在二十世紀末的短短四年間，日本城市的房價就漲了2倍，然後沒過多久日本房價逐漸出現下跌，上到房地產企業和金融機搆陷入了大危機。許多民眾的日常生活也收到了影響。就讓居外網帶你瞭解日本房產泡沫經歷。
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日本房产泡沫 是如何一夜间就破裂的 | 日本
日本房产泡沫经历：在1991年日本房市泡沫破裂，房价狂跌，使日本经济陷入长达20年的低迷。楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？日本房地产泡沫为何崩溃？
1、土地不会贬值&东京房价不会下跌
当时日本楼市为何那么疯狂？有两大“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。
神话之一是“土地不会贬值”。日本人多地少，房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。
从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。
其实，金山银矿的底子早已亏空了。
第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？
然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。
2、疯狂买房
坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。
整个社会，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。
用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”
造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。
当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进泡沫之中。
买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。然而，危机还是来了。2011年，日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中，通过穿越时空的来信，帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。
然而，大多数普通日本人却没有小说里的幸运。
3、崩盘来了
1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。
接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。
房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。
崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？
其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。
当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。
然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。
崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。
崩盘的代价有多大？
20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。
这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。
日本股市指数，1989年底达到顶峰，一路暴跌。
时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平，可见当年的泡沫破裂的影响多么惊人。
来源：搜狐
责任编辑：Shelly Du
两次房地产泡沫为何有截然不同的结局 | 日本
在1974年和1991年日本房產泡沫分別發生兩次破裂。如果對照1974年前後和1991年前後日本房產泡沫的形成與結局，可以發現，第一次房地產泡沫隨著日本經濟持續增長得到順利化解，第二次就沒那麼幸運了，最終導致“泡沫經濟”破滅，日本經濟陷入失去的二十年。
日本在上世紀70年代增速換擋期改革轉型取得巨大成功。日本的增速換擋發生在1968-1978年間。1973年第一次石油危機爆發，由於嚴重依賴外部資源、產業結構偏重，日本經濟受到較大衝擊，相對於歐美國家更加積極地進行調整。當時日本政府從供給側實施改革，積極推動和引導企業“減量經營”，同時大力疏解產能過剩和扶持新興產業發展。通過改革，日本成長為製造業強國，產業結構順利升級，經濟和股市持續繁榮。
日本在1974年前後和1991年前後發生過兩次房地產泡沫，同樣的泡沫卻是不同的結局。第一次房地產泡沫得到順利化解，原因在於經濟中速增長、城市化空間、適齡購房人口數量維持高位等提供了基本面支撐。第二次就沒那麼幸運了，最終導致“泡沫經濟”破滅，日本經濟陷入失去的二十年，深層原因在於經濟長期低速增長、城市化進程接近尾聲、適齡購房人口數量大幅快速下降等，催化劑在於收緊住房金融政策刺破了泡沫。
本世紀初日本“結構改革”也取得一定成效。“泡沫經濟”破裂後日本經濟長期蕭條，小泉內閣上台後大張旗鼓地開展了“結構改革”，其中供給側改革措施主要有放鬆規制和實施民營化改革、減稅、金融改革與產業重組相結合、建立更加可持續的養老保險制度等。改革之後，日本經濟增長率比上世紀90年代有一定改善，股市也出現止跌回升。
日本供給側改革的經驗啟示。1）改革是唯一出路。應大力疏解產能過剩，淘汰和清理殭屍企業，放鬆服務業過多的准入限制和管制，培育新增長動力和構築新增長平台，切實使市場在資源配置中起決定性作用。2）改革窗口期稍縱即逝，時不我待。改革需要落到實處、紮實推進，拖延改革行動可能會導致今後的問題更加嚴重。3）增速換擋期，住宅投資告別高增長時代，房地產政策應適應新發展階段特徵，避免寄希望於刺激重歸高增長的泡沫風險。4）需求政策定位於配合供給側改革，避免過度放水刺激。
上世紀70年代日本增速換擋期和本世紀初經歷長期結構性蕭條後，日本曾兩次實施供給側改革，其經驗教訓對我國具有重要啟示意義。
1、上世紀70年代日本增速換擋期的改革
1.1. 改革的背景：增速換擋
1）日本的增速換擋發生在1968-1978年間。日本1951-1973年間開啟經濟高速追趕，實現了23年年均9.3%的增長，
房地產泡沫破裂後 年輕人買房壓力如何？ | 日本
目前中國房價飛漲，尤其是北上廣深等一線城市，寸土寸金房價高不可攀，但是人們仍然樂於瘋狂地買買買，，這樣的情景不禁讓有些人感到擔憂，會不會中國也會像上世紀90年代的日本一樣，房產泡沫破裂，經濟走向低迷。
上世紀90年代日本房產泡沫的最終破滅，不僅捲走了巨額的財富，也將日本拖入“失落的二十年”。
現如今，奧運會將再度回到東京，疊加日本央行的負利率政策，近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。
房產是否重新成為日本人青睞的投資方式？什麼樣的人在泡沫破滅後的日本買房？而日本人的房產觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化？
泡沫親歷者：當時有錢 也會買房
日本不動產研究所的房產專家中島正人年輕時，曾在日本國土政策局任職多年。他坦言，自己剛入職時，正是日本房地產價格瘋狂上漲的時期。
“當時的前輩就建議應該去買房，身邊也有很多人在買。可惜，當時太年輕，並沒有錢。當時看著房價上漲之快，真的很嚇人。”因為當年沒有足夠的錢，讓他躲過一劫
在泡沫高峰的1991年，東京住宅平均價格超過200萬日元/平米（12萬元人民幣／平米），按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算，相當於買一個100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。
1991年之後，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，時至今日，日本的住宅價格和泡沫高點相比，近乎跌去70%。
“當然後來還是買了房。”中島正人表示，“是在價格下跌之後。”但並不是所有人都這麼樂觀。泡沫破滅後，日本人買房意願出現明顯滑坡。
日本內閣府2015年公佈的一份官方調查顯示，希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%，而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。
“‘只要持有土地，房價會一直漲下去’的這種想法，如今已經沒有了。”中島正人表示，“現在呢，只在需要的時候，買必要的東西。”在“土地神話”破滅之後，日本的消費觀越來越務實，甚至顯得過於謹慎和悲觀。
旅居日本已超過20年的日籍華人肇鄴，把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。 肇鄴表示，如果現在把錢存在日本的銀行裡，實在沒有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大約為0.03%。”這相當於1萬元日元放在銀行裡，3-5年後，每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用於在日本購買房產。
我問肇鄴的夫人，日本的女孩會要求丈夫在結婚前，就準備好房產嗎？這個20多歲的日本女孩，似乎沒有聽懂我的問題，顯得很困惑。她回答，不會。為什麼？
一輩子不買房也不丟人
和老一代日本人將擁有“一戶建（獨門獨戶的別墅）”為人生理想所不同的是，現在部分日本人即使有錢，也不買房，而是喜歡租房，這也催生出新的商業模式，比如“共同住宅”。
小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”，共有120個房間，常年客滿。其中10.45平方米的單人間，一個月的租金約為67000日元(約4000元人民幣)，幾乎和其他長租房價格相差無幾，但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房，部分設施比長租房更完備 。工作人員伊藤優稱，共同住宅，最早是為那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今，住戶中只有40%是外國人，另有一大半是日本人，大多在20-30歲之間。
年逾40歲的新井也住在共同住宅裡，即使他已經買得起房。“這裡是開放的空間。24小時的，每天回來會有人跟你問好，沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說，之所以不買房更大的原因是金錢觀，“如果買了房，就要在這裡一直住著，否則如果離開的時候，就要處理掉。”相對房產，新井還是更喜歡流動性更高的現金。
日本的千禧一代和上一代相比，在購買房產時變得更為謹慎。一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化為泡影的慘痛故事，二來，年輕人工作流動性更大，也更崇尚自由。三來，日本公司職員的平均年收入在1997年之後持續下滑。年輕人大多並沒有他們的父母輩富裕。數據顯示 ，40歲以下的日本年輕人中，擁有住房的比例僅28.4%，幾乎只有80年代的一半。
負利率政策下的買房投資者
隨著東京奧運會的即將舉辦，在房價將會回暖的預期中，一些當地的投資客重新回到房產市場。
IT公司任職的野多，已經在東京郊外有了一處“一戶建”，和他的夫人和兩隻狗生活在一起。但是，因為覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。
“有的時候，如果工作太晚，公共交通又停運了的話，我寧可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米，寬、高各1.5米的格子間睡覺，一晚價格大約是4000-5000日元（約250-300元人民幣）。但是如果打車回家，他坦言，一個小時的車程，花費大約是1000元人民幣。
野多表示，在泡沫破滅之後，東京核心地段的房子依舊搶手。他看中的幾處房產，都需要抽籤才能購買。而他表示，自己也在尋找投資房，隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會，東京的房價仍有上漲空間，他看好日本的樓市復甦。
過去兩年，東京核心地段房產日漸搶手，海外投資客的參與，也是房價上漲的因素之一。
為中國人購買日本房產提供服務的有一居聯合創始人之一蘆義表示，2015年，許多中國人湧入日本房產市場，“長租回報大約是4-6%，短租回報率是長租的1.5-2倍。”他表示，日本政府計畫在2025年迎接6000萬海外遊客，屆時，酒店供應緊張，許多人現在購入房產，是希望通過經營民宿的方式，獲取高回報，即使未來遊客減少，也可以回歸到自住或長租，“許多人現在買的三千萬日元(約170萬元人民幣)左右的房子，比如新宿30平方米的房產，我們覺得回報率挺好。”
而中國人對房產的胃口，也讓日本人歎為觀止。
2015年，根據日本媒體的報導，一名中國投資者購買了位於東京高端商務區赤阪的兩幢住宅，價格分別為6.9億日元（約合3700萬元人民幣）和6.8億日元（約合3600萬元人民幣）。該售價是東京近12年以來的最高新房售價。
來源：文/康路 發自東京
責任編輯：Shelly Du
日本推行低收入家庭大學教育無償化政策 | 日本
據Study International 2018年1月24日消息，日本正在向低收入家庭提供慷慨的獎學金計劃，以在全日本創造平等的教育機會。
日本政府決定投資8000億日元（72億美元），以使低收入家庭學生有資格獲得公立大學的免費教育。 據“世界大學報”報道，從2020年開始，日本政府將對私立大學、兩年制學院和職業學校進行部分補貼。
教育投資戰略是安倍晉三政府提出的四年提高日本生產力10％目標的壹部分。除此之外，資助學前到大學教育，以及提高療養院設施也是安倍政府政策的壹部分。
日本80%大學是私立大學，每年收取的學費及其他費用高達120萬日元（10,800美元），是公立大學費用的兩倍之多。
經濟合作與發展組織指出，在幼兒園和中學教育方面，日本的教育體系是全世界最公平的。不過高等教育方面就欠缺壹點，只有少數富裕的學生可以有機會去更好的學校，更多的學生不得不選擇壹個費用較低的機構，或者通過貸款方式來支付私立大學的費用。
如果高等教育免費的政策通過的話，低收入學生可能有機會申請獎學金，政府將在大學錄取時支付學費。
學生貸款的主要提供者日本學生服務組織（JASSO）報告，51％的學生依靠JASSO或其他地方的資助，而2004年只有31％。
而學費減免制度也是日本對外國留學生“經濟援助”的壹個重要組成部分。這是由日本國際教育協會組織實施的，主要是面向就讀日本私立大學、短期大學正規課程的自費留學生。壹般減免額在30%左右，有的學校幅度會更大壹些。根據日本學生支持機構(JASSO)的數據，去年申請JASSO或者其他機構的貸款學生為51%，而2003年的時候只有31%。
這也就意味著低收入學生大學畢業時，會被債務纏身，相比較富裕的學生則可以無憂的畢業。
東京大學研究生院教授Yuki Honda告訴UWN，政府的獎學金計劃“與增加日本的經濟生產息息相關，現在由於債務問題而使教育擱置的青少年數量不斷增加“。
目前，日本教育部門的首要目標應該是緩解學生的貸款債務，或者幫助他們盡快找到工作。
然而，Yuki Honda擔心政府的方案太有選擇性，只會使少數低收入學生受益。 它為弱勢學生的目標群體設定了條件，而這些條件並不壹定能夠使所有人受益。此外，他擔心如果政府不能創造公平的享受高等教育的機會，那麽社會之間的貧富差距會更加大。
經濟合作與發展組織東京中心主任Yumiko Murakami認為，即使通過政府計劃實現平等接受教育，也需要日本教育本身的轉變，才能達成目標。
國際學生評估項目（PISA）中，日本15歲學生在學術方面成績在世界名列前茅，不過自信力評估和領導力評估確幾乎墊底。
為了幫助學生把日本的社會和經濟環境提高到新的高度，Murakami認為，政府不僅需要創造平等的教育機會，而且還需要壹個適應未來發展的教育。
“接受教育是重要的，但這還不夠。 更重要的是讓人們通過教育獲得職業相關的技能，能夠有生存能力。“Murakami。
補充信息
2017年的時候，日本已經開始實施“育人革命”，當時的目標是實現幼兒園全部免費，以及低收入家庭的大學教育無償化。日本幼兒園的入園費用，是根據家長的年收入比率來支付的。日本政府決定，今後無論家長年收入多少，3歲到5歲的孩子入園，費用均由政府支援，為此還將撥出8000億日元的專款。當然，日本也有高收入群體專用的私立幼兒園，這些私立幼兒園並不在全額補貼的範疇內。與此同時，日本的大學教育也將逐步面向低收入家庭實現無償化。但如果學生入學後的成績低於標準，則停止發放學費補貼。
日本的高等教育普及，全日本約有778所國立、公立和私立大學。大學提供為期四年的學士課程，醫學、牙醫學、獸醫學及藥劑學則需六年。即研究院，提供為期兩年的碩士課程及為期五年的博士課程。至於目的不在取得學位的專門研究者，可依據各大學院的準則，申請就讀壹個學期或壹個學年的研究班。
盡管之前江歌事件讓大家心有余悸，不過，赴日的中國留學生人數並沒有減少，據悉，在日本的中國留學生總數約占日本留學生總數70%。今天，居外為大家推薦的是擁有優美風景及百年歷史的北海道大學，根據泰晤士高等教育發布的2017年全世界大學排名榜單，北海道大學在全日本的大學排名中名列第八。2015年，北海道大學因其在社會科學和自然科學上的創新躋身全球100家最有創新精神的大學，師生比為1：8， 國際學生占比9%， 學校學生規模為1.8萬左右， 男女比例為7：30.
推薦房源：北海道新雪谷三臥三衛雙層山景別墅
建築面積：300平米 土地面積：1558平米， 房型: 3臥3衛2車庫
價格：233萬人民幣 經銷商：Alpine 房產組合有限公司 David Bhagat
地址：日本北海道新雪谷 Niseko 43405
延伸閱讀
作者：Lisa Zhu
責編：HY
2017年3季度亞洲房市兩極分化，誰是贏家？
中國香港的房價同比增幅在2017年3季度列全球第二，同比大漲 13.14%，與去年同期同比下跌跌 5.67% 的表現形成鮮明反差。環比來看，中國香港房價在 2017 年 3 季度較上一季度漲 0.87%。
儘管中國香港政府在 2016 年 11 月與2017年4月兩次非首套住房提高了印花稅，加上外國買家附加稅，海外投資者最高需要支付30%的印花稅，但這些措施並未能長期抑制房價的漲幅。許多開發商出台針對印花稅的優惠措施，更使得新房需求相比二手房更為強勁。
中國香港差餉物業估價署的數據顯示，2017 年前 10 個月的住房交易總量較去年同期增加 13.8%，達到 50,560 套。銷售總金額也激增 35.1%，達到4,506 億港幣（57.73 億美元）。政府加大對地產開發的調控政策、低利率和穩定的貨幣水平，推高了住房需求水平。與此同時，政府控制的土地供應則繼續收緊。
中國香港經濟在 2017 年 3 季度同比增長 3.6%，高於前幾年的數據（2016 年 1.9%，2015 年 2.4%，2014 年 2.8%，2013 年 3.1%，2012 年 1.7%）。
中國澳門在基礎設施方面加大了投資，將改變中國澳門與中國和中國香港之間的聯繫。這樣的大環境也讓中國澳門的住房市場表現喜人。2017年3季度，中國澳門住宅單位的平均交易價格同比激增10.53%，遠高於去年 同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 5.01%，顯示了較大的波動性。
中國澳門經濟從 2010年到 2013 年實現了近 17% 的總漲幅。在 2014 年下滑 1.2%，但隨後又在 2015 年大漲 21.5%。之後隨著中國反腐工作的力度加大，中國澳門的主要產業支柱賭博業受到重創，在 2016 年僅微漲 2.1%。
經濟學人的數據顯示，中國澳門賭博業的收入進來開始走高，加之多個基礎設施項目上馬，中國澳門經濟預計今年有所回升，預計 2017 年和 2018 年平均漲勢均為 7.8%。
菲律賓住房市場表現依舊強勁。菲律賓的金融中心-馬卡迪中心商業區的三居公寓均價2017年3季度同比上漲 6.58%，較去年 7.56% 的同比數據略有走弱。從 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由於菲律賓經濟增長快速，馬卡迪中心商業區的地產價格累積漲幅已經接近50%。
菲律賓統計局的數據顯示，菲律賓的經濟已經連續 6 年強勁增長，2017年3季度的經濟增幅也接近去年同期 7% 的增長水平。菲律賓政府預計該國經濟今年的增長水平介於 6.5% 和 7.5% 之間。前幾年的增長情況為：2016 年 6.8%，2015 年 5.9%， 2014 年 6.2%， 2013 年 7.1%， 2012 年6.7%。
日本東京公寓現房均價2017年3季度的同比漲幅為 2.56%，而略低去年同期的2.93%。東京住宅房價在上一個季度中環比上漲 1.83%。
東京房市上不同住宅類型的需求呈現不同走勢。日本土地研究所數據顯示，東京公寓現房成交量在 2017 年前 3 個季度的同比漲幅為 1.6%，達到 28,467 套。但同期東京獨棟現房住宅的銷量卻下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行預計，日本這個世界第三大經濟體在 2017 財年的經濟增長幅度為 1.9%，好於前幾年的表現。前幾年日本經濟增幅分別為2016 年1%， 2015 年 1.1%， 2014 年0.3%。
另外，日元從 2015 年 6 月的 1美元兌換123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兌換112.75日元，升值幅度達到 9.7%，因此對於大部分海外投資者而言，日本住宅的收益更高。但這並不足以彌補 2012 年至 2015 年期間日元對美元高達 37% 的貶值幅度。
大部分亞洲住宅市場出現小幅價格下調
蒙古的經濟大幅下滑，陷入嚴重主權債務危機，導致該國住房市場持續低迷。全國房價在 2017 年 3 季度的同比跌幅為 5.7%，去年同期跌幅更甚，達到7.92%。
蒙古經濟在 2016 年僅上漲 1%，遠低於前幾年的數據：2015 年 2.4%，2014 年 7.9%，2013 年 11.6%，2012 年 12.3%，2011 年 17.3%，2010 年7.3% 。2016 年政府債務達到了 GDP 的 79.4%，達到歷史最高點，前幾年的比例為2015 年 77.4%，2014 年 54.7%。IMF 預計該國經濟2017年漲幅為 2% ，2018 年2.5% 。
泰國的房地產市場持續疲軟。2017年3季度，泰國全國房價同比下跌 0.62%，遠低於去年 1.01% 的同比漲幅。不過環比來看，泰國房價在 2017 年 3 季度則上漲了 0.98%。
泰國經濟在 2017 年 3 季度的同比漲幅為 4.3%，高於上個季度 3.8% 的水平，也是 4 年多來最快的增長速度。主要推動力來自農業和旅遊業走強，出口復甦國家經濟和社會發展委員會預計該國經濟增長水平將為 3.9%。
韓國住房市場的價格走勢同樣低迷，全國購房價格指數在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%，也是連續第 5 個季度房價下跌。
韓國銀行的數據顯示，由於出口走強，就業市場改善，該國經濟今年預計增長 3%，略高於 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。
新加坡經濟開始走強，住房市場也正式復甦。2017年3季度，該國房價同比微跌 0.52% ，雖然是該國連續第 16 個季度房價下跌，但這也是該國自 2013 年 4 季度以來最小的同比跌幅。該國房價在 3 季度環比上漲 0.73%，為2013年4季度以來首次房價環比上升，象徵著房市的正式反彈。
房市需求也開始明顯回暖。新加坡市區重建局的數據顯示，2017 年 3 季度的新建私人住宅銷量較上一年增長 34.4%，達到 2,663 套。相比之下，市場中新增私人住宅的數量則同比下跌 26.5%，僅為1,183 套。供求關係有利房價進一步回升。
新加坡經濟2017 年 3季度同比上漲 5.2%，好於上一季度 2.9% 的水平，也是自 2013 年 4 季度以來的最佳表現。新加坡貿易和工作部估計該國經濟今年將增長 3% 至 3.5%。
中國台灣地區的住房市場持續走弱。2017年3季度，當地住房價格同比下跌 0.51%，環比則下跌 1.6%。由於出台了限制投機購房的政策，中國台灣地區已經連續兩年經歷房價下跌。
中國台灣地區行政當局的數據顯示，在技術出口的帶動下，中國台灣地區經濟在 2017 年 3 季度同比增長3.11%，高於2017年前兩個季度的漲幅。中國台灣地區經濟2017年全年預計增長 2.15%，前幾年的數據分別為：2016 年 1.5%，2015 年 0.65%，2014 年 3.9%，2013 年 2.2%。
印度尼西亞的經濟雖然欣欣向榮，但房價仍然萎靡不振。2017年3季度，該國 14 個大城市的住房價格同比下跌 0.47%，也是該國連續第 11 個季度出現房價同比下滑。
需求持續大幅走弱，總供應情況則預計在未來幾年中不斷放緩。IMF 預計該國今年的經濟增長幅度為 5.2%，前幾年的數據為：2016 年 5%，2015 年 1.9%，2014 年 5%，2013 年 5.6%，2012 年 6%。
作者：Adam Yang
排版：Shelly Du
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2017全球城市安全指數報告發佈 日本第一中國香港入圍前十
經濟學人智庫(The EIU)在上月底發布了《2017年全球城市安全指數(Safe Cities Index 2017)》報告。日本東京以89.8的最高分位居安全城市排行榜的第壹，新加坡和大阪緊隨其後。澳大利亞的悉尼和墨爾本也成績亮眼，雙雙入圍前十，墨爾本以87.3分排名第五，悉尼以微弱差距的86.74分位居第七。中國中國香港也表現不俗，排名第九。
這份《2017年全球城市安全指數》報告分別從健康安全、基礎設施安全、個人安全以及網絡信息安全四個方面，經過核實考證，歸納各方意見，對全球60個城市進行了評比，從而得出了所有城市的總體安全指數，可以說是目前世界上最權威的分析報告。
悉尼和墨爾本壹直是澳大利亞最具有知名度和最繁華的兩大城市。有趣的是，兩大城市均不是澳大利亞的首都。雖然悉尼和墨爾本各自為新南威爾士州和維多利亞州的首府，但兩大城市之間的“明爭暗鬥”壹直沒有間斷過。此次，2017年全球城市安全指數排名，兩大城市的比分也咬得很緊，不相上下。由於悉尼無緣“個人安全”單項評比的前十，而墨爾本又在過去兩年裏加強了網絡信息安全的管制，使其在這壹指標的排名上升了十位，導致墨爾本在總排名以微弱的優勢略勝悉尼壹籌。
前不久，墨爾本連續第七年榮獲“世界最宜居城市”的稱號。三個月後，墨爾本又在“全球城市安全指數”排名前10，由此可見，墨爾本這座城市的發展與潛力不容小覷。墨爾本之所以長期受到廣大留學生和移民家庭的喜愛，主要是因為其新鮮的空氣、和諧穩定的社會環境、良好的醫療服務、出色的教育體系以及世界壹流的基礎設施。
墨爾本雖不及悉尼繁華熱鬧，但卻比悉尼更有文化底蘊。墨爾本至今保留著城市的鐵軌，而悉尼著名的輕軌早在幾年前就已全部拆除。與悉尼相比，墨爾本的物價更為合理，房價也不像悉尼那樣令人乍舌，相對還有增長空間。同時，墨爾本的人口增長比悉尼更快。過去10年，墨爾本的新遷入居民遠遠多於澳大利亞其他任何城市，照這種趨勢發展，最快到2030年，墨爾本就將超越悉尼，成為澳大利亞最大的城市。龐大的人口增長勢必會帶來消費和就業的需求，發展前景可觀。綜合來看，墨爾本相對恬靜，更適宜留學生和移民家庭居住，而悉尼則更適宜出遊和度假。查找墨爾本房源
來源：環球網
責任編輯：Shelly Du
稅改：美國改完日本改 扶持科技創新帶動經濟增長
美國稅改距離成功只有一步之遙的時候，日本也喊出了減稅加薪的口號。日本政府計劃，那些願意提高薪資和增加投資的企業，稅率可以降低至25%；如果這些企業是科技企業，稅率將有望降至20%。
在美國稅改距離成功僅有一步之遙的時候，日本似乎打算追隨盟友的步伐。
《日經亞洲周刊》報道，日本政府正在考慮為那些願意提高工資和增加投資的企業提供減稅優惠，如果最終實行，那麼企業稅率最多可以降低至20%。
上述媒體稱，這份草案的主要目標是“把稅務負擔降低到一個能夠幫助企業在世界上競爭的水平。”
日經稱，這份提案指出，那些培訓員工和提高員工工資的企業有效稅率可以降低至25%左右。
此外，如果這些企業還是投資人工智能、物聯網之類的高新科技企業，那麼恭喜了。
在這份提案的框架下，這些科技企業還能獲得額外的減免額度，即企業稅還可以再降五個百分點，最低可降至20%左右。
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日本稅改 vs 美國稅改
安倍政府的這一舉措難免會讓人聯想到美國稅改。
剛剛取得重大進展的美國稅改讓全球都在關心金融資產和資本是否會回流美國。
美國參眾兩院的稅改版本中，大企業最高稅率都將下調至20%，只不過眾議院主張2018年生效，參議院主張推遲至2019年生效。而目前美國的現行稅法下，企業稅最高稅率達35%。
相比美國的稅改，安倍的此項計劃也是將稅率最低降至20%。只不過日本的計劃更鼓勵科技企業的發展，並且明確地提出了提高工資和增加投資的目標。
更進一步的稅改計劃
實際上11月下旬的時候，已經有消息傳出日本在考慮稅改計劃細節了。
不過當時的稅改方案只提到了提高員工工資以及增加投資這兩個衡量標准，稅率最低降低至25%。
《日經亞洲評論》在當時的報道中提到，日本首相安倍晉三已經下達指示，讓政府在明年春天的勞資談判中鼓勵包括稅收政策在內的“大膽”措施，鼓勵3％或以上的工資上漲。
此外日本政府還計劃，那些增加資本投資的中小企業可以從2018財年開始免除3年的固定資產稅0.7%。
來源：華爾街見聞
責任編輯：Zoe Chan
增速放緩-全球主流國家住宅市場2018展望
美國
2018年美國房市成交量有望增加3.7%達到567萬，房價中位數將上升5.5%左右。特朗普的2017年最新稅改方案打算對房產相關的稅收減免進行控制，可能會使更多人選擇租房；加之房價不斷上漲，已經處於50年來最低位的住房自有率可能會進一步下滑。點擊查看2018美國房市展望
2018與2019年，加拿大新住房供給整體放緩，公寓供給將高於獨棟別墅。市場成交量將在2018年下滑，並在2019年趨穩。整體房價將繼續保持上漲趨勢，但增幅將放緩。點擊查看2018加拿大房市展望
英國
受到脫歐與政府的持續變動，英國經濟政治局在短期內存在一定的不穩定性。預計2018年英國全國的價格漲幅將繼續放緩至1.0％，在2018年和2022年之間累計增長將達到14.2％。倫敦房價預計在2018年將下降0.5％，但未來五年累計價格增長可達13.1％。點擊查看2018年英國房市展望
亞太區
2018年日本的機構投資者將變得更為謹慎，從辦公資產轉向住宅，從房產升值轉向租金回報，從東京轉向二線城市。越南和印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。此外，投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好，都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底，2017年下半年及2018年市場開始回溫。點擊查看2018年亞太房市展望
中國香港
市場專業人士認為，中國香港樓市降溫政策對二手房市影響大，新房需求卻一路走高。2018年將有較多豪宅樓盤與地鐵沿線項目推出，料將再次抬升房價。近期中國香港兩次誕生新地王，加上穩定的經濟就業走勢，即使中國香港接下來跟隨美聯儲宣佈加息，市場熱情也將會依舊高漲。點擊查看2018年中國香港房市展望
澳洲
澳大利亞房價增速正在放緩，拍賣清盤率正在下降，住房信貸增速也正在放慢，所有這些跡象都表明：在經歷多年的強勁增長之後，房產市場開始降溫。點擊查看2018年澳洲房市展望
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2018年亞太嶇房市展望 普遍看好新印越 | 海外
在2017年各路投資進入亞洲房產的驅動因素中，流動性過度是最為顯著的因素。手握大量現金的各地主權基金和投資機構的基金經理們都在增持海外和本地市場的房產類資產。對這類資產的激烈競爭改變了亞太區房產業的基本面，也帶來意想不到的後果：
趨勢壹：傳統的投資風險和回報分級評估體系已失效。很多核心投資者在風險曲線上繼續上爬（為了達到投資回報承諾）或在風險曲線上下滑（以尋求穩定且安全但在主權國家債券上無法實現的回報）。
趨勢二： 機會主義投資者已經修正對投資回報的期望值，大多下調了投資回報預期。
趨勢三：主流和機會主義投資者都回歸價值提升領域。因而，越來越多投資者寄望於在資產價值提升上做更多努力，而更少去依賴杠桿或租金增長（因為兩者的增長在多數市場已經放緩）。
趨勢四：對房產類資產爭奪戰加劇的結果是投資者進入傳統意義上的冷門板塊，比如數據中心、廉租房、出租型共享性房屋、學生公寓及養老院等資產。
日本：機構轉向謹慎 東京將面臨辦公資產過剩
2012年10月啟動的量化寬松政策為日本市場開啟了持續至今年的牛市。因而資產價格上升，繼而帶來持續的租金、資本價格以及日本房地產信托基金的增值。受益於資本化率收縮和高杠桿率， 2012年進場的諸多投資者都已經賺得不少。
最新的普華永道的房產投資業者調查顯示，諸多投資者預期2018年日本房地產信托基金交易量會下降，機構將對房產市場持謹慎態度。隨著租金增長勢頭放緩，辦公室租金收益下跌到3%以下，許多投資者認為此輪量化寬松周期已至尾聲。與此同時，由於本土和國際資金爭奪為數不多的可購資產，目前出價者和資產持有者已經出現預期差，詢盤價與掛牌價之間的差異正在拉大。2020年東京奧運會之前，辦公樓板塊的供應量會大大增加，目前來看辦公樓板塊的空置率仍在4%以下，新辦公樓的空置率在30%，壹旦大量新辦公樓出租率上升，將帶來舊辦公樓收益危機。
此外，日本房產的投資者已經將註意力轉向租金收益，而非房價的繼續上漲。目前的日本對於機構而言仍然是理想的市場，因為租金收益率大概為4%左右，而借貸成本不足1%，不用借貸杠桿的情況下，現金收益在7-8%左右，目前在全球內都很難找到這樣的穩定的高收益了，壹位投資者如此告訴PwC 的調查員。
與此同時，諸多基金經理也將註意力從辦公樓板塊轉向住宅板塊。因為日本將進入低通脹，低成長、低利率時代，因此那些低波動板塊更吸引投資者。但對於住宅的租金走勢，投資機構和房產業者的觀點不壹，不少認為日本缺乏工資上漲的可能，而租金收益率已經從3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。
而尋求高收益的基金機構轉向日本的二級城市，例如福岡和大阪。根據CBRE的數據，日本五大東京外都市的住宅交易量在2017年已經超過了東京。市場分析人士普遍認為良性的供給需求比加上房價低，為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。“我們在1年半以前開始進入大阪住宅市場，有些買到了，有些未能如願，因為市場上的競爭者非常激進。目前的租金收益率已經從5%跌倒了4.0-4.5%之間，
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新興經濟體和新興房地產概念2017年被追捧
投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好，都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底，2017年下半年及2018年市場轉向回溫。此外，越南和印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。在普華永道對房產業的調查中，印度和越南的辦公類資產最吸引外來投資人的註意。
越南
投資者最傾向於將越南與10或者15年前的中國類比。 越南的經濟增長速度為7.4%, 政府的官僚主義仍然是投資者的心頭結，該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市，反映了投資者對越南的經濟增長將惠及房產價值。盡管越南的新興勢頭令人矚目，但該國的房市投資機會在數量和規模上仍然偏小。
菲律賓
菲律賓市場繼續保持健康，該國GDP增長在6.5%左右，基建投入正是繁榮期，因而租金和資本價格都在上漲。國際投資者對該市場的主要擔憂來源於美國的基準利率上調的可能性，以及菲律賓的政治局勢的不確定性加大了挑選合適業務夥伴的挑戰。
參考鏈接：<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017
翻譯：HY
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