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西班牙房地產投資有道先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期，而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅市（San Pedro municipality）——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況，我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是，很多跡像表明，人們的記憶周期跨度很短。自兩年前，就有不祥征兆顯示，樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先，市場崩潰之前，西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求，大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機，使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉，整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區，超過75％的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮，30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家，這對一個小城市來說已是足夠，為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人？這個問題很難回答。在全國範圍內，許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的，結果市場自然就變得更加健康。

但是，我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近，我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商，這讓我感到震驚。而且，相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位，同一地區還有很多空置單元，我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢？2014年，西班牙共有約12萬家初創企業，其中6,600家是房地產經紀商，占總數的約3％。在這些房地產經紀商中，有約80％分布在沿海地區，也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測，很多知識不夠廣博的初創企業，給同樣不是很懂行的購房者建議，將導致災難性後果，就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站，有了諸如Resales Online之類的多重發布網站，房源可以無限繁衍，很多人甚至懶得弄一間辦公室，寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式，因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站，那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源，要麼只看過幾個，甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室，雇佣大量後台支持人員，這是上次失敗的典型。更糟糕的是，上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場，但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場，房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場，5％-10％的佣金水平很常見，開發商通常最低支付10％。似乎一切都沒有改變，我經常看到的是，經紀人經常給介紹客戶的經紀人5％的提成，所以總佣金可能高達10％。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間，我常說，沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20％的佣金，就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金，試問誰不會想成為一個房地產經紀人？做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是：為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平？

所以，如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介，只需問三個簡單的問題，就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會：

你的在業時間有多長？
你收取賣家多少佣金？
你真正看過你要帶我去看的房產嗎？

如果他們不願意回答，請選擇其他人，或聯系The Property Finders買家代理公司。

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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日本 | 東京熱門投資區域有哪些？

受惠日元貶值、東京奧運效應影響，低迷許久的日本東京房市迎來了眾多海外投資者的青睞，在2014年PwC的亞太地區理想投資地的排行榜上，東京榮登榜首，自此東京房地產市場迎來了火爆的投資熱潮。本文為您介紹東京全面的東京房產市場情況，熱門置業區域，助您高效投資。

東京房價以及租賃市場情況

野村房市與地產分析師指出，海外買家投資東京房產、當地人口密集，以及2020年東京奧運會效應，未來幾年東京房價將持續走高，預計每年增幅可高達10%，增長勢頭堅挺，投資魅力盡顯。

東京地區租賃市場的出租率維持在90%以上，緣於其不斷流入的外來人口龐大的租房需求，普通投資型單身公寓收益率在4%-6%範圍內，平穩增長的房屋租金價格讓越來越多的人看到了東京地區的房產投資市場潛力。

壹、東京投資熱門區域-金三角介紹

1、什麽是金三角

“金三角”區指的是東京最核心3區千代田區、中央區、港區，由於在地理位置上3個區形成了壹個三角形，同時3區又為東京房產投資的黃金重要區，因此稱之為”金三角”區。

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2、金三角地區樓價和收益情況

物業類型：投資型單身公寓；

房屋總價：2000萬日元/套；

租金回報率：4%-5%之間；

月租金：約9萬日元/月。

3、千代田區

政治經濟中心：千代田區擁有包括皇室居所、日本國會、最高裁判所(最高法院)、靖國神社與大部分設置在大手釘的中央省廳(中央行政單位)等重要機構，因此該區可說是日本的政治、經濟中心。除了政治中樞的職能外，包括明治鋼業在內的日本諸多著名公司的總社也設在該區。

地價平均上漲6.4% ：根據國土交通省2015年初公布的東京地價數據顯示，市中心的千代田區平均上漲6.4%，東京都23區價格最昂貴的住宅用地位於千代田區的6番釘，每平米為315萬日元(約合2.7萬美元)，不過由於這裏寫字樓眾多，比較適合投資單身公寓，出租給附近的白領。

4、中央區：

日本華爾街”所在地：中央區不僅地理位置處於東京的中心地，更是日本經濟、信息、商業等的中心。著名的日本銀行、”日本的華爾街”——東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。除此之外，包括銀座、大型布莊與三越百貨等公司總社都在該區，是名副其實的商業、金融中心區。

地價平均上漲6.3%：日本國土交通省2015年初公布的”公示地價”顯示，中央區的地價上漲6.3%，另外為迎接東京奧運會，政府決定將對中央區銀座、日本橋等重要商業區進行改造，這也間接影響了中央區房價在未來的進壹步上漲，投資潛力巨大。

5、港區：

國際化區域：港區位於東京東南方、緊鄰東京灣，境內較著名的市街包括有赤阪、經濟活動活躍的新橋、濱松釘等商務街、外國觀光客與酒吧雲集的六本木、高級住宅街的麻布和白金，日本重要地標之壹的東京塔就位於該區，這裏是壹個聚集著諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區。

地價平均上漲6% ： 2015年初公示地價顯示，港區地價平均上漲6%，住宅價格漲幅最大的屬港區南麻布4丁目。這裏作為東京都”金三角”要害之地，絕對是增值最大的壹個區域之壹。

二、東京投資熱門地段-中央區銀座、日本橋

中央區銀座

1、壹分鐘了解銀座銀座

世界三大名街之壹：銀座與巴黎的香榭麗舍大街、紐約的第五大街齊名，是世界三大繁華中心之壹。

東京最奢華的商業區:三越百貨、和光百貨、有著七家電影院和兩家百貨商店的馬裏昂大樓(Marion)是這裏的標誌性建築。

地球上最昂貴的房地產區域:根據日本國土交通省統計，銀座在日本全國商業地產價格中，連續9年排行第壹位。

東京奧運帶動銀座發展：日本政府將出臺壹系列扶持政策完善銀座市政規劃，帶動日本橋地區房價在未來的進壹步上漲。

2、租金回報：

樓齡10年左右投資型單身公寓租金約9萬日元/月，回報率約4%-5%。作為重要商業區，銀座壹帶的租房需求以及租金、回報率較為穩定，非常有利於短線投資。

3、房價情況：

樓齡10年左右投資型單身公寓價格約為2000萬日元/套。東京奧運推動的市政建設等利好條件，使得銀座壹帶的房價在未來進壹步上漲，長線投資優勢也很顯著。

中央區日本橋

1、壹分鐘了解日本橋日本橋

重要歷史地位：這座大橋是17 世紀德川江戶時代建成的五條街道的起點，今日所見日本橋是1911年完工的建築，是日本步入強國的象征性建築。橋頭的青銅麒麟張開的翅膀，象征著明治時代日本社會的騰飛。

日本”華爾街”：擁有日本銀行總行和有著日本”華爾街”之稱的東京證券交易所。

東京超級CBD區域：雲集了大和證券、IBM、丸紅、丸善、日本美林證券、三井、三菱證券在內眾多大型公司的日本總部。

核心商業區：包括三越百貨、高島屋在內的各大百貨店的總部都坐落在這裏，令日本橋的現代感十足。

奧運帶動市政建設: 日本政府將出臺壹系列扶持政策完善日本橋市政規劃，美化城市環境，帶動日本橋地區房價在未來的進壹步上漲。

2、租金回報

樓齡10年左右投資型單身公寓月租金9萬日元，回報率4%-5%。由於這壹帶銀行等金融機構和大型公司眾多，單身公寓需求量巨大，在壹定程度上保證了出租率，免除了投資的後顧之憂。

3、樓價情況

樓齡10年左右投資型單身公寓價格約為2000萬日元/套。東京奧運推動的市政建設等利好條件，使得日本橋壹帶的房價在未來進壹步上漲，長線投資優勢顯著。

（據互聯網綜合整理）

在泰國買公寓：外國人永久業權全攻略

外國投資者在泰國購買房產最簡單和最安全的方式是購買一套公寓不動產，因為其法律要求最低，詳見下文。

個人要求

有資格購買一套公寓不動產的外國投資者只需滿足以下法律要求：

合法入境；以及
證明其用來購買公寓的資金是通過海外外彙。

若沒有這樣的證明，土地部門（Land Department）將不允許公寓的所有權轉讓外國買家。

Richard注解：

根據泰國移民法案（Thai Immigration Act），外國居民只要擁有藍色居民證就無需通過海外外彙資金購買公寓。泰國合法外國居民可以泰銖購買公寓，甚至可以通過泰國銀行借款融資購買。

外國所有權配額要求：

而且，在任何一棟公寓大樓建設，在任何時候，外國買家所能購買的公寓面積（外國所有權）只能占公寓樓總面積的49%。

因此，在同意買一套公寓前，請與法人或共同業主協會核對外國所有權配額是多少。

外彙要求：

從海外外彙資金時，你應該遵循以下規則。

外幣：

金額至少相當於公寓采購價格，或者公寓評估價格；以及
從國外彙出；以及
進入泰國；以及
在泰國彙兌；以及
從外國買家的銀行賬戶中轉出，或是轉到外國買家在泰國的銀行賬戶。
當你要求銀行開始外彙時，讓他們在電彙表備注處加上以下細節：

“款項用於購買[000]公寓大樓[000]單位”。

公寓的單位號和名稱的填寫並不是強制性，但建議寫上去。

與泰國本地居民共同買公寓時的彙款要求

如果外國買家與一個泰國人共同購買一套公寓，比如其在泰國的配偶，如果公寓單位所有權證書轉移、注冊到雙方名下，那麼外國買家只需要外彙公寓一半的購買價格。

另一半公寓價格可以以泰銖支付，因為這部分金額是泰國買家為那部分共同所有權所需支付的部分。

Richard注解：

泰國合伙買家可以用泰國銀行申請貸款融資支付他或她所需要支付的公寓購買價格。然而，在這種情況下，銀行將希望抵押貸款能適用於整個公寓單位。

外幣兌換表格和外彙貸記報單

外國公寓買家將不得不使用其銀行出具的外彙信貸報單（Foreign Exchange Credit Advice），以證明其已經外彙了購買泰國公寓的資金。

如果外彙金額低於2萬美元，銀行可應外國投資者的要求出具外彙信貸報單。

每當外彙金額等於或高於2萬美元，外國投資者在申請外彙信貸報單之前，首先要填寫外幣兌換表格（Foreign Exchange Transaction Form）。

Richard注解：

若外彙金額超過2萬美元，在外國投資者提交外幣兌換表格之前，將由銀行保管。外彙金額超過2萬美元，只有收到幣兌換表格，銀行才會將外彙資金兌換成泰銖和記入收款人賬戶。

如果你直接外彙到開發商或律師的銀行賬戶，開發商或律師將代表您處理這些手續。

Richard注解：

記住，如果你外彙到泰國的資金轉移到第三方賬戶（開發商或律師），資金將會從你的帳戶中轉出，為了讓你有資格購買一套公寓不動產。不要直接從基金或公司中轉移資金到開發人員或律師賬戶。一定要以個人賬戶轉賬。

如果你將外彙資金轉入你在泰國的個人賬戶，你必須照顧自己申請外幣兌換表格。每次彙款都要小心，不要等到最後一分鐘，因為銀行出具一份外幣兌換表格平均需24至48小時。

Richard注解：

如果你在泰國的個人賬戶執行彙款時，你不在泰國，你需在空白處簽署一份外幣兌換表格空白並彙給你的律師。如果不能夠滿足這個要求，彙入的資金將被擱置。

如今，最低金額已經不再適用，無論是外彙金額多少，泰國銀行都將出具外彙信貸報單（包括每月500或1000歐元這類金額較小的分期付款），出具外彙信貸報單收取約有200泰銖的費用。

絕對不能做的事情

彙款時必須避免以下事項：

不要在國際市場上以你的外幣兌換泰銖，因為這將令你喪失購買一套公寓不動產的資格。
如果你在直接彙款到泰國開發人員或是經由律師的賬戶，不要把資金從非個人賬戶（公司賬戶、養老基金和信托基金等等）轉出。你必須是交易的一方。

（譯自Rene-Philippe DUBOUT律師的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》）

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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中國「炒房團」看上柏林外媒：柏林房價要漲了

外媒稱，這種感覺比較奇特，身處上海摩天大樓之間，卻在談論柏林的舊樓。不過見怪不怪。越來越多的中國人對柏林產生興趣，更準確地說，對柏林的房地產。

據德國之聲電台網站10月25日報導，在上海，市區居民樓每平米售價至少7000歐元，地段好的甚至很快升至15000歐元。這樣的價位高出柏林好幾倍。位於德國首都的一處房產，在上海人眼裡，簡直就像在廉價兜售，柏林購房成了耗資很低的保值方式。

中國「炒房團」看上柏林外媒：柏林房價要漲了 — 位於德國首都的一處房產，在上海人眼裡，簡直就像在廉價兜售，柏林購房成了耗資很低的保值方式

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一名中介公司的僱員說，同歐洲和德國其他城市相比，柏林的價格相對低廉。目前歐元匯率很低，而且德國穩定。人們尋求安全可靠的存款方式，而股市卻在下跌。但德國很可靠，柏林又是德國的首都，歐洲最大城市之一。客戶在那裡投資是安全的。

這名僱員不願透露姓名。他所工作的公司是一家國際企業，內容是介紹柏林輕軌列車交通環線以內的舊樓，尋找投資商購買和翻新這些舊樓。由此，投資者則變成了翻修後住宅的業主，剩下的事情可由中介公司代為辦理，比如房產管理以及尋找租戶等。這家企業迄今已出售了1800套位於柏林的公寓，其中三分之一買給了中國客戶。中國客戶的意思是，當地的中國人，以及在中國生活、卻有意在歐洲投資的外國人。

他告訴記者，沒有去過柏林的中國人，對這座城市的瞭解很少。他們必須首先推銷柏林，講述很多新啟動的公司，德國聯邦政府，不斷發展的市區，比如新建的聯邦情報局大廈。國際投資商中，很多人到過柏林，他們知道，這是一個時髦的城市，有著濃厚的藝術氛圍，年輕人多，因此，出租房屋不是問題。

報導稱，同其他國家相比，德國有著較為嚴格的租戶權益保護法。不過這並沒有嚇退投資者。他們認為，投資的長期性和穩定性更重要，而且他們估計，那裡的房價繼續看漲。

國際會計師事務所普華永道（ Pricewaterhouse）發表的一份調研認為，柏林是目前歐洲範圍內投資回報率最好的城市，因此外國投資者蜂擁而至，其中包括來自中國內地和中國香港的投資者。

上世紀九十年代，大批中國香港人跑到倫敦購買住宅。但倫敦的房價已高不可及，再漲已沒有空間。現在許多希望投資的中國香港人，尋找的是安全地帶，那麼柏林便是首選。

報導稱，柏林作為首都，一個政治穩定、經濟繁榮的德國的首都，它的房產仍然保持著低廉的價位。而與此同時，這個城市卻在擴展，住房開始緊缺。在房主的耳裡，這一切聽起來都像是美妙的音樂。一旦中國人開始在柏林購置房產，不言而喻，柏林人必須做好房價繼續攀升的心理準備。

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（互聯網資訊綜合整理）

外匯不穩定新加坡房產魅力是否依舊？

今年8月11日，人民幣貶值對全球市場造成另一輪衝擊。在人民幣貶值的同時，許多其他貨幣也跟著被拋售。

另一方面，隨著美國經濟逐漸復甦，以及美國聯邦儲備局預計將會加息，結束將近十年的低利率環境，近幾年美元匯率變得更堅挺。這增加了美國資產的吸引力，造成新興市場流失了顯著的資金，也造成它們的貨幣兌美元走軟。

貨幣波動會對投資者購買海外房地產的投資胃口造成影響，因為匯率上的改變可能對投資者的持有成本和投資回報帶來顯著的影響。那麼，最近的貨幣波動是否會影響外國投資者對新加坡房地產的投資胃口？

為了回答這道問題，我們查看了新加坡非有地私人住宅房地產的外國買家資料。外國買家排行榜上的前三甲依次是：中國買家、印度尼西亞買家，以及馬來西亞買家。根據過去五年的私宅買賣禁令資料，外國人購買的新加坡私宅佔整體交易量的12％。這些外國買家交易當中，32％來自中國、27％來自印尼、13％來自馬來西亞。

過去五年，印尼盾和馬來西亞令吉兌新元的匯率分別下滑了47％和17％，但中國人民幣兌新元的匯率卻上揚了9％。對印尼投資者而言，印尼盾兌新元貶值，已在很大程度上削弱他在新加坡房地產的購買能力。如果單是從匯率的影響來看，印尼投資者今天投資新加坡房地產的成本，已比五年前高出47％。

與此同時，他還需要支付高額的額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty，簡稱ABSD）。自2013年1月起，外國買家在支付買方印花稅（佔購買價格的約3％）之上，還得支付佔購買價格15％的ABSD。

從2012年第一季至2013年第二季這六個季度，印尼買家在新加坡購買的非有地私人住宅單位共計1289個，中國買家則在同期購買了1084個單位。然而，自印尼盾貶值以來，印尼買家購買的單位已下滑，在2013年第三季至2015年第二季這八個季度裡，僅購買了509個單位，低於中國買家同期購買的819個單位。

今年第二季，我國買家所購買的新加坡單位環比增長42％，不過他基數較小，所購買的單位總數從第一季的59個單位上升至89個單位。馬來西亞買家購買的單位則從第一季的15個，上升至第二季的39個。不過，印尼買家購買的單位則持平，在今年第一季和第二季皆保持在31個單位。

這樣的數據顯示，外國買家在新加坡購買的住宅單位交易量，會與新元兌外國投資者本國貨幣走高呈反比關係。也就是說，外國貨幣兌新元貶值得越多，外國買家的購買能力就會越低，這也會直接影響他們對新加坡房地產的投資胃口。

那麼，最近的貨幣波動可否為新加坡房地產市場帶來更多的外國購買興趣？這就要看投資者對本國貨幣和經濟前景的期望如何了。譬如，如果中國買家期望人民幣會繼續貶值的話，我們就可能看到資金進一步從中國流出，一部分可能會進入新加坡的房地產市場。

然而，這並不會會造成新加坡房地產價格顯著上升，因為新加坡樓市的市場情緒依然持續低迷，而利率也看漲。

對外國投資者而言，投資房地產為貨幣避險有很大價值。譬如，一名印尼買家可能在2012年中，在新加坡購買一間價值500萬新元的房子。假設他當時以現金付清了這筆款項，當時的匯率是1新元兌7344印尼盾。若加上所有購買成本，如買方印花稅，他的買房成本大概是414億印尼盾。

至今，新元兌印尼盾的匯率已上升約33％，也就是1新元兌9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季，新加坡私宅價格下滑了約2.5％。

就算這名印尼投資者現在減價以488萬新元把房子賣了，並支付4％的賣方印花稅、2％的經紀費、2500元的律師費，他仍能收回458萬新元。以現在約1新元兌9771印尼盾的匯率計算，他能拿回448億印尼盾，獲得約8％的名義潤利。以上計算假設所有過渡性費用和相關稅費等同於租金收入。

在貨幣波動之中，新元保持穩定，即使新加坡房地產價格走低，這也為房地產外國投資者創造了有利可圖的環境。然而，匯率只能算是海外投資考量中的一個因素。其他的因素包括稅率、國內經濟環境、市場透明度、投資出發點等，也都是投資者選擇出國投資的重要因素。

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（互聯網資訊綜合整理）

澳大利亞律師為你解析「重大投資者移民簽證(SIV)」新政三大變化

澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者，該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民簽證的要求，SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求，且簽證持有人只需在四年臨居當中每年在澳居住40天就可滿足申請永居的居住要求，沒有其他類別簽證所謂的「移民監」要求，在其推出的兩年間獲得許多企業主的青睞。

重大投資者移民簽證(SIV)帶來大量投資

在重大投資者移民簽證（SIV）簽證推出的兩年間，該政策強勁的拉動了特別是來自中國和亞洲高價值純投資移民的需求。截至2014年12月，500名重大投資者移民簽證的獲批就為澳大利亞的經濟注入或預計注入資金約25億元。

2014年10月，澳大利亞聯邦政府就重大投資者移民項目進行了覆審，目的在於將重大投資撥入經濟領域。資本的注入將極大地促進經濟發展，刺激創業活動，並且探索引入高端優質投資移民項目的可能性。此次覆審由澳大利亞貿易委員會、澳大利亞貿易與投資部及澳大利亞移民與邊境保護部共同協力進行，並於宣佈修改重大投資移民項目前進行了數輪磋商。

最新重大投資者移民簽證（SIV）的三大變化

2015年6月29日和7月1日澳大利亞聯邦政府於發佈了關於對重大投資者簽證（SIV）修改的新規定，新的規定包含以下幾個關鍵變化：

1.投資類型的改變

2.澳大利亞貿易委員會被賦予額外的權力對重大投資者簽證進行提名並對市場進行監督。

3.對於過去按指定投資要求進行投資並在2015年7月1日之前獲得188重大投資者簽證的申請人，其資格不受過渡階段變化的影響。

對於SIV簽證申請人而言，此次變化最令人關注的莫過於海外投資類型的變更。今年7月以前，來自重大投資移民項目的海外投資在選擇定期存款、投資政府債券、某些類型的管理基金及私營企業上有極大的自由度。自2015年7月1日起，新規定要求申請者的海外投資必須投資於某些指定項目，包括：

1. 風險投資項目 (Venture Capital Investments)

申請者必須投資至少50萬澳幣於幫助澳大利亞新興公司和小型私人企業的澳大利亞風險投資基金。風險資本融資必須投資於澳大利亞工業部註冊的風險投資有限合夥企業 (VCLP) 、早期風險投資合夥企業 (ESVCLP) 或澳大利亞風險投資組合型基金（Australian Venture Capital Fund of Funds, AFOF）。

值得注意的是，風險投資基金不需要立即進行投資。重大投資移民簽證的申請者在獲得臨時簽證後將有12個月的時間將資金投資於合規的風險投資有限合夥企業或早期風險投資合夥企業。如果四年期的重大投資移民臨時簽證（188簽證）到期前投資風險投資基金，則投資的資本必須重新投資於合規的風險投資項目、新興企業投資項目或平衡投資項目（詳見以下兩點）。

2.新興企業投資項目(Emerging Companies Investments)

申請者必須投資至少150萬澳元給幫助澳大利亞證券交易所上市的新興企業（市價小於5億）合規的管理基金。此管理基金可將某些資金投資於小盤股、未上市企業、市價大於5億的企業、海外公司、現金及衍生產品（僅僅作為風險管理目的），但這些投資有嚴格的估價限制。同時，新興企業基金要求投資多於20個不同的發行者發行的資產組合，並且任何一項債券投資額度不能超過其淨資產價值的10%。

3.平衡投資項目(Balancing Investments)

合規管理基金的投資平衡。合規的管理基金投資於澳大利亞上市公司、澳大利亞上市公司債券、澳大利亞延期年金或澳大利亞非居住房產（民用房產比例不得超過10%）。

新政的其它主要變化包括：

1.投資者及其關聯人（比如：配偶或相關公司）絕不能參與管理基金投資結構的管理；

2.投資於澳大利亞私人企業及州和領地政府債券不再適用重大投資移民簽證；澳大利亞貸

3.款基金投資從2015年7月1日起不再屬於合規的投資；

4.且不再允許以利息作為貸款抵押的回貸基金。

綜上所述，在7月的新政下，SIV簽證的500萬澳元中起碼有200萬澳元需要投資到風險投資及小盤股等基金項目，對於「保守派」的投資人而言，無疑加重了其投資風險。但是相應的，投資回報率也可能比過去的固定式回報（例如債券等）增加不少。對於澳大利亞本地市場而言，聯邦政府也許期望SIV簽證政策的變更能夠繼續甚至更強勁地帶動本地經濟。

值得注意的是，就平衡投資項目和新興企業投資項目而言，新政要求負責管理新興企業投資項目的基金經理必須持有至少1億澳元的基金運作資金以確保滿足重大投資移民簽證的要求。目前市場上能夠符合該要求的基金經理並不多，其資金與資歷也相應地保障了投資人的回報率並控制了風險。對於較小的基金管理者（特別是初期的基金管理者），地產基金管理者以及按揭基金管理者而言，將會失去重大投資者簽證資本的渠道。對於投資者而言，同時將資金放入不同基金公司進行管理，可能會被加收管理費。因此我們建議投資者在對多家基金管理公司進行比較後，選擇合適的管理公司為自己的投資移民保駕護航。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房產

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錯過不再有！布里斯班北部近郊珍貴土地投資機會

拉特維奇（Lutwyche）是布里斯班新興發展的星級近郊之一，這裡擁有豐富的設施和枝繁葉茂的周邊環境，不少人都愛上了當地便利的生活，也吸引了不少投資者的關注。這裡一塊標誌性的高居住密度開發用地正在火熱出售，具有極大開發潛力和樂觀的升值前景！

聚焦星級近郊Lutwyche，布里斯班北部郊區受投資者關注

這塊開發用地所在的拉特維奇（Lutwyche），是布里斯班北部的一個近郊。這裡將城市的時尚與廣闊的綠地以及綠郁蔥蔥的街道完美地結合起來，為人們提供最棒的生活方式。

錯過不再有！布里斯班北部近郊珍貴土地投資機會 — 向南距布里斯班中央商務區約5公里

Lutwyche距布里斯班商業區僅5公里，便捷的交通可輕鬆到達任何地方，讓每一個來到當地的人體驗一種休閒的品質生活。該郊區當前和預期的人口增長速度遠高於布里斯班的平均水平，這勢必讓此處成為熱門居住地，特別受到年青居民的歡迎。因此，在此最佳時機購買這塊開發用地，必將擁有相當可觀的升值潛力。

專家分析，布里斯班北部郊區的房產價格由於本地和外來投資者競相追逐資產增值，將繼續上漲。布里斯班是澳大利亞昆士蘭州的首府城市，位於澳大利亞的東北部，是澳大利亞的第三大城市，北鄰陽光海岸，南鄰黃金海岸。根據數據顯示，以前目標是悉尼和墨爾本的投資者目前已經轉移了視線，正在布里斯班北部郊區積極搶購地產。2015年，來自這兩個城市的投資者在布里斯班投資的數量翻了3倍，可見布里斯班的未來發展前景相當樂觀！

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「一帶一路」泰國搖身一變成國人置業首選地

「一帶一路」的提出，為我國與東南亞各國提供了更多的經濟發展機會與政策，同時也加深了我國與東南亞各國的友好往來，隨著越來越多的國人將投資的目標移向了東南亞，泰國則以其天生優勢吸引了大部分人的目光。

泰國位於位於亞洲中南半島中南部，與柬埔寨、老撾、緬甸、馬來西亞接壤，東南臨泰國灣（太平洋），西南瀕安達曼海（印度洋）。泰國以其優越的地理位置，成為「21世紀海上絲綢之路」的重要戰略支點國家。

「一帶一路」泰國搖身一變成國人置業首選地 — 泰國以其優越的地理位置，成為「21世紀海上絲綢之路」的重要戰略支點國家

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置房產泰合適

泰國法律政策規定，外國人是只可以購買公寓型房產的，但帶土地的別墅、陶豪（一種獨立的小別墅）等房產是不能購買的。現在房地產商開發一些豪華的公寓房也不輸別墅豪華，置業一套豪華的海景公寓想必也是極好的。

在泰國購買公寓是無限制的，不限購，還能貸款並且不限貸款，很多中資銀行如中國銀行、工商銀行的泰國分行都可以全程服務辦理貸款業務，貸款流程基本與國內一致。

交易過戶時不用像許多歐美國家那樣交納各種複雜稅費，只需2-3項不到5%的稅費即可。

房產過戶手續完成後，即隨時入住了。當然，你也可以將其用於出租。自己需要時房屋用於度假短期居住，其他時間不住時則用於投資出租，即享受了高品質生活，又可以收到一筆不菲的回報。

優勢多泰划算

泰國投資置業的優勢眾多，其中主要的有以下三點。首先泰國的房屋產權是永久產權，而且房價是按房屋的使用面積來計算的，沒有公攤，買多大就是多大。而且大多都會附帶免費車位，相比於國內買的起房買不起車位來說，簡直太合適不過。由於國人對泰國置業近幾年剛剛興起，泰國各大城市市中心的豪華公寓也僅僅在人民幣2萬-2.5萬/平方米。而普吉島、芭堤雅這類海邊度假型的公寓房，房價也僅為1萬-2萬元/平方米；與國內一二線城市相比，簡直超值。

其次泰國是一個旅遊業為主的國家，每年都有大批遊客前來休閒度假，所以房屋出租非常有市場，並且租售比非常高。所以你置業的房產不是自用，而是用來投資也完全不用擔心沒有市場。

第三相比於歐美等國家，泰國離我國距離更近，往來不用忍受長久的旅途勞累，非常適合老人前來過冬養老。而泰國菜口味也很適合中國人，各種物價也很低廉，生活成本不高。所以來泰國度假休閒會讓人非常舒適。

落地簽泰簡單

我國與泰國往來是非常方便的，泰國的簽證政策可以落地簽，直接在機場就可以辦理簽證。在曼谷的素萬那普機場有中文的引導員告訴你如何辦理落地簽，完全不用擔心語言不通，不知道如何操作，不知道如何與簽證官交流。你只需填寫一張申請表，貼上一張4*6釐米的白底一寸照片，出示機票、護照、行程單就可以在泰國暢遊30天了。前後不過十幾分鐘你就可以踏足美麗泰國的土地啦。

其次在泰國，年齡在50歲以上並具有一定財務能力的外籍人士均可以申請泰國養老簽證（退休簽證），養老簽證期為一年一簽(無限期續簽)，養老簽證在有效期內加辦回頭簽可允許持有者自由多次出入泰國。

來旅遊泰舒適

泰國是一個餐飲食品標準非常高的國家，不會出現國內的餐飲衛生安全問題。泰國的餐飲種類非常多樣化，中餐，西餐，日式料理，當然美味的泰式料理更是隨處都是。而購物方面，這裡不僅有整個東南亞最大的暹羅廣場讓你可以盡情「血拼」，而且許多城市市中心就有免稅店，可買到很多免稅商品。日常的生活小超市更是隨處可見，方便的不得了。

如果來泰國不小心生病了，泰國公立和私立醫院會為你提供全方位醫療服務，私立醫院服務非常好，而且收費標準普遍比國內要低很多。

泰國是一個文化包容性很強的國家，華人及華僑佔總人口超過1/10，而隨著近幾年中國遊客的大量流入，越來越多的泰國人也都開始學習中文，大多數泰國人都能聽懂中文甚至用中文與你流暢交流，英文交流則更是方便。

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投資英國，抓住機遇又要規避風險

蘇格蘭首席大臣出訪中國，為吸引中資再添一把火。幾乎同一時間，英國首相宣佈將打擊高端房地產市場中的海外洗錢公司，加強對高端市場買家的管理。在這些動向的背後，是中國對外投資迅速增長且投資方向正在變化的事實。本報記者發現，面對英國市場，中國投資者們似乎各有擅場，有的執著走在本地化的道路上，有的扎堆高端房產，有的抓住英國更新基礎設施的契機。然而，專家提醒，除了警惕市場風險，也要注意來自制度的風險。

中國投資大舉進軍英國

7月26日，蘇格蘭首席大臣尼古拉·斯特金（Nicola Sturgeon）抵達中國進行貿易訪問，當天就宣佈設立壹筆300萬英鎊的基金，讓中國的威士忌鑑賞家投資蘇格蘭最稀有的酒類。此基金由中國單壹純麥威士忌俱樂部(SMCC)募集，將被用來為中國購買稀有珍貴的麥芽威士忌，使明年威士忌出口量可以增加20%。

上週三，7月22日，在訪華之前，作為「預熱」，斯特金在其官邸特地與歐美嘉集團董事長陳明亮會面，就蘇格蘭對華投資者和遊客的吸引點，以及歐美嘉集團在蘇格蘭的未來投資計劃進行洽談。此次會面是因為歐美嘉此前已在蘇格蘭進行了大量酒店與旅遊的投資。

略往前回溯，6月27日，英國華人房地產協會（CPPS）及華人建築環境專家聯盟（CBEEs）在倫敦的 Victoria Park Plaza Hotel舉辦了壹場規模盛大的華人房產研討會，與會的除了中國幾大房產巨頭萬達集團、綠地集團、ABP總部基地及中國銀行及太平保險等中國企業，引人注目的還有來自MSCI/IPD明晟指數機構、London First、CBRE世邦魏理仕、PWC等政策諮詢與分析機構的代表。這些房產專業人士分析了英國房產市場的現狀和發展趨勢，房產投資的收益率與投資潛力，並著重強調了壹個觀點，即倫敦住房的短缺將繼續推動倫敦房市的上漲。

與這個預測並行而來的，是近幾年中國房地產商攜資進軍英國的熱潮。規模大的項目有總部基地(ABP)投建的皇家阿爾伯特碼頭 (Royal Albert Dock)項目，綠地集團(Greenland)投建的大倫敦旺茲沃思(Wandsworth)地區的拉姆啤酒廠 (Ram Brewery)地塊項目，以及由萬達集團在倫敦巴特西(Battersea)九榆(Nine Elms)地區投建的酒店項目等，而中國公民以個人身份投資英國房產市場的案例更是屢見不鮮。

這些新聞指向的事實是近年來中國在英國投資的不斷增長和日趨多樣。但這些投資者在英國是如何生存的？發展如何？有沒有遇到挑戰和風險？帶著上述問題，本報記者採訪了華為英國、曼徹斯特曼徹斯特中國論壇及牛津布魯克斯大學的房產專家。

房產：向高端聚集，存市場風險

對於中資的英國房產熱，牛津布魯克斯大學房地產與建築系的高級講師曹軍建博士告訴本報記者，這裡有中英雙方面的原因。

他表示，對於中國來說，居民個人和公司都積累了壹定的資金，形成了大量的產能。中國到海外投資幫助消化中國產能過剩，把中國企業打造成國際性的企業，這符合中國「走出去」的發展戰略。而對英國來講，如果有大量的不同經營發展方式的企業到英國來從事經營生產，對英國的經濟有相當大的促進作用。

然而，對於英國普通房產供應量不足，而中國人的投資主要集中於高端房產這壹現象，曹博士表示，這樣的投資存在壹定風險。他說，英國的房產市場不僅面對中國，也面對全世界。資金量很足、購買力很強的其他國家投資者會形成壹種合力，人為提高英國房價。這對英國來說，會造成兩個風險，「壹是本身市場的風險，大家把房價炒得虛高，但是如果沒有買家來承接的話，市場調節自然會讓房價下跌。二是制度的風險，英國的管理機構在國民的要求下，以及管理機構本身對風險的控制職責下，有可能出台壹系列措施，來減緩房價上升，同時也避免房價下跌造成的危害。」

基礎設施：推動中英合作

由時任英國財政大臣奧斯本發起的曼徹斯特中國論壇執行董事總監申瑞（Rhys Whalley）在接受本報記者採訪時表示，曼徹斯特的中國投資項目很多，其中最大也最為人熟知的是曼徹斯特航空港價值8億英鎊的重新開發項目，北京建工集團獲得曼徹斯特機場合資項目20%的股權，在航空港建設中扮演重要的角色。自倫敦奧運會以來，這是最大的壹個重新開發項目。

申瑞告訴記者，北京建工在曼城的投資合作拉動了英中貿易往來和投資，特別是對於拉動英國西北部投資非常有益。這次投資和建設表明了北京建工的國際化趨勢，也說明了這個項目的國際化水平。該項目得到了英國政府的支持，是中英商業合作的典範。他還稱該項目有助於保持中國建築行業和英國政府的良好關係。

關於中國在英投資面臨的風險和挑戰，申瑞對記者表示，「當中國企業在曼徹斯特尋求投資合作時，我們會提醒他們注意風險，謹慎選擇合作者。」

對英投資：看上去並不總是很美

中國企業在英國的投資進程，並不都是壹帆風順。據新浪財經2014年4月24日報導，中國羽絨服龍頭企業波司登在登陸英國後，不到兩年的時間即宣佈裁員，其主要針對的是英國總部和倫敦旗艦店的採購和設計團隊。據該報導，波司登裁員的舉動很有可能是由於成本問題。

另方面，就在記者採訪曹軍建博士的當天，BBC報導稱，英國首相卡梅倫在新加坡發表演講，指出作為打擊腐敗「全球工作」的壹部分，必須阻止外國人使用「掠奪或者洗白的現金」購買英國的房產。他特別指出，倫敦的高端住宅被大量的「匿名空殼公司」購買。而英國國家打擊犯罪調查局（NCA）也表示，外國罪犯通過購買高價房產洗錢，推升了英國的房價。英國政府因此考慮將公開這些離岸公司的信息。此舉對英國高端房產市場的影響，尚不得而知。

據2014年12月英國外交及聯邦事務部和英國投資貿易總署官方數據顯示，中國對外投資過去數十年以平均每年40%的速度增長。此番增長勢頭很有可能會持續，在2013年，英國仍是中國對歐洲投資最旺盛的國家。

而未來十年間，據品誠梅森律師事務所報告預測，中國將投資超壹千億英鎊於英國的基礎設施建設。按照這個趨勢，未來英國的基礎設施樣貌將被來自中國的投資重新塑造。

中國海外投資已不僅侷限在國有企業，官方數據顯示在2014年第壹季度，從對外投資量上來看，私企的投資上升了120%而國企下降了37%。投資方向也更為多樣。

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韓國購房好時機韓幣匯率創新高

人民幣兌換韓幣的匯率，近一年來穩步上升且處於較高的歷史水平上。近幾日，1人民幣兌換韓幣的匯率也一度處於185的高位上。這對於在韓國進行投資的客戶而言，是進行購買的絕佳時機。

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韓幣匯率處歷史高位，韓國置業成本大幅降低

以一套符合韓國房地產投資移民門檻金額，5億韓幣即可獲得韓國綠卡的房產而言，在目前匯率水平下折合人民幣僅274萬人民幣左右。比在今年匯率低點約 1:171而言，同一價格的房產可節約18萬人民幣，相當於房款做了6.5%的折扣。這對於2010年2月份實施的韓國濟州島不動產投資移民政策以來，只升不降的韓國濟州島房價而言，在如此優惠的匯率條件下，無疑是進行了變相打折，至少抵消一年的房價漲幅。

在目前的匯率水平而言，已處於歷史較高位置，購買濟州島房產的客戶們如採取分期付款方式的，可在匯率較好時多付一部分，而選擇一次性付款的客戶們，也可關注匯率波動踩准較好時段進行資金劃撥。

由於匯率波動受多方面因素影響，以歷史數據來看，近期站上185高位不論是在今年度乃至於近5年內，都屬於較好水平。

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