在日本買房有什麽條件?如何置辦屬於自己的房產?

近來國內的環境越來越差,面對著越來越不適宜人類居住的環境,很多購房者把目光投向了國外,比如以優美的環境,適宜的氣候和較高的人均消費水平的日本吸引了眾多購房者。那在日本買房有什麽條件呢?很多沒有門路沒有經驗的在日華人,該如何置辦屬於自己的房產呢?

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1.做好前期準備
準備工作首先是要買房的基礎,對於如何選擇自己的房子,就需要妳對想要買房的區域有壹個充分的了解。區、千代田區、港區作為東京地價值錢的三大地區遙遙領先於其他地區。而江戶川區、葛飾區和足立區作為地價的三大地區,壹直受到來日購房者的青睞。

2、選房是件技術活
無疑,選擇房子成為了買房工作的重中之重。配套設施、居住環境這些因素都要考慮到,選房技巧是和國內通用的。車站方面的問題也很重要,離車站多遠直接決定了妳之後的生活會不會方便。壹般選擇在10分鐘之內的步行距離我還是可以接受的。

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3、中介的選擇要謹慎
房子選擇完畢,我們就要開始選擇我們信任的中介了。很多中國買家都會有壹個習慣,就是壹房二托。就是像買機票壹樣,選中了壹個房子以後,托付給兩家中介,以便去拿到壹個低的價格。確實房子也是壹樣,妳在多家中介之間做出斷絕的時候,自然會有中介之間的競爭來給妳達到妳理想的價格。但同時中介之間的不良競爭也會產生,屆時盡管會給妳在房子上個幾萬塊,但在其他暗地裏動手腳去掙妳的錢妳也無從得知。在日本都是壹分錢壹分貨,或許妳會得到壹時的小,但往後可能會有更多的虧空等妳去填補。

4、除了準備房款還要準備稅費
關心的,想必就是價格問題了。之前說過了,東京的房價根據地域不同參差不齊。好多準備出高於房價8%的資金去應對壹些雜費的支付。
對於壹戶建來說,價格包含土地價格和建築價格。日本政府規定購買土地是不用支付8%的消費稅,因此很多人關心的房產稅金問題,其實只是土地上所蓋建築物所繳納的稅金。

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5、實地看房要註意細節
這個不說大家也都明白,在網上圖片再漂亮,也不如自己親自去實地考察壹番。跟中介約好時間,就可以去現場看房了。
對於房子來說朝向、日照、周邊、采光、噪音、風水等都是需要去有什麽考量的問題。如果妳不去現場考察壹番,千萬別隨隨便便的將房子定下來。

6、選擇合適的銀行和貸款方式進行貸款
選定了房子,銀行貸款也是壹個十分重要的環節。在資金不夠的時候,銀行貸款也給大家提供了壹個完美的選擇。貸款分兩種,壹種是去日本的銀行申請住宅貸款,再壹種即為去中國銀行東京支店申請住宅貸款。

日本找工作容易嗎?

很多同学现在去往日本,留学之前都会考虑选个什么专业毕业之后能更好地在日本找工作,其实日本企业招聘专业不是重点。下面居外来谈谈在日本找工作的一些事情。

 

这其实和日本的企业文化有关系。

现在任何大学都在标榜自己是理论和实践相结合的大学,其实上过大学工作过之后,我们都知道大学里学的其实就是理论。这时候大学其实只是素质教育,而非就职教育,在日本这一点尤为突出。

日本大学选课自由,除了部分理工科以外,考学简单,只要不差不多就可以正常毕业。在大学里喝酒参加各种爱好活动成为主要的学生生活,就职培训方面并不主要,大学就职科只会告诉你有哪些企业来招聘了,有哪些前辈在这些企业里等等。就职培训主要丢给了日本企业。

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日本企业的最大特点之一就是终生雇佣制,至今只要是正社员不犯错误想裁掉是非常困难而少见的,并且一个企业离职率太高也影响之后世人对企业的评价。所以大多数日本企业都是按终生雇佣的想法招聘员工,有非常完善的培训计划。大企业一般会给新社员2年时间,熟悉各个岗位并且了解各项工作直到成为自己需要的人才。就职培训可以说是细微到变态也不为过。从接电话的动作到喝酒、递名片的礼仪,再由前辈带着熟悉工作流程以及管理新人的日程安排,基本上确保就算没有任何知识和经验,也可以在2年以后胜任工作。这种环境下自然不需要专业对口。

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在日本这个文化体系里当然是合理的,一个文科生从来没接触过计算机,被IT公司录用以后,会先从简单的office开始培训学习,Java、C语言一个个课程的学下去。你说你想学英语没关系,企业有定期的英语培训,如果觉得不适合你你可以去外面学,公司付你费用。你考下了什么资格公司会给你奖金。这点来看的话无疑是非常温馨的企业大家庭环境:你从20岁开始进公司,到60岁退休都在这个公司里,连婚姻都给你安排好(不夸张,很多相亲都是上司介绍的比较多)。但问题也很明显:不管你是什么专业什么大学,进了公司几乎一视同仁没有特例。

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小编曾经看到有哈佛大学毕业的日本女孩,精通数国语言但在公司里和一般文秘一样工作就是打字。还有日本顶尖大学毕业的很多中国学生进了世界级的物流公司,前两年的工作居然是在流水线上捆包作业。只到第三年才被分到自己一直想去工作的的国际物流部门,在这种培训体质下大学成绩、语言能力、大学牌子、专业性都显得无关紧要了,重要的人际关系和习惯这样的环境至关重要。所以大部分外国人会很不适应这样的公司。

总而言之在日本找工作也并不是天大的难事,做好自己的本职工作一切难题都会迎刃而解。

日本房屋產權常見問題解答

其實在日本買房子投資,或開設公司,還有很多必須了解的,比如日本房屋產權。今天居外給大家整合了壹些常見問題和解答。

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問1:如果客戶相中的壹套房,但卻有租客居住。據說在日本租客不自願搬走的話,房東是很難轟走的。

答1:在日本買房子,會遇到妳說的情形,也就是購買的房子裏,有人居住著。這類房子購買時,是不能進屋確認內部情況的;還有壹種情況就是是空房。

這兩類房各有各的好處。有人居住的房子投資者接手後就有房租收入;而空著的房子,雖說還得招租,但可以確認房子內部情況,可以自由裝修。

我們通常建議購買出租中的房源。但如果是要過來成立公司的,這種情況需要自己過來看空房子,先成立公司以後再租出去。

問2:中介手續費能介紹壹下嗎?

答2:中介手續費是日本法律規定的(房價3%+6萬)*消費稅。律師過戶費,壹個小房子過戶費不超過20萬日元。最便宜的是5、6萬日元。大的律師事務所買的保險比較貴,相應收費也貴。小的律師事務所沒有什麽員工,成本較低且收費會便宜。律師是要有資格的人才能去登記。自己不能去登記,壹定要律師提交到法務省。

如果房子有貸款的話,第壹步需要做抹消登記,之後才是移轉登記,要做兩個登記。如果是現金買,只要移轉登記。如果賣房有貸款,要抹消登記。買房貸款要抵當登記。根據情況不同律師費不同。抹消登記跟買家沒有關系。

不動產取得稅,要在買房後半年之內交。大約是房價的1.5%左右。評估價格的3%,評估價格是稅金的評估標準,稅金的評估標準通常比房價便宜壹半。如果是住宅貸款,會有稅金減免,其實稅金是很低的。如果是商業住宅會貴壹點。

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看土地評估價,東京都內也會比郊區貴。

每年有固定資產稅,大約是房價的1%左右。每年6月份稅務署會把單子寄過來。

問3:日本也有不帶產權的房子?

在日本買房投資開辦公司 哪種房子較劃算?

答3:這種房子很少,我們不建議買。因為在中國都是沒有產權的,既然到日本來了,為什麽不買個產權房?!二三十年後又要更新,對外國人來說比較麻煩。有的情況買了房子,再把土地買回來也可以。但較復雜就需要委托專業公司買土地,要另外付費用。

問4:在日本買房投資是不是東京比較好呢?

答4:東京和大阪等壹線發達城市都不錯。比如2011年大地震後,東京都內的房價漲了30%,但是在千葉或者琦玉等其他地方好的地段最多只漲了10%;而大阪房產的租售比能達到7%-8%,如果單純投資收租金,大阪也是不錯的選擇。

問5:目前有的投資客並不是簡單買房子,主要還是想到日本開公司。普通的公寓能商住兩用嗎?在什麽地方買房子比較好。

答5:普通公寓不能用作商住兩用。辦公室必須和住的分開來。開公司辦投資簽證的話,建議買壹戶建(別墅),可以商住兩用。

壹般選擇公寓住房註重“3P”。即建築地區(Place)、價格(Price)、房型(Plan)。在日本距離車站步行5分鐘以內是最好的,如果步行10分鐘以上就要下壹個檔次了。還有就是要看在公寓附近有沒有超市、銀行、學校和便利店這些生活便利設施。

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在東京都內購買高層公寓時還有壹個眺望性很重要,能看見東京塔是最有人氣,看見富士山排位第二。

日本買房條件有哪些?

說到日本很多人喜歡這裏,也因此想要日本購買房產,但是不知道有些什麽註意事項。居外就來介紹壹下有關於去日本買房條件有哪些。

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日本買房條件2點

1、日本針對房產的購買沒有太多限制,中國人沒有綠卡的情況下也可購買日本房產。所以想要在日本買房的話只要準備好資金和尋找壹個合適的地產中介商就好。

2、買房不能移民:外國人可以在日本買房,但不能憑借在日本買房獲得日本公民身份。

日本買房條件之海外買房註意事項?

1、在日本買房子首先要將購房款轉移到海外帳戶

對於中國買主來說購房款不是問題,但是在中國每人每年限制匯出5萬美元。在日本買房賣方要求買方提供購本人房款證明或銀行貸款證明。

2、看上日本房子後,該怎麽出價

日本是壹個資訊很透明的地方,在看好壹處房產後,經紀人大多都會做房屋的價格評估來估算這個房子市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價來降低購房成本。如果要價低於市價那就趕緊拿下。

3、產權不表示要擁有壹輩子

眾所周知,許多剛來日本的中國買家都有”在日本買房就要住壹輩子,甚至要代代相傳”的傳統觀念。其實在日本大家不這麽認為。根據歷年平均統計,日本人大約每7年換壹次住所。換房的原因比如工作地點改變、子女外出讀書、家庭人口變化,或者退休後把居住地從發達城區換到偏遠安靜的地方等。

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日本買房

1、選房是件技術活

無疑,選擇什麽樣的房子成為了買房工作的重中之重。配套設施、居住環境這些因素都要考慮到,選房技巧是和國內通用的。離車站多遠直接決定了妳之後的交通生活會不會方便或者痛苦。

2、中介的選擇要謹慎

房子選擇完畢,我們就要開始選擇我們信任的中介了。很多中國買家都會有壹個習慣,就是壹房二托。就是像買機票壹樣,選中了壹個房子以後,托付給兩家中介,以便去拿到壹個低的價格。房子也是壹樣,妳在多家中介之間做出斷絕時自然會有中介之間的競爭來給妳達到妳理想的價格。但中介之間的不良競爭也會偶有產生,到時候盡管會給妳在房子上個幾萬塊,但在其他暗地裏動手腳去掙妳的錢妳也無從得知。在日本都是壹分錢壹分貨,或許妳會得到壹時的小,但往後可能會有更多的虧空等妳去填補。

3、除了準備房款還要準備稅費

關心的,想必就是價格問題了。之前說過了,東京的房價根據地域不同而參差不齊。好多準備出高於房價8%的資金去應對壹些雜費的支付。

對於壹戶建來說,價格包含土地價格和建築價格。日本政府規定,購買土地是不用支付8%的消費稅,因此很多人關心的房產稅金問題,其實只是土地上所蓋建築物所繳納的稅金。

4、實地看房要註意細節

這個不說大家也都明白,在網上圖片再漂亮,也不如自己親自去實地考察壹番。跟中介約好時間,就可以去現場看房了。

對於房子來說朝向、日照、周邊、采光、噪音、風水等都是需要去考量的問題。如果妳不去現場考察壹番,千萬別隨隨便便的將房子定下來。

5、選擇合適的銀行和貸款方式進行貸款

選定了房子,銀行貸款也是壹個十分重要的環節。在資金不夠的時候,銀行貸款也給大家提供了壹個完美的選擇。貸款分兩種,壹種是去日本的銀行申請住宅貸款,再壹種即為去中國銀行東京支店申請住宅貸款。

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貸款要求:有固定工作、簽證是技術、永駐等可以進行就職活動、年收入達到200萬以上、有幾個月的納稅證明等。

外資投資日本房地產突破三成!2020東京“奧運效應”過後會如何?

四年壹度的2020年東京奧運即將來臨,事實上,在大型開發利多、GDP連續 6個季度呈現正成長、負利率環境、日圓匯率偏低等利多因素帶動下,早已吸引中國及外資國際買家前進東京置產,帶動價格大飆漲,在海外不動產市場獨樹壹格。盡管如此,仍提醒投資人留意全球升息等潛在風險。

>>>日本置業百科日本購房流程  | 日本房貸流程  | 日本房產稅費

東急房地產中國臺灣區董事長木內亮表示,東京奧運題材熱門,且國內民眾對投資日本不動產情有獨鍾,深究背景因素的,包括地理位置鄰近、對於MADE IN JAPAN的信賴等重要原因,讓民眾敢放心大筆投入日本市場,無論是商業型辦公大樓、店鋪,收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。

木內亮董事長表示,真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是2012年安倍政權上臺後所采取的經濟政策,就是透過弱勢日圓來創造經濟,盡管日本經濟是否因此有顯著復蘇丶仍待時間驗證,但日圓走貶至今,確實帶動龐大海外資金前進日本不動產,且只要安倍在任的壹天,這趨勢大致上不會改變。

此外,投資首重風險控管,相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產,日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制,加上法規明確透明,讓投資人相對安心。

自2013年起的日本不動產投資熱,也確實推升了房價,但網路謠言“拋售潮將啟動丶東京房地產賣壓沈重”則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計,近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此,木內亮表示,有別於其他海外城市“以賺價差為主”的思維邏輯,日本丶尤其是東京著重於“保值並賺取穩定收益”,也就是說,2020年東京奧運題材對房價也許是有加分效果,但日本不動產真正吸引買盤進駐的是“穩定投報率”,這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於2008年雷曼風暴前的水準。

也許外界會相當好奇,為何在東京這樣的大都市,“租屋”市場特別發達?木內亮表示原因有兩項:壹、是2011年311發生東北大地震當晚,住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭,開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法;二、少子化問題在日本20年前就開始發生,家庭人口越來越簡單的構造改變,不再需要郊外大房子提供小孩居住,為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動,租屋變成現在的中少年人口的首選。

另外,J-REIT(不動產投資信托)的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越16兆日圓,比起2013年已擴大了 1.7 倍。同時隨著J-REIT的保有資產擴大,東京也出現的更多優良的租賃物業,形成了現在的租賃市場。

因此,木內亮表示,即便東京奧運題材不再,東京房價也不會出現大幅下跌現象,因為龐大的租屋需求會支撐,且這樣的現象不僅發生在住宅,包括商辦也是。根據日本不動産研究所統計,在2008年雷曼風暴後,丸之內與大手釘等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在4.5%至3.5%的水準,截至2017年10月的統計數字為 3.5%,而包括日本橋、赤阪、六本木、西新宿等地仍有4%的水準。

外資瘋買日本不動產 

日本不動產穩居各國投資人海外投資首選的地區之壹,根據統計,2017年外資在日本不動產的投資比重已突破30%,創下近10年以來新高。

日本房地產市場近來受到2020年東京奧運題材加持,甚至有外資湧入的現象
日本房地產市場近來受到2020年東京奧運題材加持,甚至有外資湧入的現象

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第壹太平戴維斯日本研究及顧問部部長金子哲也表示,依照裏約、倫敦與北京的奧運經驗,奧運過後,各主辦國的外國觀光客人數依然呈現強勁成長趨勢,因此,隨著2020年東京奧運到來,也可望帶動飯店與零售不動產市場利多

除此之外,受惠於日本企業的強勁獲利,投資人對於東京辦公室市場也相當關註。金子哲也指出,2017年預估日企的稅前獲利將成長17%,將帶動整個就業市場以及辦公室租賃需求。

谷歌(Google)日前也宣布東京總部將在2019年從目前的六本木新城搬遷至涉谷開發案Shibuya Stream,將承租將近5萬平方公尺的辦公室,面積為現有總部的3倍,可容納1倍以上的員工。

金子哲也指出,目前東京都心地區則有多項大型商用不動產開發案,包含丸之內、澀谷、虎之門與品川等地區,陸續將於2027年全面完工;多項大型建設計畫也已如火如荼展開,像是斥資9兆300億日元的中央新幹線,東京到名古屋段預計將在2027年完工,至大阪段則2037年完工,有助於串聯主要城市間的商業動能及觀光資源。

居外精選日本房源:

東京豪宅區新宿目白(Mejiro)的優雅低層公寓

建築面積:99平方米
房型:3臥1衛
特色:32平方米的屋頂陽臺,全屋充滿明亮的自然光線
交通連接:靠近目白丶高田馬場和下落合車站,方便前往東京的主要地區,包括池袋丶新宿和澀谷
房屋價格:1.38億日元(約806萬元人民幣
物業編號:25177003

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留意幾個潛在風險

不過,金子哲也說,雖然目前日本不動產市場充滿話題以及利多,但仍提醒投資人需註意幾個潛在風險,包括日本央行很可能將追隨全球升息的腳步,將脫離超低利率環境;國際型的黑天鵝事件對全球主要經濟體的影響,日本也無法置身事外;以及大型開發案所帶來的大量新供給是否可以順利消化等。

中國臺灣屏東大學不動產經營管理學系教授賴碧瑩表示,受到2020年奧運題材推波助瀾,赴日投資地產成風潮,卻更要註意匯損風險,還有房價增值的前景也要多加留意。 賴碧瑩分析,在日本持有房產,稅負其實相當繁重,不適合短期的買進賣出,如果有投資人因為看好奧運題材而買進,建議在2019年前就脫手。 賴碧瑩也指出,日本人仍些許排外,造成外國人在當地較難取得好物業,要考量脫手的難易度。

居外看點東京房地產市場是否已經見頂?

 

參考來源:鉅亨網、東急房地產、ETtoday新聞雲
責任編輯:Zoe Chan

留學日本必讀:日本人為何如此重視規則和細節

這個國家所有的社會階級都比較平等。富人不高傲,窮人不卑下。真正的平等精神,從內心深處相信所有人本質上都是平等的——這樣的信念滲透到社會的每一個角落。

——日本人的驕傲》藤原正彥

日本政府和相關高等教育機構借助國際化的浪潮,正拼命要將日本的「智慧」傳遞到世界各國,這毫無疑問也是事實。並且,還制定了一個宏大的計畫,要「在2020年之前增收30萬留學生」,張開懷抱歡迎世界各地的優秀學生來日本留學。

可是,日本究竟能提供怎樣的教育呢?也就是說,去日本留學的價值何在呢?

出國前,一定要瞭解法律

突然想到了,一個月前的“175名中國遊客被棄日本機場,日本員警還暴力拘捕我同胞”的事件。

因為飛機流量管控的原因,澳洲廉價航空公司捷星的一架從東京成田國際機場飛往上海的客機,在成田機場延誤了十幾個小時還飛不了。180名旅客,除了5名日本人,其他的都是我們中國同胞,基本上都是遊客。

所有的人都已經辦理了離境手續,都已經進入了候機大廳,飛機飛不了,而且據說要等24小時,這一份焦慮和不安,是完全理解的。而這一份焦慮與不安,最終演變成了對於航空公司的抗議,並與機場工作人員發生肢體衝突,一人被員警拘捕,消息傳到中國國內,就演變成了“日本機場歧視中國旅客,日本員警對中國人施暴。”

那問題出在哪裡?中國的乘客認為,我坐了你的飛機,你就得管我一切。至少應該提供住宿和餐飲,不然就是“非人道虐待”。而航空公司認為,我早已經跟你們說清楚了,飛機飛不了,旅客只能自己解決一切問題,航空公司不承擔吃住,要不你就選擇退票。

問題還有,作為成田機場這一設施管理機構來說,因為中國遊客拿的都是一次性入境簽證,你已經辦理了出境手續,就意味著你的簽證在日本已經失效,所以不能讓大家離開機場去一般的外面酒店住宿,除非這一酒店是在機場離境區域內。但是,如果你是日本國籍,或者在日外國人持有“在留卡”(外國人身份證),擁有多次出入境的資格,才可以離開離境區域走出機場去外面住宿或回家。

而許多中國旅客顯然不懂這一個道理,覺得憑什麼日本人可以離開,不許我們離開。憑什麼有些中國人看到工作人員手裡拿的“在留”兩個字牌子,就可以去領一萬日元的住宿代用券離開,而他們的團體旅客就不能離開?這不是搞歧視嗎?

於是情緒激昂,與機場工作人員發生肢體衝突,把一位女職員推到弄傷。還一起唱起了中國國歌,感覺到中華民族又到了最危險的時刻。

教育的根本是細節

想起之前去過日本的一次經歷,一次和公司出差日本,發現在每一次的會議結束以後,日本人都會很關注我們中國人的一個細節,那就是,在你離開座位的時候,會不會把椅子推回到原位,重新靠在會議桌邊上?

為什麼日本人會特別在意這一個細節呢?因為在日本,開完會後,將椅子推回原位,是一個基本的常識,或者說是作為公務人員和商務人士的基本素養。當然,日本人出於禮儀,絕對不會提示中國人該怎麼做。但是,如果你在起身後,會把椅子推回到原位的話,他會覺得,你是一位很有教養的人。反之,日本人心裡會嘀咕半天。

雖然這只是一個小小的細節,但是對於日本人來說,這一個細節似乎十分的重要。

這兩天,我和幾個從日本留學回來的朋友聊到這個細節,他們說,這主要是教育的問題。這種教育來自於兩個方面,一個方面是家庭,另一個方面是學校。

赴日留學前先學習日本文化課

去日本之前,可以先瞭解日本的文化,體驗花道,茶道,劍道,空手道等原味日本文化。當然,也可以多看一些日劇,動漫賞析等,全方位接觸日本文化,更好的學習日語。語言是一門工具,達到交流是最根本的作用。只有教師或者是學者,才有必要搞懂所有的語法規則。

延伸閱讀

日本留學方式和留學申請流程

日本留學生支援機構

日本2015年PISA成績評估

作者:朱燕

 

 

2018泰晤士亞洲大學排名出爐,快來看看你的大學上榜了麼?

近日,2018泰晤士高等教育亞洲大學峰會發佈了泰晤士高等教育2018年亞洲大學排名,今年的排名收錄了來自於25個國家或地區的350多所大學,這一數字顯著高於去年的300餘所。新加坡國立大學繼續蟬聯第一。(哪國教育最好?)

點擊上圖,查看新加坡國立大學附近學區房信息

今年中國高校依然表現強勢,共有101所高校入圍,其中內地高校63所,中國香港高校6所,中國澳門高校1所,中國台灣高校31所。亞洲大學前十高校中,更是有5所中國高校上榜。

上圖為清華大學校園

泰晤士高等教育2018年亞洲大學排名》的評價指標包括如下五個方面:教學(學習環境) 25%;科研(產量、收入和聲譽) 30%;引用量(研究影響力)30%; 國際視野(教員、學生和研究)7.5%;產業收入(知識轉化)7.5%。

日本實力最強,有89所大學入榜,接下來就是中國,有63所大學上榜,印度是第三,有42所大學。

排名前十的大學有:

1、新加坡國立大學

2、清華大學

3、北京大學

4、中國香港大學

5、中國香港科技大學

6、南洋理工大學

7、中國香港中文大學

8、東京大學

9、首爾國立大學

10、韓國科學技術院

亞洲大學一百強,快來看看你的大學上榜了沒?

來源:泰晤士高等教育

編譯:Lisa Zhu

日本留學流程

申請日本留學的專案不同,過程也會有所不同。居外網根據學歷不同跟同學說一下比較常見的留學方式和留學申請流程。

一、如果是高中畢業證書,或者剛開始學日語,基礎不好,推薦讀日語學校,考完大學後去了日本

二、如果是學士學位,有一定的日語基礎,建議申請日本國立公立大學的研究生。學費便宜,升學的難度小。

三、如果專科學歷的話,學習成績非常優秀,良好的語言基礎,可以嘗試申請日本公立大學研究生,但對於學校和專業不太挑剔,成績不是特別好的同學,建議腳踏實地,讀語言學校,然後到日本考試,插班進入了大學本科或研究生。

下面告訴大家申請語言學校和研究生的過程。

(1)語言學校辦理過程是

選擇學校-聯繫面試-獲得合格的通知書-遞交申請材料-取得資格-簽證申請-到日本。

(2)申請研究生的基本過程是

選擇學校和專業—聯繫教授—取得內諾—出願—獲取合格通知書—獲取在留資格—申請簽證-赴日。

以上是居外網為大家介紹日本留學流程,希望對同學們有幫助。

生源危機下的日本高等教育,將如何應對2018?

中產階級的爆炸性增長,獲得高等學歷的人口迅速增加,全球資源使用的巨大變化;不斷加強的空間及網絡連通性,以及不斷加劇的市場及社會動蕩,教育仍將是中產階級借以改變命運的最有效途徑;高等教育給人和國家帶來切實好處,由於世界的連通性不斷加強,歷史上第壹次,人們真正能夠在考慮全球利益的前提下思考和行動。在吸引全球壹流人才的事情上,日本的大學在最近幾年可謂是絞盡腦汁。

點擊圖片,查看日本大學教育相關新聞

日本的大學在吸引留學生方面有壹定的優勢。 首先,學費是合理的。 在所有國立大學,學費每年不到5000美元,包括醫療和牙科費用。 即使在私立大學,平均每年的學費約為8,000美元。在這裏,學生畢業成功率是世界上最高的。 公共交通服務壹般都很好,學生不需要開車去校園。 日本是相當安全的,所以壹個女大學生可以自己壹個人走路回家。 在當地壹家餐館享用美味,均衡的美食,價格約為5美元。

根據2018年2月7日《日本時報》 (Japan Times) 的報道,雖然英語國家在吸引海外學生方面有優勢,但非英語國家也有機會。比如荷蘭,繼2013年荷蘭經濟社會理事會發布《行動在荷蘭》(Make it in the Netherlands)報告後,荷蘭政府加大荷蘭高校海外推廣力度,從2015至2016學年度開始,每年投入500萬歐元設立新的國家獎學金項目,吸引更多來自歐盟外的精英學子留學荷蘭

點擊圖片,查看荷蘭房市的相關新聞

由於受教育適齡人口逐年下降,日本高等教育在2018年將面臨著巨大的生源危機。如何在日漸萎縮的生源市場上扭轉生存困境,已成為日本大學迫切需要解決的問題。日本希望通過以教育質量為突破口重新設定大學經營計劃、對學科進行調整與規劃實現人才培養戰略、大學差異化發展突出大學特色、拓展多樣化生源結構緩解大學運營經費等等壹系列舉措來面對“2018問題”。2013年,日本設定了2020年要招生30萬國際學生,2016年,人數已經達到了239,287人。 在日本教育部牽頭下,到目前為止,除了壹些學校提供英語課程外,目前已經有37所大學開設學位課程,其中五分之壹的課程以英語授課。

作者:IKUKO TSUBOYA NEWELL

來源:Japan Times

編譯:Lisa Zhu

 

日本房地產大泡沫崩潰始末 | 日本

日本房產泡沫經歷十次危機九次地產。1974年、1991年日本房地產兩次大泡沫。1991房產泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰,隨後陷入失落的二十年。近期中國一線城市房價大漲,前中國房市具備1974年前後日本的很多特徵,不禁令人擔憂,下面來看看日本房產·泡沫崩潰始末,是否對你有一些啟發呢?

1、從瘋狂到崩潰:日本房地產價格的歷史走勢

(1)房價上漲期—1991年前

1955至1991年間,日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍,僅一年出現下跌,大城市漲幅明顯大於中小城市。日本統計局數據顯示,1955至1991年36年間,日本住宅用地價格上漲了83倍,期間僅1975年出現過下跌(-4.0%),年均增速達13.4%。六大主要城市住宅用地價格上漲211倍,年均增速達16.6%,其中除1975年下跌外(-7.5%),其他年份均是上漲。

日本房地產大泡沫崩潰始末 | 日本
日本住宅用地價格指數:1955-2015年

上漲過程經歷了大概三個階段。

1955-1974年快速上漲期,20年漲44倍。這個過程持續了大約20年,期間日本住宅用地價格上漲31倍,六大主要城市上漲44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本經濟快速追趕期,GDP和人口快速增長。

1975-1985年緩慢上漲期,10年漲幅不到1倍。這個過程持續了大約10年,期間日本住宅用地價格上漲73%,六大主要城市上漲79%(年均增速6.2%)。其背景是日本經濟進入第一次換擋期,GDP和人口增速放緩。

1986-1991年最後瘋狂期,6年1.7倍。這個過程持續了大約6年,期間日本住宅用地價格上漲73%,六大主要城市上漲169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年間年均增速高達24.6%,超過1955-1974年快速上漲期的平均增速。期間背景是日本進入第二輪經濟增速換擋期,廣場協議簽訂,日元升值、貨幣政策寬鬆。

最後瘋狂期大城市漲幅明顯大於中小城市,而此前差異不大。1955-1985年間,所有城市土地價格漲幅55倍,六大主要城市上漲78倍,從1955年算起,差異約為43%。但1986-1991年間,所有城市土地價格漲幅51%,而六大主要城市上漲169%。

(2)房價下跌期—1991年後

日本土地價格於1991年到達最高點,隨後開啟漫長的下跌之旅。日本統計局數據顯示,日本土地價格從1992開始持續下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%,所有城市跌幅為53%。

大城市跌幅明顯大於中小城市。日本統計局數據顯示,1992-2000年間,日本六大主要城市住宅用地價格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅僅19.4%。

相對於股價而言,泡沫破滅後,房價下跌速度緩慢得多。日經225指數在1990年之後的兩年內下跌了近一半,而住宅用地價格1992-2000年間年跌幅均不超過5%,累計跌幅21%。

(3)房價泡沫對比:1974與1991

1974年和1991年分別對應日本房價的兩個拐點,從絕對值來看,1991年是拐點。但這兩個時期泡沫幅度對比,需要考慮通脹和收入增長情況。

1975-1991年間,日本所有城市名義房價上漲了167%,六大主要城市房價上漲407%。同期,日本人均名義GDP從4281美元,上升至28541美元,增幅為607%。以日元計價的人均GDP增幅為315%(期間日元兌美元大幅升值)。

可見,1975-1991年間,以日元計價的日本房價漲幅(167%)低於日本人均名義GDP的漲幅(315%),但六大主要城市房價漲幅(407%)大於名義收入漲幅(315%)。

即日本整體房價泡沫,1974年大於1991年,但六大主要城市房價泡沫,1991年大於1974年。

2、從基本面支撐到泡沫化:日本地產泡沫的成因

(1)長期基本面因素:經濟增速、人口等

日本房價長週期大致可以用經濟增速和置業人口差異來解釋。

日本房價最快速上漲期在1974年之前(上漲44倍),期間日本經濟快速追趕,GDP年均增長9.3%,置業人口快速增長。

日本房地產大泡沫崩潰始末 | 日本
日本置業人群1970年初和1990年初分別出現拐點

1975-1985年日本房價步入緩慢上漲期(上漲不到1倍),當時日本經濟增速換擋,GDP年均增長3.7%,置業人口增速放緩。

1991年以後,日本房價持續下跌期間,日本經濟增速停滯,GDP年均增長1%,人口下降。

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日本經濟增速在1970年初和1990年初兩次換擋

此外,人均土地面積少與高儲蓄率的問題也是日本房價泡沫形成重要原因,人均土地面積少導致房價上漲預期強烈,高儲蓄率導致長期資金過剩。而對日本經濟的樂觀情緒也發揮了重要作用,當時到處充斥著日本第一,日本“超過美國,買下美國”等聲音。

(2)誰導演了最後的瘋狂—–廣場協議與貨幣超發

“廣場協定”簽訂(1985年9月)後,日元大幅升值,使得日元資產吸引力大增,房價瘋狂上漲和日元升值無疑有一定關係。

另外,廣場協議後,日本出口急劇下滑,在1986年經濟陷入衰退,物價陷入通縮。(註:日本出口在1985年5月便開始明顯下滑,這源於當時美國經濟的顯著下滑,但“廣場協定”後,美國經濟停止下滑,9月之後的出口下滑可以歸因於日元升值)。

為緩解經濟下滑和通貨緊縮壓力,日本央行大幅降低利率,並增加銀行信貸。再貼現率從1984 年的5%下調到1987 年的2.5%。拆放利率從1984年的9.06%下調到3.39%。1986-1990年間,日本國內貨幣供應量顯著擴張,M2增速從1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%,過量流動性和低利率助漲了房地產泡沫。

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廣場協議後日元升值對日本出口造成負面影響
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廣場協議(1985年9月)後日本央行實施了寬鬆貨幣政策

另外,“幫美國的忙”助推了泡沫。1987年,美國出現股災—-著名的黑色星期一。當時美國政府擔心,如果日本銀行提高利率,資金不能及時向歐美市場回流,可能再次引起國際市場動盪,因此建議日本暫緩加息。

日本政府也擔心提高利率可能使更多的國際資本流入日本,推動日元升值,引起經濟衰退。加之當時日本正在實施擴大內需戰略,需要以較低的利率來刺激國內投資,減少儲蓄,縮小經常項目順差。在這種情況下,日本銀行決定繼續實行擴張性貨幣政策。

穩定的通脹掩蓋了泡沫。為何決策者沒有發現問題,因為穩定的通脹掩蓋了泡沫,而且泡沫經濟解決了日本的財政問題,1990年日本赤字國債發行額為零。貨幣擴張而沒有通脹,歸因於日元的持續升值。

(3)三大戰略調整導致政策迴旋餘地變小

日本經濟金融自由化和國際化步伐加快。戰後日本的經濟和金融都有著濃厚的“封閉”和“管制”色彩。20 世紀70 年代,日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80 年代,這一進程迅速加快。1985 年,日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告,揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。

日本政治國際化進程加速。20 世紀80 年代初,日本政府提出,日本要從一個“經濟大國”走向“政治大國”,而日美關係將成為“政治大國”的基石。在1985年的“廣場會議”和1986 年的“盧浮宮會議”中,日本均成為美國最堅定的盟友。

日本經濟增長模式的轉變。從1980 年起,國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985 年的日本《經濟白皮書》指出:出口導向型的經濟增長模式已經不可持續,日本必須擴大內需,以緩和與國際社會的關係。[ 參見王宇(中國人民銀行局),日本泡沫經濟生成與破滅的故事,中國金融,2010]

3、結局:泡沫破滅原因與影響

(1)泡沫破滅的原因之一:適齡購房人群和經濟增速拐點

前面提到,日本1974年和1991年房價泡沫旗鼓相當。那麼為何1991年是大拐點?

如果對照日本1974年前後和1991年前後房地產泡沫的形成與破裂,可以發現,1974年前後的第一次調整幅度小、恢復力強,原因在於經濟中速增長、城市化空間、適齡購房人口數量維持高位等提供了基本面支撐。

1974-1985年日本雖然告別了高速增長,但仍實現了年均3.5%左右的中速增長。1970年日本城市化率72%,還有一定空間。1974年20-50歲適齡購房人口數量接近峰值後,並沒有轉而向下,在1974-1991年間維持在高水平。

但是,1991年前後的第二次調整幅度大、持續時間長,原因在於經濟長期低速增長、城市化進程接近尾聲、適齡購房人口數量大幅快速下降等。1991年以後日本經濟年均僅1%左右的增長,老齡化嚴重,人口撫養比大幅上升。1990年日本城市化率已經高達77.4%。1991年以後,20-50歲適齡購房人口數量大幅快速下降。

(2)泡沫破滅的原因之二:主動收緊並刺破

在股票市場與房地產雙重泡沫的壓力下,日本政府選擇了主動擠泡沫,並且採取了非常嚴厲的行政措施,調整了稅收和貨幣政策。

a、緊縮的貨幣政策

隨著通脹壓力在1989年開始出現(3%-4%),而且股價和房價加速上漲,日本央行從1989 年開始連續5 次加息,商業銀行向央行借款的利息率從1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。與此同時,貨幣供應增速大幅下滑。

當然,日本政府沒有意識到擠泡沫會產生如此大危害,如果提前知道,可能政策會有所變化。

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日本房價波動與利率

b、對房地產貸款和土地交易採取嚴厲管制

1987 年7 月,日本財務省召集有關金融機構舉行聽證會,瞭解金融機構在房地產市場上的活動。此後,財務省發佈了行政指導,要求金融機構嚴格控制在土地上的貸款項目,具體的要求是“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”。受此影響,日本各金融機構的房地產貸款增長速度迅速下降,從1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%(見表1)。到1991年,日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。

c、調整土地收益稅

在1987 年10 月調整稅制之前,擁有土地10 年以內被視為“短期持有”,而10 年以上則被認為是“長期持有”,在調整稅制後,持有不超過2 年被視為是“超短期持有”,並受到重點監管。

(3)日本地產泡沫破滅的影響

日本泡沫破滅後,經濟陷入了失去的二十年和長期通縮,居民財富大幅縮水,企業資產負債表惡化,銀行不良率上升,政府債台高築。另外,日本政治影響力下降,超級大國夢破滅。

a、陷入失去的二十年和長期通縮

1991年地產泡沫破滅後,日本經濟增速和通脹率雙雙下台階,落入高等收入陷阱。1992-2014年間,日本GDP增速平均為0.8%,CPI平均增長0.2%,而危機前十年,日本GDP平均增速為4.6%,CPI平均為1.9%。

值得注意的是,這樣的“成績”還是在政府大力度刺激下才取得的。逆週期調控使得日本政府債務率大幅增長,央行資產負債表大幅擴張。日本10年國債收益率跌至負值,反應未來前景仍不樂觀。

b、私人財富縮水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地產和股票價格的下跌給日本帶來的財富損失,達到1500萬億日元,相當於日本全國個人金融資產的總和,這個數字還相當於日本3年的GDP總和。從下圖可知,房地產比重無疑大於股票。

c、企業資產負債表惡化

房地產和土地是很多企業重要資產和抵押品,隨著這些資產價格的暴跌,日本企業資產負債表出現明顯惡化。企業為修復其惡化的資產負債表,不得不努力歸還債務,1991年後儘管利率大幅下降,日本企業從外部募集資金卻持續減少,到90年代中,日本企業從債券市場和銀行淨融入資金均轉為負值。

d、銀行壞賬大幅增加

房地產價格大幅下跌和經濟低迷使日本銀行壞賬大幅上升。1992年至2003年間,日本先後有180家金融機構宣佈破產倒閉[參見吉野直行(2009),國際經濟評論]。日本所有銀行壞賬數據,從1993年的12.8萬億日元上升至2000年的30.4萬億日元[參見李眾敏(2008)國際經濟評論]。

e、政府債台高築

經濟的持續衰退,和政府的逆週期調控,使得日本政府債台高築。1991年日本政府債務/GDP比重為48%,低於美國的61%,意大利的99%,略高於德國的39.5%,2014年,日本政府債務/GDP比重為230%,遠高於美國(103%),德國(71.6%),意大利(132.5%)等。

f、國際地位下降

1991年後,日本經濟陷入停滯,和其他國家相對力量出現明顯變化。以美元計價的GDP總量來看,1991-2014年間,日本累計增長30%,美國增長194%,中國增長26.3倍,德國增長114%。1991-2014年間,日本GDP佔美國比重從60%下降為26%,中國成為第二大經濟體。

 

來源:文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 任澤平、熊義明

責任編輯:Shelly Du