9月訪日外國人數終破萬!中國人仍最多︱居外專欄

根據日本總務省公布數據顯示,9月全國消費者物價指數(除生鮮食品外)為101.3,較去年同期下滑0.3%,為連續2個月的同比下滑。

在調查的523個品種中,123種價格下跌;由於原油價格處於低位,電費下跌3.4%,汽油下跌4.9%;此次的指數下跌,還有一個重要原因,即政府為應對新冠疫情影響而啟動的旅游支援項目“Go To Travel”,這一措施導致了住宿費的明顯下滑的,剔除這一要因的影響,據估算顯示,指數與上年持平。

日本國家旅游局近期發布信息,9月訪日外國人為13700人,由於重啟了部分商務人士的往來等因素,人數較8月增加5000人,但較去年同月仍大幅減少99.4%,為連續12個月下滑。

9月訪日外國人中,從國家和地區來看,位列第一的是中國,為3000人,其次是越南2700人,以及韓國1400人。

日本政府曾計劃2020年的訪日外國人數達到4000萬的目標,但1至9月累計人數僅為397.32萬,只完成了全年目標的十分之一左右。目前政府推出的旅游支援項目“Go To Travel”主要是致力於優先喚起國內需求,而面向訪日外國人的恢復方案,預計將於年內完成制定。

 

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疫情改變東京租房偏好 現在這個因素最重要︱居外專欄

不出所料,在新冠疫情的影響下,東京的平均租金在2020年第三季度繼續走軟,為連續第二個季度的小幅下跌,但入住率仍處於較高水平。

據數據顯示,東京23區(23W)的租金在第三季度為每平方米4,076日元,環比下降1.5%,但同比仍有0.8%的增長;經過了4月和5月的疫情緊急狀態措施的打擊後,23區的平均入住率有所回升,截至2020年第三季度,環比增長0.2%至96.6%

中端市場公寓租金指數(Q3/2008 – Q3/2020)

此次疫情對很多公司的運作帶來巨大挑戰,特別是,員工在家工作的模式成為一部分行業的常態,同時,大學的在線學習模式現也非常普遍。這一疫情催生的現像,已開始將影響反應在租房市場上,不少租房者/家庭將租房“地段要求”,排在了“更寬敞空間要求”之後,租房單位的類型偏好正在發生著變化。

目前可以讓房東松一口氣的是,相較於其他發達國家的高失業率,截至2020年8月,日本的失業率3.0%,僅比去年12月的2.2%高出了0.8個百分點,因此,大多數的租戶應具有較強的支付租金的能力。

 

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不確定時期,較為安全的投資避風港在這裡|居外專欄

今年新冠疫情對全球經濟的影響無疑是巨大的,在防禦御性投資配置策略下,相對於其他發達國家,日本的收入和資本回報相對更穩定,是一個較為安全的投資配置的避風港。

據仲量聯行一份對來自全球38個國家和地區的頂級投資人的調研,約56%的受訪者選擇在2021年底前,增加對日本的投資。不少投資人認為,日本可以在不穩定時期下,提供相對更多的確定性回報。

日本房地產市場的基本面來看,也相對樂觀。第二季度,東京甲級寫字樓的空置率環比下降0.2%至0.7%,為兩個季度以來的首次下降;大阪甲級寫字樓空置率環比保持不變, 為0.5%;東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率出現2個基點至5個基點的下降;而大阪的的預期收益率環比增長了4個基點;而J-REIT指數在3月觸底1,145點後,於6月10日回升至1,721點,之後雖出現波動,但基本都維持在1700點之上。

香港基金太盟投資集團(PAG)於近期宣布,將在今後的約4年間向日本房地產最多投入約8400億日元。PAG認為在新冠疫情的不利情況下,日本房地產市場受到的衝擊有限,如面臨房地產被出售,或金融機構處理不良債權的增加,投資有望取得相對較高的回報。

 

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重磅!日本將於11月對中國人開放旅游

據日媒報道,日本政府計劃下個月取消日本民眾對中國等12個國家和地區的海外旅行禁令。

日本《讀賣新聞》報道截圖

日媒《讀賣新聞》當地時間10月8日報道稱,自11月1日起,日本政府將中國,中國台灣地區、澳大利亞、新西蘭、新加坡、韓國和馬來西亞等12個國家和地區的“傳染病危險提醒級別”從三級降低到二級,即建議外國游客和本國民眾盡量避免非必要旅行,但正常通航將逐漸恢復。

目前,日本政府已對159個國家和地區發出旅行禁令,即列入“傳染病危險提醒級別”的第三級,建議本國民眾暫勿前往上述國家和地區。

日本“傳染病危險提醒級別” 日本外務省網站截圖

《讀賣新聞》稱,這是日本新冠疫情暴發後首次下調旅行限制。雖然中國等很多國家和地區仍然不接納外國游客,但如果日本率先將“傳染病危險提醒級別”下調到第二級,則持有海外護照的人以商務為目的奔赴日本或長期出差霓虹國將變得非常容易。

另據報道,在放寬出境旅行的同時,日本也在不斷放寬入境限制。從10月1日起,除持有日本在留卡的人可以入境外,持有商務簽證、三個月探親簽證以及留學簽證者均可以入境,每日的入境人數被控制在1000人左右。

與此同時,據日本共同社10月8日消息,有關作為新型冠狀病毒疫情對策正在對入境日本人員實施的14天隔離措施,政府開始協調以商務目的出差後回國的人員和再次入境者為對像,若滿足一定條件則免除隔離。

目前設想對全球采取該做法,除了日本人之外,擁有日本長期在留資格和簽證的外國人預計也將成為對像。政府打算最快本月內彙總入境限制方面的追加放寬政策。

在日本“觀光立國”政策的堅決貫徹大背景之下,還有東京奧運會大阪世博會等熱點事件的重要加持,發達的旅游業還會同時帶動日本國內投資、房產還有短租住宿市場的持續火熱!

相關資訊:


參考來源:觀察者網、ANA

責編:Zoe Chan


旅游業全面回暖的前夕,日本置業市場也逐步邁入了“黃金”時代,投資正當時!

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最新數據:新冠疫情如何影響日本房價?

對於希望在日本購買房地產的人來說,現在可能是時候入市“抄底”了——因為日本的土地價格正逐步下滑。

至少,最新的數據表明了這一點。新型冠狀病毒爆發使交易停滯,城市地區的土地價格已經下降,這種模式可能在全國範圍內擴展,導致明年公布的平均土地價格六年來首次下降。

日本國土交通省上月底發布的Look地價季度報告顯示,今年4月至6月,東京、大阪、名古屋等主要都市圈100個密集開發的商住區中,有38個地區的地價出現下滑,只有一個地區出現上漲。該數據標志著自2012年以來,價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。

專家表示,最新的下降可能成為市場變革的重要催化劑,規模可能與2008年雷曼兄弟倒閉引發的全球金融危機時相當。

以下是最新的數據,以及在未來幾個月可能對房地產價格產生的影響。


這份報告具有什麼意義?

該季度調查考察了東京、大阪、名古屋等大城市主要車站附近100個密集開發的商住區的地價趨勢。該數據被認為是日本各大城市房地產市場趨勢的領先指標。

Look報告顯示,由於持續發展和入境旅游需求的增加,今年年初之前,城市地區的房價大多穩步上升。

隨後,新冠狀病毒疫情爆發。

今年一季度,報告檢測到的城市地價出現了2014年以來的首次下跌,反映出消費稅從去年10月開始上調,以及入境旅游者銳減導致酒店和百貨業不景氣。不過在監測的100個城市地區中,大部分地區的地價仍在上漲。

然而,在第二季度,土地升值的城區數量從上一季度的73個銳減至僅有一個——宮城縣仙台站前的商業區,那裡正在進行大規模的再開發項目。

在接受調查的100個商住區中,有38個地區價值下降,而三個月前的報告中,有4個地區價值下降,六個月前為零。

其余61個地區沒有變化,比上一季度增長近3倍。包括東京歌舞伎町、大阪心齋橋和難波等著名商業區在內的8個地區貶值3%至6%,出現了自2011年第四季度以來的首次如此大幅的下跌。

日本全國地價排名前20位

“由於新冠肺炎大流行,潛在的房地產買家保持了’觀望’的態度,許多地區的交易停滯不前。對酒店和零售店需求量大的地區受到新冠病毒危機的重大影響,由於利潤率可能降低,需求量有所萎縮,”土地部在一份聲明中說。

房地產分析師山下和也(Kazuyuki Yamashita)認為,“最新的數據代表了一個戲劇性的變化,顯然標志著日本房地產價格疲軟的預兆。Look報告是一個領先的指標,在這些主要城市地區檢測到的下降將對主要城市的郊區產生連鎖反應,然後再到區域城市。”


投資者應該准備迎接多大的跌幅?

在過去的30年裡,日本經歷了土地價值的急劇下降,20世紀90年代泡沫經濟的破滅、2008年金融危機和2011年東日本大地震都給日本帶來了重大影響。

有分析人士稱,新冠病毒對房地產價格的影響可能會像2008年金融危機或泡沫經濟後遺症一樣嚴重,但短期內大幅下跌的可能性很小。

不動產經濟研究所8月的調查顯示,7月份東京都內的公寓均價仍然很高,在6000萬日元(折合約384萬元人民幣)以上,與30年前泡沫經濟破滅時的峰值價格相當。

“房價不會輕易變便宜的原因有很多,但基本上公寓開發商如果降低他們以高成本建造的公寓價格,就會遭受損失,”山下先生說。


那麼,准買家是應該現在出手,還是等價格降下來呢?

2008年金融危機後,許多日本銀行被迫抑制貸款。這促使許多陷入困境的中型開發商采取清算銷售的方式,導致公寓價格急劇下跌。

但由於現在很多中小型開發商紛紛倒閉,公寓的供應量一直比較少,其價格一直穩定在高位。

“現在,所謂的七大公寓開發商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、東急等穩定的企業——控制著市場70%到80%左右的份額,即使銷售停滯不前,他們也不可能輕易拋售公寓,”山下說。

但有跡像表明,翻天覆地的變化即將發生。

山下說,由於酒店的利潤率較高,在購買優質地段的土地(例如距離火車站步行5分鐘以內的地段)時,住宅開發商通常會輸給酒店。但現在酒店已經受到疫情的沉重打擊,住房開發商開始以更便宜的價格收購優質土地。

在這些高檔地塊上開發的更便宜的公寓將在一兩年內進入市場,”他說。“盡管受到冠狀病毒的影響,但日本的基本面並沒有那麼弱,所以不要指望價值會急劇下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想購買的房產,那麼我想說,您最好現在就毫不猶豫地買下它。”

延伸閱讀:


編譯自日本時報

責編:Zoe Chan


轉“危”為“機”,現在就抄底日本房產吧!

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純干貨!投資日本房產的8條必備知識

在2020年全球經濟增速放緩的背景下,如何做好資產全球化的配置,抵抗經濟貿易環境的不確定,以及單一資產貶值帶來的縮水效應,保證資產的保值升值成為了投資者綿連的嚴峻問題。

而在幾大類投資中,日本房地產正逐漸成為中國投資者目光聚集的投資熱地,為何?

日本作為亞洲最發達的國家,它具有跟歐美國家類似的完善的產權制度,而且經濟平穩,在資產上風險性很低。

不說別的,光是永久性產權、避險性強、穩定收益、還有完善的教育醫療體系、包括東京奧運會、世博會、大阪賭城等新項目不斷上馬這些條件,就完全有理由讓我們去投資日本房產

那麼投資日本房產一定會遇到的問題有哪些呢?別著急,接著往下看。


Q1 外國人在日本可以買房嗎?

日本投資房產是不限國籍的,直白的說,只要你有錢就可以在日本投資房產。日本全國的房地產買賣全部都由日本不動產協會監管,有宅地建物交易法作為指標。所有交易過程和日本人一樣。不會因為是外國人會有區別對待的情況。

另外,日本的不動產市場相對比較成熟,對於購買房產的一方更是有可靠的保障制度,因此會是較為安全的一種投資方式。請收下這份外國人在日本買房的全能指南


Q2 日本房產和中國一線城市相比,哪更具投資價值?

日本房產近年來也受到很多中國投資者的關注。對於廣大投資者朋友來說,國內的房子已經可以滿足自住剛需,那麼海外購房的目的如果不是有特別的需求,比如新移民登陸或者留學居住,通常都是用作投資。

投資又看重回報,那麼日本的房產投資回報率怎麼樣呢? 以大阪為例,這裡的房產回報率其實要高於國內的北京、上海等一線城市,即使在世界城市中也能排名前列。

而國內除了中國香港的淨租金收益率突破了2%,北上廣深等城市一線城市的收益率均低於2%,這已經是內地市場房產投資的天花板,跟日本房產收益率還存在較大的差距。


Q3 投資者的家人能來日本生活嗎?

如果想通過在日購置房產來實現長期居留,購置房產後可以考慮注冊公司、取得投資經營簽證的方式。

2016年日本推出了經營管理簽證,鼓勵外國人以投資的方式在日本國內成立公司,帶動日本經濟。

當公司法人代表成功申請投資經營簽證之後,可陸續為配偶及子女(18歲以下)申請在日本長期居住簽證,都和日本人享有同等福利待遇。

那麼,如何在日本獲得經營管理簽證?居外送上最全指南


Q4 日本的房子面積怎麼看?

中、日房子面積算法大有不同!國內的房子面積為建築面積,人們偏向房子的面積越大越好;而日本房產的面積指的是使用面積,不包括陽台。日本的使用面積相當於國內建築面積的70%~80%。

另外,在日本購置的投資房更多的是傾向購置日本的單身公寓,因為更容易出租,且回報率更穩定。


Q5 房齡是越小越好嗎?

在國內,人人都偏愛投資購置一手房或較新的二手房,比較嫌棄年代久遠的老房子,認為房子不牢固或者樣式比較破舊;而在日本,不管多老的房子都感覺很新,所以不用太關注房齡問題,要知道日本二、三十年前的房子比我們十年前的房子保養得還好,舊房(一戶建)還可以進行改造。


Q6 抗震建築材料如何選擇?

日本對建房子時的建築標准是十分嚴謹的,必須獲取房屋所在城市市政府出具的房屋建築許可才可建樓,基本以矮樓木制建築為主。另外,日本國的多層建築的抗震標准和新技術,當之無愧世界第一

在日本,建築構造分木造、輕量鋼骨造、鋼筋混凝土造(RC構造)、鐵骨鋼筋混凝土造(SRC構造)等幾種類型。

如果從建築的結構來說,確實SRC會比RC優越一些。但RC結構也和SRC同樣,隔音好,又耐火耐震。由於SRC的建造工程復雜,成本很高,這會直接體現在房屋售價上,且租金也會隨之提高。

如果講究性價比,那麼RC結構更好;如果講究結構,那麼SRC結構會更好。

另外,在1981年(昭和56年)後,日本定義了房子建造的基准被稱為“新耐震基准”。最新的變化是提高了建築物耐震的程度,只要是1981年後建造的建築不管是RC還是SRC,大家請放心都符合這一標准的。


Q7 房屋只有朝南是好的嗎?

在國內購房,大家會特別注重朝南朝北等朝向問題,畢竟朝向問題會間接影響到房價的漲幅;而在日本,朝向並不是重要的,日本買家更關心房型的位置能不能看到美景。所以一般鄰近知名景點的高級公寓樓相比其他公寓樓會更貴。

另外,比起朝向,日本人更講究交通便利程度,周圍生活設施情況,以及治安是否良好。


Q8 頂樓不受歡迎嗎?

很多客戶擔心頂樓房間下雨天漏雨,也擔心太陽直曬室內溫度高。

首先確實頂層由於沒有遮擋物,比起別的樓層室內溫度會略高,但這也意味著頂樓的采光條件比較好。每個公寓屋頂上都有排水系統且有塗層。高樓層不易被偷窺,更好地保護了隱私。另外,由於頂層沒有上層,無需擔心腳步聲等噪音。

總的來說,在日本頂樓的房間是十分受歡迎的。

延伸閱讀:


綜合整理自知乎及互聯網

責編:Zoe Chan


2020-2030年,日本迎來了“十年黃金期”!投資日本房產並長期持有,可以分散風險,是資產保值增值和避險的絕佳選擇。

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第二季度,日本房屋市場初現回暖跡像|居外專欄

由於受新冠疫情的影響,入境日本的旅客數量急劇下降,疊加去年10月起消費稅增加的原因,日本的酒店和百貨業出現低迷。同時,房地產投資交易也出現停滯,今年第一季度以來日本城市土地價格出現了自2014年以來的首次下降。

根據調查數據顯示,四月至六月,東京、大阪、名古屋和其他主要城市的100個高度發達的商業和住宅區中,有38個的土地出現下降,這是自2012年以來,價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。這項被認為是日本主要城市房地產市場趨勢的領先指標,直到今年年初,都由於持續發展和入境旅行需求的增加,保持著持續的穩定增長。

日本建築工程狀態——私人住宅

(單位:十億日元)

在今年的前六個月中,日本的住宅開工量比去年同期下降了11.4%,公寓的供應一直保持在相對較低水平。數據顯示,第二季度,東京房價同比增長1.28%,比上一年的0.94%的同比增長有所改善;而在第一季度,該房價數據為下跌了0.86%。東京新公寓的平均價格,在2020年第二季度,同比增長5.34%,比去年同期的1.65%的下降,有大幅度的提高。

目前日本七個主要公寓開發商(包括三井,三菱,住友,大京,野村等),控制著大約70%至80%的市場,預計其不太可能輕易進行價格傾銷。盡管面臨的新冠疫情不確定性依然存在,但日本的基本面可能並不會像有些觀望者想像的那麼脆弱,因此,期望房產價格出現急劇大幅下降的可能性並不會太大。

 

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日本又推新政:留學生在日創業,簽證可延長2年!

日本又出台利好政策!9月22日,日本經濟新聞報道稱:日本政府將面向在日留學畢業的大學生,推出創業准備時間的制度,最長允許居留2年。

日本政府將面向從日本的大學畢業後准備創業的外國人,設計最長允許居留2年作為創業准備時間的制度。日本出入國在留管理廳將於近期開始受理申請。按照現行制度,如果留學生畢業後不立即創業,原則上就得就業或回國。

外國人要想在日本創業,需要取得“經營·管理”居留資格。需要滿足的條件有:開設事務所、招聘2名以上員工、資本金500萬日元以上等。

相關資訊:如何在日本獲得經營管理簽證?居外送上最全指南

如果居留資格一直是“留學”,就不允許做創業准備活動。如果畢業後想留在日本,必須找工作,轉換成以就業為目的的居留資格。如果不就業,居留資格到期,就要回國。

新制度將給打算創業的外國人留學生賦予最長2年的“特定活動”居留資格。如果在這段時期內做好了創業准備,可以把居留資格轉換成“經營·管理”。

新制度以獲得畢業大學的推薦為條件。設想由大學方面提供學生的活動成績和創業計劃。為了防止非法滯留,將限定為日本文部科學省項目所選定的大學,如東京大學和京都大學等40多所大學。

日本政府2018年度在部分地區開設了留學生大學畢業後可以停留1年准備創業的特例。這一制度現在可以在10道府縣市使用,但應用實例僅有20人。

日本此次推出留學生創業政策是為了活躍本地的商業環境和競爭,日本法務部負責人表示:日本傳統商業已經定型,需要外部新的活力來促進經濟發展。

最初,華人在日本創業選擇的行業類型比較單一,大多數都是做教育、不動產等與留學相關的行業。隨著科技的發展,如今涉足領域包括IT,電商,文化等行業。

來源:日本經濟新聞社
責編:Zoe Chan


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安倍任內 日本平均最低時薪上漲20%|居外專欄

作為日本最長首相任期的安倍晉三,以其著名的“安倍經濟學”,使日本在經歷了長達20年的通縮後,經濟景氣迅速觸底反彈,在貨幣寬松、財政支出和結構性改革組合拳的作用下,自2012年以來(未含本年度)年均GDP增長率為1.3%,是過去十年平均水平0.63%的兩倍。日經指數強勁反彈,從2012年12月的約10000點升至20000點之上。

整體平均收入和全國最低工資都有增長。據厚生勞動省公布的調查數據顯示,日本整體平均收入從2012年的約537萬日元,增至2018年的約552萬日元,全國平均最低工資從2012年的每小時749日元,增長至2020年的901日元,但城市和地方的差距在擴大。

最新日本總務省公布數據,日本8月的全國消費者物價指數(生鮮食品除外)為101.3,同比下降0.4%。主要原因之一是,由於為了應對新冠疫情,政府推出的旅游支援項目“Go To Travel”導致了住宿費下跌32.0%,對指數造成一定的影響,如剔除該因素,8月的消費者物價指數,基本與去年同期指數持平。

鑒於旅游支援項目仍將持續一段時間,以及原油價格處於低位,從目前來看,今後數月未見有對物價上漲造成較大影響的因素。

 

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日本留學攻略——該怎樣申請日本留學獎學金

日本,對留學生實施了各種經濟援助,包括獎學金、學費減免、物質援助等。獎學金申請方式又以來日本後在日本國內申請為主。申請對象主要面對大學以上的學生,壹般不向專門學校、日語學校的學生提供。

獎學金中,對留學生在日的全部費用提供援助的較少,多數是負擔部分費用,金額不是很大。根據對在日留學生生活實態的調查結果(日本國際教育協會1999年11月實施),63.4%的私費留學生得到了獎學金,平均每月為46,000日元。但日語學校就學生得到獎學金的人數僅占8.5%,平均每月為36,496日元(日本語教育振興協會1997年10月實施)。

來日本前可以在中國國內申請的獎學金有:

日本政府文部省獎學金

日本政府文部省自1954年起設立了國費獎學金制度,通過駐各國大使館和日本各大學向外國留學生提供援助。獎學金金額為:碩士以上研究人員是185,000日元,其他是142,500日元。 具體情況請向日本駐華使館詢問。地方自治體,民間團體獎學金 目前,可以在中國申請的這類獎學金共有六個,其平均金額為每月147,257日元。 來日本後可申請的獎學金和經濟援助日本文部省獎學金 適合於現已經進入日本各大學學習的留學生,金額同在中國國內申請相同。具體向各大學詢問。學習獎勵費 對象為大學(含研究生院)、短期大學、專門學校的留學生。每月金額:研究生院以上為73,000日元,其余為52,000日元。地方自治體獎學金對象為居住在某地的或在某地的大學上學的留學生。支付方式各式各樣:學費、生活費,宿舍補助、國民健康補助、交通乘車券、圖書券等等。目前,有二十六個自治體和二十九個國際交流團體提供這種獎學金,金額為每月平均18,000日元。

 

民間團體獎學金

該獎學金的提供者為民間企業或民間獎學團體。支付方式同自治體獎學金。該獎學金的對象反映了企業和團體的特征,往往限定於某壹地域或某壹專業。 目前,共有壹百五十七個團體提供了這類獎學金,平均每月金額為74,000日元。校內獎學金 各個學校還設有校內獎學金,平均每月金額31,000日元。目前,共有短期大學壹百二十三個,普通大學二百七十壹個設立了這類獎學金。學費減免制度 國立大學和公立大學早就設立了學費減免制度,留學生在經過審查後,可以全免或半免學費。私立大學和短期大學也大多實行了對留學生減免學費百分之三十的制度。

 

民間獎學金

日本有些民間團體也向赴日留學生發放獎學金和負擔出席日本國內學會旅費,補助壹部分醫療費。這些日本民間團體包括:(財團法人)扶輪社未山紀念獎學金、(財)東急外國留學生獎學財團、(財)國際文化教育交流財團、(財)守屋留學生交流協會、(財)日本國際教育協會(學習獎勵費)。這些團體授予獎學金的對象是在日本國內的外國留學生。具體申請手續見各團體的有關規定。

 

政府獎學金

日本文部省已確定自2000年起對在日本的大學等高等教育機構就學的外國留學生實施獎學金制度。

據調查,到目前為止對於那些壹邊在語言學校學習,壹邊參加大學入學考試的留學生尚未有任何民間獎學金制度。從2000年開始,有關方面將對日本語學校等各大院校推薦的百名學生每人發放54,000日圓的獎學金,並在此基礎上逐漸擴大接受獎學金的範圍。

日本政府發放獎學金的方法,壹種是通過日本駐外使館向國內文部省推薦;另壹種方法是通過日本國內的大學向文部省推薦。具體方法是:首先在校內選考,然後向文部省推薦侯選者,文部省與選考委員會協商後做出錄取的決定。此外,日本文部省每月發給在日本大學本科學習的三年級以上學習優秀的學生學習獎勵費4萬日圓。具體事項由財團法人日本國際教育協會辦理

 

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