日本住宅地價連跌26年 一、二線城市卻上漲 | 海外

日本國土交通省9月19日公布了截至2017年7月1日的基准地價。數據顯示,日本全國商業用地的地價同比上漲0.5%,連續2年上漲。2016年7月為同比上漲0.005%,曾時隔9年轉為上漲。隨著訪日外國游客增加,城市的店鋪和酒店的用地價格上漲,大城市的再開發也起到拉動作用。東京銀座時隔26年刷新了泡沫經濟時期的地價。因日本央行實施的貨幣寬松政策而產生的資金正在為地價提供支撐,但消解資產通貨緊縮的目標依舊遙遠。

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日本銀座2丁目附近地價超過了泡沫經濟時期
日本銀座2丁目附近地價超過了泡沫經濟時期

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從日本各個地區的全部用途(商業、工業、住宅)用地來看,三大都市圈上漲1.2%,漲幅提高0.2個百分點。東京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上漲。地方圈則降低0.9%,但降幅收窄了0.3個百分點。

商業用地價格上漲的原因主要有兩個。一是預測訪日外國游客增加的動向的擴大。7月份訪日外國游客達到268萬,創歷史新高,4~6月的旅游消費額也實現了單季度超過1萬億日元。漲幅最高是京都市伏見區深草稻荷御前町,漲幅達到29.6%,祇園地區香的專賣店“豐田愛山堂”地價漲幅也達到27.3%。房地產開發商三井不動產在京都的祇園地區周邊開設高檔酒店等,旺盛的旅游需求形成了推動。

另一個原因是城市再開發。日本全國地價最高的地塊是東京銀座2丁目的“明治屋銀座大廈”。每平方米地價達到3890萬日元(約合人民幣229.5萬元),超過了日本處於泡沫經濟時期的1991年的每平米3800萬日元。

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東京商業街銀座周邊的寫字樓需求也非常堅挺,通過著眼於東京奧運會的再開發,正陸續建設新的商業設施。美國房地產基金綠橡木地產6月份以超過200億日元的價格獲得了綜合商業設施“GINZA SIX”的8層寫字樓層。商業用地的上漲率東京圈為3.3%、大阪圈4.5%、名古屋圈2.6%,均比上一年有所擴大。

包括負利率政策在內的日本銀行(央行)大規模金融寬松也推動了地價上漲。加上外國投資者的投資動向,資金還流向日本地方,商業用地價格上漲的都道府縣增加到了17個。地方圈的跌幅為0.6%,同比收窄了0.5個百分點。

一方面,日本全國住宅用地價格同比下降0.6%。盡管是連續26年下降,但降幅已經連續8年收窄。日本國土交通省分析認為,“在實際需求上顯示出向好態勢”,認為經濟的緩慢復蘇對地價形成了推動。不過,在日本全國14656個調查地點當中,近6成的住宅用地價比上年下滑。其中,三大都市圈的漲幅為0.4%,基本維持不變,但地方則下跌了1%。城市與地方的兩極化趨勢仍難以消除。

(據日本經濟新聞中文版)

中國炒房者開始“甩貨” 日本房價可能會暴跌 | 海外

2020年東京奧運預計會吸引大批遊客赴日,在此背景下,海外投資者數年前就大量湧入東京、大阪等地樓市,造成當地房價一路走高。

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中國炒房者開始“甩貨” 日本房價可能會暴跌 | 海外
 
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不過,最近有日本媒體報導稱:日本房地產市場發生急變,以中國大陸炒房者為主的海外投資客,已經從“爆買”轉為“爆賣”日本房產。
 
朝日新聞旗下雜誌AREA報導:東京郊區新建住宅賣不出去,此前一直是重要購買力的中國買家最近轉為賣方,令已經處於高位的日本房價可能會暴跌。
 
中國炒房者開始“甩貨” 日本房價可能會暴跌 | 海外
 

根據日本不動產經濟研究所最新數據:

日本房價已經過了近年高位,並已有回落跡象。東京都2016年平均房價是每平方米79.3萬日元(約合人民幣4.67萬元),每戶均價5,490萬日元(約合人民幣323萬元),較2015年回落0.5%。

中國炒房者開始“甩貨” 日本房價可能會暴跌 | 海外
 
 

中介公司:中國客人2015年起拋售

東京一家主要服務中國客戶的中介公司表示,客人在2015年左右開始拋售物業。

而近期中國炒房客加快撤退的一個重要原因,是中國政府收緊資金流出限制。

費用超預期 日元回升利潤大降

有中介表示:有中國客人原以為,東京的房價比價格飆升的中國一線城市有投資價值,但買下之後才發現稅金、維修管理費用較預期多,該客人正考慮出售該東京住宅。

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而日元回升,也令分期購房的外國人利潤大降,很多投資者為此失望,同時,日本趨向少子化高齡化社會,也讓購房者對房產前景感到不安。

有投資者表示:東京、大阪這些大都市的房價已經漲得過高,將會轉投福岡等地方城市。

轉讓稅滿5年下調 釋放早期買家

另一個原因則與日本稅制有關。

土地和建築物轉讓收入的稅率,在不到5年時會徵收高達39%稅,但超過5年後則會降至20%,因此在2012年開始湧入的大量中國大陸與中國台灣買家,最近趁房價尚高及稅率減少而出貨套現。

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沒有生活包袱 中國炒房者快速撤退

《2025年東京不動產大暴落》的作者榊淳司也認為,東京公寓已經出現“爆賣”的情況。

他指出:“東京豐洲有幾十套高層公寓住宅正在出售,有很多業主是中國人。另外也有不少中國業主將住宅轉為民宿。
 
與日本人不同,這些中國人本身不是在東京生活,顧慮很少,因此在逆市時可以很快撤退,這是日本房地產市場從未遇過的情況。
 
更嚴重的是,由爆買轉為爆賣,中國炒房客幾乎都是一起“掉頭就跑”。”
 
(據日本窗 )

從爆買到爆賣 中國買家拋售日本房產 | 海外

日本的房地產市場正在發生劇烈變化。由於“爆買”的中國人如今開始由買轉向賣,令東京郊區陸續出現新建房產賣不出去的現象。雖然房價目前仍處於峰值,但隨時都有可能暴跌。日本的房地產商們紛紛議論稱,中國人或將從“爆買”轉為“爆賣”。

主要客戶來自中國內地和中國台灣地區的東京都房地產公司負責人稱,2015年起拋售房產的人一直在增加。由於日元增值,投資無利潤,導致許多人不願出手買房。一名中國台灣人原本想在東京買下一居室房產用於投資,因為價格比樓市正在暴跌的台北還便宜。但在實際購買時他發現僅管理費就超乎預料,因此最終放棄。除了這類(流失的潛在)中國買家,還有些中國人因為對日本的未來感到不安而紛紛賣房。

中國人從2012年開始在東京地區大量購買高檔樓盤。由於日本稅制規定購買5年以上房產轉讓稅率較低,因此,許多中國人開始出售購買已超過5年的房產,甚至出現集體拋售。

據《2025年東京房地產暴跌》一書作者榊淳司稱,東京豐洲地區已有多處高樓的數十間房屋在出售,拋售者大多為中國人。這也導致東京世田谷區等地新建樓盤有6%至7%的房屋無人問津,售出的房屋只有三四年前的兩至三成。另外,因為日本政府加強了對民宿的限制,很多中國人已開始放棄。

(據環球網綜合  豐豆譯)

當中國房價碾壓日本,人民幣就會灑滿東京 | 海外

長假臨近,中國遊客將再次擠滿日本街頭。

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當中國房價碾壓日本,人民幣就會灑滿東京 | 海外

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每逢節假日,日本街頭都擠滿了中國遊客

已有日本媒體發出預警:洶湧而來的中國人不光是來旅遊,還可能用人民幣“佔領”日本,因為大批中國人正在搶購東京、大阪乃至北海道、沖繩的房子。一種恐慌的說法是:

中國人目前已經成為日本的房屋中介行業的主要客戶。

中國人狂買日本房產,始於北京房價超過東京。2013年,國際貨幣基金組織數據顯示,北京、上海平均房價已超過東京。

近年,中國房價一飛衝天,世界十大最貴的房地產市場中有七個都在中國──北京、上海、深圳、中國香港、天津、廣州和重慶。

相比之下,日本的建築用地和房價,已經下跌到了20年來的最低點,大約相當於日本泡沫經濟頂峰時的1/8。

東京將舉辦2020年奧運會、日元持續貶值,也被中國人看作利好。據統計,中國大陸已經超越中國香港、中國台灣、新加坡,成了海外赴日買房的最大來源。

一、2020年舉辦奧運會 東京以及周邊房價上漲潛力大

前陣子在東京接待了一位來自上海做餐飲的朋友,朋友是第一次來日本,屬純玩。沒想到,玩著玩著,就看好了東京,僅僅數天的東瀛游,在做不動產中介的朋友幫助下,居然立馬拍板拿下了一棟可以改做民宿的小樓,外加一個供自己常來常往住用的高級公寓。感慨有錢的土豪就是任性的同時,也再次為國人投資日本房地產的手筆而咂舌不已。

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日本的“一戶建”深受國內購房者喜愛

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“一戶建”內部裝修圖

確切地說,國人投資日本不動產熱也就是近兩年來的事兒,隨著安倍政府打出“觀光立國”的牌子,降低了入國審查的門檻,國人籍此得以以各種身份進入日本,這其中一些生意人在遊玩中則以他們銳利的眼光發現了日本房地產中孕育著的商機。

必須感慨現在國人的實力和速度,也因此,國人在購買日本房地產上點燃的星星之火,迅速以燎原之勢在短短的兩年內燒遍日本列島,先是在以東京為主的關東地區開花,然後西征大阪南進沖繩北上北海道,中國房東遍佈日本全境。

於是,繼“爆買”、“爆網購”之後,日本媒體又給中國人創造了一個“爆買不動產”的新詞兒。

目前,外國人在美國、加拿大、澳大利亞購置房地產都有著身份和購入數量的限制,2017年上半年加拿大溫哥華和多倫多還開始對海外買家加收15%房產稅。

相比之下,日本房產對海外買家沒限購,而且只要買到手了,就可獲得永久產權,而不是像在國內的房產那樣只是擁有70年的使用權。(日本)房子是你的就是你的,不會和你耍套路。

現在來日購房的國人,還大都是以北上廣為主,尤其是北京人,他們深深知道奧運給北京帶來過多少商機。

隨著2020年東京奧運會的臨近,東京以及周邊的地價、房價甚至租金都在悄然上漲。國內房地產投資人士也聞風而動,據東京都政府民政部門調查顯示,東京一些靠近電車站、地鐵站的高級公寓都成為了華人買家的首選之地,甚至在東京灣岸區域的海景公寓也都成為了華人置業的目標。中國內地人成了海外赴日買房的最大來源。

二、東京大阪房產租金回報率是北上廣深的3倍

日本房產的物美價廉,對國內來的購房客來講同樣具有極大的誘惑力。在東京一個3LDK(約80平米,相當於國內的小三室一廳)的高層公寓,假設是20年前造的,由於日本泡沫經濟後房價一直走跌,那麼現在的價值也就是2000萬日元(125萬人民幣)左右,甚至有些地方1000萬(62萬人民幣)日元就足夠了。

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日本“一戶建”內部裝修圖

最近,恰巧看到過一篇分析世界各國房地產投資回報比例的文章,文章中有一個全球房產租金回報率排行榜,美國德克薩斯州達拉斯的城市拔得頭籌,它的租金回報率{實際租金回報率=(一年租金-房屋保養費/房屋價格}為7.35%,排在第二位的是日本的大阪為5.91%第三為洛杉磯,為5.80%,第四為東京為5.76%。也就是說按這個統計表來看全球租金回報率最高的前四位裡,日本就佔了兩位。

再來看我們國內最牛的的北上廣排在哪裡呢?由圖表可見,北京的租金回報率排在倒數第一,為1.41%,深圳倒數第二,為1.44%,上海倒數第三,為1.50%,廣州倒數第四,為1.74%。我們不僅排在倒數第一到第四,而且數值也都差不多,平均1.5%。按國際公認的適合投資的房地產回報率為高於5%,從這個意義上來說,我們沒有一個地區符合這個國際共識。

而據日本自己的統計數字表明,日本新建高級公寓的租金回報率為5%到6%之間,舊公寓因房屋價值低反導致回報率偏高,居然達到新建公寓的一倍10%左右。按這個方法粗略計算一下,也就是說,在日本投資房地產出租,平均20年左右可以收回成本,而在北上廣卻需要100年左右。這也有例為證,筆者在上海也有公寓出租,租金一萬多,還算偏高的了,但按現在市價要收回成本需要70年。

三、長此以往,10年後北海道就會變成中國的一個省?

國內房價一飛衝天、物價不斷上漲,銀行利息越來越低,分散資產風險成為剛需。投資者發現,在日本投資房地產的程序相比於國內更簡單、順暢而且安心。

日本除了房產,櫻花美景也令人十分嚮往

以筆者為例,筆者在上海有一處房產,借國內房價持續高揚之東風,當初花100萬人民幣買的這套112平米的高層公寓已經漲到700萬元了,換算成日元(目前1元人民幣約兌換17日元)也算是個小億萬富翁了,那麼,如果筆者賣了上海的這套房子,在東京不錯的地段就可以買到5、6套2000萬日元左右的三室一廳公寓,那怕是買4500萬日元左右的新建高級公寓也可以買2、3套了。

魯迅筆下的上野公園

舉這個例子只是想說明一下在現在的赴日爆買房地產大潮中,其實就有很多人是和筆者一樣的,尤其是精明的上海人,他們在上海擁有數套房子的大有人在,利用旅遊的機會來到東京,看到東京的物美價廉又極具投資價值的房子,於是,賣掉上海的一兩套房子然後跑到東京來買幢樓房改造成民宿,再租給同樣精明的來日遊玩的不願花高價住酒店的上海人,可謂是一舉數得,即能拿到居留日本的簽證,又做到了分散投資以降低國內的房地產風險,還能享受到日本的醫療保險等福利待遇。

不過,最近也有媒體根據東京的華人購買房地產數量出現減少趨勢,從而報導說中國人爆買日本房地產熱已經出現了“退熱”現象。其實不然,只能說國人對日本的房地產投資更趨理性化、更具前瞻性了,這從除去東京、大阪等大都市,在日本一些二、三線城市也出現的中國人購房置地現象就足見一斑。

比如在北海道,借幾年前電影《非誠勿擾》的無敵美景,讓大批國人看中了日本的這塊風光無限的北國大地。而後在國內就掀起了北海道房地產投資熱。記得去年曾有報導說中國開發商在開湯100年的北海道洞爺湖溫泉地購入了7.7萬平米的土地建設大規模觀光設施;而這一兩年來,個人來北海道投資的也是越來越多,日本新聞就報導過一位中國人來到札幌,覺得適合投資,立馬毫不猶豫的甩出1000萬日元在札幌市中心買下了一個事務所,接下來又投資3000萬購入土地建造旅館。

電影《非誠勿擾》北海道外景點

如此例子,可謂是在北海道各種保養勝地、旅遊景點等時時發生,以至於連北海道當地人都在慨嘆、羨慕中國人資金雄厚的同時,又懷著矛盾的心理擔心地方中國化。其實,非只是普通民眾擔心,記得曾有國會議員在國會開會時提出這個問題,要求國家立法限制中國人購買日本土地、房產,甚至有報紙報導:長此以往,10年後北海道就會變成中國的一個省了。

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西洋參考 萬景路  寫作者,常年行走日本,對日本的自然景色及社會人文有細緻的觀摩和深刻的瞭解,對中日差異和中日文化互動有深入的研究。

日本房產是怎樣定價的? | 海外

當然,賣家的話都想賣個高價,而相反的,買家也是想用便宜的價位購買房產,兩者需要折中,所以就需要一個合理範圍內的價位,不能高於或者低於市場的價位。

那麼一個房產的價位是由哪些方面而判斷定價的呢?

(1)實勢價位

實勢價位就是指一般的房地產中介所說的“土地行情價位”,這個土地行情價位,是根據平常這個地段所賣出的房產價位而形成的,當然這個賣出價位不是公開的,只有加入會員的人士或者公司才能調查出來。不足的地方就是,這個價位是表示過去買賣的價位,而由於房價上或下跌,和現在的價位多少會有一點出入,這個是值得注意的。

(2)公示價位

公示價位,就是日本國家政府,每年的1月1日發表的主要地段的均價。這個價位是國家委託房地產鑑定專業人士調查後得出的價格,所以信賴性相對來說比較高的。不足的就是只針對主要地段主要的那個點而判斷的,所以不是每個地段都有被鑑定的。

(3)路線價

路線價就是房產面向路面的土地價位,一般所說的遺產稅和固定資產稅都是根據這個路線價而算出來的,遺傳稅有遺產稅路線價,固定資產稅也有固定資產稅的路線價,這2個稅金的金額也是不同的。建樂認為,人活著就得為了點什麼,大多數人為了房子妥協了人生。投資如戰場,樓市、股市都是一樣的!股市就是有經驗的人獲得更多金錢,有金錢的人獲得更多經驗的地方。

(據搜狐安康公信)

日本 | 為什麼到日本投資房產的中國人越來越多?

趁你不注意,久未大漲的日本房地產市場,從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。

根據日本NHK電視台報道,2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元(約合642.8億人民幣),占日本國內房產市場的2成之多。

東京市中心的高檔物業被外國買家搶購:美國黑石集團去年耗資1900億日元(約合16億美元)在東京市區購買了5000多套住宅;中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元(約合5.9億美元),購買了一座25層的綜合性辦公樓;美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

海外買家中,大中華地區富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所展望,在過去一年中,至少有360億日元(約合3億美元)的中國私人資本挺進日本房地產市場。據日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數據顯示,公司每月的房屋成交量可以達到100件以上,公司客戶主要來自中國大陸、中國香港、中國台灣。

海外投資者在日本購買不動產歷年成交額(來源:NHK)
海外投資者在日本購買不動產歷年成交額(來源:NHK)
與上述果斷的投資者不同,猶豫的投資者認為日本經濟“失去了二十年”、人口“老齡化”、“少子化”等問題對房產市場來說均不是利好,黑石、復星都瘋了嗎?
 
作為發達國家的日本,的確不像新興國家那麼有增長潛力。然而赴日的機構和個人投資者似乎並不在意日本人口老齡化和經濟增長乏力。
 
是哪些因素能驅使他們忽略日本的兩大問題呢?
 
泡沫破裂後的日本房產市場趨理性,久未經歷大漲
 

與其它國際大都市相比,日本大城市房價並不算搶眼,不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市,也不如國內一線城市“北上深”。也可以說泡沫破裂後,日本房產泡沫程度遠低於世界上很多熱門投資目的地國。

下圖對比英國、加拿大、中國、美國與日本的房價指數。我們不難發現在五個國家中,日本的房價指數是最低的,從91年泡沫破裂後,再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今,房價的漲幅是五個國家中最小的,且與其他四國之間的差距相當大。

一方面,我們可以認為房價上漲乏力,是“失去的二十年”之結果;另一方面,微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性,房屋價格並未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國,已經經歷過不止一輪的漲幅了,且上漲幅度遠遠高於泡沫破裂之前的日本。

五國1980-2016房價指數對比(來源:經濟學人)
五國1980-2016房價指數對比(來源:經濟學人)
另外,我們可從“租售比”這一指標來對房屋泡沫程度進行比較。
 
租售比=月租金/房價。比值越大,收回房產購買價的期限越短,該房產越值得投資。按國際通用標准來說,1:200 – 1:300是房價健康的區間。如果比值低於1:300(即300個月以上的租金收入才能收回購房成本),說明房產泡沫顯現。若租售比值高於1:200,則說明房產比較具有投資價值。
 
根據掘金大師8月3日的文章,我們看到東京、大阪的租售比都比較高,中小戶型年均租金回報率達到4-6%。根據年租金回報,算出其租售比是1:200—1:300,也就是說只需200到300個月的租金就能收回成本。按照國際標准,日本大城市的中小戶型公寓處於租售比健康區間。而8%-10%的租金回報率在日本中小戶型中也不罕見,如能找到房屋中介代為打理,這一超高租金收益率也是值得期待的。如此一來,租售比高達1:120—1:150,可謂極具投資價值。
 
若將東京的租售比與同級別國際大都市作對比,以中小戶型為例,紐約和舊金山租售比在1:255左右,倫敦1:400,中國香港1:428,新加坡(非政府組屋)1:461,廣州1:470,北京、上海1:666,深圳1:714。
 
一目了然,日本大城市房產的泡沫化程度遠低於全球其它大城市,租金回報率成為投資亮點。
 
核心城市的地價、房價近年來回暖
 
上文提到去年日本全國地價漲幅為2.99%,但日本一些主要城市的漲幅較為突出,包括東京、大阪、名古屋、福岡等。
 
東京市中心的一些區,土地價格漲幅比較可觀,尤其是中央區,千代田區,港區,新宿區。大阪市區漲幅也不錯,大阪北區、中央區、西區都有較高漲幅。另外,福岡、橫濱等城市的某些去也有不錯的漲幅,外國投資者也寄望於土地和資產增值。
 
東京都各區去年土地價格漲幅(來源:土地DATA日本土地價格)
東京都各區去年土地價格漲幅(來源:土地DATA日本土地價格)
下圖為日本國土交通省的數據,綠線代表的公寓在過去三年有較大漲幅,達到23%左右。紅線是所有類型住宅平均漲幅,藍色代表獨棟別墅,黃色代表住宅地價。別墅近年來幾乎沒有漲幅,這是日本老齡化和高空置率的現實反映。不過,在公寓的帶動下,日本住宅平均價格在過去三年呈漲勢,這讓人不得不聯想到奧運概念助推。
日本全國範圍2008-2016年住宅價格指數(來源:日本國土交通省)
日本全國範圍2008-2016年住宅價格指數(來源:日本國土交通省)

東京奧運會概念成誘因

奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今,日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。

理論上說,籌備奧運會需大興土木,新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口湧入舉辦城市,帶動需求上升,推動房屋租賃、旅館、酒店業的發展。奧運會需加強基礎設施建設,交通是重中之重。交通網絡的完善,能帶動干線和中轉站附近的地產增值。

從歷史經驗來看,歷年奧運會舉辦之後的五年內,舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。下圖是“房天下”對“舉辦奧運會與房價變化之間關系”的整合報道,前幾屆奧運會的舉辦城市和舉辦國房價均出現漲幅;激戰正酣的裡約從2008年到2013年,房價上漲了225%;08年奧運後北京的房價漲幅更是毋庸置疑。

奧運會後舉辦城市房價漲幅情況
奧運會後舉辦城市房價漲幅情況

東京會否續寫這一“規律”?就最近幾年看,這一規律在持續。東京都、首都圈、日本三大城市群的房產在過去兩年內均持續漲勢(下圖)。直到2020年前後,東京和日本主要大城市樓市行情較為樂觀,奧運帶來的利好不容忽視。

東京都和首都圈房價指數過去兩年走勢圖(來源:三井地產)
東京都和首都圈房價指數過去兩年走勢圖(來源:三井地產)
日本三大城市群兩年房價走勢(來源:三井地產)
日本三大城市群兩年房價走勢(來源:三井地產)

日本民宿高收益 政府怎麼監管 | 海外

近年來,隨著新生育人口減少,日本的閒置住宅越來越多,有數據顯示,日本國內的閒置住宅已經高達 820 萬戶。不過,閒置住宅的屋主並不知道應該怎樣處理這些空房。一方面,日本的房地產業一直都不太景氣;另一方面,翻新舊房所要花費的金額巨大,房主們沒有無故翻新房屋的意願。

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日本民宿高收益 政府怎麼監管 | 海外

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但與此同時,東京、大阪等熱門旅遊目的地城市的賓館入住率高達 80% 以上。面對越來越顯得供不應求的旅館業和亟待解決的空屋閒置問題,把這些住宅經過翻新之後改造為民宿,似乎成為了資源合理配置的一個新方向。

解放日報報導,2016 年之前,把自家閒置的空屋以低廉的價格出租給遊客,在日本法律裡都屬於違法行為。伴隨著訪日遊客的劇增,日本的住宿業開始蓬勃發展,保守的日本人也開始逐漸思考起如何把民宿合法化。

2017 年 3 月,日本政府在內閣會議上確定了涉及民宿(即利用自家的空閒房間為遊客提供有償住宿服務)規定的新法案《住宅宿泊事業法》。新的規定提出,民宿的所有者必須向相關管理部門提出申報,違規者將予以懲罰,在此基礎上,將在日本全國開放民宿經營許可。每年的經營天數上限為 180 天,在生活環境惡化的地區,都道府縣或政令指定都市等可根據條例酌情縮短日期。新規預計於 2018 年 1 月開始實施。目前,民宿只在東京都大田區和大阪府等國家戰略特區得到許可。

不過,日本民宿的無證經營氾濫,給周邊居民帶來的諸多不便也頻頻被媒體曝光。

據民宿數量眾多的大阪、日本橋等地的日本居民反映稱,為了獲利,公寓樓內一些房主將房間改造成了民宿,但物業管理公司事先並沒有對其他住戶進行任何說明。入住民宿的基本都是短期住宿的觀光遊客,他們常常不守規矩,在夜裡大聲喧嘩,有人甚至連門都不關,讓鄰居無法好好休息。還有遊客不懂也不遵守日本垃圾傾倒的規範,把空瓶等垃圾就亂扔在門口,破壞了環境。

為了緩解這些矛盾,不讓民宿影響到普通居民的生活,政府部門紛紛出台了管理辦法。新法案規定,房屋所有者有義務向都道府縣進行申報;做好衛生管理;應對投訴。房屋託管企業等中介機構必須向國家進行登記。對於違規者,將處以入宅檢查等輕重不等的處罰。房屋所有者若謊報情況,或沒有遵從命令停止經營,將處以 6 個月以下的有期徒刑並罰款 100 萬日元(約 6 萬元人民幣)。

旅遊目的地京都市則開設了接受市民舉報的 “民宿 110”,作為統一受理來自市民信息的窗口。屆時,一旦接到稱攜帶大型行李的外國人幾乎連日進出住所、致噪音嚴重等情況的群眾舉報,市職員便會前往現場瞭解情況、並採取向提供住宿設施的個人及企業單位詢問來龍去脈等應對措施。若發現未獲得《旅館業法》許可的違法事例,將立即責令其中止營業。對於性質惡劣的情況還會考慮提起刑事申訴。

此外,一些科技公司也開始研發讓民宿服務更加規範的高科技產品。比如為瞭解決民宿產生的噪音引發周邊居民投訴的問題,日本市場已經出現了智能監控噪音的科技系統。這種系統被安置在房間之後,一旦噪音超過它所設定的分貝,可能會對週遭居民產生影響時,就會自動與管理公司取得聯繫。獲得信息之後,管理公司會採取相應的措施來提醒住客。

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(據鉅亨網)

東京房價真會降嗎?| 日本

東京房價近年一路飆升,平均房價超過了6,000萬日元,是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂,之後將進入回落局面。房價下降與否,2018年之後日銀利率是否上調是個看點。

近十年金利變動直接影響房價

 在正常的經濟環境下,金利變動會直接影響房地產走向。近期,《現代週刊》雜誌引述日本房地產著名評論人士神淳司的看法表示,觀察了30多年東京圈房地產市場的變動情況,在近十年中,房價走向受到來自利率變動的影響尤為明顯。
 
 
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神淳司表示,除去雷曼金融危機的特殊情況,從泡沫經濟崩潰後,房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時,房價就會下跌;反之則上升。他舉例表示,自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後,出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響,包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點,投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中,流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫,房價在短短兩年中一路飆升,催生了目前局部的住房泡沫。

日銀總裁任期滿後將是房價轉折點

神淳司強調稱,日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束,連任的可能性極小。當初黑田立下的“超大規模緩和金利,實現物價指數上漲2%”的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來,2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。同時歐美央行的利率都在分階段上調,日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此,2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。神淳司認為,2018年之後的利率被上調的可能性極大。

同時認為,對於房地產投資者來說,房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。

收益率5%是個分界點

神淳司說,數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上,從實際操作來看,收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下,投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率,保守的估計,投資房貸利率將上升至4%左右。

房地產業界多年的數據顯示,房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫,但是目前房價上升中,達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下,火爆投資催生出房價不斷上漲。

如果日銀的利率上調,即使把房貸利率控制在3%以下,作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階,這將加大購房者的經濟壓力,造成需求減少,最終帶來房價下跌。神淳司表示,對於利率是否上調的問題,在今年年末將會嗅到明確的走向,屆時需多加留意。神淳司還說,造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。

他表示,目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後,相同價值的話,現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下,出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大,出現了少有的出租房的投資、修建。

神淳司表示,投資明顯過熱,目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市,這類出租房的空閒率增大,長期出租不出去,降房價的壓力日趨增大。在此情況下,出租房市場的困境自然會影響到售房市場,帶來樓市房價的下跌。

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(互聯網綜合整理)

日媒:11年工資可在東京買新房 二手房需7年多 | 日本

日本調查公司東京KANTEI統計顯示,2016年日本東京圈新建住宅平均銷售價格達到工薪族年收入的10.68倍,雖然可以說仍處於較高水平,但時隔5年出現了下降。除了日本人的年收入正在增加之外,由於住宅價格感覺相對偏高,千葉縣和崎玉縣等價格降低的住房正在增加。

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住宅銷售價格(按使用面積70平方米計算)除以根據日本“縣民經濟計算”推算的員工人均年收入而得出了房價與收入的比例。2016年東京圈新建住宅價格(使用面積70平方米)為5511萬日元(約合人民幣329.4萬元),比2015年下降2%。另一方面,東京圈的員工平均年收入為516萬日元(約合人民幣30.8萬元),提高了1%。兩方作用下,房價收入比下降了0.31個百分點。

銷售價格下降的是千葉縣和崎玉縣。尤其是千葉縣的千葉市、柏市和松戶市等地,價格適中的大型住宅供給增加,平均價格下降幅度超過10%。

在東京都內,黃金地段的“過億日元住宅”和23區的高價住宅佔供給的一多半,2016年的銷售價格上漲2.5%,房價收入比也上漲至11.46倍。不過,目前也出現了下降的跡象。東京KANTEI主任研究員高橋雅之指出,“出現了按以往價格賣不出去、降價1成左右出售的房產”。

另一方面,2016年東京圈二手住宅(10年房齡)的房價收入比為7.13倍,上升了0.44個百分點。超過7倍已是23年來的最高水平。主要原因是銷售價格提高8%。東京圈二手住宅方面,東京都內房價收入比為9.13倍,為日本全國最高,神奈川縣為7.65倍,高居第3位。高橋認為,“首次購房者從新建住宅轉向了二手房,因此二手房價格上漲”。

日本政府曾提出使民眾能以5倍年收入購買大城市圈住宅的目標,並於1992年在內閣會議上確定。但是,日本住宅價格的房價收入比目前以大幅超過5倍的水準發展。高橋認為,“雖然很難迅速降至7~8倍,但會進入價格調整的局面,房價收入比也將逐漸下降”。

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(據日經中文網)

中國、美國和日本房價比 終於看明白了!| 海外

01、我們的房價到底高不高?會不會向日本那樣?        

一直以來有一個問題備受市場關注,那就是:“中國在今後的幾年或者十幾年時間裡面,是否注定要經歷金融危機,還是會像日本那樣,經歷一個很漫長的結構性調整期,還是像我們中國所期望的能達到一個經濟的軟著陸目標?”

再具體點,就是我們的房價到底高不高?會不會向日本那樣?這是我們國內投資者十分關注的問題。

最近,高級經濟學家姚遠,用30分鐘,把這個問題說清楚了。

02、槓桿是怎麼加起來的,泡沫是怎麼吹起來的。      

大家對中國的經濟十分關注,但是我們看很多人的研究都是向後看的,主要看我們這些結構性的問題在過去這幾年怎麼形成的,槓桿是怎麼加起來的,泡沫是怎麼吹起來的。

而關鍵是我們缺少一些很有前瞻性的東西,問題已經擺在那裡,我們怎麼去把問題解決掉,怎麼樣讓中國的經濟可以走出現在這種困局。

市場上其實對於我們中國經濟的破局之路還是有一些預期的,我們總體來說可以歸納到三個比較有標誌性的觀點。

第一個觀點,中國有可能會步美國08年金融危機的後塵。然後我們會進入一個經濟和金融體系都十分動盪的時期。

第二個觀點,中國目前所面臨的一些狀況其實跟90年代初期日本的十分相似,所以說中國更有可能是步日本的後塵,會經歷一個特別漫長和痛苦的經濟調整期。

第三個觀點,我們中國自己比較希望達成的經濟軟著陸。

下面這個圖是試圖把三個市場上面的路徑,轉化成對中國從中長期的走勢指導性的觀點,我們可以看到對於金融危機就是綠色的線,參照美國在2008年和2008年之後經濟所面臨的一些變化。

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藍色的線是根據日本在1990年泡沫破滅之後,所在90年、00年和最後的30年時間裡面所經歷的一些歷程。

粉色的線就是我們的軟著陸。這個在歷史上很難找一個先例,所以說我們圖裡面就是中國每年的增長率在逐年遞減,從目前來說差不多7%一直降低到2030年差不多3%。

我今天的演講主要目的就是說現在我們看到三條路徑,哪一條路徑是最有可能在中國今後十幾年裡經歷和發生的。

我會做一個系統性的對比,分別拿中國今天的經濟和2008年美國經濟進行對比,再就是中國和90年代日本的對比,看我們中國和日本的經濟究竟有什麼相同之處和有什麼不同之處,以此來看這三條線哪一個路徑是中國今後最有可能經歷的。

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首先,我們來看一下中國和美國的對比,

這個上面有三幅圖,分別是我們認為造成美國金融危機的三個大的罪魁禍首,第一個就是左邊的圖是高槓桿率,槓桿率迅速增加,中間是房地產泡沫的迅速膨脹,右邊是銀行的情況。

藍色線是2008年之前美國十年之間的指標變化,

粉色的線是2008年之後中國在三個指標上面的變化。

舉例說明,我們看到槓桿率,其實中美之間有很多共同之處,美國的槓桿率從2001年的時候差不多是180%個GDP,然後在2008年到峰值的時候是達到了多於250個GDP。

同樣看到中國在2009年、2010年的時候我們同樣也是180個GDP,然後到去年我們差不多是257個GDP,所以整個增長幅度和跨度時間中美其實是十分相似的。

中間這幅圖我們看到是房地產價格的變動,美國從1997年到2007年峰值的時候,房地產價格基本上翻了一番;

而我們粉色的線是採用了中國一線城市的平均房價的價格,這個我一會兒會說為什麼我們用中國的一線城市數據,我們看到是翻了一番還拐了一個小彎。

最後看影子銀行,美國以銀行按揭延伸產品總量,我們看到從90年代末到2008年基本上番了三倍。

這個紅色的線大家也可以看到整個增長的速度和增長的態勢跟美國也是十分相似。

所以說從三個大指標看,我們確實看到中美之間有很多相似之處,這些相似之處是否意味著中國一定會經歷美國同樣的厄運呢?

03、為什麼用中國的一線城市和美國全國的進行對比呢?      

其實我們深究這三個對比,如果去看深一層比對的話,我們可以看到中美之間還是有很多不同之處:

首先第一點,我們剛才說到房地產市場,為什麼用中國的一線城市和美國全國的進行對比呢?

是因為我們過去這幾年中國的房地產泡沫的形成有很大一部分集中在一線城市,還有少量的二線城市。

下面這幅圖是房地產價格在不同城市裡面,房地產價格和居民收入比,可以看到一線城市不光是平均的水平和最近幾年的增長速度都是要比二線、三線、四線城市快很多。

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但如果我們拋除一線城市,看二線城市、三線城市乃至全國平均水平,我們可以看到從09年達到峰值之後,總體來說房地產其實在過去這幾年是低落。

這就是中美在房地產上巨大的不同之處。美國的房地產市場泡沫是全國性的,中國房地產泡沫是集中在少量的一線城市和二線城市裡面。

同樣,影子銀行這個方面,雖然看總量的態勢和增長十分相近,但是可以看到如果深層次比對中美影子銀行還是有不同之處。

美國影子銀行有兩大特點:

第一就是高槓桿;

第二他頻繁運用延伸產品,以至於最終的資產持有者其實很難估算到。

而中國的影子銀行雖然我們並沒有很多延伸產品,雖然我們有槓桿,但是槓桿增加的工具很簡單,整個系統結構遠比美國在2008年的影子銀行低很多。

再有就是我們面對影子銀行的問題,其實去年下半年的時候一行三會、監管層已經開始對影子銀行政策開始收緊,而且今年上半年的時候我們也是看到一些很可喜的金融去槓桿的效應。

中美之間和影子銀行最大的區別是美國影子銀行和房地產泡沫息息相關。

美國影子銀行需要房地產市場迅速擴張,給影子銀行的增長提供資產,然後影子銀行快速膨脹又給房地產市場源源不斷提升流動力,所以兩大泡沫就是影子銀行和房地產泡沫相輔相成。

而我們中國影子銀行多數是服務於企業的,尤其是國企。雖然有一些影子銀行是給我們房地產開發商提供資源和流動性,但是它兩個之間的房地產和影子銀行之間的流動力,遠低於2008年美國兩個泡沫之間的流動力,這個也是降低我們中國系統性風險的一個重要的流動力。

再有一個就是我們槓桿率和美國也有本質上的區別。

下面這幅圖,美國槓桿率的增加和整個房地產泡沫的形成息息相關。

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藍色的線美國在90年代末的GDP差不多是50%,而到08年的時候漲到了差不多90%,翻了一番。

我們看到中國粉色的線,雖然中國這幾年也有GDP的明顯的上升,但是目前來說還是30%的GDP。

所以說,最主要一個結論就是說美國三大重要的問題,房地產、影子銀行和高槓桿之間是相輔相成,這個緊密性其實十分高的,形成了一個多米諾骨牌的效應。如果一個泡沫破滅掉,其他的兩個也會隨之倒下。

我們中國的三個問題之間的聯動性要遠比美國低很多。

還有中美之間最大的不同點,就是我們中國的金融體系和美國的金融體系之間的本質上的區別,我們知道美國的金融體系是一個市場而主導的金融體系,金融危機到來的時候,大家都是以現金為王,流動性不會在實體經濟裡面和金融系統裡面流動。

04、確實中國在過去幾年所經歷的東西和日本當年有很多相似之處。      

可是,不同之處更為不同。

所以如果說在你負債十分高漲的情況下,唯一一個渠道讓負債者去融資的是賤賣資產,但賤賣資產又會產生新一輪的市場風波,然後再造成流動性風險。所以他們就造成了很不好的循環。

我們知道我們中國的金融體系,雖然過去幾年或者十幾年的時間裡面有很長足的市場化進程,但是毋庸置疑我們政府和央行對我們整個金融體系的管控還是非常強的。

舉一個例子,我們看下面這幅圖對中國很多人來說很重要的一個方面是企業的債務問題。

從供給方和需求方來看,需求方可以看到左半部分紅色和藍色部分,看到70%的中國企業債是由國有企業承擔的,流動性的供給方?