人口縮水加劇 日本房產投資是否面臨更大風險？日本房產泡沫經歷是否會重現？中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活，中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。
2015年起，隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起，日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了，這個話題不但沒有冷卻的趨勢，更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫 。
2017年1至8月，居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。與此同時，日本總務省統計局的數據顯示，2016年日本人口減少了近31萬人，是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化，我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險？
讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜，但是卻有著許多獨特的優勢。
首先， 外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅，而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次，日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅，為當地房價降溫。最後，由於日本央行的負利率政策，使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一，加上日元流動性良好，日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明，美朝局勢緊張的情況下，購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。
圖一：日本房價指數走勢
圖標：公寓；全部住宅；住宅用土地；別墅
數據來源：日本土地綜合研究所, 居外研究整理
從2014年12月至2017年4月，日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%，高於往年同期，增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升，2015年開始，幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間，漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩，與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆，來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比，適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜，地理位置與配套設施更為便利，無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。 開發商們也緊緊抓住了“總價低，位置好”對投資者的吸引力，推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來，東京地區新公寓平均面積均低於70平方米，而同時期大阪的新公寓平均面積更小，在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右，較前兩年無明顯變化。由於2016年，東京的新建公寓供給整體較2015年減少，使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解，並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪，2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內，待售庫存也在最近連續四個月同比下降，火熱程度依舊。
那麼日本房價漲勢還會持續多久？現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢？
目前，日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP環比增長0.6%，是經濟連續增長的第6個月，已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時，日本的失業率低於3%，就業情況十分樂觀，特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平的穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費， 正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外，日本長期以來實行的量化寬鬆政策，降低了房貸利率，保持日元的弱勢，同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。
圖二：2010年至2060年 日本人口及各年齡段人口數據及預測
數據來源：日本法務省
然而相對於目前穩健的房市基本面，日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。 根據日本法務省預測，日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中，就業適齡人口（15-64歲）將減少46%，而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰：勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多，對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。
但是，這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。
首先，日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出，近年來東京一直吸引著更多地人口，並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣（主要城市為橫濱）與愛知縣（主要城市為名古屋）在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。
圖三：2001年-2015年 日本各區域人口同比變化
數據來源：日本總務省統計局
其次，雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多，不過面臨人口迅速減少的問題，移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始，在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份，顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年，外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高，但是絕對數量也有將近230萬人，是1990年的2.6倍，這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外，在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前，在日居住的外國人以韓國人為主，中國人還佔不到10%。到了2016年，中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%，而韓國人只佔20%多一點。與此同時，來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。 而這些外籍居民居住的地點也很有特點，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在東京都會區，大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。
圖四：1970至2016在日外籍居民比例分佈
數據來源：日本總務省統計局
綜合以上，日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域，明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值，然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩，但在經濟形勢良好的情況下，這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊，失業率居高不下的國家，只要選對標的，投資日本房產的直接風險還是可控的。
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