税收改革致两成BTL投资者准备退出 | 英国

英国最大的房东组织表示,五分之一的买来租(But to Let, BTL投资者准备出售他们的房产。

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税收改革致两成BTL投资者准备退出 | 英国

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BTL投资者之所以打算退出这个行业,主要是因为新的税收立法,以及抵押贷款的收紧,使得买来租市场疲软,投资这项生意变得不再具有吸引力。

Residential Landlord Association是一家代表了5万名私人产业房东的贸易团体,该团体的最新数据也显示,有大约一半的房东准备在明年提高房租。

伦敦是遭受这次变化打击最严重的地区,该地区的房产价格高居不下,而租住率却相对较低,由此导致买来租受益率的降低。

根据数据对比公司Landbay的统计,截至7月为止的前12个月,与去年同期相比,伦敦地区买来租房产的租金下跌了1%。

那些希望继续从事买来租行业的房东,现在将目光投向了其他地方,比如英格兰北部城市和苏格兰,这些地方的承租率更高,租客的需求也更旺盛。

在截至7月的12个月之中,伦敦之外地区的租金价格上涨了1.6%。英格兰东部地区的租金上涨幅度最大,为2.4%。

根据抵押贷款协会的数据,2017年买来租投资者购买的房产数量,与前些年相比,有很大的下降。在2017年头三个月,买来租房东们通过抵押贷款购置的住宅数量为18,100栋,而在2014与2015年,这个数字为27,250栋。

分析人士表示,买来租市场之所以萎靡不振,主要是因为整体房产市场的萎缩,而事实上,政府的税收改革,是导致市场萎缩的最大因素。

从现在开始,直到2020年,那些处于高所得税税率范围的房东,将不再能够用他们的收益,来全额或部分偿付他们的贷款。他们缴纳的所得税,很有可能会超过买来租房产的租金带给他们的回报。

此外,若在主要住宅之外购买第二套住房,在印花税上还额外需要交付3%。

相关资讯:最新全英租赁报告:过去一年哪里的租金涨幅高?

(据英中时报)

中年人从海外移民至美国 若不报税损失大 | 美国

中年从海外移民美国的人若有劳务所得,会计师建议每年最好申报所得税表,因为若达到工作十年累积40个点数,到了至少62岁退休年龄时,除有资格领取社安退休金外,到65岁有资格领取联邦医疗保险(Medi-care)时,A部份住院险政府还会替当事人支付所有保费,当事人就这部分每月可节省200多元至400多元之间不等的保费。

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中年人从海外移民至美国 若不报税损失大  |  美国

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会计师杨先生说,2017年每一季劳务所得只要达1300元,就可以获得政府一个工作点数。也就是说一年只要劳务所得达5200元,就可以累积四个工作点数。十年下来当事人只要累积40个工作点数,62岁想要提前退休,就有资格申请社安退休金,65岁并自动免费获得政府提供的联邦医疗保险A部份的住院险。但若有资格申请社安金却尚未申请,65岁时就须另外申请联邦医疗保险。

然而实务上,他看到很多从海外移民美国的中年人,明明有劳务所得,如替邻居照顾小孩,或接送小孩获有薪酬,却从未想过申报劳务所得。他们没想过申报会比不申报划算,因为单是从获得联邦医疗保险A部份的免费住院险就很值得。

他并曾有一位客人来此开公司营业,只申报公司所得税,却从未发薪给自己,结果也拿不到个人工作的劳务所得点数。

同样作为会计师的施先生说,在美国65岁以上人士根本买不到私人健保,但有客户是帮自己子女带小孩,固然申报有劳务所得,但申报的是Schedule C,不是雇主给的1099表,结果据此申请社安退休金时,被告知没有资格领取,因为他是照顾自己的孙子女,不是照顾别人的孙子女,也不是基于经营商业托儿所的劳务所得。此人一旦无资格领取社安金,即使是公民或合乎资格的绿卡持有人,65岁时固有资格申请联邦医疗保险,但保费全部要自己负担,A部份住院险将无法获得免费好处。

根据联邦医疗保险网址,除非是残障且已领取社安残障金达24个月,即使不到65岁仍可申请联邦医疗保险,否则领取资格是公民及在美国居住超过五年的绿卡持有人,只要自己或配偶在美国工作连续十年,至少获得40个工作点数,年届65岁时便有资格领取联邦医疗保险。

做保险经纪的刘女士表示,公民及在美居住超过五年的绿卡持有人若拥有40个工作点数,关键是联邦医疗保险A部份住院险将全部免费。但若未达40点,如不到30点,根据美国中老年人协会(AARP),A部份住院险每月最高须自付411元(2016年)保费,如果是介于30至39点间,每月须自付234元(2014元)保费。

至于联邦医疗保险B部份看医师的医疗保险或D部分处方药计划,不论如何都需要自掏腰包付保费,因此当事人工作有无满足40个点数,差别不大。

 (据中国侨网)

在英国哪些收入需缴纳税费?

英国的税收无处不在,一般和个人相关的税有以下几种:个人所得税,石油税,增值税,关税,消费税,路税,社会保险税,地方税等。其中属个人所得税情况最复杂,注意事项最多。

个人所得税(Income Tax)顾名思义,就是指为你的个人收入而缴纳的税。缴税时间是每年的4月6日到次年的4月5日。目前个人所得税英国税务及海关总署(HM Revenue & Customs)收取和管理。一般来说生活在英国的人,他们的收入从来源来说可以分为两大部分:英国境内的收入和英国境外的收入。我们在这里针对这两种情况的纳税义务具体说一下。

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英国境内的个人收入

英国的税法规定,任何人在英国的个人收入一般都是需要加纳所得税的。这些收入包括(但不限于):

  • 工资
  • 信托基金所得
  • 股息
  • 大多数储蓄利息
  • 自雇盈利(包括通过网站或软件提供服务的利润所得)
  • 大多数养老金,包括国家养老金,公司和个人养老金和退休年金
  • 部分国家和社会福利
  • 租金所得(除非是和租客一起居住且年租金少于7500镑)等

以下类型(不限于)是不需要缴纳个人所得税的:

  • 储蓄津贴下的储蓄利息
  • 通过免税账户的收入,如个人储蓄账户(ISAS)和国家储蓄券
  • 公司股息的第一个£5000
  • 部分国家福利
  • 债券或国家彩票
  • 低于7500镑的房屋租金(但是必须和房客居住在一起)

英国境外的个人收入

以上都是讲的在英国境内缴纳的个人所得税。那么如果你的收入部分,甚至全部都是来自境外的,这样的情况缴税方面又是怎么个说法呢?

来自境外的个人所得收入是指来自英格兰,苏格兰,威尔士和北爱尔兰之外的任何国家的收入(海峡群岛和马恩岛也属于英国境外)。

一个人的境外收入可以包括下面几种:

  • 境外工资所得
  • 境外投资和储蓄利息
  • 境外房产的租金收入
  • 境外养老金所得

对于以上境外收入,你是否应该缴纳个人所得税则完全取决于您是否是英国居民。按照英国税法,一个人是否是英国居民一般取决于一个人在相关的税务年度里(也就是从一年的4月6日到下一年的4月5日)在英国所居住的时间。

如果你的情况属于下列的一种,你自然是属于英国居民:

  • 如果你在一个税务年度里在英国所呆的时间达到了183天或者更多;
  • 你唯一的家就在英国(无论是租的,买的)而且你一年中在英国的时间不少于30天。

如果你的情况是属于下列的一种,你自动就不是英国居民:

  • 你一年中在英国所呆的时间不超过16天;
  • 你全职在海外工作,一年中在英国所呆的时间不超过91天。

按照法律规定,一般只有英国居民才需要对海外收入纳税,而非英国居民不需要对海外收入纳税。比如说美国总统欧巴马虽然收入也在不低的数字,但是由于他在一年内只有在访问期间在英国呆上几天的时间,他在美国的收入是不需要在英国交税的。但是如果英国现在首相梅姨在美国访问期间,偷偷地在哪个大学做了一场演讲,收入10万英镑的话,她就必须为这个收入纳税。

如果你的境外收入被双重征税的话,应该怎么办?

一般来说,一个英国居民的境外收入在当地都是需要按照当地的税法缴纳个人所得税的。那么这个英国居民在拿到净工资之后,到了英国按照英国的税法仍然有可能会被缴纳个人所得税。这样就出现了双重缴纳的情况。

这时您可以根据法律规定,申请退还部分或全部多缴的税款。通常申请退税时,首先需要申请境外税抵免(Foreign Tax Credit Relief),具体退税的金额取决于您获得收入的国家和英国签订的“双重税收协议”(Double-taxation agreement),但通常如果没有这样的协议您还是有机会可以成功申请退税的。

至于可以退回来的具体金额,可能并不是您多缴那部分的全部金额。如果您获得收入的国家已经在双重税收协议里规定了小额的退税金额,或者您的境外收入在英国缴纳所得税金额较小,那么您申请退税可能就只是您重复多缴的一小部分了。

如果您有多样收入,如何计算个人所得税?

一个人如果只有工资收入的话,个人所得税的计算时比较简单的。一般来说,雇主在发放工资之前会把雇员的个人所得税已经扣除了。然而有时候一个人会有多样收入,比如一个人一年的总工资是18000镑,房租收入是10000镑,银行利息收入是1200镑。在这些收入中,工资和银行利息一般都是被扣除所得税之后再发放给当事人的。那么像这样的情况,应该怎样计算个人所得税呢?

实际上,这也很简单。就是把当事人所有税前收入加在一起,然后减去当事人的年度免税额(现在是一年10600镑),然后再按照相应的税率来计算出当事人所应缴纳的总个人所得税,然后再减去当事人已经被雇主扣走的个人所得税,银行扣走的利息税,就是当事人应该补交的个人所得税。这个计算过程叫做Annual self assessment return。当事人需要在每年的1月31日前上报给税务局的。

学生的收入不需要纳税?

好多来英国留学的学生都认为自己的收入不需要缴纳个人所得税。这种理解是错误的,任何人在英国的收入都是需要纳税的。学生的收入一般不需要纳税,这是因为按照移民法的要求,学生一般每周只可以工作20个小时(有些人只可以工作10个小时)。他们一年的总收入基本达不到个人10600镑的免税额,因此是完全豁免的。

 (据英国邦利)

 

泰国主要税种和税率简介

一、泰国税制框架 

泰国税收的基本法律为《税收法案》(Renenue Code),该法主要调整个人所得税、企业所得税、增值税、特别营业税和印花税。另外,《燃油所得税法案》管理石油和燃气的特许经营行为,《海关法案》管理关税和进出口行为,消费税和财产税由其他法律管辖。     泰国的税收可分为直接税和间接税两大类,直接税包括个人所得税、公司所得税、石油所得税,间接税则包括增值税、特别行业税、关税、消费税、印花税以及财产税。从税收的归属来说也可分为两个部分,即中央税和地方税。中央税占主导地位,主要分为六大类,地方税分为两大类。 

中央税收包括针对收入和利润征收的所得税、以社会保障分配为目的的工资税、针对财产征收的房地产转让税、增值税、消费税、特别营业税、扑克牌税、针对国际贸易和交易征收的进口关税、出口税等。 

地方税收包括对财产课税和机动车税。其中财产税包括针对房地产征收的房产租赁税、土地开发税、房地产转让税,针对货物和服务业征收的增值税附加、特别营业税附加、部分商品的消费税附加,以及对使用某种货物和财产或许可从事某种行为的税收。

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二、四大主要税种介绍

1、企业所得税

泰国具有法人资格的公司都须依法纳税,纳税比例为净利润的30%,每半年缴纳一次。基金、联合会和协会等则缴纳净收入的2%-10%,国际运输公司和航空业的税收则为净收入的3%。未注册的外国公司或未在泰国注册的公司只需按在泰国的收入纳税。正常的业务开销和贬值补贴,按5%-100%不等的比例从净利润中扣除。

对外国贷款的利息支付不用征收公司的所得税。企业间所得的红利免征50%的税。对于拥有其他公司的股权和在泰国证券交易所上市的公司,所得红利全部免税,但要求持股人在接受红利之前或之后至少持股3个月以上。企业研发成本可以作双倍扣除,职业培训成本可以作1.5倍扣除。

注册资本低于500万铢的小公司,净利润低于100万铢的,按20%计算缴纳所得税;净利润在100-300万铢的,按25%计算缴纳。在泰国证交所登记的公司净利润低于3亿铢的,按25%计算缴纳。设在曼谷的国际金融机构和区域经营总部按合法收入利润的10%计算缴纳。国外来泰投资的公司如果注册为泰国公司,可以享受多种税收优惠。

2个人所得税

个人所得税纳税年度为公历年度。泰国居民或非居民在泰国取得的合法收入或在泰国的资产,均须缴纳个人所得税。税基为所有应税收入减去相关费用后的余额,按从5%到37%的五级超额累进税率征收。

按照泰国有关税法,部分个人所得可以在税前根据相关标准进行扣除,如租赁收入可根据财产出租的类别,扣除10-30%不等;专业收费中的医疗收入可扣除60%,其他30%,著作权收入、雇佣或服务收入可扣除40%,承包人收入可扣除70%。

3、增值税

泰国增值税率的普通税率为7%。任何年营业额超过120万泰铢的个人或单位,只要在泰国销售应税货物或提供应税劳务,都应在泰国缴纳增值税。进口商无论是否在泰国登记,都应缴纳增值税,由海关厅在货物进口时代征。

免征增值税的情况包括年营业额不足120万泰铢的小企业;销售或进口未加工的农产品、牲畜以及农用原料,如化肥、种子及化学品等;销售或进口报纸、杂志及教科书;审计、法律服务、健康服务及其他专业服务;文化及宗教服务;实行零税率的货物或应税劳务包括出口货物、泰国提供的但用于国外的劳务、国际运输航空器或船舶、援外项目项下政府机构或国企提供的货物或劳务、向联合国机构或外交机构提供的货物或劳务、保税库或出口加工区之间提供货物或劳务。

当每个月的进项税大于销项税时,纳税人可以申请退税,在下个月可返还现金或抵税。对零税率货物来说,纳税人总是享受退税待遇。与招待费有关的进项税不得抵扣,但可在计算企业所得税时作为可扣除费用。

4、特别营业税

征收特别营业税的行业有银行业、金融业及相关业务、寿险、典当业和经纪业、房地产及其他皇家法案规定的业务。其中,银行业、金融及相关业务为利息、折旧、服务费、外汇利润收入的3%,寿险为利息、服务费及其他费用收入的2.5%,典当业经纪业为利息、费用及销售过期财物收入的2.5%,房地产业为收入总额的3%,回购协议为售价和回购价差额的3%,代理业务为所收利息、折扣、服务费收入的3%。同时在征收特别营业税的基础上还会加收10%的地方税。

 

(据互联网综合整理)

2017年2季度多伦多、温哥华房市动态:调控政策双城记 | 加拿大

受15%附加税影响,多伦多房价第二个月出现环比下跌,销量也继续缩水。但与上个月相比,新增房源数减少了四分之一,表示市场恐慌情绪已经有所降低,市场预期将在接下来几个月中逐步找到新的平衡。

反观温哥华,则已找到新的房市增长动力,房价持续攀升。与受加税影响较大的别墅市场相比,目前温哥华公寓市场一房难求,销量与活跃房源基本达到1比1的比例,表示着温哥华公寓正处于供不应求的卖家市场。20170728164136ca

 

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英国税费新政和按揭贷款政策一起开始有动作了 | 英国

英国在2015年公布了私人买家投资Buy-to-let房产税费减免改革政策

今年4月开始正式实施了。

同时,从今年起,BTL贷款的压力测试要求也提高到了5.5%和125%的标准。

可以说对投资Buy to Let的房主有了一个“双重打击”。

今天我们就给大家梳理一下,这两个变化对我们有什么影响呢?

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英国税费新政和按揭贷款政策一起开始有动作了 | 英国

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一、税费改革

首先,税费减免改的 新政最终的结果就是:

到2020年,个人持有的房产,贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利,租金全部都要当成盈利计算所得税。也就是说,Buy to let的出租贷款利息那一部分免税额被限制了。

具体来说,到2020年4月起,对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一限制在20%,所有不同等级所得税缴税的房东们将全部统一限制在只能得到房贷免税20%这一个比例。

这个政策,从今年的4月开始,逐步实施。

之前的政策下,房东每年支付的贷款利息是可以用来抵消税单的。

我们这里给大家提供一下著名的房贷经纪公司John Charcol给出的算法,例子还算比较 清楚:

很明显看到,从17年开始逐渐施行的税费减免限制对房主们的税后纯收入带来了非常大的影响,纯收入从4,716英镑下降到了768英镑……

总结一下要点:

房租收减去可抵扣的支出(像是中介管理费、水电煤气费)全部计入房东个人的收入,合并其他的个人收入(工资啊,理财的收入啊等)作为征税的 基数

无论房主的实际边际税率多少,房屋贷款利息一律按照20%的税率抵扣

新政 从2017年4月开始,每年以25%的比例逐步施行

换句话说,新政对个人房主来说可以说是歧视性税收对待。

这项新政更是对高所得税(税率40%)和最高所得税(税率45%)的高收入房东们有重大的影响。

在申报个人所得税时,房东们将不能将抵押贷款的利息从租金收入中扣除。

换句话来说,租金收入部分同样需要纳税,而不是将抵押贷款利息扣除之后再进行交税。

其实,房东们还是有一些其他的办法来保证收益的:

1、成立新公司来买房

2、其他零碎的费用抵消:

1)中介费:如果聘请了一家中介公司来寻找租客或管理房产,需要支付租金的10%-15%作为中介费。假如每月租金为750英镑,那么可抵消每年1,350英镑的中介费。

2)维护和维修:任何维护房产的花费都可以用来抵税的。但房屋整修,扩建或可增值的改建是不包含在内的。

房屋维修包括修补破损的门窗,修复损坏的厨具,白色家电,家具,水槽,涂漆,装饰以及更换或修补屋顶。

3)家具:如果出租房配有家具,有两个抵消税款的途径作为选择,一是“日常磨损津贴”,二是更换个别家具的额外费用。

但是从2016年4月起,房东只允许扣除实际产生的费用。因此,如果在日常维护中没有开销,则不能要求抵税。

4)地租和物业费: 如果房产并非永久产权,那么像土地所有者缴纳的地租也可以用来抵税。

物业费比较常见于公寓房产,且差别较大。基本费用包括清洁,维护,供暖以及公共区域照明所需等费用。

5)其他开销:出租房屋可能产生的其他费用还包括电话费,信件以及由于出租房屋所产生的交通费。这些都可申请抵税。

对于海外投资者来说,可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,目前为11,000英镑。超过免税额的部分,2016/17 税务年度,如果收入不超过32,000英镑,个人所得税税率为20%;如果收入介于32,001到150,000英镑,税率为 40%;若收入超过150,000英镑,税率为45%。

如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额,则无需在英国缴税。

二、贷款

接着我们来聊聊贷款的问题。

从今年起,银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。

实际上,很多银行已经提高到了1.45倍的要求。

这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例,从而影响了房东的收益率。

有两个很有意思的点:

当贷款产品市场是5年或者更长期限的话,就没有5%最低利率的要求,而是可以采用实际的利率;

如果使用有限公司贷款的话,银行要求的租金cover贷款比例比个人房东要低,也就是125%这个政府要求的下限。

如此一来,对于这两个变化,Buy to Let房主们会受到的就是净利润下降的损失和贷款更为严格的局面。

房贷免税额度减少,直接加重BTL房东的支出,而贷款严格也是在租金上有了更高的要求。

那么,“羊毛出在羊身上”很多专家纷纷表示,这将造成房东增涨房租,最后承担这个增加的成本的还是需要租房的租户,政府并没有实质帮助到大城市租房供需不均的问题。无论如何,市场自身会找到一个合理的市场房租价格,而非房东无谓的涨房租造成的混乱现象。

结尾提示:

今天跟大家聊的是两个今年开始对Buy to Let投资人的比较明显的政策上的变化。

对于个人投资者来说,的确会面临着收益降低,杠杆难度增大的问题。

不过也正如我们在文章里说到的,可以利用一些有效合理的避税手段来避免收益的损失,比如用其它零碎费用抵消。

相关资讯:外国投资人持有英国房产比例 今年来到只剩5%

(据英伦房产圈)

外国买家购房税费:新州最狠 塔州最宽 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,7月1日实施新规以后,对价格在330万澳元以上的豪宅买家新州成为全澳征税最重的地区。此外,由于澳洲银行收紧借贷规定、中国政府控制资金外流,加上新州的新规定,中国买家澳洲房产的投资预计将会有所下降。

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外国买家购房税费:新州最狠 塔州最宽 | 澳洲
7月1日实施新规以后,对价格在330万澳元以上的豪宅买家新州成为全澳征税最重的地区

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新州,外国买家如果购买300万澳元以上的房产,要在普通印花税以外缴纳附加费,还要额外支付外国买家印花税、土地税以及土地税的外国买家附加税。此外,还有外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)申请费(33400澳元)还有联邦房产空置税。

美国高盖茨律师事务所(K&L Gates)对全澳各个辖区向外国买家征收税费的情况进行深度分析,发现如果一名外国买家在新州购买一套330万澳元的房产,首年支付税费总额超过48.3万澳元;如果买家不在该处房产居住,税费总额将达到50.2万澳元。而澳籍买家仅需支付17.8万澳元。

高盖茨律师事务所合伙人克里德兰(Matthew Cridland)表示,政府有理由对外国投资者征收较重的印花税和土地税,因为这样可以抑制外国对住房的需求,从而减轻房价压力。不过,他建议政府根据市场情况调整购房附加费,以便市场一旦出现逆行,可以迅速下调税费、刺激外国买家投资。

分析显示,塔州的税收对外国买家最为友好,而且房价增长也不像悉尼那么迅速。克里德兰指出,全澳房价最高的两个城市——悉尼和墨尔本,所收取的印花税也是最高。

他警告,各州的附加税费并不一致,带来不稳定因素、更多风险以及更高的合规支出,或对房产市场构成危险。

澳洲首富、开发商特里古波夫(Harry Triguboff)本月曾表示,新规定将损害市场。

相关资讯:维州海滩物业便宜且收益高 引投资者抢购

(据澳洲新快网)

在澳洲买房,如何办理房产过户?

Part 1  澳洲房产过户流程

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如何在澳洲投资?澳洲房产过户流程

Step 1.买方与房产经纪公司签订购房协议书,并支付2000-5000澳元订金(亦为意向金),房产经纪公司会提供收据。

Step 2.在10天内,买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会对合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付支付律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。

 Step 3. 5-7天后,买方须从银行汇出10%的首期房款至买方的代理律师账户,律师确认无误后,再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中,待卖方律师收到首期款后,凭公司收据将2000-5000澳元订金退还给买方。

 Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。

 Step 5.澳洲房产交房时间:如果是现房,42天交房。如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

 Step 6.房屋完工后:发展商持3项法律文件:a.持牌测量师发放合格证书(p.c.c)(practicalcompletion certificate) b. 政府验收检查合格证书(c.c)(codeof compliance) c. 房屋产权证书(c.t)(certificateof title)卖方律师发出正式通知信给买方律师,通知楼已完工。(settlement)。买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款,购房手续完成。

 Step 7.付款方式:将尾款的90%(贷款和现金根据购房者的现金流而定),加剩余的50%律师代理费交至买方律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。

 

Part 2 房屋过户前,要准备多少的资金?

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在澳大利亚买房除了支付房价外,还有其他很多需要支付的费用。大多购房者都希望在房屋正式交割前,过户律师能给予明确的金额以做好充足的准备。那么在澳洲购房有哪些隐形成本呢?这些零碎的费用又到底是如何计算的呢?

除了房屋的交易价格,在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些:

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点击查看各州最新的印花税维多利亚州新南威尔士州昆士兰州西澳洲

相关阅读:澳大利亚购房成本大解构

 

Part 3  澳洲房产过户常见问题Q&A

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1、在澳洲房产交易中,什么是Settlement?

就是正式过户。当天买家成为房产的主人。

2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的?

购房合同。

3、哪些情况可以造成Settle不了的?

A、买家贷款没有按期审批:买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。
C、律师或者过户师的过失:买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。

4、Settlement日可以提前么?

可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。

5、因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱?

一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成settlement延期,买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。所以基本买家要尽一切努力保证settlement。

6、因为Vendor的原因无法Settle,Vendor会赔我钱么?

澳洲规则,保证Vendor利益。所以,合同里面一般会写,Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。

7、Settlemen那天,我需要做什么?

Settlemen当天,律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后,律师或者过户师会通知买家:一切搞定,可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。

 

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澳大利亚南澳州最新房产印花税征收标准

澳大利亚买房印花税是最为重要的交易税费,由于各个州的房产印花税税率不同,为此,居外网特意为大家收集整理新南威尔士州(New South Wales)、维多利亚州(Victoria)、昆士兰州(Queensland)、西澳州(Western Australia)、南澳州(South Australia)的印花税税率,供大家在澳大利亚买房时参考。

南澳新房补助

南澳对新房的首套住房补助为15000澳元,到2017年6月30日之前购买南澳任何地区的新房都可享受到最高15500澳元的印花税减免。

印花税占了你最早在南澳购买房子的最大份额。 你支付的印花税额直接影响你的购买成本。

请参阅下图,不同程序下的印花税金额:

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单位:澳元

 

阶段1:没有开始与建筑物有关的工作(0%)。

阶段2:公寓的楼板被浇筑,外墙已经竖立(20%)。

阶段3:公寓的内部框架墙已经竖立,第一个固定管道和电气已完成(40%)。

阶段4:公寓的墙壁和天花板内衬已完成(60%)。

阶段5:公寓的细木工,平铺和第二修理木工已完成(80%)。

阶段6:工作已经实际完成,公寓准备占领(100%)

从上图可以看出,第一阶段的印花税只是第四阶段的一半,所以在早期购买公寓更便宜。

 

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5大避税方法报你知 赴美置产省很大 | 美国

海外房产业者表示,国外先进国家如美国,只要善用高额免税项目,海外买房收租税後得获利能力更佳。以佛州大城迈阿密(Miami)房价美金175,000元丶年租美金12,250元的2房公寓为例,扣除免税额与折旧额後,首年因含购房成本,分文免缴(多馀的抵税额度还能延至来年计算),第2年应纳税金也只要美金180元,房东纯益上看8万人民币。外国房地税负看似惊人,但只要善用高额免税项目,有时反而比国内出租税负轻松,5大避税方法供想在美国置产的民众参考:

一丶挑选没有州所得税的州份

美国所得税大致分为联邦所得税和州所得税两种,联邦所得税税率全美统一,且适用外籍人士,而州所得税目前有7个州免徵,像是:佛罗里达州丶德克萨斯州丶华盛顿州等,改用营业税或消费税作为财政补充,目前最高的州所得税是加利福尼亚州,税率13.3%。

二丶中古屋租金所得可列折旧

每年出租房产除了个人免税额外,翻新中古屋的折旧额也可提报抵税,计算方法为建筑物的鉴价除以美国国税局认定的使用年限。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

民众在美国置产收租,要善用合法避税方法,就能减轻成本压力
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三丶高满租物业公司吸收税费

美国的包租代管已行之多年,每年可为房东赚取8~9%净收益,对於租客稳定丶满租率高的社区,物业公司甚至愿意吸收房屋税丶保险费丶代管服务费和管理费。

四丶以有限公司责任公司名义持有

以有限公司持有美国房产,未来水电丶电信丶燃料费不仅可合法抵扣,也没有企业及个人重复课税问题。

五丶赴美赏屋机票钱也能抵税

保留到美国看房的机票丶食宿收据证明,可作为差旅费的底税之用。

(据自由时报)