想要在旧金山湾区购房，那么很可能要付出比标价更高的价格才能“抢”到房子。
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根据房地产网站Redfin的一项最新调查，旧金山湾区房屋成交价超过标价的情况，领军全美。湾区三大城市奥克兰（Oakland）、旧金山（San Francisco）和圣荷西（San Jose），都有等于或超过70%的房地产交易的成交价高于报价。其中奥克兰在70%左右，旧金山高于70%，圣荷西的比率更是达到了75%左右，即成交的房屋中，4套中有3套的成交价超过了报价。
Redfin认为，湾区这3大城市也是全美房产最炙手可热的城市。Redfin的数据显示，在全美范围，约有超出1/4的房屋售出价格超过了标价。
Redfin首席经济学家勒拉•理查德森（Nela Richardson）表示，湾区的房地产市场热度是前所未见的，一个月接一个月，房屋供不应求的纪录不断被刷新，需求持续地增长，供给总是跟不上。理查德森表示，旧金山湾区对买家来说竞争非常激烈，谁出价最高才可能尽快成交。
（互联网资讯综合整理）
对硅谷的屋主或投资者来说，从2012年以来应该是房价、房租的丰收期，享受房价增长，坐收高房租，卖屋不愁被砍价，牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人，却可能是无奈与痛苦，面对高涨的租金和高企的房价，好像永远赚不够钱，连工程师都会说：“别以为我在硅谷很好过！”
先来说说好消息。这几年虽然房市火热，但有涨就有跌，尤其经历过2007年以来的次贷风暴，不少人心里确实有一个声音：“涨那么多，是不是会出现房市泡沫呢？”
据KPIX 5报导，湾区房地产公司DeLeon Realty，首席执行官Michael Repka认为，去年秋天，美国大选之前他们也很担心房市的动荡，不过随着川普的当选，印证了一件事，湾区房市继续欣荣。
2016年DeLeon Realty销售了135户住房，获得4.05亿美元的销售收入，然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家，这些买家多持有大笔现金攻买豪房，但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严，使得中国买家大幅缩水。
中国的中产阶级难以在美国买房，Repka表示，这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家，DeLeon Realty的业绩却没有衰退，原因是“在川普执政下，市场正在快速发展。”Repka说。
从川普当选，到2017年的秋天，DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图（Palo Alto）和阿瑟顿（Atherton）的房产。
据网络媒体BISNOW报导，湾区房市的泡沫确实不存在，但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑，如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区，这将面临大量基础工作缺人的窘境，例如交通业、服务业、医疗业等等，缺少这些人社会结构将会失衡。
USC Lusk房地产总监理查德·格林（Richard Green）统计，加州的多户型住宅（Multifamily）的自然空置率约为5%，如果房贷利率超过这个水平，租金将会开始下降。但是，当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下，也就是说，当空置率低、利率升高的情况下，租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑，但由于空置率很低，房租租金可能会上涨，并继续上涨。
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格林说，圣马刁县（San Mateo）为了减少住房需求，甚至考虑牺牲商业发展，以降低就业率。格林认为，在旧金山湾区的新建筑如此之少，是因为金融和监管环境的阻碍，直接影响住房的供给量。
租金太过昂贵，导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导，两年一度的露宿者人口普查，今年圣塔克拉拉县（Santa Clara）记录有7,394人露宿，这个数字比两年前增长了13%；露宿人口中有2,530人，是25岁以下的青年，或是没父母陪伴的孩童，比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵，租不起房而流落街头？
兴建住宅的难题
因此，格林不认为有房市泡沫的问题，他却认为，关于泡沫的问题不在于房地产本身，而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱，才是房市的根基，所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看，大多数的“用户”确实口袋不浅，但地区有旺盛的住房需求。
FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德（Emile Haddad）认为，在湾区市场非常有活力，有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中，但是也有很多跟传统行业连结，如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化，大约有80%到加州进行风险投资的人，都会去湾区。
在美国房地产市场中，旧金山湾区没有其他对手，即便是纽约。哈达德表示，唯一的困难是前期开发过程，开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇（Matt Lituchy）表示，湾区在创造住房比例方面做得不好，在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量，每天通勤的人数有几十万人，他们无法真正居住在湾区。
里塔奇认为，我们现在确实盖了比较多的房子，但是需求量犹如水库般巨大，建造的速度却只是涓滴之流。
湾区总能吸引高技术、高阶人才进入，这已经无庸置疑，现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特（Witte）表示，旧金山约有12%的就业人士接受食物救助，如果这些人无法待在旧金山，那么甚至影响到科技业。
Shorenstein物业副主席格伦·夏农（Glenn Shannon）打趣说，在旧金山机场和PG＆E工作，或许不如在Facebook和Google那么有吸引力，但是我很难想像，缺少这些工作人员，湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员，例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训，但是如果他们缺乏负担能力，湾区将无法留住他们。
住在旧金山湾区会令人很开心，这里有数一数二的气候，数一数二的知名大学和科技公司，还有数一数二的多元群族，大家都可以来到这里寻找梦想，但前提是你要负担得起住房开销，这是“财库”也是“残酷”的问题。
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哈佛大学住屋研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）2017年的住屋现况咨文（The State of Nation’s Housing）显示，湾区住宅可负担率远低於全国平均。专家警告，随着千禧世代进入20岁末与30岁初，购屋与租屋需求将大幅上升。
住屋现况咨文指出，美国房价在2016年终於超越了经济衰退前的高峰。资料更显示全美100大城市中，97%的城市房价全都呈现涨幅，其中西岸沿海涨幅更远大於美国其他区域。西岸城市涨幅大多超过40%，其中圣荷西地区自2000年来房价涨了73.6%，旧金山地区则为惊人的84.3%。
“房价的回温一方面显示了消费需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供给。”哈佛大学住屋研究联合中心管理主任 赫伯特（Chris Herbert）表示，美国过去10年来所建造的房屋是自1970年以来增加数量最少的10年。赫伯特强调：“我们需要有更强的房屋供给以平衡需求，尤其是中价位的房屋。”
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住屋现况咨文定义可负担租金为租金占总收入的36%以下。报告发现，全国有45%的租屋者可以在房屋市场中找到可负担租金，但在高价的都市，这个数字只有25%。
租客难以负担的城市位於西岸丶佛罗里达以及东北岸。其中圣荷西地区只有12%的租客支付的租金为可负担，旧金山地区则为14%。租金之外，湾区购房的可负担比例也远低於全国平均，全美59%家庭能力足以负担每月的房屋付款，该数字在圣荷西只有寥寥的22%，旧金山为25%。赫伯特表示，除增加住房供给，放宽房屋贷款限制也有助民众负担自己的房屋。
哈佛大学住屋研究联合中心资深研究员麦奎尔（Daniel McCue）表示，随着千禧世代的年轻人步入30岁，接下来10年的房屋需求将大幅增加。报告强调，并不是任何住宅都好，都市最急需的是中低价位房屋。然而近几年的趋势见到的却是高端住宅的增加，以及低价位住宅的减少。麦奎尔说：“这个不断成长的房屋需求，急需政府丶私人企业与非营利组织合作拓展房屋选项。”
（据世界日报）
今年第一个季度，旧金山房屋市场进入冷却期，价格和销量齐降，这是2011年来首次。在全美最大的100个城市圈中，旧金山-圣马刁是唯一下降的地区。
据彭博社报导，作为全美最大房屋市场之一的旧金山，到去年为止都是全美国增长最快、价格最高的都市，但在其他地区房地产都还热络的时候，今年第一季度却逆势下跌。
美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，简称FHFA）周三（5月24日）表示，今年第一个季度，在全美最大的100个城市圈中，旧金山-圣马刁地区是唯一的房地产价格下降的地区，同比下降了2.5%。
FHFA的数据显示，旧金山-圣马刁地区房价在第一季度，2016年上升了10%，而2015年则上涨了15%。目前中位数房价为110万美元，在全美最大的100个城市圈中是最高的。
FHFA在湾区的住房贷款上限为63万6,150美元，远低于超过100万的房价。FHFA的数据也显示，湾区在最近5、6年中，符合FHFA融资条件的房屋买家在急剧减少，下降趋势和房价上涨趋势呈反比。
房地产信息服务公司CoreLogic周三发表的报告指出，旧金山的中位数房价在4月是130万美元，比去年同期下降了4%。数据提供者称，房屋交易数量同比下降了12%。
有分析师称，旧金山领导了美国房市的复苏，现在又最先开始冷却了。
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CoreLogic周三的报告还称，旧金山湾区房价在4月份跃升至历史新高，但与去年同期相比，销售量却下降了。湾区二手独立屋的中位数价格攀升至80万美元，创历史新高，此前的纪录是2016年6月的75万2千美元。
CoreLogic的分析师Andrew LePage表示，湾区存在严重的负担能力问题。湾区房价涨幅居高不下，使得房屋销售总量在下降。
典型的二手独立屋中位数价格，圣塔克拉拉县（Santa Clara）为105万500美元，已经连续数月高于百万美元水平，阿拉米达县（Alameda）为80万5千美元，康县（Contra Costa）为59万美元，圣马刁县（San Mateo）为140万美元。
报告也指出，过高的房价让房地产市场冻结，虽然有漂亮的价格，但缺少买家。CoreLogic的数据显示，4月份湾区房屋销售同比下降了9.4%，售出了4,990套单户住宅。CoreLogic表示，这是湾区9年来最差的4月份，库存缺乏导致了房价快速上涨和疲软的销售。
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导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是中半岛的房产。（旧金山房价走势）
地区界定
我们在中半岛的房地产市场包括下列城镇：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工业中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地区）。 下方图表中的销售数据包括这些社区的所有独栋住宅。
房市要点一览
第四度房市分析
经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。
第四季度，在房价中位数平均为150万美元的地区，房产销售活动增加，这一状况与前几个月相反。虽然销量回升，但买家仍然抱有谨慎态度，且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多，导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比，高于要价出售的房产数量下降得更加明显，特别是高价位的房产。
相反，与去年同期相比，今年第四季度中，房价较为实惠的地区销量减少。但是，由于市场上的房产数量不足，销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区，房价比去年有明显的攀升，可见需求量仍然非常旺盛。
市场统计数据
中档房产
太平洋联合公司第四季度在中半岛销售的最接近房价中位数1,607,500美元的一套房产。
太平洋联合公司第四季度在中半岛出售的售价最高的房产。
前景预期
虽然硅谷高价位房产的销量增加，但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区，特别是对风险投资的相关活动。但是，价格实惠的房产数量明显增加，以及对这类房产的强烈需求，将有助于推动市场活动。
（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）
《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
拜房价房租破纪录飙升之赐，联邦住都部（HUD）4月公布的“低收入”标准令人看来笑掉大牙，很多县年薪达7万美元四口之家已被算为低收入家庭。旧金山湾区三县四口之家，年薪不超过10万5350美元都算低收入。不过符合“低收入”只对房贷补助有帮助，仍不符其他贫民补助标准。
芳邻计画（Neighbor Works）副总裁戴里欧（Karla Lopez del Rio）表示，这种低收入标准在中间房价达70万元的县绝对说得通。他说：“要买得起中间房价房屋，你可能必须赚中间收入三倍的钱，其实这种门槛还不够高。”
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基本上，一个家庭收入不超过都会区中间收入约80%即符合低收入户，如房价房租过高还可再调整。但这种低收入户只能得到头期款与房贷协助，如想获得平价房屋或房租补助，则必须家庭收入不超过地区中间收入约30%。
根据住都部调查，旧金山地区中间收入为11万5300美元，矽谷11万3300美元，东湾阿拉米达县（Alameda County）与康曲柯士达县（Contra Costa County）9万7400美元。
这也难怪旧金山丶马连（Marin）丶圣马刁（San Mateo）三县四口之家，年薪不超过10万5350美元都算低收入。全美排第二的是康乃狄克州的费尔菲德县（Fairfield County），矽谷第三，坛香山第四，橙县第五。
（据世界日报）
导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛县。（旧金山房价走势）
地区界定
下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。
房市要点一览
第四季度房市分析
受高价位房产销量的刺激，索诺玛县第四季度与2016年整体的房产销量与去年持平。售价300万美元或以上的房产销量接近去年的两倍。同时，售价低于100万美元的房产储量持续降低，限制了销售活动的进一步发展。
但是，该地区房价不高，有助于维持对房产的需求。买家数量充足，且部分房产能以高于要价的价格出售，与去年情况保持一致。价格实惠的房产储量不足仍然是个问题，同时也导致房价的上涨。在旧金山湾区，索诺玛县的房产增值率最高，特别是价格相对实惠的房产。
市场统计数据
中档房产
太平洋联合公司第四季度在索诺玛县销售的最接近房价中位数587,000美元的一套房产。
高档房产
太平洋联合公司第四季度在索诺玛县出售的售价最高的房产。
前景预期
近期抵押贷款利率的增加，以及围绕新一届政府施政的不确定因素，可能会阻碍2017年第一季度的房产销售。但是，索诺玛县的房价相对不高，这会成为一项有利因素，继续吸引旧金山湾区的购房者。
（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）
《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
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最近好友的小孩从柏克莱大学电脑研究所毕业，他陆续收到亚马逊丶微软丶脸书丶Google等四家科技公司工作聘书，但他与父母亲难以抉择，究竟该如何选择？
虽然累积近20年创投与房产投资资历，但我的答案并非从公司“未来性”的角度出发，反而是比较四家公司所在地：矽谷与西雅图，高科技人才支付房租或房贷後的“可支配所得（disposable income）”高低来提供建议。
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根据Linkedln-Zillow最近一期报告指出，科技人若在矽谷所在的湾区（Bay Area）买房，每月薪水支付完房贷後，仅剩下约4,200元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约37%；相较在西雅图置产，每月薪水支付完房贷後，仍剩下近6,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约59%。
若不买房改采租屋，矽谷所在的湾区（Bay Area），科技人每月薪水支付完租金後，剩下约4,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约35%；相反地若在西雅图租屋，每月薪水支付租金後，仍剩下近5,500元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约55%。
可以看出高科技人才在西雅图，不管是买房自住或是租屋，支付房贷或租金後，最後剩下来“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。这说明过去这1丶2年，矽谷房价呈现涨不动丶甚至小幅下修；但西雅图房价年涨超过10%，明显呈现两样情。我认为这样的发展趋势将会持续。
在西雅图，许多电脑软体丶开发和数据工程师大多服务於科技巨头亚马逊和微软。即使总部在矽谷的Google及脸书都在西雅图设有卫星办公室或研发中心，且目前拥有超过1,000人编制，可见许多矽谷高科技公司也看好西雅图有机会形成另一个矽谷的潜力。反观加州矽谷，过去五年间，高科技人才往外州寻找新工作机会的人数却大幅成长67%，想搬离矽谷的人数日渐增多。
所以我的建议是：若是只想担任高科技专业人员，并兼顾生活品质的话，因为在西雅图的“可支配所得”远高过在矽谷，应该先考虑西雅图。但若是要自行创业或是选择加入新创公司一起打拼挂牌上市，不可否认的，矽谷毕竟是美国高科技新创公司的摇篮，容易取得外部投资资金，且新创公司群聚，成功机会较高。
至於是要投资矽谷还是西雅图房产？我个人认为，矽谷湾区的房价已经高处不胜寒，下修的机率不低，反而是西雅图的工作机会不断增加，新人口持续涌入，使得房价有机会持续攀高，值得一试。
（据《经济日报》锺仁义。锺仁义即将加入居外【名家专栏】，敬请密切留意。）
导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷的独栋房产。（旧金山房价走势）
地区界定
我们在硅谷地区的房地产市场包括下列城镇：阿瑟顿、洛斯阿托斯（不包括县级区域）、洛斯阿托斯山、门洛帕克（不包括美国101东部）、帕罗奥图、波托拉山谷以及伍德赛德。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。
房市要点一览
第四季度房市分析
经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。
第四季度，在房价中位数平均为150万美元的地区，房产销售活动增加，这一状况与前几个月相反。虽然销量回升，但买家仍然抱有谨慎态度，且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多，导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比，高于要价出售的房产数量下降得更加明显，特别是高价位的房产。
相反，与去年同期相比，今年第四季度中，房价较为实惠的地区销量减少。但是，由于市场上的房产数量不足，销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区，房价比去年有明显的攀升，可见需求量仍然非常旺盛。
市场统计数据
中档房产
太平洋联合公司第四季度在硅谷销售的最接近房价中位数2,617,500美元的一套房产。
高档房产
太平洋联合公司第四季度在硅谷出售的售价最高的房产。
（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）
《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
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房地产数据公司Trulia周三（4月12日）发表的报告表明，旧金山的房价之高，即使收入颇丰的医生也只有41%可以负担得起，而对于收入中等的教师来说，能负担得起的则连1%都没有。
Trulia分析了近100个大都市地区，以判断不同地方的教师、医生、餐馆员工、初期应变人员（First responders）等人士买房的难度。Trulia定义的“可负担得起”住房，是指住房相关费用少于月收入的1/3。对于贷款买房子，Trulia的计算方式是首付20%，30年期4.1%固定利率按揭。
Trulia的数据显示，旧金山房价的中位值达到125万美元，可以说是美国最高，对于年收入中位值为7万2,340美元的教师来说，只有0.4%的人可负担得起旧金山的房价。
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旧金山的初期应变人员（警察、消防、急救人士等）的收入中位值是10万左右，他们只有2.62%可以负担得起旧金山的房子。而对于收入中位值只有2万8千美元的餐馆员工来说，没人能住得起旧金山的房子。
虽然旧金山医生们的收入中位值高达20万8千美元，但也只能有41%的医生负担得起旧金山的房子。在美国，只有旧金山，能买得起房子的医生不到半数。
离开旧金山，湾区的其他城市的状况会好些，圣荷西的房价中位值为91万7千美元，东湾的房价中位值是69万9千美元。但也只有不到10%的教师可以负担得起。
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