新加坡买房 – Page 5

新加坡烏節路新項目買氣旺為高檔私宅注入強心針

經過首兩個月市場交易淡靜情況後，新加坡樓市在3月似乎開始熱鬧起來。上周末兩個新推出的公寓項目反應踊躍，位於烏節路的高檔私宅項目Cairnhill Nine賣出近七成的推出單位，更為高檔私宅市場注入了一劑強心針。

這可能是因為烏節路地區已有三年沒推出新項目了，因此Cairnhill Nine的強勁銷售表現，多少起著指標性作用，甚至能帶動該地區周圍項目。

Cairnhill Nine位於百利宮購物商場後方，是凱德集團（CapitaLand）發展的99年地契項目，共有268個私宅單位，平均銷售尺價約2500元。

一臥房單位從135萬元起跳，四臥房價格從368萬元起跳。項目還有八個頂層單位，價格介於580萬元和667萬元。

發展商說，行情大好時，烏節路一帶的私宅可是以每平方英尺3000元左右的價格售出，如今Cairnhill Nine以2500元平均尺價賣出，算是給了500元尺價或17％折扣。

但如果做一個比較，Cairnhill Nine周圍有不少項目的成交尺價，比發展商給出的“折扣”還低。

例如，Cairnhill Nine對面的是凱德集團另一私宅項目禧林苑（Urban Resort）。這個2013年完工的項目，上月有兩個單位分別1803和1779的尺價成交，較Cairnhill Nine的2500元平均價低約三成。更重要的是，禧林苑還是一個增值潛能更大的永久地契項目。

不過，禧林苑尺價較低的一個原因是，它所成交的單位面積都較大，至少4714平方英尺，使到單位總價高達850萬元。

經禧地區另一個由凱德集團發展的項目Urban Suites，最近有一個單位以2650元尺價成交。但這個單位面積為1604平方英尺，單位總價也偏高，達425萬元。

以總價而言，The Laurels去年有一個單位以142萬元成交，價格低於150萬元，屬於一般買家可負擔的水平。不過，這個單位面積相當小，僅549平方英尺，屬於鞋盒公寓。

烏節路的高檔私宅項目Cairnhill Nine賣出近七成的推出單位

對這個地區感興趣的買家，還可以考慮屋齡較大的項目。例如景熙峰（Cairnhill Crest）和The Light@Cairnhill是2004年完工項目，過去一年單位成交尺價介於1690元至2090元，價位相對地低。

屋齡將近40年的經禧大廈（Cairnhill Plaza），成交尺價甚至低於1500元，比一些鄰裡地區的新私宅項目便宜。

經禧地區靠近烏節路購物天堂，附近有ION烏節商場，義安城和威士馬廣場等購物商場。離一些名校也不遠，向來是受買家歡迎的高檔私宅區，特別是來自印度尼西亞的買家。

從該地區的私宅租金情況來看，景熙峰的中位數租金為每平方英尺4.28元，至於較新的The Laurels，租金則為5.83元。

高檔私宅“熱度”能持續？

不過，受到總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）等措施影響，該地區私宅與其他高檔私宅一樣，過去幾年交易量和價格大跌，一些業主最終更被迫虧錢脫售單位。

隨著Cairnhill Nine的推出，該地區買氣似乎升高，不過這是否意味著現在是見底進場的買房好機會呢？高檔私宅市場的“熱度”又是否能持續下去呢？

買家最終還是得持謹慎態度，確保自己有一定的經濟能力，選中自己真的心儀而且負擔得起的單位才決定買下。

（據聯合早報）

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交易三不管 “海外房產孤兒”湧現

國人投資海外不動產每年上看千億元，如此龐大金額，卻因買賣海外不動產國內不具管轄權，僅靠“不動產經紀業管理條例”微弱的約束力要求業者自律，但在代銷業者過度吹捧投報率下，導致海外交易糾紛已陸續浮現，因海外不動產交易成為三不管地帶，目前市場上已有所謂的“海外房產孤兒”出現。

近幾年在政策強力打房下，讓市場游資不斷湧向海外不動產市場。業者推估，國人每年投資海外不動產資金上看700～1,000億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。

海外各國投資限制（圖/路透）

根據海外代銷業者透露，海外不動產交易糾紛眾多，如早期代銷業者會以買斷方式自行訂價，加價銷售；客戶合約由房仲代簽（因有客戶授權）；打出包租或加價包買回，但開發商倒後更換名字；紅單轉賣；或是以當地人頭購買外國人不能購買的物件。

業者表示，市場上已出現許多3年前購買，交屋後卻發現房價並未上漲，不僅求售無門，也租不出去，而出現所謂“海外房產孤兒”。

甚至不少業者發現“海外房產孤兒”商機，開始成立物業管理公司，進行“托孤”的生意，目前以馬來西亞不動產較為明顯。

面對海外不動產交易糾紛，內政部地政司副司長施明賜表示，近期海外交易糾紛確實較多一些，但目前僅能依據“不動產經紀業管理條例”要求業者自律，真的遇到糾紛，可透過外交部駐外單位協助。

消基會指出，目前以馬來西亞糾紛案件較多，但海外交易糾紛並不適用消保法，目前無法可管，只能提供法律諮詢協助。

北市地政局科長沈瑞芬表示，去年底起已出現很多海外不動產交易糾紛，多透過議員申訴，一般投資海外不動產很少自用，幾乎全部案例皆屬自身投資問題，如一次合買10多戶，資金周轉出問題，原預期增值效益，但景氣不好無法脫手。

沈瑞芬指出，國內代銷業者帶民眾赴海外，由當地開發商進行銷售、簽約，國內政府單位並無管轄權，目前只靠“不動產經紀業管理條例”來約束業者執行業務規範，後續須靠中央政府列出管理辦法，才能讓地方政府落實管理。

新加坡商ECG億世紀國際地產總經理黃逸群表示，業者代銷海外不動產物件本身沒問題，重點是業務員過度包裝產品，例如承諾投報率、房價增值空間。

黃逸群認為，政府規範再多也沒用，像是新加坡都是靠業者自律，政府不會管太多，但要是出現問題，罰則會很重，以重法嚇止業者不合法交易。

（據中時電子報）

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新加坡發展商奇招出售滯銷私宅應對兩項限制

從延遲付款計劃到給予額外買家印花稅回扣，從出國辦路演到大批出售項目，近來發展商各出奇招，要在合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）和額外買家印花稅（ABSD）期限內把私宅單位傾銷出去。

例如，華聯企業（OUE）位於利安尼山路（Leonie Hill Road）的豪華公寓項目Twin Peaks，最近為買家提供延遲付款計劃（deferred payment）選項，讓買家先支付20％的訂金，並取鑰匙入住單位，剩餘的80％款項則分兩年至三年支付。

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延遲付款計劃曾是本地樓市流行的支付方式，但自2007年起這一付款方式已撤除，發展商不能為尚未竣工項目提供這個付款選項。不過，由於Twin Peaks已取得法定完工證書（Certificate of Statutory Completion），因此該項目並不受房屋發展商條例限制，包括延遲付款方式。

Twin Peaks的延遲付款計劃雖讓買家有更長時間來支付私宅款項，但以這樣的方式購買的單位價格也相對較高，每平方英呎銷售價從2700元起跳。相比之下，按照一般方式購買該項目私宅，尺價則從2300元起跳。

儘管如此，該項目的一名房地產經紀透露，延遲付款計劃獲得良好反應，促使項目賣出不少單位。

除了延遲付款，不少發展商也以提供優惠方式來吸引買家。烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three過去幾個星期提供「ABSD援助配套」，讓買家享有15％的房價折扣。這項折扣也因而使到項目打破過去幾個月的零銷售紀錄，在4月賣出一個 560萬元單位，尺價相當於3152元。

有業內人士透露，不少買家在完成交易過程中，預料下來還有買賣禁令（caveat）陸續提呈。

在這之前，盛薈華廷（Pollen & Bleu）和林曦閣（The Glades）等項目，也給予買家如現金回扣和家具禮券各類優惠。

例如，盛薈華廷去年給予一些單位的買家3萬元至7萬元的間接折扣，相當於2％至5％的折扣。林曦閣則給予買家高達5萬元或3.3％的折扣。

積極進行的促銷上述私宅都是QC和ABSD期限將近，但仍有不少單位未售出的項目。如果這些項目在期限到達後，還未售出所有單位，發展商就可能得支付高昂的延長費。隨著越來越多發展商面對期限壓力，預料買家以優惠價買到私宅的可能性也將越來越大。

在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。

在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

以Ardmore Three為例，該項目的QC期限為今年底，但截至1月底仍有超過九成單位未售出。如果項目要延長QC期限三年，發展商得支付高達7920萬元的延長費。

又比如盛薈華廷明年6月會面對ABSD期限，但截至1月底有近九成單位未售出，意味著它明年可能得支付1420萬元的印花稅費用。

新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強今年初在一項活動上透露，今年將有13個項目的700多個私宅單位受QC條例影響，須支付的延長費接近一億元。此外，33個項目的6000多個未售出單位，也在明年至後年受此ABSD影響。

為避免交付款項，一些發展商也考慮以大批出售的方式（bulk deals），盡快賣掉剩餘單位。

例如，城市發展（CDL）的格美華庭（Gramercy Park），預計今年中取得臨時入夥證，但項目至今仍未推出市場。市場傳言發展商有意以大批出售方式，賣出項目其中一幢樓。

此外，該發展商也積極到印度尼西亞和中國香港等地進行路演，吸引更多外國買家。

城市發展與永泰控股（Wing Tai）合資項目名築（Nouvel 18），也面對在今年11月賣出所有單位的限制，否則得支付3820萬元延長費。發展商受詢時說，他們正探討該項目的出售形式。

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（據新加坡早報）

2016年3月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡3月私人公寓房價環比回升0.3%，同比則仍下跌1.2%。中央核心區與非核心區的房價則較上月有所回升，其他核心區則環比出現下跌；離開年初的銷售淡季，三月成交量較上個月上升近5成.

2016年3月私人公寓租賃市場與租金環比下跌1.0%，與去年同期相比下跌5.3%。

3月新加坡重點區域房價地圖

2016年3月，新加坡第4郵區（港灣，聖淘沙）與第11郵區 (湯申，挪威納，紐頓) 均價高於去年同期，其他各大重點區域公寓均價與去年同期相比均出現下跌。

同2月相比，情況則稍顯樂觀。除第10郵區（唐林，荷蘭村，武吉知馬）外，其他各重點區域銷售均價皆出現環比增長。環比增幅最大的區域為傳統熱點區域-第9郵區（烏節路，裡巴巴利則）。

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2016年2月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡2月私人公寓房價環比下滑0.3%，同比則下跌7.4%。中央核心區，其他核心區與的房價則與上月基本持平；成交量同比上升3.8%.

2016年2月私人公寓租賃市場與租金環比下跌0.7%，與去年同期相比仍下跌5.0%。

2月新加坡重點區域房價地圖

2016年2月，新加坡第10郵區（唐林，荷蘭村，武吉知馬）、第14郵區（巴耶利峇，芽籠）與19郵區 (後港，盛港，榜鵝) 均價高於去年同期，其他各大重點區域公寓均價與去年同期相比均出現下跌。

同1月相比，情況喜憂參半。新加坡8個重點郵區中有4個區域均價出現環比下跌，第10郵區（唐林，荷蘭村，武吉知馬）則出現了12%的較大環比增幅。

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新加坡惠及各方的新住屋政策

雖然新加坡國民需求涉及衣食住行的方方面面，但是從李顯龍總理星期日晚上在新加坡國立大學文化中心禮堂發表國慶群眾大會演講時，甫一宣佈新的公共住屋政策，現場觀眾就報以連續不斷的如雷掌聲來看，新加坡國民最關注的應是住屋問題。

近幾年來，排隊等候申購新組屋時間長，好不容易等到了又買不到心儀的組屋，轉售組屋的價格節節上升，或是年輕夫婦因家庭收入超出8000元頂限而不能購買新組屋等怨言，始終不絕於耳。部分民眾甚至把組屋供應緊張，價格越來越高等問題，歸咎於外來人口的增加。

新加坡惠及各方的新住屋政策 — 李總理在選後表示政府已經聽到了人民的聲音，並承諾將全面檢討各項政策，以回應選民的訴求

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新加坡國民對公共住屋政策的不滿情緒，終於在今年5月的分水嶺大選期間集中爆發，成為致使執政黨得票率下降6個百分點的關鍵因素之一。前內閣資政、丹戎巴葛集選區議員李光耀上週六晚上在丹戎巴葛－中峇魯區的國慶晚宴上發表講話時，就明確指出人民行動黨在分析了大選結果後，得出了公共住屋供不應求是導致行動黨得票率下跌的一大因素。

李總理在選後表示政府已經聽到了人民的聲音，並承諾將全面檢討各項政策，以回應選民的訴求。在國慶群眾大會上，總理進一步宣佈了政府調整各項政策的具體內容，其中有關公共房屋方面的政策調整主要集中在增加新組屋供應量、調高購買組屋收入頂限兩個方面。

首先是增加新組屋供應量。5月底，國家發展部長許文遠在剛剛上任後就宣佈，建屋發展局將把今年的新組屋總供應量增加3000個單位，至2萬5000個。總理在國會群眾大會上宣佈，建屋局明年也會增加組屋供應，多建2萬5000間新組屋。換言之，建屋局將在短短兩年內提供5萬個新組屋單位，而這樣大的供應量是多年所罕見的。

5萬個組屋單位不是個小數目，用許文遠部長的話來說，「相等於整個宏茂橋鎮的組屋數目」。這些新組屋陸續推出後，必能有效地緩解新加坡國民對組屋的高需求。此外，由於更多人選擇新組屋，對轉售組屋的需求量也會減少。這樣一來，轉售組屋的價格即使不會下降，其上漲速度也會減緩。也就是說，無論是有意選購新建的預購組屋或轉售組屋的民眾，都會在新政策下受益。

其次是調高購買組屋收入頂限。在建屋局1994年制定的舊政策下，家庭收入超出8000元的國人不符合購買新組屋的條件。可是，十多年來，由於新加坡國民收入增加，加上遲婚的新婚夫婦越來越多，因家庭收入頂限超過8000元而無緣問津新的政府組屋的國人越來越多。他們只能到轉售市場購買價格已水漲船高的組屋，並且無法享有津貼和建屋局提供的貸款。一些選擇收入頂限為1萬元的執行共管公寓或私人房屋，但這對大多數「夾心層」來說更是吃力的事。

在這項從昨日開始生效的新政策下，政府把家庭收入頂限調高了2000元，具體來說是把針對已婚者的預購組屋和受津貼轉售組屋的收入津貼從8000元調高到1萬元，把以年長者為對象的小型公寓的收入頂限從8000元調高到1萬元，把以單身者為對象的轉售組屋的收入頂限從3000元調高到5000元，把針對高收入者的執行共管公寓的收入頂限從1萬元調高到1萬2000元。顯而易見，調高收入頂限是相當全面的，照顧到了已婚者、單身者、年長者、高收入者、低收入者各個需求群體的利益，應會受到熱烈歡迎。

此外，單身者和低收入者也是新政策下的受惠者。今後，在單身者聯合住房計劃下購買轉售組屋的單身公民，除了收入頂限調高至1萬元以外，能從建屋局得到的購屋津貼也從1萬1000元增至1萬5000元，提高了4000元。單身公民自己買，收入頂限也從3000元提高到5000元，並且同樣能得到更高的津貼。此外，建屋局也將在未來兩年內增加7000個租賃組屋單位，惠及更多買不起房子的低收入家庭。

作為公共住屋供應方，政府通過迅速增加供應量和調高家庭收入頂限，盡了相當大的力量來設法滿足新加坡國民對組屋的需求，可視為一種因應眼前情況的短期調控措施；長期而言，組屋的供應相信會隨著經濟和人口增長的放緩而漸趨穩定，恢復常態。作為需求方的組屋購買者，特別是新婚夫婦，則應量力而為，謹慎購屋，尤其是在全球經濟形勢嚴峻，前景極不明朗，二次經濟衰退可能出現的概率不低的情況下。

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（互聯網資訊綜合整理）

2016年1月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡1月私人公寓房價環比仍然下跌1.7%，但同比回升0.6。中央核心區，其他核心區與非核心區房價均在1月出現回升；成交量同比上升3.7%。

2016年1月私人公寓租賃市場與租金環比回升0.2%，但整體依然處於歷史低點，與去年同期相比仍下跌5.5%。

1月新加坡重點區域房價地圖

2016年1月，新加坡除第1郵區（濱海灣，萊佛士坊）與15郵區 (馬林百列，東海岸) 均價低於去年同期，各大重點區域公寓均價與去年同期相比均出現反彈。第4郵區（港灣，聖淘沙）同比均價漲幅超過11% 。

不過同12月相比，所關注的8個重點郵區中有5個區域出現環比下跌。值得注意的是，每年的1,2月份通常是新加坡房市的淡季，銷量與成交價都要低於其他月份。

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2015年12月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡12月私人公寓房價環比再次下跌0.8%，同比下跌2.1%。中央核心區，其他核心區與非核心區房價均出現下跌；成交量環比上升10%，較去年同期已高出44.2%。

2015年12月私人公寓租賃市場與上月基本持平，租金同比下跌5.4%。

12月新加坡重點區域房價地圖

2015年12月，新加坡除第11郵區（湯申，挪威納，紐頓）與19郵區 (後港，盛港，榜鵝) 均價出現上漲外，各大重點區域公寓均價與去年同期相比依然出現下跌。第14郵區（巴耶利峇，芽籠）與15郵區 (馬林百列，東海岸) 年比均價下跌幅度均超過10% 。

同11月相比，所關注的8個重點郵區中有一半區域出現回升。

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新加坡去年私宅銷量比前年略增2.9％

去年私宅市場雖仍疲弱，整體表現卻比2014年有所進步，發展商共賣出7529個新私宅單位，比2014年全年的新私宅銷量略高2.9％。但是，與2013年賣出的1萬4948個單位相比較，則減少了大約50％。

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研究員：今年銷量可能不如2015年

據市區重建局昨天發表的最新數據顯示，發展商在去年12月售出的新私宅單位回落至384個，比11月份的759個減少近50％。

高緯（Cushman & Wakefield）環球研究主管李敏雯說：「這似乎顯示，需求已經平穩下來，並且從過去的每年1萬至1萬2000個單位的水平，下調至現在的每年大約7000個單位。」

由於政府已經減少供地，因此，她認為今年可能推出市場銷售的99年地契新私宅單位約5886個，絕大多數是在郊外或市區邊緣。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋說，由於推出的新單位較少，今年私宅銷量可能不如2015年，買家可能轉向二手市場或者已經推出但未售出的單位。「我們預計2016年的新私宅銷量將介於6000至7000個單位。」

不過，仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝的看法是，雖然降溫措施和利率上調將繼續影響買氣，但經濟放緩的力道還是最重要的決定因素。

他說：「如果經濟只是稍微放緩，不會對需求帶來顯著影響，今年還是有可能售出7500至8500個新單位。較低的價格也會吸引更多買家進場；但經濟要是嚴重下挫，便會導致買家持謹慎態度、降低需求。」

博納產業集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）則認為，只要房屋政策不改變，今年將是另一個艱難的年份。他說，今年首兩個月的新私宅市場還是會維持淡靜，市場可能要到3月當大巴窯一個重頭的新項目推出時，才會再次「動」起來。

他說，去年12月的銷量回落，估計與季節性的佳節原因，還包括降溫措施的影響。「許多買家都會在這個時候出國旅遊，並且等到新的一年才落實購屋決定。」

上個月賣得最好的項目，包括博雅居（The Poiz Residences，64個單位，中位尺價1430元）、Sky Vue（20個單位，中位尺價1571元）、綠盛邨（Botanique＠Bartley，17個單位，中位尺價1302元）、麗湖景（Lakeville，16個單位，中位尺價1265元）和鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay，14個單位，中位尺價1149元）。

執行共管公寓（Executive Condominium,簡稱EC）市場則維持淡靜，去年12月只賣出124個單位，比11月減少33％。雅尚苑（The Brownstone）賣出20個單位，中位尺價814元；The Terrace賣出15個單位，中位尺價788元；Sol Acres賣出14個單位，中位尺價796元。

縱觀2015年，發展商總共賣出2562個新EC單位，少於推出的3750個新單位。

去年12月，發展商推出的新私宅單位，若不包括EC，只有173個。整個2015年推出的新私宅單位達7032個，比2014年減少7％。

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（據新加坡早房網）

2015年11月最新新加坡房價走勢

最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡11月私人公寓房價環比反彈微升0.6%，同比仍然下跌1.3%；成交量環比下滑2.8%，較去年同期卻已高出31.2%。中央核心區與其他核心區房價環比上升，非核心區房價則繼續下跌。

2015年11月私人公寓租賃市場則繼續面臨下滑，租金同比下跌5.6%。

11月新加坡重點區域房價地圖

11月新加坡第11郵區（湯申，挪威納，紐頓）與14郵區 (巴耶利峇, 芽籠) 均價繼續上漲，呈現良好勢頭。但除此之外的各大重點區域公寓均價與去年同期相比依然出現下跌。第1郵區（濱海灣，萊佛士坊）與4郵區 (港灣，聖淘沙) 年比均價下跌幅度均超過20% 。

不過在11月份，所關注的8個重點郵區中有7個區域的均價出現回升或與10月持平，以實例證明新加坡房市在本月出現反彈，持續下跌似乎有放緩的跡象。

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