不少人购买美国的房产，都是冲着其高于国内的投资回报去的。而衡量美国房产的投资价值，计算其投资回报率是不错的办法。通常，出租赚取租金与持有增值，是投资美国房产的两大常见手段。今天，就让我们一起来看看你投资的美国房产是否合算。
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中国严控资金外流 澳洲海外房产投资少6成 | 澳洲
据《澳洲人报》报道，澳财政部门认为，由于中国当局对其国实施严控信贷增长政策，致使海外投资澳洲房产比率下降了60%。
澳洲财政部秘书佛雷泽（John Fraser）表示，中国目前致力于保持金融的稳定性，这其中就包括实施资金外流限制政策，根据2016年数据显示，中国限制资金外流的政策减缓了中国在澳房地产投资数量。即使投资势头仍强劲，我们仍然看到了中国的政策对于澳洲市场的影响。这其中就包括外国投资者申请住宅建筑人数从2015年的4万人或将降至2016至2017年预期的1.5万人。
另外，周一，投资服务机构取消了中国的AA评级，正式降级为A。澳洲财政部秘书佛雷泽（John Fraser）表示，中国是通过不断增长借贷的方式保持6.5的经济增速。
佛雷泽在周一的会议上表示，“中国当局现在已经意识到借贷的风险，并且会更多地考虑到周一的降级。”
据悉，作为与美国现任总统达成多项协议中的一项，当局自1989年以来，即首次允许美国三大评级机构对国内经济进行评级。周一的评级结果指出中国需要放慢债务方面的增长，另外，报告与中国政府渴望刺激经济的想法相悖。“这种举措最重要的一点是，中国当局希望通过对经济的刺激实现和保持国内强势的经济增长，而这种激励政策定会造成国内经济债务的增多”佛雷泽说。
（据澳洲新快网）
华裔开发商拆掉千万房产 单卖地块价翻倍 | 澳洲
墨尔本华裔开发商花费960万澳元买下豪宅，拆掉房屋后将空地挂牌出售，报价竟然翻倍达到1,750万澳元。
据Domain报道，2015年5月，墨尔本华裔开发商何鸿（Hong He ，音译）及何宇翰（Yuhan He，音译）斥资960万澳元买下尤基（Kew）爱德华街（Edward Street）9-11号豪宅。本周早些时候，两人将拆掉豪宅建筑后的2,700平米空地挂牌出售，报价高达1,750万澳元，几近翻倍。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
据悉，这栋建于联邦时期的豪宅原归墨尔本霍桑足球俱乐部（Hawthorn Football Club）主席安德鲁·纽博尔德（Andrew Newbold）所有。何鸿及何宇翰购置豪宅时，维州政府刚刚发布墨尔本最新规划蓝图，取消地块建房套数上限，引入绿化空间最低限制规定。根据相关规划，爱德华街9-11号地块可申请开发高层房产项目。
此前，由于维州前任规划厅长马修·盖伊（Matthew Guy）严格规定，爱德华街所在区域属于房产开发冻结区域。当地布伦达拉市议会（City of Boroondara）同样反对大肆房产开发，在区域规划调整后发起抗议活动，可惜未能取得成功。
昨日，自由党议员蒂姆·史密斯（Tim Smith）获知爱德华街9-11号地块报价1,750万澳元出售消息后，表示拆掉历史建筑的行为相当可恶，高价出售空地更不光彩。这起事件显示现任规划厅长理查德·韦恩（Richard Wynne）及工党政府根本不关系墨尔本的历史遗产。
（据澳洲新快网）
海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？| 海外
A. 所有权
公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。
B. 资产保护
由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。
也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。
C. 收益权
公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。
值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。
D. 控制权
公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。
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A. 注册公司要求
- 标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。
- 公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。
- 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
- 股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。
B. 注册流程
- 向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
- 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/
3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：
•非澳洲常住居民的自然人；
•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
- 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：
B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；
由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。
C.一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。
4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？
A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。
B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。
5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？
A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：
案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。
此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。
B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：
案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。
* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。
6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？
A. 转移步骤：
1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；
2. 注销或减少转让人的股份证书；
3. 出示或增加受让人的股份证书；
4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。
B. 回顾1-5步
你获得了什么？失去了什么？
相关资讯：7.1起海外华人财产账户全面遭清查！公民、PR、留学生都受影响！| 澳洲
（作者：林汇铭）
投资美国房产获取投资回报最大化的两个关键 | 美国
大家购买了美国房产后，如何获取投资回报的最大化呢？除了之前介绍的地段、房屋类型、物业管理公司这些固定的客观因素外，还有哪些方面可以让自己的房产增值呢，居外网整理相关资讯后，为大家介绍两个关键：定期维修与巧装修！
>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费
一、定期维修 房子保值更省钱
就像维修汽车一样，房屋也要定期维修。定期处理一些小问题，可保障房子“健康”，并有助保持其价值。而有些小问题不马上改善，日后可能导致巨大的开支。因此，在可能的情况下，尽快解决房屋当前的问题，不要等到想卖房时才匆忙作出对应，为此，居外网为您盘点有助于保持房屋价值的九大定期维修项目：
（1）有问题的暖气系统：定期检查和维修壁炉（至少每年一次）。每年两次更换过滤器；
（2）通风不良：确保有足够的通风口。通风口不应被油漆覆盖，以免影响空气流通。如有需要，安装屋顶通风口。确保浴室、厨房和洗衣房的通风口连接到户外，而不是阁楼。同时确保通风口有遮蔽物，防止雀鸟、老鼠和松鼠等小动物在那里筑巢或栖息；
（3）有缺陷的水管，常见问题和解决方法：
- 水压太低：通常出现在老旧的水管，里面积聚一些物质，必须清理或更换。
- 水管老旧、日久失修或安装不正??确导致漏水。一旦发现，应尽快修理，以防引致发霉。
- 厕所漏水很不雅观，同时会因受潮而损坏，应尽快修理。
- 因树根或污泥堆积引致排水缓慢。不要等到污水倒流入屋才处理。联络持照水管工评估情况。
（4）保养不良：定期为房屋外墙油漆和填补裂缝。更换腐烂的木制门槛。填补车道和人行道的裂缝，以防潮气入侵。定期修剪树木；
（5）地基问题：每年一次检查地基，找寻潜在问题，并加以处理；
（6）屋顶问题：清洁檐槽和落水管；稳固遮雨板。保持屋顶清洁，以防树枝磨损屋顶；
（7）排水沟故障：更换或修理弯曲、破烂或角度不良的排水沟和落水管。确保排水沟适当密封；定期清理以防堵塞；
（8）清除地基的堆肥和木屑，以确保雨水不会从地基或房屋四周渗入屋内。地面坡道应远离地基至少十呎；
（9）电气布线不良：升级配电板，以符合今天的用量。找持照电工帮忙，以免发生危险，引起火灾；
遵循抓大放小的原则，着重五步装修，可让自家房产增值不少，获得最大投资收益。
- 厨房——厨房是重要的宅内活动区域，改进此处，比改进别的功能单位更一目了然，也更能提升房屋价值。厨房内有许多细部可以下功夫，换一个配置饮水/出冰机的冰箱，装一台内置式微波炉，置一台双炉灶具，这些新的电气用具不仅扩充厨房功用，也能提亮整体效果。视磨损度，也未必全换，如果台面有刮伤或污痕，但橱柜状况完好，单单换个台面就行，或者再换一些五金配件比如橱柜把手。
- 卫浴——人们喜欢卫浴空间宽敞，投其所好，做拱顶、开天窗、装壁橱、配镜子，都能放大空间感。换一些现代化灯具，多一点橱柜空间，也是加分因素。但不用大换管道和瓷砖，花钱装一个花俏的水龙头和时髦的喷淋头，那钱只会顺着下水道流走。
- 室外——室外景观美化，让潜在买家形成第一印象。没必要花大钱聘请景观设计师，修整草坪、巧植灌木，都能造成第一眼惊艳。设计平台、天井，做一个封闭式门廊，都很受欢迎，又不算特别昂贵。
专家解析：这笔装修成本的头1000元，每一分钱都能趁转售捞回来，但超出1000元，此后花的每一份钱就接近零利。
- 屋顶和窗——屋顶漏水？屋檐排水管里，旁逸斜出几根野草？潜在买屋人看了就会摇头。新窗户可能很贵，但能给房屋带进自然光，通常能省一点暖气和空调费。
专家解析：30%至40%的装修费，可从暖气电费帐单里抵消，余下60%至70%，可以通过转售所得收回。
- 美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的价格，自己做粉刷匠，其实并不费钱。做清洁、大扫除，换几盏灯，都是投一分钱，收一分钱。
屋主到底能回收多少房屋装修成本，抑或回收以外还大赚，则取决于多重因素。一方面看房市－现在是卖方市场，正值佳令；一方面看你自己。所以最后请听一句劝，房屋装修要适可而止。如果你不是住在佛罗里达或亚历桑纳的高端住宅区，建议不要加装泳池。此类奢侈附件有时被买家视作累赘。车库改装的确增加居住空间，但车要停哪里呢？还不如改装土库（要够干燥）或阁楼（天花板要够高）更实际。
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
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投资美国老年公寓——符合时代需求，获得巨大回报 | 美国
老年公寓产业在美国是一项年收入超过200亿美金并不断增长的产业。不断增长的老年人在他们的晚年中都需要某种程度的协助生活。老年人由于有退休金的保障，支付能力极强。所以说，投资老年公寓产业是美国目前最安全，风险最低的投资项目。如今有个非常优质的投资项目——BAKERSFIELD 老年公寓，这个项目极具投资价值，能带来丰厚回报，不容错过。
拟建168套单位，最安全，风险最低的投资项目
BAKERSFIELD 老年公寓是个拟建开发项目，“批准”兴建为168套单位的老年人的公寓社区。该项目计划位于加利福尼亚州 Bakersfield 市的东北部，Highland Knolls 路的北边，Fairfax 路的东边。该项目将作为老年人的公寓社区，针对专门用户来进行打造。租住 Bakersfield 老年公寓的年龄限制为55岁及以上的人士。此房产将限制转让。
美国养老缺口大，养老服务配套供不应求 。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，其养老地产以商业化运营为主，突出特点是设施完善。而且，美国养老地产运营模式是成熟的市场化运作模式，会有投资商专门进行投资并进行上市，提供长期低成本的资金支持，同时会有专业的运营商来进行项目的运营。
据美国市场调查分析，随着婴儿潮出生的人群进入退休的人数的迅速增加，他们的衣食住行等全方位需求出现裂变式膨胀，其中最核心的当属养老问题。据统计，美国等发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张，供需极度不平衡。其它如生活照料、医疗护理、精神慰藉等许多为老年人群提供的服务也都存在发展跟不上需求的问题。
投资贷款受限 悉尼首次置业买家成赢家 | 澳洲
澳洲房产投资者贷款受到严格限制，首次置业买家从中受益，悉尼近期拍卖房产不少被首次置业买家抢下。
据澳洲房产网站realestate报道，近日，悉尼Surry Hills区一套两居排屋挂牌出售，吸引不少买家关注，其中96%询盘买家是首次置业买家。地产中介Christie Mortimer表示，首次置业买家心中多多少少都会问，为什么我要租房替别人付贷款。Surry Hills区这栋排屋拍卖指导价115万澳元起，对于双职工家庭来说门槛不高。
澳洲联邦财政预算案引入新政促进首次置业买家购房，目前市场仍在观望新政效果。
地产中介观察近期住宅拍卖市场发现，受到银行收紧投资房贷影响，投资买家难以获得银行贷款，首次置业买家在拍卖会上赢过投资买家的情况逐渐增多。
近日，悉尼Parramatta区一套两居公寓就被来自Bankstown一对首次置业夫妇拿下，交易价格为76.5万澳元。地产中介Jeff Chang表示，悉尼公寓市场在近半年变化明显，首次置业买家数量增加20%至30%，投资买家数量相应下滑。
另外，悉尼不少首次置业买家正通过父母资助买房。
上周，来自Waverly区的Pierre Laffont打败4名投资买家，以67万澳元的价格买入Potts Point区Macleay街一居公寓。这套公寓是Pierre代26岁的女儿Isabella竞拍，不过她还没来看过房。Pierre表示女儿此前参加过多场房产拍卖，看上的房子全被投资买家抢走，心情沮丧到已经“无法再参加房产拍卖会”。Pierre表示将承担公寓50%首付，其他部分当然得靠Isabella自己负责。
（据澳洲新快网）
印度房市成中国地产商下一站 但绝非钱多就能玩转！| 海外
印度房市是一个“暗香市场”——可以看到芳香，但也布满荆棘。对于缺乏跨国、跨文化企业管理经验者来说，印度市场绝不是钱多就可以玩转的。
搭乘着印度GDP增速全球之最的帆船，印度总理莫迪上任以来推出的“人人有屋住计划”，引来了大量国外资本的竞相涌入。近年来，大连万达、碧桂园、复星和华夏幸福等中国房地产巨头纷纷将印度房市列入了海外征途的前沿阵地之一。
成中国地产商下一站
印度房市会不会像中国一样热，备受舆论热议。里昂证券的一份研究报告显示，印度政府为13亿人口提供住房、提升收入和担负能力的举措，将在未来七年间为印度房地产市场带来1.3万亿美元的投资浪潮，这其中社会保障性住房被看作是印度房市的一大投资亮点。
很多机构看好印度房市的一个重要原因是印度傲娇的GDP增速。近年来持续7%以上的经济增速，人均收入10%左右的复合增长率，以及相对合理的人口结构、莫迪政府给市场带来的印度改革红利预期等，都使人们认为，继中国之后，印度经济正在步入快车道。而经济的快速增长预期，意味着在单位时间、单位土地内所产生的经济增加值将增多，这是外界看好不动产市场的内核。
从这个角度看，布局印度如同购买一张看涨期权，而捕捉到并抓住这种市场机遇，无疑是商人的本能。何况所有的商业决策都充满冒险，在印度市场冒的是确定性的风险，而非不确定的未来。
对一些中国房地产商来说，开发印度市场具有一定的优势。中国房地产开发商更为突出的优势在于具有运营卫星城镇的能力，如万达和碧桂园等国内开发商都具有运营一个卫星新城或社区的能力，为其在印度开展业务提供了加分项。
当然，尽管印度房市存在的更多是确定性的风险，但要有效把握和驾驭好这一风险并不容易。
不可否认，由于贫富差距和种姓制度等因素的影响，印度房市的分层结构相当突出——具有现实购买力的中高端房市，当下依然处于买方市场；而中低端市场虽然需求旺盛，但却缺乏有效的购买力，风险相对较高。
尤其是，莫迪政府提出的“人人有屋住计划”，尽管人们可以享受政府优惠政策的支持，但这更多是一个政治目标，而非完全意义上的商业目标。而不论是美国小布什政府提出的“居者有其屋”计划，还是其他国家的保障性住房，前者最后变成了滋生次贷危机的土壤，后者则始终面临知易行难的窘境。这预示着中国房地产商如果要参与“有需要但却难以形成有效市场需求”的印度版经济适用房领域，将面临经济利益与社会利益间的冲突。
印度是“暗香市场”
其实，中印不同的土地等制度，使得中国经验在印度市场不完全适用。印度采用的是土地私有制，开发商要连片开发一个大型社区，涉及与分散的土地所有者谈判，其谈判成本尤其是边际谈判成本相对较高。国内那种因为土地挂牌卖的垄断制度带来的政策和制度套利机会，在印度市场难以复制，而这在国内是开发商成功的基础之一。
同时，最近莫迪政府出台的规定，要求开发商在售房前要获得全面批准，70%的预收款项要存入第三方托管账户等，其实也增加了房地产的开发成本，有效压低了房地产的金融属性。而这些都是国内房地产开发商的重要获利手段，如延迟开发、滚动使用预收款项，以及将房地产过度金融属性化等。
此外，宗教多元、种姓制度，以及低效的官僚体系的结合，是牵制印度经济增长的重要力量。宗教和种姓制度是印度社会结构分层的重要力量，一些低种姓居民受教育程度较低，这使得其融入现代社会的难度越来越大，而这会压缩印度房地产市场的有效需求，包括经济适用房需求，增加开发商的投资风险，进而难以改变印度房地产市场中高端市场买方市场，中低端市场形不成有效需求的格局。
总之，当前印度经济增速、居民收入的快速增长，无疑为印度房市增加了厚度、深度。鉴于居民对未来收入的预期是房地产需求厚度和健康发展的重要指标，印度房市确实值得期待；但是，印度自身的制度、文化和经济适用房政策等存在的一系列问题，也凸显出印度房市是一个“暗香市场”——可以看到芳香，但暗含着诸多荆棘甚至陷阱。对于缺乏跨国、跨文化企业管理经验者来说，印度市场绝不是钱多就可以玩转的。
（据新京报）
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——中半岛 | 美国
导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是中半岛的房产。（旧金山房价走势）
地区界定
我们在中半岛的房地产市场包括下列城镇：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工业中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地区）。 下方图表中的销售数据包括这些社区的所有独栋住宅。
房市要点一览
- 房价自2015年第四季度下降1.1%
- 房产储量自2015年第四季度减少13.2%
- 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为54天
- 房产售价与要价的百分比为103.33%
- 线下交易的房源百分比为64.35%
第四度房市分析
经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。
第四季度，在房价中位数平均为150万美元的地区，房产销售活动增加，这一状况与前几个月相反。虽然销量回升，但买家仍然抱有谨慎态度，且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多，导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比，高于要价出售的房产数量下降得更加明显，特别是高价位的房产。
相反，与去年同期相比，今年第四季度中，房价较为实惠的地区销量减少。但是，由于市场上的房产数量不足，销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区，房价比去年有明显的攀升，可见需求量仍然非常旺盛。
市场统计数据
中档房产
太平洋联合公司第四季度在中半岛销售的最接近房价中位数1,607,500美元的一套房产。
- 1423 Capuchino Avenue, Burlingame, CA 94010
- 3室/2浴/1,350平方英尺
- 售价：1,646,000美元
太平洋联合公司第四季度在中半岛出售的售价最高的房产。
- 2241 Forest View Avenue, Hillsborough, CA 94010
- 3室/7浴/7,080平方英尺
- 售价：12,500,000美元
前景预期
虽然硅谷高价位房产的销量增加，但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区，特别是对风险投资的相关活动。但是，价格实惠的房产数量明显增加，以及对这类房产的强烈需求，将有助于推动市场活动。
（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）
《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
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