Tag: 澳洲买房

澳洲房產投資會有多難呢？如果你有錢能在澳洲市場繁榮的地區買一套公寓房、或一處獨門獨院的宅子，那麼你所要做的就是理所當然地把錢投到一個好的區，靜觀你買的房子升值嗎？

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據每日新聞報報導，澳洲省會城市房地產價格一路飆升，房地產投資看起來似乎是穩操勝券之舉。但這樣的澳洲房價大漲，特別是在過去兩年裡，悉尼房價連續以兩位數的百分點上漲，也導致了對房地產泡沫的擔心加劇。

正如老練的投資者們所知道的那樣，事情並不是那麼簡單。投資者，或即將出手投資者，需要做出的一個最大決定就是，買一棟投資房，是尋求最高的租金回報，還是尋求最大的資產增值？

要找到既能帶來高租金回報又能帶來高資產增值的投資房，這是極其罕見的。為什麼呢？因為高增值的房產通常坐落在藍籌地區，這些地方，拿房價與租金相比，房價方面的付出遠遠高於租金帶來的相應回報。

例如，在墨爾本的Toorak區，一套兩臥室的公寓房平均價格是72.7萬澳元，而平均周租金是451澳元。那麼，年租金回報率，即租金收入占澳洲買房投資總額的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回報高的房子，即租金回報率在8%至10%，通常地處大城市外圍或者偏遠的城鎮。這些地方，房價低很多。

比較兩種策略，還是應該首先尋求高增值者。盡管租金收入是立竿見影的，但大多數投資者尋求的是資產增值。房產投資人並在房產投資方面有建樹的贊密卡爾（Stephen Zamykal）贊同這一觀點。

他用數字來佐證。一處高租金低增值的房產，價格50萬澳元，租金回報率8%，增值率4%。20年後，房價為1,053,425澳元，屆時一年的租金收入84,274澳元。而一處低租金高增值的房產，價格也是50萬澳元，租金回報率4%，增值率8%，20年後，房價為2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那麼後者比前者多收入了110萬澳元。

然而，在一些情況下，尋求租金收益的做法是奏效的。有些投資者負擔不起獲益豐厚的尋求高增值的策略，因為那需要強大的經濟基礎，能夠在很多年的時間裡維持投資帶來的負收益。

實現增值可以需要很長的時間，而且需要懂得市場的周期，把握好投資買房的時機。

那麼，對於那些只能買起價格較低的房產買家來說，到比較邊遠、房價較低的地區買投資房，尋求較高的租金回報，就是比較務實的做法了，不然的話，如果他們一定要買高價房，將遲遲不能進入市場。

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據新聞有限公司網站報道，5月公布的數據顯示中國人向澳洲房地產市場注入源源不斷的資金，規模之大前所未有。

金融服務公司瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國投資者和中國移民在澳洲住房市場的投資量將於未來6年內增加超過1倍，至600億元。瑞士信貸公布的報告顯示，中國買家是澳洲住房價格的重要推動者。在2013-2014年期間，悉尼23%的新屋及墨爾本20%的新屋賣給了中國人。“如果中國買家准備拿下1/4澳洲新屋，那麼我們將看到悉尼和墨爾本房價增幅超越收入增幅的原因所在。”報告如是說。

外國投資通常被指責阻礙首次置業者進入房地產市場，但專家表示，公眾在中國買入如何影響房價的問題上產生偏見。CoreLogic RP Data房地產數據高級分析師庫什（Cameron Kusher）表示：“中國買家似乎在澳洲買入大量房屋，但從整個市場看來，中國買家還是占少數。誠然中國買家對澳洲房價產生影響，但這只是小範圍的影響。受影響的主要是全新獨立屋價格或內城新公寓價格。”

“首次置業者顯然希望住在市中心，不太願意搬到城市外圍居住。但他們需要准備做出更多犧牲，例如購買房齡老一點的住所。對於首次置業者來說，他們需要改變購買目標，他們應該購買二手房，而不是購買新房。”庫什補充道。

庫什認為，購買第二、第三套房子的人比外國投資者更能影響房價走勢。外國投資者主要集中在悉尼和墨爾本，對其余州府城市的影響可以忽略不計。他建議悉尼人和墨爾本人購買負擔性更強的房子，例如選擇到其他州府城市居住，或選擇在新州地區城市Newcastle或Wollongong居住。

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悉尼科技大學澳中關系研究所（UTS Australia-China Relations Institute）副所長、經濟學家勞倫斯森（James Laurenceson）也同意中國投資者對澳洲房價的影響力被誇大了。他引述2014年房地產投資國會質詢報告，指出海外買家實際上幫助澳洲增加房屋供應量，對房價過程下行壓力。阻隔外國投資將導致房價增幅進一步加大。

艾伯特政府（Abbott Government）宣布打擊非法在澳洲買房的外國買家，懲罰包括10萬元以上罰款以及3年監禁。但勞倫斯森否認“中國人非常淘氣，想法設法規避法律”的說法，他指出違反外資擁有權規定的做法早已非常普遍。

瑞士信貸報告也指出，全新的外國人投資法規──例如購買100萬元以下房屋需要提交申請費5000元──很難降低中國人對澳洲房產的需求。

而針對外國人投資的國會質詢報告也表示，沒有足夠證據支撐外國買家推升澳洲房價的說法。盡管數據有限，但報告指出外國買家實際上會增加澳洲房價的可負擔性，因為他們投資澳洲經濟產生了新職位。更重要的是，鼓勵澳洲業界建造更多新房，增加房屋供應量。

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澳洲聯邦政府計劃年底引入新法律打擊外國投資者非法購買澳洲二手房產，包括增加罰金，最高可判三年監禁等各種政策。但在這之前，聯邦財長宣布了一個過渡期——非法購買澳洲房地產的外國投資者可在11月30日前自覺申報和出售房產，而不會受到追究。

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據《悉尼晨鋒報》報導，澳洲房產投資制度不允許外國投資者購買舊房，除非用於推倒重建，總理艾伯特已宣布會對違規者進行嚴厲懲罰，包括監禁。

根據今年晚些時候將引入的立法，對違規個人的罰款將增加到12.75萬澳元或三年監禁，對違規公司的罰款為63.75萬澳元，政府希望新法律在12月1日開始實施。

聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布了在新法實施之前將一個過渡階段，鼓勵非法購買物業的外國人盡快申報並出售房產。

他說：“那些外國投資者必須在11月30日之前自己出來申報。他們將不得不出售他們的物業，但他們不會受到刑事起訴。”他表示，不申報的人將面臨法律全面處罰。他說：“如果你不來找我們，我們將會找你，因為最終我們會找出這些人，非法在澳洲買房我們將起訴你，我們對此會很嚴。”

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中國買家顫抖吧！維州政府將從7月份開始針對海外購房客上調稅率！

在過去1年的時間裡，海外投資者在維州房地產市場的投資額已經翻了1倍。維州政府即將在5月5日公布的財政預算案當中，專門針對海外買家征收額外的印花稅和土地稅。此外，如果外國人在澳洲進行非法投資，他也將面臨更多的聯邦罰款和更高的刑期。

維州財政部長Tim Pallas表示，海外買家並沒有為公共服務和基礎設施建設做出任何貢獻，這一點是非常不公平的。

據悉，從7月1日開始，所有的外國投資者將會被多征收3%的印花稅。從2016年開始，所有的外國投資者將會被多征收0.5%的土地稅。維州政府將於5月5日的財政預算案當中，正式公布這2條規定。

以房屋中位價64.5萬澳元為例，從7月1日開始，外國買家在購房時將會多繳納19350澳元的印花稅。

在4年時間內，維州政府將在印花稅和土地稅上多征收2.79億澳元和5350萬澳元。但是此項規定並不包括新西蘭公民和拿到了永久居留權的外國人。

在2013至2014年，外國投資者共向維州房地產市場投入了140億澳元。在這其中，購房的主力軍為中國人。

Pallas表示“購房客之所以對墨爾本趨之若鶩，都是看中城區及其周邊郊區的優美環境。如果你想在這裡定居，你就必須為此做出相應的貢獻。這些額外征收的費用就是一種補償。”

但是居民行動小組Planning Backlash的Mary Drost表示，額外增加的這些費用實在太少了，根本不會對海外買家構成影響。Drost表示“政府因該把稅率定高一點。比如說新加坡，他們針對外國投資者的稅率就會增加15%。”

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據悉，聯邦政府將於今日公布更多措施，以打擊海外買家的非法投資行為。針對此類行為的懲罰措施將變得更加嚴苛。

如果個人進行非法投資，他將被處以12.75萬澳元的罰款和3年監禁。如果是公司進行非法投資，那麼公司將面臨63.75萬澳元的罰款。此外，海外買家還將至少被征收5000澳元的申請費。

澳洲稅務局將會負責執行這項新的懲罰措施，他們將會利用復雜的數據匹配系統和專門的工作人員，打擊在澳非法投資行為。

艾伯特表示，這些新的措施將會幫助人們實現在澳洲置業的夢想。“我個人非常清楚，在澳洲買房並不是一件輕松的事情。我將盡全力打擊非法投資行為，以此給澳洲樓市減壓。”

艾伯特還表示，雖然外國投資對於澳洲而言是一件好事，但是他不會讓澳洲購房者為外國資金帶來的負面影響買單。

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悉尼房市繁榮在2015年繼續上演，房價中值首次突破90萬澳元，首置業者在澳洲買房的希望變得更加遙遠。