Tag: 澳洲买房

30萬澳元買海景房 搜羅澳洲最有利買房地區

《每日電訊報》報道稱，新州北部有一個小鎮圈是澳洲買房族的最佳去處，不僅價格便宜、競爭少而且還有砍價的余地。

澳洲房地產網站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地賣房條件最有利於買家的地區。研究發現全國有利於買家的市場集中在昆州的礦業小鎮。
 
新州最有利於買家的市場大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半徑300公裡內的內陸和海岸城鎮，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它們都在新州六大最佳買家市場之列。這些地區的房產一般定價在25萬左右，但常常都能以低至15萬的價格買到，與悉尼76萬的房價中值有天壤之別。
 
Realestate.com.au的新州銷售經理哈裡斯（Jim Harris）稱，數據表明這些地區給買家提供了擠入房市的大好機會。“這些地區對於想進入房市的人很有吸引力。現在的澳洲利率處於歷史最低位，是入市的好時機。”
 
新州的最佳買家市場是距離維州邊界40公裡的海岸小鎮Eden，其次是西部農業樞紐Parkes。前十名還包括北岸獵人地區史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海邊城區Tea Gardens。這個區處於沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中間。
 
銷售中介Chris Wilson說投資者最近瞄准了Eden的絕佳買家條件，根據Core Logic RP Data，這裡的單元房平均租金回報為5.8%。視乎貸款條約，6%以上的租金回報一般就夠支付標准的按揭月供。
 
“很多市區買家到這裡後都被它的性價比震撼。你用30萬澳元甚至更少就能買到擁有海景和高回報率的房子。”Wilson說。 
 
新州South West Rocks的歷史名勝Trial Bay
 
新州最佳買家市場
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳買家市場
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（維州）
  5. Nanango（昆州）

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政府打擊投資者 澳洲買房自住將享廉價貸款

按揭買房自住的業主即將成為澳洲銀行的主要客戶。據《悉尼先驅晨報》報道，澳洲銀行面臨著限制向澳洲房產投資者貸款的新規，他們即將為爭奪澳洲買房自住的客戶而大打出手，這可能意味著這類型客戶將獲得更大的利息折扣。

本月澳洲國民銀行旗下的一家大額貸款商為自住型借款人提供了比新投資者更大的折扣。“我們的自住型業主可以獲得比投資者更大的貸款折扣。這是因為我們對自住型貸款的胃口增大了。”國民銀行執行總經理沃爾德倫（Anthony Waldron）稱。

原因是維護銀行系統安全的澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）要求銀行將每年的投資者信貸增長減慢至10%以下，這意味著各家銀行必須爭奪其他客戶。

澳洲國民銀行的Anthony Waldron

沃爾德倫稱其所在銀行的大額白標借貸業務“Advantedge”以不同的品牌名字通過經紀人銷售貸款，5月引入的新規意味著新自住型借款人可以享受比投資者更大的利率折扣。

Advantedge向自住型業主提供的折扣大約比房產投資者高15個基點，但新規不適用於國民銀行品牌的貸款，不過這可能是未來的趨勢。

沃爾德倫稱各家銀行對澳洲審慎監管局10%的信貸限制會有不同的反應，但采取“差別定價”的方式可能會變得更加普遍，因為銀行要擴大在房貸領域的份額，同時要遵守審慎監管局的限制。

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買房求增值還是求租金收益？澳洲房產投資者的一大難題

澳洲房產投資會有多難呢？如果你有錢能在澳洲市場繁榮的地區買一套公寓房、或一處獨門獨院的宅子，那麼你所要做的就是理所當然地把錢投到一個好的區，靜觀你買的房子升值嗎？

在澳洲買房求增值還是求租金？這是投資者的一大難題

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據每日新聞報報導，澳洲省會城市房地產價格一路飆升，房地產投資看起來似乎是穩操勝券之舉。但這樣的澳洲房價大漲，特別是在過去兩年裡，悉尼房價連續以兩位數的百分點上漲，也導致了對房地產泡沫的擔心加劇。

正如老練的投資者們所知道的那樣，事情並不是那麼簡單。投資者，或即將出手投資者，需要做出的一個最大決定就是，買一棟投資房，是尋求最高的租金回報，還是尋求最大的資產增值？

要找到既能帶來高租金回報又能帶來高資產增值的投資房，這是極其罕見的。為什麼呢？因為高增值的房產通常坐落在藍籌地區，這些地方，拿房價與租金相比，房價方面的付出遠遠高於租金帶來的相應回報。

例如，在墨爾本的Toorak區，一套兩臥室的公寓房平均價格是72.7萬澳元，而平均周租金是451澳元。那麼，年租金回報率，即租金收入占澳洲買房投資總額的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回報高的房子，即租金回報率在8%至10%，通常地處大城市外圍或者偏遠的城鎮。這些地方，房價低很多。

比較兩種策略，還是應該首先尋求高增值者。盡管租金收入是立竿見影的，但大多數投資者尋求的是資產增值。房產投資人並在房產投資方面有建樹的贊密卡爾（Stephen Zamykal）贊同這一觀點。

他用數字來佐證。一處高租金低增值的房產，價格50萬澳元，租金回報率8%，增值率4%。20年後，房價為1,053,425澳元，屆時一年的租金收入84,274澳元。而一處低租金高增值的房產，價格也是50萬澳元，租金回報率4%，增值率8%，20年後，房價為2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那麼後者比前者多收入了110萬澳元。

然而，在一些情況下，尋求租金收益的做法是奏效的。有些投資者負擔不起獲益豐厚的尋求高增值的策略，因為那需要強大的經濟基礎，能夠在很多年的時間裡維持投資帶來的負收益。

實現增值可以需要很長的時間，而且需要懂得市場的周期，把握好投資買房的時機。

那麼，對於那些只能買起價格較低的房產買家來說，到比較邊遠、房價較低的地區買投資房，尋求較高的租金回報，就是比較務實的做法了，不然的話，如果他們一定要買高價房，將遲遲不能進入市場。

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在澳洲如何保護子女婚前財產——房產

接我們上期問題，如果國內父母為在澳生活學習的子女置業，今後孩子在澳洲結婚，如果對婚前部分物業進行一定程度的保障。以下有幾種方式可供讀者參考：

  • 財產協議

配偶間（包括事實婚姻）可以做財產協議，就其各自名下的財產進行分配和約束。如果將來雙方一直在一起，則該協議可以不生效，如果某一天雙方分居或離婚，那麼可以按照該協議內容就各自的財產進行分配。

舉例：

A和B婚前各有一套房，那麼雙方可以約定，如果AB分開，則各自擁有其對該婚前房產的支配權和所有權，另一方不得干涉。婚後共同購買的物業可作為共有財產根據情況進行分配。

這非常類似於人們常說的“婚前財產公證”或“婚前協議”。澳大利亞的法律規定配偶間不但婚前可以做財產協議，在婚中或分居乃至離婚後都可以簽訂類似的婚前協議，就雙方協商內容標準化，以避免可能面臨的法律程式。

但是，澳洲法律對於該類協議有嚴格的格式要求，雙方必須各聘一位律師代表由四方共同完成這份協議內容和簽署。如果格式不達要求，那麼該協議無效。值得注意的是，該協議必須在配偶間進行，所以父母無法替代子女簽署。此外，如果日後就婚姻及財產糾紛訴訟法院，法院還有自由裁量的權利重新評定，就合理和公平的方式分配雙方財產（財產協議則沒有此限制）。

  • 借款協議

一些父母可能通過借款給子女在澳洲買房的方式，對子女名下的財產進行一定程度的保護。即使將來房子賣了，也需要根據借款協議將該部分房款還給父母。然而，正如上期欄目“澳洲無婚前婚後財產一說購買澳洲房產需多加思量”中我們討論過的情況，隨著子女與配偶在一起的時間越長，子女從父母方面獲得的資助的比重就會越輕。

當然，父母也是希望子女能夠家庭和睦美滿，因此該份協議在短期內的效用還是比較受到父母歡迎的。

  • 設立遺囑

當然，父母如果在這方面有較多的擔憂，可以將物業寫在自己名下。對於沒有澳洲身份的海外人士來說，購買新房、樓花和空地目前都是允許的。同時，我們也建議父母在適當的時候赴澳設立遺囑（或稱“平安紙”），為自己在澳的財產進行日後的分配和規劃工作。由於澳洲法律對遺囑的格式也有特別要求，父母應當事先諮詢律師做相關準備工作。

  • 信託基金

此外，父母可以設立一個信託基金，通過信託基金購置該物業。信託基金的操作方式好比去銀行存錢，本金一直存在銀行，每個月可以拿出利息來供子女使用。信託基金可以持有物業、股票、古董等各類投資產品，並在受益人（自身和子女，子女的配偶及孩子等都可在其受益人範圍）。然而，設立基金的成本較高，如果自己在澳洲的資產規模較大，可以考慮設立家庭信託。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房產

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中國人投資買房有助降低澳洲房價？

據新聞有限公司網站報道，5月公布的數據顯示中國人向澳洲房地產市場注入源源不斷的資金，規模之大前所未有。

金融服務公司瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國投資者和中國移民在澳洲住房市場的投資量將於未來6年內增加超過1倍，至600億元。瑞士信貸公布的報告顯示，中國買家是澳洲住房價格的重要推動者。在2013-2014年期間，悉尼23%的新屋及墨爾本20%的新屋賣給了中國人。“如果中國買家准備拿下1/4澳洲新屋，那麼我們將看到悉尼和墨爾本房價增幅超越收入增幅的原因所在。”報告如是說。

外國投資通常被指責阻礙首次置業者進入房地產市場，但專家表示，公眾在中國買入如何影響房價的問題上產生偏見。CoreLogic RP Data房地產數據高級分析師庫什（Cameron Kusher）表示：“中國買家似乎在澳洲買入大量房屋，但從整個市場看來，中國買家還是占少數。誠然中國買家對澳洲房價產生影響，但這只是小範圍的影響。受影響的主要是全新獨立屋價格或內城新公寓價格。”

“首次置業者顯然希望住在市中心，不太願意搬到城市外圍居住。但他們需要准備做出更多犧牲，例如購買房齡老一點的住所。對於首次置業者來說，他們需要改變購買目標，他們應該購買二手房，而不是購買新房。”庫什補充道。

庫什認為，購買第二、第三套房子的人比外國投資者更能影響房價走勢。外國投資者主要集中在悉尼和墨爾本，對其余州府城市的影響可以忽略不計。他建議悉尼人和墨爾本人購買負擔性更強的房子，例如選擇到其他州府城市居住，或選擇在新州地區城市Newcastle或Wollongong居住。

澳洲全新的外國人投資法規例很難降低中國人對澳洲房產的需求

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悉尼科技大學澳中關系研究所（UTS Australia-China Relations Institute）副所長、經濟學家勞倫斯森（James Laurenceson）也同意中國投資者對澳洲房價的影響力被誇大了。他引述2014年房地產投資國會質詢報告，指出海外買家實際上幫助澳洲增加房屋供應量，對房價過程下行壓力。阻隔外國投資將導致房價增幅進一步加大。

艾伯特政府（Abbott Government）宣布打擊非法在澳洲買房的外國買家，懲罰包括10萬元以上罰款以及3年監禁。但勞倫斯森否認“中國人非常淘氣，想法設法規避法律”的說法，他指出違反外資擁有權規定的做法早已非常普遍。

瑞士信貸報告也指出，全新的外國人投資法規──例如購買100萬元以下房屋需要提交申請費5000元──很難降低中國人對澳洲房產的需求。

而針對外國人投資的國會質詢報告也表示，沒有足夠證據支撐外國買家推升澳洲房價的說法。盡管數據有限，但報告指出外國買家實際上會增加澳洲房價的可負擔性，因為他們投資澳洲經濟產生了新職位。更重要的是，鼓勵澳洲業界建造更多新房，增加房屋供應量。

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在澳洲違規購房外國人被查 多達150宗個案

在澳洲稅務局（ATO）開始對3萬納稅人進行數據比對以追查偷漏稅之際，有多達150宗外國人涉嫌違規購房的個案正在被調查。

據《悉尼先驅晨報》報道，國會財政事務秘書奧德薇（Kelly O’Dwyer​）表示，ATO的調查會導致違規者被審查乃至刑事檢控。

按照聯邦政府早前宣布的政策，非罪犯及“疏忽違規”的外國人在11月30日前主動向政府坦白將可獲得“大赦”，其後政府將對違規購房的外國人予以嚴懲，包括3年的刑期以及個人高達12.75萬元、公司高達63.75萬元的罰款。

奧德薇表示，政府的調查非常低調，大多數被調查的人都不會有所察覺，呼吁外國投資者在被政府追查之前“自我申報”。

外國人如果主動告知ATO自己違規在澳洲買房的話，當局會對他們寬大處理。此外，按照大赦的規定，違規者可以有12個月的時間拋售自己的房屋，而非財長何基（Joe Hockey）早前要求的3個月，也不會遭到聯邦公共檢控官的檢控。奧德薇強調，澳洲政府的新措施並非是要阻遏外國投資，而是為了停止違反澳洲法律的行為。

在2013-14財年，外國投資者向澳洲房市注入347億元，較上一年增加了176億元之多。獲得外國投資審批委員會（FIRB）許可的投資個案同期從11,668宗激增到了23,054宗。

除了嚴懲違規購房外國人之外，澳洲政府還推出了新費用，購買100萬元以下住宅的外國人需繳5000元，購買100萬元以上住宅則要繳1萬元。預計此舉將令澳洲政府每年創收2億元，但房地產界認為這筆收入有所誇大。奧德薇希望政府的一系列新政策能阻遏違法行為，但“如果有人繼續胡作非為，政府將有能力繩之以法。”

根據ATO的數據比對計劃，ATO可獲得在2010-11至2015-15財年期間，向FIRB提交購置住宅及農業用地的外國投資者的詳細資料。ATO將對3萬“實體”的記錄進行數據審查比對，其中大多數都是個人。他們的姓名及聯系方式、居住國、國際、護照信息以及他們所擁有的土地狀況（包括了產權以及所持土地類型等）的信息，將和ATO以及其他政府部門所持有的信息進行交叉對比。

AT0還將檢視擁有城市土地的澳洲公司的股票交易記錄，或是澳洲都市土地信托基金的各個相關單位。對外國所有權的架構也將予以檢查，以確定投資的實際或實益所有人是不是澳洲居民。

ATO稱，現在的調查對像中，包括了1名富裕的納稅人。此人在過去5年中共獲得了400萬元左右的海外資金，而且此人和澳洲的數個物業都有關聯。

澳洲房地產業支持打擊非法購房，但反對合法置業外國人被收費

澳洲房地產理事會（PCA）行政總裁莫裡森（Ken Morrison）歡迎政府打擊非法購房的舉動，並認為早該如此。但他也強調不支持政府對合法的外國投資征收新費用，因為這會影響澳洲房地產供需並進一步影響住房承擔力。

建築行業組織Master Builders的行政總裁哈尼什（Wilhelm Harnisch）對政府的政策也頗有微詞，質疑政府的打擊行動是為了創收，並認為“這筆錢可能沒有政府想像的那麼多”。

澳洲理事會（Australia Institute）的負責人丹尼斯（Richard Denniss）也對新收費以及能否為政府帶來巨額收入表示質疑，指出這還將導致行政成本上升。

FIRB的數據顯示，外國人在澳洲最熱衷的投資行業就是房地產業。在整體外國投資中，中國獲批的投資額為277億元，而且其中有124億元都是針對房地產業。

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漫談首次“觸電”澳洲房産的8個常見問題

在首期專欄中，我整理了8個海外投資者首次在澳洲買房經常會問的問題，比如，澳洲是不是歡迎海外投資者在他們國家買房？除了購房款，買家還需要準備或是支付哪些費用？作爲海外投資者在購房前需要申請哪些證件？如何貸款？在最後交房時，買家該注意哪些事項？現在，且聽我“漫漫”說。

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經濟學人：澳洲房價全球第二 被高估逾25%

澳洲房價在《經濟學人》調查的26個市場中是第二貴

澳洲房產已經晉升全球最貴之列，甚至比美國和英國都要貴得多。在《經濟學人》調查的26個市場中，澳洲的房價是第二貴的，僅次於比利時。

《經濟學人》的房價指數通過衡量房價與個人稅後收入的比率，對比了世界各個國家的住房承受力，此外還調查了各個國家的房價與租金比率。

自2012年第三季度以來，相較於租房子，在澳洲買房子變得越來越貴。其他唯一買房比租房貴的地區就是加拿大和中國香港。

根據《經濟學人》的調查，“我們跟蹤調查的市場中，有7個國家的房價被高估了超過25%，尤其明顯的是澳洲、英國和加拿大。”

但Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）並不認同這些發現，因為澳洲的房產所有權水平高，超過三成人直接擁有他們的房子，而且貸款違約水平低。他說對比收入和價格計算方法是有瑕疵的，用對比收入和按揭的衡量方法會更加准確。

“你是用收入來支持房貸，而不是支持房子，尤其是在你已經擁有房子的情況下。”他說。

韋森認為即使是合計同一個國家的數據也是過於單純化的，因為不同市場之間有巨大的差別。他指出悉尼和墨爾本的房租就有天壤之別，悉尼的每周要價是520元，而墨爾本只要390元。

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非法購買澳洲房產者需在11月30日前“自首”！

澳洲聯邦政府計劃年底引入新法律打擊外國投資者非法購買澳洲二手房產，包括增加罰金，最高可判三年監禁等各種政策。但在這之前，聯邦財長宣布了一個過渡期——非法購買澳洲房地產的外國投資者可在11月30日前自覺申報和出售房產，而不會受到追究。

非法購買澳房產者需在11月30日前“自首”，否則進行嚴厲罰款或面臨最高三年監禁

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據《悉尼晨鋒報》報導，澳洲房產投資制度不允許外國投資者購買舊房，除非用於推倒重建，總理艾伯特已宣布會對違規者進行嚴厲懲罰，包括監禁。

根據今年晚些時候將引入的立法，對違規個人的罰款將增加到12.75萬澳元或三年監禁，對違規公司的罰款為63.75萬澳元，政府希望新法律在12月1日開始實施。

聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布了在新法實施之前將一個過渡階段，鼓勵非法購買物業的外國人盡快申報並出售房產。

他說：“那些外國投資者必須在11月30日之前自己出來申報。他們將不得不出售他們的物業，但他們不會受到刑事起訴。”他表示，不申報的人將面臨法律全面處罰。他說：“如果你不來找我們，我們將會找你，因為最終我們會找出這些人，非法在澳洲買房我們將起訴你，我們對此會很嚴。”

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中國人成澳洲頭號外國投資者 近半數投資用來買房

2013-14年中國獲批的在澳地產投資達到124億元

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外國投資審批委員會（FIRB）2013-14財年的年度報告顯示，中國已是澳洲房地產的最大海外買家，在這上面的花費達到了124億元，而2012-13年度，中國在澳洲的投資僅為59億元。

中國首次超越美國成為了澳洲的頭號外國投資者。上一財年，中國獲批的在澳投資總額達到277億元，而美國則為175億元。加拿大是澳洲的第3大外國投資者，投資總額為154億元，其後是馬來西亞，投資總額為71億元。2010年，英國曾是澳洲的第二大外國投資者，但現在其排在第12位。

外國投資者對澳洲住房的興趣主要集中在新屋，他們在預售公寓上的總開支已從57.3億元增加至164億元。此外，上財年外國投資客在二手房上的花費增加了將近20億元至71.7億元。在澳洲，外國人中只有臨時居民才能購買二手房。

這些數據並沒有按投資國別進行細分，不過FIRB確有透露2013-14財年，獲批的住宅購置申請則從11,668份增加了一倍有余，達到了23,054份，而住宅交易投資金額則從172億元增至347億元。此外，商業地產投資也從348億元增加至399億元。

地產投資占中國對澳洲投資的將近一半，獲批的124億元的地產投資額是美國對澳洲房產投資的2倍多。值得注意的是，FIRB的數據記錄的是獲批的投資而非實際發生的投資。雖然中國的獲批量已超過美國躍居第一，但美國、英國和日本在澳累計投資依然大於中國。

聯盟黨政府即將完成對海外物業投資客征收新費用的提議。財長何基稱，他希望人們能恢復對外國投資體系的信心，從2006年以來，該體系就未對任何違反地產購置規定的人提起過訴訟。

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