在接下来的几分钟里，澳洲林汇铭律师会一一向您介绍中澳两国关系丶移民澳洲的主要方式丶途径以及要求。
澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
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关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读｜居外专栏
新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害，这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。
为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施，来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。
新的措施包括哪些呢？
新的措施包括过度性6个月暂禁令，即房东不得在暂禁期间内向拖欠房租的受疫情影响的租客发“租约终止通知”（Termination Notice）或者向新州仲裁庭（NSW Civil ad Administrative Tribunal）申请“驱逐令”。
6个月从Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法规发布日，即2020年4月15日开始算。
在新措施的实行下，房东须先和受影响的租客本着善意精神（good faith）共同协商解决方案，包括减租。若协商后，还是无法达成解决方案并且房东有合理依据来终止租约，房东可在60天后发终止通知或向仲裁庭做出申请。
其他情况下，房东须在6个月后才能给受影响租客发终止通知或向仲裁庭作出申请。但是，如果房东可以向仲裁庭证明其正在遭受过度重负，那么房东也是有可能直接向仲裁庭做出申请。
那么什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护？
为了享有新禁令保护，一个家庭需要能够证明他们收到新冠病毒的影响，即：
第一，1个或多为负责缴租的家庭成员由于新冠病毒丢失了工作（包括收入降低），或 1个或多为负责缴租的家庭成员因为感染新冠状病毒，或者照顾感染病毒家庭成员而不得以停止或减少工作时间，
第二，上诉因素导致家庭每周收入（包括政府补贴）相较疫情发生以前降低至少25%。
如果租客本着善意精神（good faith）去和房东做协商，则受保护期为6个月。
若不然，房东可以在60天后发租约终止通知。换句话说，如果租客尽力通过例如收集信息，咨询律师，将各种有利材料准备好，与房东谈判，那就是6个月，不然就是60天。
对于房东，他们减免的租金也是可以通过土地税的减免申请来减少其损失。
因为对于新州的物业，商业和民用住宅的房东皆可享受最高25%地税折扣。而申请的前提条件也是是房东对相关的物业租客减租，并且受影响的租客须满足“财务困难”（financial distress）居民租客收入降低25%。
若租客经济未被新冠状病毒影响或者租客因其他因素违约，则新措施不适用。我们用流程图来协助房东能够更好判断他的租客是否收新禁令措施的保护。
澳大利亚法律执业博士林汇铭
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房东疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？｜居外专栏
业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安，因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。
虽然澳洲政府表示，他们正在就租金问题制定下一套补助方案，但如果房客不付房租，房东也不知道应该怎么办，因为目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。
有澳洲专家分析，政府有可能要求领取了JobSeeker（失业补助）或者JobKeeper（就业保障补助）的租户，必须要交房租。
Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议，大家可以参考一下。
房东现在应该做什么？
澳大利亚房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示，房东应在政府发布有关租金减免的更多政策细节之前，推迟减少或增加租金。
他说：“我们告诉投资者，政府将在未来几天，几周或者几个月内会颁布租赁减免方案。如果房东降低租金，在政策出台的第一时间未付的房租可能影响到房东申请的补助金额，之后可能也会影响到业主的补助金额。”
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示，虽然房东现在只能等待政府的进一步政策，但可以趁着这个时候做好预算，这很重要！业主需要知道，如果在未来的六个月房租收入被减少或者完全没有，你是否有足够的资金能够支付这六个月的费用（包括，贷款，成本费用等）。她说：“业主需要和会计师谈谈这些问题，看看这对您的税收状况有什么影响。”
澳大利亚房地产购买者经纪人协会（REBAA）主席Cate Bakos说：投资者需要知道，暂停驱逐执行令不等于租户就可以不付房租。如果房东降了租金或者给出驱逐执行令到期之后，就算租户有经济困难，他们也必须付清房租。
租户应该证明自己的收入损失，找Centrelink寻求补助。
房东应该暂停银行贷款的还款吗？
银行虽然同意让房东暂停最长六个月的贷款还款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房东需要了解暂停还款的长期影响，并思考如何最大程度地减少损失。
在这次疫情中，如果你不得不停止还贷，最好能做一个计划，小心这段时间不断累积的成本，尽快恢复贷款的还款，回归到正常的节奏。
暂停还贷应该是投资者最后的选择。
您其实可以和您的银行谈谈，看看还有没有其他选择，包括在有限的时间内降低贷款利率或减少还款。
暂停六个月贷款还款会导致更大金额的还款，因为利息费用已计入贷款金额中。
CBA最近宣布，暂停贷款还款的这六个月期间是不会再收复利的。但是其他银行还没有宣布会这么做。
房东该如何与租户沟通呢？
Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说，房东需要站在对方的立场进行讨论。
“你可以说：’我们现在是同一根绳上的蚂蚱。我有抵押贷款需要还，也需要钱生活下去。你们可以讨论一下现在的问题所在，看看是否可以提供帮助。”
“你可以和双方的会计师一起开个电话会议，这也表明您正在努力帮助他们度过难关，而不仅仅是不闻不问直接拒绝。”
他说：“有些企业并不会受到COVID-19的影响，但仍会要求折扣。如果您认为房客只是在利用这次疫情来讲价，您应该礼貌地拒绝。”
“我个人拥有一家小型超市，超市租户要求我免三个月的租金。我礼貌地拒绝了，因为这段时间其他超市生意都很好，他们的收入怎么可能下降。然后我建议租客应该看看政府向小企业提供的补助，有哪些适合他可以去申请。这样租客就不会再继续追问降租的事情了。”
房东和房客之间该如何协商租金减免？
JobSeeker的补助（以前称为Newstart）在接下来的六个月中将每两周额外支付$550。（财富笔记将会详细解释JobSeeker补助，关注公众号，第一时间获得第一手财务信息！）
布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法颁布之前，住宅房东和物业管理人员必须继续遵循关于不交租金的正常程序，通过提供通知来补救拖欠租金的违反租赁协议的行为。这将确保业主能够获得保险公司赔款。一旦业主同意优惠租金，保险公司将不会管了。
对于商业房东，他说，这主要取决于租户的生意好坏了。
如果他们的收入下降了而且提供足够的证明，比如因为政府禁令而关闭的健身房，只要你认为疫情过后他们的生意会稳定恢复，那么可以某种形式的减免他们的租金。
他建议业主可以给予租客租金减免，来换取更长的租约期限。
让一个因为禁令关门三个月的企业付租金，其实挺不合理。业主可以暂停支付租金三个月，并让他们选择签署更长的租约-至少延长三到五年，租户以后仍然需要支付延期租金。
这将增强您的长期收入保障，更重要的是，您的租户将继续经营。
业主需要租客提供什么材料？
布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano说除非政府有明确的政策，否则房东应该要求租客提供工资单或者解雇信来确认中止工作。
澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说，房东可以要求租户提供证据，证明他们确实收到疫情的影响去Centrelink申请了失业补助。
Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说，对于商业租户，房东可以要求查看财务报表，证实收入确实有明显减少。商业租赁是因行业而异，因此业主可以根据常识来确定企业是否确实因疫情而遭受损失。
房东需要问租客的问题
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter建议房东应该向租户询问一些问题，这样能更好的帮助他们决定是不是要减免租金。
- 您是否打算恢复工作后分期偿还未付的租金？
- 当您在找足以支付租金的工作，找到工作后是否愿意通知房东？
- 您是否还有其他财产或股票之类的资产可以用来支付部分租金？
- 您以什么形式寻求政府的补助？
如果房东拒绝提供租金减免怎么办？
有关六个月租客驱逐禁令将如何操作以及房东将如何获得支持或赔偿，政府尚未宣布任何细节。同时，政府鼓励房东和物业经理与面临收入或工作损失的租户合作。
这意味着房东此时没有义务提供任何租金减免或延期。布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，并没有阻止房东遵循标准的房租拖欠程序的政策。
澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说，要确保所有关于租赁违约的通知，例如租金拖欠，在法律的范围内都应得到处理。
业主直接与房客接触时会遇到麻烦，他始终建议应该交给经验丰富的物业租赁管理经理。
此时更重要的是，房东需要确保在发出通知丶提出要求丶或者通知期限的问题，完全遵守法律条款。
哪些税收优惠能帮助房东？
政府正在考虑采取一系列税收减免措施，包括土地税（land tax）和负扣税（negative gearing），但具体细节尚未公布。
财富笔记会计认为，这没有太多优惠空间。土地税，除了极大型的购物中心可能会涉及到，大部分的商铺本来也不需要交。负扣税，房主没收到房租，这个财年注定要亏损，本来也不用交税，负扣税是否有优惠也没有任何意义。
业主保险会为因COVID-19造成的租金损失赔偿吗？
根据保单，房东保险（landlord insurance）可以承保租金损失或租金违约。但是您需要与您的保险公司核实。
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter说：“目前我们看到许多保险条款都规定只有在租户被法庭驱逐或终止后，或者他们离开时没有通知，并且在撤离后没有警告的情况下拖欠付款，业主才可以索赔。”
“但是，现在的问题是，假设投保时默认的租金收入没有变，如果因为疫情拖欠房租的租户不能被驱逐，那么这种情况不符合保险条款中的租金违约规定。
房东需要马上和保险经纪人或者保险公司确认，这种情况保险是否能得到赔偿。”
押金（Bond）是否提供任何担保？
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示，住宅业主只能从押金中获得四周的租金，不足以支付持续的租金欠款。
他说：“如果业主在租赁期间损坏了他们的租赁财产，他们通常会使用押金。房东购买保险是为了防止拖欠租金。”
对于商业地产，Rethink的O’Neill表示，房东有更大的安全性，因为租户通常会根据租约支付三至六个月的租金作金额为押金。他通常要求租户每年交等同于一个月租金金额的押金。这是为了赔偿我任何潜在的租金损失或财产损失。
澳大利亚法律执业博士林汇铭
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读澳洲名校，但孩子在学校意外受伤该怎么办？｜居外专栏
名校是重要！学区房是重要！但最重要的是孩子留学时的人身安全！
案例一：Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269
校园欺凌是使幼儿园到大学各阶段校方管理层与家长都非常困扰的话题，特别对于国际学生而言，因为语言与文化的隔阂，往往会引致潜在的校园欺凌，甚是种族歧视的危险。
基本案情：St Patrick’sCollege是新南威尔士州Campbelltown 地区一所知名的学校，并有着完整的反欺凌政策防止学校欺凌事件。Oyston是一名普通学生，但因为饱受长期的校园暴力而引发了严重的心理疾病，其家长随之将学校告知法院。
法院判决：Oyston胜诉，学校需支付54万澳元整作为损害赔偿。判决理由为学校虽然有较为完善的政策，但学校并没有足够有效的措施来落实这些政策并实际保护学生在学校的基本身心健康。
案例二：Graham v NSW [2011]
澳洲有着健全的校园巴士服务系统，但并非每一个学校都是义务提供此项交通服务。倘若意外伤害发生在校外，那么应该如何进行责任判定呢？
基本案情：Graham患有残疾而无法正常行走，需要依赖学校巴士服务。后校方因客观原因中止了校园巴士服务并提早一个学期告知家长需自行妥善安排。一日，Graham在上学途中发生车祸而受到伤害。
法院判决：学校不承担责任。校方合理中止巴士服务，并已传达此讯息予家长，则属父母监护责任范围。
案例三：Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman
此案也属于校外意外事件，但判决结果却截然相反。
基本案情：学生经常通勤的巴士车站在学校距离350米地方，曾在高峰期出现过学生意外受伤的事件，学校因此安排了值班老师维持上下车秩序。但之后仍有一孩子在上下车时意外伤害，学校是否有责任？
法院判决：学校本无绝对义务在巴士车站进行秩序维护，但学校之后通过安排值班老师建立了监管行为的义务关系。这个关系具有延续性与依赖性，所以学校应对该受伤的孩子承担注意责任。
澳洲意外学校事故标准与划分
1、学生
- 学校意外事故中主体的定义包括公立或私立、走读或寄宿、义务教育学校或校外培训机构。
- 然而，一旦拥有社会角色的属性即不能定义为学校意外事故中的主体范畴。例如，接送孩子的父母在校园里意外受伤，负责孩子食堂餐饮的管理人员在校园意外受伤等。
- 也不包括收到学校录取通知书，还没有办理报到手续，已经办理毕业离校的但没有出校门的；
2、时间
- 校内时间：学校学习期间，上下课期间，补课期间等，但不包括学校已明确通知清校而学生无故逗留期间。
- 校外时间：校外活动、表演、集会、实习、郊游、参观或实践等。
- 不属于校方责任的范畴
3、空间
- 校园里，校园附近且校方建立了监管义务的区域。
- 校方组织的有管理责任的各类校外活动地点。
4、事故分类
澳洲学校意外事故归责原则
澳洲学校意外事故的主体多为低龄的学生，由于他们表达、判断能力的限制，常常会让责任归属的判断与搜证变得难上加难。因此，你可以不看学区排名，你可以不看购房合同，但你绝对不能不知道如何判断学校意外事故责任的基本原则！
遵循无损害无过错原则：
1、损害：即只有孩子受到了实质伤害才能追究过错方责任，同时满足上述文中澳洲学校意外事故的定义标准；
2、注意义务：学校有相关责任，例如管理、说明警示或秩序维护等责任；
3、违反该注意义务：需以普通标准与合理预测来判断过错方是否有过失行为且是否违反了该注意义务。
例如，家长不能要求老师他具有非常高的知识、能力或技能去把每一个孩子照顾得极其周到，这是苛求的。我们只能以一个通情达理的人的标准来看老师是否有违反义务。
4、近因与受伤结果的关联：关联是否是直接关系？是否有第三因素介入？
例如，孩子在去学校之前已经受伤，在学校时又因其它因素将伤势加大，此时则不能追究老师全责，因为在发生学校意外事故前已有直接起因。
澳洲政府法援救济网站
就学校意外事故方面，澳洲政府提供的法援救济网站：
- https://www.mychild.gov.au/resources/reports
- http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
- https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children
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在澳洲分居，如何保护您的孩子及财产？｜居外专栏
澳大利亚的离婚率较高，其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。
澳大利亚的《家庭法（Family Law Act）》涵盖了大部分的家庭法律事务，内容涉及对特定家庭事务（如离婚、子女及财产等问题）的处理。如果您已结婚或正与人同居，《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中，《家庭法》也对与您有关的子女方面的纠纷作出了相关规定，例如孩子应在何处居住。
以下是您分居前应该考虑的十个问题。
Q: 什么是分居？
A: 在澳大利亚，分居（Separation）是指您和您的伴侣不再作为夫妇生活在一起。
Q: 我是否需要别人许可才能分居？
A: 这是您的个人决定，您不需要配偶或政府许可，就可以与配偶分居。
Q: 我们能不能分居但住在同一个住房中？
A: 《家庭法》规定，如果您们不再以夫妇的身份一起生活或社交，那么您们即使仍然住在同一个住房中，也可以被认定为分居。
Q: 我如何证明自己已经分居？
A: 您不必向法院或任何政府机构提出分居申请，也无需填写任何申请表格。除非您申请离婚，否则您不会得到任何证明您已分居的文件。但为了更好地证明您和您的伴侣“不再以夫妇的身份一起生活或社交”，建议您：
- 通知您的银行、公积金和保险公司（若有），查询您有多少公积金和保险。这是为了帮助将您的财务与 前配偶分开，并且使您的财务资料保密；
- 规划好您的财务事宜：弄清楚如何支付债务和贷款以及怎样处理您们在同一银行帐户中共同拥有的钱财；
- 更改遗嘱；
- 将自己分居的情况通知Centrelink（社会保障部）、Child Support Agency（子女抚养费收取处）和Medicare（国民保健） 等政府机构；
- 对子女的照料做出安排，并且告诉家人和朋友、医生或社区工作者；
- 获得法律帮助。
Q: 我们中的一方是否必须从家里搬出去？ 如果人身有危险怎么办？
A: 不是必须。您想离开住所或是留下，这由您自己决定。如果您对自己的安全感到担心、受到威胁，或觉得自己无法与配偶平等地做出决定，您可以寻求帮助。如果您或孩子觉得不安全，您就应该迅速致电000报警。 警察的职责是确保您们安全并且在您们不安全时提供帮助。
如果您想留下并且有必要让配偶离开住所，您可以申请合适的法院命令，例如“家事法禁制令”（Family LawInjunction Order），该命令可以保护您和孩子的安全，禁止前配偶做出威胁或接近您们生活和工作的地方。
Q: 如果我从家里搬出去怎么办，我是否会失去对财产的权利?
A: 您不会因为搬离住所而自动自己对住房或其他财产份额的权利。但若可能，请在离开之前获得个案的法律建议。如果您的名字不在产权证上，您也可以采取法律手段来保护自己在家庭住房中的利益。这称为“警告”（Caveat）。对于您持有利益的物业，“警告”是向检查其产权证的人士发出的书面告诫。如果您做此安排，若有人企图登记其利益或者出售物业，您就会得到通知。
Q: 我可不可以带孩子离开家？
A: 可以。如果您感到担心，最好先考虑您和子女的安全。然而，如果您想要和子女一起搬走，而且搬家会使另一方家长难以见到子女，则您需要尽量先获得对方同意。 但如果您尝试得到另一方家长同意让您觉得害怕，而且您担心自己的安全，请在做出决定之前获得个案的法律建议。
Q: 当我离开家时，我应该带什么？
A: 建议您带上自己所有的个人法律与财务文件，如：
- 出生证明、结婚证明及其它证明；
- 遗嘱；
- 护照和签证；
- 银行存折和支票簿；
- 银行、公积金、税务和其它财务文件；
- 您不想留在家中的个人物品；
- 您和孩子可能需要的物品。
Q: 分居是否会影响我的居留权？
A: 不一定，这取决与您的签证状态，分居或离婚有可能会影响您在澳洲的居留权。如果您正在考虑分居并且对自己的签证状态并不确定， 请在做出决定之前获得个案的法律建议。
Q: 如果我们复合然后又分居怎么样？
A: 如果您们作为夫妇复合不到三个月时间，然后再次分居，这不会影响离婚前所需要的12个月分居时间。这三个月必须是连续一段时间，不可以是断断续续的几段时间。如果您们作为夫妇复合的时间超过三个月，后来又决定分居，那么您们分居的时间必须达到12个月，然后才可以申请离婚。
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澳洲房贷的法律暗礁，你都了解吗？｜居外专栏
此文侧重于分析海外投资者在申请海外贷款时应当留意的法律暗礁。希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。
1、识别和选择有资质的贷款经纪人，必要时请律师审查《贷款合同》
2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。
总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重：
- 《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）；
- 在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。
2、银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利
分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。
2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。
郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。
该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。
2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。
郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。
该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。
该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。
另外请注意，以下情况也是导致海外收入贷款可能被撤销的原因：
- 个人收入达不到银行贷款申请要求
- 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
- 雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源
- 雇主单位资质达不到银行申请要求
- 房屋内部面积在45平米以下
- 中国信用记录不良等
3、预先批准不同于预获资格，更不同于《贷款合同》的签署
预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified)，更不同于《贷款合同》的签署。
一种普遍的解读是，预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval)，说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。
因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。
此外，无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval)，两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。
4、汇率波动及其影响
在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，提及到以下风险：
- 还款币种限制及其影响；
- 贷款利率波动及其影响；
- 汇率波动及其影响（占说明近50%篇幅）。
若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。
极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，汇率波动将无疑成为很大的贷款影响因素之一。
举个例子：（引用《说明》官方情景分析）
若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。
假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为：
a) 假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为4774.15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%；
b) 再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为4774.15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。
5、行政处罚或刑事罪名
通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。
在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。
然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。
倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。
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在澳大利亚，房子不是你想卖就能卖！｜居外专栏
在澳大利亚，土地所有人（卖方）按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人（买方可以是个人，也可以是公司法人），转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。本文主要结合澳大利亚各州的土地法律法规（例如昆士兰州《1994年土地产权法》（Land Title Act 1994））、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。
土地转让的程序
1 宗地相关信息的查询
在土地转让前，买方在通常会聘请一位房产律师（各州不同，昆士兰州每宗土地交易的律师费大约在900-1500澳元不等)。接受委托后， 律师将对该宗地的产权、规划、环境、区域公路及铁路的建设状况等一系列相关内容进行查询。
2 签订转让合同
查询完成后，买方核实了卖方的身份及土地产权状况等均没有问题后，交易双方或委托的地产经纪人和双方律师一起进行洽商、签订转让合同，并交纳印花税。
3 填写转让登记申请表并支付转让金
签订转让合同30 天内交易双方或委托律师填写转让登记申请表（附录：表1 )和土地产权转让信息表（附录：表2）。如果买方是外国人，应填写外国人所有权信息表（附录：表3）。
转让登记申请表可以从州政府土地登记机关的办事机构免费索取，也可以在州政府土地登记机关开设的网站上下载，一般的律师事务所都会有这些申请表。
在转让登记申请表中，卖方和买方必须亲自签名，双方都要有证明人签名证明是卖方和买方本人的亲自签名。证明人一般是是受人敬仰的、有信誉的、政府认可的公证人（在澳大利亚人们称他们为太平绅士) ，太平绅士从事的公证是无偿的公益活动。卖方将申请表交给买方后，买方向转让方支付转让金。
4 申请登记
然后，买方将转让登记申请表交到州政府土地登记机关的任何一个办事机构或通过网络提交，并交纳转让登记申请费和登记费。如果卖方持有纸质土地产权证书副本，卖方应将纸质士地产权证书副本交到州政府土地登记机关的办事机构。
5 登记发证
州政府土地登记机关登记员对土地权利人的身份、产权状况、交易的合法性及登记过程进行最终的审核，审核元误后加盖印章，同时编新的产权证书版本号。至此，本次房地产转让登记完成，州政府土地登记机关通知买方登记完成。
6 土地分割
如果卖方将自己的一宗地分割后，再将其中的一部分转让给买方，在签合同之前，土地交易双方应聘请私人或政府测量机构的注册测量师进行实地分割测量，并绘制分割地籍图，土地交易双方各自负担自己宗地的测量费用。然后，土地交易双方将成图及有关文本资料送交地方政府，由地方政府按土地规划及用途上的限制对该土地的分割及使用进行审批。
土地转让的交易双方在签订转让合同30 天内，应亲自填写或委托律师填写转让登记申请表（表1，如上图，中文翻译）。该表是在土地转让之中最为关键的表格，信息切勿出错。以下是此表格填写的一些注意事项。
1 收益转让 （Interest being transferred）
只有已进行注册登记的房地产才可以转让,只有被登记的房地产权利人或其委托代理人有权签署有关转让的法律文件。本栏应填写以下内容：声明转让拥有处置抵押宗地的权利；声明宗地符合转让条件；声明人的姓名、地址和电话号码等。
2 土地描述 （Lot on Plan Description）
本栏应描述转让宗地的地址及宗地的地籍编号，宗地的地籍编号描述通常是”第（号）测绘图的第(号)宗地”【如：RP123456 号第3 块宗地（产权证号为16543002）】。表格必须包含相应的前缀（如”SP” 代表测绘图， “RP”代表巳登记的测绘图， “BUP” 代表建筑物单元， “GTP” 代表共有权利表等)。本栏不显示宗地面积。
3 转让人/卖方 （Transferor）
本栏应填写转让人的姓名全称。如果转让人是两个或两个以上以按份共有或共同共有士地的个体，则无须显示转让人的姓名。
如果转让人是《1997 年法人实体和社区管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人实体，必须如此填写：“（协议编号）、（协议名称）共有产权协议的法人实体”，如”1234 海岸共有产权协议法人实体”。
如果转让人以受托人或个人代理名义持有不动产，信托须明确标示，如”第（最初转让给受托人不动产的交易正式文件证书号码）号转让的受托人的（转让人姓名）“或”作为（死亡者姓名）死亡者财产的个人代理的转让人的姓名”。
未成年人（未满18 周岁的自然人）不得授权行使转让权。相应地，产权局不接受以未成年人名义执行的转让不论是独立转让人或数个转让人之一。
4 对价/价格 （Consideration）
对价是指一定的支付款项或者受让人和转让人就权利的转让达成一致的项目。本栏应完整地填写对价。
如果转让是以现金以外形式支付的话，则必须要明确表明，例如”依从xx协议本次转让是以xx形式支付”或”依从xx买卖交易条款本次转让是以xx形式支付”。
5 受让人/买方 （Transferee）
本栏应完整填写受让人的姓名。
如果有两个或两个以上受让人，每个受让人的权益必须明确陈述。受让人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人实体可以作为共同共有人与个人或其他法人实体共同持有土地。若是共同共有人，则受让人所持有的权益必须以分数形式标明，如1/4 或3/4。
如果受让人是法人组织，必须在第5 条中填写澳大利亚公司编码，澳大利亚已登记实体编码或澳大利亚商务编码。未登记的外国公司视同本国公司，必须通过适合的法人司法权证明材料建立法人司法权，如法人证书的复印件以及翻译件。
如果受让人是《1997年法人实体和社区管理法》(Body Corporate and Community
Management Act 1997) 所列的法人实体，必须在其中添加以下文字“（法人实体的名字）法人实体公共产权协议（协议号）“，如“法人实体有关海岸公共管理1234 号协议”。
未成年人虽不得转让不动产，但可以是自由保有(私有)宗地权益的受让人。如果受让人是未成年人，必须注明他们的出生日期。
6 转让与执行 （Transfer/Execution）
转让人和受让人在此条内签署转让协议。两个当事人必须在《1994 年土地产权法》规定的一个有资质的证明人证明的情形下执行转让协议。
转让表必须有转让人和受让人或他们的律师亲笔签字。如果注明“律师”二字，也不表示律师的司法权可以影响正式文件证书的合法性。如果律师作为转让人或受让人代表执行转让，那么律师的签字不必被作证，但他或她的姓名必须列在此签字下。
《1994 年土地产权法》第162 条款(C) 项规定证人不是订立正式文件的主体，证人不能与受让人是同一人。
土地产权转让信息表（表2，如上图，中文翻译）所收集的信息被用来评估印花税、估价数据的基础和土地税收数据的基础以及作为证据数据来更新信息。转让人/卖方对此表的第1 、第2 和第3 条所填内容负责。受让人/买方对此表的第4 条和第2 、第3 条信息声明的填写内容负责。
如果受让人或买方是《1988 年外国土地所有者登记法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，则必须填写此外国人所有权信息表（表3，如上图，中文翻译）。此表所收集的信息、将被输入到外国土地所有者登记系统中，这是昆士兰所有土地公开登记专为外国人或外国公司所设的。
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如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏
在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。
1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度
问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？
答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。
那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。
政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。
因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。
2. 澳大利亚土地登记的所有权种类
问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？
答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：
2.1 自由保有土地
自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。
称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。
如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。
2.2 州政府所有土地
目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。
政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。
州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。
另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。
虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。
森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。
3. 土地登记的政府部门和十步流程
问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？
答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。
以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部
（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。
托伦斯土地登记的十大步骤
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中澳两国相关购房法律的比较与简析｜居外专栏
面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。
谨记！大到在投资置业，小到签证出行，都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见，以确认自己的身份是否符合法律规定的条件，自己的行为是否为该国法律所认可或批准，这应当是行动计划中的第一步！
本文将通过在布里斯班的一个真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。
在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄，准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后，王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜，积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时，王太太并未聘请任何律师，也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。
结果，FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）在审查了王太太的相关背景与条件之后，基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此，王太太无法进行合法投资，但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。
购房置业过程主要由三个部分构成，投资分析、融资方案与法律解释。作为一个律师，个人认为有必要定期对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用，让投资者们从中获益。
结合上述比较表格，可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比，澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范，税收与贷款制度也比较健全和完善，并且政府正积极监管与促进房产市场。
同时，我们也可以清晰的看到，在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解，日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲，买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务，由专业人士提供建议和把关，降低风险，保护利益。
在此，个人建议，无论是在中国还是澳洲置业，买卖房屋是种契约行为，买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律，走司法程序，由法院裁决。如果因为不执行合同，轻则违法重则犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投资者本身需要提高法律意识，积极寻求法律意见，规避置业风险，让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”。
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澳洲商业地产的尽职调查｜居外专栏
近年来，中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多，需要注意的是，其中在商业地产并购方面所面临的风险，较自住地产而言更为隐蔽且深入。
为避免相关风险，在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。
商业地产交易尽职调查主要是为了确保买卖双方在签订合同前，通过合理的信息披露和调查，避免信息不对称，更全面地了解目标房地产本身的状况，并更好地确定各方权责。
目前，赴澳投资者大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。
完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律和市场等方面的调查。
本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分，供各位读者参考和探讨。
1. 跨境投资监管与合规性（FIRB）调查
- 根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物；
- 如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报；
- 如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报；
- 但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。
2. 产权状况调查
- 土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights)；
- 土地和物业上抵押(Mortgage Lien) 质权（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它权利限制；
- 土地和物业的保险情况和税收状况；
- 与目标物业有关的重要合同（例如租约和服务合同等）；
- 与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。
3. 物业建筑和工程状态调查
- 物卖方体建筑结构状况（屋顶、外墙等主体结构）；
- 物业内部机械和工程设施状况（例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统）；
- 法律要求的防火、安保设施以及其它设施；
- 建筑主体材料是否符合环保要求；
- 建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。
4. 卖方财务和信用状况调查：
- 卖方的不良债权和负债情况；
- 卖方的银行贷款记录和对外担保情况；
- 与卖方相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况；
- 要求卖方就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。
5. 目标物业估值和市场前景调查
- 对目标物业进行专业测算并估值；
- 拟并购的项目是否与战略目标相吻合，考虑拟进入的区域是否为目标市场；
- 物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况；
- 项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体等。
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