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東京不吃不喝11年才能買套房！美國為8年英國需10年 | 海外

據日經中文網援引日本調查公司東京KANTEI的統計顯示，2016年東京圈的新建住宅（70平方米）平均價格為工薪族年收入的10.68倍，該比例時隔5年再次出現下降。

東京圈包括東京都以及崎玉縣、千葉縣和神奈川縣，人口超過4000多萬，佔日本全國三分之一以上。此次調查以使用面積為70平方米的東京圈住宅銷售價格除以日本“縣民經濟計算”推算的員工人均年收入得出房價與收入的比例。

2016年，東京圈新建70平方米住宅價格為5511萬日元（約合人民幣329.4萬元），比2015年下降2%。另一方面，東京圈員工平均年收入為516萬元（約合人民幣30.8萬元），提高了1%，因此房價收入比略有下降。

在東京都內，黃金地段的“過億日元住宅”和23區的高價住宅佔供給的一多半，而該地區2016年的新建住宅價格上漲2.5%，房價收入比也上漲至11.46。不過東京KANTEI主任研究員高橋雅之指出，房價收入比在東京都內也有下降的趨勢：“出現了按以往價格賣不出去、降價一成左右出售的房產”。

此外，東京圈二手住宅（按10年房齡計算）的房價與收入比為7.13，即平均7年工資可以購買東京圈一套70平方米的二手房。而在東京都內部攢工資買二手房的時間為9.13年。因為二手住宅價格提高了8%，因此房價與收入比達到23年來最高水平。

不過據《日經亞洲評論》此前報導，日本二手住宅價格上漲速度已經超過了需求增長的速度，特別是在東京和其他都市圈。所以二手住宅價格上漲也在逐步放緩。野村地產城市網的Tsuneo Kiuchi表示，二手住宅的潛在買家正處於觀望狀態，因此二手住宅定價不會太樂觀。

日經中文網文章提到，1992年，日本政府在內閣會議上確定使民眾能以5倍年收入購買大城市圈住宅的目標，目前來看民眾距離這一目標還比較遙遠。不過高橋認為，“雖然很難迅速降至7至8倍，但（房價）會進入價格調整的局面，房價收入比也將逐漸下降”。

倘若在其他國家採用類似的計算方法，用平均房價與平均工資之比來衡量買房攢錢的時間長短的話，得到的結果千差萬別。據BWCHINESE網站此前報導，美國買房夢的實現時間約為8年，英國人需要10年左右，而工資和房價均位於世界前列的盧森堡可能需要超過百年。

相關資訊：2017年第一季東京圈二手房成交量下降但價格猛漲

（據界面新聞）

從日劇“房仲女王回來了”話說東京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”，在中國台灣、中國香港、中國澳門、新加坡均有播放，並翻譯成“房仲女王”或“你家是我的事”。這部僅僅十集的連續劇，一方面生動刻畫房產中介的工作型態外，另一方面反應日本社會型態，以及日本人對房產喜好厭惡。因此，在日本創下不錯的收視率。

今年，順應民意與社會現實生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻譯成“房仲女王限時回歸/房仲女王回來了”。短短的迷你劇，不僅又創下13%的驚人收視率外，或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減？

本劇就從女主角房仲女王-三軒屋萬智，離開原服務的“帝光不動產新宿營業所買賣中介營業課”二年後，因原單位營業額一直都無法有效提升，總公司打算裁撤該單位。逼不得已，營業課主管只好請同事拜托房仲女王再回鍋，做短期“救援投手”的情形下拉開序幕。

第一集中，一個新來的同事八戶先生，操著日本口音的普通話，介紹一個位於25樓、自認為對像視野優良的2502室景觀房給大陸投資客，卻被該大陸客立刻回絕。正當八戶先生不知所措的時候，房仲女王卻洞察該大陸投資客不是不滿意對像本身的立地條件，而是偏愛對像所在的樓層數字要與8（亦即發音與發財的”發”同音意）有關。故立刻請立一個同事去找同棟同房型的808室的屋主上來25樓，觀看本物業。經過這樣搓合下，原來808室屋主將現在所住的賣給大陸投資客，而轉買25樓絕佳視野的物業，真是一石二鳥。從原本不會成交的窘況，轉換成買方、賣方、中介方皆大歡喜的“三贏局面”。

根據東京當地業者估計，去年光是中國大陸在日本房產的投資金額就超過17.6億人民幣。這也難怪，這個劇情正反映，這幾年，包括中、港、台等地區華人，在東京房地產市場交易，扮演著舉足輕重的腳色。

另外，劇中透過幾個實際買方委托的案例，包括：喪偶的老先生想要換屋，來跟女兒女婿一家人共住、富家女四處尋找可以飼養寵物的住所、僅有人民幣2萬多頭款的未婚媽媽想要替兒子找房子等。闡述房仲女王的銷售理念，就是“希望從她手中成交的買方客戶，都能獲得真正幸福。因為買房子就像是出售人生，要慎重對待。”

換句話說，她雖然是房產頂尖銷售員，但她不是為成交而成交。她認為真正的幸福，是設身處地的為買方思考，倒底他們實際需要的房子是什麼，不是一味的只想到有“家”的美好、與“家”所給人帶來的安全感，卻忘記買方實際所能負擔的條件與貸款支付能力。畢竟，房貸期間動輒超過20年，稍有發生意外狀況或失業，生活質量很容易受到影響。

即使面對財務能力不錯的客戶，房仲女王也會思考，成交這個對像後，買方會不會因此得到真正的快樂。例如劇中喪偶的老先生身家約有一億日幣，打算賣掉現有的老屋，想換成一間新的二代宅，來跟女兒一家人共住，來排解他的孤獨感。然而，房仲女王敏銳的觀察力，看出老先生的女兒並不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意願購買，老先生的孤獨感還是不會被解決，取得這房產仍不會得到真正的滿足，所以房仲女王不惜得罪客戶也堅持不把二代宅賣給老先生。

反而，房仲女王幫這個老先生找到一個預算內的小型apartment對像，讓老先生買下，除了自住外，並將其他房間以較低的租金出租給需要的人。而這些經濟較弱勢的租客，因感受到房東的善心，進而能與老先生形成家人般的關系。此舉不僅讓老先生能在財務上收租贍養無虞，在精神上也能得到心靈慰藉。真是兼顧客戶身心靈的需要，值得我們國內中介代銷人員仿效與學習。

最後，在結尾的部分，房仲女王點出“日本將來是老人社會，若能讓老人過上安逸的生活，這個國家才能蓬勃發展。”看看別人，想想自己。這句話，對目前國內漸漸步入老年化社會而言，不也是個提醒嗎？值得我們執政在位的大人們好好省思我們的老年福利政策！而我個人更期待，華語的電視圈未來能推出更多類似“房仲女王”影集，既好看且深具社會教化意義的一些節目，發揮媒體對社會的責任與義務！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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大陸投資者為何青睞日本房產？| 海外

近兩年，很多大陸投資者到日本買房。日本房產優勢多多，日本房屋的永久產權丶低房價，以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未來丶老人安定的晚年等都吸引著大陸人。很多人甚至根本沒有到日本當地去實地考察，只通過中介在網上把房子買了。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

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據《騰訊財經》8月4日報導，據一名在日本從事不動產已經7年的華人中介說，大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年“北京房價超過東京”開始的。

大陸民眾之所以選擇到日本買房主要是因為日本的樓價便宜。據相關數據顯示，2014年8月，相當於一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元（人民幣，下同）。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近3.1萬元/平方米。

北京趙女士原本賣掉了老房子準備換一套大一點的。去年6月正趕上北京樓價飛漲，趙女士看中並付了定金的房子總價漲了70萬，房東反悔了，定金也沒有退還。

趙女士只好租房子住，開始和房東打官司。結果，這期間又趕上了今年北京房產調控的“317新政”，首付比例提高至60%。就算打贏了官司，她也難以在北京買到合意的房子了。

這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現了，提議她可以考慮去日本買套房。在朋友的建議下，趙女士總計花了40萬在大阪買了一套19平方米，帶租約的小公寓。現在趙女士在北京的官司還沒打完，她在日本買的公寓已經開始收租了。

低房價，再加上東京成功申辦2020年奧運會丶日元貶值丶東京和大阪可能會開設賭場度假區等利好，從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客開始湧入日本。這些購房者半數以上來自上海丶北京。

據房地產門戶網站發佈的《2016中國人海外購房趨勢報告》顯示，日本已成為繼美國丶澳大利亞丶加拿大之後，中國人的第四大海外購房目標國家。日本方面的資料也同步顯示，現今，中國大陸已經超越中國香港丶中國台灣丶成了海外赴日買房的最大來源。

而購買日本房產的目的有的為了投資，有的為了移民，有的是為了孩子的身體和教育著想。

日本低房價高租金，扣掉管理丶修繕丶繳稅等各項費用，租售比能達到5%左右，買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%左右。做研究投資的上海人水湄測算過日本購房收益：大約等同於購買一個年化收益率6%左右的理財產品。

另外，日本的房子是永久產權，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建築所在的土地。一對賣掉了上海的婚房，買了公寓移民大阪的小夫妻表示：“我們終於有了一塊永遠屬於我們的地皮。不用為了70年的產權擔憂，不用為了學區房而焦慮。”

一位在上海做生意的父親表示，因為一紙農村戶口把上初二的孩子擋在了中考門外，因此，他決定在日本買房丶註冊公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。也不用擔心看不起病了，小診所就能提供專業醫療服務。加入日本的醫療保障系統，70%的費用報銷。在這裡，兒子再也沒有出現呼吸道問題，去年全家去馬來西亞過年，房子半個月沒關門，回來什麼也沒少。

所以對這些移民來講，在日本買房買到的不僅僅是房子，是安全感丶安定感丶孩子的健康和未來丶老人安定的晚年等等。

（互聯網綜合整理）

投資日本、泰國房產租金回報可望達6釐 | 海外

國人買房投資看回報或升值前景，放眼亞洲旅遊熱點日本丶泰國，樓價均遠低於中國香港，兼選擇多不勝數。縱橫海外地產界多年的東日日本物業顧問集團率先推介3個日本筍盤，最平入場費只需約61萬人民幣起，租金回報近6釐。（日本房產優勢）

鑑於日本東京及大阪近年單身人口不斷增加，對住宿需求持續殷切。以京都市南區京都河原町第3公寓為例，該項目位處京都站徒步圈內，旺中帶靜，離九條站只需6分鐘步程，1分鐘車程直達京都站，樓下更有便利店，徒步可到達野球場及多間大型商場，生活便利。單位售價僅約1,000多萬日圓起，折合約61萬人民幣起。

位於東京港區南青山東京乃木阪，同樣交通便利，連接多個地鐵站，5分鐘直抵六本木站，9分鐘達銀座線，鄰近東京市中心丶乃木阪公園及國立新美術館，附近物業地價卻較新宿吸引。東京乃木阪的分層單位間隔實用，設備齊全，售價由約98萬人民幣起，租金回報約5.5釐。

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另外，大阪西心齋橋公寓Grande Maison步行6分鐘可達心齋橋站，15分鐘直達鄰近潮人之地心齋橋及道頓堀，7分鐘車程可抵Orange Street美國村，吃喝玩樂近在咫尺。項目提供91伙，開放式單位由約80萬人民幣起，租金回報約4.5釐。

展銷會同場有皇后國際推介的泰國曼谷的低密度住宅Hideaway Sukhumvit 50，一房單位售價由49萬人民幣起，3年租金回報可達6釐，連全屋裝修，即買即住。今次展銷會期間更設特別折扣及優惠，包括買家可享每個單位10萬泰銖樓價折扣丶減免第1年管理費及物業過戶費等。

這個低密度住宅公寓坐落素坤逸，離On Nut BTS站僅8分鐘車程，5分鐘車程可抵達區內多間著名國際學校，包括Wells International School，周邊設哥爾夫球場丶醫院及超市等，15分鐘車程可達The Emporium核心地段購物廣場。項目由4座物業組成，提供772個住宅單位，面積由約269至516方呎，享湄南河景，料明年第3季落成。

（據東網）

日本置產怎麼選？這幾點你不可不知

日前旅游網站公布最新日本游樂園排名，東京都內的游樂園就占了七個名次，讓許多游客紛紛表示要朝聖一番，但若要常前往，東京的飯店住宿價格相當高昂，許多人會選擇在東京置產，買個小房。專家也解析，東京都內的小套房房價租金與飯店相比相對便宜，實為不錯的投資選擇。

對此，中信房屋王藝樺副理表示，若要在日本置產，雖無經濟、財力等必要條件，基於“互惠原則”，國人能夠在日本置產。海外投資雖都有風險，但日本人守法、治安好以及政治穩定帶動不動產穩定等因素，相較之下投資日本房產風險較低。

不少人在日本置產，為了赴日旅游時方便居住，或者是買給兒女作為在當地讀書時的住處。王藝樺表示，若在日本置產，主要還是首推首都東京，因該地區繁華，且主要考量到“退場機制”，以及房產保值的程度，較建議買家投資東京的房產。此外，其他地區像是大阪、名古屋、衝繩等地也是不少業者會選擇的地區。預算僅 1000 萬日幣左右，可以購得約 5 坪左右的中古小套房。

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因該地區繁華，且主要考量到“退場機制”，以及房產保值的程度，專家較建議買家投資東京的房產

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除了上述所提的小套房之外，王藝樺表示，投資日本房產當中，1LDK（一房兩廳一廚房）和 2LDK（兩房兩廳一廚房）房型均相當受到歡迎，屋主投資該地房產除了短期赴日旅游可居住外，大多為收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型對於在東京的外派主管、上班族租用也是相當合宜的。

王藝樺說明，日本的房產以東京為例，中古屋價格一坪大約落在 15-18 萬元人民幣，不過和中國台灣坪數估算最大的差異在於，日本房產坪數為“不含公設”，就連自家的陽台也不包含在總坪數內，因此使用坪數往往大於實購的坪數。

然而日本地震頻繁，在日本置產挑選房屋的過程當中，該如何購得具備良好防震系統的不動產，王藝樺表示，日本在 311 大地震過後，法令對於“新築”防震系數有新的規範，因此在這之後購得的房屋大多不必太擔心防震的問題，反之屋齡超過 3、40 年的建築年代較為久遠，當時法規要求與現在不同，故沒有近幾年蓋的房屋來得安全。

此外，王藝樺也強調，日本房地產的投報率高，且 2020 年將舉行東京奧運，周邊基礎建設理所當然會增長並刺激經濟，房價有機會隨著東京奧運來臨而上漲，現在至明年也是進場買賣的好時機，尤其中古屋入手價便宜，若想當包租公、包租婆可說是絕佳好選擇！

（據鉅亨網）

未來五年印度城市成長速度將是亞洲之最 | 海外

印度的德裡將成為亞洲成長最快的城市，2021 年時，德裡的成長將比去年增加近 50％。

根據牛津經濟研究院 (Oxford Economics) 的一項新研究顯示，在亞洲 30 個城市中，印度的城市在過去 5 年的成長速度最快。預計印度的金融和商業服務業是增長最快的行業，德裡在這些產業的推進下將擁有更高的成長和更高的收入。

牛津經濟研究院的首席經濟學家 Mark Britton 表示，印度對外國企業的所有權之限制正在逐漸減少或消除。短期來看，這有助於德裡服務業的強勁增長，海外投資者會就可能的交易尋求建議，而長期來看，這意味著這些企業的收入水准穩定。

像日本的 Muji 也看到這樣的變化。Ryohin Keikaku 公司認為印度成為中國之後的第二大國際市場。而 Amazon 也正在尋求投資食品供應鏈的機會。

中國的經濟成長將會放緩，盡管五大城市的增幅仍將保持在 6％以上。在中國進口需求放緩的情況下，亞洲經濟將出現輕微的放緩，預計到 2021 年的五年平均成長率將為 4.2％。

即使如此，這仍然比其它亞洲的發達經濟體和城市快得多，這對企業來說是一個很大的機會。星巴克計劃到 2021 年時，將中國的分店數量翻一倍，麥當勞計劃在同一時期增加 2000 家新餐廳。

日本的城市成長在人口前景不佳的情況下，可能會維持在最低水准，大阪的排名敬陪末座，這是因為工作適齡人口每年下降約 1％。

越南的胡志明市是前五名中唯一的非印度城市，這也反映了該市在建立制造業中心，以及強大的服務業方面之成功。

（據鉅亨網）

2017年第一季東京圈二手房成交量下降但價格猛漲 | 海外

東日本不動產近日發表了 2017 年第一季度東京圈二手房的簽約成交量狀況，發表的內容顯示，與去年同期相比，簽約成交量減少了 4%，為 3,163 件，不過成交平均價格大幅度上漲了 11.2%，增至 3,245 萬日元。

數據顯示，根據東京圈的地區不同，成交量呈現較大差別。其中在整體下降的趨勢中，千葉縣大幅度上升了 8.8%，神奈川大幅度下降了 17.9%。其它地區的成交量分別為橫濱、川崎市降 4.2%，埼玉縣降 11.9%，東京的多摩市增 7.7%，一直二手房樓市保持堅挺的東京 23 區出現 13 個月以來首次出現下降，同比了降 1.5%。

從成交的平均價格來看，與去年同期相比，猛漲了 11.2%，增至 3,245 萬日元，1 平方米的單價同比出現大幅度上彈，上升了 8.4%，為 50.40 萬日元。從地區來看，只有千葉縣出現下降，下降了 1.6%，橫濱、川崎市增 8.5%，東京 23 區增 8.2%。

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從庫存動向來看，同比上漲了 3.2%，增至 42,423 件。隨著價格的上升，新增登記件數呈現上升，今年 1 月登記件數達到最高的 43,631 件，之後呈現下降趨勢，其原因被認為是，二手房價格上升，銷售開始出現停滯。盡管如此，與 2 年前的 2015 年的庫存數的 33,363 件相比仍然是高庫存，不過二手房樓市近年進入遠高於正常房價的水域，逐漸出現非優良物件難以出手的銷售瓶頸。

另據日本不動產經濟研究所發表的 2017 年第一季度東京圈新房銷售數量顯示，銷售同比大幅度上升了 38.6%，增至 2,741 套，價格同比上升了 2.9%，增至 5,918 萬日元，1 平方米單價上漲 3.6%，新房供應數量連續 3 個月出現上升。

（據鉅亨網）

日本首都圈房價漲每戶均價逾6500萬日圓 | 海外

日本首都圈7月出售的新成屋華廈約3400戶，比去年同期增加3.3%，平均價格也比一年前上漲逾900萬日圓，來到6500萬日圓的高價位。

日本放送協會（NHK）報導，民間調查機構“不動產經濟研究所”表示，東京、神奈川、埼玉及千葉的“1都3縣”，7月共有新落成的華廈3426戶出售，是3個月來首度正成長。

這3426戶華廈平均價格為6562萬日圓，比一年前上漲16%，漲幅906萬日圓。

由於東京23區及橫濱市等大型物件及高價物件增加，導致首都圈平均房價逾6000萬日圓，是一月以來首見。

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另外，首都圈新成屋華廈成交比率為71.9%，日本房地產常以成交比率是否超過7成來判斷市場景氣，這次逾7成也是2個月來首見。

不動產經濟研究所表示，雖然市郊的華廈價格走低，但市區內的物件仍有強勁需求，平均價格看來將持續走高。

（互聯網資訊綜合整理）

为您解析：近年来中国人究竟为何热衷日本房产？

每百套被中国人买走10-15套

最近，日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”，其中一家媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价，日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本，一辆又一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本，推动当地房价节节攀升。

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听起来挺夸张的，现在中国人去日本买房真的这么多吗？对此，中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说，据日本媒体披露的数据显示，最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年日本销售房地产，每一百套当中，中国人购买的数量达到了10到15套，占到10%到15%，成交金额是2014年下半年的3倍。

中国人赴日抄底有四大原因

越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场，中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢？对此，姜跃春分析认为主要有以下四大原因：

首先是日元大幅度贬值。去年7月份，一美元兑换约80日元，现在一美元可兑125日元，就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位，对于日元也显得很坚挺，日元对人民币的贬值幅度也不小。

第二个因素就是，2020年奥运会将在东京举办，这对房价预期是上涨的，也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅，无论是过去的北京还是伦敦，涨幅都是非常大的。

第三，虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏，但距离历史最高位还有很大的空间。

第四，中国的有钱人多了，赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

未来五到七年仍有升值空间

随着大量外国地产投资者纷纷涌入，日本房价变得越来越贵了，在当前节点上，日本房价还有多大回报空间呢？

对此，姜跃春分析说：“我个人觉得，日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年，上涨20%—30%应该没有问题，如果是东京的话，价格会涨得更多，但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍，日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素，对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日元贬值到目前为止，应该说还有空间，因为安倍经济学要搞2.0，继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内，日元贬值的空间还会出现，但是不会太大。”姜跃春说，此外，日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰，随后持续14年一直在下降，2005年之后开始企稳回升，但目前距离1990年的高位还有很长的距离。

日本房价有多高？

目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元，折合人民币大概是330万元，跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂（高档住宅区）一套五六十平米的房子，现在的价格差不多是一亿日元。

东京的房价是日本最贵的，其他城市会低一些，如果是三四线城市，价格会低很多。当然，每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。

此外，在日本几乎没有毛坯这一说，如果是新房，一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算，几乎不用建筑面积一说。

日本也有限购吗？

很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学，所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强，公寓基础设施完备，而且装修得非常科学。

日本不限购限贷，它贷款非常容易，利率非常低，几乎是零。你只要有固定的职业，固定的收入，基本上贷款没有问题。所以首付非常低，10%到15%，20%算是多的。

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2017海外房產投資國家評比：美、加、澳排前三名 | 海外

根據居外網（Juwai.com）資料，2016年中國人海外房產投資總金額高達1,014億美元，比2015年800億美元整整高出25%。隨著海外房產地熱度升高，“益立信公司”身為兩岸海外房產投資專業領導品牌，利用公開且公正第三方的資料（例如：世界銀行網站）及專業客觀的角度，經過整理、歸納、比較等三道流程，就目前市面上投資海外房產比重最高的國家，包括美國、加拿大、澳洲、新西蘭、英國、日本、馬來西亞、菲律賓、泰國、越南、柬埔寨等，共11個國家進行評比。

這個評比，橫跨已開發國家與開發中國家，國民年所得從柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96萬美金。希望這個分析，能提供有意投資海外房產的人，能先有全面性的概念，建立應有的風險意識，然後再就個人偏愛的國家、區域進行評估考慮。

精選十個比較標准，包括：政治穩定度、基礎建設、人口增加數、失業率、房價漲幅、人均所得、教育排名、租金投報率、房產透明度等，每項評比均為0~10分，總分為100。在11個評比國家中，目前值得投資房產的前三名依序為美國(87分)、加拿大(79分)與澳洲(76分)，而越南(35分)與柬埔寨(24分)排名最後兩名。

根據十項評比，分別就這11個國家做結論如下：

美國在各分別評比項目表現均很突出，所以結果鶴立雞群，連續兩年勇奪冠軍，惟美國幅員廣闊，各地區的房價漲幅差異頗大，投資人仍須審慎評估。

加拿大，雖然在11個評比國家中位居第二，但須注意的是，加拿大的失業率偏高、人口成長趨緩，所以若考慮移民置產者，需要工作難找的心理准備。溫哥華，仍要觀察對外國買家課征15%印花稅，是否對該地區房產性區降溫？

澳洲、新西蘭移民人口與經濟增長也是明顯趨緩，所以未來房價要像過去大幅成長的榮景機會似乎難再，但房價應仍維持在上升的軌道。還有，外國買家是否能順利取得當地銀行貸款，更是投資人須注意的優先問題。再者，考慮澳洲人口約2,470萬，而新西蘭人口僅約460萬，就房產流動性而言，選擇置產澳洲，應是優先考慮的決策。

英國除了人口也是緩步成長，目前房價所得比超過20倍(亦即20年不吃不喝才能買屋)，令人詬病外，高房價甚至引起英國人反感，也是投資人須高度警覺的。若又是考慮投資英國的學生套房，因未來處分時房產流動性較一般住宅產品更差，投資人須三思而後行。

日本，人口持續小幅減少是長期的問題，再加上人口集中在前三大城，即使東京幅員也不小，所以購置日本房產需要特別注意所投資的區位，應確認房產為都市精華區，且為人口淨流進的地區。若再能有大型重大更新計劃的加持下，投資勝率自然提高。

馬來西亞這幾年受到馬幣對美金的大幅貶值，原來在吉隆坡一間新屋瞬間打了八折就可入手。即使如此，仍要提醒投資人，馬來西亞系屬開發中國家，因為基期較低的緣故，理應人口成長與所得成長應遠高於已開發中國家(如：英、美)，但去年實際成長率不及2%。經濟增長不如預期，似乎反映該國家經濟面臨某種瓶頸，更需要提高戒心。事實上，泰國、越南與柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰國曼谷、越南胡志明市、與柬埔寨這三個城市的房價所得比均超過20倍(亦即不吃不喝20年才能買房)，似乎房價有過高之虞。

另外，菲律賓與越南，長期分別受到治安不佳，與政治動蕩的因素，影響經濟長期發展，需要後續觀察。且平均國民年所得不及4,000元美金(合人民幣不到2.8萬)，投資人入手的房價就不能太高，否則未來難以售出。

柬埔寨，是值得憂心的地區。國民平均年所得不到2,000美金(合人民幣不到1.4萬)，但在市場上所推建案總價多超過10萬美金(約合人民幣700萬)，若未來要處分，無法出售給外國買家時，柬埔寨當地人要如何承接這個價格呢(超過50倍年收入)？

2017_property_investment_comparison — 2017海外房產投資國家評比

若再進一步研究十項標，不同國家也有突出的項目。

第一是最具“人口紅利”的國家——美國，以去年一年美國人口增加數就高達235萬，依次為菲律賓的154萬人，而日本人口以減少28萬墊底。

第二是“基礎建設最完整”的國家——英國，原因是英國在世界銀行物流系統排名第八，而在十二國家敬陪末座的是柬埔寨(73名)與菲律賓(71名)，表示這兩個國家基礎建設相對薄弱。

第三是“失業率最低”的國家——柬埔寨，主要是柬埔寨的2016年失業率僅0.3%，而加拿大失業率6.6%與泰國的失業率5.7%，進陪末座。

第四最具“政治穩定度”的國家——加拿大，根據RSP Group的全球政治風險指數，因加拿大的政治穩定度總分92分，高居全球第一；相反地，菲律賓與越南的政局不穩出名，均以68分，遠低於全球平均72分，表現最差。美中不足的是，柬埔寨是未能列入評比的唯一國家。

第五是“去年平均國民所得最多”的國家——美國，美國去年國民所得來到5.96萬美金(將近人民幣40萬)最多，前年排名第一的澳洲因為澳幣兌美金大幅貶值，屈居第二、而柬埔寨國民年收入約1,300美金(合人民幣不到0.9萬)最少。美國國民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大學全球排名最好”的國家——美國，根據Time Higher Eduction機構資料統計，排名全球前500名大學中，美國占76間、英國35間分別排名第一、二，馬來西亞、菲律賓、泰國、越南與柬埔寨都因未能有一間大學入全球500大名校墊底。

第七是“房價所得比最低”的各個國家主要城市——加拿大的溫哥華，根據Numbeo網站統計，若以11個國家的最主要城市來評比，以加拿大溫哥華房價所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可購得一間房產)，購房壓力最輕松，而以柬埔寨114年，購房壓力最重。

第八是最具“房產透明度”的國家——英國，根據JLL仲量聯行2016全球房地產透明度報告，在評估全球109個國家中，英國、澳洲、加拿大與美國依序名列世界前四名，屬於房產交易信息最為公開透明的國家；而越南以全球68名在我們比較11個國家中墊底，柬埔寨則也是因為未能列入JLL行的評估報告中，所以此項目無法跟其他10個國家比較。

第九是“租金表面年報酬率最高”的國家——美國，根據Numbeo網站資料，去年美國前30大城市平均以租金年報酬率(表面)超過10%居冠，而柬埔寨首都金邊投資報酬率已經從先前的10%最高點下滑至7.4%、但若考慮柬埔寨當地銀行貸款利率後，租金淨報酬率小於零。

第十是“去年平均房價漲幅最高”的國家——新西蘭，根據Global Property Guide統計，新西蘭去年平均房價上漲13.8%最高，而泰國的-1.3%，表現最差。

其實我們深知做這項評比，有些吃力不討好，但總是希望我們能力求評比角度客觀與中立，對有意投資海外房產的人有些幫助。惟有些國家的數據，尤其是柬埔寨，許多項目都未能被國際機構納入評比，顯示該國家相對信息很不透明，是值得投資人特別注意的。

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