炒房 – Page 2

央行长分析：多伦多火爆楼市的背后…… | 加拿大

就在安省自由党政府将在今年的预算中推出为大多伦多地区房价降温的措施之际，加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)打破沉默，坦言GTA房地产一枝独秀有它的内在原因，这就是因为多伦多地区经济增长强劲且迅速，工作职位的创造速度也是遥遥领先于全国。应该说，是强劲的经济增长推动了房屋需求，而房屋的供应端赶不上需求，从而导致GTA房价一升再升。

波罗兹是今天应邀到安省杜兰学院(Durham College)演讲以及回答记者提问时说这番话的。

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从安省的经济和就业来看，波罗兹显然所言不虚：按照联邦统计局的资料，安省在今年1月份新增了28,800个工作职位。加拿大咨议局也预测说，今年多伦多的实际GDP有望增长2.6%，在全国各城市中仅次于温哥华。

有记者提问说，安省政府打算出台措施打压房地产市场，央行对此怎么看?波罗兹没有直接回答这个问题，而是巧妙地避其锋芒，称这是一个复杂的问题。

有记者引用多伦多地产公司Realosophy最近完成的研究，称多伦多地区2016年的房屋交易中至少有三成是投资者在倒房，也就是说，每十套销售的物业中至少有三套属于炒房。想问央行行长对这个问题怎么看?

波罗兹回答说，他也注意到这个说法，称央行也对这个现象很感兴趣并密切关注相关动态。他说，刚刚提到经济强劲以及就业市场红火推动了多伦多的房市需求，但也不能忽视炒房及投机行为。

如果人们买房纯粹是出于房价持续升高的预期的话，那这就不属于基本需求的范畴。而房产投机是一种更具风险的交易行为，其风险在于：无论在任何情况下，市场都随时可能向上，或是向下。

不过，波罗兹强调说，央行有更大的担忧，这就是民众卖房中面临的巨大债务风险。他说，在现行的低利率之下，也许业主们尚能支付银行按揭，如果利率升高呢?他们是否还能挺得住，是否仍然可以对房贷应付裕如，不对家庭生活质量造成负面影响?

波罗兹的担忧并不是杞人忧天。近来加拿大两家大银行均史无前例地连续发出警告，称多伦多的房市存在泡沫：

今年2月中旬，满银（BMO）亮起红灯，称多伦多地区房价虚高、房市存在泡沫。满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出，多伦多及周边很多城市房价虚高，除GTA地区房价一年涨幅达23%，周边城市房价涨幅甚至超过多伦多，比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。

波特还举例说，即使一些年收入高达$225,000的加拿大人，按经济收入他们处于最富有的“1%”的顶层，如果考虑到首付、按揭再加房贷保险，他们在多伦多也买不起$100万的物业。而多伦多的独立屋均价已经达到$157万，GTA其它地区也超过$100万，今年2月份的准确数字是$111万。

时隔不到一个月，加拿大另一家商业银行TD也正式发出警告：多伦多房市不仅有泡沫，而且迟早要破，欲卖房的业主要抓紧了!

TD银行的专题报告称，居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受，而且当这个房市泡沫越吹越大的时候，将会威胁到整个国家的经济。不过报告称，捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称，至少在近期尚未见到可能引发连锁反应的“触发器”。

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（据加拿大家园）

经济师建议安大略省开征房市炒家税 | 加拿大

丰银报告倡制订2年卖房递减税制

加拿大丰业银行（Scotiabank）首席经济师帕洛特（Jean-Francois Perrault）与高级经济师沃伦（Adrienne Warren）联合发表报告建议，相比卑诗省府向大温的外国买家加征物业转让税政策，安省或大多地区可以考虑对房屋“炒家”征税（house-flipping tax），以抑制炒房行为，这或许是在短期内抑制房价的更有效做法。

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经济师建议安大略省开征房市炒家税 | 加拿大 — 经济师建议安大略省开征房市炒家税

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多伦多房市价格飞涨已经令许多人担心达到危机边缘，不少加拿大和全球各地经济学者都呼吁政府应该就此采取行动，有人建议首要行动是仿效卑诗省向大温哥华地区的外国买家征收15%房屋购置税。安省财长苏善民（Charles Sousa）早前亦表示，他不排除采取这种做法。问题在于向海外买家征税，只是显著抑制了交易量，最近Teranet国家银行统计显示，该政策对抑制房价只能起短期效果。而安省及大多伦多地区，目前仍缺少外国买家在市场活动的准确数据。

丰业银行首席经济师帕洛特与高级经济师沃伦，建议安省采取另一种做法，就是对房屋炒家征税。他们指长远而言，抑制房价的方法是提高供应量，令供需平衡，但这需要很长时间，指征收炒家税不失为一个即时的快速办法。他们声称考察现时房市供需状况与房价上涨的速度，可以看到有炒家在其中活动的影子。

越早出售税率愈高

他们解释指，市场供需状况可以由售出的房屋占总挂牌量比例（出售成交率）来呈现。传统上出售成交率与房价涨速涨幅之间存在一定关联，如果按照传统意义上的关联，依目前的出售率，多伦多房价应该每年上涨15%左右，但实际年涨幅还要大致高出10个百分点，他们声称这就是炒家活动的迹象，因此认为征收炒家税，可以是一个过渡性质但快速见效的政策。

两位经济师指这一政策，简单而言就是要增加炒房的成本，但同时又不要过度介入房市自身的市场机制。其中首要一点，是更严格加强对非主要住宅（non principal residence）房屋出售后资本增值部分的征税（capital gains tax），这是抑制炒房的起步政策，其他更有针对性的政策也要尽快跟上。

他们指，有许多其他政策可以选择，其中主要一项是规定业主买进物业之后，又在过短时间内卖出谋利时，在资本增值税外再征收一层炒房税。这政策可以由省政府推出，也可以由市政府推出。两位经济师未有在报告中建议应征收多少炒房税，或是提出在多长一段时间内再出售房屋，会被定义为“炒卖”而须缴交炒房税。

不过他们提出了一项概念，可以制订一个以两年为标准、税率递减的税收制度，概念指在买房之后两年内卖出时，房主都要缴炒房税，买房后越短时间内卖出，所要缴交的税率越高。举例而言，买房后6个月内卖出的人，税率高过在一年之内卖出的人；一年之内卖出的人，税率又会高过在18个月内卖出的人。

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（据星岛日报）

加拿大 | 多伦多房价狂飙：议员再呼吁向外国人征购房税

多伦多市议员再次呼吁仿效温哥华向外国人收购房税

多伦多房价居高不下，市议员吉姆.凯利加尼斯(Jim Karygiannis)重新提出向外国买主征收购房税的建议。

加拿大 | 多伦多房价狂飙：议员再呼吁向外国人征购房税 — 多伦多房价居高不下，市议员吉姆.凯利加尼斯(Jim Karygiannis)重新提出向外国买主征收购房税的建议

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星期四(1月12日)，凯利加尼斯在麦克马斯特大学经济学教授艾里夫.库伯西( Atif Kubursi)的陪同下召开了一个新闻发布会。他同时写信给安大略省长凯瑟琳.韦恩，要求省政府批准多伦多市像温哥华市一样征收外国人购房税。他提出的税率是5%。

库伯西说，向外国买主征税将会起到遏止炒房的作用。他甚至认为多伦多的外国人购房税也应该是房价的15%。

温哥华市自2016年8月2日起向外国人征收15%的购房税。但是安大略省政府担心向外

国买主收税的做法会降低已被购买的房产的价值。

2016年底的大多地区平均房价为730472加元，比前一年同期上升20%。

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（据加拿大家园）

法国 | 巴黎房价为何无法猛涨：一系列法规来约束炒作

价格高企、炒作不断，眼下中国房地产市场已成全球关注焦点。反观法国，巴黎这样的全球化大都市，市区房价在每平米8000欧元左右，升降一般控制在10%。法国当局通过一系列法律法规来约束房地产市场的炒作。

法国首先在土地买卖方面限制价格，凡是国有、公有土地买卖必须按照国家规定的基础价格出售，优先考虑社会效应，因此这类土地绝大部分是低价批给低租金住房机构，进行社会福利住房建设。此外，法国规定任何新建住房均必须包含30%的社会低租金住房，否则不予批准建房项目。也就是说，每100套房子中必须要有30套用于建设社会福利性住房。巴黎房价走势

其次，法国限制外国机构来法国炒房。外国企业机构来法国投资房产，如果只是购入用于普通出租等待升值再售出，其房产需要每年缴纳根据房产总价值而定的增值税，税率高达20%。出售后还要就增值部分缴纳高额升值税。

第三，对于非本人居住的房产征收高额税费。在法国，除了常住的房产外，人们如果还有其他房产，则属于第二、第三住宅，必须缴纳比常住住宅高出一倍的房产税;在升值税方面，房主自己居住的房产升值可以免税，但非自己居住的房产，如果拥有期限不到30年,则出售时其升值部分要缴34.5%的升值税。其他升值部分还须纳入售房者当年的收入总额里，根据其收入水平再缴收入所得税。

对于租房市场，法国也有进一步规范的措施。在巴黎等大城市，人们必须出租自己不住的剩余住房，否则要缴纳房产空置税。此外，巴黎地区还发布了最高房租标准，强行限制房租的水平，以保护租客的利益。根据法国官方公布的数据，按街区、房子类型以及是否带家具出租等条件，巴黎每平米月租金大约在20—60欧元不等。

此外，法国法律还规定商业房产不能随意涨租，租约必须一签就是9年，这中间房主不能剥夺商家的经营权。

当然，法国早就实行了信息一体化：任何个人或机构购房必须通过公证人，必须缴纳有关税款，税务机构拥有任何个人或机构名下房产的所有信息，甚至知道租房房客的姓名等资料。正是以上各种措施，使法国的房地产市场很少有大起大落，更难以见到中国某些城市那种房价高速飞涨的现象。

（据环球时报）

加拿大 | 多伦多1万人炒房逃税被查处已追回2亿元

加拿大联邦政府在过去1年半时间里，对安省和卑诗省房屋买卖中涉嫌税务欺诈的交易已经追回了2.4亿元税款，其中安省有超过1万宗交易被查。

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根据加拿大税务局网站公布的数据，自2015年4月至2016年9月，税务局对超过13,400宗交易进行审计，在安省追回税款达2亿1,040万元，占全部追回税款的绝大部分。

有超过10,900宗交易涉及购买新屋GST/HST退税，共追回1亿4,390万元。

在卑诗省，税务局审查了2,366宗交易，追回3,030万元，其中余一半金额涉及GST/HST欺诈。

税务局也作出1,250万元的罚款。一旦有纳税人在税单上作假，税务局可以作出相当于逃税额50%的罚款。

在2015年4月至2016年9月期间，税务局共发出663份罚单，最高额度的一项罚款近250万元。

多伦多一直是审查重点

今年7月，税务局曾表示会对楼市最火爆的卑诗省严加查处，审计集中于炒房交易和GST/HST逃税。

税务局指出，查处房地产逃税骗税，不是出于要解决房屋负担能力的问题。税务局近几年来一直对大多伦多地区的交易加大审查力度。

税务局从2015年开始着力监督卑诗省的交易，包括对500宗巨额房产交易进行审核，但是安省始终是审计的主要目标。

税务局指出，查税的主要五个领域包括：

可疑的资金来源；
炒房；
未申报与出售新房或大幅度翻修扩建物业相关的GST/HST；
未申报资本收益；
未申报海外收入。

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（据加国无忧）

英国 | 英国有一种神秘的炒房方式，听说不少人发了

注：本文为知识普及性质，并非投资建议，不承担法律责任，投资者需知投资有风险，在进行投资前需进行咨询，仔细考虑。

英国一直有种神奇的“炒房”方式！很多先行一步的人靠此发了不少财，今天我们就来揭秘一下。

先看一个英媒报道的故事。英国一名出租车司机马德，仅花费1英镑（当时约合10元人民币），买了一栋闲置已久的4居室，经过装修，房子焕然一新，价值立马高达15万英镑。

这还是2014年的价格。现在可能还要再疯涨一番。

奇迹到底是怎么产生的呢？

马德的新家位于利物浦最落后的区域之一，是一排排屋中的一栋。当年，当地政府为了让这片社区重新焕发生机，把该社区20栋破旧房屋以1英版的价格出售。

为了防止房产投机者参与购房，市政府规定，购买这类廉价房子的条件是，买房者须为当地有工作的首次购房者，购房后需花费数万英镑重新装修房子，并且承诺至少在其中居住5年。

就这样，一直以来都想有个家的马德，成为此次1000名购房申请者中的一位，并最终如愿以偿。

虽然这貌似是特例，但在英国，通过旧房改造发家致富的故事还有很多。

当年，一家拍卖行正在拍卖一间伦敦市中心的小旧屋，一位女性华人，恰巧路过，当即灵感迸发，这种地段的房子，重新设计装修一下，绝对能焕发新生。于是，她拍下了那间小旧屋，她为房子重新画图，并进行扩建改造，然后装修，果然，点石成金，大获成功。

此后，她开始收购伦敦核心区域里一些看上去毫无价值的破旧房屋，经过精心设计扩建改造、重新装修成高品位的住房，再推向市场出租或出售，这种耗时少、利润高的商业模式，获得了巨大的成功。

英国房地产服务机构Zopa2015年的调查报告显示，平均来说，房屋改造可为房产本身增值近30%，其中改造阳光房的投资回报率最高，为108%（见下图）。

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事实上，改建后的新房，在英国市场上是刚需，其潜在买家除了海外投资者，更多的是英国本土居民，他们对于旧有房屋充满历史情怀，加上优质改造，使得这些房产成为市场热点。

然而，这种成功的商业模式，依然不广为华人所知。

有的人就算知道，面对当下英国房价高涨的窘境，很多人想进来，又不知道门路，也不知道行业深浅，而且，如今的旧房改造，也是需要一定量的资金要求的，这又让很多人犹豫不决，望洋兴叹。

首先介绍一下政策背景，英国法规规定，核心区域的老旧房只允许改造而不得拆除，而且进行改造的开发商必须取得相应的执照，同时在施工和竣工阶段，都要经过当地政府监管人员的严格审查，以确保房屋建筑商，在原有基础上进行内部改造，直到改造成优质新房，再重新出售。

所以寻找改建项目时，查看相关公司的资质非常重要。

面对一般投资者开放的房产改建投资项目特点有：

* 预期投资收益可能超过10%，相对存款利息和股票分红来说更有吸引力;

* 投资期限18-36个月之间，由于房产改造项目只是在原有的旧房或商业房产基础上进一步改建，其投资锁定期，相比其他不动产投资周期较短;

* 项目安全性高，因为在英国进行房屋改造的开发商，都需要在政府注册，并且取得相应的牌照才可进行施工，施工过程中有政府部门进行监管。

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（据假装在伦敦）

美国 | 纽约炒房现象迅速上升或为金融危机前兆

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日前，《纽约邮报》在一篇报导中说，纽约市和长岛的炒房现象正在迅速上升，而在2008年金融危机发生前的2006年，曾经出现过类似的情况。

所谓“炒房”，是指在买下房子一年以内转手。《邮报》援引Attom Data Solutions发布的数据说，2016年上半年皇后区炒房现象上升了10%，而在长岛则增长了40%。在皇后区和长岛，分别有300套和650套房子可以算入是“被炒”的范围。

受2008年经济危机的影响，纽约州的长岛、上州等区域出现了很多的止赎房（foreclosure），纽约州政府也收购了一批这样的房产，然后委托房屋拍卖公司拍卖。《纽约邮报》说，长岛被炒的房产中有46%是一些陷入困境的房产，而在纽约市的五个区中，被炒的房子有34%是陷入困境的房子。纽约市邻里中心（Center for New York City Neighborhoods，简称CNYCN）的数据显示，在2014-2015年间，那些陷入困境后被卖出的房子中，有一半在过去三年中接到过银行的止赎通知。

炒房情形似曾相似

纽约市邻里中心说，炒房者赚得盆满钵满，他们瞄准纽约一些低迷的区域，包括布碌崙的东纽约、皇后区的阿尔巴斯（St. Albans）等，将便宜的房子入手，然后待价格上升时出手。邻里中心的数据说，平均每套房可以赚到21.5万美元，投资回报率达到75%。

不过，这一情形却让专家感到担忧，因为在2008年金融危机爆发前，曾出现过类似的情形。在2005年最高峰的时候，一个季度有908套房子被炒，当时炒房集中在中布碌崙和皇后区东南部。同时，炒房也让一些中产没有了“居者有其屋”的机会，受害的人群最常见为非裔。

“我们希望看到劳动家庭和纽约中产能够买得起这些房子，”邻里中心副主任Caroline Nagy告诉《纽约邮报》说，“但是他们被炒房者害了，现在（买房的）希望更为渺茫。

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（互联网资讯综合整理）

美国 | 躲BC省重税西雅图豪宅成中国土豪”新欢”

据美国《世界日报》9月18日报道，加拿大卑诗省为遏制外国人购屋热潮导致温哥华房价暴涨而推出境外投资者税，促使寻求到海外投资的中国购屋者成群转向西雅图。

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西雅图和温哥华的房地产商说，这些数据显示中国投资者对加拿大加强管制温哥华市场感到紧张，使生活质量类似、薪资水平却较高，房价也便宜至少一半的西雅图，超越温哥华，成为中国人购屋首选地点。

居外网主管说，这种趋势几个月前就已出现，购屋需求转向吸引力类似，可是房价较低的地方，而目前西雅图是中国买主在北美的首要探询地点，甚至取代了洛杉矶。

温哥华的房地产数据也显示今年8月房屋成交量锐减，中国买主向来喜欢的房屋型式和小区交易量掉得更凶。温哥华媒体(theprovince.com)报道，9月成绩更差，从豪华的一家庭住宅一直到连栋屋和共有公寓，销售量都跌到10年来的最低点。

与去年9月同时期相比，温哥华西区今年9月最初11天一家庭住宅销售量暴跌51%，温哥华东区减少80%，里奇蒙下降67%，本拿比减少69%。

温哥华房地产商说，中国客户表示，中国人都受到现在不要到加拿大投资的告诫，因为他们虽然负担得起15%的新税，可是他们觉得卑诗省居民对外国人购屋导致房价暴涨感到愤怒，促使当地政府采取行动，这将使当地市场前景难料。

西雅图房地产商钟斯说，他相信温哥华的新税会促使更多中国买主转向已经炙手可热的西雅图市场，使其成为下一个房市热点，因为中国投资者是力量最强大的一股新势力，他们也很清楚他们的炒房能力。

钟斯的公司上个月成交的两笔最大的生意，买主都是中国人，房价都将近500万元，比温哥华的类似房产便宜大约一半。一些中国人更卖掉温哥华的房子，到房价较低的西雅图重新投资，使西雅图房市涌现新的钱潮。

就像在温哥华一样，西雅图也一再出现中国人用现金买房的惊人手笔。去年当地最大一笔交易是一个中国人用1300多万元现金买下一栋豪宅。

并非每一个西雅图人都对中国投资者涌入感到兴奋。房地产分析师穆德德即警告说，西雅图必须从温哥华的“房地产危机”学到教训，否则房屋市场会与所得和传统供需法则脱节，年轻人被迫离开，留下大批空无人居的公寓大楼。

但是，钟斯辩称西雅图的经济情况比温哥华平衡，拥有大批待遇优厚的科技工作，新房屋市场也更针对出租需求，针对境外投资兴建的豪华公寓的案例较少。

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（据环球网）

加拿大｜温哥华炒房逃税再被聚焦税务局严查地产投机

就在环球邮报上周末再度掀开温哥华地区狂热房市背后可能隐藏的逃税、炒卖内幕后，深陷舆论中心的加拿大税务局（CRA）本周发起对卑诗省炒房者的审查行动。

大温炒房逃税再被聚焦税务局严查地产投机

环球邮报日前公布的调查结果，揭开了一个投机炒房的网络，投机者们哪怕从未入住过炒卖的房屋，却以主要居所的借口，逃避了大额课税。环邮指本国税制有漏，质疑CRA打击逃税不力。

环邮再度曝光大温房市乱象后，卑诗省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）星期六当即表示，促请CRA加强执法力度，追查温哥华地区房市背后潜在的逃税和欺诈。

掌管CRA的国税局长戴安娜（Diane Lebouthillier ）也于星期一表态对此非常关注，并称“不可容忍”，“我已要求税务局调查环球邮报最近曝光的案例”。

戴安娜说税务局已经开始审查安省和卑诗省的一些房地产文件，以确定是否应该启动刑事调查。

环邮曝光大温炒房逃税严重

据环球邮报的调查，温哥华的房地产投机者Kenny Gu，去年其个人和公司账户进账数百万元，但是却没有交税。

Kenny Gu的一名前雇员Demetre Lazos表示，他曾经试图警告加拿大税务局和当地警方，但是无人搭理，所以只好把掌握的详细文件提供给了环球邮报来曝光。

加拿大税务局一名要求匿名的审计员告诉环球邮报，其实税务局的审计员缺乏追查境外收入的经验，而且联邦官员担心如果他们打击炒卖房屋，会被认为是针对华人社区，因为被调查的主要是华裔，所以尽管高层至少3年前就知道这个问题，却一直不愿采取行动，担心惹上种族歧视之嫌。

联邦在研究

联邦政府数月前已经表示将研讨地产和金融业关联的问题。卑诗省则在环邮最新报导后，督促联邦和CRA加强执法。

TD经济学家 Michael Dolega 也表示，联邦除了加强执法外，能力有限。

Dolega认为，因为只是温哥华、多伦多个别地区房市过热，所以外资“热钱”涌入房市的问题，虽然三级政府都应重视，但主要只能靠卑诗省和安省政府及当地市政来解决。

国会财政委员会主席Wayne Easter表示，卑诗省新出台的外国买家税似乎使得更多的外国资金转向了多伦多房地产市场。渥太华须与各省合作，但现在还不清楚，联邦政府应该采取什么样的进一步行动。

加拿大税务局表示，在2015年4月和2016年6月之间，他们已经完成了卑诗省和安省大约2500个房地产审计，并且计划明年尽可能做的更多。

2016年联邦预算拨出50万元给加拿大统计局（Statistics Canada），研究如何收集外国买房者的数据。还会在未来五年给统计局拨款1350万元来整理房市与所谓“影子银行”的数据。另外，未来5年加拿大税务局也会收到4亿4千4百万的预算来提高税收执法力度。

（据互联网报道）

芝加哥炒房全美利润率最高达61%

美国房地产调查网站RealtyTrac日前公布报告表示，今年第二季度，芝加哥在全美20个城市中炒房（flipping）利润率最高，高达61%，每个房产的买卖差价达到十万美金。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利润最高，达61%

RealtyTrac对“炒房”的定义是，购买房产12个月之内又上市售出。通常买家都是对旧房进行翻新，然后以较高的价格出售。而这种房产以独立屋（single family home）居多。

今年4～6月，大芝加哥地区共有616套旧屋翻新出售，平均购入价$163,356，售出价格$263,360，毛利率（＝差价／买价）高达61.2%，位居全美20个大城市之首。

毛利率高的地区还有俄亥俄州代顿市（60.6%）、宾夕法尼亚州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛罗里达州欧卡拉（Ocala, 56.8%）和马里兰州巴尔的摩（Baltimore, 56.7%）。

而根据RealtyTrac报告，全美独立屋交易中，4.5%为炒房，平均投资回报率为36%，单笔交易毛利润平均为7万美金。

炒房买卖差价最高的城市大多位于加州，排在第一的是加州圣荷西$261,946，其次是洛杉矶$171,954，圣地亚哥$141,483，还有华盛顿DC$139, 927和西雅图$131,028。

“炒房不能简单看买卖差价”

在芝加哥南区经营多套房产的神观建筑公司老板陈观乐说，不能简单看到买卖之间的差价大，就跳进去炒房。

“这只能说明在芝加哥炒房，门槛比较低，十几万美金就可以做；如果在纽约，可能要四十多万美金才能起步”。陈观乐说，炒房通常是直接从银行购买法拍屋（foreclosure），而绝大多数银行不提供装修贷款，所以除买价外，买家还得准备好装修的资金。

陈观乐进一步表示，炒房也不能忽略维护成本，如地产税、水电气杂费、防盗治安、地产经纪佣金等各种可能的开销。

陈观乐认为，炒房的关键要点是买价一定要足够低，“如果扣除林林总总的费用后，还能有25%的利润，就可以做。”

炒房并不总是赚钱。RealtyTrac报告说，今年第二季度的数字显示，价格小于5万美金的低端房产实际回报是负值。

炒房最大风险在“违规”

一名不愿透露姓名的地产业界人士对本报表示，他过去两年在大芝加哥地区已经操作了近30笔炒房交易，其区域涵盖芝加哥市区，以及Deerfield, Elmhurst, Palatine, Cicero等郊区。

他认为，炒房最大的风险在于各个城市有不同的建筑规范，而且这些规范并不是一成不变的，常常会有更新。

他举例说，如果你买了一个地下室有厕所的房屋，你可能认为很值。但如果这个城市建筑规范中有一条：屋顶高度至少7英尺才能有厕所。那你的地下室屋顶高度差一寸，你都得把这个厕所拆掉，这就会增加装修成本，同时也降低了房屋的价值。

那是不是根据市政府列出的建筑规范，白纸黑字照做，就可以了呢？他表示并不是那么简单，同一个城市里不同的检验员（inspector）也会有不同的尺度和态度。

炒房买卖平均间隔半年

RealtyTrac 数字显示，炒房两次买卖之间平均间隔179天，也就是说，炒房客购买房屋半年后，将其卖出。在纽约市，这个时差为211天，芝加哥是204天。

上述业界人士表示，他经手的房屋买卖间隔为5～6个月，而从装修完上市（listing）到售出，通常是6～8周时间。

RealtyTrac报告还显示，炒房利润最高的房屋售价在＄10万～20万，以及＄200万～＄500万。前者毛利率达到44%，后者是43%。

此业界人士说，他的房屋售价多在＄20万～＄50万这个区间。他不认为售价直接影响利润，“5千美元和1万美元装修厨房，工作量类似，但材料不一样。关键是要满足当地人的喜好。”

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