝是新項目。而買家為這些項目買單。

例如，聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）海灘一個新建開發項目在第一階段期房時就已經一掃而空，價格高達每平方米4800歐元，第二階段價格更高。這個項目的小公寓，2間臥室只有85平方，3間臥室的是110平方米，裝修一般，位於海灘的第三線位置，而在100米開外，現有一個開發項目質量更高，而且位於海灘的前線地段，2015年，你有可能只要 2900歐元一平方米的價格就能在這裡有買到一到 2臥室120平方的公寓。就在2015年底，我為一位客戶介紹了一套前線高爾夫公寓，價格相當於每平方米1950歐元。這套公寓的賣家因財政困難急需資金，但即使是算上改建成本，每平方米價格僅2275歐元。2015年6月，我為客戶找到一棟海濱聯排別墅，賣家因身體不佳急需出售，每平方米價格2250歐元。目前，我找到一套位於馬貝拉直轄市內的海濱公寓，面積350平方米，帶私人游泳池，能觀賞全景海景，裝備齊全，要價相當於每平方米2800歐元。

市場高峰時期，馬貝拉直轄市房產最高價格在每平方米6000歐元到7000歐元之間，正如上述例子所顯示，仍然是可以以不到一半的價格買到黃金海灘和高爾夫球地段。雖然我不排除2016年房價有溫和上行壓力，但遠遠還沒到峰值。所以當我發現， 在沒有這麼好的地段，以及那些房價應該比黃金地段價格低15%—25%的地區， 房產僅僅因為是新建或是近年建造的，每平方米價格就高達5000歐元至9500歐元， 我認為，市場再一次開始不平衡的發展。所以，在我看來，如果買家在次要地段，每平方米支付價格超過黃金地段，那就太虧了，特別是在市場復蘇的早期階段。在西班牙房市瘋狂繁榮時期，黃金地段和次要地段之間的界限變得模糊，在一些地區價格下跌的事實更反映出其中的區別。馬貝拉房價下跌40%，次要地區需要回落得更多，在一些地方跌幅已經高達60%，再次拉開兩者之間的界限。次要地段的房地產永遠比不上黃金地段——一直都是如此，並且永遠都是地段為上。

雖然我以馬貝拉為例子，其他任何地區同樣可也是如此：計算出當前市場最好地段每平方米價格，離該地段越遠，價格越低。現在以合適的價格購買房產的投資者，可以期待中期內，一般是兩到五年內，價格大幅增漲。但對於那些因缺乏庫存，價格被人為地大幅抬高的新建房產，我無法確定購買者能否在可預見的未來回本，有些購買者可能永遠無法從中獲取利潤。關鍵的問題是，新建房產價格飆升，原因是供需失去平衡，但建築許可證批准正在不斷增加，供應方面將隨著時間改善。

所以我對2016年的建議是：買家不要痴迷於新建，特別不是位於黃金地段的房產，買家可以首先看看同類型的二手房，計算出每平方米價格，包括所需要的翻新，然後了解其增值空間。如之前我在報告中所述，幾乎肯定會找到一套價格更低，面積更大的房產；最重要的是，地段更優。通過徹底的搜索，買家仍然可以發現一些真正物美價廉的房產，盡管它們更難發現，但總是會有一些賣家比其他人更急於售出而采取更現實的策略。不要買任何有瑕疵的房產：

• 隨著時間推移，道路只會越來越繁忙，如果現在就很嘈雜的，以後情況只會變得更糟。
• 如果附近能看到一條移動通訊天線，你可以想像將會有越來越多的天線遮住視線。
• 電塔也是一大禁忌。
• 確保所有房產冬天都能照到太陽。
• 如果附近有空地，那裡將建樓阻擋美景，要百分百確定那裡的建房規劃。

銷售代理只說那裡是綠區不夠好。當我為客戶評估房產時，我總是問一個問題：如果環境改變，現時這個價格是否合理，讓他們能夠在獲利基礎上盡快出售？這是不是就是一套無論市場條件如何，總是會有需求的房產？從過去八年的跌宕起伏中，我們學會了一件事，就是無論市場條件如何，總是會有房產和地段供不應求。只要確保那是你買的而不是其他。

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2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。各大銀行紛紛開始放寬信貸審核並且樂觀地預計未來的償還能力。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒，當然在您做出這個重大決定之前，還有一段重要的路要走。

建議一、如果您已經決定入房市，那麼就不要猶豫不決

如果您想法明確，也有足夠的資金，那麼就應該把購房盡快提上日程。根據西班牙國家統計局（INE）的統計數字，2015年最後兩個季度的房價的漲幅在5%－6%之間，根據西班牙第二大銀行BBVA銀行不動產部門的預計，2016年房價將持續漲勢。

當然，房產市場並不具有同一性，目前房價的上漲主要集中在西班牙大城市的市中心，特別是在居住環境好的貴族區分。郊外的一些衛星城或者小城市的房價可能持平或者還在下跌。“一些地區由於房源大量積壓，居民較少等原因房產還是無人問津，另一些地區可能由於經濟還沒有復蘇，就業率跟不上，人們不敢貿然投資，” 西班牙房產交易門戶網站idealista市場研究負責人Fernando Encinar先生解釋到。

建議二、研究投資回報率

Encinar 先生表示：“目前市場上還有一些地區的房價經過經濟危機洗牌後還是很合理的，特別是那些房屋租金可觀的地區”。如何來評判購買的房產是否成功的投資呢？他建議道：如果您花50萬歐元購置了一套公寓，出租後租金可以達到500歐／月。那麼一處15萬歐元的房產就應該以700歐元／月的價格投放到市場上。如果您花了20萬歐元購房而租金卻卻只能設定到500歐元，那麼哪個投資好就不言而喻了。

建議三、選房要專業，決定靠直覺

選什麼的房子一般與我們購房的需要，個人情況，預算，區分，工作和家庭需要（如孩子入學）等因素息息相關。雖然如此，但也無需一定要找到一個完全符合上述因素的房子而抓狂。“有時候當你走進一套房子的時候，就知道你要找的就是它。”Alfa地產中介的副總裁JesusDuque根據其多年經驗說道，“房子不是看的越多越好，有針對性地看十套房子就可以完全滿足需要。”

Encinar 先生補充道：“有時候十全十美的房子並不存在。現實中我們需要降低一些其它需求來滿足最重要的需求：當你選擇一套房子的時候，總是有三個最重要的因素：地段、價格和面積，當運氣好的時候我們可能遇見三個因素中有兩個我們都滿意的房子”。“比如說如果你想在Huertas（馬德裡市中心繁華的商業步行街附近）購房，那你必須要舍棄一定要買大房子的想法”。

建議四、新房，二手房還是規劃中樓盤？

不同的房屋類別有不同特點。通常來說新房的質量都更好，但是也應該看到因為城市規劃的原因，一些大都市如馬德裡，城內空間基本已經全部飽和，新房往往都位於郊外偏遠的小鎮上。

與此同時，二手房往往都在城內，而且很多都位於出租需求比較旺盛的商業區，因此利潤空間較大。“在價格持續上漲的優質區分，投資回報率將有很大的空間，”西班牙房價中介企業協會（AEGI）的經理Javier Martinez評論道。

如果您看中的是規劃中的樓盤－－也就是說還沒有開始建設，那麼一定要審慎。西班牙財產登記員工會在其發布的《西班牙購房指南中》，提醒廣大買主在簽約規劃中的樓盤或者是交納定金前，一定要首先審查開發商的資質，或者要求開發商把房款存進銀行的擔保賬戶直至開發商交房為止。

建議五、做好購房前的准備工作

在選定了心儀的房產後，就可以著手確認房產基本信息以及房屋背景，如：是否有債務、貸款和違建情況等。落實了房屋的各項信息並且協商好了房價後，就可以跨出正式房屋買賣交易的第一步－－簽訂房屋定金合同。房屋定金合同通常是指買家交納房屋總價的一部分款項做為購房的定金，並且在定金合同中約定房屋正式交易的最後期限以及具體細節。房屋的定金合同具有法律約束力，因此當合同雙方中的賣方不能繼續履行賣房義務時，需要雙倍退還買家的定金；當合同中的買家不能繼續履行買房手續時，則無權向房主討要回定金。

建議六、如果您不是行家，別忘了向專業人士咨詢

投資購房的講究多多，如果您沒有相關經驗或者不是業內人士，在整個購房過程中，別忘了咨詢專業法律人士的意見，讓他們來為您把關整個交易過程和審閱修訂購房合同。

根據西班牙銀行現行政策，中國籍的投資者如果不是西班牙正式居民且在西班牙沒有穩定的收入，一般不予辦理西班牙購房貸款。因並不適用於中國投資者，故在此不展開說明。

季律師專業點評

西班牙中國律師事務所季奕鴻律師指出：目前西班牙樓市價格回暖正應了中國人“買漲不買跌” 的投資心理。在人民幣走跌的大環境下，海外投資市場將繼續升溫。2015年下半年至2016年初，國人在西班牙的移民數量和投資數額上出現了雙倍甚至三倍的增長。屆時也季律師也提醒大家多了解西班牙投資的流程和相關法規，做好移民評估和准備工作，審核移民機構的資質並警惕房價陷阱。按照合法程序明明白白地投資才是保證未來成功收益的基石，希望廣大移民都能安全投資，成功移民。

（本文由西班牙中國律師事務所整理翻譯自西班牙《國家報》1月12日發表的文章。）

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西班牙海外房地產市場的“3W”原則（Who、What、Where）

買家是誰（Who）

世界領先的商業地產和房地產服務顧問公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地產投資方面，西班牙重新列入前10大國家榜單， 2015年底，該國房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外，而2013年，西班牙在這一榜單上排名第16，2014年排名第11。在企業層面方面，近年來有一個特征就是，機構投資者和私人股本基金的對內投資專注於從地方政府和銀行手中購買已建成的公寓樓群，但2014年底，就有評論指出，好地段缺乏優質、價格合適的現房。所以毫無疑問，2015年這種類型房產的總體交易更少，2015年有跡像表明，包括裡亞爾托（Rialto），哈裡（Harver），肯尼迪威爾遜（Kennedy Wilson）等機構投資者投資開發和建築項目都是以合資合作形式，而不是直接投資成品房。2015年12月，中國香港白金地產（Platinum Estates）買下了海於馬貝拉最好的海灘的海濱地段，計劃在該地開發5棟酒店和別墅度假，投資總額2億歐元。

2015年的個人買家或多或少是2014年的重演。西班牙房地產國外投資者中，來自歐盟的買家占比又一次超過60%，其中英國買家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大買家法國的兩倍多。這一房地產趨勢可能持續。根據西班牙產籍辦公室2015年第一季度至第三季度的數據分析，英國對西班牙房地產投資增速是其他國家兩倍多。相比之下，2013年以10%市場份額占據第二位的俄羅斯2015年以來連續三個季度繼續下降，截止第三季度海外市場份額不超過3%。

在這兩個例子中，貨幣彙率可能起到了重要作用，一方面，2015年英鎊走勢良好，年底彙率跟年初一樣，1 英鎊兌1.35歐元，而俄羅斯盧布卻損失慘重。2015年，俄羅斯在西班牙旅游房地產市場的份額減少了一半以上。如前所述，海外購房者一般一開始是作為游客，而來自一部分國家的游客數量大幅增加。2015年7月，西班牙美國游客數量上漲40.5%，毫無疑問與美元走強有關；亞洲游客，尤其是來自日本和中國游客數量增漲 30%，他們主要是受高爾夫旅游吸引；其他歐洲國家，如奧地利、波蘭、匈牙利等地的旅游人數呈兩位數增長，表明未來在西班牙買房的外國族群將進一步擴大。

買什麼（What）

2015年出售的絕大多數房產是經二手轉售，盡管這裡所說的二手房包括銀行從開發商那裡拿到，目前正在銷售的新房， 原因是銀行從開發商那接管的房產時已登記為首次銷售。2015年底，轉售房與首售房比率大約是4:1。然而，正如前面提到的，現在活躍在市場上的海外買家一般資金充裕，這些投資者通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出庫存新房最不感興趣，不管它是銀行二手轉售還是最初的開發商直接銷售。這就是西班牙房地產泡沫留下的問題，因為事實是，直至2008年崩潰的，長達十年建築熱潮並不是最理想地段的優質房產項目的建築熱潮，而是在二級沿海地區或衛星城市的郊區房產的建築熱潮。早前有報道指出，一些分析師認為，很大一部分售不出的新住宅將永遠不會找到買家，那些僅僅是混凝土加上窗戶搭建的房產，並且地段缺乏基本的基礎設施，如交通、商店和學校，價格可能是5萬歐元或更少了。

當前市場如此偏重於轉售另一個因素是海外活動主要圍繞著數年前就開始銷售的樓花，並且留有庫存的可能很小的房產項目。2006年，獲得許可證批准的建築項目最多，為865,561個，而2013年最少，僅34,873個，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全國範圍內獲得批准的建築項目恢復到39,871個，公寓與獨立屋比率大約為3:1。這些數據的關鍵是2015年獲得許可證的項目，特別是公寓項目，這些項目要到2016年末甚至2017年才能銷售，所以短期內不會發生任何改變，新建築仍將有限。你可以看一下西班牙馬拉加（Malaga）省的房地產市場現狀，這裡是海外房產購買最活躍的地段之一。過去幾年，市場最活躍的高峰期，獲得許可證批准的建築項目每大約2萬個。在2015年第一季度到第三季度共有1797 項目獲批，其中公寓為30%，新建房屋70%。即便如此，與2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，獲批項目僅為584，而且過去幾年，新房庫存少，也解釋了為什麼2015年二手房轉售與新建房銷售之間的比例遠遠高於全國平均水平，在馬拉加省，90%的房產銷售是二手轉售。

所以，2015的市場以轉售為主，這一趨勢將延續到2016年。事實上，早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，買二手房時，我建議客戶多看重經濟意義，而不要因為需要修整或是獨立房屋需要拆除重建等原因就被嚇倒，建築成本仍然很有競爭力。幾乎肯定的說，比起新建房來，你能以更優惠的價格得到一套成品房，尤其是公寓和聯排別墅，比起最新建或是近期建造的房產，它們會更寬敞，地段更好。

問：如果沒有國際買家，西班牙的房地產市場會怎樣？

答：規模大縮水。

外國買家聚集的西班牙地區市場

西班牙物業登記處發布的2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，准確的說是海外買家前往的地方。單看西班牙內陸，三個成交量最高的地區按順序分別是安達盧西亞（Andalucia）、瓦倫西亞（Valencia）和加泰羅尼亞（Cataluña），其中安達盧西亞月月占據首位。各地區的數據也進一步顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演重要的主角。例如，外國買家占巴利阿裡群島（Balearics）房產交易的33％，加那利群島（Canaries）也類似。在內陸，阿利坎特市（Alicante）的海外買家占比最高，為50％；馬拉加省（Malaga）40％；在經濟最活躍的黃金地段之一馬貝拉（Marbella），60％的購房者來自別國。將居住和非居住外國人計為一組，海外市場占西班牙整體市場份額的17％。

海外買家在西班牙貸款買房

經歷6年按揭貸款緊縮後，西班牙國內市場已經癱瘓，而大多數海外買家現金充足，國際市場並未受拖累。2015年初公證員統計顯示，80％的外國購房者不貸款，我預期年底的數據相似。馬貝拉2015年第三季度的統計數據表明，70％的購房款是現金。如果2015最終數字顯示越來越多的外國人貸款買房，我相信那也更多地與全年利率下跌有關。就英國買家和持美元的買家來說，英鎊兌歐元和美元兌歐元大幅走強，許多人將貸款視作一種財務選擇而非必要。

即使海外買家確實需要貸款才能買房，他們的首付也高達40％或50％。雖然銀行再一次非常熱衷借錢給國際買家，但我的建議是，預算制定中，按揭成數（LTV）最好是60％，並做好保守估值和狀態被詳細審查的准備。的確，一些銀行可能會提供70％按揭成數，但隨後他們會給出非常低的估值。在實際情況中，他們提供的貸款不會超過房價的50％或60％。

2015年，我遇到過幾次這樣的情況，我認為房產已經賣出，但後來又掛牌，原因都是外國買家未能拿到抵押貸款。在一個案例中，我的客戶們介入了，以低於原價20%的價格拿到了房子。

西班牙房地產成交量價走勢

自2014年第一季度以來，主要海外目的地房產價格已經觸底反彈；2015年則持續上升；預期年底地中海沿岸市場上漲約4％，馬洛卡上漲7％。但我預計，在那些最好的地段，最終確認的全年數據甚至會更好。我還預計房價上漲壓力將在2016年持續，因為國際買家上漲的需求將與黃金地段高質量庫存短缺形成矛盾。

然而，在我看來，海外市場也有一部分和國內市場一樣處境艱難。我指的是國際市場上依賴貸款的那部分買家，他們期望獲得80％-100％貸款購買典型的2房2衛度假公寓，在市場繁榮時期這輕而易舉就能實現，但現在不可能。在地中海海岸，這類房產占銀行沒收物業的絕大部分，說得好聽些大部分都不太樂觀。事實上，2015年絕大多數房產交易都發生在極少數的黃金地段，海外買家對地理位置較次和質量較差的房產可謂敬而遠之。那些黃金地段之外的地區，供過於求仍是個大問題，所以不存在價格上漲的壓力。

盡管如此，2015年，市場改善的三項指標——交易量、抵押貸款獲批數和價格，在西班牙房地產泡沫破裂後第一次均朝著正確的方向移動。它們並非總是在一條向上的直線上移動，更多的時候是波浪式變化，每月有上下起伏。至於價格，2015年初起，盡管許多地中海地區出現正增長，但一些地區房價持續下跌使得全國平均房價增長水平為負。但最後，西班牙國家統計局的統計數據顯示，2015年第三季度，所有地區的登記房價環比均出現上漲，年增長率範圍從拉裡奧哈（La Rioja）最不起眼的0.8％橫跨巴利阿裡群島（the Balearics）的8.4％——盡管一些地區，如加那利群島（the Canaries）和巴倫西亞（Valencia），房價環比增長有所放緩。

正如預期的那樣，隨著銀行貸款限制放寬，抵押貸款獲批數增多促使交易量連續14個月上漲，我估計年末總成交量將同比增長26％，離40萬套不遠。但是，10月抵押貸款獲批數和交易總額增長均有所放緩。不過，在沒有獲得全年數據時，不能判斷這是個暫時現像還是個復蘇正失去動力的跡像。交易量10月僅增長2.7％，9月則大增13.8％。評級機構惠譽在聲稱西班牙市場已經見底的同時也表示，該國經濟復蘇將是緩慢而不均衡的；專業金融服務機構畢馬威（KMPG）則非常謹慎地看待市場復蘇，主要考慮到人口萎縮和好幾年的高失業率。

因此，只要考慮到低端的國際市場與低迷的國內市場，似乎就有理由說，統計表明，房地產市場確實在2015年觸底；或也可以樂觀地認為，2016年西班牙房地產市場雖然仍然脆弱，可能不會變得更好，但至少不太可能變得更糟。鑒於國際買家資金雄厚且現金充裕，海外市場需求將持續攀升，唯一可導致增長放緩的薄弱環節是優質庫存短缺。

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據西班牙航空權威機構機場航管局（AENA）發布的數據顯示，2015年8月，抵達西班牙機場的乘客量超過2400萬人，同比增長4.7%，創下單月新高。其中海外游客占1730萬人，與國內游客持平。馬德裡巴拉哈斯機場乘客量反彈非常強勁，同比增長14%，這也許在預計範圍之內，因此前該機場在經濟衰退期間受到嚴重衝擊，流失數以百萬計的乘客，而地中海機場乘客增加5%左右。
 
為什麼這對於出租房的業主而言是個好消息呢？11月公布官方旅游數據顯示，8月數據強勁，進一步凸顯出西班牙游客量今年將再次刷新。在過去的兩年裡，西班牙已經是世界上游客量第三大的國家，2013年突破6000萬大關， 2014年增加到6490萬，預計2015年增加到6600萬以上。這組統計數據也給細分了數以百萬計的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明顯的是，部分游客將擁有自己的房產或與家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客尋找非旅店住宿，這部分游客數量也許多達2000萬以上。

總體而言，今年夏天，西班牙地中海海岸線所有房產業主都能掛上“客滿”的牌子，他們可以期待該地區旺季周的總租賃收益率達到4%以上，與一套位於市中心公寓全年或長期租賃收益率大致相同。實現更高收益率的關鍵是關注短期假期租賃，在其他時候，某些一年四季都是旺季的地區還可關注一下長期租賃，以及在西班牙氣候最溫和最適宜打高爾夫球的時候。我不是指只有一個或兩個高爾夫球場，車程不到30分鐘的地區，我的意思是10月和次年6月之間能吸引重量級的高爾夫球手的地區，如太陽海岸（Costa del Sol），又名太陽海岸–高爾夫球海岸（Costa del Golf），特別是馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅（San Pedro）這段中心區域，總收益率能夠達到8%，約有4%在旺季周實現，另外4%將在換季和淡季周實現。該區域外，夏季租金收益率能夠達到4%以上，但在換季和淡季，租金收益率可能不會超過2%。

另一個策略是針對換季淡季月的長期租賃；許多北歐和美國業主冬天會將房子出租3到6個月。另一個流行的選擇，尤其是對於斯堪的納維亞（Scandinavia）租戶來說，就是全年租房，但同意在旺季搬出。這樣，租戶不必按月支付和業主能得到的旺季收入。唯一的缺點是，必須確保租戶的個人物品有一定的可用存儲空間。這種類型的租戶很理想：手頭寬裕、已經退休、可靠。

核心地段高質量租賃物業的需求超過供應，收益率應該上升，即使房價上漲，租金價格肯定也在增加。好的房產應該已經接受2016年預訂，也有回頭客。我為客戶找了一套馬貝拉老城區的房子，租賃的第一年，預訂量將達到約280晚。今年1月，一對美國夫婦就租了3個月，自那以後，就只有幾個空位。客戶2015年5月買了一套聖佩德羅海濱公寓，6月1日就開始出租，自那以後，幾乎每天晚上都有預訂，前六個月總收益略高於4%，只要冬季和春季其他周預約量也是如此的話，收益輕達到8%以上。業主應該考慮給最後一分鐘預訂的打折；而且不用說，免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內飾和設備被租戶認為是標准的要求。

當客戶只是簡單要求有可靠的租金收入，我會鎖定特定目標區域，不關注其它，我會找定一種類型的房產，拒絕其它選擇。找錯位置，甚至只是相差有幾公裡，收入可能會減半。在一個特定的區域確定正確的位置，你需要處於合適的地區，因為一些地區立法反對假期短期租賃，因其受大酒店施壓和當地人不滿。巴塞羅那尤其如此，到處都是當地人假期租賃，而在安達盧西亞（Andalucia）雖然立法未定，但看起來可能引入一個許可制度。

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房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期，而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅市（San Pedro municipality）——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況，我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是，很多跡像表明，人們的記憶周期跨度很短。自兩年前，就有不祥征兆顯示，樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先，市場崩潰之前，西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求，大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機，使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉，整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區，超過75％的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮，30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家，這對一個小城市來說已是足夠，為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人？這個問題很難回答。在全國範圍內，許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的，結果市場自然就變得更加健康。

但是，我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近，我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商，這讓我感到震驚。而且，相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位，同一地區還有很多空置單元，我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢？2014年，西班牙共有約12萬家初創企業，其中6,600家是房地產經紀商，占總數的約3％。在這些房地產經紀商中，有約80％分布在沿海地區，也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測，很多知識不夠廣博的初創企業，給同樣不是很懂行的購房者建議，將導致災難性後果，就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站，有了諸如Resales Online之類的多重發布網站，房源可以無限繁衍，很多人甚至懶得弄一間辦公室，寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式，因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站，那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源，要麼只看過幾個，甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室，雇佣大量後台支持人員，這是上次失敗的典型。更糟糕的是，上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場，但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場，房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場，5％-10％的佣金水平很常見，開發商通常最低支付10％。似乎一切都沒有改變，我經常看到的是，經紀人經常給介紹客戶的經紀人5％的提成，所以總佣金可能高達10％。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間，我常說，沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20％的佣金，就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金，試問誰不會想成為一個房地產經紀人？做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是：為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平？

所以，如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介，只需問三個簡單的問題，就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會：

1. 你的在業時間有多長？
2. 你收取賣家多少佣金？
3. 你真正看過你要帶我去看的房產嗎？

如果他們不願意回答，請選擇其他人，或聯系The Property Finders買家代理公司。

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