Tag: 日本
足不出户通全球：居外海外投资丶移民情报集锦
2.12 在里斯本、波尔图购房将不获黄金签证
东京都房市飙升至29年来新高；英国放宽移民条件面向全球揽才；过去9年全球平均楼价升了55%…【阅览快讯】
2.13 海外房地产公司关切中国疫情
澳洲旅行禁令让中国买家需求激增；特朗普或将限制外国留学生在美居留时间；菲律宾成东南亚投资黑马…【阅览快讯】
2.17 泰国为滞留中国公民办理签证延期
即日起飞机上疑有感染全体乘客禁入境日本；塞浦路斯暂停投资入籍申请案审理；繁荣指数报告凸显阿联酋的全球竞争力…【阅览快讯】
2.19 海外买家有望重返新西兰住房市场
没有毕业也能参加H-1B抽签；德国人不怕新冠病毒，更怕房租上涨；日本护照全球最好用…【阅览快讯】
2.21 英国将中国公民签证自动延期至3月31日
泰国观光局泼水节前后再提免签；东南亚旅游优惠助中国留学生绕开病毒禁令；澳洲旅行禁令使大量学生公寓楼空置…【阅览快讯】
2.24 “全球健康安全指数”泰国排名高踞第六
华女被困武汉成功在澳洲墨尔本“云买房”；英国明年起推移民积分制；美国拒绝为长期领福利人士办绿卡…【阅览快讯】
2.26 新冠疫情在全球蔓延 国外感染人数跃升
韩国教育部吁赴韩留学生密切关注疫情；马来西亚总理马哈蒂尔辞职，马中关系增变数；爱尔兰投资移民基金多富人查询…【阅览快讯】
2.28 曼谷十万套空房等待中国买家
新加坡连续15年蝉联亚洲最宜居城市；英国大学降低中国留学生英语成绩门槛；渥太华和蒙特利尔房市出现过热风险…【阅览快讯】
关于居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源，或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。
靠国际局势狂冲 东京都房市飙升至29年来新高！
全球经济在2019年受到外在牵连因素，包括中美贸易战丶香港示威游行丶脱欧等影响，连带房市起伏也相当大。日本相对在国际局势中相对稳顶，东京圈的新建住宅价格持续飙涨，日本不动产经济研究所22日发布的数据中，2019年的平均价格较2018年相比上涨1.9％至5980万日元，创下29年来最高。
根据《日经新闻网》报导，2019年东京圈（东京都丶埼玉县丶千叶县丶神奈川县的1都3县）的平均价格仅次於1990年（6123万日元），创历史第2高；且从不同区域来看，东京都23区上涨2％达到7286万日圆，23区以外东京都地区上涨4.8%丶埼玉县上涨4.8%，千叶县上涨2.2%。
日本东京23区之一江东区公寓待售，周边生活设施齐全，治安良好，交通便利！建筑面积23平方米，房价约¥168万。点击查看房源信息
最近几年，各房地产公司也纷纷推出高人气的东京都市中心丶近车站的好地带，土地费用与建设成本增加，新建宅房价当然也跟着水涨船高。而即便不位於东京都区，福冈丶札幌丶广岛等地房价也有所成长。
当地房市分析员表示，日本的房价上涨，有部分明显因素是因为境外投资客变多，甚至在投资房地产上并不局限於东京，甚至在关系丶东北地区也都出现观光客丶投资客的增加，城市发展连带动都市整体发展，人口流动相对增加，尤其投资人也将眼光放在非市中心“但机能相当好的区域”。
关于居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本移民、留学或房产投资的机会。
来源：ETtoday
责编：Zoe Chan
2020年日本房地产投资前景如何？｜居外专栏
为了让投资人能在日本2020年（奥运年）中更好地掌握房地产投资情况，笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向，也简单预测了下今后的动向。
2019年房地产投资市场走势
首都圈新建公寓
根据日本房地产经济研究所的调查结果显示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的价格在5600万日元~6500万日元之间，10月时维持在5992万日元的高水平，这个金额比去年同月上涨了0.97%。看起来是好事一桩。
但尽管首都圈新建公寓的价格一路高涨，新房的销售量却不尽人意。纵观2019年全年来看，新建公寓的成交率从2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房数量为2007户，比上月(2359户)减少了14.9%，比去年同月（2845户）减少29.5%。
对于日本房产投资者来说，笔者更推荐大家选择二手房。除了新房价格上涨、销售量下降以外，在新建公寓高水平价位持续的情况下，人们开始产生了过热意识。再加上日本10月消费税进一步增税变为10%，的确也打击了一部分投资者的购房意愿。对于选择小户型公寓的海外投资者来说，消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小，但是如果购置金额比较大的话，消费税额差异就会非常明显了。
这里也需要明确一点，在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分，土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。因此，消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%。
举个例子，如果我们购置的是一套大约418万元人民币的房屋，由于消费税增加，投资金额会相差4万人民币左右。而这笔支出对比房屋持有阶段的房价涨幅以及房租收益而言尚在可接受范围。
居外网出售日本东京核心区代官山·惠比寿的高级二手公寓，两室一厅，套内面積57.33㎡，房价约¥440万。点击查看房源详情
首都圈二手公寓
与此相对，根据日本不动产研究所的数据显示，在新建公寓价格高涨、成交减少、人口涌入的背景下，首都圈的二手公寓因价格适宜、存量更充足等优势需求坚挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件数成为9,406件，比去年同期增长了8.3％，仍旧保持着较高的水平。
2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均价再次上升，与上个月相比上涨了0.4%，为3697万日元。东京23区中古公寓均价为5609万日元，东京都心六区均价与上个⽉月相比上涨0.3%，为8050万⽇日元。
2020年房地产投资市场前景预测
总体来看，首都圈公寓均价处于合理上涨水平。2020年因首都圈新建公寓高价的影响，新建公寓的成交率可能会进一步下跌。但是二手公寓积极的销售情况仍将带动整体房地产市场的上涨。
由于奥运会的原因，2020年首都圈公寓价格在奥运结束后的短期内可能会出现持平或者微跌。奥运会只是一个外部刺激因素，绝不是唯一的判断标准。
奥运会是短期的，为了迎接奥运的准备却是长期的。公共基础设施也随之不断完善，而完善程度直接影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力。盛大的赛事引来了人流量，那就需要足够的观光设施承载，再开发的新建项目提高了居民生活的便利度，从而吸引了更多的人才长期居住……当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时，未来定会有越来越多的海内外人士置身于此。
而最影响土地价格、公寓价格的其实并非奥运因素，而是人口波动。根据东京都官网公布数据显示，令和元年（2019年）11⽉1日，东京都的人口推算为13,953,744人。与前一个月相比，总人数增加了10,888人(+0.08%)。目前东京人口增加的主要贡献区域是东京都23区，人口密度排名前5的区依次为：丰岛区、荒川区、台东区、墨田区、新宿区。
日本的人口趋势呈现出地方人口越来越向东京首都圈内集中的现象，首都圈内外国人人口增幅也很明显。而东京都千代田区，中央区和港区这三个中心区，未来人口仍将持续大幅增加。作为日本当前唯⼀一保持人口净流入的地区东京都，总人口增⻓是推动不动产市场良性发展的重要保障。这也是看好东京23区的重要原因之一。
总而言之，随着东京城市功能的不断发展，人流、物品、金钱消费、文化、大型企业等会也越来越集中在东京，城市经济规模必将扩大。结合往年的投资分析以及2020年的投资前景展望，推荐大家在日本进行不动产投资时，首要考虑东京。不论是地理位置、还是经济规模、人口密度等各个方面，东京都占据着绝对优势。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
靠奥运会和赌城硬撑起来的日本房产市场，是否值得投？
2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。日本的租房市场和二手房市场也用三点来概括，那就是：平静的租赁市场，稳定发展的二手房市场以及火热的商业设施市场。目前日本发展比较快、前景比较好的商业设施是都市的写字楼、酒店、民宿以及养老院。
3处赌场、1次奥运会搅动了日本房产市场
2019年12月25日，东京地方检察厅特搜部以涉嫌受贿逮捕了日本自民党众议员秋元司，这个主持日本新建赌场业务的大臣被怀疑从中国企业收受了近370万日元现金的贿赂。
这则新闻之所以引人注目，是因为其担任的职务：内阁府副大臣（相当于副部级），主要负责引进包括赌场在内的综合度假村的工作。2016年12月，在自民党的支持下，日本国会通过《博彩业解禁法案》；2018年7月，日本国会正式通过综合度假村实施法案，进一步为日本国内开设赌场扫清了法律上的障碍。
据日本大和综合研究所估算，如果日本国内开设3处综合度假村，每年运营预计将带来约2万亿日元(约合1,280亿元人民币)的经济效益。
自从消息传出来以后，再加上2020年的东京奥运会这一历史性事件，大阪、北海道和福冈这些有可能被选为度假村备选地的靠海郊区以及东京尚未完全开发的千叶等郊区的地价一路飙升。
逐渐回暖的日本房地产市场
说起日本的房地产市场，最出名的一件事可能就是房地产泡沫事件。
日本的房地产泡沫事件出现在上世纪80年代末90年代初，当时的日本处在经济高速发展期，高速发展的经济也带动了房地产市场的发展。巅峰时期，日本东京都23区的地价总和几乎能把整个美国给买下来。然后，90年代初，日本政府出台了《关于控制土地相关融资的规定》 ，直接戳破了房地产市场的泡沫，造成了日本经济的大规模崩盘。
在这起事件之后，日本的房地产市场退出了一线舞台，开始进入缓慢的回复期。直到现在，日本的房地产市场已经有了很长一段时间的平稳期。但是，2020年东京奥运会的召开和上文说的所谓的3处综合度假村，往原本平静的日本房地产市场中又丢了一枚不大不小的石子，让日本的房地产市场出现了一点有趣的变化。
目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。
首先是商业设施市场
商业设施市场迎来爆发性增长的根本原因是东京奥运会的召开，直接原因则是日本政府牵头开展了“日本东京都再建设计划”以及office市场需求量的上涨。随着奥运会即将在东京召开，日本政府将东京都化为了“国家战略都市计划建筑物等整备事业区”，准备将东京都打造成世界第一的商业地区，为将来大规模引进外国人才做准备。
随着国家法令的颁布，东京都港区、新宿区、原宿区、涩谷区等地先后颁布了《东京都市计划第一种市街地再开发事业企划书》，开始着手对大手町、虎之门、麻布台、西新宿、涩谷等地区进行大规模的城市改造。日本最大的几家房地产商，如三井不动产、三菱地所、住友不动产、东急不动产和野村不动产等企业都将参与城市再开发计划。
东京都地区的再开发计划和未来发展计划的颁布，直接炒热了整个东京都地区的商业用地市场。从2018年开始，日本东京都的商业设施供给量开始明显升高。
2019年4月15日，日本MORITRUST发布的调查结果显示，东京23区内大型写字楼从2018年开始，供求数量开始明显升高，尤其是在2020年东京奥运会召开的时候，预测会有一次爆发性的增长。东急不动产于2019年11月2日开放的涩谷第一高楼“涩谷Scramble Square”在9月底的时候内部的商业用办公室就被抢购一空，这也是最近东京都内写字楼市场的一个缩影。
当然，商业设施的增长曲线一直符合“增长-下降-再增长”的模式，这次也不例外。商业设施市场在2020东京奥运年迎来最后一波爆发性增长之后，就会像1999年、2008年和2013年一样迎来爆发期之后的低谷期。不过，总体来说，日本东京的商业设施市场依然比较稳定且前景较好。
接下来是日本的公寓市场
2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。
总体来看，日本的公寓市场稳中有升，不仅成交量创造了14年以来的新高，而且价格基本一直在上涨。这可能出乎了大多数人的预料，因为现在日本已经开始步入老龄化社会，出生率和劳动力数量下降严重，作为住宅用房地产的公寓的市场前景并不乐观。所以，在2014年日本的公寓交易量出现了断崖式的下跌之后，有不少人认为日本的公寓市场会就此萎靡下去。但是实际上，日本的公寓市场不但稳定，而且还甚至涨了价，这是怎么回事？
其实背后的原因很简单，因为公寓大部分都位于大城市。
日本的住宅总体上可以分为两类，一类是“一户建”，另一类就是公寓。所谓的一户建，有点类似于我们的自建房，在一块地上盖起一座二层或者多层的小楼来供自己一家人居住。由于一户建对于土地的利用程度要远远低于高层公寓，因此一户建大部分都分布地价比较便宜的农村，而公寓则大部分都分布在地价比较高的城市。
总体来说，日本的人口虽然一直在减少，2018年度的新生儿数量甚至已经跌破了90万，但是由于对外国人才的引进和农村劳动力的流入，城市的劳动力数量并没有很明显的减少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪阶层的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市场也就相对比较稳定。
相比于比较稳定的公寓市场，日本的个人住宅市场就不是那么乐观了。
个人住宅市场低迷
虽然日本没有专门开展关于一户建的调查，但是日本各大房地产商会根据每年公司的项目数量来统计每年新建住宅的数量。图四为日本全国住宅建设数量的变迁以及空房率的变迁。可以很明显的看到日本的住宅建设数量总体呈现减少的趋势，并且减少的速度会在2020年东京奥运会之后明显加快。另一个值得注意的点是，根据日本野村综合研究所的推测，空房率将会在2020年之后显著升高，这也意味着，届时不仅仅新房交易市场会收到巨大的冲击，二手房租赁和交易市场也会受到波及。
住房市场寒冬的背后，是日本极为不平衡的城乡发展状况。
日本的城市地区由于地价昂贵，很少会出现一户建形式的住宅，大部分居住用地上都会建设高层公寓，而农村地区由于地价便宜，为了停车和生活方便，大部分人会选择一户建的形式。因此，在公寓市场稳定的背景下，住宅市场依然遇冷，其背后的原因只能是个人住宅市场，也就是一户建住宅市场的低迷了。
实际上，一户建市场的低迷是可以想象的。日本的总人口数量自2010年以后已经开始快速下降，在加上日本城乡发展极度不平衡，农村劳动力大量流入城市，其结果是城镇人口数量虽然下降较慢，但农村人口数量下降极快。
2020年，日本总人口在持续下降的情况下，城镇人口比例已经接近70%，并且高龄人口比例也已经达到了29.1%，这两个数字预计会在未来持续升高。在2040年这个节点，日本的城镇人口比例会正式突破70%，高龄化人口比例会正式突破35%，到时候日本的个人住宅市场将会面临更加严重的考验。
虽然现阶段，凭借农村劳动力的流入和外国劳动力的流入，日本的城镇人口减少幅度还较小，公寓市场也相对比较稳定，但是主要位于农村的一户建个人住宅市场的低迷已经不可避免。
总体来说，目前的日本房地产市场处于回暖期，投资的热门是大城市的商业设施和公寓住宅，而一户建个人住宅的市场非常低迷，除了建来自己住这种情况，很少有人再去农村买一户建了。
关于居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本移民、留学或房产投资的机会。
来源：钛媒体
责编：Zoe Chan
2020年亨利护照指数最新出炉｜居外专栏
英国当地时间1月7日，亨利护照指数（Henley Passport Index）发布了2020年最新排名。
亨利护照指数（Henley Passport Index）是根据各国公民旅行自由度而对各个国家设立的全球排名。该指数由亨利合伙公司于2006年设立，最初的名称叫亨利合伙公司签证限制指数，后于2018年1月改为现名。该指数对全球199种护照进行排名，依据是护照持有人可以免签证访问的国家的数量。某种护照可以免签访问的国家的数量，构成了该护照的免签分值（护照每获得一国免签/落地签待遇可获得1分）。
亨利护照指数到现在已经有14年的历史了。自2006年以来，亨利合伙公司与国际航空运输协会(IATA)合作，并依据官方数据，分析全球各个国家和地区的签证法规。这个排行数据是根据全世界各国公民能够免签通行的国家和地区的数量进行整体排名，基于国际航空运输管理局提供的护照和旅游目的地等信息，再通过Henley & Partners顾问公司进一步分析得出。
在移民界，亨利护照指数是一个非常重要的指标。它每年修订一次，是目前世界上最具权威的护照指数排名之一，被众多公司和个人用来作为参考资料。
2020年亨利护照指数 具体的排名情况
2020最新的排名中，日本护照以可免签进入191个国家和地区，获得191分排名第一。紧随其后的是新加坡和德国，得分分别是190和189。
该排名从第1名到第10名仅差10分，澳大利亚的2020亨利护照指数排名世界第九，可免签/落地签到183个国家或地区。长期以来，澳大利亚护照在国际上被视为“高质量的旅行和身份证件”。
悉尼科技大学旅游专业的高级讲师David Beirman博士说：“一般来说，准入与否与两个特定国家间的关系好与否密切相关。可以这么说，澳大利亚被视为’全球好人’，这意味着我们在世界上几乎每个国家都受到欢迎。”
而中国大陆的排名就相对落后了，榜单位居72位，得分71分。
护照指数与什么因素相关？
一般来说，一个国家越不发达，自由度越低，发生武装冲突的风险越大，获得的免签证待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和叙利亚护照，都列在榜单最末位置。
根据“亨利及合伙人”发布的《2020亨利护照指数和全球流动报告》中指出：
- 签证自由与各种经济自由指标之间，存在着密切的正相关关系；
- 签证自由与政治和人类自由指数之间，也存在显著的正相关关系。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
想投资日本房产？这9种房产类型你要懂！
随着中国内地旅客到日本旅游的人次大幅升高，华人赴日投资地产的热忱也水涨船高，资料显示，国内投资人近两年来在购入日本房的增幅是历年来的多倍，也随之日元的贬值，这股投资热忱更为浓烈，加上2020东京奥运会的即将来临，令许多境外投资人对日本房地产市场增值充满前所未有的期望。下面小编就简单介绍一下日本不动产投资9大类别：
1. 单身公寓
从投资金额、简单化程度和收益性了解，单身公寓的性价比是最高的。
特别是东京23区内单身者人数持续上升，租户易寻，只要是地理位置好的物件，租金的保持能有所保障，买卖交易价格就不会有过大浮动，有着变现极为快的特性。
与轻型木结构的一幢公寓楼比照，单身公寓的划分性更好。要是置办多了，将来面对孩子的资产承继、分配时也更为简单化。
想要回报率力、变现力、节税力这3点兼具的物件，优先选择单身公寓。
东京都新宿区高田马场1卧1卫公寓，徒步7分钟至JR山手线。房价约¥107万。点击查看房源详情
2. 轻型木结构或轻量铁骨造整幢公寓楼
轻型木结构或轻量铁骨造的整幢公寓楼，是土地拥有者的典型性钟爱。
鉴于销售市场也已经明确，新建轻型木结构或轻量铁骨造公寓楼时，还可以和大中型房屋制造商进行报价比较，也便于下单。大中型房屋制造商在建工后也会有一次性租赁服务，对方会列出各种各样情形模似，极为周到。因而，在管理层面上无需特别担忧。
正由于这种投资很容易，也是承继措施的效果，因而会担忧供应过盛。另外，一次性租赁的空房保障也是可能会降低房租。因而，20-30年后的回报率也是可能不按照当初的方案进行。
投资轻型木结构或轻量铁骨造整幢公寓楼，虽然较为简单，但必须做好相应的风险性准备。
3. 定期租地事业
自1992年创立定期租地至今，选择这种投资方法的人逐渐增多。其中，租地期间较短、回报率较高的事业用定期借地的人气值很高。这种形式不涉及到房屋建筑投资，因而风险性极低，更还可以长期性获取平稳的地租收益，因而在土地拥有者中极为热门。
地产的投资风险绝大多数是由房屋建筑造成的，因而无须持有房屋建筑也可以获取收益的定期租赁事业，对不愿承担风险的人而言是很有魅力的。
可是，进行定期租地投资时会有受限条件，能进行定期租地事业的人，大部分只限于“祖上有地”的。
4. 停车场
停车场是临时运用、收益性低的土地，对于初期投资，且投资低的人是较好的选择。特别是当自身持有土地，却没有更好的活用形式时，首先暂定为计时停车场是最合适的。计时停车场是土地暂定运用中回报率最高的。
专业投资人中，也是以10%左右的利率购入土地进行停车场事业的人。可是，购入土地物件自身是极为困难的。
5. 家庭居所型公寓楼
作为投资，家庭居所型公寓楼会先被用于租赁，随后作为物件售卖。当租客离开后，还可以作为普通级的家庭型公寓楼进行高价售卖。如同自己把房屋租给别人一样，收取租金，极为简单化。
東京都渋谷区恵比寿二丁目的木造新房，三层建，三房一厅格局，有车位，屋顶上有天露台可做多种利用。房价约¥ 1,175万。点击查看房源详情
可是，这种物件的需求人数比单间公寓楼少，很难遇到合适的，这是弊端。另外，这种反复购入和售卖的投资方法，也算作投资人中的高级篇。
6. 一户建
在担忧整幢轻型木结构公寓楼供应过盛时，相对而言，由于供给量少而受到关注的是一户建的租赁。 一户建是单个家庭的住房，因而和持有多户住房的公寓楼比照回报率较低。 比照一户建和整幢轻型木结构公寓楼的模似回报率，整幢轻型木结构公寓楼更胜一筹，因而一户建一般不会被作为优先选择投资。这样一来，供给量少是理所应当的。
关于一户建租赁，虽然必须进行一些改装，可是比起再次购入物件，投资总额要少得多，因而收益性会更好。投资总额低，收益性高，很合适前期试着投资的人。在一定程度上积攒出来的钱，再投资到单间公寓楼也不晚。
7. 整幢公寓楼
这种整幢公寓楼是钢筋混凝土建筑的共同住房。既然是整幢公寓楼，用地相对宽敞，并且所需投资总额较大，这针对前期试着且投资低的人，投资难度系数就较为高。可是，这种整幢公寓楼也可以一次性租赁，也比较容易。
鉴于征收土地等原因，为了节省税费而想换成亿单位的地产时，建议最合适购入东京都、大阪内的整幢公寓楼。在东京都内，数亿日元的整幢公寓楼买卖交易频繁，销售市场已明确。物件便于寻找，便于购入，是大额投资人的理想化选择。
8. 商业楼店铺楼
持有商业建筑主要用途土地的人，总是会由于怎样有效性运用而烦忧。当然，东京23区内的一等地除外。尽管商业楼租户比住宅的租价单价高，收益性也高。但是，搬离的风险性很高，下一位租赁者也很难寻找。因而，商业楼大楼招揽租赁户的难度系数十分高，并不适用于初中级投资者。
在商业楼类的租赁户中，判定“地铁站前立地不适合做生意”的租赁户在提升，因而地铁站周围的商业楼大楼的租赁户招租者也在增长。商业楼招租变得越来越难。不必只局限于高收益率，选取长期性能够赚取租价的形式说不定更为合适。
9. 写字楼
在近郊区，办公室需求量比商店需求量还要低。纵然在首都圈核心城市的地铁站前，也比较难寻找事务所租赁户。在郊外的地铁站前，能租事务所部分的只有辅导班和门诊所。如果门诊所未满足楼层负荷等房屋建筑规格，则无法入住。尽管也有律师事务所和税务师事务所等需求量，但现实情况是使用面积需求量小，租价也低。新建之初，纵然有租赁户在，经历换房后出现空房间，一直保持空着的写字楼的也不少。
日本买房相对于国内有何优劣势？小编觉得能够总结为以下三点：
1. 房产价格稳定性
国内近些年房价的爆增，和近年中国政府对投资房产现行政策的调控，促使国内的房地产市场有许多的不稳定因素出现。初期在中国市场获得盈利的海外风投公司近些年也陆续在投资方向上开始进行调整。总得来说，现阶段日本房产市场的增涨，是在市场经济环境下出现的自然升幅，符合现阶段大的经济形势。另外，完善的房地产登记制度和高额的增值税率，也一定程度上抑制了暴涨暴跌，能够充分的保护所有权保值。
2. 资产的所有权特性
和国内的房地产使用权相对比，日本的房地产无论是山林土地，还是公寓、商业楼大楼购买后全是所有权特性（除了明确标注借地权特性之外），既能够永久拥有及继承。
3. 投资回报率高
投资回报率高也是吸引专业投资房产人士的一个关键魅力。近些年尽管房价出现一定升幅，表面的收益收益率也可以确保在5%～6%左右，这在现阶段亚洲关键国家和地域里居于前列。据相关数据统计分析显示，上海现阶段的房地产投资回报率约2%～3%。
另外，在日本投资房产的多元性，也可以让一些有运营经验的投资者，通过自主经营实现更高的投资回报率。举个例子：投资酒店・民宿。依据相关调研数据统计分析，日本国关键房地产投资比例2019年有所改变。其中办公室类投资房产占总投资的47%，商业楼设施投资占总投资的25%。而酒店・民宿类可经营型地产的投资比例持续上升的趋势，已达到10%，究其原因就是2020年东京奥运会举办及日元贬值的大背景。另一个要因是近些年日本旅游总数的激增，促使酒店的可提供数量缺乏。
来源：瑞麦说房
责编：Zoe Chan
2020日本房产投资良机：细数东京在建中的地铁房｜居外专栏
地铁一响，黄金万两。距离地铁近的房子始终是各国房地产投资中一个绕不开的话题。无论是买房自住还是买房投资，地铁房都无疑是最便利且最省心的选择之一。
日本，被称为生活在铁道上的国家。1965年，著名的高速铁路“新干线”建成之后，促使沿线区域的人口和活动发生显著变化，新干线附近的土地价格在开通之后增加了67%。足以可见，地铁能够促使沿线房地产业的蓬勃发展。在日本买房的投资者们，必定十分关注地铁线路的规划。
对于那些已经建好并且正式开通的地铁站来说，其实周边房屋的价格大多都趋于稳定了，地铁预期价格早已体现在了房价上。真正让地铁房升值的是：地铁规划、地铁开建、地铁通车这三步，房价会因此涨三波。
通常来讲，交通线的新增和新车站的开通会带来沿线人口和就业率的上升，从而带来租赁需求的增加，周边地区的生活便利性和市场价值也将随之上升。
相信很多朋友都知道了，日本将于2020年奥运会开幕前在山手线增添一个新的车站——高輪ゲートウェイ（高轮GATEWAY站）。此次新车站的设立是山手线时隔半个世纪再次增加新站。新站位于品川站和田町站之间，品川站以北900米处，在东京赫赫有名的富人区港区。
东京港区公寓——住在六本木享受500万以下的两房一厅，到车站只要5分钟！
点击查看房源详情
在山手线和港区的双重效应之下，这个地段有多矜贵，很多嗅觉灵敏的企业已经做出了反应。比如装修、展览龙头企业“丹青社”，富士通集团旗下的富士通Systems East，微软日本及尼康公司等等，它们分别自涩谷区、千代田区迁往品川。
与此同时，高轮GATEWAY站周围还将建造五座大型建筑物。自宣布建设高轮GATEWAY站以来，这里的市值便已大幅上涨。
那么，2020年东京有哪些车站即将开建、开通？新的一年里东京地铁线路将发生哪些变化呢？
虎之门之丘（新站）
除了预定在山手线开通的高轮GATEWAY站外，日本还计划在东京都港区再开设一个新站。
2020年春季，东京地铁日比谷线·霞关站和神谷町站之间的新站“虎ノ門ヒルズ駅”计划开通。位于1号国道和环装2号国道的交叉点附近。
这一站最初被称为“虎ノ門新駅”，但于2018年12月5日被命名为“虎ノ門ヒルズ駅”。最终竣工时间是2022年。这一站与山手线新站一样，同属于富人区港区，开通备受瞩目。
银座线涩谷站新站舍
东京地铁银座线于1927年12月（昭和2年）开通银座至浅草寺路段，是日本最初的地铁，也由此成为了亚洲最早拥有地铁的城市。线路全长14.3公里，是日本首条连接19个车站的地铁。当时的口号和广告语是“东洋唯一地铁”。
银座线涩谷站虽每天约有22万人次使用，不过从1938年投入运营以来便未曾实施过大规模改扩建工程，既无自动扶梯也未配置公共卫生间。
新站舍移建工程伴随着周边再开发，已于2009年启动，预计明日将投入使用。据悉，现站台位于东急百货店3层，新站台将向东移动130米左右，架在JR涩谷站东口广场与明治大道上空，宽度从现在的6米增加至12米。
随着地铁、教育、商业、医疗、产业等利好资源的不断落地，各地地铁新站势必将迎来更好的发展，而新站周边的房屋性价比也将更高。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
日本北海道二世古房价暴涨66%！
在以粉雪闻名的日本北海道二世古（Niseko），在中心地段的餐饮店工作的日本女性抱怨：“房租涨了，不得不从郊外开车1小时来上班。”这是因为由於滑雪度假村的访日外国游客增加，地价上涨在持续。
北海道汇总的基准地价显示，二世古所在的倶知安町桦山地区的涨幅2019年达到66.7％，连续4年高居日本首位。在日本的地方的街道中，是罕见的上涨。
北海道滑雪度假村比全球首位低6成
但从全球范围来看，仍显得偏低。熟悉滑雪度假村的英国房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）数据显示，从2019年10月每平方米住宅价格来看，二世古为8139欧元（98万日元），在世界范围内仅排在第31位。比达到2万3030欧元（276万日元）丶排在首位的法国高雪维尔（Courchevel）低6成以上。
日本北海道二世古的Setsumon 301号公寓现代奢华，设有两房，经过精心设计。靠近所有的餐馆和商店，距离滑雪山（可乘坐Ace Fa滑雪缆车）只有120米。房价约¥688万。点击查看房源详情
第二位是美国科罗拉多州的阿斯彭（Aspen），其后是瑞士的圣莫里茨（Saint-Moritz）和法国霞慕尼（Chamonix）等世界着名地区。二世古的物业投资收益率“在好的时候达到7％”（当地房地产公司），与仅为5％左右的世界滑雪度假村平均值相比显得划算。在二世古提供户外娱服务有24年的NAC公司的社长ROSS FINDLAY表示，“与欧美的一流度假胜地相比，二世古仍然便宜。”
位于美国科罗拉多州阿斯彭的山景观豪华别墅，占地面积2372平方米，建筑面积840平方米。6卧9卫的超大空间，3层层高的开阔视野，为居住提供了极佳的体验。房价约¥1.18亿。点击查看房源详情
日本企业也成为收购对象
海外资金的流入正在推高日本资産和服务的价格。虽然对日本人来説显得偏高，但从海外来説仍偏低。如今“企业”也不例外。
一家中国的基金最近收购了涉足电子零部件业务的日本关东地区的中小企业。相关人士透露，“在招标中没有其他买家，包括工厂在内，最终以低价收购。”
据日本RECOF公司的统计显示，2018年中国企业对日本未上市企业的并购（M&A）件数增至2008年的6倍，达到25件，创出过去最多。近年来突出的是收购因经营困难和缺乏接班人而濒临停业的中小企业。一名并购的仲介业者表示，一些面向制造业的日本零部件厂商和消费品企业等虽然具有技术，但因日本大企业没有兴趣而被海外企业低价收购。
依赖外需的增长也是一种战略。对地方来説，还是迈向全球化的契机。
“おいしい怎麽说？”“好吃”。在人口不到8千人的北海道白糠町。坐落在山间的“茶路小中学校”的教室里传出响亮的中文。在该町，从保育园到高中的全部公立学校都教授中文。虽然是除了渔业之外没有优势産业的地区，但如果前往钏路和札幌，在水産加工企业等的工人和游客中，很多都是中国人。白糠町教育委员会表示“如果懂语言，将来的工作机会将增加。”
但是，难以判断今后日本是否持续受青睐。婴儿用品企业贝亲12月2日以中国访日游客减少为由下调了业绩。该公司常务执行董事板仓正表示，“访日游客需求触及天花板”。SMBC日兴证券的宫前耕也指出，“关於对访日游客的过度经济依存，国际局势和汇率波动成为风险”。日本仰仗“便宜”的增长同时存在脆弱性。如今是应该日本点检限制放宽等国内改革是否停滞的时期。
关于居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本移民、留学或房产投资的机会。
来源：日经中文网
责编：Zoe Chan
高租金回报、房产增值快的海外房产，其实只要一百万？
越来越多的海外置业者，正在将海外房产视为一种面向投资者的金融商品。与传统的投资理财项目相比，海外置业投资有很大的优势，在政治经济稳定的国家购买房产，以较低的资本投入，收益稳定，收益率也高。
我们采访了三位通过居外购置海外房产的客户，来为大家分享他们低成本高收益的生财之道。
王女士
36岁 传媒行业传媒主管
购置房产所在地：马来西亚 吉隆坡
在马来西亚买房子真的就是凑巧，其实当时是在网上搜索马来西亚旅游攻略，正好看到了一篇文章，是分析介绍马来西亚吉隆坡房产投资，看着价位很合适，就动了心思。
选择在居外购买，也是朋友介绍，他们公司之前和居外有过合作，就帮我牵线咨询马来西亚的房市行情，居外给人感觉很专业，详尽地给我分析了关于吉隆坡房产的问题，像是价位、租金收益、投资前景等，加上我后来自己做了一些相关功课，最后敲定下来吉隆坡的一套房子。
近年赶上“一带一路”的热潮，政策的优惠让吸引了很多国人到马来西亚买房。而且马来西亚房价2018年增幅排名亚洲第三，租赁投资回报率达到6%-8%，远高于国内的大陆地区（2.66%）。而首都吉隆坡跻身世界ALPHA一线城市，2010年之后吉隆坡房价平均涨幅为9.7%，排名全球前十。
在买房的时候，也考量了文化、语言、教育医疗等方面，马来西亚和中国文化相通、语言也相近，相对来说也更加适合国人投资与居住。而马来西亚推出的“第二家园计划”——外国公民持第二家园长期签证可以在马来西亚长期居住和工作而不用放弃原有国籍，也同样是我选择的马来西亚的原因之一。
马来西亚吉隆坡的房产，3卧2卫，115万元
- 吉隆坡赛城核心区位，优质学校学区房
- 精装修拎包入住，业主每年谷底返7.2万元，每三年房租递增5%
- 24小时安保服务
周先生
34岁 互联网行业产品经理
购置房产所在地：菲律宾 马尼拉
菲律宾算是这两年最炙手可热的房产投资地了吧。菲律宾是亚洲GDP增长最快的国家之一，正在经历着十年前中国飞速发展的道路。菲律宾马尼拉是全球人口增速全球领先，汇集了整个国家的高收入人群，和外资企业及NGO工作人员，租房需求强劲。
我也是看中了这点，所以选择在首都马尼拉入手了一套170万左右的房产。虽然菲律宾房产已经热了一段时间，但事实上，现在购入菲律宾房产依旧是一项回报很高的投资项目。菲律宾房产的租金回报率总体在6%左右，既可以享受高租金，同时又能获得房产增值。
菲律宾对外国人投资门槛低，投资起来会更方便，从这一点来看，菲律宾是海外购房投资的好选择。
菲律宾马尼拉的房产，1卧1卫， 94万元
- 位于马尼拉华人最多也是做密集的帕塞区
- 本区域有马尼拉最大的赌场，全亚洲最大的SM商场
- 投资回报在8%以上
金先生
42岁 金融从业者
购置房产所在地：日本 大阪
之前也有投资过澳洲的海外房产项目，算是有一点相关的经验。趁着手里还有余钱，想着让手里的钱继续保值，就选中了相对投资成本低一些的日本房产作为投资对象。
日本的房产相对于欧美国家的房产的好处是，户型小、成本低、脱手快，好出租。我在入手房产之前做了一些功课，对比了日本各城市的房价、租金和城市发展潜力，最后决定在大阪买房。
我入手的房子27平，不到70万，靠近大阪地铁的中央线，交通很方便。这种位置好的小户型在年轻的上班族中间很吃香，当时入手的时候就看好了这点，而且这本房子本身也自带租约，所以相当于买过来可以当现成房东，这租客合同到期倒也不愁找不到下家。
日本的房地产市场非常成熟，已经有很完善的法律法规和交易机制，经济和政治环境也很稳定，因此日元资产其实是自带避险属性的。
大阪确实也是个很有发展潜力的城市，2025年大阪就要举办世博会，而且日本政府已经通过了在大阪兴建赌场的法案，像是澳门、拉斯维加斯等著名赌城，眼见着都是靠赌场发展起来的，可以说，未来的大阪的房市还有很大的上升空间。
日本东京的房产，1卧1卫，88万元
- 项目位置位于大阪市中央区
- 距大阪Metro中央线【堺筋本町】站徒步5分, 交通便利，便利店徒步3分，超市徒步3分，邮局徒步8分
- 房屋永久产权，收益稳定
如果对以上城市的房产感兴趣的话，欢迎致电 400-041-7515 联系居外，也欢迎分享你和居外的房子那些事儿~