增速放緩-全球主流國家住宅市場2018展望

美國

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
美國房價繼續上漲,特朗普稅改影響租售比例

2018年美國房市成交量有望增加3.7%達到567萬,房價中位數將上升5.5%左右。特朗普的2017年最新稅改方案打算對房產相關的稅收減免進行控制,可能會使更多人選擇租房;加之房價不斷上漲,已經處於50年來最低位的住房自有率可能會進一步下滑。點擊查看2018美國房市展望

 

加拿大

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
加拿大房價增幅將放緩,成交量料將下降

2018與2019年,加拿大新住房供給整體放緩,公寓供給將高於獨棟別墅。市場成交量將在2018年下滑,並在2019年趨穩。整體房價將繼續保持上漲趨勢,但增幅將放緩。點擊查看2018加拿大房市展望

 

英國

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
英國房市整體放緩,倫敦房價略微回調

受到脫歐與政府的持續變動,英國經濟政治局在短期內存在一定的不穩定性。預計2018年英國全國的價格漲幅將繼續放緩至1.0%,在2018年和2022年之間累計增長將達到14.2%。倫敦房價預計在2018年將下降0.5%,但未來五年累計價格增長可達13.1%。點擊查看2018年英國房市展望

 

亞太區

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
日本二線城市出租收益高,新加坡越南印度被看好

2018年日本的機構投資者將變得更為謹慎,從辦公資產轉向住宅,從房產升值轉向租金回報,從東京轉向二線城市。越南印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。此外,投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好,都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底,2017年下半年及2018年市場開始回溫。點擊查看2018年亞太房市展望

 

中國香港

增速放緩:全球主流國家住宅市場2018展望

市場專業人士認為,中國香港樓市降溫政策對二手房市影響大,新房需求卻一路走高。2018年將有較多豪宅樓盤與地鐵沿線項目推出,料將再次抬升房價。近期中國香港兩次誕生新地王,加上穩定的經濟就業走勢,即使中國香港接下來跟隨美聯儲宣佈加息,市場熱情也將會依舊高漲。點擊查看2018年中國香港房市展望

 

澳洲

澳大利亞房價增速正在放緩,拍賣清盤率正在下降,住房信貸增速也正在放慢,所有這些跡象都表明:在經歷多年的強勁增長之後,房產市場開始降溫。點擊查看2018年澳洲房市展望

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2018年亞太嶇房市展望 普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投資進入亞洲房產的驅動因素中,流動性過度是最為顯著的因素。手握大量現金的各地主權基金和投資機構的基金經理們都在增持海外和本地市場的房產類資產。對這類資產的激烈競爭改變了亞太區房產業的基本面,也帶來意想不到的後果:

趨勢壹:傳統的投資風險和回報分級評估體系已失效。很多核心投資者在風險曲線上繼續上爬(為了達到投資回報承諾)或在風險曲線上下滑(以尋求穩定且安全但在主權國家債券上無法實現的回報)。

趨勢二: 機會主義投資者已經修正對投資回報的期望值,大多下調了投資回報預期。

趨勢三:主流和機會主義投資者都回歸價值提升領域。因而,越來越多投資者寄望於在資產價值提升上做更多努力,而更少去依賴杠桿或租金增長(因為兩者的增長在多數市場已經放緩)。

趨勢四:對房產類資產爭奪戰加劇的結果是投資者進入傳統意義上的冷門板塊,比如數據中心、廉租房、出租型共享性房屋、學生公寓及養老院等資產。

普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市
普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市

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日本:機構轉向謹慎 東京將面臨辦公資產過剩

2012年10月啟動的量化寬松政策為日本市場開啟了持續至今年的牛市。因而資產價格上升,繼而帶來持續的租金、資本價格以及日本房地產信托基金的增值。受益於資本化率收縮和高杠桿率, 2012年進場的諸多投資者都已經賺得不少。

最新的普華永道的房產投資業者調查顯示,諸多投資者預期2018年日本房地產信托基金交易量會下降,機構將對房產市場持謹慎態度。隨著租金增長勢頭放緩,辦公室租金收益下跌到3%以下,許多投資者認為此輪量化寬松周期已至尾聲。與此同時,由於本土和國際資金爭奪為數不多的可購資產,目前出價者和資產持有者已經出現預期差,詢盤價與掛牌價之間的差異正在拉大。2020年東京奧運會之前,辦公樓板塊的供應量會大大增加,目前來看辦公樓板塊的空置率仍在4%以下,新辦公樓的空置率在30%,壹旦大量新辦公樓出租率上升,將帶來舊辦公樓收益危機。

此外,日本房產的投資者已經將註意力轉向租金收益,而非房價的繼續上漲。目前的日本對於機構而言仍然是理想的市場,因為租金收益率大概為4%左右,而借貸成本不足1%,不用借貸杠桿的情況下,現金收益在7-8%左右,目前在全球內都很難找到這樣的穩定的高收益了,壹位投資者如此告訴PwC 的調查員。

與此同時,諸多基金經理也將註意力從辦公樓板塊轉向住宅板塊。因為日本將進入低通脹,低成長、低利率時代,因此那些低波動板塊更吸引投資者。但對於住宅的租金走勢,投資機構和房產業者的觀點不壹,不少認為日本缺乏工資上漲的可能,而租金收益率已經從3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

尋求高收益的基金機構轉向日本的二級城市,例如福岡和大阪。根據CBRE的數據,日本五大東京外都市的住宅交易量在2017年已經超過了東京。市場分析人士普遍認為良性的供給需求比加上房價低,為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。“我們在1年半以前開始進入大阪住宅市場,有些買到了,有些未能如願,因為市場上的競爭者非常激進。目前的租金收益率已經從5%跌倒了4.0-4.5%之間,

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良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市
良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市

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新興經濟體和新興房地產概念2017年被追捧

投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好,都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底,2017年下半年及2018年市場轉向回溫。此外,越南印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。在普華永道對房產業的調查中,印度和越南的辦公類資產最吸引外來投資人的註意。

越南

投資者最傾向於將越南與10或者15年前的中國類比。 越南的經濟增長速度為7.4%, 政府的官僚主義仍然是投資者的心頭結,該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市,反映了投資者對越南的經濟增長將惠及房產價值。盡管越南的新興勢頭令人矚目,但該國的房市投資機會在數量和規模上仍然偏小。

菲律賓

菲律賓市場繼續保持健康,該國GDP增長在6.5%左右,基建投入正是繁榮期,因而租金和資本價格都在上漲。國際投資者對該市場的主要擔憂來源於美國的基準利率上調的可能性,以及菲律賓的政治局勢的不確定性加大了挑選合適業務夥伴的挑戰。

 

參考鏈接:<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻譯:HY

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全球最大主權財富基金正式打入亞洲房地產市場 | 日本

全球最大主權財富基金正式進軍亞洲房地產市場。

本周四(12月7日),挪威主權財富基金宣布,將斥資927.5萬億日元(約合8.232億美元)收購東京最大商業區五棟建築70%的股權。三處地產位於澀谷(Shibuya)商業區,另外兩處位於表參道(Omotesando)高檔商圈。這只萬億美元規模的主權財富基金進行了第一筆地處亞洲的房地產投資,這是遲來的一步。

挪威主權財富基金此前已在東京和新加坡設辦公室,早在2015年9月末,路透就報道,該基金負責房地產的首席運營官Nina Hammerstad向媒體表示,尋求此後幾個月收購東京新加坡的房產。

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挪威主權財富基金首登亞洲房地產,在東京投資五處地產
挪威主權財富基金首登亞洲房地產,在東京投資五處地產

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至於為何兩年後才出手,主管挪威主權財富基金房產業務的挪威央行投資管理部CEO Karsten Kallevig本周四向英國《金融時報》表示,定價、尋找合適的合作方和有吸引力的資產都需要更多時間,需要時間克服進入新市場的不適。

Kallevi還表示,東京會是該基金開展房地產投資的一個核心城市,它屬於全球最大的單一房產市場,這裡還有很多潛在的合作伙伴。因為距離通常很遠,該基金進入東京和新加坡以外的亞洲地區城市難度更大。

挪威主權財富基金又被稱為挪威石油基金,啟動資金來自挪威政府的油氣收入。今年9月管理該基金的挪威央行投資管理部稱,部分由於全球股市高漲,9月19日凌晨,該基金資產規模首次達到1萬億美元。

日前在華爾街見聞專欄文章《全球主權財富基金系列研究之一:主權財富基金發展歷史回顧與現狀》中,南開經濟研究外審專家張啟迪用下圖展示了截至今年10月的全球前十大主權財富基金規模。

挪威主權財富基金早在2011年就開始進行房地產投資。

今年9月界面報道提到,當時挪威主權財富基金已建立了300億美元的房地產投資組合,其中大部分投資美國和歐洲的房地產,包括紐約時代廣場、倫敦的攝政街以及巴黎香榭麗舍大街等繁華地段。

報道還提到,1998年以來,該基金的年均回報率達到5.9%,剔除管理成本和通脹,回報率為4%。

目前房產僅占挪威主權財富基金資產的2.5%,其余均為股票和債券。該基金預計,到2019年末房產占比將達到4%。

居外看點東京房地產市場是否已經見頂?

來源:華爾街見聞
責任編輯:Zoe Chan

日本將新增外國人創業準備簽證 促地方經濟發展 | 日本

日本新華僑報網報導,當地時間12月8日,日本經濟產業省、法務省兩省共同提出,2018年將調整外國人的在留資格,新增“創業準備簽證”,以歡迎外國企業家進入日本創業。目前,東京都等一部分國家戰略特區已經認可6個月的創業活動為目的的居留資格,今後為了能在全國內都能使用,很可能把期限延長至1年。

日本將開放外國人創業準備
2018年將調整外國人的在留資格,新增“創業準備簽證

不少外國創業者認為6個月對於“創業準備”而言還是太短。租事務所、租房、開設銀行賬戶等手續都比較複雜,尤其對於外國人而言。因此,東京都也提出希望將6個月期限延長到1年。申請“創業準備簽證”具體有這樣幾個條件。除了申請時需要開設事務所之外,還需要僱用2名常勤員工,或者準備500萬日元的資本金。過去的2年間,東京都和福岡縣作為國家戰略特區,僅有30人申請“創業準備簽證”。

將“創業簽證”從國家戰略特區擴展到全國,其中一個重要原因是希望外國創業者不再聚集在繁榮的都市圈,而是向經濟亟待振興的地方城市擴展落戶,帶動當地就業和經濟發展。

一位中國投資者表示,到日本創業其實不容易,語言、法律、人脈都是比較大的障礙。儘管有資本,也還需要找到值得信賴的搭檔。6個月創業準備的確有些短,貿然下水是很危險的,進入日本發展前要做充足的瞭解和準備。

 

來源:中國僑網

責任編輯:Shelly Du

居外看點:東京房地產市場是否已經見頂?

經過一番穩步上揚之後,8月東京房價下跌1.08%
經過一番穩步上揚之後,8月東京房價下跌1.08%

《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比傳奇》,這只秋田犬每天在東京的澀谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人過世後,忠犬八公依舊每天在站外等候,直至10年後它自己也離開了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠誠和服從品質。

在澀谷,忠犬八公的雕像仍是深受人們喜愛的聚會場所,但曾經一度信奉集體主義的日本文化逐漸背離傳統,變得更加傾向於個人主義,這有助於形成瞬息萬變的住房市場。第一太平戴維斯在報告中稱,由於日本年輕人相對晚婚或放棄結婚,2016年底,東京23區的平均家庭人數從2000年的2.13人降至1.93人。政府分析稱,2015年,東京都市圈的單人家庭占比從2000年的41%升至47%,這有助於促進消費,並為投資者創造機會。

自2012年12月以來,東京住宅用地價格上漲的連鎖反應導致房價上漲。澀谷正在發生著急劇變化,其人口在15年內增加了14%。當地相關機構表示,2013年1月至2017年1月,該地區地價上漲了35%至40%。作為歷史上著名的娛樂和夜生活社區,澀谷自20世紀90年代以來成為日本科技初創公司的落腳點,並因此得名“比特谷(Bit Valley)”。來自第一太平戴維斯的克裡斯·曼奇尼(Chris Mancini)表示,該地區是世界上最繁忙的交通樞紐之一,目前正在進行2.6公頃的城市再生項目,“這是20年來規模最大的改造項目”。該地區四通八達,緊鄰山手線(Yamanote Loop line)軌道交通,經濟實惠的住宅和高端住宅兼備,1,700套新建住宅計劃在未來十年內完工。

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蘇富比國際房地產經居外網出售的東京澀谷2臥1衛公寓,售價約484萬元人民幣(點擊圖片查看房源信息)
蘇富比國際房地產經居外網出售的東京澀谷2臥1衛公寓,售價約484萬元人民幣(點擊圖片查看房源信息)

自2012年首相安倍晉三執政以來,他通過量化寬松推行的低利率和日元貶值政策大大刺激了日本的房產銷量。佳士得國際房地產子公司Japan Capital Realty首席執行官桑尼·薩伊托(Sonny Saito)表示,日元兌亞洲貨幣和美元較歷史值降低,令日本房地產市場對於國際投資者的吸引力大增。2017年8月,日本城市地區新建共管公寓的價格比2012年上漲了36%。

“東京因為房價高而備受詬病,”他表示,“但其房價相較於倫敦和中國香港等其他全球化城市來說仍較低。”中心5區的中端公寓售價1.5萬美元/平方米;但中國香港類似房產售價高達4萬美元/平方米。

薩伊托表示,理論上,中國新出台的資本管制政策會限制對外國房地產的投資,但大量資金已經通過新加坡和中國香港流出中國大陸,還有其他變通方法出現。澀谷最受歡迎的地區之一是代官山(Daikanyama,“這是極具發展前景的時尚區,低密度、低層建築林立,精品店和露天咖啡館彙集”,曼奇尼表示。在代官山,帶屋頂陽台的兩室公寓在Japan Property Central的售價是220萬美元。同地區的三室公寓在蘇富比國際房地產的售價是158萬美元。

澀谷站附近的南平台(Nanpeidai)綠樹成蔭,曾經坐落著幕府時代的家宅,現在是社會名流和前任政府大臣的居所。澀谷南平台的新開發項目The Parkhouse近期意外開售。帶花園的五室住宅在蘇富比國際房地產的售價是700萬美元。

蘇富比國際房地產經居外網出售的南平台大宅,帶私人電梯和桑拿(點擊圖片查看房源信息)
蘇富比國際房地產經居外網出售的南平台大宅,帶私人電梯和桑拿(點擊圖片查看房源信息)

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雖然澀谷正在經歷急劇變化,但該城市的中心3區仍占據房價高地。中央區(Chuo ward)銀座(Ginza購物區的地價是全國最貴的——即使不是全世界——高達35萬美元/平方米。港區(Minato ward)的青山(Aoyama國際化住宅社區擁有全球連鎖超市和學校,深受僑居者歡迎。

野村研究(Nomura research)表示,日本預計將繼續成為全球第三大經濟體,緊隨中國和美國之後。“東京是一座全球化城市,除北京之外,這裡有比任何城市更多的財富500強公司,” 曼奇尼表示。

日本住宅每年貶值10%,通常於30年後采用最新抗震技術重建。但日本房產投資者仍能從總體上受益,原因在於大幅抵押貸款減稅、低稅率,以及每年約3%至4%的租金回報。

但有跡像表明,日本房地產市場已見頂:12月,東京都市圈的房價比上年下跌0.7%。“我們認為房地產市場將會崩潰,” 薩伊托表示。

東京人口每年增長1%,由於土地有限,房價可能會繼續走強。但其他因素表明,房價可能已經見頂。估價機構Tokyo Kantei表示,2016年,新鍵住宅的平均售價是東京平均年租金的28.7倍,比前12個月上漲1.4%,比2012年上漲4.9%。日本不動產研究所(Japan Real Estate Institute)表示,8月,房價再次同比下跌1.08%。

國際貨幣基金組織(IMF)預計,該國經濟在未來5年將僅增長0.5%。韓國也是一個擔憂因素。如果安倍經濟學無法帶領日本經濟復蘇的話,投資者可能會像忠犬八公一樣被拋棄,等待著永遠不會到來的回報。

日本東京澀谷的霓虹夜色
日本東京澀谷的霓虹夜色

購房指南

  • 稅費(包括3%的買方中介費)是在購買價基礎上額外增加6%至10%
  • 外國人購房沒有限制,但購房不代表獲得居留許可,如果海外購房者希望在日本居住的話,需要獲得居留許可
  • 在購買公寓時,獲得土地所有權也至關重要

買房預算

  • 東京港區的兩室公寓,售價90萬美元
  • 西麻布(Nishiazabu)社區的三室公寓,售價175萬美元
  • 市中心的頂層公寓,售價800萬美元
另一套蘇富比國際房地產經居外網出售的東京澀谷豪宅,每月租金收入達388萬日元(點擊圖片查看房源信息)
另一套蘇富比國際房地產經居外網出售的東京澀谷豪宅,每月租金收入達388萬日元(點擊圖片查看房源信息)

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原文來源:金融時報
發表日期:2017年11月17日
責任編輯:Zoe Chan

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日本東京房價水平如何? | 日本

很多人去日本旅遊,知道那裏有美景,哪裏有美食,哪裏的二次元美女最多,但如果問妳,日本房價多少?妳壹定蒙了。

其實要瞭解日本房價,還得從日本的房子開始。

日本人口雖然不多,但屬於狹小島國,人均居住面積並不比中國多多少。所以也算是人均居住面積緊張。比如說日本東京,這個城市有23個特別區、27個市、5個釘、8個村以及伊豆群島和小笠原群島,城區面積也就621平方公裏,但城市商圈人口卻有3700萬。而北京1.641萬平方公裏,2016年人口統計的時候常住人口也就2172.9萬。

作為世界級城市,日本東京也以高層為主,公寓樓比較多。但也不乏低層建築和別墅豪宅。

日本人比較喜歡低層建築,壹般經濟條件稍微寬裕的,都會選擇低矮的建築來居住。日本貧富差別比較小,有“壹億中流”的說法,所以壹些大公司的高管,成功的中小企業家都會選擇別墅居住,宅院面積多在幾百平米。

我研究了下日本的房價,才知道外界所傳的日本房價比中國低,完全就是個偽命題。日本房價也經歷過3輪的暴漲,房產泡沫後,日本的房產市場才相對回歸理性。

在日本東京買房子,無非就3種:

第壹種是買公寓,這個就像我們國家的北京上海,非常常見。因為城市人口多,居住面積本來就緊張,買高層公寓自然是首選。

第二種是買house,在日本,叫做壹戸建て(いっこだて),就像中國的“聯排別墅”。院子車庫什麽的比較窄,但是單體獨棟的。大院落的,壹般都是身份和金錢的象征了。

第三種就是買地, 買地之後,自己蓋房子,壹般是2層。

日本人是比較偏好house的,也就是類似小別墅,很多小白領其實也有很多人會買市郊的house。這些小house價格多少呢?我在日本的房地產網站上查看了下,東京單層面積100平米左右的house,售價在5000萬-8000萬日元左右,差不多500萬RMB的樣子。而城市郊區價格稍微便宜些,同樣的面積大概300萬的樣子。

但這只是網站上的價格,我覺得價格可能還是和實際房價有些偏差。

下面我們來看居外網東京學區公寓價格:

日本東京房價水平如何? | 日本
住宅位於日本東京練馬區豊玉南1丁目高級住宅,鄰近學區
日本東京房價水平如何? | 日本
住宅3室1廳1廚1衛,進行了簡單的裝修
日本東京房價水平如何? | 日本
面積77.98 ㎡,售價約¥ 327萬

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如有興趣歡迎撥打400-041-7515咨詢詳情,物業編號:35733545

貴不貴,可能北上廣的同胞最有發言權。但日本的house,性價比還是很高的。

 

來源:旅行匯/作者:酒叔

責任編輯:Shelly Du

2020夏奧會旅游潮和民宿崛起 東京酒店集團談如何擴張 | 日本

離2020年東京夏季奧運會還有3年,日本東京酒店集團正馬不停蹄在擴張其旗下酒店數量,明年將有三家新的東京酒店開張,然後在2019年和2020年,會各新增一家新酒店

明年即將開張的三家酒店都在東京市。第一家開業的東京灣東京酒店設有638間客房,靠近東京迪士尼樂園。另外兩家,一家離東京羽田國際機場車程不過20分鐘的King Skyfront川崎殿町REI 酒店會在此開門迎客。 而第三座將位於澀谷, 這第三座名叫Stream Excel酒店將坐落在一座集辦公、購物、酒店大堂於一體的建築綜合體裡。

此外,東京酒店集團旗下的Stream Excel酒店品牌將於2019年進入大阪,選址在難波別院(Nanba Betsuin Temple)附近;2020年東京酒店集團旗下REI 酒店將會進入橫濱。

東京集團集團在日本市場已處於領先地位,但仍有計劃通過“市場喜愛的酒店和度假村品牌“ 擴張走出日本國門。 ”我們會繼續豐富我們的酒店產品線,往返東京、富士山、大阪和京都的熱門旅游地點將是我們的擴張重點區域“, 東京酒店集團執行副總裁Masato Lizuka接受媒體采訪時說道,“我們集團在日本的品牌美譽度不錯,但是還需要在國際市場上增加知名度”。目前,東京酒店集團旗下有四家酒店和15家與度假租賃平台PHR合作的物業,這四家酒店分別是:東京凱彼德酒店、京都東京酒店、名古屋東京酒店和高端奢侈酒店品牌藍塔大飯店(Cerulean Tower Tokyo Hotel)。

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圖片:東京澀谷Stream Excel酒店將於2018年開業
圖片:東京澀谷Stream Excel酒店將於2018年開業

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“當然,我們的競爭對手不止是國際酒店品牌,日本本土的酒店品牌和日漸興起的民宿也是我們的競爭對手。我們計劃在PHR 所在區域舉辦各類研討招待會來招募旅行社、旅游營銷機構和企業客戶來探索如何應對目前的市場競爭實現我們的增長”,Masato Lizuka 告訴記者。

原稿作者:Victoria Rosenthal
日期:2017年11月27日
翻譯:Helena Yu
翻譯日期:2017年11月29日

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新建住宅將接連推出 大阪地鐵沿線值得期待 | 日本

國人赴海外置產多數是以該國的一線城市為主,以日本而言,除了首都東京,關西第一大城市大阪也很受歡迎。而地下鐵御堂筋線是縱貫大阪南北兩區的交通大動脈,串連了大阪市區的重點置產區域。

根據統計,大阪新成屋與中古屋的價格自2005年起即開始逐年上漲,且主要精華區的地價在日本全國排名也僅次於東京都心五區,包括房價和地價的漲幅則為日本全國最高,可看出其未來發展值得期待。

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東京信義業務街統括室部長李旭鎮表示,國人對大阪最耳熟能詳的就屬心齋橋難波。難波是大阪市南邊主要的聯外交通樞紐,由於車站大樓和地下街的開發,使這裡成為店鋪集中的購物商業區;心齋橋則類似東京的銀座,百貨公司與精品店集中,心齋橋車站周邊屋齡十年內的中古屋行情每平方公尺平均約67萬至85萬日圓(約人民幣10,692至50,490元),住宅區延伸至四之橋、北堀江到鄰站的本町。

至於本町澱屋橋一帶,是大阪商業活動的中心,雖然有許多辦公大樓,但仍保留大片綠意公園,並有許多具歷史的建築物也都被保存下來,是相當適合享受愜意都會生活的區域,此區座落著許多高級住宅,並且持續增加中。

位於大阪中心商業區高層公寓的40層,大片落地窗,視野開闊,可將大阪夜景盡收眼底(點擊圖片查看這套居外網房源的更多信息)
位於大阪中心商業區高層公寓的40層,大片落地窗,視野開闊,可將大阪夜景盡收眼底(點擊圖片查看這套居外網房源的更多信息)

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以本町車站共構的住宅大樓為例,因為交通方便、生活機能充足且鄰近公園,是廣受當地居民喜愛的住宅環境,主要格局為二至三房,總價約在4,350萬至1.1億日圓之間(約人民幣258萬至653萬元)。而本町車站附近十年屋齡的中古屋每平方公尺約52萬至91萬日圓(約人民幣30,888至54,054萬元),澱屋橋站則為80萬至110萬日圓(約人民幣47,520萬至65,340萬元)。

李旭鎮說,大阪的觀光及商業蓬勃發展,工作人口不斷增加,為求便利,希望住家與職場相近的家庭與單身族群也持續增加,據了解,日本各大建商在大阪已相繼投入住宅大樓的開發,至2020年春天預計將有12棟新建住宅大完工,而御堂筋線幾個重點車站周邊具備地利之便,則是相當值得推薦的選擇。

來源:經濟日報
責任編輯:Zoe Chan

中國香港學生擁有世界上最好的協作解決問題能力! | 中國香港

哪國教育最好?本週二公佈的“2015學生能力國際評估計畫”協作解難評估結果顯示,中國香港中學生在全球協作解難能力排名僅落後於新加坡日本,排名第三。

在2015年開始,Pisa就對世界各地15歲學生在科學、數學和閱讀方面的表現進行調查和評估,主要研究結果已於2016年12月公佈,這次公佈的是同一研究中的協作解難評估結果。這次國際性的協作解難評估為首度舉行。

結果顯示,新加坡的學生以561分的成績拔得頭籌,擊敗了552分的日本。中國香港以541分排名第三。

在參與評估的52個國家中,學生總人數超過12.5萬,平均分數為500分。

2015年隨機挑選了中國香港來自138所學校的1600名學生,測試他們如何通過彙集知識、技能和努力來合作解決問題。

PISA由經濟合作與發展組織(OECD)策劃,每3年一次,OECD表示:如今全球化不斷加深,在這樣的時代背景下,學生的社交和協作能力顯得尤為重要。

中國香港學生擁有世界上最好的協作解決問題能力! | 中國香港

報告說,“隨著不同民族、國家間的溝通越來越頻繁,世界關係越來越緊密,這個世界需要更多懂得如何合作的人。

Pisa對學生們在計算機模擬不同的場景、狀況所做出的互動和反映進行了評估。

在一個特定的背景要求下,老師將每3名學生分為一個小組,每個小組都需要同時合作解決一個虛擬國家的12個問題,解決問題最快的小組獲勝。

那麼分數的評判標準是什麼呢?這要看在模擬溝通解決問題的過程中,他們如何分配任務,如何在各個成員不同的見解與衝突中選擇出最優解決方案。

依據表現不同,協作解決問題的能力分為四個等級,每個等級對應不同分數。

在所有學生中,只有8%學生的協作解決問題的能力達到了最高的熟練水平。新加坡有21.4%學生達到最高水平,而中國香港的比例是13%。

表現最佳的學生,可以處理高協作性並且很複雜性的任務,例如,可以掌握整個團隊的動態,能夠主動克服障礙,解決分歧和衝突。

中國香港的學生協作能力平均水平位居第三,這足以證明著他們有能力解決複雜的任務,例如能夠在團隊中協調關係,定位角色,識別解決問題所需要的關鍵信息,並能夠幫助團隊成員在出現矛盾衝突時協商找出最優解決方案。

數據還顯示:性別的差異、活動的性質和學校環境都可能影響學生們的表現。在每個國家中,女孩的表現都要比男孩好一些。報告顯示:女孩比男孩更注重人際關係,更能傾聽他人的想法,更樂於欣賞其他同學的成功。

報告顯示:擅長科學、閱讀和數學的學生在處理問題時表現得更好,因為他們更擅長掌控和理解信息。

玩電子遊戲的學生比不玩電子遊戲的學生得分略低,而那些使用社交網絡和上網聊天的學生通常有更好的協作解決問題的能力。

教育專家表示,這一結果表明,中國香港的學校課程在引入更多的團隊合作和集體學習方面取得了進展。

中國大學的國際學生評估中心( Chinese University’s centre )主任Esther Ho Sui-chu表示:“我認為這表明,在過去的20年裡,城市的教育改革已經走在正確的方向上,我們不再只是教孩子們死記硬背了。”

從2000年起,該中心已經對過去中國香港學生的PISA評估結果做了6個版本的研究。

教育大學終身學習研究與發展中心(Education University’s centre)主任鮑勃·亞當森教授也表示:學生在很多領域都有了提高,特別是軟技能(一般是指與他人和諧相處的能力、語言溝通能力、社交禮儀等。),有很大的進步。

Ho 說,引入通識(英國的文科學科)作為學校的核心課程,意味著學生們可以學會如何批判性地從多個角度思考問題,如何在小組中分析有爭議的時事話題,如何去達成共識。

教育局發表的一份聲明稱,Pisa的評估結果“肯定了(中國香港)教育體系的質量”,是所有為了推動教育改革所做出的“共同努力”的結果。

教育大學終身學習研究與發展中心(Education University’s centre)主任鮑勃·亞當森教授對這一觀點表示肯定,認為這一結果反映了中國香港教育體系的良好進步,但警告不要自滿。

亞當森說:雖然有一些領域,尤其是在軟技能(一般是指與他人和諧相處的能力、語言溝通能力、社交禮儀等。)方面有很大的進步。但是仍然有僱主們抱怨說,我們學校的畢業生沒有足夠的創造力、創業技能和溝通技巧,也不夠國際化。這表明,我們的教育體系還是有很多工作要去做,有許多問題要改進。

Ho說,目前可以採取更多措施來解決中國香港學校的“嚴重”欺凌問題,確保學校環境更安全、更包容。從而提高學生的協作能力,在合作方面取得更優異的成績。

報告顯示:中國香港學生在學校受到威脅和人身威脅,超過了52個國家的平均率。

在接受調查的受訪者中,約有20%的人表示在學校受到他人的打擊或推搡,而OECD的平均水平為11.9%,這一比例中國香港在所有國家中排名第五。

報告說,學校還可以開拓一些培養協作技能的新方式,比如說允許學生在體育課上參加更多的團隊運動,在課堂上使用更多的電子學習平台和協作學習的工具。

 

 

原文來源 /譯:Shelly Du

日期:2017年11月21日