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达1149个单位 新加坡房价下滑促使私宅销量去年回升

受房价下滑推动，有地私宅的销量去年回升至2013年的水平。尽管如此，分析师认为，较低价格不会使需求显著增加，今年的需求大致上会和去年持平。那新加坡房产多少钱？

根据市区重建局的数据，有地私宅的价格去年下滑了4.4％，销量则在同一时期增加了将近两成。

市建局房地产资讯系统（REALIS）的数据显示，去年共有1149个有地私宅单位售出，比前年的962个单位多。

2013年，售出的有地私宅单位共计1389个。

过去10年来，有地私宅的销量从来没有少过2000个单位，直到2013年政府实施总偿债率（TDSR）限制房贷后，销量才首次跌破这个界线，更在前年跌至少过1000个单位，唯有在去年才稍有起色。

有些发展商在市场稍有起色之际，准备顺势推出几个项目。例如，加冷发展（Kallang Development）准备在5月开始，陆续推出排屋项目水乡（The Springside）第11至第13阶段的114单位，价格从270万元起跳。该项目位于三巴旺一带，发展商说，前10个阶段的单位已经售罄。

凯德集团（CapitaLand）早前发布业绩时说，有地私宅项目Victoria Park Villas预计可在上半年推出。该项目位于加冕路，共有106栋半独立式洋房与三栋独立式洋房。

万国公司（Bukit Sembawang）也考虑在下半年推出位于宏茂桥的有地私宅项目豪景山（Luxus Hills）第八阶段的30至40个单位。

该项目发展商说，目前正在售卖的第七阶段单位，已售出超过六成。这个阶段包括28间排屋与四栋半独立式洋房，价格从282万元起跳。

根据统计，去年有地私宅买家普遍购买的房子多数介于300万元至400万元。

购买第10区（阿摩、武吉知马、荷兰路、东陵）豪宅的买家，则愿意付500万元以上的价钱。数据显示，以私宅地址注册的买家所买的101个第10区单位中，有76个单位的价格在500万元以上。

买家仍相当谨慎

需求不会显著增加

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说：“合理的价格水平已经出现，但我认为这不会显著增加需求。买家仍然相当谨慎，而且市面上有很多选择。”

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说，房贷限制仍然是抑制市场的主要因素。此外，他注意到，一些银行的估价师的态度越来越保守，对有地私宅的估价有所调低，以致可借贷的款项随之降低。

他说：“这意味着银行不喜欢这种风险，愿意借的钱不多。房地产市场是靠银行贷款来运作，银行的这种想法会影响市场的估价。”

 

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（据联合早报）

2016年新加坡私宅房地产税下调至20%

从2016年1月1日起，在新加坡，93%的房屋屋主缴交较低的房地产税。

新加坡国内税务局昨天发文告说，配合市场租金的下跌，住屋的年值（annual value）也将有所下调，让更多屋主明年缴交较低的房地产税。那么新加坡房产交易税是多少呢？

当局说，住在一房式、二房式和约2万8200个三房式组屋自住屋主（owner-occupier）无需缴交房地产税，其余三房式、四房式和公寓式组屋的房地产税下调的幅度介于9%至24%。

税务局每年会定期评估住屋的年值，主要根据住屋的潜在全年租金来计算。这已是组屋屋主连续第三年缴交较低的房地产税。

调整后，须缴交房地产税的三房式组屋自住屋主可省下1元6角至12元，四房式组屋自住屋主可省下14元4角，五房式组屋和公寓式组屋（不包括执行共管公寓）自住屋主则可省下16元8角。

逾八成新加坡私宅房地产税将下调3%至20%

另一方面，在缴交较低房地产税的私宅屋主中，超过八成屋主的房地产税将下调3%至20%。

房地产业研究专家智信研究与咨询总监王伽胜认为，当局下调住屋年值完全是预料中的事情。

王伽胜说：“私宅出租方面有不少问题。新建成的私宅从2013年的1万3150个单位增加到2014年的1万9941个单位和2015年的1万9000 个，预计在2016年完成的私宅单位会有2万2000个。建成的房子增加，但发展商和屋主却无法把房子租出，全岛各地的房屋空置率因此上升。当局应该是认 为发展商和房主需要援助，才会下调住屋年值，可说是采取了善解人意的措施。”

明年市场仍趋软住屋年值会持续下滑

另外，王伽胜预测无论是组屋或私宅，明年的整体市场仍会持续趋软，之后的租金估计会因为房屋空置率攀升而相应下滑，住屋年值也会持续下滑。

另一方面，欣乐国际执行董事麦俊荣则说：“当局下调住屋年值是好事，有些发展商和屋主会从中受益，但我认为这不会给房地产市场带来大的影响。住屋年值和房地产税每年都会改变，往后的发展和走向也难以估计。”

税务局已向所有屋主发出房地产税通知。屋主须在明年1月底前缴交房地产税，未及时缴税者会面对相当于应缴税金额5%的罚款。

 

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（联合早报网）

新加坡房产税：引入年值“劫富济贫”

以低税率闻名的新加坡，其税制设计相当完善。很多在中国仍有争议的税目，新加坡很早就有了明确的法律规定，房地产税就是如此。在新加坡，房地产税是政府财政收入的一个重要来源，但与其说它给民众增加了经济负担，不如说它是“劫富济贫”的工具。那新加坡房产交易税是多少？

新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算，通常会低于租房的利润。

新加坡政府对于年值超过8000新元(1新元约合4.5元人民币)的自住房征收4%-16%不等的房产税，非自住房屋税率则没有起征点，从10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元，无需缴纳房产税;如果不是自住用房，就必须每年缴纳最高800新元的房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

 

随着房产年值提高，所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例，如果是自住用房，每年的房产税为房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，则为30000×10%，即3000新元。这一差额会随着年值的增加而拉大，如果房屋的年值达到10万，自住的业主需要缴纳9200新元的房产税，而非自住的业主则要承担2万新元的税款。除此之外，自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣，最终需要缴纳的数目几乎可以忽略不计，而非自住用房则必须全额缴付。

这一税制的设计，与政府组屋的政策相互作用，让寸土寸金的新加坡没有出现恶意炒房的现象。在新加坡，9成居民生活在组屋里，组屋由政府统一规划，按照居民承受力而非市场价格定价，其标准是新加坡中低收入家庭4至5年的收入之和，或者20年至30年可用于住房消费的公积金之和——能够购买一套组屋。对于海外人士来说，他们唯一的选择是购买价格高昂的公寓，其房价不仅是组屋的几倍，更需要交付不菲的物业费等费用。

总的来讲，新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的，这一比例同样反映在房产上。政府把从富人身上征的税，拿来补贴组屋购买者，实现国民财富的重新分配。2011年和2013年，新加坡曾两次对房地产税进行改革，其基本思想仍是进一步倾向弱势群体，让高端住宅业主尤其是房产投资客缴更多税。对于这一制度，记者在新加坡很少听到抱怨声。基本上能买公寓的，大多不差那点钱，而买组屋的中低收入者在各种补贴下，实际税负几乎为零。  

 

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（据环球时报）

受供求差距的影响 私宅空置率攀升租金却连续下滑

因为新竣工私宅单位越来越多，外来人员的增长却跟不上脚步，使得市场出现供过于求的现象，造成整体私宅的空置率从2013年开始攀升，而与此同时租金则连续下滑。

根据市区重建局房地产资讯系统的数据，私宅在2010年的空置率是5％，2013年却增至6.2％，到去年已达8.1％。那么新加坡房产交易税是多少呢？新加坡房产多少钱呢？

新需求的增长比新供应增长的速度慢，而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因

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不过，不同地区的空置率有所不同。截至去年第四季，西部的空置率最低，为3.1％，而东部的空置率最高，达10.4％。东北部也好不了多少，空置率为10.3％。

租金与空置率的关系如同跷跷板，一上一下。随着空置率上扬，郊区私宅租金也从2013年开始下滑，而高档和中档私宅则从2014年起下滑。郊区私宅在2015年的租金跌幅最大，下挫5.6％。

出租市场疲弱，屋主如何避免独守“空房”？分析师建议投资者采取不同策略，包括减低租金、制定较有伸缩性的租约和出租一些卧房，让房子可以继续出租，赚取租金来偿还房贷。

对于空置率近年来不断升高，分析师认为，这主要是供求失衡所造成。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，新需求的增长比新供应增长的速度慢，而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因。

他表示，由于外劳占租金需求相当大的部分，因此当外劳数目下滑，对房地产的需求也会跟着收窄。

不仅如此，新竣工私宅的大量增加，也进一步加剧了供应超过需求增长的问题。

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，在2011年大选以前，外劳的年度增长率是9.4％，之后却跌至2014年的2.2％。相比之下，2014年第四季竣工单位的增长却达6.7％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，新竣工单位逐年增加，2013年有1万3150个，2014年激增至1万9941个，2015年稍减至1万8971个，但今年全年预料将有2万1905个竣工。

王伽胜认为，租金竞争激烈，使得好些屋主租不出房子，以及一些屋主不愿意“纡尊降贵”而降低租金，担心吸引到自己不想要的租户，都是房子空置的一些原因。

最终供过于求也进一步打击了租金市场。麦俊荣说：“新供应和新需求的失衡对房屋价格和租金形成下跌压力，使得目前的住宅市场成了租户市场，租户具有主导权。

出租市场疲弱，屋主要如何避免成为“空屋”屋主？以下综合了各分析师提出的意见：

一、争取现有租户续约。尽可能迎合租户的要求，包括减租或帮忙进行维修。

二、若房子空置，则应削减租金叫价。对价格敏感的潜在租户来说，这一招最为有效。

三、尽量让房子显得与众不同，可以通过装修和装潢来达到这个效果，但也不要花太多钱，以免得不偿失。

四、制定较有伸缩性的租约，例如10个月租期，而非一年或两年。

五、考虑出租一些卧房，总比让整个房子空置来得好。但值得注意的是，屋主仍然得为整个房子交付房地产税，因为房地产税是以整个房子的市场租金计算。

六、配合租户的一些特别需求作出调整。例如，对一些时常需要出国公干的租户，屋主可考虑帮他支付水电费，或者根据租户出国时间的长短给予租金折扣等。

七、时间是关键因素，不要独守“空房”太久，否则竞争者越来越多，屋主将失去先行者优势。

八、寻求专业有经验丰富的房屋经纪的协助，以更快租出房子。

 

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（据联合早报）

分析师：新加坡今年更多新私宅将减价集体出售

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

由于一系列房地产降温措施和相关条例在今年产生更大效应，市场分析师认为我国今年将出现更多减价集体出售的新私宅买卖。

新加坡今年更多新私宅将减价集体出售
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根据仲量联行（JLL）昨天发布的2016年新加坡房地产市场展望报告，相对过去三年，今年将有更多未售出的新高档私宅单位，预计会有更多这类私宅以减价集体出售方式转手。

根据发展商合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则将面对高额的延长费。

这类延长费是按地段地皮价和未售出单位占比计算，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。在这种情况下，上市发展商可以选择私有化，成为新加坡公司，也可以减价集体出售单位，以避免支付这笔延长费。

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

与此同时，找寻单一买家集体购买单位的发展商也逐年增加。以这种方式招徕买家的新高档私宅单位，从2013年的不到50个，增至2014年的200个，今年预计多达500个。

发展商集体出售单位时，一般会给予买家很显著优惠。过去一年半，集体出售的六个新高档私宅项目，优惠高达15％至35％。

仲量联行指出，本地高档私宅价格如今比其他国际城市低了40％至50％，比伦敦和纽约便宜约80％至90％，比中国香港便宜160％。

另一方面，额外买家印花税（ABSD）也将影响发展商。政府在2011底推出该措施，规定发展商须在五年内完成私宅项目并将所有单位卖出。若期限后仍有卖不出的单位，发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％，ABSD在2013年初又上调至15％。

从2011年底算起，今年底将有第一批私宅期满，发展商将面临支付额ABSD情况。与QC条例不同的是，就算项目只有一个未售出单位，发展商也须支付额外买家印花税。

仲量联行预计，本地整体高档和大众私宅价格会在今年继续下滑5％至10％，并预计明年触底。该行认为，本地住宅的可负担性，已接近2003年经济萎缩时的水平。这是因为国人收入在2003年至2015年增长90％，同期的高档和大众住宅价格则增长70％至80％。

 

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（据新加坡早报）

降温措施虽暂未松绑 分析师看好新加坡房地产板块

尽管当地政府现阶段不打算放宽降温措施，新加坡私宅价格仍可能进一步下调，但分析师认为最坏的时期已过，看好房地产板块。

尽管新加坡私宅价格可能进一步下调，但分析师依然看好房地产板块

新加坡财政部最近向媒体表示，现阶段没有必要延长私宅必须在五年内完工的期限，令房地产发展商对大选后降温措施松绑的期待落空。证券分析师认为，随着更多单位推出市场，发展商将会让步削价；但整体而言，房地产板块仍受看好，特别是凯德集团（Capitaland）和城市发展（City Development）。

根据发展商合格证书条例，凡有外国股东的发展商（包括所有上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目；并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则得缴付罚金。

房价可能进一步下调

一旦逾期没有“清货”，所有未售出单位将按比率来缴付罚金，第一年的延长费相等于土地价格的8％、第二年提高至16％、第三年则高达24％。

马来亚银行金英证券分析师王致浩表示，2013年额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty）实施以来，在政府售地计划（GLS）推出的项目，在2016年第四季逾期未售的私宅单位预料会有32个，到了2017年会激增至3022个。因此，房价有进一步下调的可能，尤其是大众私宅市场。

王致浩表示：“我们预测2016年政府还是会放宽降温措施，虽然销量不会马上回弹，但对发展商来说是去掉肩上的一个重担。”

他认为发展商已挨过降温措施的最坏时期，因此给予“加磅”评级；但仅给予华联企业“持守”评级，目标价为1.92元，昨天闭市价是1.795元。被多名分析师建议“加磅”的房地产股包括凯德集团、城市发展和永泰控股。

大华继显分析师预测，在最坏的情况下，私宅单位因滞销而必须缴付罚金，大型发展商的账面价值将减少2％至7％，如凯德集团和城市发展的账面价值会减少5％。中型和小型发展商则承受较大风险，账面价值可损失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分别会损失20.7％和20.5％的账面价值。

分析师认为，大型发展商有足够“银弹”来承担可能面对的罚金。目前的房地产股价，其实也已经将这些负面因素考虑在内，因此维持“加磅”评级。

星展唯高达分析师陈伟祥认为，发展商营收相当稳定，因为发展商都要“清货”，而且商业项目做得不错；只是办公楼和零售方面业务表现疲弱，可能会拉低盈利。

陈伟祥认为房地产股还是相当有吸引力，因为这个板块的股价资产净值比（P/NAV）的0.72倍，接近股价重估净资产净比 （P/RNAV）的0.6倍。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡非有地私宅价格 连续七个季度下跌

尽管交易量回弹，新加坡非有地私宅价格连续第七个季度下跌。这是过去13年以来，私宅价格持续下滑最久的一次。从2013年第三季的高峰算起，私宅价格已累计下跌近7％。

新加坡非有地私宅价格 连续七个季度下跌

分析师指出，房地产降温措施和贷款限制没变，再加上私宅供应饱和、人口增长放缓，因此私宅价格持跌是“毫无悬念”，但令人稍感意外的是，大众化私宅价格跌幅正在扩大。

根据市区重建局昨天公布的预估数据，私宅价格在今年第二季环比下跌0.9％，跌幅略小于第一季的1.0％，上半年累计下跌1.9％。

分析师认为，私宅价格接下来会继续适度下跌，全年整体跌幅介于4％至6％，自市场高点算起的跌幅介于9％至11％。

高力国际研究咨询部主管谢岫君认为，私宅目前的累计价格跌幅适中，可视为“软着陆”。世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦却认为，未来几个月政府放宽降温措施的可能性会提高。

我国私宅价格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互联网泡沫破灭影响，私宅价格当年连跌八个季度。

此次的预估数据显示，各类型非有地私宅价格在第二季都下跌。其中，大众私宅（中央区以外，简称OCR）下跌1.2％，大于第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高 档私宅（核心中央区，简称CCR）下跌0.5％，略大于第一季的0.4％跌幅，但显著少于此前三个季度的0.8％至1.5％跌幅。中档私宅（其他中央区， 简称RCR）则下跌0.5％，显著小于第一季的1.7％跌幅。也就是说，大众私宅价格跌得更快、中高档私宅的跌势则有所收缩。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉解释说，55％大众私宅买家是组屋提升者，转售组屋的价格滑落得比大众私宅更快，扩大了两种住房的距离，减少提升者购买私宅的兴趣。

ERA产业主要执行员林东荣说：“大众私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央区以外的地区拥有大量没卖出的项目，与转售市场一起争夺买家。”

智信研究与咨询总监王伽胜说：“大众私宅的投资者找租户困难，有更多会考虑脱售单位。买家看到单位空置，会质疑单位的投资潜能，因此积极地讨价还价。”

但从累计价格跌幅来看，大众私宅的跌幅，其实比中高档私宅小。沈振伦指出，自2013年市场高点以来，中高档私宅价格累计下跌7.4％，大众化私宅则下跌5.3％。

他说：“中高档私宅的累计价格跌幅较大，主要是中央区有大量旧单位以较低价格转售，拉低了该区的价格指数。中央区以外，以较高价格出售的大众私宅新单位，在前几个季度有强劲的销量，放缓了该区的下跌情况。”

谢岫君也指出，中高档私宅跌价后，买家对这些私宅的兴趣略有上升，在第二季为中高档私宅的价格带来支撑力。

在私宅交易量方面，王德辉指第二季的非有地私宅买卖禁令（caveats）有2912个，环比增长49％，也比去年的平均季度交易量略高，显示私宅交易量有所回稳。

谢岫君指出，现在至2019年的私宅供应可观，截至今年3月，共有1万9359个私宅单位未售出，这包括那些已推出的项目，和那些符合销售要求但仍未推出的项目。

她认为，买家在今年下半年仍会采取观望态度，发展商也会谨慎推出新项目，但不管是发展商还是转售单位的卖家，仍然有一定的持有力。

新加坡5月份非有地私宅转售价下跌0.6％

新加坡整体非有地私宅转售价格继续下跌，5月份私宅转售价格，相比4月下跌0.6％。

根据出炉的国大房地产价格指数（SRPI），除了3月份短暂上扬0.2％外，该指数今年以来的其他月份都处于下跌状态，而且5月份的整体私宅转售价跌幅扩大，从4月的0.3％扩大至0.6％。

新加坡5月份非有地私宅转售价下跌0.6％

分析师表示，私宅转售价下行将是本地楼市下来的“新常态”，不过从每月转售价格波动不超过1％的情况来看，转售价预料会趋向稳定。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳说：“除非市场出现一些重大变化，例如政府放宽降温措施条例等，造成市场的‘反射性反应’（knee-jerk reaction），否则私宅转售价只会保持在现有水平或稍微下跌。”

根据国大房地产价格指数，中央区和非中央区的私宅转售价格在5月都下滑，前者跌1％，后者则微跌0.1％。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，5月的私宅转售价微跌，一方面显示农历新年后在3月掀起的买气难以持续下去，另一方面也是因一些反应热烈的项目在4月推出后，市场又恢复到淡静局面。

4月份有两个新项目推出，即位于巴特礼地铁站附近的绿盛邨（Botanique＠Bartley），以及位于义顺地铁站旁的北园公寓（North Park Residences）。这两个项目反应热烈，促使该月份的新私宅销量月比激增83％。

李乃佳认为，如果只是单个月份，私宅转售价变动并不大，但若从较长期走势来看，转售价明显呈下行趋势，特别是中央区。

中央区私宅转售价格指数去年5月处于150点左右水平，现在却跌至133.4点，一年跌幅为11％。

李乃佳说：“明显地，中央区一些私宅业主基于不同原因，例如不想再继续等楼市回弹，或是想脱售资产去投资其他项目等，如今更愿意以较低价格把私宅单位卖出。”

另一方面，面积不超过506平方英尺的小型公寓，其转售价则由升转跌，从4月份的上扬0.4％，在5月份转而下跌1.3％。

对此，王伽胜认为，这说明4月份小型公寓转售价上扬，纯粹是偶然情况。

事实上，由于自去年起有更多小型单位竣工，小型公寓这个私宅市场的竞争已越来越激烈。

展望未来，王伽胜预计小型公寓转售市场将继续疲弱，而整体私宅转售价今年估计会下跌高达6％。

2015年4月新加坡房价趋势报告

4月份新加坡房地产市场继续降温，由于缺乏利好消息刺激转售私宅市场，加上受降温措施的持续影响，是导致4月份转售私宅价格继续面对下行压力的原因。
　　
但他们也表示，转售私宅价格接下来应不会有大幅波动，所以期待转售私宅价格大跌的买家，将很难寻得符合他们预期价位的私宅项目。


私人公寓市场

新加坡私人公寓市场4月份的销售每尺均价为1246 psf，相较3月的1206 psf 上升了3.3%。与去年同期相比略微下降0.7%。

销售交易总量为944宗，相比3月份的912宗略微增加了3.5%，但与去年同期相比则下降了15.3%。


租赁市场

新加坡私人公寓市场4月份的出租每尺均价为3.67 psf，相较3月的3.57 psf 上升了2.8%.相较去年同期的3.84psf则下降了4.4%。

销售交易总量为5365宗，相比3月份的5250宗增加了21.9%。相较去年同期的4809宗也增加了11.6%。

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新加坡：相对于非面海单位 海景公寓溢价大缩水

一向令买房者趋之若鹜的海景公寓，近两年来的吸引力已大不如前。据分析师统计，有海景的私宅单位过去一年交易量极少。此外，面海单位过去数年的投资回报并没有高于非面海单位，这类单位相对非面海单位的溢价已出现大缩水。

新加坡：相对于非面海单位 海景公寓溢价大缩水

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智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜以第4邮区吉宝湾的濒海公寓为例说明，当地的面海单位溢价已从2012年前的8％至10％，跌至如今的3％至5％。

由于华人一般认为“水能生财”，濒海公寓向来是华人买房者追捧的一种私宅。此外，在拥挤大都会中拥有一间可遥看大海的单位，不仅能提高本身的生活享受，也能凸显社会地位。

仲量联行（JLL）东南亚研究部主管蔡炎亮说：“海景也是出租卖点，有海景的投资单位更容易出租，租金也可更高。”

新加坡四周环海，可供住宅用途的濒海地段却不多。濒海公寓主要分布在六个区域，包括第15邮区至第16邮区的东海岸、第5邮区的西海岸、东北部第17邮区至第18邮区的白沙和罗央、南部第4邮区的圣淘沙升涛湾、同区的吉宝湾，以及第1邮区至第2邮区市中心内的滨海湾。

王伽胜说，2000年至2008年是海景公寓全盛期，许多买家不惜支付高昂的溢价来买一间面海公寓。据蔡炎亮计算，即使是同个地区、同个项目或同座大楼，面海公寓过去十年的平均售价，比非面海公寓售价高出5％至20％。

以东海岸的私宅为例子，碧湾路的旭日湾（Costa del Sol）是本地较知名的濒海私宅项目，落成于2004年，正前方是大海且无高楼遮挡，单位也有落地窗，凡12楼以上单位，都可遥望大海。其正后方的翠湾园 （The Bayshore）落成于1997年，视野被旭日湾挡住。蔡炎亮指出，旭日湾面海单位售价比翠湾园高20％至30％，但这必须把落成年份不同考虑在内。

西海岸海皇园（Blue Horizon，2005年落成）面海单位的售价，分别比后方西湾公寓（West Bay Condominium，1993年落成）和西海湾度假公寓（Westcove，1998年落成）单位高出15％至25％。

在东北部，白沙项目涟漪湾（Ripple Bay）的面海单位售价，比同项目非面海单位高3％至10％。此外，同区的执行共管公寓项目Sea Horizon和水彩苑（Watercolours），前者的面海单位售价，也会比后者面积相似的非面海单位高10％至13％。

市场淡静　面海公寓交易低

不 过，戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳受询时指出，楼市一片大好时，面海公寓售价的确会比非面海公寓高10％至15％，“但如今市场淡静，近年来面海 公寓很少交易，因为买卖双方在价格方面存有很大分歧。一方面屋主想借海景推高价格，另一方面在总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）措施 下，买家更不情愿多付一分钱”。

李乃佳以第4邮区吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）项目为例说，这个刚落成两年的项目在去年下半年，仅有两间面海单位转售。同样的，位于圣淘沙升涛湾的泊宁轩（The Berth by the Cove）项目，从去年下半年至今，仅一间面海单位转售。

王伽胜直言，打着“濒海生活”旗帜做卖点的私宅项目已经落伍。本地在2008年之后有更多新私宅项目涌现，许多靠近地铁站，给予买家和租房者更多选择。相比之下，许多濒海公寓则地点偏僻，也不靠近地铁站。

所处地区影响房价

此外，旧的面海公寓落成已有一段时间，公众对其缺点也开始有一定认识，也削弱了面海公寓原有的卖点。譬如，濒海公寓较潮湿且盐分高。李乃佳说，濒海公寓维修保养成本较高、窗口正对大海的单位到了晚上，视野几乎是漆黑一片。