Tag: 新西兰房产

在新西兰，商业性的投资型地产，房东跟房客的遊戏规则跟住房型投资地产是完全不同的。第一点，商业房屋的租约是非常有力的文件，且通常都是长约。譬如一个超市跟房东签了五十年的租约，在这五十年裡，就算房子几经交易，每任房东都必须履行那份租约，直到到期日为止。甚至，房客可能还有续约权。就算市场的环境或是地价改变，每任的房东都无法改变一开始的遊戏规则。

第二个不同点，就是房东跟房客之间的法律关係是平起平坐的。住房型的房客不需要负任何修缮的责任，但一般标准的商业租约，房客则要负起所有的修缮的责任，除非是房子结构上的损毁。

案例

一名客户买了一间租给银行的商业房屋。租约裡有一项条款注明：如果市场改变，房租就应该下降。这个时候，银行之前支付较高的租金就不适用了，所以依照合约，房东应该退钱。

一般租约规定的租金在正常的情况下是只升不降。在以上案例中，房东一定要让律师规画好租约条款，才能避免跟强势房客合作时可能遇到的风险。

有些商业类租约的房客是银行、政府机构、或是大型的国际企业这种信誉良好，根基稳定的单位，既有地标性，也不会轻易改变地址。这些房客通常有一个特质，是房东想买进这种租约房屋的时候要注意的，那就是他们的合约通常不是律师公会的标准合约。通常他们因为强而有势，会由企业内部的律师部门拟定对他们比较有利的合约。例如，跟作为房客的政府单位签约的时候，会发现你买来的租约内容说明：房客只付租金，其余所有费用则是房东出。为了避免这样的风险，投资方一定要特别请律师检查租约。

商业地产买卖中律师的角色

商业房地产的买卖过程中，律师扮演了关键性的角色。首先，商业租约是一个契约，购买前一定要完整检查这份契约的执行力和回报率。例如房客是否有保人，是否拖欠房租甚至破产。因为一旦宣布破产，租约裡累积积欠下来的债务就成了呆帐。另一方面，这个商业房屋的条件和价值，例如租金、涨幅、期间长短等，完全取决于这份租约。买下商业租约代表接受这个契约，而一位在房地产领域拥有专业知识的律师，则可以为各位投资人好好的把关，避免任何的损失。例如，两个人合伙投资一个商业类地产，但只有一方提供个人的资产做为担保。做为律师就有义务和责任，提醒提供个人担保的这位买家谨慎承担风险。

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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投资型的新西兰房地产有不同种类，包括住宅型投资房丶商业性投资房，还有“怪物型”的投资房（居住丶商业两用）。在法律上，投资型房产在购买和管理方面都跟其他房产有不同的规定。

案例一

有人买了一间投资住房时，里面已有四个学生入住。这四名学生跟原来的房东签了四年的租约，因为他们要在当地念四年大学。这投资人买这间房是因为这个地方要办一个国际性的比赛，他希望能够在比赛期间大赚一笔，其馀时间就拿来招待国外的亲友。但实际上，这四位学生已经签了四年租约，在这段期间内新的房东并没有要求他们搬走的权利。

汪律师启示：

一般英美法系的国家非常尊重房客的人权。投资客买房子的时候，如果里面已经住着房客，而合约上又没有任何说明的话，房东就必须接受原来租约里的房客。

自住型的投资房，由於牵涉到的房客是个体而不是企业，就算房子换了房东，也不太有权力影响到房客的权益。即使房客没有按时付租金，或甚至毁坏房子，身为房东，你也不能立刻驱逐他们。如果要因此请他们离开，法律上有一定的程序，比方说要给足够的警告时间，并且提出书面的警告等。

西方社会崇尚个人的隐私权。如果你想检查名下的地产，也需要告知房客，而且给他们足够的时间去考量他愿不愿意给你检查。你就算想拜访你房客，就算是送吃的给他，都有触法的可能，因为法律上规定，房东一定要事先书面通知房客才可以来拜访。

案例二

有位房东，他有几位年轻的房客，在这个房子里面制造毒品。东窗事发之後，除了这些房客之外，房东虽然没有直接从事任何违法的事情，却也必须承担相应的责任。

汪律师启示：

在一般英美法系中，房屋本身使用上的合法性是房东的责任，所以房东要去确保，在这房子里没有涉及任何不法的行为。如果有的话，房东要负连带责任。

新西兰房东的三大常见疑问解答

Q：我怕房客不按时交钱，可以请他把约期内的租金一次缴清吗？

A：现行租屋的法令规定房客预付租金不能超过四个礼拜。如果房东要求超过这个额度的预缴款，便是违法的。有些房东想出另外一个方法，就是收取滞缴款的利息。这样子的做法，法律上也是不支持的。如果房客真的欠了租金，法律上规定，房东需要给房客十个工作天的时间，让他有改过自新的机会。

Q：做为房东，如果想提高租金的话，需要什麽样的法律手续呢？

A：如果要提高租金，或者是你要卖房子的时候，需要在半年前就书面通知房客。如果只是想单纯回收这间房子，也需要提前六周通知房客。

Q：刚刚讲到房东的义务，那麽房客是否也有义务或是规则要遵守呢？

A：在西方的租赁游戏规则当中，身为房客所需遵守的义务和规则比房东少。就算是家具坏了，法律是保护房客的，所以房客不需要为房东的房子花钱修理。

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