Tag: 澳洲房产投资

在2013年年中前，所有事务的中心都围绕着中国展开，不过澳大利亚四大银行的信贷和实施人员似乎对于他们的新客户并不太适应。

《澳洲金融评论报》报道，据一位内部人士的说法，向中国人士提供房贷，无论是居住用房还是商业用房，总是让澳大利亚银行有点担忧。这位人士称，也许可以赚钱，但对于风险的偏好却需要与众不同，这是不少传统银行家都不能够适应的。

“我们不知道钱的来源。任何人如果说他们知道，肯定是装的。这里有点鱼龙混杂。”

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本周，向来自中国的房产购买者借贷的行为再次叫停，国民银行（NAB）也宣布了对于外国买家提高借贷门槛的政策。虽然没有明显划分哪些外国投资者，但应该是将中国大陆买家作为了目标。

国民银行的新政策，即海外买家购房，贷款与房价比例不得高于60%，而对于海外收入也仅承认60%，将从周六起实施。

据这位内部人士称，澳大利亚四大银行最近几年向中国买家的借贷规模大幅度增加。不过随着整个银行业的坏账上涨和信贷循环的常规改变，那些风险较高的中国顾客成为了目标。该人士称：“我们过去从来没有问多少关于如何将钱从中国运到澳大利亚的问题。只有九分之一的申请人获得了审批。”不过经过了三年“不问问题”，银行也受够了。现在，所有四大银行都对于中国买家设定了较高的贷款审批条件，尽管有证据显示这些贷款的还款记录良好，只是银行家承担风险的胃口变化了。

这也让人们不免有疑问：那么由中国人带动的澳大利亚房产繁荣是否会终结呢？

一个和不少中国顾客打交道的澳贷款中介称，虽然大陆不少买家可以支付现金，但他们仍然会选择贷款。“因为大部分房产都是投资房，如果希望投资成功，需要借一大笔钱。我认为，明年对于内城区的公寓和豪宅来说可能市场情况不妙。”

Macro Plan房产顾问公司首席经济学家安德森（Jason Anderson）认为，中国买家看楼花的人数已经有下滑趋势。“以前的开发商拿出新楼盘可能当天就销售一空，现在应该不会这样了。现在他们也许能卖出去三分之一，还有不少讨价还价的。”

安德森说，中国房市的降温和澳大利亚房市的升温有相关性，因此如果中国房市疲软不前，还是会有不少资金流入澳大利亚。另外一个因素是澳元汇率，如果央行进一步降息，澳元也会进一步下跌。因此现在说中国人买房潮已经结束可能为时过早，就算是银行决定对中国人谨慎贷款。

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（据澳洲新快网）

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升。这一现象表明，尽管银行和监管层连续采取措施防范房地产风险，并抬升房产投资门槛，投资者仍继续看好澳洲房地产。

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自住性房贷下滑

ACB News报道，据澳大利亚统计局最新数据，3月份全澳自住房房贷笔数下跌了0.9%，为56316笔，而经过季调后，3月份全澳自住房房贷笔数同比上升了3.8%；自住房按揭贷款的价值减少了1.5%，为207亿澳元。

房贷负增长主要受累于自住房按揭贷款下滑。3月份首次自住房购买者数量占比为14.2%，为2004年5月以来的最低点。

房贷按揭经纪机构Mortgage Choice的首席执行官John Flavell说，看起来自住房房贷的需求比2月有所下降，但其实仍高于长期历史均值，印证着澳洲房地产市场的健康和活力。

投资性房贷创新高

3月份全澳投资性房贷的价值上升了1.5%，经季节性调整后为120亿澳元，为2015年9月以来的最高值。其中新建房屋投资贷款为18.29亿澳元，上升了54.1%，录得有史以来最高的月增长率。

ANZ(澳新银行)称，在强劲的投资需求驱动下，2016年澳洲的房地产市场仍然会保持稳健状态。“去年的提高利率和收紧借贷条件等宏观审慎监管政策所带来的影响，都已经完全过去了。” ANZ经济学家称。

澳大利亚房地产协会主席Neville Sanders 则相信上述监管措施仍在产生影响：“虽然3月份投资性房贷上升了，但从去年银行抬高投资性房贷利率和设置更严格的借贷条件以来，投资性房贷连续下降了9个月。”

ANZ也强调，尽管近期房价和清盘率双升，央行也宣布降息，今年的房地产市场仍不可能重回去年的巅峰热度。

投资需求升温原因

不过，对于近期的房产投资需求上升背后的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 经济学家Savanth Sebastian认为，新建房屋的房贷价值已处于35.9亿澳元的历史高位，而且房地产市场仍以自住需求为主，表明房地产市场的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）银行)经济学家 Matthew Hassan则指出， 澳大利亚统计局的数据显示了自住房建造房贷正在走弱。主要是年初以来的投资性房贷势头向上，推高了清盘率和房价。上周央行降息，又进一步刺激了房贷需求。

根据统计，4月份澳洲各首府的房价强劲回弹，上涨了1.7%，比去年同期上涨了7.3%。

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（据澳华财经在线）

去年全年澳大利亚房屋租金不升反降0.2%，这一消息对于租客来说可谓大快人心，但对于房东来说则头疼不已，因为他们遭遇了超过20年以来澳房租的最低速增长。

据《澳大利亚人报》称，这一数字的公布前，租赁市场的大环境警示房东将不能够提升房租，并且很有可能为了维持现有租客长住而不得不削减租金。

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根据房地产数据分析组织CoreLogic RP Data的最新月度租赁审查数据，虽然租金在今年4月份小幅上涨了0.1%，但全澳大城市租金则在过去12个月内下跌，其中柏斯和达尔文最严重。

在过去的一年中，悉尼房租涨幅温和，仅达到1.4%；墨尔本房租涨幅达到1.7%，这两个城市的表现要远远好于那些被矿业繁荣潮衰退而影响的城市。

比如，同期内，柏斯房租下跌8.9%，达尔文房租则下跌12.6%。布里斯班房东遭遇了0.6%的租金下跌。

房地产分析师库舍尔（Cameron Kusher）说：“我们预计，租金市场的增幅疲软将在未来一年内持续，而租金则会在未来几个月内持续下跌。”他指出：“澳大利亚租金市场的年度变化仍然处于自1996年以来的最低地点。”

库舍尔将原因归咎于真实工资的下降，租赁市场供给的增加，以及人口增长速度的放缓。

他说：“随着住房审批速度达到创纪录高点，建筑业活动也会在未来24个月达到峰值，这伴随着很多仍然需要交割的新房。我们预计，疲弱的租赁市场条件将持续，而房租增长将持续减缓，或者在主要城市内呈现下跌。”

“基于现在的市场条件，房东处于提升租金的不利地位，很多人可能需要降低租金来保证租客长住。我们认为，租客目前持有更加强大的协商地位，他们可以用相似的租金甚至更低的租金，来提升自己住房水平。”

根据CoreLogic RP Data数据，堪培拉是澳大城市中租金年度增幅最大的城市，在截至4月份的一年中涨幅达到2.5%。

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（据澳洲新快网）

澳大利亚购买投资房享受负扣税的政策近日再次被推上了风口浪尖。在最近公布的央行日志中，澳联储（RBA）表达了对于整治负扣税政策的支持，宣称这对于金融稳定可能是一件好事。

据澳大利亚广播公司报道，一个澳联储内部的简短文件宣称：“任何不鼓励负扣税行为的政策变化，从金融稳定的角度来看都可能是有益的。”

按照目前的政策，负扣税允许房产投资者在出现亏损的时候，用亏损来减免其它收入来源所应该负担的纳税。

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联邦工党一直对现行负扣税政策有异议，他们提出了从2017年7月份起仅仅对于新房实施负扣税政策的提议。工党还承诺将减半资本利得税（CGT）折扣，宣称以上两个政策叠加能够在未来10年为财政预算注资321亿元。

央行文件宣称，负扣税政策和资本利得税折扣的交互作用，可能鼓励买房者追捧资本利得收益，因为投资房可以用比股票更加高的杠杆购得。文件还指出，如果让负扣税政策不再那么吸引人，将引起“租金的潜在增长”。文件假设称，如果相关政策改革不受任何限制，可能引起大规模销售适用负扣税政策房产的行为。

而工党的计划则保护了现存投资者的利益。央行文件被指是2014年3月至2016年4月份间撰写的，其中并没有写明是在工党宣布负扣税政策前后。

不过联邦政府则对于这份文件嗤之以鼻。金融部长科尔曼（Mathias Cormann）将其描述为“完全不值得注意的文件”。他说，备忘录等文件并不代表央行的正式政策。

财长莫瑞信（Scott Morrison）在接受采访时指出，这份被称为澳联储内部资料的文件“相当过时”。然而，工党影子助理财长雷（Andrew Leigh）则认为文件显示出改革的必要性。

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（据澳洲新快网）

如果全球利率跳崖式下跌，那么澳储行（RBA）会跟着这么做吗？直到最近以前，很多人可能会说“不会”。

目前，澳洲的失业率保持稳定，就业人口数量强劲，经济成长缓慢但无疑正从矿业投资繁荣转型。

然而，令人惊讶的通缩数据促使上周储行将利率削减0.25个百分点，而后大多数经济学家预料，今年储行会进一步降息，他们称时间很有可能是8月。

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接受FairfaxMedia调查的7位经济学家中，有6人预计今年央行将把利率削减至1.5%，1人预计到今年底利率将保持不变；其中几人甚至提出，今年可能还会有两次降息，但抱有不确定性。

储行到底要将利率削减到什么水平？它最终会不会加入全球央行的零利率竞赛？

瑞银（UBS）首席经济专家ScottHaslem称，上周五RBA公布的货币政策声明“非常鸽派”。

RBA表示，通货膨胀率可能继续低于其设定的2%-3%目标，或者处在底部水平，表明低通胀率并非暂时现象。不仅仅是未来几个月，而是未来三年情况都是如此。

Haslam说道：“（通胀预期）下修的程度可以说是前所未有的。”

瑞银修改了对8月澳储行减息的预期，认为届时储行将把利率下调至1.5%，并且未来有可能进一步放宽政策，尽管它预计储行不会真的向零利率看齐。

在四大银行当中，联邦银行（CBA）、西太银行和澳盛银行（ANZ）均表示，它们预计今年还会有一次降息，很有可能是在8月。虽然6月也可能是个降息时机，但大多数经济学家倾向于认为，RBA委员会将采取交错的方式。

摩根大通经济学家BenJarman表示，“我们认为还有一次减息，而且最终现金利率存在跌破1.5%的风险。”他甚至预计今年储行还会再降息两次，但对此还有所犹豫。

此外，虽然国民银行首席经济专家IvanColhoun指出持续疲软的澳币将给储行减轻一些压力，但该银行放弃了今年利率将保持在1.75%的预期。

在成功预测出本月RBA会降息的少数几个经济学家当中，凯投宏观澳洲首席经济专家PaulDales称，今年完全有可能还有两次降息，但他对此保持谨慎态度。

Dales说道，由于过去八年GDP增速表现不佳，澳洲经济存在“大量闲置产能”，给通胀带来严重压力。他表示，经济拥有2.75%的潜在增长率，而在过去八年里，有七年的经济增速没有达到这个水平。“这是个强烈信号，表明RBA将很快削减利率至1.5%，未来利率要么进一步下跌，要么暂时维持在1.5%。”

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（据澳洲日报）