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中國買家首當其衝！澳大利亞維州上調外國人購房稅率

中國買家顫抖吧！維州政府將從7月份開始針對海外購房客上調稅率！

在過去1年的時間裡，海外投資者在維州房地產市場的投資額已經翻了1倍。維州政府即將在5月5日公布的財政預算案當中，專門針對海外買家征收額外的印花稅和土地稅。此外，如果外國人在澳洲進行非法投資，他也將面臨更多的聯邦罰款和更高的刑期。

維州財政部長Tim Pallas表示，海外買家並沒有為公共服務和基礎設施建設做出任何貢獻，這一點是非常不公平的。

據悉，從7月1日開始，所有的外國投資者將會被多征收3%的印花稅。從2016年開始，所有的外國投資者將會被多征收0.5%的土地稅。維州政府將於5月5日的財政預算案當中，正式公布這2條規定。

以房屋中位價64.5萬澳元為例，從7月1日開始，外國買家在購房時將會多繳納19350澳元的印花稅。

在4年時間內，維州政府將在印花稅和土地稅上多征收2.79億澳元和5350萬澳元。但是此項規定並不包括新西蘭公民和拿到了永久居留權的外國人。

在2013至2014年，外國投資者共向維州房地產市場投入了140億澳元。在這其中，購房的主力軍為中國人。

Pallas表示“購房客之所以對墨爾本趨之若鶩，都是看中城區及其周邊郊區的優美環境。如果你想在這裡定居，你就必須為此做出相應的貢獻。這些額外征收的費用就是一種補償。”

但是居民行動小組Planning Backlash的Mary Drost表示，額外增加的這些費用實在太少了，根本不會對海外買家構成影響。Drost表示“政府因該把稅率定高一點。比如說新加坡，他們針對外國投資者的稅率就會增加15%。”

中國人對墨爾本房產趨之若鶩

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據悉，聯邦政府將於今日公布更多措施，以打擊海外買家的非法投資行為。針對此類行為的懲罰措施將變得更加嚴苛。

如果個人進行非法投資，他將被處以12.75萬澳元的罰款和3年監禁。如果是公司進行非法投資，那麼公司將面臨63.75萬澳元的罰款。此外，海外買家還將至少被征收5000澳元的申請費。

澳洲稅務局將會負責執行這項新的懲罰措施，他們將會利用復雜的數據匹配系統和專門的工作人員，打擊在澳非法投資行為。

艾伯特表示，這些新的措施將會幫助人們實現在澳洲置業的夢想。“我個人非常清楚，在澳洲買房並不是一件輕松的事情。我將盡全力打擊非法投資行為，以此給澳洲樓市減壓。”

艾伯特還表示，雖然外國投資對於澳洲而言是一件好事，但是他不會讓澳洲購房者為外國資金帶來的負面影響買單。

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澳洲房產稅高於多數經合組織國家

澳洲廣泛征收土地稅，而且不再像現在那樣提供諸多減免，這種做法可能要成為現實，目前的澳洲稅制改革，結果很可能會這樣。

據金融評論房地產報導，近日發布的澳洲政府的稅收討論報告發現，包括印花稅和土地稅在內的澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%。

澳洲現行的做法是，自住房房主盡管交付印花稅和市政費，但免付資本利得稅。而且，對於投資澳洲房產來說，雖然需要交資本利得稅，但是因為可以享受負扣稅，從而獲益不少，這一點，據稅收討論報告說，是澳洲第三大最普遍的儲蓄方式。

該報告透露了廢除澳洲印花稅的明顯傾向，用稅收術語來說，印花稅創造出高邊際超額負擔，相比之下，土地稅只有負邊際超額負擔。

財政部稱，廣義上的土地稅，如市政費，具有較低的經濟成本，因為它們是固定不動的，不能移動或變化來避稅。

報告中稱：“擁有土地的本國人和外國人所繳納的土地稅將重新分配到各家各戶，為澳洲的家家戶戶帶來好處。”

但是，這樣的土地稅在當前各省復雜的系統中會各不相同。稅務報告指出，半數以上的土地稅稅基被各省政府免除，導致稅收流失與投資扭曲。

報告同時指出，經合組織稱，大房主背負著沉重的土地稅，這使得大規模的集團投資者不願意問津澳洲私人房屋出租業務。

澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%

近日澳洲房地產界歡迎關於印花稅問題的討論。房地產理事會主任莫裡森（Ken Morrison）說：“我們意識到，取消印花稅將意味著需要通過新的稅收來籌措省政府運作所需的經費，我們很熱衷參加這一討論。”

他說：“最明顯的解決辦法是擴大和增加商品與消費稅，但我們對廣泛征收低稅率的土地稅或其它稅收方案持開放態度。”

住房產業協會（Housing Industry Association）董事總經理古德溫（Shane Goodwin）說，成功的稅制改革對於確保未來的經濟增長和生產力增長是至關重要的。

他說：“房產業將形成未來成功的稅制改革的重要組成部份，獨立研究表明新住房產業是澳洲經濟稅務貢獻最大的行業之一。”

澳洲城市發展協會（Urban Development Insitute of Australia）會長謝巴特（Cameron Shephard ）也歡迎全面和適當的辯論，包括對印花稅之類的重大問題。

其中最不容侵犯的一點是自住房資本利得稅和估算租金稅，這看起來確實碰不得。稅務報告中說：“考慮到澳洲家庭住房的核心重要性，有強烈的共識認為，從自住房征收估算租金稅或資本利得稅是不恰當的。”

但負扣稅問題被擺上了台面。該報告指出，澳洲房產投資者申報的抵扣總額超過了租金本身。

報告認為，推動房地產投資的稅收待遇和對住房供應及負擔能力的影響是具有爭議的問題。

“負扣稅本身不會造成稅收扭曲，但確實能讓更多的人進入房地產市場，比僅靠資產能力進行投資更容易。”

“澳洲購房者可以投資更多房產。更大規模的投資可以獲得更多的資本收益，資本利得稅優惠政策正是鼓勵這種投資行為。”

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南澳稅收改革方案出爐 業主每年多繳1200澳元

南澳省長韋瑟裡爾（Jay Weatherill）和財長庫贊托尼斯（Tom Koutsantonis）宣布開展大規模的稅制改革，一般房屋的土地稅每年將增加1200澳元。有關討論文件詳述了若干種可能的選擇。

取消或降低印花稅，引入範圍廣泛的土地稅是其中一個選擇，降低工資稅率和限度。土地稅改所帶來的疑問是，已支付印花稅的房主需不需要再次增加繳納土地稅。庫贊托尼斯表示尚未做出任何決定，但強調任何土地稅都不會不公平地對待現業主。

稅改的最大可能是滿足企業界的需求，取消高度復雜的商業印花稅，代之以更廣泛的商用土地稅。其它的稅改選擇方案是：以每平方米土地的價值作為基礎征收土地財產稅；工資稅代替根據業務現金流量而所收的稅。

引入討論的土地稅意味著所有物業的業主須每年繳一筆稅，而不僅是在澳洲買房時繳稅。一套中價位、價值41萬澳元的房產一年的土地稅為1200澳元。預計此項改革將帶來重大的轉型影響，社會是否接納可能會有一個過渡期，或許5到20年時間，這期間印花稅率會降低，土地稅會增加，印花稅可抵免現業主的土地稅。

這裡的一個主要賣點是，買房者將減少買房的借貸款，因為他們不再需要支付前期的印花稅。廣泛的土地稅受財長歡迎的原因是，有助於穩定的現金流入政府國庫。印花稅和商品及服務稅這兩個省政府主要收入來源取決於物業市場和零售交易市場的市場行情。企業界已呼吁削減印花稅，為了減輕小型企業的壓力，他們支持廣泛的土地稅。

韋瑟裡爾重申其誓言，稱稅費或特許權不會超出範圍。他說：“我們南澳的稅務系統為南澳社區提供了高質量的服務，使南澳成為一個生活和養家的好地方。但是，我們的稅務系統還必須協助投資，創造新的機遇，鼓勵企業主聘用更多南澳人。適當的平衡至關重要，政府的長遠目標是確保南澳仍然是一個企業和個人蓬勃發展的地方。”

根據南澳省長的稅改方案，一般房屋的土地稅每年將增加1200澳元。

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反對黨領導人馬歇爾（Steven Marshall）把關注重點放在土地稅上，他認為韋瑟裡爾無法阻止大規模的緊急服務稅上漲，現在想把一個新稅項加在每個家庭上。他表示自由黨永遠不會支持引入一項新的加於每個家庭的土地稅。他說：“我們已是全澳稅收最重的省份了。”

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房價瘋漲無休止 澳洲擬對中國購房者開征新稅

澳大利亞計劃對外國購房者征澳大利亞房産稅，這是國際社會日趨抵制富裕中國房地產投資者的最新跡像。去年中國投資者對澳大利亞房地產的投資飆升60%。

澳大利亞當地人抱怨住房市場價格過高，把他們擋在門外。澳大利亞出台此舉之前，中國香港和新加坡推出了類似但更具懲罰性的稅收，主要目的就是抑制中國大陸的資金洪流湧入那些市場。這三個地方的政府表示，此類稅收並非針對任何單一國籍。

2014年中國投資者對澳大利亞房地產的投資飆升60%

據房地產經紀商介紹，過去一年裡，中國大陸買家已成為美國、英國和澳大利亞，以及其它西方國家主要城市住宅物業的最大單一外國投資者群體。

全美房地產經紀人協會（US National Association of Realtors）的數據顯示，在截至2014年3月的一年裡，中國大陸買家占了美國住宅房地產全部外國買家的近四分之一，支出約220億美元，遠高於上年的128億美元。同期第二大海外買家群體加拿大人支出了138億美元。

中資開發商在紐約、倫敦和悉尼等黃金市場建造的公寓，大多數也被直接銷售給中國大陸買家。

在倫敦，根據房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）的數據，2014年中國買家在100萬英鎊以上的購房交易中占了11%，遠高於2012年的4%。第二大群體俄羅斯買家的可比數字為5%，這一比例已經多年基本未變。

英國政府在過去三年裡進行了一系列稅收改革，旨在阻止富裕外國買家進入倫敦住房市場。這場行動尤其聚焦於利用離岸公司購買的住宅——這種做法令人難以追查房產所有權。

與此同時，澳大利亞政府提議對外國買家花在澳物業上的每100萬澳元征收1萬澳元的“申請費”，還承諾執行有關禁止非居民購買二手房（而不是新建住房）的現行法規。違者將被罰款，罰款額最高可達房產價值的25%。

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澳將向外國購房者徵稅 或不會執行太久

此前據為全球華人而設的海外置業線上平台Juwai網站估計，2015年中國買家將繼續在澳大利亞搶購房產，外國人在澳大利亞的置業將比2014年增長15%～20%。但此項政策出台後，這一預期估計要修改。

澳大利亞買房定金的持有與管理

衆所周知，在澳大利亞無論是購買二手住宅還是樓花，一般都需要在合同簽訂時交納房價10%的定金。那麽，在合同簽訂直至房産交割的這段時間內，這10%的定金由誰持有，幷是如何被管理的呢？

定金持有者

簡單來說，在購房合同下，一般規定，10%的定金持有者可以是代理出售的房産中介，或是賣家的代理律師，具體由賣家、律師和中介協商而定。無論是中介還是律師代爲持有定金，這筆款項都應存入一個法定的信托賬戶，幷由持有方代爲管理，直至房産交割後再由定金持有者交至賣家。所謂信托賬戶，是由第三方監管的獨立于普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家/開發商在房産正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對于買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

一般二手房的定金持有者爲房産中介較多，而樓花的定金持有者一般爲賣家的代理律師。當然，也有相反的情况。因此，買家在簽訂合同前，應通過律師問清楚將10%的定金支付給誰。

定金利息

在購買樓花時，由于合同簽訂至房産交割的時間比較長，一般爲2~3年，定金持有人會將定金放入一個産生利息的存款賬戶。到房産交割時，定金所産生的利息通常會由賣家和買家平均分配（扣除相關稅費、銀行手續費及持有者管理費用後），在交割後由定金持有者分別支付給買賣雙方。當然，有時購買二手房的定金也會産生利息。作爲買方，應當及時將自己的稅號告訴定金持有者，以確保銀行利息不會按照最高稅率被扣除。

注：【對于海外投資者來說，該情况很容易發生。如果銀行沒有得到稅號，幷會認爲該業主不會自動報稅及繳稅，所以，銀行主動扣除10%的稅率，如果是澳洲政府則將會扣除近50%的稅率。】

值得注意的是，根據不同購房的條款，定金産生的利息也有可能在房産交割後全部支付給賣家/開發商或是買家。因此，買家應當在簽訂合同前瞭解這些條款的內容，幷通過律師與賣家/開發商進行相應的協商。

特別情况

無論是購買二手房或是樓花，合同裏都可能會出現條款要求買家提前釋放定金，在交割前就將10%的定金直接支付給賣家/開放商，供其購買其他土地房産或是支付印花稅。如果賣家需要購買其他的土地（這種情况幷不少見），定金將會從中介的信托賬戶轉入賣家新購買土地的中介信托賬戶。如果是支付印花稅，則定金將會交到政府稅收部門。相對來說，對于買家還是有一定的保障，但是買家仍應在簽訂合同前考慮清楚自身需要承擔的風險。

注：【該情况發生概率非常小。另外，澳洲政府對于買家的大力保護，所以買家利益完全可以得到保障。】

購房意向金

目前，在購買樓花時，一般需要買家先支付一筆意向金(Expression of Interest)，這和購買二手房時支付給中介的小訂有异曲同工之效。但是每一家中介對于意向金的管理和退款都有不同要求，買家應該在支付意向金前確認好中介機構的規定。

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楊泱詳談澳洲房産投資法律

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