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拥有一座法国葡萄酒庄园其实很简单

拥有一座法国葡萄酒庄园是很多海外投资者的终极梦想，其原因非常的显而易见。从法国的勃艮第到波尔多葡萄酒产区，酒庄不仅坐落于法国一些最美丽的地区，而且生产着全世界都垂涎欲滴的顶级葡萄酒。置身于悠然的田园风光，品着自制的葡萄酒，成为葡萄酒业漫漫历史长河中的一个小角色，想到这些，怎能不让人又惊又喜。

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然而，考虑到运营一个酒庄背后的繁琐工作，即使是最疯狂的葡萄酒爱好者也不得不就是否该逐梦葡萄园而三思。但是不管怎样，都没有放弃的理由。何况现在就有一种方式不仅可以实现法式酒庄梦，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄园承租（Fermage）

Fermage, 是一种土地所有者将地产出租给租户（通常是农民或酿酒商）的一种长期农业合同。根据合同，承租人在土地上进行劳作，比如说生产葡萄酒或其它农作物；与此同时，土地所有者能继续在地产上居住。作为回报，土地所有者从租户处收取租金，而租金水平主要基于一项较为精确的评估：每公顷葡萄园的产酒量乘以特定厂区的标准比率基数。

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例如，如果庄主拥有一公顷健康的葡萄园，葡萄藤平均树龄够老，能生产罗讷河谷村级AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年产量估值可能会达到3800升。在2011-2012年，罗讷河谷村级AOC的价格是99.47美元，那么这块地的年租金就相当于3779美元。

根据法国法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自动续期。但承租人可以通过创立一个25年的一次性租约规避自动续约条款。如此长的合同期自然是有风险的，务必提前咨询经验丰富的律师。

如果不愿意承租，以下法国的3大地区是选购与酿制葡萄酒的最佳选择。

阿基坦大区(Aquitaine Region) 风景如画的梅洛葡萄园

在这个法国西南部的小型葡萄园，可以欣赏美景和品味宁静。巧的是，这个葡萄园还毗邻河口，离法国葡萄酒圣地波尔多地区只有30分钟的路程。虽然面积只有2.77公顷，但这个可爱葡萄园却有着生产优质波尔多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均产酒量高达每公顷5000升。

除了优质的葡萄藤，该葡萄园的不动产还包括一座迷人的石屋和额外的2.05公顷可种植土地。石屋有一间卧室，面积为1291平方英尺。

该地区葡萄庄园的售价约20.295万美元（15万欧元左右）。

阳光明媚的南法酒庄 地中海近在咫尺

科比耶尔嶙峋的岩石山丘和深蓝色的天空为这个位于法国南部地中海沿岸的朗格多克鲁西永（Languedoc Roussillon）产区的葡萄园提供了戏剧性的背景。

这里的葡萄园地处卡特里乡村心脏，而卡特里乡村因其丰富的历史和迷人的中世纪城镇及古堡而为众人所知。以传说中固若金汤的中世纪古堡而闻名的卡尔卡松、地中海的原始海滩和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一个小时路程。该地区的年日照长达300天，庄主有大把的机会可以享受此地无穷魅力。

此地一占地10公顷葡萄园的一座爬满常春藤的三居室农舍售价大约在50万美元（38万欧元左右）。朗格多尔鲁西永的此类农舍都建有一个巨大的客厅、酒窖及所有必要的酿酒设备。甚至，有的农舍还配有5公顷的有机葡萄藤蔓、额外3公顷土地的可种植权、一个大花园和一块菜地。

未来葡萄酒旅游胜地 潜力无限的多尔多涅葡萄园

凭借温柔的深绿色山丘、古老的森林和风景如画的村庄群，多尔多涅省常被认为是法国最漂亮的乡村。多年来，成千上万的外国人都定居于该省西南地区，其优美的自然风光和宁静环境极具诱惑力。

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该地区的葡萄园拥有4.2公顷白葡萄酒AOC葡萄品种，5.6公顷红葡萄酒AOC葡萄品种，及7.8公顷树林和田地。庄园靠近一个有部分设施的小村庄，但距离热闹的贝尔热拉克镇只有45分钟不到的路程，贝尔热拉克镇具备各项服务和设施齐全。庄园普遍售价在73万美元左右（约55万欧元）。

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16年实施英国“买房出租”投资者贷款受阻房价得控

准备“买房出租”（Buy-to-let）的投资者要面临新的测试以证明他们购房的支付能力，估计会有成千上万的人会面临房贷申请被拒的可能，或因此支付更高的利息。

这个新政被启用是源于欧洲坚持要对“意外房东（accidental landlords）”借钱的政策进行修改，因为，目前在总额160万份的“买房出租”房屋按揭贷款中，大约有1/5的申请者属于这种情况。

什么是“意外房东”？符合以下两种情况的任一一种的业主就可以称之为“意外房东”：

  • 因为継承的原因拥有了一套房产；
  • 想卖出一套房产，但是没有成功，只好转而出租。

在财政部公开发表的一分相关的咨询文件中指出，在这些“意外”的个例中，贷款申请者成为“房东”的原因并不是他们自觉自愿的一种投资行为，而是由于各种意外事件被迫促成的，所以政府希望将这些借贷者纳入一个更有保障性的框架内。

这个新政将于2016年3月实施，可能会对英国房产市场有一定的影响。

2013年，英国共有15.1万份“买房出租”房贷被成功借出。在新的政策下，由于借贷者要通过支付能力测试，该类型的房贷量可能会减少。大多数现有的“买房出租”型贷款在计算额度时会与该房产的租金收入相关联。如果支付能力测试新政得以执行，意味着年长的业主可能再也难以申请到“买房出租”型房贷，因为大多数的借款机构要求借款者提供一份他们在退休之前还清全款的计划。按照惯例，欧洲的法规不会影响到英国的房贷市场，但是这个新政策也是按揭信用指引（Mortgage Credit Directive）的一部分，可能也会对其它种类的房贷起到一定的冷却作用。

英国房屋抵押贷款机构协会（Council of Mortgage Lenders）发言人认为受到新政策影响的借贷者会少于“买房出租”类贷款申请总额的20%，但他们也无法提供精确的预估。

房屋贷款申请咨询师则指出，新的政策将会增加房贷申请者的费用。

人们普遍担心“买房出租”的投资者可能会促高房价，从而将买房自住者挤出市场。由于英国的房地产有保值、房租收益高等特点，所以海外投资者蜂拥而至，以“买房出租”的方式进行长线投资。

房地产数据专家Hometrack最近的一项调查显示，9月份，英国房价呈零增长状态，这也是19个月以来，英国房价出现了首个零增长的月份。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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西班牙投资移民出师不利 是黑马失蹄还是少不更事？

2013年9月 26日西班牙政府正式通过创业家法案，以法律的形式明确地规定了西班牙投资移民的概念。相比西班牙政府最初设想的 16万欧元，法案最终将这一数字设定在了 50万欧元。

经济危机下，国际移民政策两极分化联合国 2013年《世界移民报告》的数据表明，截至     2013年，中国以930万的移民总量，成为次于印度、墨西哥、俄罗斯之后，全球排名第四的移民输出国。每年成千上万的国人都涌向了何方呢？目前国际上的移民国家可以简单的归纳为两组：

一组是打着欧盟旗号却走着屌丝路线的小国集团：塞浦路斯、希腊、拉脱维亚、匈牙利等，门槛一降再降，多至 30万欧元少至10万欧元就可以换取一张居留卡片，还附送种种流程上的优惠。

另一组则是标榜着自己高大上的大国集团：美国、加拿大、澳大利亚、英国，一张居纵观国际移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大国阵营也不在小国之列队。俗话说“瘦死的骆驼比马大”, 其在历史上的霸主地位以及在现代国际阵营中的重要地位，不允许把自己划入到屌丝小国的行列中，而且自己既然划出了 50万欧元的门槛，也只能在这一进退两难的困境中死撑到底。

柳暗花明的葡萄牙移民

自葡萄牙施行投资移民的新政以来，不到两年的时间已经发出近千张绿卡，其中中国国民占了大多数。此数据一出，不少人大跌眼镜。最受投资移民青睐的美国, 中国人和其他人民竞争，也不过抢到每年 3000多名的份额。人口不足美国的三十分之一，土地面积不足美国的一百分之一的弹丸小国葡萄牙刚刚起步就做了一千余人，这个成果还是可喜可贺的。看来葡萄牙政府当初没有把投资门槛设定为和希腊一样的 30万欧元或者更低，而是提升到 50万欧元，是花了一番心思的。

首先来看美国: 美国的EB-5投资签证等待周期较长，常出现年初即用光整年名额的情况，使得一些需要在子女 18岁成人前办好手续的家长非常困扰。另外，EB-5 的入股或者创业的投资模式对于不熟悉美国的企业管理甚至连语言关都没有通过的投资人很难带来明确的收益，且根据其招商引资的情况，幷不是每个人都能拿到绿卡。今年2月，美国证券交易委员会宣布叫停“芝加哥会议中心项目”，认定其对寻求移民的海外投资者形成诈骗。涉及  250名中国移民投资人、投资金额1.5亿美元的芝加哥会议中心项目诈骗，成为美国 EB-5投资移民进入中国以来最大一次丑闻。至今为止，经过取证和三次开庭，虽然投资者的部分投资可以追回，不过当时缴纳的4至5万美元的中介费打了水漂，并且注定与绿卡无缘。

再纵观小国集团：塞浦路斯深陷债务危机, 失业率极高，银行内存款每日的提取上限仅为500美元，取得的居留也不可以用于工作。希腊则属于岛国，远离欧洲大陆，拿到手的居留不可以工作而且考虑到子女教育等问题，希腊语也没有长远的优势。

葡萄牙政府敏锐的察觉到了其投资居留的未来第一大消费市场——中国，随着经济的发展和教育程度的提高，移民市场将不再只是土豪的市场，更不会是屌丝的市场，而是新兴的中高产阶级的天堂。

葡萄牙握住了自己从属与世界最大的经济体——欧盟，免签来往26个申根国，历史悠久，高福利免费教育，可投资房产的底牌。正所谓进一步太多，退一步又太少：不是每个人都愿意一次性拿出一、两百万英镑或者是五百万澳元来冒险；也不是每个人都能安于自己花十万或二十五万欧元买到的居留，报出国家名字后大家都不知道还有这个国家存在的难堪。所以看似尴尬的葡萄牙投资移民，反而成了近年国际移民的最大赢家。

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伦敦地标巴特西：从英伦文化地标蝉变伦敦地产新秀

伦敦作为全球最黄金的房地产市场之一，一直备受海外投资者的关注。在泰晤士河沿岸两边，正有大量的新建楼盘在破土而出。对于这座历史与现代完美结合的国际大都市来说，新的城市天际线能否承袭这里传统的优雅贵族气质？这个问题对于伦敦的城市建设者们来说，比我们想象的都更为重要。今天我来说说在伦敦市中心最大的一个在建综合性项目——巴特西。英国人已经在纷纷讨论了：这个他们心中的最具象征性意义的伦敦地标之一，未来将如何在魔幻变身后，在伦敦的当代商业生活中重新活跃？

在2012年伦敦奥运会闭幕演出的时候，最能代表伦敦的六个建筑形象出现在舞台，巴特西电站（Battersea Power Station）正是其中一个。如果你问：就只是四个大烟囱耸立的电站而已，为何能代表伦敦形象？那么你一定不了解巴特西电站在英国工业革命发展历程中的重要角色。对于伦敦人来说，巴特西电站不仅是一座工业帝国时代的遗迹，还是一个代表欧洲红砖建筑艺术的文化符号。

工业时代的巴特西电厂

位于泰晤士河南岸的巴特西电站，是伦敦最大的建筑之一，在英国的工业发展历史上占据重要地位。它始建于上世纪30年代，由著名设计师斯科特设计。这位设计师的代表作还有：英国标志之一的红色电话亭、Waterloo桥、利物浦大教堂等等。虽说是工业用途的电站，设计方面却是可圈可点：巴特西电站是曾经风靡一时的红砖教堂风格，在英格兰硕果仅存，也是欧洲现存最大的红砖建筑。巴特西电站更被英国人视为和圣保罗大教堂同等级别的伦敦地标。

时间倒回到上个世纪初，那时英国的电力还是通过一些小型发电站、众多民营企业，分别向公众供应的。眼花缭乱的电力系统既不兼容、成本又高，公司之间竞争混乱。这种混乱局面终于引起了英国国会的内部争议，认为发电应该是统一制度下的国有化运营。1925年，英国国会的法令被采纳，第一个超级电站终于应声而建——也就是每年生产40万千瓦电力的巴特西电站。

意大利大理石涡轮大厅、磨光镶花地板、锻铁楼梯、还有那四个耀眼的白色烟囱……巴特西电站曾经在50年间，负责伦敦全城五分之一的电力供应。

英伦文化的“巴特西”情结

巴特西电站曾出现在英国著名摇滚乐队Pink Floyd的专辑封面上、出现在披头士乐队、《蝙蝠侠》、《国王的演讲》等经典电影里，出现在英剧《神探夏洛克》里……英国首相卡梅伦还曾在此发表演说：“巴特西是英国人的老朋友”。“巴特西”情结已经深深融入英伦文化的血液里。

英国著名的摇滚乐队Pink Floyd，在1977年的时候发行过一张叫做《Animals》的专辑，专辑封面正是巴特西电站。封面上的发电厂上空，漂浮着一小团粉色的云——其实那是一只粉色小猪的氢气球，名叫Algie。“弗洛依德的飞猪”是音乐界的一个传奇，也出现在了2012年伦敦奥运会上。

2011年的时候，《Why Pink Floyd》发行，制作人将经典场景重现，于是人们又看到了一只悠闲的粉色小猪高高地飘扬在巴特西两座烟囱之间

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澳洲贷款政策缩紧对海外投资的影响

目前澳大利亚房产事业蓬勃发展，越来越多的海外资金涌入本地市场。而目前澳元兑人民币的汇率降至几年来的低点(1澳元=5.345人民币），对于海外投资者来说宛如在房价打折出售。这样的盛况也引起澳大利亚中央储备银行（下简称“央行”）的关注，更于近期公开表示了其担忧，就澳大利亚银行现有的贷款政策明确提出疑问，希望能够改善现有澳大利亚贷款政策。那么这对于海外投资者会有何影响呢？

首先，让我们来看一下澳大利亚央行目前对于房地产市场及贷款政策的态度。

澳大利亚央行的工作人员表示由于房价增长过快，许多首次置房的买家逐渐被挤出市场，相反更多的投资者由于收入较高，纷纷进入市场，更容易以较高价格购置房产。目前，澳大利亚整体的房产投资市场集中在悉尼与墨尔本两个城市。其中新南威尔士州（悉尼所在州）的投资房贷款数量比过去两年几乎要翻了一番，而维多利亚州（墨尔本所在州）今年的贷款数量也比过去两年增加了50%，非常接近历史最高点。

与此同时，越来越多的买家选择“只还利息，不还本金”的贷款方式，亦间接反映出市场上投资者增多的现况，而且该贷款方式可能带动了投资者的买房动力，从而刺激了房价的增长。此外，澳大利亚央行也非常关注商业房产市场，认为其价格可能会在近期内进入自我调整阶段。

在此基础上，澳大利亚央行希望澳洲各大银行能够认真审查自己的贷款机制。虽然目前澳大利亚的贷款标准较过去已经缩紧，央行建议各银行能够采用更多宏观审慎政策机制以防受到低利率影响的澳大利亚房地产市场受到投资者的哄抬。换言之，央行希望银行在审批贷款申请时能够更加“保守”。但是不难看出，澳大利亚央行对于房地产市场的担忧集中在投资者以及商业房产，并未对海外资金提出特别关注。

假设真如澳大利亚央行所希望的一样，各大银行进一步缩紧贷款政策，对于目前房产市场的影响恐怕也是微乎其微。因为对于海内外投资者来说，澳大利亚银行并不是唯一的贷款途径，他们仍可以从其他经融机构轻松获得资金继续投资。因此，要真正改善目前澳大利亚房地产市场的现状，还是得从根本的供需关系上着手。

澳大利亚统计局的数据显示，2013年度澳大利亚的人口增长比例为1.7%，约为396,200，其中236,000人为新移民，160,000为自然人口增长。相比之下，同时期的日本人口负增长0.2%，欧洲人口增长与过去持平，美国的人口增长比例为0.7%。而统计局于2013年2月颁布的数据显示过去几年间澳大利亚的新房审批数一直有所下降，光是2012年12月间就下降了4.4%。为了缩小供需差距，自2013年以来越来越多的新房申请通过审批，但考虑到建造所需的时间，至少要到2018至2019年才能看到审批数量与需求量接近。在这样的情况下，短期内海外投资额比例很难降低。

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律师扬泱解析澳洲房产投资

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L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道（上）

自大革命以来就受到宪法保护的法国，是一个极具魅力的国度。而法国的艺术时尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投资者，虽然目前还是以美国、中东等国为主，但中国投资者正逐渐取代他们的地位。

法国最有效的投资获利方式

在法国投资房产并获利的最好方式是：非职业性带家具住房出租（La location en meublé non professionnelle 法语简称LMNP）。

什么是“非职业性带家具住房出租？就是要求是在出租时，房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床，衣柜，灶台，冰箱和暖气等（不包括床单，桌布，厨具等）。不过，通过业主都会在出租前配备碗筷被子被单等更为丰富的生活用品，以便租给短租游客。在法国，法律称此租赁合同为“带家具出租房屋”租赁合同。

事实上，被法国法律所认可的房屋出租方式有两种，其中的一种就是以上所提到的“带家具出租房屋”；另一种则是“不带家具出租房屋”。

带家具出租房屋

这样的带家具的租房合同就没有时间的限制，可以是一天，最长不超过一年（当然合同可以续约）。同时房屋的出租价格也不受限制，由双方自由约定。

比如在巴黎，一套豪华套房可以以每天2500欧元的价格出租，如果按30天算，房租就是7.5万欧元。法律在出租时间上并不限制。

在税收方面，这种投资方式最为理想。因为，房屋本身的价格可以算作折旧的费用去抵消房租的收入。另外，贷款的利息可以作为支出抵消房租的收入，从而达到免税的目的。

法国对房产的折旧以20年来计算,也就是100万欧元的房产每年可以折旧5万欧元。例如，一套价值100万欧元的房产，年租金收入在5万欧元，在20年中，这套房的房租税为0。

另外，法国房产都需要缴纳土地税和居住税。比如巴黎地丽日区一套3居室的套房，所有税收大概在2000到3000欧每年。同时20年后巴黎的房价很可能是目前的5倍（目前巴黎房价在15年间已翻了3倍）。而在投资回报上，每年的净收益很容易就可以10%。

所以我建议想要通过出租法国房产来获取回报的投资者选择带家具的形式出租，从而得最好的回报，又能完成增值保值的功能。

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住进俄勒冈州海滨小镇 24小时与自然拥抱

俄勒冈州投资生活的首选地

赴海外购买房产，投资的并不是房屋的本身，而是在另一个国度的全新生活。常年生活在车水马龙，灯红酒绿的都市人，内心都创景一栋面朝大海，春暖花开的住宅，希望自己从早晨睁开眼的那一刻起可以彻底的远离世俗的喧嚣，只与自然融为一体。

住进佛罗伦斯海滨小镇 24小时与自然拥抱
在俄勒冈州有着许多独具风格的小镇，而其中一座古色古香的海滨小镇被《今日美国》日报评为“2005年最宜居之地”——佛罗伦斯（Florence）

远在大西洋彼岸的美国就有这样的一处每年能够吸引成千上万慕名而来的投资人与游客的地方——俄勒冈州（Oregon）。从美国最深的湖泊到全世界攀登人数最多的山峰之一，俄勒冈州（Oregon）奇妙的自然风光魅力无限。不仅如此，尤金市（Eugene）波希米亚式的生活方式、波特兰市（Portland）精美的珍馐佳肴、随处可见的户外探险活动更是令人感到这里的确“与众不同”。作为美国的“免税州”，它对海外投资者来说魅力更是势不可挡。

住进佛罗伦斯海滨小镇 24小时与自然拥抱
佛罗伦斯的海狮洞

海滨小镇住宅 俯瞰大海亲近自然

住进佛罗伦斯海滨小镇 24小时与自然拥抱
该住宅位于私密的门禁小区内，所在地是一个独特的居住区。华丽的3卧3.5卫户型住宅，位于高山之上，400英尺海拔, 俯瞰着大海

在俄勒冈州有着许多独具风格的小镇，而其中一座古色古香的海滨小镇被《今日美国》日报评为“2005年最宜居之地”——佛罗伦斯（Florence）。而那里的海狮洞（Sea Lion Caves）是由太平洋沿岸的海融洞组成的洞穴体系，这里有着世界上最大的海蚀洞。此次，居外网就将介绍一栋毗邻海狮洞的住宅。

这间主卧带有专用露台，从露台上可欣赏到动人的海景

该住宅位于私密的门禁小区内，所在地是一个独特的居住区。华丽的3卧3.5卫户型住宅，每一层都拥有3米多高的天花板。房屋位于高山之上，400英尺海拔, 俯瞰着大海。

主浴室内安装有一台按摩浴缸，设有带双莲蓬头的超大淋浴间以及带坐浴盆的专用洗手间，地面贴装瓷砖，配有花岗岩盥洗台，装配有胡桃木衣柜，安装有透明壁炉

房屋广泛采用了意大利大理石和花岗岩材料。位于底楼的藏书室内装配有漂亮的红木书架，地面铺设花岗岩地板。美食厨房内装配了不锈钢厨具电器，包括：消毒洗碗机、对流烤箱、加热箱、新冰箱、热水水龙头、内置式高级微波炉和花岗岩台面。

房屋广泛采用了意大利大理石和花岗岩材料

主楼层设有带壁炉和大型窗户的宽大起居室，正式餐厅内设有与厨房相通的传膳窗，建有专业的洗衣房、化妆间、正式早餐区，俯瞰着海洋；楼下设有带专用浴室的客人居住区。

主楼层设有带壁炉和大型窗户的宽大起居室，正式餐厅内设有与厨房相通的传膳窗，建有专业的洗衣房、化妆间、正式早餐区，俯瞰着海洋

顶层设有宽大主卧，这间主卧带有专用露台，从露台上可欣赏到动人的海景；此外，主卧还带有衣帽间和宽敞的起居区（可做办公室），衣帽间内则设有脏衣溜槽。 主浴室内安装有一台按摩浴缸，设有带双莲蓬头的超大淋浴间以及带坐浴盆的专用洗手间，地面贴装瓷砖，配有花岗岩盥洗台，装配有胡桃木衣柜，安装有透明壁炉。这幢位于高坡上的美丽建筑开有六道窗户，从而让光线尽数倾洒入室内。楼上建有自带专用浴室和大型露台的客卧，通往住宅的前方，并且俯瞰着林地美景。

美食厨房内装配了不锈钢厨具电器，包括：消毒洗碗机、对流烤箱、加热箱、新冰箱、热水水龙头、内置式高级微波炉和花岗岩台面

二楼后侧设有两个大型露台，业主可在露台上一边饮酒，一边欣赏海景。住宅所在的地区生活着一群麋鹿，这群麋鹿每天都会往来小区一两次。这栋住宅还建有面积为1600 平方英尺（148.6平方米）的地下室，该地下室的部分面积带有装修。另外，位于楼上的三位停车车库拥有面积为900平方英尺（约83.6平方米）的生活空间，很适合改作为工作室，也可作为成家子女的住处。

住宅所在的地区生活着一群麋鹿，这群麋鹿每天都会往来小区一两次

如果您正在寻找的是接近自然，能够高瞻远瞩又毗邻大海的房屋，相信这栋建筑是您不可错过的理想之家。（本文资料来源客户）

在室内就可以望见无垠的大海

欲了解佛罗伦斯海景房详情，请浏览：http://www.juwai.com/11580393.htm，也可以直接邮件prof.pjmartin@gmail.com或电话+001-702-340-2832咨询。

 

 

纽约房产如何投资？深入了解房产形态 理性选择投资目标（上）

房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。从宏观上来说，其投资趋势、市场变化影响着国民固定资产投资、拉动关联产业的供求；从微观上说，也直接关系到投资者个人的置业规划。随着人民币兑美元汇率走势下跌、出国留学和投资移民的趋势上升，房地产出现了“内冷外热”的现象。自上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。

图片来源： Association of Foreign Investors in Real Estate

颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。在此需要提醒大家的是，美国州与州之间相对独立，不论是地产形态还是交易程序都差异较大，比如以下将要介绍到的合作公寓即为纽约州特有的地产持有形式。许多州也都不要求买卖双方聘请律师，而由地产经纪或产权公司独自处理整个交易。几乎只有纽约州仍沿袭传统，把过户（Closing）做成一个所有人到场“一手交钱一手交钥匙”的仪式。既然纽约如此特殊，且是海外投资人首选的地产投资及开发的黄金宝地，当然更因为笔者为纽约州执业律师，本系列文章皆以纽约州为例，对想要在美国其他州买房置业的读者只起参考而非指导作用。

经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，我用两期专栏为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。

大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。

  •  Co-op

在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。

单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。

  • Condo

Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。

大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

Condo还是Co-op?

总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。

其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。

然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。

从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。（未完待续）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

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公孙大蔚详解纽约房产和投资法律

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匈牙利房产投资两大税务：交易税与财产税

海外投资者都绕不开的一个问题就是“房产税”。不论在哪个国家投资房产，有哪些税？如何缴税？税额是多少？都成为投资者最为头疼的话题。在匈牙利购买房产需要交哪些税？以下我将为中国投资者一一介绍。

中国投资者一旦成为业主之后需缴两种税：

在匈牙利房产交易或让渡不动产有关的权利时，个人和法人实体都需要交纳不动产交易税；在获取不动产控股公司的国内不动产股份时，也须交纳不动产交易税。不动产交易税以被转让不动产的市场价值（含增值税）计算，由受让人交纳。税率如下：

  1. 基准税率为4%，可减免或以优惠税率执行，对居住性质的房屋和公寓也适用。
  2. 对于获取不动产控股公司的不动产或股份，交易税率为4%，最高限额每项不动产10亿匈牙利福林（货币单位）；超过10亿福林税收后的房产市值部分适用2%的税率。不动产交易税针对交易单位为每项不动产上限2亿福林——这种公司间的交易税可以免除。
  3. 如果购买者为不动产交易或租赁公司，则适用2%的不动产交易税率；
  4. 不动产信托投资适用2%的不动产交易税；
  • 非居民取得不动产

根据外国人不动产法案，外国个人或法人实体经地方公共管理部门负责人的批准获得许可，可以取得除耕地之外的匈牙利房产，某些免许可特例适用于欧盟居民。

如果通过继承和继任而获得不动产，则无须获得许可。

如果获取不动产与地方或公共利益不发生冲突，则许可可以被批准。个人或者非居民机构的代表须提出申请以获得地方市政最高当局-市长的许可。如果申请被拒，可向法院提请诉讼。

任何外国自然人、外国公司或机构都无权获得匈牙利耕地的所有权及其任何权利。本规定也适用于匈牙利籍的个人或实体，也包括外国投资者在匈牙利的附属机构。

我们来看一些实例：

  • 个人购买不动产：

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro 1福林=0,003183欧元 

1HungarianForint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

  • 作为不动产交易或租赁公司购买不动产

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro  1福林=0,003183欧元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

财产税按年度缴纳。建筑不动产的税收按照建筑面积计算，最高每年征收1821福林/平米（约47元人民币），或者以房产市值计算，最高税率3.6%。土地征收类似，税率按照土地面积计算，最高每年征收331福林/平米，或者以土地市值计算，最高3%。

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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纽约豪宅市场仍将势如破竹 曼哈顿房产无法取代

上周我谈了富豪区，英文叫“billionaire’s row”。这号称是纽约的最昂贵的社区，是中国人最集中的居住区，也是商业客户的首选。

去年曼哈顿的豪华不动产上升了38.3%。新楼盘的价格平均涨幅66.3%。尽管价格上涨惊人，但有诸多理由相信，价格仍将继续上涨。

纽约房产成为“新瑞士银行账户”

纽约周刊的一篇文章讲到：“纽约现在是来自外国富豪的卢布、人民币和美元的首选藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人账户最为隐秘与安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

世界超级富豪们的宠儿

纽约是世界上富豪最喜欢置业的城市之一，排名仅次于莫斯科。纽约也是世界上财富值超过一亿八千万人民币富豪的第三大聚集地，还是全球财富流向的第二大目的地。除富豪区外，纽约西南部的高级社区也日趋走强。纽约豪宅相比世界上其他的地产仍具价格魅力。

纽约房价比摩纳哥更具吸引力

摩纳哥是法国以南的地中海小国，面积近有2.2平方公里。人口稠密，但逊于曼哈顿。摩纳哥和纽约一样是全球财富阶层理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成员于2010年曾斥资3亿美元（近20亿人民币）买下了摩纳哥的一套面积17500平方英尺（约175平米）的豪华空中别墅。而纽约最贵的房产成交价只有1亿2千5百万美元（约7亿5千万人民币）。据本文图例显示，纽约豪宅的价格只有摩纳哥的三分之一，在全球最昂贵地产城市中排名第八。可以看出，纽约地产是价格洼地。

另外，摩纳哥是免税国度，具有先天的优势。但是在美国投资可以通过诸多的避税技巧免于巨额税负。我之后将在“中国投资者纳税策略”中详细论述。

世界的纽约：小城大市

正如我上面讲到，曼哈顿人口稠密，面积仅86平方公里。曼哈顿是纽约市的一个行政区，也是美国最富裕的郡。因此拥有庞大的高收入阶层，使得这里成为小城大市。这里是纽约失业率最低的地区。纽交所和纳斯达克市场是全球排名前两位的交易所，相当于排名3~12位（包括伦敦股交所、加拿大股交所、中国香港股交所和上海股交所等等）的十个交易所的总和。两大交易所打造和引致了纽约庞大的金融业。许多全球500强企业为纽约带来了高起的就业率，包括时尚、杂志、电视以及电影等很多行业。所以说纽约也许并不是奢华地产的所求，而是高级地产的全球盛宴。可以说，纽约是最受中国投资者欢迎的居住集中地和生意天堂。

新地产项目最适合海外投资者

曼哈顿专业从事海外人事投资的地产律师布鲁斯·科恩说：“海外投资者都愿意购买新建不动产，因为购买新建地产不要求登记个人财务信息。旧不动产有时要求预付大笔款项以保证支付税费。这种政策会被购买比如一套价值2000万美元的寓所的这种投资者所抵触。”因而，旧的不动产要求的个人信息披露和预付款都将继续影响着人们趋于购买新建不动产项目。

这些富有的买家助升了不需要披露信息的新建公寓和独栋别墅的价格。但是独栋别墅仍然处于价格洼地。豪华别墅的价格只是新建豪华公寓价格的1/3至1/2。

纽约新建房产吸引购买的另一个原因是购买期房只需要支付预付款，建设周期通常为2~3年。购买新建房产的预付款只需房产价值的25%。因此投资者可以仅用预付款就锁定了价格。

假如超级富豪对纽约的经济条件和投资热度不减，纽约房产就会持续升温。纽约豪华地产就成为不错的投资升值选择。

Danica.Chen专栏全集：

Danica 细说纽约房产市场

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