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加拿大联邦政府的按揭新政策将从10月17日正式开始实施，地产业界对实施新规的看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌;也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。

联邦政府的新政策规定，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。

悲观者：新政策实施，房屋交易量将大跌17%

多伦多一家地产咨询的公司(The Wealthy Homeowner)的分析师Ross Kay接受CBC新闻采访时表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”(full correction)。

这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。

加拿大皇家银行(RBC)首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。他还说，今年9月份的数据就显示，大温地区不仅房屋销量大减，而且房价也开始下行，因此收紧房贷会加速大温房市“退烧”。

乐观者：并非房地产的“世界末日”

但也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。

多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb(下图)就是其中之一。他认为新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。

他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。

他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

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（据加拿大家园）

千呼万唤始出来，加拿大联邦财长莫奈终于在日前宣布了联邦政府在压抑房价高涨方面的两项措施：其一，对外国人买卖房屋废除增值税优惠。其二，对首付低于20%的购房者增加高风险测试评估。这两项新政，前者是针对外国人买房，后者是面向所有低首付的购房者。联邦政府希望借此措施来给炽热的房市降温，这有用吗?

加拿大两大都市的房价近年来有升无降、越炒越高，这早已成为不少国民的关注议题。BC省府顶不住民意压力终于推出了征收外国人买房附加税的措施，明年他们还有可能使出组合拳，对外国买房者再征收房屋空置税。由于西海岸的这些打击炒房措施，使得原本在那块地方的炒房热钱又蜂涌来到了房市同样火爆的多伦多和周边地区。

在这样的大背景下，在多伦多庄德利市长、安省韦恩省长都不打算为楼市降温做任何事的情形之下，联邦政府逼于无奈、终于被迫出手干预房市了，这或多或少还是顺从了民意。

联邦政府的这两项控房新政，前者涉及到税务优惠，后者有关贷款条件。两者看上去不同，但制定者显然想通过这两项不同的举措，双管齐下、达到同一个目的：为房市降温。那么这样做，效果会如何?笔者认为：由于这两项举措还是缺乏大刀阔斧的魄力，所以效果可能不会太过明显。

据传媒批露：在温哥华，曾经有中国炒房者为了逃避交增值税，就想方设法将自己买的多幢房屋都伪造成“自住”状态，付款给一些亲戚朋友帮其买房，让他们自住，房价上升后再卖出。虽然政府可以从资料登记中发现外国人买房没有自住，但还是控制不了外国人寻找“替身”帮自己买房“代住”。所以政府如何查处这类狡猾伎俩，还需道高一丈。

此外，对外国炒房者而言，他们买房后再卖，如果房屋增值了数百万，其增值税也就只不过几十万。即便现在废除了这方面的免税优惠，炒房者交了增值税之后，他们照样还是有钱可赚。所以莫奈所提的废除税务优惠举措，对外国炒房者来讲，极有很可能只是切皮不削肉、不会伤筋动骨，未必令他们却步。

相比只是针对外国人炒房的废除增值税优惠政策，政府控房的另一项措施看上去或许会管用些。因为这条措施是针对是所有的低首付买房者，并以此来确保他们今后的还款能力，也让他们在打算炒房时要三思而后行，避免不顾自己实力去玩炒房赌博游戏。从长远看，这样做会有助于加拿大房屋市场的相对稳定。

虽然联邦政府新推出的让房市降温新政，给人的印象还是相当初级、相当软弱，但不少相关利益集团及个人却已按捺不住愤懑，对此进行了猛烈抨击。有人说：政府这样做将会造成房市崩溃，影响经济。也有人说：加拿大是奉行商品经济的自由社会，别人有钱就应该让别人买房，不应该限制。还有人说：政府这样做是针对中国人，是排华。

毫无疑问，近年来加拿大几大都市的房价火爆并不只是单一原因导致，但外资尤其是来自于中国的外资的推波助澜肯定是很重要因素。目前中国一线城市的房价早已是加拿大房价的数倍，而“五年唯一”的限房令又使得那些炒房团举步为艰，再加上近年来深沪股市的一蹶不振，更让不少大款们“炒无可炒”。

在这种背景下，世界上易居城市的温哥华和多伦多的房屋就自然成了这些人眼中的肥肉。应该讲：加拿大政府的新政虽然看上去是针对中国大款和中国热钱炒房，但实际上的目标是指那些扰乱本地市场，进行不正常炒买炒卖活动的少数人，并不是指所有生活在这里，遵纪守法的华人或中国人。在本地华文网站有个别人借此挑起种族话题，歪曲加拿大政府排华，这实在是狭隘地理解偏差。

房屋市场不存在崩盘的可能

由于加拿大两大都市的房价炽热都与海外热钱有一定关系，那么如果政府能像澳洲等国那样狠下决心、不拖泥带水，就一定能将房价抑制住。因此，又有人担心：如果房市降温，就意味着崩盘，意味着建筑行业没工开，意味着萧条。这其实又是多虑，因为在加拿大还有相当多的人在等着初次买房或换房，由于目前房价的恐怖性，造成了他们个人的可支配收入比率与现在房价的不匹配，他们也只能望房兴叹。

有朝一日，当房价回归理性、回复正常，当普通人也能买得起房时，这个群体就会蜂涌入市，而他们就成了加拿大房市的真正的良性的钢性需求，也正由于他们的存在，房屋市场就根本不存在崩盘的可能了。

其实对一些房产经纪和利益团体而言，他们应该不愁没钱赚，因为还有相当多的打算买房和换房的普罗大众，他们只是在等房价回到合理水平而已。那些利益团体和个人，为什么拚命反对政府对房市的降温措施，并制造崩盘恐慌言论?说穿了还是为了从高房价交易中谋取更多的佣金。

加拿大是自由经济、商品市场的社会，但商品经济并不等于没有任何管理。事实上对任何西方国家的政府而言，当一个社会的商品活动开始混乱，影响到了老百姓的民生时，政府都必然要出手干预。不然，这个政府就根本没有存在的必要。目前在加国，部分外国人和外资狂炒、热炒加拿大房市，其性质就像外来的不法商人屯积商品、哄抬物价一样，不但联邦政府有责任管，安省和多伦多市政府也应该做点实事。

联邦财长莫奈宣布的两项压抑房价新政，虽然来得比较迟，也相对软弱，但总好过没有。让房价回复理性、让房市降温，还需要更强更硬的铁招，就看小杜总理会不会畏畏缩缩、虎头蛇尾了。

（据加拿大家园）