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《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比傳奇》，這只秋田犬每天在東京的澀谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人過世後，忠犬八公依舊每天在站外等候，直至10年後它自己也離開了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠誠和服從品質。

在澀谷，忠犬八公的雕像仍是深受人們喜愛的聚會場所，但曾經一度信奉集體主義的日本文化逐漸背離傳統，變得更加傾向於個人主義，這有助於形成瞬息萬變的住房市場。第一太平戴維斯在報告中稱，由於日本年輕人相對晚婚或放棄結婚，2016年底，東京23區的平均家庭人數從2000年的2.13人降至1.93人。政府分析稱，2015年，東京都市圈的單人家庭占比從2000年的41%升至47%，這有助於促進消費，並為投資者創造機會。

自2012年12月以來，東京住宅用地價格上漲的連鎖反應導致房價上漲。澀谷正在發生著急劇變化，其人口在15年內增加了14%。當地相關機構表示，2013年1月至2017年1月，該地區地價上漲了35%至40%。作為歷史上著名的娛樂和夜生活社區，澀谷自20世紀90年代以來成為日本科技初創公司的落腳點，並因此得名“比特谷（Bit Valley）”。來自第一太平戴維斯的克裡斯·曼奇尼（Chris Mancini）表示，該地區是世界上最繁忙的交通樞紐之一，目前正在進行2.6公頃的城市再生項目，“這是20年來規模最大的改造項目”。該地區四通八達，緊鄰山手線（Yamanote Loop line）軌道交通，經濟實惠的住宅和高端住宅兼備，1,700套新建住宅計劃在未來十年內完工。

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自2012年首相安倍晉三執政以來，他通過量化寬松推行的低利率和日元貶值政策大大刺激了日本的房產銷量。佳士得國際房地產子公司Japan Capital Realty首席執行官桑尼·薩伊托（Sonny Saito）表示，日元兌亞洲貨幣和美元較歷史值降低，令日本房地產市場對於國際投資者的吸引力大增。2017年8月，日本城市地區新建共管公寓的價格比2012年上漲了36%。

“東京因為房價高而備受詬病，”他表示，“但其房價相較於倫敦和中國香港等其他全球化城市來說仍較低。”中心5區的中端公寓售價1.5萬美元/平方米；但中國香港類似房產售價高達4萬美元/平方米。

薩伊托表示，理論上，中國新出台的資本管制政策會限制對外國房地產的投資，但大量資金已經通過新加坡和中國香港流出中國大陸，還有其他變通方法出現。澀谷最受歡迎的地區之一是代官山（Daikanyama），“這是極具發展前景的時尚區，低密度、低層建築林立，精品店和露天咖啡館彙集”，曼奇尼表示。在代官山，帶屋頂陽台的兩室公寓在Japan Property Central的售價是220萬美元。同地區的三室公寓在蘇富比國際房地產的售價是158萬美元。

澀谷站附近的南平台（Nanpeidai）綠樹成蔭，曾經坐落著幕府時代的家宅，現在是社會名流和前任政府大臣的居所。澀谷南平台的新開發項目The Parkhouse近期意外開售。帶花園的五室住宅在蘇富比國際房地產的售價是700萬美元。

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雖然澀谷正在經歷急劇變化，但該城市的中心3區仍占據房價高地。中央區（Chuo ward）銀座（Ginza）購物區的地價是全國最貴的——即使不是全世界——高達35萬美元/平方米。港區（Minato ward）的青山（Aoyama）國際化住宅社區擁有全球連鎖超市和學校，深受僑居者歡迎。

野村研究（Nomura research）表示，日本預計將繼續成為全球第三大經濟體，緊隨中國和美國之後。“東京是一座全球化城市，除北京之外，這裡有比任何城市更多的財富500強公司，” 曼奇尼表示。

日本住宅每年貶值10%，通常於30年後采用最新抗震技術重建。但日本房產投資者仍能從總體上受益，原因在於大幅抵押貸款減稅、低稅率，以及每年約3%至4%的租金回報。

但有跡像表明，日本房地產市場已見頂：12月，東京都市圈的房價比上年下跌0.7%。“我們認為房地產市場將會崩潰，” 薩伊托表示。

東京人口每年增長1%，由於土地有限，房價可能會繼續走強。但其他因素表明，房價可能已經見頂。估價機構Tokyo Kantei表示，2016年，新鍵住宅的平均售價是東京平均年租金的28.7倍，比前12個月上漲1.4%，比2012年上漲4.9%。日本不動產研究所（Japan Real Estate Institute）表示，8月，房價再次同比下跌1.08%。

國際貨幣基金組織（IMF）預計，該國經濟在未來5年將僅增長0.5%。韓國也是一個擔憂因素。如果安倍經濟學無法帶領日本經濟復蘇的話，投資者可能會像忠犬八公一樣被拋棄，等待著永遠不會到來的回報。

購房指南

• 稅費（包括3%的買方中介費）是在購買價基礎上額外增加6%至10%
• 外國人購房沒有限制，但購房不代表獲得居留許可，如果海外購房者希望在日本居住的話，需要獲得居留許可
• 在購買公寓時，獲得土地所有權也至關重要

買房預算

• 東京港區的兩室公寓，售價90萬美元
• 西麻布（Nishiazabu）社區的三室公寓，售價175萬美元
• 市中心的頂層公寓，售價800萬美元

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原文來源：金融時報
發表日期：2017年11月17日
責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本不動產流通經營協會10月27日發表了“2017年度不動產流通業的消費調查報告”。報告顯示還房貸方式中，在低房貸利息，高房價的背景下，選擇“固定利息”的購房者大幅度上升，選擇“固定利息”的購房家庭超過了“變動利息”的家庭，出現9年以來的逆轉。

9年以來“固定利息”“變動利息”首次逆轉

該調查是以東京都和神奈川縣、崎玉縣、千葉縣的東京圈為中心的調查結果，調查以2016年中的1,067個購房家庭為調查對像。在有關“還房貸利息的方式”的問卷中，14.5%的家庭“全期間選擇固定利息”，從去年的5.2%增至14.5%（增9.3點）；選擇“在一定期間中固定利息”的占29.3%，從去年的18.0%增至29.3%（增11.3點），兩者的合計為43.8%。另一方面選擇“變動利息”的購房家庭占43.6%，從去年的63.9%猛跌20.3點，出現選擇“變動利息”低於“固定利息”的現像，這是9年以來兩者首次發生逆轉。

此外，有關“固定利息的期間”，約有42.4%（去年27.7%）的購房家庭選擇了“10年固定”，88.2%（去年58.1%）的購房家庭選擇了“10年以上固定”的還貸方式，固定利息長期化的傾向尤為明顯。對於選擇固定利息的原因，60.3%（去年55.8%）的購房者表示“目前的金利低”，所占比例最多，同時表示目前是利息的最低時期的購房者出現增加趨勢。

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低金利高房價 申請還貸件數增加

不動產流通經營協會的調查還顯示，購買新房時申請房貸的件數比去年增加了近4個百分點，增至73.1%，同時購買二手房的也表現出增加趨勢，增長率為66.5%（去年63.3%），兩者同時出現增加的現像為10年以來首次。

對於申請房貸件數增長的原因，分析認為在目前低金利的大環境下，還貸負擔相對減輕，促使借貸件數增加。另一主要原因被指是近數年房價持續飆升，購房的定期分付款額增加促使購房家庭采用借貸手段。調查顯示新房購買的房貸的平均借款金額比去年增加了2.5%，增至3,863.9萬日元，購買二手房的增加了3.4%，增至3,172.4萬日元，同為自調查開始的2004年以來的最高金額。申請房貸率、平均借貸金額同處於高水准。

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另一方面，分析指出房價持續高攀造成諸多購房家庭不得不依靠申請房貸購房。據房地產情報公司“東京鑒定”的調查顯示，平均房價相當於上班族平均年收入的倍率的指標連年上升，從2010年全日本平均的6.01倍上升至2016的7.59倍，其中東京圈的倍率攀升高達11倍左右。即房價上漲遠高於上班族的年薪增長，這促使購房家庭購房時不得不選擇申請房貸。

另一方面，金融機關的統計數據顯示，與去年同期相比，2017年4-6月在日本住宅金融支援機構申請房貸的件數出現銳減，下降了17%。有分析表示房貸申請件數的變化預示房地產市場的房價可能出現回落的兆頭，不過分析同時也指出目前的“固定利息”大受歡迎的傾向不會有大變化，至少還將持續一段時間。其背景原因是目前看不到日銀有上調金利的舉措，依然強勢地表示將持續負利率政策。今後房地產市場的走向將影響借房貸件數以及借貸金額，未來的樓市走向將備受關注。

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責任編輯：Zoe Chan