为您解析:近年来中国人究竟为何热衷日本房产?

每百套被中国人买走10-15套

最近,日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”,其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价,日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本,一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本,推动当地房价节节攀升。

中国人扫房热潮如今蔓延到日本

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听起来挺夸张的,现在中国人去日本买房真的这么多吗?对此,中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说,据日本媒体披露的数据显示,最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产,每一百套当中,中国人购买的数量达到了10到15套,占到10%到15%,成交金额是2014年下半年的3倍。

中国人赴日抄底有四大原因

越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场,中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢?对此,姜跃春分析认为主要有以下四大原因:

首先是日元大幅度贬值。去年7月份,一美元兑换约80日元,现在一美元可兑125日元,就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位,对于日元也显得很坚挺,日元对人民币的贬值幅度也不小。

第二个因素就是,2020年奥运会将在东京举办,这对房价预期是上涨的,也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅,无论是过去的北京还是伦敦,涨幅都是非常大的。

第三,虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏,但距离历史最高位还有很大的空间。

第四,中国的有钱人多了,赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

未来五到七年仍有升值空间

随着大量外国地产投资者纷纷涌入,日本房价变得越来越贵了,在当前节点上,日本房价还有多大回报空间呢?

对 此,姜跃春分析说:“我个人觉得,日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年,上涨20%—30%应该没有问题,如果是东京的话,价格会涨得更多, 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍,日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素,对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止,应该说还有空间,因为安倍经济学要搞2.0,继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内,日元贬值的空间还会出现,但是不会 太大。”姜跃春说,此外,日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰,随后持续14年一直在下降,2005年之后开始 企稳回升,但目前距离1990年的高位还有很长的距离。

日本房价有多高?

目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨,七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元,折合人民币大概是330万元,跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂(高档住宅区)一套五六十平米的房子,现在的价格差不多是一亿日元。

东京的房价是日本最贵的,其他城市会低一些,如果是三四线城市,价格会低很多。当然,每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。

此外,在日本几乎没有毛坯这一说,如果是新房,一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算,几乎不用建筑面积一说。

日本也有限购吗?

很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学,所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强,公寓基础设施完备,而且装修得非常科学。

日本不限购限贷,它贷款非常容易,利率非常低,几乎是零。你只要有固定的职业,固定的收入,基本上贷款没有问题。所以首付非常低,10%到15%,20%算是多的。

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2017海外房產投資國家評比:美、加、澳排前三名 | 海外

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根據居外網(Juwai.com)資料,2016年中國人海外房產投資總金額高達1,014億美元,比2015年800億美元整整高出25%。隨著海外房產地熱度升高,“益立信公司”身為兩岸海外房產投資專業領導品牌,利用公開且公正第三方的資料(例如:世界銀行網站)及專業客觀的角度,經過整理、歸納、比較等三道流程,就目前市面上投資海外房產比重最高的國家,包括美國加拿大澳洲新西蘭英國日本馬來西亞菲律賓泰國越南柬埔寨等,共11個國家進行評比。

這個評比,橫跨已開發國家與開發中國家,國民年所得從柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96萬美金。希望這個分析,能提供有意投資海外房產的人,能先有全面性的概念,建立應有的風險意識,然後再就個人偏愛的國家、區域進行評估考慮。

精選十個比較標准,包括:政治穩定度、基礎建設、人口增加數、失業率、房價漲幅、人均所得、教育排名、租金投報率、房產透明度等,每項評比均為0~10分,總分為100。在11個評比國家中,目前值得投資房產的前三名依序為美國(87分)、加拿大(79分)與澳洲(76分),而越南(35分)與柬埔寨(24分)排名最後兩名。

根據十項評比,分別就這11個國家做結論如下:

美國在各分別評比項目表現均很突出,所以結果鶴立雞群,連續兩年勇奪冠軍,惟美國幅員廣闊,各地區的房價漲幅差異頗大,投資人仍須審慎評估。

加拿大,雖然在11個評比國家中位居第二,但須注意的是,加拿大的失業率偏高、人口成長趨緩,所以若考慮移民置產者,需要工作難找的心理准備。溫哥華,仍要觀察對外國買家課征15%印花稅,是否對該地區房產性區降溫?

澳洲新西蘭移民人口與經濟增長也是明顯趨緩,所以未來房價要像過去大幅成長的榮景機會似乎難再,但房價應仍維持在上升的軌道。還有,外國買家是否能順利取得當地銀行貸款,更是投資人須注意的優先問題。再者,考慮澳洲人口約2,470萬,而新西蘭人口僅約460萬,就房產流動性而言,選擇置產澳洲,應是優先考慮的決策。

英國除了人口也是緩步成長,目前房價所得比超過20倍(亦即20年不吃不喝才能買屋),令人詬病外,高房價甚至引起英國人反感,也是投資人須高度警覺的。若又是考慮投資英國的學生套房,因未來處分時房產流動性較一般住宅產品更差,投資人須三思而後行。

日本,人口持續小幅減少是長期的問題,再加上人口集中在前三大城,即使東京幅員也不小,所以購置日本房產需要特別注意所投資的區位,應確認房產為都市精華區,且為人口淨流進的地區。若再能有大型重大更新計劃的加持下,投資勝率自然提高。

馬來西亞這幾年受到馬幣對美金的大幅貶值,原來在吉隆坡一間新屋瞬間打了八折就可入手。即使如此,仍要提醒投資人,馬來西亞系屬開發中國家,因為基期較低的緣故,理應人口成長與所得成長應遠高於已開發中國家(如:英、美),但去年實際成長率不及2%。經濟增長不如預期,似乎反映該國家經濟面臨某種瓶頸,更需要提高戒心。事實上,泰國、越南與柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰國曼谷、越南胡志明市、與柬埔寨這三個城市的房價所得比均超過20倍(亦即不吃不喝20年才能買房),似乎房價有過高之虞。

另外,菲律賓越南,長期分別受到治安不佳,與政治動蕩的因素,影響經濟長期發展,需要後續觀察。且平均國民年所得不及4,000元美金(合人民幣不到2.8萬),投資人入手的房價就不能太高,否則未來難以售出。

柬埔寨,是值得憂心的地區。國民平均年所得不到2,000美金(合人民幣不到1.4萬),但在市場上所推建案總價多超過10萬美金(約合人民幣700萬),若未來要處分,無法出售給外國買家時,柬埔寨當地人要如何承接這個價格呢(超過50倍年收入)?

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2017海外房產投資國家評比

 

若再進一步研究十項標,不同國家也有突出的項目。

第一是最具“人口紅利”的國家——美國,以去年一年美國人口增加數就高達235萬,依次為菲律賓的154萬人,而日本人口以減少28萬墊底。

第二是“基礎建設最完整”的國家——英國,原因是英國在世界銀行物流系統排名第八,而在十二國家敬陪末座的是柬埔寨(73名)與菲律賓(71名),表示這兩個國家基礎建設相對薄弱。

第三是“失業率最低”的國家——柬埔寨,主要是柬埔寨的2016年失業率僅0.3%,而加拿大失業率6.6%與泰國的失業率5.7%,進陪末座。

第四最具“政治穩定度”的國家——加拿大,根據RSP Group的全球政治風險指數,因加拿大的政治穩定度總分92分,高居全球第一;相反地,菲律賓與越南的政局不穩出名,均以68分,遠低於全球平均72分,表現最差。美中不足的是,柬埔寨是未能列入評比的唯一國家。

第五是“去年平均國民所得最多”的國家——美國,美國去年國民所得來到5.96萬美金(將近人民幣40萬)最多,前年排名第一的澳洲因為澳幣兌美金大幅貶值,屈居第二、而柬埔寨國民年收入約1,300美金(合人民幣不到0.9萬)最少。美國國民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大學全球排名最好”的國家——美國,根據Time Higher Eduction機構資料統計,排名全球前500名大學中,美國占76間、英國35間分別排名第一、二,馬來西亞、菲律賓、泰國、越南與柬埔寨都因未能有一間大學入全球500大名校墊底。

第七是“房價所得比最低”的各個國家主要城市——加拿大的溫哥華,根據Numbeo網站統計,若以11個國家的最主要城市來評比,以加拿大溫哥華房價所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可購得一間房產),購房壓力最輕松,而以柬埔寨114年,購房壓力最重。

第八是最具“房產透明度”的國家——英國,根據JLL仲量聯行2016全球房地產透明度報告,在評估全球109個國家中,英國、澳洲、加拿大與美國依序名列世界前四名,屬於房產交易信息最為公開透明的國家;而越南以全球68名在我們比較11個國家中墊底,柬埔寨則也是因為未能列入JLL行的評估報告中,所以此項目無法跟其他10個國家比較。

第九是“租金表面年報酬率最高”的國家——美國,根據Numbeo網站資料,去年美國前30大城市平均以租金年報酬率(表面)超過10%居冠,而柬埔寨首都金邊投資報酬率已經從先前的10%最高點下滑至7.4%、但若考慮柬埔寨當地銀行貸款利率後,租金淨報酬率小於零。

第十是“去年平均房價漲幅最高”的國家——新西蘭,根據Global Property Guide統計,新西蘭去年平均房價上漲13.8%最高,而泰國的-1.3%,表現最差。

其實我們深知做這項評比,有些吃力不討好,但總是希望我們能力求評比角度客觀與中立,對有意投資海外房產的人有些幫助。惟有些國家的數據,尤其是柬埔寨,許多項目都未能被國際機構納入評比,顯示該國家相對信息很不透明,是值得投資人特別注意的。

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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東京圈新屋銷售 今年上半呈現觸底反彈跡像 | 日本

日本東京圈(1 都 3 縣)的新建住宅銷售行情出現了觸底反彈的跡像。日本不動產經濟研究所 7 月 18 日發布的2017年上半年(1~6月)的新建住宅銷量同比增長 1.9%,為 1 萬 4730 套,時隔 4 年再次超過上年同期。

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2017年上半年東京的新建住宅銷量同比增長 1.9%
2017年上半年東京的新建住宅銷量同比增長 1.9%

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日經新聞報導,東京 23 區的高價樓盤起到了拉動作用,預計今後會繼續呈復蘇趨勢。另一方面,在銷量持續停滯的郊外地區,東急不動產控股(HD)等各公司都在努力通過開發站前樓盤等挖掘需求。.

“擺脫了(從去年秋季開始的)低迷期”,日本不動產經濟研究所主任研究員松田忠司 7 月 18 日強調行情出現觸底反彈的跡像。

從不同區域來看,東京 23 區的銷量同比增長 5.4%,東京 23 區以外的地區同比大幅增長 28.1%。在 23 區中,千代田區和港區等銷售的 1 億日元以上的“超億日元級住宅”等始終保持良好的銷售勢頭。

東京 23 區以外在 2016 年的低迷的反作用下實現了增長。松田表示:“23 區參觀樣品屋的人數也非常多,還出現了開盤當天售罄的樓盤”。

(據鉅亨網)

居外研究: 做全球短租房東會違法嗎?| 海外

近年來共享經濟風靡全世界,其中與房地產搭界的莫過於大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值約為3100億美金。2017年3月Airbnb借助其中國分公司的合資夥伴“寬帶資本”和“紅杉資本”,希望在中國市場推出新品牌“愛彼迎”,來改變公眾眼中“外資科技公司容易不服中國水土”的印象。 Airbnb目前在全球191個國家擁有3百萬套房源,就中國而言,愛彼迎有8萬套房源和160萬的訪問量,單純就在Airbnb 的全球房源上租過短租房的中國用戶就達到530萬,單在2016年, 在境外租用Airbnb 房源的中國用戶數同比就上漲142%,中國和印度是AirBnB 重點投入的高增長市場。

最近,其服務平臺“Trips”由上海正式進入中國。可以說,Airbnb似乎已不滿足於當壹個普通微型業主分享住所的平臺了,漸漸在奢華型旅遊、機票團購、團體支付和房客管理等方面施展拳腳。Airbnb去年11月宣布他們正在開發壹個機票預訂工具和行程安排功能,今年2月收購了總部位於蒙特利爾的高端假日房屋出租服務公司Luxury Retreats。

法律法規或許是Airbnb甚至很多其他共享經濟企業,發展過程中遭遇的挑戰和隱憂。倫敦、紐約、阿姆斯特丹、舊金山、巴塞羅那的官員都曾表示Airbnb這樣的短租生意違反了土地使用分區的相關法規,對普通長租客不利。相比於傳統長租,短租帶給房東的收益大概能有三倍,如此這般會來踩長租房市場供應量下降,長租價格也容易水漲船高。這壹現象對房地產,特別是租房市場的相關人士值得關註,具有借鑒意義,現在世界範圍列舉幾例,以饗讀者。

日本 : 有限度的合法

今年6月日本參議院通過法律,允許房屋所有者短期租給付錢的房客,但有兩點限制:壹年內最多180天、必須在當地政府報備並遵守當地規定。

經過壹年多的準備籌劃程序,這壹所謂的“Airbnb律令”還是讓壹些房東不甚滿意:180天的限制壹定程度上斷了他們的財路。事實上,和倫敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞羅那斷然拒絕,官員“零容忍”的態度相比,已經算好的了。

Airbnb的數據顯示,日本是他們全球前十的市場,16年6月至今就有5百萬人使用,去年共接待外國370萬遊客,全年其用戶社群“貢獻了830億美元的經濟效益”。 Airbnb在旅遊業中帶來的巨大利潤恐怕是促成此項法律的重要因素。再加上日本旅館供應壹向緊俏,隨著2019年英式橄欖球世界杯和2020年奧運會的到來,這些數字將只增不減。據日本旅遊業協會的估計,2020年將會有4千萬外國遊客赴日。

Airbnb日本市場總經理田邉泰之(Yasuyuki Tanabe)表示,Airbnb在日本的前途壹片光明,“有極大的機會撬動這個國家未曾企及的房地產資源。”

除此之外,該項法律還允許其他公司為Airbnb的房東、房客提供服務。田邉泰之表示,他們已經在和壹些日本的供應商接觸,但不願意給出具體的名字。

泰國 :有法難依

Airbnb落地泰國已有5年之久,正如Uber壹樣,泰官方將其視為“破壞性技術”,違法的商業模式:將住宅短期轉租給遊客的行為違反了商業法規和稅務法律。

Airbnb聯合創始人Joe Gebbia表示,他們正在在和泰國立法方討論監管措施。“我們和每個國家的政府都密切聯系,緊密協商。”

Airbnb報告顯示:如今全泰國共有約430萬家 Airbnb民宿,2016年約77萬4千外國人在泰旅遊時入住,環比增長150%。泰國有關短租和旅館業的管理條例推出時間分別為1979年和1935年, 因此,誕生於21世紀的Airbnb的商業模式在舊有的泰國法律框架下被視為非法。1979年,泰國發布法律規定,禁止國民將住宅建築短期出租;1935年,泰國曾出臺法律規定,壹切住宿商業單位必須註冊為賓館,並按床位和時長征稅。顯然,Airbnb房東不會註冊成賓館,自然也不按此法律規定繳稅。

對此,Gebbia回應說這麽操作沒毛病:“Airbnb的房東只是偶爾把房間借出去,並不是他們的全職收入。”

來自賓館和公寓交易公會的代表強烈呼籲政府采取行動,然而相較於針對Grab Car 和Uber的大規模公開口誅筆伐,似乎鮮有對Airbnb業主的采取措施的跡象。曼谷市政府確有表態,但執法力度上卻沒有實質跟進。

今年三月,Airbnb宣布在泰國跟進倫敦、東京的腳步,對其用戶新增旅遊體驗產品“Experiences”。該服務允許用戶預訂當地的旅行遊玩項目,包括自由騎行、烹飪課程、泰拳課程等,價格在1千泰銖至4200泰銖之間。

有些Experiences項目與傳統的旅遊項目很類似,根據泰國法律,導遊證是必不可少的。無證導遊可能面臨壹年的牢獄之災,或/和10萬泰銖的罰款。政府近年來這方面的打擊力度不小。

Airbnb的壹位發言人在本文發表後聯系了原載媒體,稱對文章“完全非法”的描述表示異議,應為陳規舊律管理的“灰色地帶”。同時轉發了Gebbia的原話:“據我們所知,這些法條都是在互聯網出現很久之前制定的,人們不應該需要請律師壹頁壹頁翻閱幾十年前的法律來判斷是不是可以偶爾讓人住在家裏的空房間裏。

德國柏林 立法容易 執法難

自2016年5月1日起,柏林的“反Airbnb法”(禁不當使用令)正式生效。其中規定,Airbnb是完全合法的,但沒有註冊、許可證件的,和/或將居住面積50%以上作為短租供遊人住宿的行為是違法的,房東將面臨10萬歐元的罰款。但據知情人士透露,普通個人是比較難獲得許可證的,最中心的米特區就宣布他們會拒絕95%的申請,因為他們在壹幢樓裏發現,300間公寓裏280間都是以短租生意為主的。可以看出,該法律旨在限制公寓住宅的“不當使用”,打壓那些“專業”出租給遊客的房東,讓常規的長租客找得到房子住。

然而壹年過去了,並沒有顯著的效果。

《該死的創業幻想: 互聯網經濟如何摧毀福利國家》(《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》)作者Steven Hill認為,這部法律執法成果有限的原因很簡單:熟悉老辦法的政府尚未理解該如何監管數字化公司。 網上大量的Airbnb交易很難用傳統方法追根溯源。據獨立數據公司Inside Airbnb的信息,現在柏林共有2萬多個活躍房源,過去壹年新增7200個,同比增加54%。而且該法律明確針對的整套房出租也只增無減:環比增多54%至1萬多個,德國Airbnb差不多壹半的房源都是政府出臺禁令後掛在平臺上的。

政府行動速度不出意外的慢。柏林的心臟,米特區區長馮-達瑟爾表示,今年估計能處罰20-30個房東,還有有近千個案子正在審理。事實上,壹個房東被抓,又有百千個房東冒了出來。

德國政府從執法中收獲到的教訓是:除非Airbnb主動把細節告訴妳,政府靠自己基本上不可能完全知曉哪些人是房東,他們的房子在哪裏,租幾個晚上,租金多少等等具體信息。根據這些信息,政府不但能監控違法行為,還可以照傳統賓館的標準收稅。在Steven Hill 看來市政府目前要求的信息還不夠具體,不夠“侵略性”。在紐約市,Airbnb就以隱私為由拒絕提供整套記錄。

“壹言蔽之,法不責眾矣”

全球普遍來看,Airbnb仍存在於灰色地帶,不受大部分已有的法律所歡迎。盡管如此,其高管也毫不避諱打擦邊球的做法。Gebbia表示,Airbnb的商業模式是不可逆轉的:“共享經濟既然來了就走不了了,潑出去的水就回不來了。我們有機會在全世界的城市生根發芽,並在業務和監管之間找到平衡。由此看來,目前在中國聲響不大到也是明智之舉,不急著擴大規模,似乎能最大限度減少法律層面的糾紛,經濟效益同樣得以保證。

美國:Airbnb 商業生態孵化專業型短租服務創業企業

“專業”的Airbnb房東不在少數,並不是柏林市政府獨有的煩惱,在全世界範圍內並不鮮見。如今美國就有壹些創業公司專門幫公寓樓業主把空房間改造成酒店客房,用於短期出租。

盡管目前這些服務遭到了各地方政府的強烈反對,也不受壹般租客歡迎,有些創業者有信心迎難而上。

弗吉尼亞州阿靈頓的WhyHotel主要是把公寓樓改成即拆即建的快閃酒店,還有前臺和房間服務。這樣業主在找不到長租客的時侯也能賺錢。邁阿密的YouRent.com 會租下壹部分甚至整幢公寓樓,再請設計師把房間改成酒店客房。壹般來說8-16個月就可以完成壹個項目。

據美國多戶型住房委員會的統計,全美大概有2900萬個公寓單位;CoStar Group Inc 數據稱,自2014年起新造單位約80萬個,今年壹季度市中心公寓單位空置率從6.8%同比增長至8.1%,約45%在2016年第壹季度竣工的公寓樓壹年後的空置率可達10%,而前壹年的只有38%。由此可見,普通的長期租客是越來越難找。

WhyHotel是從弗吉尼亞五角城壹炮而紅的。他們改造了信托公司Vornado擁有的壹幢樓裏50套空房間,收費為每晚$179-$329。從壹月到五月,幾乎客滿。聯合創始人兼CEO傑森-福定不願透露每晚的收益究竟幾何,但他表示事先和當地政府有過協議,這個項目運營不會超過24個月。他還強調,這種商業模式只有在超過200個單元的公寓樓裏才合理,因為既不需要大的結構性調整,也有足夠的空間來保證在短期內能夠盈利。同時他們也盡量避免徹底改造成永久性的客房,以免陷入爭議的漩渦中。

YouRent則僅僅是租下整棟高端公寓樓,再像酒店壹樣轉租出去。CEO布萊恩-費迪南德表示,主要是看中豪華公寓庫存太多而城區酒店需求較高這點。他們壹般會比壹般房客多付20%租金,檢查客人背景,多繳稅獲取當地政府許可,還有買租房保險。費迪南德承認高額的利潤確實能承受這些成本:每晚定價和酒店類似,平均每個房客住3.5晚。該公司目前在美國南部邁阿密、奧斯汀、納什維爾擴張,並計劃進軍聖地亞哥、丹佛和波士頓。

這樣的公司其實是跟Airbnb壹條陣線的。傳統上房東業主是不太情願讓房客再轉租出去,通常會在合同中規定,未經允許不得轉租。Airbnb試過與大型公寓樓業主合作,因為這會是壹個新的領域:完善的配套設施很吸引商務人士。

實際操作當中這樣的模式並不那麽順利。事情壹多就亂,人多手也雜,房東普遍對那麽多今日來明日去,進進出出的二房客不那麽放心。Airbnb卻沒有立即回應這些問題。

以Airbnb為代表的共享經濟是壹個新興的商業模式,使市場出現了新的供給需求鏈條,那麽就有新的利潤來源,引領了壹波新的商業模式。新技術新商業模式的發展在活躍經濟市場的同時,或許是有利於資源充分利用和節約的,又有多少只是借個殼躲避監管、逃避賦稅義務繼而令其他傳統商業競爭者於不利地位的,值得監管機構、相關部門註意並思考。全球化的年代,新經濟凸顯的“監管”舊儼然是壹個世界性的問題。監管者該如何治理新經濟,需要各方充分協商、探討,制定出廣為各界接受並尊重的新商業規則。而監管者的學習速度是否能跟上創新者的速度,是監管機制能否跟上時代的關鍵之壹。

全球化的年代,選擇哪裏棲息落腳,妳多看壹看再決定”—– 居外網

 

作者:常元臻 居外研究院實習編輯

撰稿日期: 2017年7月13日

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日本留学短期商务签证详解来咯

近年来,关于留学日本申请的好消息接连不断。自“30万留学生接收计划”开始以来,中国留学生在日本所有留学生中的比重持续增长。为了吸引到足够多的留学生,无论从入学手续,入境通道方面,都逐渐放宽。那么办理签证的日本留学流程是怎样的?

留学好消息不断入学手续,入境通道方面,都逐渐放宽

但是如果你想申请留学签证,那就必须先取得日本入国管理局下发的在留资格认定证明书,而为了获得这个“在留”,我们又要提前准备很多申请材料, 这一耽误,就是小半年。为了给急于赴日的同学们提供便利,很多语言学校开办了3个月的短期课程,而申请短期留学对应的就只需要一个短期商务签证就OK了。 那大家肯定就会开始疑惑了,没有工作怎么可能办理商务签证呢?其实只要有日方的邀请,我们以学生身份也同样可以顺利办理短期商务等签证。下面百利天下的老 师就带大家一起来了解一下,短期商务签证的办理流程。

短期商务签证和其他赴日签证一样,原则上需要通过使馆指定的代办机构办理。下面我们以日本驻华大使馆申请短期商用等签证的材料为例来讲解。(其他地区可以在使馆官网上查询)

商务签证材料主要分为两部分,一部分是申请人应提交的材料,包括:1.签证申请书(贴付照片,2寸白色背景);2.护照;3.暂住证(只限于户 口不属于当地管辖区内的申请);4.职业证明;5.所属单位的营业执照或经营许可证复印件;6.户口簿复印件。如果你是学生,那第4、5项材料就替换成在 读证明或毕业证明、经费支付人的在职证明。

另外一部分就是日方邀请单位应提交的材料。原则上邀请单位应为法人、团体、国家或地方政府。但是,当大学教授以公务为目的进行邀请时也可以认定 为邀请单位。材料分别是:1招聘理由书;2停留日程表;3身元保证书;4邀请机关的资料。日方提供的材料根据邀请单位的所属不同,提供的材料也会有所不 同,但是这个就不需要我们操心啦,我们只需要在收到日方邀请的材料之后,如数上交就可以了。另外,我们也要再参照日方的材料,检查一遍我们的签证申请表信 息。

最后,需要注意的是:1以上各个材料的有效期均在发行后3个月以内;2根据审查的需要,有时也需要追加其他材料,这个时候我们只要积极按照使馆 要求去提供就可以;3短期签证最长的在日停留期间为90天,如果我们想长期在日本停留,那就必须要提交相应材料去申请在留资格认定证明书,有了它我们不需 要回国,在日本的入国管理局就可以把短期签证换成长期签证了。

在國外考駕照感觸良多 | 美國

有駕照便利出行 買車比打車劃算

美國留學,沒車寸步難行,很多留學生也已經開始准備考取駕照,甚至有些人已有了多年駕駛經驗。

施懿芳是美國奧克蘭大學教育學管理學的在讀博士。美國被譽為“車輪上的國家”,長期在美國生活和學習,她感受到有車的重要性。“我所在的城市,公共交通不夠發達;雖然可以打車,但是費用高昂。總體算下來,打車不如買車,於是我決定去考駕照。”施懿芳説,“相比國內車價,國外汽車比較便宜,而二手車輛由於其便宜耐用的特點,更是吸引了很多留學生購買。”

同在美國留學的柯彪炳對施懿芳的觀點表示贊同。“在美國,駕照的作用等同於身份證。我租住的房子距離學校較遠,買車自駕為我的生活提供了許多便利。”柯彪炳説。

不同於歐美國家,許多留學亞洲國家的學生表示,考駕照雖不是必需,但是在一些特殊情況下,有駕照還是會起到很大作用。來自韓國延世大學的卓秀彥正在參加韓國駕照考試,他説:“拿到駕照後,我就可以輕松地自駕游了。”

考取駕照後,施懿芳和朋友自駕游玩
考取駕照後,施懿芳和朋友自駕游玩

國外考證更容易 考核方式略有不同

許多中國留學生出國前曾在中國的駕校學習,並考取了中國駕照。對比中國與國外的駕照考試,不少人覺得國外駕照考試的難度系數比國內低。賽維(化名)是韓國忠北大學的學生,他在今年順利拿到了韓國駕照。考過國內駕照的他表示,韓國和中國的考核方式基本相似,但相比國內,韓國的駕照考試更加輕松。他説自己只用了一個星期時間就通過考試拿到了韓國駕照。

筆者還采訪到留學英國澳大利亞日本等國的留學生。他們表示,由於這些國家車在道路上靠左側行駛,司機的駕駛座位也在車的左邊,這和國內不同。除此之外,交通規則考試和路考的要求和國內沒有明顯的差別。

柯彪炳説:“和中國一樣,要取得美國駕照,也要通過理論考試和駕駛考試。但是考生可以自行直接聯系考官,約定時間對自己進行考試,無需通過駕校。由於美國是移民國家,其駕照的理論考試設計得很人性化,考生可以選擇熟悉的母語進行考試。”

在國內,路考的場地比較固定,有的還用智能設備進行測試。但施懿芳發現,在美國考駕照,是否通過全憑考官現場判斷,路考場地也往往是實際道路,所花費的時間較短,很多留學生不到一個月便取得了駕照。

國外交通自律強 車讓行人很常見

相比中國的交通環境,許多地廣人稀的國家,尤其是國外的一些小城市,很少能夠聽到汽車的鳴笛聲。李紫薇在美國印第安納大學伯明翰分校讀書,由於學校位置偏離城市,車輛很少,在她考取美國駕照後,幾乎沒有遇到過交通堵塞的現像。她説:“美國市民的自覺性強,司機都很遵守交通規則,所以開起車來比較輕松。”

施懿芳補充説,美國對車輛的限速比較嚴格,限速車道很多,稍不留神,就會超速。作為留學生的她,會十分注意當地的交通規則,以防出錯而給其他司機造成不便。

此外,一些國家還將“車讓行人”作為硬性規定。張桐(化名)在日本留學時發現,日本人在交通上自覺性強,交通事故率較低,車讓行人也是最基本的交通規則之一。談唯佳也表示,在加拿大,自行車、校車和公交車均有優先通行的權利。這使他回到國內後,駕車時也保持著禮讓行人的習慣。

(據人民日報)

為什麽說日本已經成為事實“移民國家” | 海外

日本媒體報道,在日本工作的外國人已經超過了100萬人。當然,這其中還不包括在日本卻沒有工作的外國人。在日本人的生活當中,和外國人接觸已經成為了司空見慣的日常。盡管放開“移民”壹直不在日本主流社會的考慮範圍之內,但是,100萬外國勞動者已然宣告了壹場移民的開場。

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為什麽說日本已經成為事實“移民國家” | 英國

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日本厚生勞動省今年1月的統計數據稱,截止2016年10月末,在日本工作的外國勞動者為1083769人。《日經商務》和《東洋經濟周刊》等雜誌也用不同的視角給與了評論。其中,有日本媒體認為,日本的法律當中並沒有移民的定義和相關規定,但是實際上日本社會發生的變化已經掩蓋不住日本成為了壹個“事實移民”國家。

在社會的基礎勞動力方面,日本社會存在大量的外國人技能實習生。雖然,名義上日本政府是以幫助發展中國家的青年學習技術知識,從而推動發展中國家經濟的前進。大量越南、緬甸、菲律賓等國家的青年來到日本,成為日本勞動力貢獻者,在工業和農業等勞動相對密集型產業中成為中間力量。如果沒有外國技能實習生,那麽日本的農業和工業勢必會出現問題,農產品和工業產品的生產和供應都會“掉鏈子”。

此外,日本迎來了外國留學生的熱潮。根據日本留學生支援機構給出的數據,截至去年5月1日,日本的外國留學生數量已經達到了239287人,同比增長14.8%。留學生來到日本,不僅給各大學校增加了收入,也加深了日本社會的國際化程度。留學生是潛在的移民,而且是日本社會更歡迎的“移民”。他們相比技能實習生有更高的文化知識水平,也更容易融入日本社會。其中高技術人才更是日本政府給與簽證條件放寬的對象,鼓勵落戶日本的對象。

另外,在日外國人的壹個重要組成部分,就是拿著“經營管理”資格簽證,以及“人文、技術和國際服務”簽證等就業勞動簽證的人。持有經營管理資格簽證的外國人,每年給日本政府貢獻不菲的稅收,並且提供工作崗位,促進就業,從而推動經濟發展。拿著就業簽證的外國人當中,有公司高層管理,有普通的服務行業員工。在日本工作的外國人,就像水滲入海綿壹般,乍壹看感覺不到,只有在其中的人才知道外國人的重要性。

當日本表面上不承認“移民”,而事實上已經成為壹個“移民國家”的時候,就意味著到了各種外國人權益受到損害的情況頻發的時候,也是外國人和日本社會的矛盾逐漸增多的時候。如何通過立法來維護外國人在日本的權益非常重要,但在此之前,日本政府必須意識到,外國勞動者已經是日本社會不可缺少的壹部分。因此,要使日本社會成為和諧的、與外國人共生的社會,那麽,壹定要從保障外國人權益的角度出發。

(據中國僑網 李菲儀)

人均年薪甩中國幾條街 日本青年為何“活不下去”? | 海外

1990 年代,日本经济泡沫爆破,企业终身雇用制崩坏,失业率往上冲,那个年代是日本“失落的年代”。(日本人均收入

26年过去了,日本经济正慢慢复苏,日本年轻人的处境有改变吗?

根据世界银行发布的2015年世界各国人均国民总收入的排行榜中,日本以36680美元(约合26万元人民币)排行全球第30名。

不得不承认,就人均收入水平来讲,日本人民甩了12万就能当中产阶级的天朝百姓几条街。

但是,在日本厚生劳动省 2014 年 7 月以 20~89 岁男女为目标对象开展的一项健康意识相关调查结果显示,相较老年人,年轻一代“幸福度”较低。

 收入这么高,日本年轻一代为什么不幸福?

1.日本的财富绝大部分掌握在老年人手里

众所周知,所谓人均收入,贫穷那部分的人很大程度是沾了不少土豪的光。但日本的贫富悬殊程度与方式却是有点特别。

有关数据显示,在日本现存的金融资产 1500 兆日元中, 60 岁以上的占有 60%,50 多岁的拥有 22.4%。这样一算下来,50岁以上的人占有的金融资产达到 82.4%。更为可怕的是,20-30岁的人仅仅 0.3%。据旅居日本的朋友透露,在日本,一个年轻人刚刚步入社会,第一年的工资(月薪)是22万日元左右,加上各种奖金,年薪大约是300万日元多点儿,折合人民币24万。

人均年薪甩中国几条街 日本青年为何“活不下去”? | 海外

要注意的是,这个工资数还要扣掉各种养老保险,健康保险,税金,所以最终能拿到手里的钱是17万日元左右。

别忘了,日本的物价之高世界闻名。我们再来简单算一笔账: 房租(一般的单身宿舍,不在市中心) 5万

水电煤气费 1.5万

手机 8000

吃饭(假设三餐都自己来偶尔出去吃) 3万

衣服手纸餐具卫生用品文具消耗品等 2万

交通费 1万

 合计 14万3000

  1. 760亿美金学贷压垮日本青年

     

    对于日本年轻一代来说,挑战远不止于此。

     

    总额持续飙涨的就学贷款成了日本的顽疾——学贷总额暴涨至 760 亿美金,背负庞大债务也让日本大学生沉痛告白,害怕自己未来一生都用来还债,却又没有别的选择。

    在日本名校早稻田大学就读的京极健悟表示,他的母亲无力负担大学学费,因此他除了去兼职打工、申请奖学金之外,每个月还贷款 122,000 日元。

    他坦言,他的学贷总金额相当惊人,“我一想到负债如此庞大的时候,都会感到很沮丧,不知道自己是不是得还债还一辈子,但我根本没有别的选择。”

    彭博社认为京极健悟的状况只是日本青年的缩影,受到长年的经济失落冲击,许多中产阶级家庭财富萎缩,父母无力支付子女的大学学费,有一半以上的大学生需要贷款或申请补助。

    这对人口老化的日本来说,实在是无法承受之重。对于日本年青一代来说未来恐怕缴更多税、更高社会福利支出,在财务方面压力更加沉重。

    在谈及未来时,京极健悟说:“看看日本的人口统计,未来的经济简直可以说是没有希望。”

    据悉,日本学贷问题越演越烈。

    东京律师事务所的岩重佳治指出,有些学生为了减少债务,一边读书一边打工,最后却因为难以兼顾而辍学,有些人难以偿还学贷而破产。

    他表示:“还不完的学贷阻碍了许多人结婚成家的路,很多人放弃婚姻、放弃生小孩,似乎这一切成了有钱人才能享有的特权,学贷已经成为中产阶级的困境。”

    3.成家立业成奢侈梦想

东京大学家庭社会学教授山田昌弘在《社会为何对年轻人冷酷无情》中,描写了日本社会青贫浪潮的原因与现状。

在日本,年轻人却连自己的生活都无法承担,因为集体终身雇用制早已成为历史文物,部分年轻人只能找到合约或临时工作。这样的收入去掉税金等仅能养活自己一个人,建立家庭简直就是一种奢侈的梦想。

齐藤也是一个单身的日本男人,他非常渴望恋爱结婚。但日本男人在恋爱时须应对日本女人各种提问,其中包括银行里有多少存款。

在日本,40%的未婚女性希望男友有300万到500万日元存款。20%希望男友有500万到1000万日元存款。5%希望男友有1000万日元以上存款。

为了增加银行存款,齐藤只能节省每月伙食费用,他经常购买品味期限过期的食品。

冷冻饺子十盒3600日元,品味期限过了后只需500日元。有人问他品味期限过了食品变质怎么办。

他很内行地说,品味期限与安全期限不同。品味期限规定的是食品最好吃的期限,不是食品变质的期限……

通常来说,青年感觉痛苦是整个资本市场资源分配不均的后果,是这个制度的问题,也是整个世界的问题。

而对于无论是现实的老龄化严重问题,还是日本历来特别优厚对待老人的风俗,都将日本的整个未来重压在日本的年轻一代之下。

在日本今年公布的财政预算案中,针对老人的福利开支占了七成;针对幼儿教育、托儿服务、支持父母的开支却只占约32 万亿日圆中的0.3%。

可见,日本年轻人对前途的悲观,对未来的绝望不只是一种情绪,而是反映了日本所面临的相当深刻的危机。

1990 年代,日本经济泡沫爆破,企业终身雇用制崩坏,失业率往上冲,那个年代是日本“失落的年代”。

26年过去了,日本经济正慢慢复苏,日本年轻人的处境有改变吗?

根据世界银行发布的2015年世界各国人均国民总收入的排行榜中,日本以36680美元(约合26万元人民币)排行全球第30名。

不得不承认,就人均收入水平来讲,日本人民甩了12万就能当中产阶级的天朝百姓几条街。

但是,在日本厚生劳动省 2014 年 7 月以 20~89 岁男女为目标对象开展的一项健康意识相关调查结果显示,相较老年人,年轻一代“幸福度”较低。

收入这么高,日本年轻一代为什么不幸福?

1.日本的财富绝大部分掌握在老年人手里

众所周知,所谓人均收入,贫穷那部分的人很大程度是沾了不少土豪的光。但日本的贫富悬殊程度与方式却是有点特别。

有关数据显示,在日本现存的金融资产 1500 兆日元中, 60 岁以上的占有 60%,50 多岁的拥有 22.4%。这样一算下来,50岁以上的人占有的金融资产达到 82.4%。更为可怕的是,20-30岁的人仅仅 0.3%。据旅居日本的朋友透露,在日本,一个年轻人刚刚步入社会,第一年的工资(月薪)是22万日元左右,加上各种奖金,年薪大约是300万日元多点儿,折合人民币24万。

要注意的是,这个工资数还要扣掉各种养老保险,健康保险,税金,所以最终能拿到手里的钱是17万日元左右。

别忘了,日本的物价之高世界闻名。我们再来简单算一笔账: 房租(一般的单身宿舍,不在市中心) 5万

水电煤气费 1.5万

手机 8000

吃饭(假设三餐都自己来偶尔出去吃) 3万

衣服手纸餐具卫生用品文具消耗品等 2万

交通费 1万

 合计 14万3000

  1. 760亿美金学贷压垮日本青年

对于日本年轻一代来说,挑战远不止于此。

总额持续飙涨的就学贷款成了日本的顽疾——学贷总额暴涨至 760 亿美金,背负庞大债务也让日本大学生沉痛告白,害怕自己未来一生都用来还债,却又没有别的选择。

在日本名校早稻田大学就读的京极健悟表示,他的母亲无力负担大学学费,因此他除了去兼职打工、申请奖学金之外,每个月还贷款 122,000 日元。

他坦言,他的学贷总金额相当惊人,“我一想到负债如此庞大的时候,都会感到很沮丧,不知道自己是不是得还债还一辈子,但我根本没有别的选择。”

彭博社认为京极健悟的状况只是日本青年的缩影,受到长年的经济失落冲击,许多中产阶级家庭财富萎缩,父母无力支付子女的大学学费,有一半以上的大学生需要贷款或申请补助。

这对人口老化的日本来说,实在是无法承受之重。对于日本年青一代来说未来恐怕缴更多税、更高社会福利支出,在财务方面压力更加沉重。

在谈及未来时,京极健悟说:“看看日本的人口统计,未来的经济简直可以说是没有希望。”

据悉,日本学贷问题越演越烈。

东京律师事务所的岩重佳治指出,有些学生为了减少债务,一边读书一边打工,最后却因为难以兼顾而辍学,有些人难以偿还学贷而破产。

他表示:“还不完的学贷阻碍了许多人结婚成家的路,很多人放弃婚姻、放弃生小孩,似乎这一切成了有钱人才能享有的特权,学贷已经成为中产阶级的困境。”

3.成家立业成奢侈梦想

东京大学家庭社会学教授山田昌弘在《社会为何对年轻人冷酷无情》中,描写了日本社会青贫浪潮的原因与现状。

在日本,年轻人却连自己的生活都无法承担,因为集体终身雇用制早已成为历史文物,部分年轻人只能找到合约或临时工作。这样的收入去掉税金等仅能养活自己一个人,建立家庭简直就是一种奢侈的梦想。

齐藤也是一个单身的日本男人,他非常渴望恋爱结婚。但日本男人在恋爱时须应对日本女人各种提问,其中包括银行里有多少存款。

在日本,40%的未婚女性希望男友有300万到500万日元存款。20%希望男友有500万到1000万日元存款。5%希望男友有1000万日元以上存款。

为了增加银行存款,齐藤只能节省每月伙食费用,他经常购买品味期限过期的食品。

冷冻饺子十盒3600日元,品味期限过了后只需500日元。有人问他品味期限过了食品变质怎么办。

他很内行地说,品味期限与安全期限不同。品味期限规定的是食品最好吃的期限,不是食品变质的期限……

通常来说,青年感觉痛苦是整个资本市场资源分配不均的后果,是这个制度的问题,也是整个世界的问题。

而对于无论是现实的老龄化严重问题,还是日本历来特别优厚对待老人的风俗,都将日本的整个未来重压在日本的年轻一代之下。

在日本今年公布的财政预算案中,针对老人的福利开支占了七成;针对幼儿教育、托儿服务、支持父母的开支却只占约32 万亿日圆中的0.3%。

可见,日本年轻人对前途的悲观,对未来的绝望不只是一种情绪,而是反映了日本所面临的相当深刻的危机。

(据九个头条网)

日本上班族壹年賺多少?夠花嗎?| 海外

日本社會,想要了解壹個人的收入多少非常容易,即時出於禮貌,不方便直接問收入多少,但只要知道對方從事的職業,工作時間多長,就大致可以推算出這個人的收入。因為日本人的工資標準跟日本人本身壹樣規矩,大家規規矩矩幹活,老老實實拿錢,很少有人會有“黑收入”或“灰收入”。(日本人均收入日本上班族壹年賺多少?夠花嗎?| 海外

而且,日本的許多財政制度都比較透明。例如日本政府召開行政刷新會議,進行新壹輪國家財政預算時,為了對日本國民確保透明度,甚至會利用網絡和電視等媒體,進行現場直播。

根據今天的匯率簡單估算壹下日本壹些常見行業的平均年收入:

【日元 x 0.058=人民幣】

再來說壹下日本的物價:

【汽車】

日本壹臺普通家用車的價格不到200萬日元,普通車型的價格與中國同價,甚至更低,也就是說用四個月的工資就可以買壹輛私家車。但日本人把車當成消遣或生活工具,壹年能開上三十或四十幾次就差不多,東京交通方便,坐電車可以四通八達,雖然買得起,但是越來越多的人選擇不買車,有需要的時候可以租壹輛車開。

【藥妝】+【數碼產品】

這兩項放壹起講,想必也不需要多介紹了,相同型號的產品,價格在日本能便宜不止壹個段位,比如可以用3萬日元(約1800人民幣)買在中國出售價格在3000人民幣左右的相機。化妝品更是不勝枚舉,不僅便宜,效果還好。至於這兩項產品價廉物美到什麽程度?只能這麽說,好到這個月初,中國的海關給旅遊回國的同胞加關稅了(可以參考之前的《4月8日海關新政策實施》那篇文章)…..

【住房】

根據東京鑒定公司公布的2015年首都圈(東京及附近地區)的房價,每套新公寓平均價格4653萬日元(266萬人民幣,平均使用面積63.16平米,永久產權),如果是二手房的話則為每套2710萬日元(156萬人民幣,平均使用面積63.01平米,永久產權)。

另外

大多日本人基本都是住壹幢樓既日本人叫“壹戶建”,也就是中國普通意義上的小別墅。價格在3000萬日元至5000萬日元之間,折算人民幣是在180萬-300萬人民幣之間,是壹戶家庭6-9年的收入總和。

日本人可以輕松的貸款買房,比如壹套4000萬日元的獨棟屋,首期只有100萬日元,然後每個月還10至15萬日元的貸款,30-50年還清。

日本上班族壹年賺多少?夠花嗎?| 海外【交通】

再說交通,日本的交通方便,只要到過日本的人都知道日本的交通環境比北京、比上海要強上多少倍。而且交通費占收入比例也比在中國便宜,比如,日本普通出行的電車票在130日元-300日元之間,月票是通常價格的壹半左右,而且日本會社員的車費都是公司報銷。再說大都市的人們上班都坐電車,不管妳是老板還是職員。因為日本公司都不養車,而是租車或包年車。

【穿衣】

說穿衣,就連中國人也越來越多的開始成為優衣庫的腦殘粉了,原因除了試衣間之外就四個字:價廉物美!在日本普通的時裝專賣店,買壹件 T恤,如果是日本以外的國家制造,價格在500日元至1000日元之間,日本本土產品的價格在1500-2000日元之間,占月收入的0.1%至0.7%,冬裝外套的價格在1萬-2萬日元(2萬日元的冬裝已經算是絕對高檔貨)

【吃】

食物在日本相對是比較貴的,壹斤牛肉相當於人民幣70多塊錢,豬肉、雞肉、很貴,壹袋方便面最便宜的也要100日元。但是海鮮便宜,去超市買生魚片,壹般晚上是半價,壹小盒100日元左右。在日本的大學周圍有很多超市,不同超市有不同的便宜貨品。快餐的話能吃到比薩、火鍋、烤肉等很多東西,這樣的自助餐店壹般在上午11點至下午3點價格最便宜,壹個人需要1000日元。另外水果的話也比較貴的,比如西瓜,壹般要賣到4000日元,差不多200多人民幣。唯壹便宜的水果估計就是香蕉了,因為都是菲律賓那邊進口的。有的時候打折500日元能買壹大串!留學生為了省錢可以說水果只吃香蕉的都有。

【玩】

在日本旅行,比如去澳大利亞中檔的六日旅,費用在10萬日元左右,相當於月工資25%-33%;去加拿大、美國十五日遊,費用在15萬-20萬日元,相當於每個人月工資的壹半;去東南亞旅遊非常便宜,10萬日元可以遊新泰馬壹個星期。

在日本滑雪,按天算錢,壹天便宜的7000日元,貴的1萬日元,相當於月工資的2.5%-3.3%,而且從早上九點,可以滑到晚上九點,隨便。

在日本看壹場美國大片,價格是1800日元,相當於月工資的 0.05%。

怎麽樣,對比壹下北上廣,有沒有想哭!!!

介紹了這麽多,那麽,妳準備好去日本留學了嗎?

(據和風之日語學習)