澳洲房产投资 – Page 6

澳洲房价飙升背后的6大推手

中国房地产投资机遇日益减少，中国买家都在迅速买进澳洲的公寓房和独栋屋。他们认为澳洲的房产质量极佳，潜力无限。中国买家对澳洲房地产的兴趣非常高亢，数十亿的海外资金流入澳洲。为了迎合中国买家的巨大需求，有一些澳洲房产中介的办公室都搬到了北京，上海。

而在2013至2016年期间澳洲的房价飙涨，很多人将这个房价上涨的原因归结于中国人的炒作，但是到底是什么原因导致了这波房价上涨？这个答案似乎并没有达成共识。失望的首次购房者和其他想买房的人将问题归咎于各种因素。以下6个因素是其中最常见的。

在2013至2016年期间澳洲的房价飙涨，很多人将这个房价上涨的原因归结于中国人的炒作

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一、投资人

投资者或“投机者”是被指责地最多的一群人。婴儿潮一代人也常被指责，这些人买房作投资。在房市热潮中，投资者占据了悉尼买房人中的50%。将房产用作投资，而不仅仅是住家，这受到了广泛的批评。一些澳人父母买下入门级房产然后出租，而这些房产也是首次购房者的目标。西悉尼大学讲师罗杰斯（Dallas Rogers）称投资人不应被指责，是税收系统鼓励他们买房投资。

二、退休人士拒绝换小房

一些评论人士批评退休的空巢老人住在地段好的大房子中。这些空巢老人希望留在自己的房子中养老，这影响了房产市场的供给。SQM研究主管克里斯托弗（Louis Christopher）称，空巢老人这么做，确实影响了房屋供给，但是对于今年的房市火热没有大影响。

三、外国买家

上一财政年，购买澳洲房产的中国投资人数量翻番。这导致了澳人对海外投资人的不满。克里斯托弗称，尽管海外投资人被指责，但很难确定他们是否是罪魁祸首，“最大问题是缺乏可靠数据”。

四、政客

联邦政府和州政府的不作为也是批评人士的关注焦点。罗杰斯表示：“在房屋可负担性方面，政府的领导失败了。”　格兰特研究所首席执行官达利（John Daley）称，税务政策，特别是资本利得税和负扣税刺激了投资者。

五、“自私”的人群

一些人不愿意自己所住的社区开发高密度住房，一些批评人士指责这导致了房屋供给不足。达利称：“这很明显是个问题……每个人都同意应该修建（高楼大厦），只要是建在隔壁郊区就行。”

六、银行

克里斯托弗称，银行提供便宜易获取的贷款，这为房市繁荣铺平了道路。但是，监管部门从2015年末实施的限制向投资者贷款的措施已经开始发挥作用。

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（据搜狐新闻）

澳洲资产折旧抵税系列（二）：投资土地与房产比较

随着时间的推移，土地将增值（Appreciation），所以土地是不能折旧的。

泛泛而言，在同一时间、同一地点，以同等价格建造的全新公寓所产生的折旧额一般比全新独立屋的折旧额高，因为独立屋的土地更值钱，故该土地成分无法做折旧。

投资者A用30万买了块土地，假设他是通过全额贷款的购买方式，他每年需还贷款利息$21,000（利率按7%算，只付利息）同时他没有租金收入和资产折旧等抵税收益，（按照一年52周的算法），他每周需承担$400以上的费用。

投资者B用38万买了个房子（土地价值约30万），假设他也全额贷款，他每年需还贷款利息$26,600 （利率按7%算，只付利息）。同时，他的租金年收入为$19,000，含资产折旧在内的可抵税额度平均每年$13,000 （头五年）。如果他的税率是37%，他每年可退税$7,600多（我们假设投资者B还有其他方面的收入，交税已足够）。他每周几乎无需自行承担任何费用，比投资者A轻松不少。

若干年后，如果两块土地的增值是相似的，那么投资者B的收益肯定大于A的收益，因为前者日常开支少、现金流良好。由此可以看出，房产投资比单纯的土地投资更具备优越性和可行性。

折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产，他就应该立刻申报折旧，享受税务上的优惠。

案例一，老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益，但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理，找笔者制作一份资产折旧抵税报告。笔者告诉他15年前的新房寿命是40年，如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话，他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法，现在我们恐怕只能倒退2年，也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧，累计达五万余元，其损失之大，令人痛心。

在此，我希望提醒那些持有投资物业（特别是近年来购买的物业）但从未申报过资产折旧的投资者们：請盡快聯系专业估算师，请他们帮您出具一份资产折旧抵税报告。否则在今年7月1日之后，您又将错过额外一整年的资产折旧抵税的优势了。

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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在澳买房越加困难澳洲政府从7月份开始征收豪宅税

限贷令刚推出（澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？），豪宅税又来了，中国人到澳大利亚买房越来越难了。从今年7月1日开始，买家在购入200万澳元以上的豪宅时，都必须将10%的购房款上交给澳洲税务局。如果买家拥有特殊的完税证明（Special Tax Clearance），则可以免交这部分购房款。

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值得一提的是，这项新政并非针对中国等海外投资者。包括澳洲本土买家在内的所有投资者，都必须遵守这一规定。

在过去的几周时间内，悉尼公寓市场上的中国买家已经锐减了50%，墨尔本也开始出现类似的情况，而澳洲政府的这项新政有可能会让情况急剧恶化。

之所以会出现这样的状况，都是因为澳洲前任财长Joe Hockey在去年采取了严控中国买家在澳投资房产的行动。

当时，澳洲税务局说服了Hockey，将这笔税款的征收对象从外国投资者扩展到了澳洲本地买家。

澳洲商业及税务律师John Fickling表示，如果你在2016年7月1日以后购买了价值超过200万澳元的房产，就必须将10%的购房款上交给澳洲税务局。

如果不想缴纳这笔税款，买家就必须出示由税务局签发的“完税证明（clearance certificate）”。

Fickling表示，不论买家是澳洲公民或是外国投资者，只要没有出示“完税证明”，就必须将10%的购房款交给澳洲税务局。

Fickling还表示，税务局对于地产的定义非常广泛，就连土地租赁权也被视作地产。但是，证券投资并不会被视为地产。

Fickling表示，那些准备销售价格为200多万澳元房产的地产中介们都应该好好考虑一下，这样的政策会对他们的业务产生何种影响。

对于绝大部分的澳洲本地居民来说，拿到这份“完税证明”并非难事。但对于本地居民来说，这项政策也会增加税务审计的风险。

如果房产的卖方有以下几种情况，可能也会被税务局找上门：

1.多年没有报税。
2.报过税，但从税单上来看，卖家根本不可能拥有类似的豪宅。
3.和邻居在同一时间把房产卖给同一个开发商（这可能意味着卖方刻意避免缴纳房产增值税）。
4.税务局搜集的信息显示，卖方从事房地产开发工作（房产增值税豁免不适用于此种情况）。

Fickling表示，如果豪宅的卖家出现了上述这4种情况，最好考虑在7月1日之前将房屋出售。

《澳洲人报》指出，澳洲政府的这一政策再次打击了中国和其他的亚洲投资者。同时，该政策还会对澳洲的公寓和其他住宅市场产生重大影响。

而中国和其他的亚洲买家也面临着一个两难的选择。很显然，他们不太愿意去申请“完税证明”，但他们也不希望被税务局抽走10%的购房款。

过去几年，中国投资者的大手笔让澳洲经济从矿业衰退中逐渐复苏。但现在，中国资金很难进入澳洲，中国投资者也很难从澳洲银行申请房贷。

值得一提的是，从7月1日开始，维州政府还将外国投资者购买公寓的税率从3%上调至7%。

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（据今日澳洲）

代扣10%税收规定7月1日实施澳高端住宅市场或降温

一个澳大利亚顶级会计和顾问公司警告称，新的代扣税规定和相关执行标准将会从今年7月1日实施以后，有效地冷却房价在200万以上的高端住宅市场。

《澳大利亚金融评论报》称，新的法律规定，如果房产卖家是一位外国居民，那么买家就需要代扣房价10%的税收交给澳大利亚税务局。政策还要求任何销售价格200万以上房产的卖家，无论你的居住地在哪里，都需要向税务局申请一个说明证书，来证明你是税收目的下的澳大利亚居民。

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虽然新的规定在于堵上漏洞，以免卖房获得的利润被外国卖家转移到海外，而执行行为无法采取，但此举可能会在无意中减缓房产买卖交割。卖方如果没有足够的资金，可能还难以卸下此前所借的房贷包袱或者难以申请新房贷购买其它房产。

澳大利亚会计和顾问公司William Buck的总监曼达（Manda Trautwein）指出，“法律的改变将澳大利亚人和外国居民提到了同一个水平线上，不过也带来了新的挑战。执行税收规定的负担增大，买卖律师将需要保证双方遵循法律，以免出现交割延误。买卖行为必须合法，否则可能被罚款。罚款最高金额相当于房价的10%加上利息。”

澳大利亚税务局发言人指出，说明证书事项已经被刊登在税务局网站。在制定该政策以前，房产中介和过户者都被咨询过，因此应该能帮助卖家。另外获取说明证书也是不收费的。

发言人说：“我们鼓励所有希望出售房产，而房产价值又超过200万的卖家，都尽快申请说明证书。一旦在网上申请，证书会自动以电子形式在几日内发给你。如果你使用纸质申请表，或者需要提供更多信息，那么这一过程可能最多2-4周。在线申请表将从6月27日之后可以使用。”

根据费法斯旗下APM研究机构和统计局数据，在截至4月份的12个月内，价值超过200万的房产销售案例有12,072套，占到市场份额的2.7%。

澳大利亚房地产协会主席桑德斯（Neville Sanders）说，协会支持新的机制，主要是为了避免税收体系的漏洞，不过没有想到会对市场有负面效果。

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（据澳洲新快报）

这么拥挤的地在中国香港都难找！悉尼开发案遭议会警告

政府计划在Waterloo附近建20层建筑楼和30层建筑楼的塔楼区，悉尼市议会发出的警告称，这样的密集度也只有在纽约和中国香港才看得到，新加坡都没有……议会说，这将使其变成每平方公里7万人的超级拥挤地，是当前澳洲拥挤区Pyrmont（每平方公里1.4万人）密集度的4倍多。

政府计划在Waterloo附近建20层建筑楼和30层建筑楼的塔楼区

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议会首席执行官Monica Barone周一晚上表示，“在这个占地面积为19公顷的区域进行密集度如此之高的开发案在整个澳洲乃至国际上都是少有的事。伦敦也没有像Waterloo密集度这么高的区，纽约和巴黎只有一些，中国香港也有部分区域是，但你在新加坡都找不到这样的地方”。

不过政府的土地开发机构UrbanGrowth不赞同议会的这个分析，发言人表示，Waterloo每公顷的密集度会比Green Square、Central Park和Darling Square都要低。“最重要的是，Waterloo毗邻一个新的地铁站，总体密集度更低的话，人们能在这里体验到比其他区更好的服务”。

根据Barone的说法，议会还对UrbanGrowth这个政府机构的角色非常困惑。

UrbanGrowth负责Central和Redfern火车站、North Parramatta的Glebe和White Bay以及Parramatta一些道路的新房产开发大项目。可Barone认为，UrbanGrowth似乎担任了两种角色，一个是政府的规划师，还有一个就是房地产开发商。“双重角色引发了责任制和透明度的严重问题，谁在维护公众的利益？”。

当州府宣布选择了Waterloo作为新建地铁站的地址时，UrbanGrowth就说，计划在该区新建1万套住宅，替换现有的公屋。然而，它并没有详细公布新的开发案细节。

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（据今日澳洲）

墨尔本外城区房价增长成绩斐然房产投资选择颇多

经历了2016年的缓慢启动，墨尔本房产市场将进入5、6月销售旺季，未来数月购房者将迎来大量房屋选择。根据REIV今天发布的季度报告，截止到3月31号，墨尔本房屋中位价连续二季度维持在$713,000。墨尔本中位价企稳，海内外的投资者信心大增！

REIV首席执行官Enzo Raimondo表示，从4月底至6月初，稳定的中位价及即将到来的大量拍卖，为购房者反映出正向利好消息。“温和的市场让更多自住业主，包括部分家庭，有更多机会在房地产市场拥有立足之地。”他还表示，预期的强劲在售房产量为购房者提供更多的选择，进一步增加成交的机会。

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越是选择多越是要谨慎选择，咨询专业的海外房地产投资机构是投资者的必修课。切勿以自身国内的投资经验盲目套用，不同的房产类型在不同的市场区域增值潜力可谓天壤之别。

2016年第一季度墨尔本大都会中位房价的同比及环比增长墨尔本中位房价的十年走势（2006—2016）

墨尔本房产投资聚焦西丶北

2016年前3个月的墨尔本房产市场，外城区域的表现再次夺冠，大部分增长最快的郊区都集中在墨尔本北部和西部。REIV主席Geoff White表示，这些区域包括Epping、Caroline Springs 和 Werribee。事实上，在前20名增长区域中，有12个区位于墨尔本外城。”

Geoff White先生表示，“这预示着购房需求集中在外城区域，因为就目前市场情况，购房者开始往CBD外的区域寻找更高价值的地方。”距离墨尔本CBD 20公里以上的外城区域本季度的别墅房屋中位价达到$557,500，比12月份增长了接近$3000，成绩斐然！

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在澳洲投资固定资产的优点很多，除了长期稳定和可观的增值外，它还可以带来独特的资产折旧抵税额度，每年可为投资者省下一笔可观的税金，每年可达成千上万的现金返还，不仅可以增加他的现金流，进而提高投资的回报率。真可谓：交税是光荣，逃税是犯罪，省税是智慧。【阅读原文】

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悉尼上周清盘率涨至80.3% 创10个月新高

害怕大选后负扣税政策有变，悉尼清盘率冲上近10个月来的最高点。

由于投资者担心负扣税政策会在大选后发生变化，悉尼上周的清盘率大幅上涨至80.3%，创下了近10个月来的最高值。

悉尼上周的清盘率大幅上涨至80.3%，创下了近10个月来的最高值

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去年7月18日，悉尼清盘率达到了83.1%的高位。当时，澳洲房价正处于迅猛上涨的阶段。

上上周，悉尼的清盘率只有71.6%。而本周的清盘率之所以大涨近9%，主要是因为投资者害怕负扣税政策存在变数。统计数据显示，截至目前，2016年悉尼的平均清盘率为73.2%。

值得一提的是，澳联储宣布下调官方利率后，澳洲各大银行在过去的1周时间内相继下调了抵押贷款利率。

统计数据显示，上周六共有506套悉尼房屋挂牌出售，清盘率最高的区域为Lower North Shore（93.1%）。紧随其后的分别是Canterbury Bankstown（90%），Upper North Shore（89.8%），内西区（85.3%），Northern Beaches（83.3%）以及市区/东区（82.5%）。

在上周六的拍卖会当中，成交价格最高的房屋是1幢位于36 Viret St，Hunters Hill的3居室房屋。该房屋的最终成交价为70.25万澳元。

上周六的房屋拍卖中位价112万澳元，低于上上周的126万澳元。但是，该数据依然高于去年同期的109.5万澳元。

延伸阅读：整治负扣税政策获澳联储支持澳房产投资或受冲击

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（据今日澳洲）

都是限贷惹的祸！澳公寓开发商或被迫甩卖公寓

澳大利亚开发融资合作机构DFP（Development Finance Partners）主席指出，因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓。

因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓

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据《澳洲金融评论报》报道，DFP主席甘布尔（Baxter Gamble）说：“大银行的行为毫无逻辑并且无法让人理解。”

他指出，现在银行对于海外买家和投资者有明显不愿意贷款的倾向，特别是针对中国买家。很多投资者大多数使用自管养老金来买房。

甘布尔说：“一个针对一名问题买家的调查，一下子变成了针对所有楼花买家的事件。那些排队登记购买楼花的外国投资者意愿是好的，现在却发现他们如果拿不出更多的首付就无法借到贷款。”

“如果买房者拿不到资金完成公寓交割，而他们又签订了合同，那么当初借钱给开发商开发楼盘的银行可能会逼迫开发商甩卖公寓。”

据此前报道，有不少澳大利亚银行已经停止向外国买家贷款，西太银行（Westpac）还公开为这种行为辩护。原因是此前至少有两家澳大利亚大银行，澳新银行（ANZ）和西太银行都曝出被虚假的中国收入文件欺骗，而发放房贷的事件。

甘布尔的公司不仅仅为开发商提供融资，也给公寓买家提供资金，他表示已经预见到限制房贷对于开发的消极传导效应。

“我们知道，银行担心公寓过度供应，但是在某些区域，这一担心已经成为现实。不过从最初融资给开发商，到现在拒绝借钱给买家，导致公寓价值下降，这样的行为对于银行有任何好处吗？”

他指出，银行通过设定门槛飞快地从建筑和开发行业撤离，这种行为大多数情况下不可能克服。

延伸阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

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(据澳洲新快网)

新房供给虽增加但澳洲可租的房源仍短缺

澳华人数据研究机构Basis Point宣称，尽管政府加大力度增加新房的供给，悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中，出租房的数量并没有大幅度增加。

据《澳洲金融评论报》，基于房产数据和信息网站Domain，今年3月初墨尔本一共有14,230条房产出租广告，与去年同期的14,654相比，甚至有所减少。

尽管政府加大力度增加新房的供给，悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中，出租房的数量并没有大幅度增加。

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Basis Point执行董事David Chin说：“尽管大家都在谈论房产过度供给的事情，但租赁市场的可租房源却减少了。”在悉尼这个市场，一年中的租赁房源仅有小幅度增加，从去年3月份的13,940条广告增长到14,263条。

Chin指出，2012-15年开工的很多房地产项目可能会在2017年才将供应量推入市场，因此到目前为止还没有太大的影响。CoreLogic RP Data机构称，未来24个月中将有超过23.1万公寓竣工并且完成交割。

Chin说：“考虑到悉尼和墨尔本最近几年的房屋开发大潮，以及房产投资者在买房者中所占比例的提升，新建成房产的增加应该提升租赁房产的供给，导致‘出租广告’的大批增加。”

Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）也同意这一说法。他称：“新房的建设能够为经济创造能量，不过还有一个目的就是提升供给、稳定租金和增加租赁房源。但是现在这没有发生。”

威尔森说，在墨尔本，有一个很大的问题是大量的外国房产买家，他们在购买后持有而不出租，或许是为了资本增值，或许是为了自己孩子来澳留学。

在悉尼，存在的情况是更高比例的自住房主和大房换小房的人士希望放弃他们原先较大面积的房产，而选择居住在靠近CBD的高层公寓内。

威尔森说：“较低的利息率也意味着很多人可以持有公寓而不将他们出租（因为他们负担得起）。”

上周澳大利亚统计局数据显示，3月份对房产投资者的贷款上涨了1.5%至6个月的最高水平。这意味着，投资者并不太在意银行紧缩信贷的事情。

威尔森说：“毫无疑问，也有可能投资者希望在负扣税政策被改动以前进入市场，掌控更多的资产。”

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（据澳洲新快报）

澳洲买房时应该注意哪些问题呢？

问：澳洲房地产交易过程中，买方需注意的事项是什么？

答：澳洲房地产交易过程中，买方需注意的事项有很多，其中突出的有以下几点：

土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题；
销售商执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符；
房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容一致；
供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅；
房屋的面积是否按国家有关规定进行计算，有无“短尺少寸”现象；
房价计算是否已经按照优惠的价格执行，是否合理；
其他承诺的条件（如物业管理等）能否兑现。