Tag: 澳大利亚房产投资

自NSW新南威爾士州政府推出了以2036計劃為主的一系列城市戰略規劃方案，計劃大力發展三個區域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool組成的都市經濟和地理空間發展新格局。

最近，新州政府又出台了新一輪規劃《A Plan for Growing Sydney》。面對“諸城崛起”，未來澳洲房產投資的風向標是否該做出調整？新規劃背景下，地產界又會掀起一番怎樣的波瀾？未來調整方向又在哪裡？請看悉尼發展新規劃完全解讀。

1、未來未來三十年悉尼的人口增長

報告首先指出，悉尼的經濟體量在快速增長，2031年經濟產能將翻倍，達到每年5650億，由此增加689,000個新工作崗位。與此同時，悉尼人口也在快速增長，未來20年，悉尼人口增加160萬，其中900,000增長會在西悉尼。另外，人口增長的速度將會超過過去20年，這就意味著將需要至少664,000個新建成住宅。當然，人口結構在人口增長的同時也會發生變化，未來悉尼65歲以上人口將超過100萬，等同於15歲以下人口。

2、悉尼發展規劃說了啥？

“A strong global city”—願景：一個強大又適合居住的國際化大都市

政府目標：

• Economy – 擁有世界級服務和運輸能力，富有競爭力的經濟體
• Housing Choice – 滿足居民住房需求和生活方式的城市
• Great Place to Live – 完善、健康、交通方便的社區
• Natural Environment – 保護自然環境和平衡發展土地資源

3、如何實現這一願景？

• 降低交通成本，簡化出行
• 提供多樣住宅選擇，滿足人口結構變化
• 修建新設施，支持社區發展和促進經濟
• 保護獨特的自然環境和開放空間

4、報告中所使用的區域劃分

悉尼下屬六區包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，這些區域將共同交付664,000套新增房屋和安排689,000個新增就業崗位。

• Central區域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
• West Central區域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
• West區域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
• North區域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
• South West區域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
• South區域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland

5、報告中列出的措施縱覽

• 加速鐵路站點周邊的城市改建，降低工作出行成本；
• 增加悉尼CBD國際競爭力；
• 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
• 通過投資拉動西悉尼轉型；
• 加大悉尼Botany港，悉尼國際機場，悉尼第二機場運輸能力；
• 修建更多基礎設施；
• 促進悉尼的文化，藝術，旅游和娛樂工業；
• 保護自然環境；
• 保持長期可持續性增長。

6、如何增加住房供應

第一，政府將通過與council合作，驗證開發可行性，消除原有的新屋供應壁壘；

第二，擬通過加大投資基礎設施，包括交通、學校、托兒中心、健康設施和娛樂設施，支持新屋供給；

第三，通過優先開發區域項目（Priority Precincts Program）交付價格多樣並實用性強的新屋；通過 UrbanGrowth NSW projects 將多余的政府用地改建為混合用途規劃；

第四，按照計劃交付新屋滿足住房需求；

通過下圖可以看到，每年新屋交付最高值出現在2002年，過去五年新屋建設從每年13,300間上漲至每年22,800間。即便增長如此迅速，依然存在明顯的供需失衡。

以下10個區域，政府將繼續投資基礎設施，以匹配未來人口的增加，包括新學校、娛樂設施、改建道路和公共服務：

• North Ryde Station
• Epping Town Centre
• Wentworth Point
• Carter Street Lidcombe
• Herring Road Macquarie Park
• Showground Station
• Bella Vista Station
• Kellyville Station
• Banksia
• Arncliffe

7、城區改造重建項目（Urban Growth NSW Projects）列舉

報告中提及了未來悉尼的發展規劃方向，比如開發多余土地或政府用地，改建住房。那麼，城市發展規劃中提及的新南威爾士州在建項目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

• 　　Parramatta Road
• 　　North West Rail Link
• 　　Green Square
• 　　Parramatta North
• 　　Central to Eveleigh
• 　　The Bay Precinct

大家是否記得前段時間陳凱歌導演去了悉尼的哪個區嗎？Wentworth Point！這個區就是著名的政府用地再開發實例，目的就是為解決悉尼人口增長帶來的住房問題。

8、與當地市議會更緊密的合作

據報告稱，城市改建將作為解決悉尼未來20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建將圍繞公共交通網絡中心地帶進行，使建造的新屋滿足人們方便通勤的需求，同時減少道路壓力，降低出行成本。

另外，新屋交付將獲得配套設施支持，包括公園、體育設施、學校，醫療服務等。

政府將通過Greater Sydney Commission支持由council 主導的城市再開發工作：

• 政府意識到小規模的城市再開發是解決房屋供需平衡的重要一環；
•  

• 政府將支持council批准的再開發項目，主要圍繞城鎮中心、交通走廊和公共交通節點；
• 與council合作，改進城市開發方式，加強州政府，council與再開發項目執行者間的合作；
• 政府將親自推行交通走廊和策略中心周邊的城市改建工作

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根據澳洲聯邦政府應對外國投資的新提案，若澳洲公寓樓只在海外銷售，其開發商可能面臨兩年的監禁。

這部份內容寫在“加強澳洲外國投資框架選項”（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework Options Paper）上，在第十頁“開發商未在澳洲銷售公寓樓”條款下，定義對違規的個人和公司的罰款高達8.5萬澳元或42.5萬澳元，兩年徒刑或監禁加罰款。

根據Domain近日的披露，該文還規定外國買家在澳洲購買住房至少需要向政府支付5000澳元申請費。在政府的新規定下，任何想在澳洲購買一棟價值100萬澳元以下住房的外國投資者，將需支付5000澳元的申請費。霍基表示，購買超過100萬澳元的房產，購房值每增加100萬澳元，申請費將增加1萬澳元。

隨之一些人加入了反對擬議的向澳洲地產的外國買家收取高額費用的行列，Domain資深經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）認為，這將迫使外國學生的租金提高。

McGrath總裁麥格拉思（John McGrath）說，政府“在這件事上的立場是非常危險和目光短淺的”。

皇冠集團（Crown Group）總裁薩尼圖（Iwan Sunito）表示，政府的提案對只在海外售樓的開發商判監禁的做法是“不必要的”。

代表澳洲房地產開發商和股權融資的非營利組織“都市計劃（Urban Task Force）負責人約翰遜（Chris Johnson）表示，他不相信法判是對不遵守規則的開發商最好的解決方案,

他說：“對我來說，這似乎有點過頭，那些限制了我們所做的。”他還稱，沒聽說有任何項目完全在海外銷售，一棟建築完全屬於外國人可能是一件壞事。他說：“如果一個公司只有海外房主,他們不可能有效地管理房產。”

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新州大選被證實不會妨礙買家搶購悉尼房產，因為悉尼周六錄得了有史以來最高的清盤率。

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澳洲大多數買投資房的人，其投資房不會超過一處。調查發現，大多數買了投資房的人，在五年之內自己名下已不再擁有任何的投資房。

不幸的是，許多投資者在這方面有不好的經歷。他們從對市場知之甚少開始，再加上沒有做認真的調查，也沒有花錢請人做調查，最終做出了不佳的決策。

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澳洲熱點網站（hotspotting.com.au）的創辦人萊德（Terry Ryder）不久前組織了一次網上論壇，房地產顧問公司Performance Property Advisory的經理麥克米蘭（David McMillan）在論壇上說，在房地產投資方面有一系列的盛傳但不屬實的說法以及陷阱（列舉如下），許多投資者因之而蒙受損失。

• 相信平均來說房地產價格每七年至十年翻一番
• 聽信主流媒體
• 不做適當的調查，也不願意花錢請人做調查
• 更情願接受免費的建議，其結果往往是付出很大的代價
• 沒能意識到目標並不是買房產，而是建立自己的財富
• 為了負扣稅而買房，但在房價不漲的地區買房
• 把“位置第一”的口頭禪當作自滿的藉口
• 願意在當地買房，因為可以自己開車去查看
• 對極端的牛市或熊市預測信以為真

“澳洲房地產市場並不是平均每七年到十年翻一番，”麥克米蘭說，“這是房地產行業最大的傳說誤區之一。代理很擅長把這說成是市場的實際情況。但是翻一番的周期其實是10年至15年。”

萊德說他同意麥克米蘭的說法。如果每七年房價翻一番的話，那麼每年的房價上漲速度平均要10%，但過去的十年裡各省會城市的平均房價漲幅是每年5.4%。

關於大城市報紙的房地產內容，萊德說他同麥克米蘭也看法一致。“在主流報紙上出現的內容很多我可以稱為‘噪音’，這些可以分散投資者的注意力，導致他們根據錯誤的信息做出錯誤的決定，”麥克米蘭說。

麥克米蘭認為，如果要購買的房地產在未來三到四年裡不能取得25%以上的增值，那麼就不要買。

“增加自己的房地產價值的唯一途徑是要擁有短期內能夠增值的房產，”麥克米蘭說，“例如，投資者們應該避開墨爾本內城區的公寓房市場。哪裡在未來三年裡增值的機會非常小。如果一個人在那裡投資50萬澳元，三年後還會是50萬，或者可能是48萬或更少。”

麥克米蘭稱，他的Performance Property Advisory公司認為悉尼、墨爾本、布裡斯本、珀斯、阿德雷德是投資者們的首選地，而紐卡素、坎培拉、陽光海岸、伍隆貢、霍巴特、吉朗、湯斯維爾、凱恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二類不錯的地方。

他認為，房地產的土地部份是推動增值的主要因素，而房子部份是推動現金流動的因素。他說：“買房子要買土地價值占65%以上的。”

麥克米蘭建議投資者避開小鎮、礦業鎮、增值記錄不佳的地區、以及有大量土地可供建新房的地區。他承認，礦業鎮上的回報或許會好幾年，但那樣的市場向來都是先繁榮後破滅。

房產的具體位置不應該在主要道路上，不與商用或辦公樓或加油站毗鄰，不鄰近鐵路，但應該近火車站。

還要避免有噪音、安全、隱私問題的房產。

麥克米蘭反對購買“普通的房產”，因為缺乏稀缺性，比如現代的高層公寓樓。如果一個樓裡的套房數超過20個，並且有許多諸如游泳池、健身房、電梯之類的公用設施，那麼不要買這類樓裡的房子，因為管理費太高。

新建的套房往往是低房頂、小臥室、自然采光不佳、有限的停車位與儲藏空間。這些房子，房主不會去長期住。這類房總是在投注者手上轉來轉去。

麥克米蘭更喜歡小一些的精品單元樓，樓裡最好只有六七套房，並且獨具風格。他說：“1980年代以前建的單元樓往往都有最好的特色。另外，應該把管理費的目標定在房產價值的0.5%左右。”

總的來說，他建議投資者買現房，而不是買新房。他說：“從土地大小的角度來說，還有從稀缺性的角度來說，現房的價值更好。單元房都有土地的成分，但新式的高層公寓房的土地成分非常小，而老式的精品樓的土地成分則大很多。”

有關的調查也佐證了這樣的說法，精品小樓的單元房比普通大高樓的單元房的增值速度要快很多。

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