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选房不是易事，如何甄别澳洲值得投资的房产？

想买一套投资房产？房地产投资家David Wayne的建议是：好好审视一下你自己的财力情况，然后尽可能地仔细看看你考虑购买的房产。

“我会尽可能地想象我心中想要的一个家的样子，然后再来看房产的类别，无论是公寓还是独栋别墅，只要能符合我自己对家的想象。”Wayne称。Wayne在他50岁处于人生中期的时间段内，将他的事业重心从会计转移到了律师。

“当你的潜在客户在挑选房产时，你需要能理解到他们的内心想法，那你买的房产才能如你所想般吸引到尽可能多的租客，并且转还给你想要的租金回报。”

想要自己买的投资房能给你带来丰厚租金回报？想要在市场资金上涨的情况下卖房？那你必须要知道以下10件事。

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-01- 市场需求

确保你做过市场调查，你需要知道在不同地区，什么类型的房产是市场需求最多的，或者即将是会被需求的。确定完毕你就可以根据这个来买房了。和物业经理协商好出租广告，和买家代理人商讨找出如今以及以后最令人满意的房产类型

或者即将是会被需求的。确定完毕你就可以根据这个来买房了。和物业经理协商好出租广告，和买家代理人商讨找出如今以及以后最令人满意的房产类型。

-02- 长远眼光

不要只看现在可能的租金回报，更重要的是看一些资本增长方面的东西。有时候这些东西才是决定性的存在。

-03- 公共交通

另一个关键点是买靠近公共交通设施的房产。David Wayne已经成功卖掉了在东区的一套他住过的房子，并且现在正在积极地找下一套房产中。

他说就个人而言，他喜欢伊丽莎白海湾（ Elizabeth Bay）和波茨点区（Potts Point）。主要是因为它们都是一个健全的社区而且有很多条公交线路。去那里的国王十字车站（Kings Cross train station），会有很多公交并且你也可以步行到达悉尼CBD。

-04- 中位价

此外，购买的房产可以选择价位接近于该区的中位价左右。比如你买了一套100万左右的房产，每周会有1000的租金回报。那如果你买的是150万的房产，你觉得你的租金回报也会同比例上升到1500一周么？如果没有的话，那你就等于是多花了那50万的投资金额，很显然这是很不划算的一件事。

-05- 购前调查

如果你正在寻找新的公寓，那么你很有必要先调查好该公寓的开发商和建筑商是谁，看看他们之前推出的已上市的其它公寓评价如何。作为一个细心的投资者，你可以上门找公寓里的居民谈谈，看看他们是否满意居住于此。

-06- 现房优势

如果你是准备买现房，那么有美观外貌和小型停车场的公寓是最受欢迎的。如果公寓是非常抢手的销售热门，那么它很有可能也是出租房的热门选择。买现房的另一个好处就是，你不会像买新房一样，随时会遇到出现的缺点或者新问题。比如说买的公寓里发现没有电梯和泳池这种事。

-07- 潜在客户

检查你所在地区的潜在客户源。周围是否有大学、特殊专业的学院或者是培训中心等？关注好自己的房产是否时刻是有市场需求的。

-08- 房产位置

从地理位置来看，靠近CBD的地区，比如Surry Hills和Darlinghurst，就一直是会有不错的租金回报的。它们的地理位置决定了不管是公寓还是独栋别墅都将会是在租客心中的热门选项。

-09- 房产品质

新手的话不要立刻就尝试买进便宜的房产来进行出租。虽然不是绝对的，但是一栋建筑太便宜也许就意味着它所能提供的品质不会太高，设施不会太好。这些都是租客会看到的硬件条件。

-10- 理智购房

买投资房切忌不能感情用事。人们在看到喜欢的房子就会忍不住想买下来，但是你要认清的一点是，你买房子是用作投资的，而不是给自己买来自住的。你要考虑的因素应该是房子的租金回报率、资金上升空间等。时刻保持清醒的头脑。

（据互联网综合整理）

绝佳投资机会不容错过——葡萄牙极具潜力的优质土地 | 海外

贝雅省是葡萄牙南部的一个省，这里环境优美，土地优良，是农产品集散地和商业中心。目前正在出售的，是位于葡萄牙南部的大型农业产权，其中包括土地与建筑物，为您带来绝佳投资机会。这块土地具有很大的发展空间，非常珍贵，是极具潜力的投资型物业。

农作物丰富的优质土地，升值潜力大、投资回报高

如今葡萄牙已成为中国投资者首选的通过投资地产来实现移民的国家之一，这在一定程度上要归因于葡萄牙于2013年开通的投资移民政策——“黄金居留计划”。明智的买家还发现，投资葡萄牙房产不如投资土地划算，投资收益更高。

绝佳投资机会不容错过——葡萄牙极具潜力的优质土地 | 海外 — 贝雅省是葡萄牙南部的一个省，这里环境优美，土地优良，是农产品集散地和商业中心

国外机构预测，未来几年内欧洲地产将仍然处于上涨态势，且欧洲房价远未达到历史最高水平。与此同时，土地投资作为一种新的投资形式，越来越受到投资者的关注。如果是为了资产配置或获得移民身份，那投资土地是更好的选择。

目前正在出售的，是位于葡萄牙中南部的大型农业产权，其中包括土地与建筑物，为您带来绝佳投资机会。该土地的面积为182公顷，相当于 451英亩。土地上生产丰富的农作物和水果等，包含产出的有橄榄、橄榄油、水果、小麦、软木，且还有牛牧场和有组织的狩猎。

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看完天后蕾哈娜伦敦买房经，感觉自己买了假房！| 英国

而在伦敦众多区域中，蕾哈娜就选中了霍斯顿(Hoxton)。她的伦敦朋友也都向她推荐此地，说“这是伦敦最有趣的地方。”

天后级明星的挑剔可想而知，跟着明星选房，确实能看出不少门道。

首先，这里有几个容易被忽略的房价“助推神器”。据英国房产网站Zoopla调查显示，定期的集市会给周边物业带来额外5%的溢价。

始于1687年的Hoxton Street Market是伦敦最古老的集市之一。新鲜的蔬菜水果、衣服玩具、艺术佳作，应有尽有。

有艺术氛围的社区，物业溢价3%-5%。

Hoxton是伦敦的潮流聚集地，这里聚集了超过600座可供展览的艺术空间，每个工作室都有聚集三四十位的设计师或艺术家。

知名品牌Jimmy Choo 由此地开始了辉煌的时尚之路。

名人因素还将使物业再额外增值3-5%。

蕾哈娜在这儿购置公寓后，一众美国时尚达人也接踵而至。

除了艺术、时尚和传统，Hoxton还是伦敦金融城和科技城的后花园，与新经济的巨大价值无缝相邻。

有着欧洲硅谷之称的伦敦科技城，已有超过1600家公司入驻，吸引了谷歌、Facebook、英特尔、思科等科技企业和新兴独角兽公司的青睐，有超过58万高薪精英在此工作，占全伦敦就业岗位总数的27%。

作为这些新贵阶层首选的安家之所，Hoxton已成为伦敦两大新兴富人区之一。

与传统的西南富人区在文化和经济发展上对比鲜明，而崭露头角之势也令该区房价较西南富人区的咋舌天价，更平易近人。

英国新贵们和传统富人的偏好之别，在Hoxton淋漓尽致体现。

从经济领域到人文底蕴，Hoxton成为个性新贵们的休憩地

如果你问伦敦人，哪里最IN 哪里最潮，哪里有着最当下的艺术交汇，所有人都只会回答Hoxton。

与伦敦西边传统富人区不同，Hoxton的崛起得益于伦敦最富创造性的一群人——独立设计师与科技城新贵。

与聚集在西边传统保守的Old Money们不同，这些时代的弄潮儿们用自己独特的才华与特立的个性成为新的国民经济支柱。

最著名的WhiteCube Gallery（白方块画廊）、百年艺术馆、迷迭香剧院纷纷落户于此。如此多元化的文化氛围是全球现代艺术家们的梦想地。因此，Hoxton地区逐渐形成了独特的人文气质。

在竞争激烈的CBD生存，而在Hoxton享受生活

受到这些新贵们的生活习惯与偏好的影响,在Hoxton，随处可见独立个性的公园、集市、咖啡馆、餐馆、酒吧等，为该区住户们带来别具一格的的生活乐趣。

占地19公顷的Shoreditch 公园在寸金寸土的一区内可谓奢侈，为Hoxton区的住户们提供了休闲的重要场所。

同时园内设有各项运动设施场地，共享单车站、露天剧院等等。

建成于19世纪初的摄政河，总长13.8公里，基本横跨伦敦北部，是散步休闲放松身心的好地方。

Geffrye博物馆建筑建成于18世纪，为一级历史建筑，该馆收藏并展出自1600年以来英国的家庭摆设和家庭生活，独特而温馨。

享誉伦敦的咖啡圣地Curio Cabal，供应伦敦最炫酷的鸡尾酒Proud East。

除了咖啡，Hoxton还有获得真正啤酒比赛（Campaign for Real Ale）冠军的酒吧——Wenlokc Arms，贝克汉姆就是这里的常客。

伦敦一区的便利与地位，伦敦人都会懂

区域内同时拥有多条便利的公交线、新建的可以直通国王十字地铁/火车站的骑行路线，并且散布着Hoxton、Old Street、Farringdon等多个地铁站。

风和日丽的时候，穿上轻便的徒步鞋，也可步行前往科技城区。

丰富的教育资源

东伦敦人总给人一种时尚、前卫、活力的年轻者形象，然而这并不影响Hoxton的成为家长们的安家之选。

在霍斯顿区步行可达伦敦城市大学、伦敦大学国王学院、帝国理工学院、伦敦政经学院等多所大学。区内更有众多评级为杰出（Outstanding）、优秀（Good）的小学、中学。

在此处，你也许分分钟和世界高校的学霸们擦肩而过。

（据英国大家庭）

盘点这些年，首富在英国的投资 | 英国

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论坛中他说：

“一带一路”的背景下，政策沟通、相关资金支持及投资和贸易便利化等成果显现，为中国企业“走出去”提供保障，万达的投资计划将大幅度增加。

对此，英国财长Philip Anthony Hammond也表示：

英国是中国一带一路的计划的“天然合作伙伴”，向世界表明英国在脱欧后仍然是世界贸易的坚定支持者，以期减少因退出单一市场后英国对外贸易的不确定性而为英国经济带来的障碍。

英国首位女驻华大使吴百纳也表示：

中英关系正值”黄金时代”，并期待两国未来能在”一带一路”建设中展开更为密切的合作。

眼看中英关系一片大好，商人王健林自然也不会错过机会。

因为他早在2015年接受BBC采访的时候，就表示：

“我去过很多国家考察投资环境，但是我最欣赏英国市场。

因为英国是全球最开放的市场之一，在英国投资不需要受到像其它地方那样的严格审核。

我对美国投资也有兴趣，但是美国的外资委员会（Committee on Foreign Investment）负责审核外国投资，而且可以阻挡外国投资。”

今天我们就来细数一下，这些年王健林在英国的各种“投资”。

1.送子留英

“国民老公”王思聪13岁时，就被送到英国老牌寄宿制贵族男校——温彻斯特公学(Winchester College)。

九大公校之一！

这是一所在英国乃至于世界上都大名鼎鼎的寄宿制贵族男校。

温彻斯特公学在保持了自己悠久的传统与文化的同时已经演变成为一所贵族寄宿制学校。

其学术传统深厚，教学科目范围广泛，在音乐、体育、美术及戏剧方面拥有丰富的教学经验和极其先进的教学设施。

中国香港富豪霍启刚11岁赴英留学，也曾就读于温彻斯特公学。

本科时，王思聪就读于UCL-伦敦大学学院(University College London，)哲学系。

伦敦大学学院，G5之一，通常被认为是继牛津、剑桥之后英格兰第三古老的大学。

回顾自己的英国留学生涯，王思聪这样说：

“我的收获是我会说英语，我学习并且了解西方文化。

但是最大收获的一定是一个思维模式，你会更客观、理智的想法和做事方式。

我觉得最大收获是产生了一个有自己的、自主的判断的能力，并且能够敢于表达自己的想法。”

作为中国最富有的家庭之一，王健林选择把孩子送到英国读书，也足以看出他对英国教育制度的认同和信赖。

2.收购奢华游艇制造商圣汐

圣汐(Sunseeker) ，是英国销量最大的英国奢华游艇公司，007詹姆斯·邦德(James Bond)的电影中都出现了圣汐制造的高端机动游艇。

但受到2008年金融危机和欧洲债务危机影响，圣汐2009年业绩出现暴跌，税前亏损910万英镑。

2013年6月，经过一系列谈判，万达集团出资3.2亿英镑，收购圣汐91.8%的股份。

谈到收购圣汐公司，万达董事长王健林表示：

“收购圣汐公司不仅会加强万达集团的国际影响力，同时也代表了我们企业综合发展的一个重要步骤。

在万达的坚定支持下，圣汐公司已做好充分利用中国机会的准备，而中国是世界上发展最为迅速的豪华游艇市场之一。

我们相信，这会带动圣汐公司的业务更上一层楼。”

3.万达伦敦ONE

2013年6月19日在北京宣布，投资7亿英镑，在伦敦市中心大型改造项目九榆(Nine Elms)新区兴建超五星级的万达酒店和高档公寓住宅。

2013年10月15日，万达集团在英国成立的房地产开发公司Wanda One(UK)Limited（简称“Wanda One”），负责万达集团伦敦项目的开发。

作为万达在中国之外的首个地产项目，万达伦敦ONE是伦敦市中心最大规模的城市综合改造项目九榆新区的一部分，也是英国市中心最高的住宅楼。

从万达九榆一号高层，向西北可俯瞰英国女王的官邸白金汉宫；北面俯视英国议会大厦和伦敦眼；向南俯瞰美国大使馆新馆、荷兰大使馆新馆、巴特西电站周边的配套项目等政商区域。

时任伦敦市长Boris Johnson称，这一“重大交易”表明了全球对伦敦的信心：

“我热烈欢迎大连万达来伦敦投资，帮助我们将Nine Elms转变为首都的亮丽街区，提供成千上万的就业岗位和住宅。”

2013年底，时任英国首相卡梅伦访华期间还专门抽出时间，与王健林董事长举行会谈：卡梅伦首先对万达成功收购英国圣汐游艇公司表示祝贺，并欢迎万达在伦敦兴建高端酒店。

王健林董事长表示：

万达集团将持续在英投资发展，并努力寻找新的投资机会。

4.买豪宅创下英国印花税之最

2015年底，王健林豪掷8000万英镑，在伦敦最富有的辛顿宫花园大街15A号，买下一处维多利亚时期的豪宅。

这套别墅除了8000万英镑的购房价，还需缴付950万英镑的购房印花税，创下了当时英国历史上印花税的最高纪录。

王健林入住这套豪宅，意味着他周围的邻居有：

”老王“的显赫邻居们还包括：

印度钢铁巨头米塔尔、华纳音乐老板同时也是英国首富—布拉瓦尼克以及英国房地产巨头约翰亨特，还有罗马尼亚以及以色列等多国大使馆。

据悉，这套豪宅在1856年首次出售时的售价是7000英镑。

1960代到1970年代，这里曾是尼日利亚驻英国大使馆。

这座房产上一次上市是在1999年，女王的“Crown Estate”当时出价3500万英镑，地产权限仅99年，但无人问津。

经过一段时间的出租之后，“Crown Estate”决定以125年的地产期约再次出售这所房产。

最终，这个被女王所有的豪宅，被我们的首富王健林购入！

据报道，王健林觉得“英国的房价并没有北京贵”，他还会花费约5000万英镑重新装修。

总之，万达老板王健林对英国绝对是真爱。

先是送自己的独生子在英国学习，接着收购豪华游艇公司，投资伦敦市中心房地产项目，还把万达集团首个海外地产投资项目选在了英国伦敦，并且还在物色新的伦敦投资项目。

这位精明能干的地产大亨自然有着投资英国的理由：

除了这里稳定的经济和环境外，高度开放的成熟市场也许才是商人王健林最看重的地方。

相关资讯：英租金增速放缓哪些城市租房比买房更划算？

（据英伦房产圈）

美国房市：为何学生公寓成为新兴投资板块 | 美国

尽管特朗普上台后，不少原本计划申请美国留学的人们在重新考虑对国际留学生更友好的其他国家进修充电，但机构投资者对于学生公寓板块的投资热情丝毫不减，背后的主要原因是美国公立大学“捉襟见肘”的财务状况和美国教育体系在全球的魅力仍然最佳，相对于普通住宅公寓而言，租金收入更稳定的学生公寓作是不受“经济周期”影响的理想投资板块，因而得到众多机构投资者的青睐。

根据CBRE 世邦魏理仕公布的2017年第一季度数据显示，学生公寓在该季度成交金额为11亿美元，，比2016年同期略有的11.4亿美元交易额下跌，这完全不同于目前美国买卖双方都在观望美联储的加息动作，变得更加审慎的传统住宅房产板块。

与国内大学不同，北美大学的校内宿舍数量一般仅够低年级学生住宿，高年级学生普遍在校外租房。

随着北美各大校园周边众多类似于宿舍的学生公寓拔地而起，学生渐渐摒弃了学长学姐们的住宿方式。与住宿舍相比，居外研究院针对南卡罗莱州的数十名中国留学生做过调研的结果显示，在南卡，租住学生公寓一年能省200-1000美金左右，而且学生公寓的设施普遍更新更好（校园内的宿舍普遍年久失修）；与市面上的普通公寓相较，围栏式的社区比较安全，邻居也都是学生，配套设施完备，例如健身房、游泳池、高速wifi、学习室等一应俱全，而且学生公寓的房间通常都是精装修；较独栋房屋而言，个人空间能得以保证，室友之间的纠纷容易避免。在价格相差无几的情况下，这样专门设计的学生公寓受到广泛追捧。

校外参差不齐的住宿条件使得学生公寓的投资市场在近十年内趋于火爆。以16-17年橄榄球全国冠军克莱姆森大学为例，据当地学生介绍，尽管校外的学生公寓不胜枚举，入住率仍高达97%左右。供不应求是当前这一市场现状的真是写照，像下图这样的建筑工地在学校周围随处可见。

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美国房市：为何学生公寓成为新兴投资板块 | 美国 — 待开工的克莱姆森大学学生公寓

来源：承建商Fortune Johnson General Contractors

哪怕是在城市化水平极低、经济水平落后于全美平均水平的南卡罗莱纳州，克莱姆森大学（Clemson University）周边的学生公寓也遍地开花，在建学生公寓的火爆足以看出美国本土开发商对这一领域的投资热情。根据美国多户家庭住宅委员会（NMHC）提供的数据，2014年至2016年，每年的学生公寓交易量都在创纪录，2014年的学生公寓销售额为35亿美金，2015年未60亿，而2016年，有100亿美元的学生公寓成交，而现在市面上现在找不到多少在卖学生公寓的卖家。

克莱姆森这样学生公寓供应不足的情况并不是个例，美国教育部数据中心2015年的统计显示，随着“00后”即将步入大学校园，2025年在美就读本科的人数预计将会增长14 %至1980万人。（如下图美国高校招生规模数据所示）根据第一太平戴维斯发布的数据显示， 2014年为例，只有12%的美国大学学生能够住在学校宿舍，有接近四分之一的大学学生需要在外租用民宅，剩下的六成左右学生住在父母或者亲戚家里。可见在当下乃至可预见的将来，投资美国学生公寓具有十足的吸引力。

不断增长的入人数对于学生住房提出了新的要求，也为投资者及开发商提供了前所未有的机会。据美国国际注册商业房地产投资师协会 (CCIM)介绍，学生公寓目前只占多户型房产市场的10%，在过去5年中有显著的增长。Real Capital Analysis的数据则显示，相较于其他非核心住房，学生公寓的投资量增长规模也最为显著。（如下图所示）

世邦魏理仕的美国学生公寓集团（ National Student Housing Group ）是全美最大的学生公寓中介，该集团发布报告显示，2016年的行业投资交易额达98亿美元, 比2015年增长42亿，是2014年的3倍。

美国商业地产投资人员资质认证机构CCIM的专家Mike Milovick表示，自2003年起校外学生公寓的投资者由富有的学生家长已经转变为机构投资者以及房地产信托投资基金(REITs) 。

学生公寓投资收益稳定体现在两个方面：出租价格逐步上涨、资本化率保持高位。CBRE的报告称，2016年每床位单价又达新高，$66,386 的均价比2015年高10%，比2014年高30%。学生公寓每单元的均价也逐年稳步上涨，由下图所示，美国的情况还是略高于北美的均价。

下面两图展示了学生公寓从2006-2016的平均资本化率，过去10年间学生公寓的资本化率保持在5%-8%之间。自2015年下半年起，学生公寓的表现就一直略胜多户型房产一筹，而且稳定在5.7%-7%之间。

对于个人投资者而言，学生公寓投资收益率更高，风险较低，也更有保障，适合已配置了低收益债权、保险，又希望配置部分风险适中、收益稳定的增长性产品的投资者。除此之外，学生公寓还有较为多样的退出方式。除了出售、回购、参与并购重组等，也可以按美国房地产信托基金（REITs）的要求，以资产证券化的方式退出，退出收益亦相当可观。

就租金来看，在2017年6月份的数据报告显示，美国学生公寓年有效租金增长率平均约为2.3%左右，较15-16年平均增长率水平2.0%略有提升，最高的可达5%-10%。但即使校外公寓的价格不断上涨，普遍来讲还是比校内的宿舍便宜。

当前美国领先的学生公寓开发商／产权持有者／营运商/服务商包括：美国高校社团（American College Communities）, 教育地产信托公司（ Education Realty Trust Inc.）, 美国校园社团（American Campus Communities）, 萨班地产（Saban Real Estate）, 和总部位于匹兹堡的学生公寓开发及运营商Campus Advantage 等。

北美乃至全球的学生公寓市场巨大，近年来随着机构，REITs大手笔的投入，其关注度火热上升。亚洲范围内，新加坡政府投资公司GIC去年与美加机构联手斥巨资购入多套学生公寓项目，引起国内外投资者侧目。中国的投资者，尤其是孩子到了高校年龄的，不妨对学生公寓市场进行重点关注。

撰稿：居外研究院实习编辑常元臻

编辑：居外研究院房产分析师杨嘉锡

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令人难忘的度假体验! VILLA ESTRELLA客户点评汇总 | 海外

自开业以来，来自全球各地的游客在VILLA ESTRELLA度假别墅度过了难玩的度假之旅，并将他们的度假体验、意见提交给了世界上最大的旅行者评论网站“FLIP KEY/TRIP ADIVSOR”。来自众多客户的好评，使得VILLA ESTRELLA度假别墅成为哥斯达黎加评分最高的“全包式”度假别墅！一起来看看用户是如何评价的。

这是我们第一次来哥斯达黎加，我们每一分钟都喜欢。天气晴朗，环境优美，工作人员竭尽全力使我们玩得开心，他们态度友好、乐意服务、有趣，我们觉得他们成为我们的朋友。我们参观了一些美丽的海滩，体验了一些愉快的海洋生活，并喜欢在Coco玩篮球，购物和吃饭。我们总是很高兴回到VILLA ESTRELLA用餐，因为那里有独特的风味美食、漂亮的游泳池和很棒的工作人员！

感谢 VILLA ESTRELLA为我们规划的这个假期！我们在哥斯达黎加度过了美好时光！孩子们都同意这是最好的假期。恰到好处的活动和放松。食物非常棒，工作人员服务很好！在这度假，就像是在天堂一般，没有比这更好的！

我可以说是“Pura Vida”！非常感谢你的一切。VILLA ESTRELLA是美丽的，风景不可思议，食物和服务超乎想象。我无法不怀念在Villa ESTRELLA的度假体验，感谢它曾带过我的美好回忆！

我们从来没有去过哥斯达黎加，所以我们不知道究竟会有什么。我们的度假旅程一直很疯狂，由于时间紧张，所以事先没做太多的了解。但在我们到来之后，令人惊喜的惊喜开始了！风景秀丽，城镇居民脸上的微笑，以及VILLA ESTRELLA的壮丽景色。我们感到有幸在VILLA ESTRELLA与亲朋好友一起共度美好假期，感谢VILLA ESTRELLA帮助我们实现生活中简单的快乐。

这是“完美”的天堂假期。首先，我们惊叹于VILLA ESTRELLA的美丽，其壮观的景色只有超过了惊人的工作人员的美丽。我们受到如此慷慨的待遇和如此难以置信的个人服务。我们永远不会忘记美丽的VILLA ESTRELLA，我们美好的假期，以及我们新的哥斯达黎加朋友。

Pura Vida VILLA ESTRELLA！从我们这个世界遥远的角落，我们前往美丽的哥斯达黎加。我们有最美妙的朋友和家人的团聚，不可能发生在一个更完美的别墅和美丽的国家，由我们曾经经历过的最好的员工帮助。格拉西亚斯！

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居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？

当前，到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择，或自住，或成为重要的投资理财选择。不过，对于大部分打算到美国买房的国内买家来说，必须了解的问题是：你的资金准备够了吗？你知道在美国买房，除了房价本身，还包括不菲的买房费用和持有费用吗？且看居外网为你一一介绍。

一、美国房产价格：34—70万美元左右（最大支出）

根据居外网对国内买家在美国买房的数据分析，尽管美国国土面积与中国大陆相差无几，但大部分国内买家最终买房的目的地都在旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿这几个都会区。旧金山和洛杉矶的华人区比较多，也相对成熟，纽约是美国的金融中心，而波士顿则是中国留学生汇聚的留学重镇，自然也成了国内买家青睐的买房市场。

2016年11月美国七大都会区房价地图

由2016年11月美国各都会区最新房价地图可看出，11月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁、伯克利与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约120万美元。旧金山市与圣马刁的房价为113万和112万。伯克利的房价为100万左右，尔湾的11月成交价中位数也名列前茅，约77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，11月房价中位数不到4万美元。

作为专业海外房产平台，居外网提供每月美国的最新房价数据，可点击查询。

2016年最新美国主要城市房价走势

二、不得不付的美国买房相关费用：占房价的5%-7%（容易忽略的购房成本）

大家还要把买房过程中所产生的系列支出考虑在内，因为这绝对不是一笔可以忽略不计的费用，为了帮助大家更好地做好购房资金方面的预算，下面跟大家说说在美国买房，买家必须支付的10项费用。

想要了解更多，可点击查询 在美国买房后，会牵涉到哪几种费用？

三、美国房产税：0.5%-3%（买房后必须支付的重要费用）

美国房产税并没有一个特定的标准，而是由每个州政府自行规定，每座城市的税率也有一定的差别，所以，投资者如果想要知道自己每年需交多少房产税的话，就得先确定想要投资哪个州和是哪座城市。大部分美国州的房产税税率在房价的0.5-2.5%左右。

了解更多相关内容，可点击：

美国房产税介绍

美国各州房产税一览表

美国房产税如何征收

总结：

根据以上介绍，我们以在美国购买一套50万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：

房产总价50万+相关费用（5-7%）+第一年房产税（0.5-3%）=54万美元

注：以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。居外网建议大家一定要提前了解并做好相应的购房计划。

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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政府住宅售地交易总额今年来中国发展商超越本地公司 | 新加坡

今年以来，中国香港和中国发展商已超越新加坡本地发展商，成为政府住宅售地计划的最大投资者，在高达21亿新元的交易总额中，它们已占12亿9000万新元。

相比之下，新加坡和日本发展商去年在政府售地计划的交易额居前。在26亿4000万新元的交易总额当中，新加坡发展商占58％，而日本投资者则占24％。

根据莱坊（Knight Frank）日前发布的报告，在2012年至2016年，中国大陆发展商在亚太区跨境买地的买家中最为活跃，从2009年的零交易，到2016年的25亿美元（34亿6500万新元）交易额。

它们最喜欢的投资地点是澳大利亚，达36.5％。其他主要市场包括新加坡（15.4％）、马来西亚（19.7％）和中国香港（23.7％）。

根据之前的报道，最近史德林路（Stirling Road）住宅地段招标，出价最高的正是由中国香港上市公司龙光地产（Logan Property）和总部位于中国山东的南山集团（Nanshan Group ）所组成的财团。

该财团出的10亿零272万元标价，缔造了本地纯住宅项目冲破10亿元大关的纪录。

母公司总部位于中国北京的中建南洋（China Construction （South Pacific）Development）在今年2月也以2亿9199万元，标得西海岸谷（West Coast Vale）地段。

莱坊的报告也显示，今年第一季，本地投资者在土地发展所作的投资，有88％流往中国。

在2016年，本地投资者在亚太区进行的30亿3000万美元（42亿新元）投资，当中有86％进入中国。

单在中国，新加坡投资者已有44％的资金进入南京。仁恒置地（Yanlord Land）以11亿4000万美元，买下了南京生态科技岛的地段。

莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，私宅市场疲弱、降温措施和土地价格高涨，促使许多本地发展商在海外城市投资，并主要在门户城市寻求发展私宅的机会。

不过，在本地进行投资，仍然对较小型的本土发展商和外国发展商有吸引力。这从过去两个季度它们对政府售地积极竞标的情况，可以看得出来。

她说，配合新加坡所出现的复苏迹象，随着本地和海外发展商竞标住宅地段，竞争将变得更加激烈，这可能促使政府放宽售地供应，以及刺激发展商进行更多集体收购活动。

（据联合早报）

专家提业主：利率或上升投资或偿贷先考虑风险 | 加拿大

按揭利率接近历史低位，令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款，抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒，业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。

万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思（Jason Heath）表示，在理论上如果是一个长期及积极的投资者，进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史，加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率，但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票，以及不在错误的时机沽售股票。

低风险投资者应先还贷款

希思表示，相比起保守的投资者，一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士，则较有可能会赚得较高的回报，但不能保证一定会赚得较高回报，不过如果业主的风险承受能力较低，就应该只偿还抵押贷款。

多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔（John De Goey）说，优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。

一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金（Exchange Traded Fund，ETF）投资者，其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金（Mutual Funds）更为佳。
迪高尔表示：“投资产品的费用愈高，回报就愈低，因为费用蚕食回报。”他指出，另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免税储蓄帐户（Tax-Free Savings Account，TFSA），因为这可以享受退税或免税的好处。

勿忽视按揭年期违约风险

希思指出，最后一个不可忽视的考虑因素，是按揭年期和违约风险。

如果是新业主，申请最长的还款年期，而且家中没有太多资产，就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时，偿还货款的能力。

（据加国观察）

英国学生公寓市场交易创新高 | 英国

大学投资面临挑战

2016年，在逆风环境下学生公寓床位成功交易6.8万个，价值45亿英镑。第一太平戴维斯（Savills）估计，2017年学生公寓床位可售出7.5万个，价值53亿英镑。

这意味着在增加10%库存的情况下，可增加17%的交易额。今年还会有一些大型投资组合进入市场，交易溢价或将上升。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英国学生公寓市场交易创新高 | 英国 — 第一太平戴维斯预测2017年学生公寓的开发投资将持续走高

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2016年的交易额略低于2015年，2015年学生公寓交易额超过60亿英镑。

尽管如此，2016年的交易量与过去5年的平均值相比仍高出54%。其中大多数为二手交易，脱欧公投之后投，资者更倾向于观察市场动向再行动。英国脱欧并未给房产投资带来重大影响，实际上甚至推动了投资。英镑贬值也增加了对海外投资者的吸引力。

目前学生公寓投资的火热程度已经超过了库存可供应量。2016年的45亿英镑交易当中，有11亿英镑（25%）为前期开发投资，有2.23亿英镑（5%）为开发资金。现有库存交易量占69%，是史上最低比例。

第一太平戴维斯预测2017年学生公寓的开发投资将持续走高。

全球投资

2016年英国学生公寓在全球投资市场上取得了进一步成功。过去2年国际投资资金在市场中所占比例翻了将近2倍，从2014到2016年，外国投资交易比例从35%增加至64%。

新加坡对英国学生公寓的投资显著增加，从2015年的3500万英镑到2016年增加至12亿英镑。其中近1/3的资金来自一位投资者：新加坡主权财富基金GIC和GSA合资企业收购了超过7000个床位。

另一个新加坡基金会Mapletree也在2016年大力投资英国学生公寓，收购了超过6000个床位。预计该国在这一方面的交易量还会再创新高。

北美是2016年英国学生公寓市场的第二大资金来源，投资额超过13亿英镑。其中大多数来自加拿大的Brookfield SRE和CPPIB。

脱欧公投对该市场的影响喜忧参半。尽管脱欧导致大学流失部分海外学生，但同时英镑贬值也对国际投资者和学生产生了更大吸引力。公投前学生公寓的交易额约为19亿英镑，脱欧后却超过了21亿英镑。

学生需求的公寓质量高过数量

研究显示，大学毕业生收入和大学入学条件有一定的关联。许多顶级高校对于学生公寓的需求持续增加，而排名较低的大学则需求减弱。

2015-16年，英国政府完全解除了招生限制，允许大学招收更多学生改善财政状况。

此举最初的目的是增加学生人数，但却带来了意外的结果：申请入学的总体人数并未增加，但主要都涌向了少数排名较高的大学。

这其中有大量经济意义。2017/18年，英国大学学费将上涨至9250英镑，生活成本也随之增加，学生希望在能确保在教育投资方面有好的回报。

英国财政研究所（Institute for Fiscal Studies）的报告指出，今年年初已经肯定了大学准入条件和毕业生薪资之间存在明确的相关性。以英国高等院校招生办公室（UCAS）的20分评分标准来看，学生成绩每多2个A等，他们毕业后的年薪可多出930英镑。

英国高等教育统计局（HESA）针对毕业生的调查结果也相差无几。由此看来，冲着潜在的高薪工作，难怪大多数学生纷纷向顶尖大学递交申请。

大学学费高昂，除了在时间和金钱上的大量投资外，资金返还也非常缓慢，学生希望能得到保障。对此英国政府采取大力支持学徒制和职业资格培训，这些费用远低于大学学费，甚至还能得到补贴。因此，学生对于英国大学将会有更多种选择。

（据英中时报）

一、美国房产价格：34—70万美元左右 （最大支出）

二、不得不付的美国买房相关费用：占房价的5%-7%（容易忽略的购房成本）

三、美国房产税：0.5%-3%（买房后必须支付的重要费用）

总结：

一、美国房产价格：34—70万美元左右（最大支出）