中國香港經濟日報報導，JP HOUSING 日本不動產有限公司社長李翰斌指出，2015年海外人士於日本房產市場之成交量增長了3倍，購買額接近1萬億日元。旅客人數亦增長了47.1%，當中中國大陸的游客增長率為105%，酒店供不應求，大力刺激了旅游業界及相關行業。
以本司的成交數字看，留意到愈來愈多中國大陸的客戶查詢投資日本物業。有一點似是中國人數年前一窩蜂蛹到中國香港炒樓的況味。
美元的強勢近期開始放緩，隨住愈來愈熱的奧運效應，賭場概念，以及大量海外資金以日元作為避險貨幣而湧進日本，專家認為仍有一定的上升空間。
下半年的展望，東京大阪這類大城市合理地持續穩定上升，加上彙率亦為向上升勢，只要能挑選合適地點及條件之物業，要同時賺樓價及彙水應該沒甚麼難度。
（據鉅亨網）
近年來隨著日本“安倍經濟學”的實施，令日元大幅貶值，大大增加了市場對日元優質資產的需求，也帶起了日本這個國人外遊熱門地點物業的投資熱潮。講起境外物業投資，中國人可以說絕不陌生，由讀書移民熱點的加拿大丶澳洲及英國物業再到近年熱門的馬來西亞丶泰國物業，精明的中國地產投資客足跡可以說遍及全球。
全球各地物業投資有著不同的民情和程序，隔山買牛自然應當倍加小心，本文嘗試就坊間常說的日本物業投資懷疑陷阱進行剖析以免投資者誤墮陷阱。
日本的物業市場和中國略有不同，但是同樣是擁有相對完善的制度，加上日本人對於細節的要求是極為嚴謹，這壹點也完全展現在日本房地產行業中。
投資日本物業陷阱之壹——租霸
出租物業，作為業主最擔心的問題自然是不幸遇上租霸，不但沒有租金收入，還要費盡心思收回單位，萬壹遇上更惡劣的租霸，甚至還要面對收回單位後的清理及裝修費用。
拆解：完善的保證人及保證會社制度
在日本，租客要租賃物業比在中國更困難，除了同樣要支付按金外，更需要在租賃合約上加上保證人條款以保障業主的權益。萬壹出現欠租情況，保證人便需要承擔責任，由於責任重大，壹般只有租客的直屬親人願意擔當租客的保證人，如此壹來令到欠租事件成本大增，可大大減低遇上租霸的機會。
因此，留學生或在日工作的外國人自然是很難找到保證人作擔保，這個時候租客就需要尋求保證會社的幫助。所謂的保證會社簡單而言就是為租客提供作為保證人的收費服務，在對租客完成背景審查並收取半個月至1個月租房租的費用後，為租客承擔起原來保證人的責任。如此壹來，租客解決了找不到保證人的煩惱，業主也不會擔心租客欠租，因為保證會社會替租客繼續付給房東房租，壹般維期半年左右，視具體合約而定。
海外投資者應首選東京丶大阪及福崗等大城市進行投資投資日本物業陷阱之二——物業空置率高
日本人口多集中於東京丶大阪及福崗等大城市，鄉郊地區人口稀疏，出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象，因此海外投資者應避免購入非都市物業，即使鄉郊地區物業出租回報表面吸引，但若往後租客搬走，物業長期空置，回報率自不能保證。
拆解：選購單位時註意事項
投資日本物業陷阱之三——物業管理公司事後無影
由於近年出現的日本樓熱潮，令市場上出現大量日本樓仲介，良秀不齊，當中有部分仲介在日本沒有辦事處或規模較小，缺乏能力照顧及管理當地物業，往往為業主增添不少麻煩。
拆解：選購單位需小心選擇仲介公司
購買物業並非小事，尤其是隔山買牛，更應小心。選購單位要記得找壹間有規模丶專業的仲介公司，以避免購入日本物業及出租時出現不必要的麻煩。
近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本“爆買”的報道，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了壹項——日本房產！2016年4月29日，全球領先中文海外房產平臺居外網宣布與日本最大的房地產門戶網站SUUMO建立合作，共同為中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！
（據中國香港經濟日報）
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日本二手住宅房價上漲勢頭暫時平息。據日本房地產調查公司東京KANTEI在3月24日彙總的價格信息顯示，2月東京23區的期望售價(按70平方 米換算)為5162萬日元(約合人民幣298.17萬元)，與上月持平。截止1月份連續19個月出現上漲。市場越來越多的觀點認為「整體呈現觸頂跡象」。
越靠近東京市中心，期望售價的增長越乏力。市內6區(千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京)2月的二手住宅價格為7111萬日元(約合 人民幣410.75萬元)，環比下降0.4%。連續2個月出現下滑。23區的價格幾乎持平，東京圈(東京、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)整體上漲0.6%， 漲至3358萬日元(約合人民幣193.96萬元)。
有房者看好之前的房價漲潮，很多人將房產高價賣出。而從東京買房者來看，房價看起來較貴。日本房產中介三井不動產realty認為，「賣方與買方的心理價位差距出現擴大」。
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（據環訊網）
日本實施負利率的金融政策後，房貸利率跌倒了不同尋常的低水準，以微弱利率長期性的貸款成為可能，銀行等金融機關對房貸也表現出積極的態度。這使不少日本家庭蠢蠢欲動，開始考慮購買新居。但是目前東京等大都市的住房價格持續保持著上升的趨勢。在東京買房並不容易，對普通家庭而言，住房畢竟是「一生一次的購物」，是重視目前機不可失的低利率房貸還是選擇物業的資產性，以及購買時機都成了家庭的反覆斟酌的要點。也有專家表示，郊外房市上漲遲緩，郊外購房也是一個選擇。
近年、日本開始了大規模的金融寬鬆政策，在此背景下，在過去的3年中，房貸利率一跌再跌。有半官方背景的房貸「Flat 35」的35年房貸，在2013年春跌倒2%左右，當時被稱為歷史最低，但是目前更跌倒1%多一點。單純的計算可知，如果4,000萬日元的房貸，借期35年，利率為2%時，需支付的利息合計為1,565萬日元；利率為1%時，利息合計為742萬日元。之間的差價可見一斑。
另一方面，公寓樓的價格上漲也不可小視。據不動產經濟研究所的調查數據顯示，2015年在東京圈（東京都、埼玉縣、神奈川縣、千葉縣）出售的公寓樓的平均價格約為5,518萬日元。與被稱為樓市火爆轉折點的2012年（平均價格4,540萬日元）相比，上漲了約1,000萬日元。當時人氣住宅區、東京都江東區的3LDK模式的住房不到5,000萬日元，相同地段的同等住房而今已飆升至6,500萬日元左右。
業界分析表示，在大都市，公寓樓的銷售價格在短期內仍將保持上升趨勢。不過樓市通常會呈現上下跌漲的行情，現在是否真的是購買時機，需冷靜地權衡一下。如果在高價時買下住房，如果發生像工作調動帶來的搬遷、翻新等，不得不賣掉住房，拋售時如果處於低價位，將面臨大幅度折價出售的境地，當初低利率房貸的好處也煙消云散。
業界提醒購房者，在購買新房或二手房時，不妨細心諮詢一下周邊住房的交易現狀，做比較後再做決定。
房地產情報公司「東京鑑定」的出井武氏建議可根據上班地點等情況，不妨考慮一下郊外購房。他說：「相比之下，目前郊外的公寓房和別墅價格上漲的幅度較慢，這幾年上漲率不到1%。」
業界人士認為，在購房時，購買後一直居住下去，中途不打算拋出的話，現在的低利率房貸的確是個時機，如果中途可能發生像搬遷等不得不出售住房的情況，在購房時，需要好好考慮，將來拋售時，不至於出現大幅度折價的物業或地段等因素為上策。
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（互聯網資訊綜合整理）
許多華人朋友到東京來，東京的房子沒有想像的那麼高，甚至都還沒有300公尺高的大廈，走進23區的住宅區，更是10公尺高的小洋房或平房林立，不大懂為了東京這樣的都會如此矮小；跟中國、沙烏地阿拉伯或阿拉伯聯合大公國等蓋了許多超高層的摩天樓不同，不過許多華人都很羨慕，認為這樣的都會，走到哪裡都隨時能看到藍藍的天空、曬得到太陽，沒有壓迫感，很不錯呢！
日經中文網特約作者劉黎兒指出，其實現在外國人看到的東京比以前長高很多了，我30幾年前看到的東京更為矮小，更為通風舒適，東京近年不斷長高，不斷立體化，尤其東京灣岸地區蓋了大量的塔樓大廈，現在又因配合奧運或華人購屋熱潮，還加緊趕工增建中，東京的通風口逐漸被塞起來，東京夏天熱島現象與此不無關係。
三菱地所今年也宣佈要在東京車站附近蓋日本最高的390公尺、61層樓的摩天樓，看能不能擠進世界摩天樓的前50名，日本至今最高的是300公尺的大阪阿倍野HARUKAS，當下排名世界166名，很快就又會往後掉，因為全球許多摩天樓不斷在建設中，日本雖然也在蓋，也有能建耐地震、颱風的1000公尺級摩天樓的技術，但日本營造業界認為只要超過500公尺，則建物須要大量的混凝土維持強度，無法確保寬敞的內部空間，只能當作都市地標等象徵，並不適合人棲息，並沒有積極去趕這樣的熱潮，因此東京不會出現百層摩天樓，頂多就是2、300公尺高吧！。
不僅三菱地所在東京丸之內地區不斷改建大樓，其他幾個營造開發集團如森大廈、竹中工務店等長年以來也有把東京打造為立體都市的構想，森大廈則還在進行中，但竹中等則在日本泡沫經濟崩潰後就打消這樣的念頭。
日本47都道府縣裡，東京都是僅次於香川縣、大阪府的面積第三小的地方自治體，按理房子會蓋得很高才對，事實上並非如此，若根據東京都在網上公開的「地域、種類、構造別家屋棟數及建坪」，東京2014年的鋼筋水泥（非木造房屋）大樓建坪為4萬7718公頃，約佔東京都土地面積21萬8867公頃的2成，有媒體採取一種簡單計算法來看東京建物高度，也就是將這兩個數字單純地加在一起，亦即把其他8成都當１層的平房來計算，則是26萬6585公頃，再除以土地面積，約為土地面積的1.2倍，當然這些大廈的一樓重複算了2次（土地面積1次，1樓建坪1次）或木造建物也有許多是2、3層的 東京·千代田區的風景 洋房，不是很精準，但大致可以看出東京建物在地上膨脹成多高多胖。
依此算法，東京灣岸不斷進行都市更新，中央區達3.08倍，是唯一超過3倍的，超過2倍是千代田、港、新宿、渋谷、台東各區，其他各區則不到2倍；果然不是很高，東京人看來並不真的那麼喜歡高樓大廈吧！
或許這是東京歷史傳統使然，日本是到了明治才開放可以蓋三層樓，平房時代非常長；此外東京在明治5年（1872年）銀座大火後，測定了「銀座煉瓦街計劃」主要概念是建物的高度要配合街路幅員寬度，亦即所謂的「銀座規則」，從都會安全或景觀來看都很有道理，雖然這是以前的規則，卻深植人心，因此2003年、松阪屋跟森大樓援用都市再生特別措置法，公佈了高達170公尺的大規模都更計劃，但銀座當地的人則不希望蓋成超過56公尺，最後還是尊重了這樣的想法，而蓋成地上12樓、地下6樓，高度66公尺（約為建築法上的56公尺），也就是遵守了銀座規則，不會成為在銀座感覺太唐突的建物。
東京房子沒有華人想像的高，或許因為日照權的概念很發達，蓋房子時不能妨礙附近別人的享受陽光的權利，像許多住宅區除了10公尺高度限制外，連屋頂角度都有嚴格的限制；不像我在中國台灣親眼看到台中7期工程的豪宅群的「一線天」奇觀，亦即是低層的幾層樓完全不見天日的恐怖建物，原來還能挪用遠處其他行政區的容積率來蓋出罕見的怪獸屋來，讓人體會到那些握有都市計劃或發建照官們的權力有多大，日本雖也有借用容積率的辦法，但至少必須是鄰接的附近地區，若是無止盡地亂借用，就會蓋出許多淼視日照權的超級摩天樓群，日本大概還不致於有這樣的現象，或許還能維持美麗的東京日和吧！
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（鉅亨網）
日經中文網特約作者肖敏捷撰文指出，在朋友圈裡，筆者預測房地產行情的能力被傳為笑柄。1999年從東京赴中國香港工作時，受亞洲貨幣危機影響，中國香港房地產業正處於最低谷。租金大跳水，公司便慷慨地為我在中國香港島南山區附近租了一套高級公寓。一天房東勸我說，現在是最便宜的時候，不如買下來吧。那時我工作剛5年，考慮到自己的收入，我回答說就算現在是最便宜的時候，對我來講還是高不可攀。之後，中國香港房地產市場起起落落，但今年3月到中國香港出差時，聽說那套公寓的價格已經翻倍。毫無疑問，我錯過了一次良機。
2005年轉調到上海工作時，我經常帶日本來的客戶看房。一天，在虹橋附近一處日本開發商開發的別墅參觀時，負責人說現在是最佳時機。當時稍有點動心，但受金融緊縮政策影響股市和房地產市場持續低迷，而且當天看樓的人就我們一行，冷冷清清，所以我回答再等等看。幾年之後，在東京再次遇見那位負責人時，他說你要是知道那個別墅漲了多少的話，一定會後悔得睡不著的。不用問，我肯定錯過了一次提前退休的機會。
沒有在中國香港和上海購買住宅，在2007年調回到東京後，筆者卻鬼使神差般地買了套公寓。當時的房地產價格在低迷很久之後開始回升，稍微有點房地產泡沫跡象。我擔心不買的話還會再漲，最後通過抽籤在東京都內買到一套高層公寓，從陽台望去，一覽眾山小,得意洋洋。但是好景不長，妻子生孩子後患上了恐高症，因此不得不在2年後轉手將房子賣了。降價出售，再加上各種手續費和貸款利息，前前後後損失不菲。在日本，只要一入住，新房立刻成為二手房，除非意外降價出售理所當然。無法理解這一事實的母親到現在還抱怨我「你是不是被仲介給騙了啊，在中國從來沒聽說過賣房子還有賠錢的」。
當我把這些親身體驗添油加醋地講給身邊的中國朋友聽的時候，發現一個有趣的現象。那就是，在日本住得越久的中國人就越成不了房地產投資的成功者。或者可以說，對房地產的見解就越來越「日本人化」了。經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫和之後長期經濟低迷的日本人，對房地產投資都十分謹慎，所以對中國香港和中國的房地產市場也會看走眼。另外，和中國香港人和上海人相比，日本人並沒有那麼強烈的購房慾望，他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房，住在市中心還是郊區，所以通常不會談論別人的住房情況，相反，大家還會同情那些貸款買房的人。這與上海和台北人熱衷談論誰買了房，誰的房子升值了形成鮮明對比。
還有一點就是，大多日本人不把住宅當成投資對象，而是當作一大件耐用消費品。論公寓的面積和豪華程度，東京遠不及中國香港和上海。不過，論質量和使用舒適程度，中國香港和上海的高級公寓就不那麼盡如人意了。前面提到的中國香港高級公寓，我想8成租金是為了滿足山頂豪宅這一耀富心理上了，而樓上鄰居的動靜聽得一清二楚，其隔音效果比我在日本留學時住的經濟適用房還差，使我始終難以接受這就是所謂的豪宅。
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（據鉅亨網）
近日，福布斯《2015中國大眾富裕階層財富白皮書》發布，據白皮書描述，預計到今年底，中國大眾富裕階層規模將達到1528萬人，相比於2014年，僅壹年時間，增長140萬人，此外，白皮書中還預計，到2015年底，中國人私人可投資資產總額將達到114.5萬億元。
這麽多的錢，將用來在哪些方面投資？銀行理財、基金、股票？或許還有壹個傳統的選擇——買房。據外媒透露，由於中國富豪數量的快速增長，在海外購房成為投資資產的方式，中國人正在成為全球海外購房的第壹購買力。
澳大利亞買房：悉尼1/4的房子是中國人的
最近澳大利亞房地產市場大熱，上升幅度達到兩位數，有政府數據顯示，澳全國的新房地產，三分之壹被外國人買走，這些房地產主要位於悉尼市區和墨爾本。而過去2年，中國投資者在澳大利亞購買的約4000套新房。
此外，瑞士信貸銀行稱，中國人已經買走悉尼近四分之壹的新建房屋，按照目前的供應速度，從現在開始到2020年的六年中，中國人在購置房屋方面的支出將會增加壹倍以上，達到600億澳元，買走澳大利亞20%的新建住房，而現在的比例為15%。
加拿大買房：溫哥華房價五年漲57%
據大溫哥華房產局提供的數據，過去五年中，溫哥華住宅售價中值躍升了57%至110萬加元。獨棟房屋的價格飆漲至210萬加元，漲幅82%。據加拿大統計局，中等家庭收入同期估計僅上漲了13%。
由於政府沒有住宅買家的國籍記錄，推動房價上漲的資金來自於中國的說法在很大程度上是道聽途說，但是在溫哥華西區從事售房的五位地產中介接受采訪時 稱，他們估計客戶中有50%到80%與中國大陸有財務聯系。而根據媒體對溫哥華西區去年售價逾200萬加元的獨棟房屋的50份地契的調查發現，近半買主擁 有中國大陸典型的姓氏。
美國買房：中國人超過所有外國客戶群體
據美國全國房地產經紀人協會發布的最新數據顯示，海外買家用於在美國買房的每1美元中，就有24美分是出自中國人。2014年至2015年3月，來 自中國區的買家(包括中國香港和臺灣人)用於在美國買房的花費達到220億美元，比2013年同期同比增長72%，並且超過任何其他國家。
美國全國房地產經紀商協會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產，其中中國人花費90億美元，占11%，使其連續兩年成為美國房地產第二大海外買家。
俄羅斯買房：股市猛增
外媒稱，中國人在莫斯科大量購房。許多房地產企業發現，中國人在莫斯科住宅市場的表現異常活躍。主要是購買莫斯科周邊地區較便宜的便宜樓房。
報道稱，俄中分析中心主任薩納科耶夫對於中國人在俄買房表示：“我們認為這是暫時現象，因為中國股市的猛增讓許多中國人有了多余的錢，需要花掉它們。許多人決定把它們投到俄羅斯房地產市場，由於盧布貶值，房子美元價格大跌。”
日本買房：未買先漲
據中國香港《南華早報》網站7月3日報道，北京的房地產中介如今每月兩次組團進行為期三天的東京、大阪看房之旅，壹團40人的看房團來這裏的目的就是要 尋找海外投資的合適之地。中國房地產投資者開始心儀日本房產，壹是因為日元現已跌至22年低點，二是因為看好2020年東京奧運，認定這壹題材有望推高房 價，復制2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。
據不動產經濟研究所稱，東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平，兩年漲幅達到了11%，壹定程度上，這要歸因於剛剛興起的中國人投資日本房地產的熱潮。
海外購房，今後將會如何發展？
從中國如今海外購房的現狀來看，對於海外購房，主要看中以下四個因素：良好的教育資源、生存環境、房產回報率和房產“永久權”。相比於國內房地產市場，越來越多的人，會將房地產投資的目光放到了國外。
同時，有資料顯示，截止目前為止，在中國個人海外房產投資所青睞的國家當中，歐洲排名第壹，獲得了中國投資客戶55億美元的投資總額。其中，40億 美元流向倫敦，澳大利亞獲得了30億美元的投資，其中悉尼獲得了22億美元，北美(主要以美國的紐約和加州為主)，加拿大(主要以溫哥華和多倫多為主)約 獲得了25億美元。
2015年《中國國際移民報告》指出，中國向主要發達國家移民人數基本保持穩定，世界各地華僑總人數為6000萬人，中國國際移民是世界上最大的海 外移民群體，主要目的地有美國、加拿大、澳大利亞、韓國、日本、新加坡等。相信隨著中國經濟的發展，如果到2020年中國真的成為全球富人最多的國家，到 時候將會有更多的人到海外投資，加上中國人對房地產投資的青睞，未來海外房地產市場將迎來“中國潮”。
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（互聯網資訊綜合整理）
初到日本的人，第壹次了解到日本的租房制度時，很可能被嚇傻了。因為這樣子過活還不如在中國買房定居。
日本出租屋月租5千 生活慘過在中國買房定居日本租房可以這樣形容：變態的昂貴！
所謂“昂貴”是因為：月租8萬日元的房子。
首先說說“變態的昂貴” 頭金卻要交約40萬日元！
8萬日元約為5千人民幣。在中國租個5千人民幣的房子可以是豪宅了吧！
那也是夠坑的了。但是有“頭金”這個東西，高達兩萬五！
妳租個半年這費用都能在中國三線城市買個小房子了了吧！
如果是首次租房，壹般有我們常見的租金、押金、中介費之類的。
小編給妳算算這筆賬到底怎麽貴！
但在日本租房還有很多聞所未聞的附加費用。
具體說來，頭金要繳納的費用大概包括以下這些（以8萬/月的房租為例）
1、至少1個月的月租即8萬。這個很好理解，國內許多租房制度也有首付兩個月的做法。
2、押金8萬。這個也好理解，日本的押金通常也是收取1個月的房租金額。
3、中介費8萬。在日本，絕大多數情況下，房屋租賃也都是通過中介進行的，日本的房屋中介標準價是壹個月的房租。接下來這幾項費用，都是在國內比較少見的。並且越高級的公寓，禮金可能就越高。
4、禮金8萬。“禮金”，壹如字面意思，等於是贈送給房東的1-2個月房租。這壹項收費的目的壹是鼓勵租房者長期租賃，防止頻繁的租房退房。二是通過這種篩選保持住戶人群的質量。聽說這項篩選還挺作用，正式公寓租戶素質都比較高。
5、保證費4萬。絕大多數情況下，外國人租房子都是要有保證公司進行保證的。如果是留學生的話，可以先了解學校是否能給學生做保證人，以便省去了這壹部分的開銷。
6、火災保險2萬日元/年而保證公司收取的費用壹般為0.5–1個月的房租。每年都要交保險費用，通常為1-2萬日元不等。在日本，基本上租房的時候必須購買火災保險，而大多數情況下這個保險公司是由房東指定的。
7、配鑰匙費2萬日元。壹些較高級的公寓可能還會要求繳納“配鑰匙費”。壹般都為8000起，最貴的可以達到2萬，基本上是漫天要價。相當於壹個月房租的5倍，即人民幣兩萬五！光上面的清單，合計下來已經40萬日元了。
只是租壹個月的房子就要兩萬五！這日子還怎麽過？頭金交得比較少的基本也相當於壹個月房租的3倍左右。那要付得起房租的得在日本月入三萬人民幣以上！更別說有些公寓還會加收名目繁多的其他附加費，比如“24小時保障服務”“清掃費”等。
因為有兩萬五都是交租的，日本物價高，吃飯也不是辣麽便宜。哎不說了，讓我在廁所哭會……
關於日本房地產有這樣壹個故事，陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元！賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。
前幾天在東京跟國內某上市公司董事長開會，寒暄時問他想去東京哪裏逛壹逛，董事長淡淡回答：“我到世界任何地方，都只幹壹件事——買房。”平淡的語氣裏側漏出中國富豪深不可測的霸氣，在座的日本人皆大驚，我倒見怪不怪。今年以來，幾乎每壹個知道我常去日本的中國人都要問我日本房產的事。連專欄編輯都問我為什麽不寫寫在日本買房的情況。原本我覺得房地產投資和我所從事的VC股權投資實在風馬牛不相及，但後來發現Bloomberg都用半個版面講中國人在日本買房，標題還非常之聳動——《中國人“爆買”日本住宅》。好吧，我也順應主流財經媒體的趨勢，來寫寫日本買房的幾件事兒。
關於日本買房的二三事兒
為什麽中國人突然都來日本買房了？其實這事兒並不突然。雖然歷史不可忘記， 畢竟中國和日本自古就是壹衣帶水，實際上每年中國移民人數最多的目的國就是日本，只是媒體沒宣傳罷了。加上最近壹年日元匯率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中國的遊客們享受著日本的藍天白雲、清新空氣、日式美食和服務，順便發現街邊隨處可見的房產廣告裏的價格居然比想象中便宜多了，自然而然地就會想到：幹嗎不在這兒買套房呢？
是啊，幹嗎不在日本買套房呢？就連曾經以昂貴著稱的東京，買房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了東京，即使大阪、名古屋這樣的城市，房價可以直接再砍三分之壹甚至二分之壹。來來來，聽我根據不同房型報報價。
首先是日本人最歡迎的“壹戶建”，也就是我們在動畫片和電視劇裏最常看到的兩層小樓，帶小花園，有的還有停車位。在中國人的概念裏，這算是別墅了吧。買東京市區這樣壹棟均價大概四五千萬日元，按照現在的匯率，人民幣(6.2092, -0.0002, -0.00%)兩三百萬。有壹次和日本同事路過壹戶人家，小松樹和盛開的山茶花掩映著古色古香的房檐，完全就是日式園林的典範。我感慨說這套房子真漂亮啊。日本同事跟我強調說：這是豪宅！要壹億日元呢！我心裏迅速換算了壹下520萬人民幣可以買到的房子，立刻丟給他壹個不屑的眼神。我大天朝的子民，什麽天價房沒看過沒聽說過呢？何況，這樣的房子，是連著土地的所有權壹起賣給妳的，可以傳給子子孫孫，也隨時可以拆掉重建。
其次是中國富豪最喜歡、日本新貴們青睞的房型：Mansion，日語照搬這個英文單詞，譯成中文姑且稱為“高級公寓”吧。Mansion的特點就是樓比較新，漂亮，而且有很好的管理員服務。比如壹般的居民樓住戶只能在每周規定的日子扔某壹類垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什麽的，而Mansion的住戶能天天扔，因為有管理員嘛。別以為這不算什麽，體會過瓜皮菜葉剩菜要存壹周才能丟掉就會無比向往Mansion隨時扔垃圾的幸福了。
Mansion裏頭高級的壹種叫Tower Mansion，顧名思義就是“高層公寓”。日本出於防震的考慮，樓都修得不高，以3-5層居多。二三十層的Tower Mansion自然就是超級稀缺資源。Tower Mansion有酒店級別的大堂，管理員服務超越五星級酒店。比如妳開車回家可以直接下車瀟灑上樓，管理員會幫妳把車停好。出門前通知壹聲，出電梯的時候管理員已經把車開到門口等著妳了。Tower Mansion樓層越高越貴，買壹套高層、近100平方米左右的房子要多少錢？還記得我那日本同事的話嗎：要壹億日元呢！順便說壹句，日本沒有公攤面積，不談建築面積，賣的是純粹的房屋內使用面積，陽臺都不計算在銷售面積之內。
壹億日元在日本人眼裏真的是超級豪宅了。日本人壹般在個人或家庭年收入達到500萬日元時開始買房，這也是銀行給予房貸的收入基準要求。在年收入達到500萬之前，日本人租的房子叫：Apartment，譯成“套房”吧。這就是日本最常見的房型，面積從十幾平米到七八十平米，月租從三五萬日元到十幾二十萬日元。陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元呢！真的，準確地說，壹億零八百萬日元。所以嘛，賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。
當然，作為投資行業的壹員，我總得說說投資回報率這事兒。倒房賺差價這件事並不適合日本。因為賣房收稅很高，而且日本房價不可能像中國這樣幾何倍數地上漲。但在東京買房出租回報率很穩定，5%-8%之間，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有專業的公司打理所有事務。那麽問題來了，Apartment和Mansion，哪種的投資回報率更高呢？
如果只計算房租收入和買房支出的比例，Apartment回報率更高，Mansion的回報率基本達不到5％。但長期來看，尤其考慮到匯率因素，長期持有Mansion更保值。至於“壹戶建”，壹般不用於出租，又不像Mansion那麽具有稀缺性，不推薦中國人來投資了。
另外，如果是考慮投資回報或資產有效配置，盡量選擇東京地區房產，東京市區又優於東京郊區。除“壹戶建”之外，日本住宅樓的外觀、內部構造、裝修水平基本壹致，對房屋價格和租金影響不大。相比於“學區房”、某某商圈這類概念，對日本房產價格影響最大的因素是離地鐵站的距離。離地鐵站越近的房子越容易出租，當然相應地也更貴，但也更值得購買。
至於酒店、辦公樓和商鋪等商業地產投資，甚至農業用地、太陽能電站用地、森林買賣……就沒法壹壹展開說明了。只能說，在日本經濟復蘇、奧運機遇、日元大跌的背景下，目前確是投資日本的好機會，但，壹定是以穩健回報、長期保值為目的。日本沒有機會復制中國這樣暴利的投資回報。
也正因為如此，在日本選擇買房中介的時候，任何號稱投資回報在10%甚至還敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其實普遍低下，壹般頭壹天到中介辦公室說明要求，然後再陸續預約看房，平均壹天看三四套房就不錯了。因此，最好拿出比較充足的時間來看房。當然，下飛機就買的土豪請隨意。但是看中了房子之後要完全買下來的手續還是很多。總之，急不來的。還有，日本規定中介收費比例是3%，超出這個比例的壹定是騙子。至於什麽買房可以辦投資移民、買房就可以拿簽證住日本，都是徹頭徹尾的謊言。最後提醒壹句，日本銀行不為外國人提供貸款，購房請備充足現金。而且日本銀行不接受外國人開戶，買房款怎麽匯到日本？租房收入怎麽匯給房東？都務必要找到可靠的服務機構，背現金的土豪行為是違法的哦。
中國人真的把日本“買爆”了怎麽辦？這實在是杞人憂天。日本不限購、無法律法規限制外國人購房購地。遠有歐美，近有韓國、中國臺灣，甚至最近不少東南亞的資金都壹直在流入日本。而中國富豪海外買房首選還是加美澳。說白了，日本買房這事兒吧，說得遠比實際熱鬧。看的人多，買的人少。若是有余錢，倒不妨買壹套。
日本《產經新聞》報道稱，中國遊客在春節到日本瘋狂購物的勢頭並未減弱，壹些中國富豪花大手筆購買日本公寓、住房，此舉有可能引發日本房地產市場的混亂，卻也有可能推翻原有收益模式。
據了解，中國遊客在2月的春節大舉進軍日本，買高價品、大額消費等“掃貨”行為成為了話題。在賞花的季節裏也有很多中國遊客來到日本瘋狂消費，氣勢絲毫不減。在這其中，伴隨著日元貶值，中國富人對日本房地產的“掃貨”現象明顯增加。正因為這是擺脫與地價上漲相聯系的通貨緊縮的推動力，若是平常房地產業可能會對這種傾向表示歡迎，然而現如今卻傳出了“至今為止培養起來的商業習慣可能會被打亂”這樣不安的聲音。
日媒：中國富豪進軍日房地產業讓日本市場喜憂摻半到處搜羅購買東京都內的住房
幾個月前，壹位中國商人與某地產中介公司取得了聯系，據說要購買位於東京、六本木的“市中心區”的高級賓館“THE RITZ-CARLTON東京”的壹間房間。地產中介公司稱可以以平均每月120萬日元(約合人民幣62280元)左右的價格租出去，但是不能賣。然而對方卻繼續追問：“那麽可以買港區內的塔式高級公寓嗎？”
在外國投資者中具有人氣的地方是2020年東京奧林匹克會場附近的海灣地區以及六本木、赤阪、麻布這些港區的名牌地區。也有很多販賣價格超過1億元的“億元公寓”。中介公司的社長對位於那些部分的公寓的房間做了描述，但對方的要求是“在購買土地的基礎上建塔式高級公寓”。經費為97億日元現金(約合人民幣5024.6萬元)，還有細致的要求諸如要確保有100間房間左右的規模可以在出差的時候住宿。
這話未免說的太過宏偉，並且根據高漲的地價和建築費用，就那個價格來講這是不可能實現的工程。因此中介公司慎重地表示拒絕，這可謂是表現中國投資者驚人氣勢的壹個事例。
這個顯示中國人氣勢的插曲在都內各處都可耳聞。例如東京都中心正在建設中的大型塔式高級公寓。大企業開發商就賣公寓壹事，考慮到完成後可以順利管理，自主設定了“賣給外國人的住房占全公寓住戶的三成”這樣的基準，然而最終對中國人就賣了超過壹半的房間。
對郊區的單戶獨立住宅也伸出了手
“進軍地”不僅僅限於東京都中心地區。購買東武天空樹鐵路沿線的東京城東部地區房屋的勢頭逐漸開始顯現。而且不僅限於公寓大廈，移居分讓公寓或者說以別墅為目的的買賣也正值熱潮。
以等到安定下來確保了收益率為理由，中古壹室公寓作為投資對象持續吸引人眼球。該種公寓的中介中規模最大的公司是日本財托(東京新宿區)，其管理著1.4萬戶公寓，住戶5500人。在幾個月前還是0投資的外國投資者們也投資了20人左右。
也有這樣的插曲：某個中國顧客為了購買1500萬日元的房屋，攜帶著裝有幾千萬日元鈔票的紙袋拜訪了該公司。由於是太過危險的行為，在新宿西站口接到聯絡的社員慌慌張張地趕去迎接。買家可能很豪爽，但是購買過程極其慎重。據說與日本人不同，中國顧客要自己親眼看到布局環境以及確認是否向陽等。
然而，中國人對於房地產的“爆買”被指出有可能帶來各種各樣的弊端。其中最讓人放心不下的是市場狀況的惡化。
在交易現場持續進行著推銷遊說稱：“明年可以以現在價格的1.15倍賣出，後年可以以明年價格的1.15倍拋出。”投資家正考慮在價格達到頂峰的東京奧運會前的2018、2019年賣出，但不能保證壹定會出現需要那些房屋的人。交易相關人員吐露真情稱：“有很多人想著‘真的能賣出去嗎’這樣半信半疑地進行著交易。”結果有可能是買家導致了價格崩盤，造成房地產市場大混亂。其他負責人稱：“大部分人都覺得‘最後肯定有誰壹直把房子攥在手裏賣不出去’。”
推翻了房地產業的受益模式？
恐怕因為生活習慣和文化差異，與日本居民產生的矛盾沖突也愈發明顯。實際上，再中國購買者比率占了壹半的公寓中“日本購買者是不是取消了購買”這樣的傳言不絕於耳。實際上，從中國人在城東地區的分讓住宅地建立起來社區這件事上，日本居民認為他們“不遵守居民規則”、“很吵”等， 中日居民的關系壹觸即發。
公寓的管理方法也是導火線之壹。因為在日本必須壹直支付管理費用，而在中國有地產公司允許“不居住就不用支付費用”。
在春節中國人蜂擁至日本的時候，在百貨商場、飯店、賓館等地指責中國人舉止不文明的聲音接連不斷。只不過春節時短期的。也許只要等這股潮流過去就好。但牽扯到房地產，長時間的往來是不可欠缺的，要做好相應的心理準備才行。
在日本伴隨著少子高齡化社會的發展，激活新建市場可以依存的商務模式的前景並不樂觀。為此對於形成良性團體、提供高品質的管理服務，以及整備與股票相關的事業投入了精力。但是，中國投資者的加入有可能徹底顛覆新的收益模式。
