澳洲房产 – Page 20

澳洲房價飆升背後的6大推手

中國房地產投資機遇日益減少，中國買家都在迅速買進澳洲的公寓房和獨棟屋。他們認為澳洲的房產質量極佳，潛力無限。中國買家對澳洲房地產的興趣非常高亢，數十億的海外資金流入澳洲。為了迎合中國買家的巨大需求，有壹些澳洲房產中介的辦公室都搬到了北京，上海。

而在2013至2016年期間澳洲的房價飆漲，很多人將這個房價上漲的原因歸結於中國人的炒作，但是到底是什麽原因導致了這波房價上漲？這個答案似乎並沒有達成共識。失望的首次購房者和其他想買房的人將問題歸咎於各種因素。以下6個因素是其中最常見的。

在2013至2016年期間澳洲的房價飆漲，很多人將這個房價上漲的原因歸結於中國人的炒作

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壹、投資人

投資者或“投機者”是被指責地最多的壹群人。嬰兒潮壹代人也常被指責，這些人買房作投資。在房市熱潮中，投資者占據了悉尼買房人中的50%。將房產用作投資，而不僅僅是住家，這受到了廣泛的批評。壹些澳人父母買下入門級房產然後出租，而這些房產也是首次購房者的目標。西悉尼大學講師羅傑斯（Dallas Rogers）稱投資人不應被指責，是稅收系統鼓勵他們買房投資。

二、退休人士拒絕換小房

壹些評論人士批評退休的空巢老人住在地段好的大房子中。這些空巢老人希望留在自己的房子中養老，這影響了房產市場的供給。SQM研究主管克裏斯托弗（Louis Christopher）稱，空巢老人這麽做，確實影響了房屋供給，但是對於今年的房市火熱沒有大影響。

三、外國買家

上壹財政年，購買澳洲房產的中國投資人數量翻番。這導致了澳人對海外投資人的不滿。克裏斯托弗稱，盡管海外投資人被指責，但很難確定他們是否是罪魁禍首，“最大問題是缺乏可靠數據”。

四、政客

聯邦政府和州政府的不作為也是批評人士的關註焦點。羅傑斯表示：“在房屋可負擔性方面，政府的領導失敗了。”　格蘭特研究所首席執行官達利（John Daley）稱，稅務政策，特別是資本利得稅和負扣稅刺激了投資者。

五、“自私”的人群

壹些人不願意自己所住的社區開發高密度住房，壹些批評人士指責這導致了房屋供給不足。達利稱：“這很明顯是個問題……每個人都同意應該修建（高樓大廈），只要是建在隔壁郊區就行。”

六、銀行

克裏斯托弗稱，銀行提供便宜易獲取的貸款，這為房市繁榮鋪平了道路。但是，監管部門從2015年末實施的限制向投資者貸款的措施已經開始發揮作用。

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（據搜狐新聞）

代扣10%稅收規定7月1日實施澳高端住宅市場或降溫

壹個澳大利亞頂級會計和顧問公司警告稱，新的代扣稅規定和相關執行標準將會從今年7月1日實施以後，有效地冷卻房價在200萬以上的高端住宅市場。

《澳大利亞金融評論報》稱，新的法律規定，如果房產賣家是壹位外國居民，那麽買家就需要代扣房價10%的稅收交給澳大利亞稅務局。政策還要求任何銷售價格200萬以上房產的賣家，無論妳的居住地在哪裏，都需要向稅務局申請壹個說明證書，來證明妳是稅收目的下的澳大利亞居民。

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雖然新的規定在於堵上漏洞，以免賣房獲得的利潤被外國賣家轉移到海外，而執行行為無法采取，但此舉可能會在無意中減緩房產買賣交割。賣方如果沒有足夠的資金，可能還難以卸下此前所借的房貸包袱或者難以申請新房貸購買其它房產。

澳大利亞會計和顧問公司William Buck的總監曼達（Manda Trautwein）指出，“法律的改變將澳大利亞人和外國居民提到了同壹個水平線上，不過也帶來了新的挑戰。執行稅收規定的負擔增大，買賣律師將需要保證雙方遵循法律，以免出現交割延誤。買賣行為必須合法，否則可能被罰款。罰款最高金額相當於房價的10%加上利息。”

澳大利亞稅務局發言人指出，說明證書事項已經被刊登在稅務局網站。在制定該政策以前，房產中介和過戶者都被咨詢過，因此應該能幫助賣家。另外獲取說明證書也是不收費的。

發言人說：“我們鼓勵所有希望出售房產，而房產價值又超過200萬的賣家，都盡快申請說明證書。壹旦在網上申請，證書會自動以電子形式在幾日內發給妳。如果妳使用紙質申請表，或者需要提供更多信息，那麽這壹過程可能最多2-4周。在線申請表將從6月27日之後可以使用。”

根據費法斯旗下APM研究機構和統計局數據，在截至4月份的12個月內，價值超過200萬的房產銷售案例有12,072套，占到市場份額的2.7%。

澳大利亞房地產協會主席桑德斯（Neville Sanders）說，協會支持新的機制，主要是為了避免稅收體系的漏洞，不過沒有想到會對市場有負面效果。

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（據澳洲新快報）

這麽擁擠的地在中國香港都難找！悉尼開發案遭議會警告

政府計劃在Waterloo附近建20層建築樓和30層建築樓的塔樓區，悉尼市議會發出的警告稱，這樣的密集度也只有在紐約和中國香港才看得到，新加坡都沒有……議會說，這將使其變成每平方公裏7萬人的超級擁擠地，是當前澳洲擁擠區Pyrmont（每平方公裏1.4萬人）密集度的4倍多。

政府計劃在Waterloo附近建20層建築樓和30層建築樓的塔樓區

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議會首席執行官Monica Barone周壹晚上表示，“在這個占地面積為19公頃的區域進行密集度如此之高的開發案在整個澳洲乃至國際上都是少有的事。倫敦也沒有像Waterloo密集度這麽高的區，紐約和巴黎只有壹些，中國香港也有部分區域是，但妳在新加坡都找不到這樣的地方”。

不過政府的土地開發機構UrbanGrowth不贊同議會的這個分析，發言人表示，Waterloo每公頃的密集度會比Green Square、Central Park和Darling Square都要低。“最重要的是，Waterloo毗鄰壹個新的地鐵站，總體密集度更低的話，人們能在這裏體驗到比其他區更好的服務”。

根據Barone的說法，議會還對UrbanGrowth這個政府機構的角色非常困惑。

UrbanGrowth負責Central和Redfern火車站、North Parramatta的Glebe和White Bay以及Parramatta壹些道路的新房產開發大項目。可Barone認為，UrbanGrowth似乎擔任了兩種角色，壹個是政府的規劃師，還有壹個就是房地產開發商。“雙重角色引發了責任制和透明度的嚴重問題，誰在維護公眾的利益？”。

當州府宣布選擇了Waterloo作為新建地鐵站的地址時，UrbanGrowth就說，計劃在該區新建1萬套住宅，替換現有的公屋。然而，它並沒有詳細公布新的開發案細節。

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（據今日澳洲）

澳銀行房貸限制顯成效中國買家收斂“壕”氣

隨著澳洲各大銀行出臺新規嚴控外國投資者貸款買房，中國投資者在澳買房的步伐正在逐漸放緩。但對於澳洲首次購房者而言，中國買家依然是他們的有力競爭者。

目前，中國買家對於豪宅和新建公寓的需求正在逐步減弱，他們已經將自己的目光轉移到了那些更加經濟實惠的房產上。

隨著澳洲各大銀行出臺新規嚴控外國投資者貸款買房，中國投資者在澳買房的步伐正在逐漸放緩

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房產中介Biggin & Scott Glen Waverley的主管Ming Xu表示，中國買家正將目光轉向中端住宅。

Ming Xu表示：“我最近售出的房屋的價格都在100萬到150萬澳元之間。以前，中國買家會用這筆錢付首付，並購買300萬到500萬澳元之間的豪宅。”

Ming Xu還表示，中國政府嚴控資本外流的政策也影響到了中國投資者購買澳洲房產。從今年1月份開始，中國公民每年最多換匯5萬美元。“部分中國投資者提前換好了大量外匯。但隨著這些人消耗完手頭的資金，澳洲本地買家將成為我們的主要顧客。”

目前，不少代理商都希望澳洲各大銀行能在未來的6到12個月內放寬房貸政策。

市場分析師還警告稱，如果海外投資者無法順利獲得貸款，那麽澳洲眾多公寓開發項目都將受到影響。因為不少項目的開發商都來自海外，而樓花的買家也大多是海外投資者。

目前，澳洲各大銀行都對海外投資者制定了嚴格的貸款政策。西太平洋銀行和澳新銀行已經停止發放投資性房貸，而國民銀行則要求投資者支付4成首付。

房產中介Jeremy Fox在接受澳洲新聞集團采訪時表示，中國買家對於墨爾本高端住宅的需求出現“暴跌”。

Fox表示，去年的這個時候，在他銷售的所有豪宅當中，有3成豪宅被中國人買走。而在本月，他壹共賣出了22幢房屋，但中國買家卻只有1個。

統計數據顯示，2014年年底，維州有3成房屋賣給了外國投資者。而在2015年初，新州有2成房屋的買家為外國人。澳洲國民銀行的調查報告則顯示，中國買家正不斷湧入房價較低的昆州。

但地產咨詢公司Savills的研究主管Tony Crabb表示，澳洲依然是中國投資者的所向往的國家。

Crabb認為，對於中國投資者來說，澳洲的教育、醫療、自然環境以及土地永久產權依然非常具有吸引力。“不管妳有多少錢，都買不到幹凈的空氣。”

延伸閱讀：澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

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（據今日澳洲）

4月悉尼墨爾本租房空置率照降珀斯布裏斯班的卻壹直在升

研究公司SQM Research出具的4月份數據顯示，雖然房屋供應有所上升，但悉尼和墨爾本的租房空置率仍在下降。

據《澳洲金融評論報》報道，悉尼的空置率為1.7%，去年同期為1.8%；墨爾本的空置率為2.1%，去年同期為2.2%。但由於珀斯、達爾文及布裏斯班等地空置率的上漲將全澳平均空置率拉升至2.5%，而去年同期為2.3%。

雖然房屋供應有所上升，但悉尼和墨爾本的租房空置率仍在下降

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SQM公司總經理Louis Christopher表示：“在墨爾本和悉尼，住房供應的速度有所增加，但是需求的速度增加得更快。”他指出，雖然大家都在談論由於人口增長超出預期，市區房產將供過於求，但墨爾本的空置率壹直呈下降趨勢。在悉尼，空置率壹直都很緊張。“我們需要開工建設大批房產，空置率才有可能上升。”

拿位於悉尼內南區的Green Square來說，很多買家擔心由於大量公寓的建設導致房價下跌，但現在該地的空置率僅為1%，去年同期高達3.5%。

珀斯的空置率依舊驚人，從去年的3%攀升至4.6%。布裏斯班的空置率也從去年同期的2.3%升至2.8%。阿德萊德則從1.7%升至2%。

Christopher先生表示：“珀斯的空置率目前處於較高水平。這意味著珀斯的房市仍未走出低谷。”達爾文和珀斯的租金繼續大幅下跌。阿德萊德的單元房租金最為實惠，平均周租為285澳元。

延伸閱讀：新房供給雖增加但澳洲可租的房源仍短缺

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（據今日澳洲）

可無理由解約可加租悉尼房東居然有這些任性的權利！

新州有些房東們甚至是物業管理都不知道自己有這些權利。Domain網站整理了以下7種。

新州有些房東們甚至是物業管理都不知道自己有這些權利

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1.在租約期限內加租

在低於兩年期限的定期租約內，房東可以加租。條件是在簽訂租約時，要在合同內註明這壹條款。包括加租的具體幅度，或者計算增幅的方法。新州公平交易部（Fair Trading NSW）警告道，這條說明壹定不能含糊不清，例如“以通貨膨脹率為準”之類的。

有了這些條件，房東在正確的通知期限之後可以加租，但是每12個月內只能加壹次。但是周期性的租約是沒有加租次數限制的。但是過度加租的情況下，房客可以尋求仲裁。

2.房東可以處理房客留下的東西

租約結束後，房客應該把所有自己的東西、家具都帶走。這些東西在通知房客之後可以保管14天，個人文件應該放在保險箱裏，保管90天。易變質的東西可以馬上處理掉。在這期間，房東可以收取保管費，但不可超過通知期限。

如果東西最後沒有被收回，房東可以有幾個選擇：捐掉，合法處理掉，賣掉並把扣除保管費之外的錢還給房客。至於個人文件，應該恰當地處理。最後，有些東西是有用的設備或配件，房東可以把它們留在房子裏供以後的租客使用，例如窗簾。

3.更換物業管理無需被罰

Just Think Real Estate公司的Edwin Almeida表示，並不是所有情況下，更換物業管理都要繳納罰款的。如果現在的物業管理沒有照料房子，如果房子沒有人住，就可以換。但是通知期限要在30天以上。

4.讓租客換燈泡

在新州，更換燈泡及其他小雜事是租客的責任，包括更換煙霧警報器的電池，空調過濾器之類的日常維修工作。而且租客離開時，要保證房子和住進來時壹樣，比如住進來時燈泡都是好的，那麽離開時燈泡也要都能工作。

但是在壹些情況下，房東要為這些小事負責。例如天花板特別高，或者做這些事會對租客造成危險的情況。年齡超過65歲或者殘疾而無人幫助的租客，可以尋求新州消防救援隊（NSW Fire and Rescue）的煙霧警報器與電池更換服務（Smoke Alarm and Battery Replacement Service）。

但是安裝工作是房東或物業管理的責任。

5.拒絕租給吸煙者

在新州，以下因素可視為歧視：種族、性別、懷孕、婚姻狀況、殘疾、同性戀、年齡、變性人、朋友親戚等與上述因素相關。

但是新州公平交易部指南說明，“只要不是歧視法中規定的，房東可以租給任何他們想租的人。比如，吸煙者、養寵物的人，或者租房歷史不良的人，或者他們不認為妳可以負擔得起房租的人。”

而且如果抽煙的煙霧傳進了別的公寓，別的房客可以索要賠償。11月份就有壹名房東被罰1.1萬澳元，因為樓下的煙傳到了樓上。

6.無理由解約

悉尼的房東可以無理由解約，但是如果租約是定期的，他們就要等到期限之後。而且要根據新州法律，遵守通知期限的規定，比如合同期滿的定期租約，要90天以上。而且通知的方式要恰當。

同時，房東不能出於報復心理結束租約，否則法庭會駁回要求。

7.房東可未經通知進入房間（某些情況下）

這種情況必須是緊急的，已經嘗試過聯系房客的情況，並且有合理理由擔心他們的安全或健康，或者擔心房子已經被遺棄了。通常情況下，周日，公共假期或者晚8點到早8點的時間內不允許進入房間，但不適用於緊急情況或緊急維修。

並且在壹般情況下，通知到位之後，無需房客在場，房東也可以進入房間。

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（據今日澳洲）

新州政府出新規外國人買賣悉尼房需證明身份

根據新規，悉尼房地產的買家和賣家雙方進行交易時需要向新州政府證明他們的居住狀態和公民身份，證明之後才能完成交易。這條新規是針對外國買家公布的，將於7月份開始實施。

據《悉尼先驅晨報》報道，Baird政府將收集外國人擁有新州獨立房和公寓水平的第壹手全面數據以及調查外國人在購買現房時是否遵守了相關規定。

悉尼房地產的買家和賣家雙方進行交易時需要向新州政府證明他們的居住狀態和公民身份

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新規規定，賣家在交易結算前必須要向房屋買家提供壹份土地稅證明書（表明是否有欠債）。賣家在申請證書時必須坦白他們是否有居留權和公民身份。另壹方面，外國買家需要提供公民和簽證狀態以及外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的批準。

據了解，這是有史以來第壹次規定這樣做。去年壹項聯邦國會調查披露，外國買家在尋求外國投資審查委員會批準時都做好了違反規定的準備，因為他們認為被逮住的幾率很低。

去年，澳洲稅務局（Australian Taxation Office，ATO）壹直依賴公眾舉報來打擊違規買房現象，行動包括對價值10億澳元的房產進行強制出售，其中有壹棟是價值4000萬澳元的海濱豪宅Villa del Mare。

國家黨議員Rick Colless將此條例引進了新州議會，他表示，“這太驚人了，而我們竟然都不知道。試想想，我們又不能像他們在這買房壹樣去中國或日本買房。這條法例將提高透明度，目的是為了能最大限度地給澳洲人供應房屋”。

他說，新州收入署（NSW Office of State Revenue）將收集買家的國籍信息，這些數據會被交給ATO，然後列入外國土地所有權的全國性數據庫內（7月1日開始運行）。ATO將對數據進行匹配，確保外國買家在購買100萬澳元以下房產時繳費了5000澳元，購買100萬澳元以上房產時繳費了1萬澳元。

財政廳長Gladys Berejiklian說，新州立法“就是為了遵守”去年10月和聯邦政府達成的建立壹個全國性數據庫的協議。不過有人認為，這似乎也是為Baird政府跟隨維州腳步、未來在土地稅和印花稅上引進外國買家附加稅鋪平道路。目前，Berejiklian的辦公室拒絕對此進行回應，新州預算案將在6月21日公布。

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（據今日澳洲）

悉尼上周清盤率漲至80.3% 創10個月新高

害怕大選後負扣稅政策有變，悉尼清盤率沖上近10個月來的最高點。

由於投資者擔心負扣稅政策會在大選後發生變化，悉尼上周的清盤率大幅上漲至80.3%，創下了近10個月來的最高值。

悉尼上周的清盤率大幅上漲至80.3%，創下了近10個月來的最高值

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去年7月18日，悉尼清盤率達到了83.1%的高位。當時，澳洲房價正處於迅猛上漲的階段。

上上周，悉尼的清盤率只有71.6%。而本周的清盤率之所以大漲近9%，主要是因為投資者害怕負扣稅政策存在變數。統計數據顯示，截至目前，2016年悉尼的平均清盤率為73.2%。

值得壹提的是，澳聯儲宣布下調官方利率後，澳洲各大銀行在過去的1周時間內相繼下調了抵押貸款利率。

統計數據顯示，上周六共有506套悉尼房屋掛牌出售，清盤率最高的區域為Lower North Shore（93.1%）。緊隨其後的分別是Canterbury Bankstown（90%），Upper North Shore（89.8%），內西區（85.3%），Northern Beaches（83.3%）以及市區/東區（82.5%）。

在上周六的拍賣會當中，成交價格最高的房屋是1幢位於36 Viret St，Hunters Hill的3居室房屋。該房屋的最終成交價為70.25萬澳元。

上周六的房屋拍賣中位價112萬澳元，低於上上周的126萬澳元。但是，該數據依然高於去年同期的109.5萬澳元。

延伸閱讀：整治負扣稅政策獲澳聯儲支持澳房產投資或受沖擊

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（據今日澳洲）

都是限貸惹的禍！澳公寓開發商或被迫甩賣公寓

澳大利亞開發融資合作機構DFP（Development Finance Partners）主席指出，因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓。

因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓

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據《澳洲金融評論報》報道，DFP主席甘布爾（Baxter Gamble）說：“大銀行的行為毫無邏輯並且無法讓人理解。”

他指出，現在銀行對於海外買家和投資者有明顯不願意貸款的傾向，特別是針對中國買家。很多投資者大多數使用自管養老金來買房。

甘布爾說：“壹個針對壹名問題買家的調查，壹下子變成了針對所有樓花買家的事件。那些排隊登記購買樓花的外國投資者意願是好的，現在卻發現他們如果拿不出更多的首付就無法借到貸款。”

“如果買房者拿不到資金完成公寓交割，而他們又簽訂了合同，那麽當初借錢給開發商開發樓盤的銀行可能會逼迫開發商甩賣公寓。”

據此前報道，有不少澳大利亞銀行已經停止向外國買家貸款，西太銀行（Westpac）還公開為這種行為辯護。原因是此前至少有兩家澳大利亞大銀行，澳新銀行（ANZ）和西太銀行都曝出被虛假的中國收入文件欺騙，而發放房貸的事件。

甘布爾的公司不僅僅為開發商提供融資，也給公寓買家提供資金，他表示已經預見到限制房貸對於開發的消極傳導效應。

“我們知道，銀行擔心公寓過度供應，但是在某些區域，這壹擔心已經成為現實。不過從最初融資給開發商，到現在拒絕借錢給買家，導致公寓價值下降，這樣的行為對於銀行有任何好處嗎？”

他指出，銀行通過設定門檻飛快地從建築和開發行業撤離，這種行為大多數情況下不可能克服。

延伸閱讀：澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

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(據澳洲新快網)

新房供給雖增加但澳洲可租的房源仍短缺

澳華人數據研究機構Basis Point宣稱，盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

據《澳洲金融評論報》，基於房產數據和信息網站Domain，今年3月初墨爾本壹共有14,230條房產出租廣告，與去年同期的14,654相比，甚至有所減少。

盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

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Basis Point執行董事David Chin說：“盡管大家都在談論房產過度供給的事情，但租賃市場的可租房源卻減少了。”在悉尼這個市場，壹年中的租賃房源僅有小幅度增加，從去年3月份的13,940條廣告增長到14,263條。

Chin指出，2012-15年開工的很多房地產項目可能會在2017年才將供應量推入市場，因此到目前為止還沒有太大的影響。CoreLogic RP Data機構稱，未來24個月中將有超過23.1萬公寓竣工並且完成交割。

Chin說：“考慮到悉尼和墨爾本最近幾年的房屋開發大潮，以及房產投資者在買房者中所占比例的提升，新建成房產的增加應該提升租賃房產的供給，導致‘出租廣告’的大批增加。”

Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）也同意這壹說法。他稱：“新房的建設能夠為經濟創造能量，不過還有壹個目的就是提升供給、穩定租金和增加租賃房源。但是現在這沒有發生。”

威爾森說，在墨爾本，有壹個很大的問題是大量的外國房產買家，他們在購買後持有而不出租，或許是為了資本增值，或許是為了自己孩子來澳留學。

在悉尼，存在的情況是更高比例的自住房主和大房換小房的人士希望放棄他們原先較大面積的房產，而選擇居住在靠近CBD的高層公寓內。

威爾森說：“較低的利息率也意味著很多人可以持有公寓而不將他們出租（因為他們負擔得起）。”

上周澳大利亞統計局數據顯示，3月份對房產投資者的貸款上漲了1.5%至6個月的最高水平。這意味著，投資者並不太在意銀行緊縮信貸的事情。

威爾森說：“毫無疑問，也有可能投資者希望在負扣稅政策被改動以前進入市場，掌控更多的資產。”

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（據澳洲新快報）