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中国房地产投资者在澳洲面临更重征税各州税费计算详解 | 澳洲

内容摘要

目前维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州都对海外投资者征收房地产印花税。
新南威尔士州已经当地对期房开发提出新的要求，针对外国人的附加印花税很快也会再次提高。
联邦政府实施了“幽灵税”，取消了资本所得税豁免制度，并规定了新开发项目中海外所有权不能超过50%的限制。

从2017年7月1日起，新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税从4%涨至8%，同时，土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面，也出台了更多的法律法规，旨在打压中国及其他外国投资者。

国家层面有什么？

幽灵税（Ghost tax）

继2016年增收印花税之后，澳政府在2017年联邦预算中增加了“幽灵税”。

如果在房子在一年中被空置6个月以上，那外国投资者将每年要起码多交5千澳元的附加税。

资产所得税豁免被“取消”

自2016年7月1日起，外国投资者在出售房产时，会预扣10%的资产所得税。然而此规定仅限于价值2百万澳元及以上的房地产。

从2017年7月1日起，该标准降低至75万澳元，并提高预扣税率至12.5%。

这一变化会对在悉尼、墨尔本都市圈置产的外国投资者造成很大的影响，因为当地房价中位数普遍高于75万澳元。

新开发项目的所有权

如果你在考虑购买公寓期房，那么这项措施可能影响你的购买资格。因为从2017年7月1日起，新开发项目的海外所有权不得高于50%。

新南威尔士州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房（无论新建或现成）时缴纳附加印花税：

你是外国公民，或澳洲临时居民；
你在2016年6月21日之后签订的买房合同。

除此之外，如果是2017年1月1日之后购买的房地产，你还应再缴一笔土地税。

这些附加税不适用于购买商用房地产，如零售店铺或办公室。

税费有多贵？

目前，附加印花税为4%，土地税为0.75%。然而，从2017年7月1日起，附加税会分别涨至8%与2%。

个例分析

在没有附加印花税政策的时候，无论中国买家还是澳洲公民，购买新洲一处价值80万澳元的房地产所产生的印花税都为31,490澳元。

在目前4%的附加印花税政策下，中国人或任何外国人则要缴纳63,490澳元的印花税，比以前需多缴32,000澳元。

从7月1日起，外国人应缴的印花税总共为126,980澳元。

然而… 新南威尔士州并未就此收手

另外，外国投资者在购买期房住宅时不再享受12个月的印花税延迟期。与50%的项目外籍所有权限制一起，新州和联邦政府都在想尽一切办法限制期房投资交易。

Home Loan Experts 建议实时关注新洲税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。

维多利亚州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税：

你是外国公民，或澳洲临时居民；
你在2015年7月1日后签订的买房合同

税费有多贵？

2015年7月1日附加印花税生效之前，维州的印花税是浮动的。价值2万5千澳元房产产生1.4%印花税，96万及以上的则产生5.5%的税费。

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之间签订的，那么除了上述税款，还应再缴纳3%的附加印花税。

意思就是，在新的附加印花税率下，2016年7月1日之后购买的房地产都会另外产生7%的交易税。

幸运的是，只有印花税上涨，而非土地税。

2017年1月1日后，空置土地税已经从0.5%涨至1.5%。

个例研究

维州一处价值80万澳元的房产，标准印花税为43,070澳元。

如果是外国房主，印花税则上涨至99,070澳元。

我们建议实时关注维州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。

昆士兰州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税：

你是外国公民，或澳洲临时居民；
你在2016年10月1日后签订的买房合同

税费有多贵？

附加印花税为3%。

个例研究

之前，昆州一处价值80万澳元的房产应产生21,850澳元印花税。

如今印花税为45,850澳元。

我们建议实时关注昆州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。

如何避免附加印花税？

符合以下情况的买家，不用缴纳新增的附加印花税／土地税：

你是澳洲公民，或澳侨（即在海外生活和工作的澳大利亚公民）。
你是澳洲永久居民。
你以你澳籍／永居配偶的名义置产。

如果以上情形你都不符合，可以考虑在没有附加税的州购房：

如果我即将成为永久居民呢？

如果你在考虑成为澳大利亚的永久居民，那么你确实可以避免澳政府针对外国投资的附加税。

但是这个情况就相对复杂了：

如果你在昆士兰或维多利亚购房，交换合同的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。

在新南威尔士州，交换合同与清算的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。

在你取得永居身份后，还应至少在澳停留200天。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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日本 | 在日本买房，要交哪些费用？

每个国家的房产政策都不尽相同，买房时需要缴纳的费用也都不一样。在日本买房，购房时需要以现金支付哪些费用？买房后，除了偿还住房贷款外又需要缴哪些费用？这些费用明细在买房之前一定要了解清楚，下面，居外便为大家讲讲在日本买房时的各项费用。（日本买房有什么条件）

一、购房时，需要缴纳哪些费用？

1、中介手续费

中介公司可按客户要求搜寻优质房产，同时为客户从卖家争取有利的成交价格。以上所发生的费用为中介手续费。

2、日本房产税费

在日本无论是土地或建筑物，购买者都可成为房屋的永久拥有者。因此，在购买房产时，需要通过日本政府，将该房产的产权变更到买房者的名下。从此，日本政府会保护买房者所有的产权。此费用基本上为税，其费用大约为交易价格的１～２％左右。通过此手续，买家的房产权将会被日本政府安全保护，房产继承时也可受到保障。

二、日本买房购房手续

在日本购房时，通常都是以现金支付首付款（部分房款）和各项购房费用。那么，在购房手续方面，在什么情况下大概支付多少呢？下面以购买4000万日元的房产为例进行介绍。

【设定条件】

贷款条件：银行住房贷款为3600万日元，分35年偿还。保证金选择后付方式

固定资产税估价：土地528.6万日元，建筑物1037.5万日元

※1 认购金金额根据房产不同而存在差异，有些房产不需要认购金

※2 如首付款金额高于定金，则在交房时支付余款（首付款－定金）

※3 住房贷款的保证金采取先付时，费用将增加74万日元

三、购房时支付费用的明细

了解了购房时所需费用的标准之后，接下来请详细核对费用具体用于哪些事项。

四、购房后定期支出的费用

入住后，除偿还住房贷款外，还需要为住房的维护和管理支出费用。在制定住房相关资金计划时，还要考虑到是否有能力同时支付这些费用，这点非常重要。

点击查看更多日本房源

1、税金

固定资产税、都市计划税，是对每年1月1日时的房地产的所有人课征的市区町村税。每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。

如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加，这点需注意。

2、每月支付的费用

管理费

管理费，指小区用地和建筑物的共用部分（电梯、走廊等）的清扫、检修、电费等，进行日常定期管理所需的费用。费用交给由小区全体业主组成的“业主委员会”。

该费用通常都是由物业管理公司代为收取。

维修基金

维修基金，是为了让建筑物保持长久，为定期对建筑物进行必要的维修而建立的基金。如果维修基金过少，有可能在需要时却无法充分进行维修。

与管理费一样，以“业主委员会”的名义进行储蓄。

停车费等

使用停车场和自行车停放场等小区公共设施时，每月（或以年为单位）要支付使用费。阁楼和私人花园等也视为是公共部分，因此也需要支付使用费。

这些费用充当管理费或维修基金。

近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！

延伸阅读：为什么近年在日投资房产如此火热

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避险避税？父母将澳房登记在子女名下的利与弊 | 澳洲

近半年来，海外人士的贷款限制对澳房市场着实有着不小的冲击。

不幸的是，汇丰银行也在约半个月前将申请“海外贷款”的VIP客户定存条件从3个月延长为6个月；新加坡银行也声明将停止向海外收入且购买布里斯班楼盘的中国大陆买家发放贷款。

“雪中送炭”的是，本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策，这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息，申请条件的关键词大概为：自住房非投资，可最多贷70%，父母还款，父母中一人与留学生必须联名购房。

本人并不精通贷款业务知识，法律专栏也不探讨此部分内容，但引发我思考的是若父母出资买澳房，到底该不该放子女的名字？或者，留学生买房，到底用父母的名字还是自己的名字？相信房产界的朋友一定已经被各位家长询问过无数次了，那么此文将着重分析“父母将澳房登记在子女名下的利与弊”。

（除非另有注明，本文讨论的“子女”多为在澳留学生或无稳定收入的青少年。）

利？ —— 为什么一些父母想把澳房登记在子女名下？

规避各种税费：将房子直接登记在子女名下，相比赠予、继承或过户等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心未来澳洲是否有可能会实行遗产税。如果子女已获得绿卡，则更可以避免近半年澳洲各州相继实行的海外人士购房的附加印花税；

规避家庭破产风险：有些家长从事商业经营活动或政治岗位，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路；

规避FIRB申请费：如果子女已获得绿卡，则可以免交至少5000澳币的外资审查委员会的申请费；

规避二手房的购房限制条件：FIRB规定，海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的家长往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达3年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择；

担心子女的婚姻财产纠纷：因为对澳洲家庭法的不了解，许多家长误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说；

夫妻感情出现危机：夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，从保护子女权益出发，协商将房产登记在子女名下。

弊？ —— 子女作产权人，可能带来的风险是什么？

子女买澳房不能贷款：首先，《合同法》规定，未成年子女一般情况下不得独立签订购房合同；此外，买方若为未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款；

子女无法再获得首次置业补贴或印花税减免：澳洲政府有系列利好政策来支持与辅助青年人或新移民在澳洲安家置业，提供补贴与税务减免。如果父母在子女留学时，便与其联名购房，那么子女今后将无法获得再首次置业优惠；

同居视为配偶，对方有权利申请分财产：你或许不知道自己的孩子在澳洲有多会撩汉/妹，你或许也不知道他们已经同居，但在澳洲，同居一样是法律保护的合法行为，同居一年以上的事实婚姻伴侣享有与婚姻制度下夫妻的同等权益；

留学生报税问题：若该房产为投资房，那么租金收入需要作为留学生在澳洲的收入用来报税，当年收入超过18，200澳币以上的部分则需要按规定缴税；此外，将来女子毕业留在澳洲工作的话，未来此房产的租金更要作为收入来缴税；

父母无权处置房产：子女若作为唯一产权人，父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人，父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书，且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，子女可提出异议，认为父母侵犯其合法权益，要求其承担赔偿责任；

父母离婚时易出纠纷：如果夫妻离婚，以子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面；

父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产：一句话，多少留学生倒在赌城和美人的石榴裙下？并且，如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。更需要注意，因为在澳长期生活的子女可能与你的传统观念与生活习惯是有很大不同的，实践中已有在澳子女成年后将房屋出卖，不让其父母探访或移民同住的情况发生。

如果现在一定要登记孩子的名字，那么我该怎么做？

依以上分析，各个家庭的情况各有不同，难评判利与弊，最好与最坏。一般来说，若父母购买澳房时，要求一定要加孩子的名字，可考虑以下方式：

1) 共同共有 – Joint Tenancy：联名购房时的一般原则。

“不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担；

“生还原则”（Principle of Survivorship）：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

2) 按份共有 – Tenancy in Common

“比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权；

“自由分配”：联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人；

“出资不同”的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

如果现在没有登记子女的名字，那么未来怎么把房产留给子女最划算？

1) 在中国：根据中国《物权法》、《继承法》以及相关法律解释与税务制度，一般情况下，在继承、赠与和买卖三种方式中，购买房产后满2年再转卖给子女是将房产留给子女较为划算的方式：

如果该房产为父母唯一住房，且已满五年，那么个人所得税和营业税都会减免，只需缴纳房屋总额1%的契税。

相比继承和赠与，子女向父母购买该房产再出售时，只需再缴出售价1%的契税和1%的个税。而通过继承、赠与获得的房产在转让时要交差价20%的个税。

以一朋友父母在温州的房子为例，假设他现在以500万人民币的市值向父母通过购买的方式获得，若3年之后他再以700万人民币出售该房产时，通过以下三种方式的税务分别为：

2) 在澳洲：

读者思考题：何种方式将澳房留给子女最划算？
可将答案留言至本人微信（lin61230），有理有据者即可获30分钟免费中澳两国法律咨询。

注：

澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
本文前言内容不构成贷款建议，请依个人情况与银行或贷款经理确定申请方案；
本文涉及部分贷款业务知识，特此感谢NAB银行贷款经理Kevin 提供参考信息。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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在美国买房，如何办理房产过户？

Part 1 美国买房过户流程

一、美国房产交易中的过户日（Closing Date）

过户日是在买卖双方达成协议时，在合同中便事先约定好的过户的日期。（中国人可以在美国买房吗？）

过户流程：

1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）
2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项

二、美国房产过户手续可全程由第三方完成

在美国，甚至大部分海外国家，都没有类似房产交易中心的结构，其买房交易更多是由双方协商完成，且不需买卖双方同时在场。>>>详细

美国房产过户流程：签署产权转让书——到政府部门注册登记

美国西部：一般来说都是由第三方——产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。>>>产权公司是如何确保交易安全的？

美国东部：一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。

三、美国实行契约登记制度，没有房产证

美国实行的是契约登记制度，买房并没有类似我们的房产证这类证明。不过，大家这时已经可以在当地政府网站上查询到房屋的产权信息。美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息。在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。>>>详细

Part 2 美国房产过户费用有哪些？

过户费(Closing Costs) 是产权从卖家转移到买家过程中涉及费用的总称。美国住宅地产的过户费因售价、地理位置、所在州、时间等因素有很大差异, 平均总费用为$3700, 在房价的5%内浮动。与现金买家相比，贷款购房的投资者需要缴纳的过户费也会更多、更复杂。>>>详细

*各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分

相关阅读：

房子过户需要多少钱?房子过户费怎么算?

美国买房过户费用大概是多少？

纽约买房过户费用是如何计算的？

在纽约置业，有很多购房者对过户时所缴的费用都大吃一惊，尤其是来自国外的投资客。纽约的过户费用往往比起其它洲都比较高，可是每个人还得乖乖的承担这些费用。有很多购买新房的投资客所付的费用更高，到底这些费用是可避免的吗？>>>详细

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集：

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

Part 3 如何用过户费减税?

购房者可以通过填写IRS 报税表格Form 1040 中的Itemized deductions (列举扣除额) 来降低过户费总额，达到减税目的。由于必须在标准扣除额(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列举扣除额) 两者中选择其一，您需要计算好何种报税方式最优。>>>详细

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加拿大房产买卖中的额外费用 | 加拿大

在上一期专栏中，我介绍了加拿大房产投资的概况，本期我将介绍有关加拿大房产买卖的额外费用（除房产价格以外）。

税收

非加拿大居民需要为其在加拿大的收入交纳所得税。税收的种类和所得税的申报材料根据收入类型决定。

房产转让（购置）税/土地转让费是房产价值的0.5%~2%（亚伯达、新斯科舍农村地区和萨斯喀彻温省除外）。20万美元以内的部分税率是1%，超过部分税率2%。

购买首套房不需要交纳财产转让税（PTT）的情况如下：

加拿大公民或永久性居民，且在全球范围内没有购置过房产；
购房之前在房产所在省份居住超过1年；
此前六个月上交过2份报税单；
购下房产后至少将房产作为主住宅居住一年。首套房购买者还享有一些房产转让税的部分优惠，具体情况按照当地的公平市价而定。

2007年12月，安大略省为首套房买家（高达2000位）免除土地转让税，现在也同样适用于转售和新建的房产。从2008年2月以来，多伦多（很可能其他省会城市也会实施类似政策）有自己的土地转让税，为购买转售和新建房产的首套房买家提供税收减免。

若购置的是一片空地，必须在一年以内建造房屋，当年买家必须要住在房屋中。

想要免除PTT还要满足其他条件，所以最好要咨询律师和公证人。

清税证明

准备和申报清税证明的费用由买家支付，费用根据交易情况为300~1000美元不等。

主要住宅不需要交资本收益税。

商品和劳务税（GST）税率5%，适用于新建房屋，一般包括在房产价格之中。如果房产是买家的主要住宅房，那么350 000美元以下的部分可以申请GST优惠，减税率高达36%，最高可达6300美元。

税前（GST）35万~45万的房产GST按比例减免。税前高于45万的房产不享受GST优惠。经过修缮的二手房和新建房产都享受GST优惠。

截止2013年4月1日，英属哥伦比亚取消了统一销售税（HST），转而使用GST和省级销售税。转让规定，包括英属哥伦比亚交易税，适用于2013年4月1日仍在进行中的所有交易。适用于交易税的房产同样适用于英属哥伦比亚交易税。

有关GST的问题参见 Revenue Canada，或咨询熟悉房产收入税的会计。

英属哥伦比亚的省级销售税（PST）是7%，一般包含在销售价之中。

HST（GST和PST的融合）税率为12%，适用于安大略省、新不伦瑞克省、纽芬兰、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省实施了联邦的HST。联邦的HST适用于大部分的交易，主要是新建房屋，不适用于二手房。不管房产价格如何，新房买家都能享受最高2.4万美元的优惠。

加拿大房产税是社区的年费，也就是说每个省税率都不同。房产税和PTT的区别在于PTT曾经是省级的税，发生在房产转移的交易中，而房产税是每年交给地方税务部门的。房产税是根据省级的评估单位评估的房产价值再通过当地税收部门规定的目前的税率进行计算的。房产税每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之间的。

小结

当地、省级或联邦政府对海外买家都不会征收额外的税费。房产转让税、房产税年费等都是基于同样的计算方式，适用于所有房产买家。所得税的交纳要看纳税人的国籍或者看纳税人的国家与加拿大是否有税收协定。

加拿大资深律师Craig Doherty专栏全集

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美国房产过户时，涉及的税费有哪些？

一、什么是过户费?

过户费(Closing Costs) 是产权从卖家转移到买家过程中涉及费用的总称。美国住宅地产的过户费因售价、地理位置、所在州、时间等因素有很大差异, 平均总费用为$3700, 在房价的5%内浮动。与现金买家相比，贷款购房的投资者需要缴纳的过户费也会更多、更复杂。

>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费

二.美国房产过户费用有哪些?过户费包括四个个部分:

<与贷款有关的费用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 贷款银行预收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 预付一个月的贷款利息

3 贷款保险的总数大约1.5%

4 一年房屋保险

< 中间帐户预扣款(Reserves Deposited withLender)

1 预扣两个月的房屋保险费

2 预扣两个月贷款保险

3 预扣两到七个月的房地产税，取决於过户月份

< 与产权有关的费用(Title Charge)

1 过户律师费(Settlement Fee)

2 产权检查费(Title Search)

3 银行产权保险(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主产权保险(Owner’s Coverage)

< 公证等其他费用

1 政府登记税和过户税(Government Recording andTransfer Charges)

2 登记费(Recording Fee)

3 市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)

4 州过户税(State Tax/Stamps)

5 州登记税(State Recordation Tax)

各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分。

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海外置产停看听专家拆解投资风险 | 海外

去年房市交易量进入相对低点，政府更加强打房力道，造成房市低迷，再加上日圆大幅贬值丶美国房地产回温及开发中国家经济成长加速等因素，不少民众在国内投资报酬率越来越低的情况下，纷纷远赴海外购屋置产，但在开发中国家的高利润诱因下，往往忽略了其间潜藏的种种风险。

中信房屋总公司商仲部副理王艺桦举例说，有客户在国外购买 14 楼的预售屋，等到房屋落成，竟发现物件只到 10 楼，自己购买的房层竟凭空消失，遇到此情况便需打跨国官司，但实际上跨国官司耗时丶耗财，更容易申诉无门，遇到此种情况更是有苦说不出。

王艺桦提醒想赴海外投资的民众，一定要注意当地国家的政经情势，即政治经济稳定性，仍要小心开发中国家容易因为政治因素发生政变丶或排华运动，对房价都会产生冲击。下面更列举五项海外投资容易遇到的风险注意事项，如都能做好准备及相关防范，相信对想在海外置产的投资者来说，也已是走在得利的路上：

1、海外置产交易流程部分

如要购买海外物件，一定要到当地现场实地考察，至少两至三次，并一定要有当地律师或友人陪同，以免就算合约有中文版本，但无法确认翻译版本有否落差，更避免未来发生房屋纠纷而申诉无门，劳心又劳财。

2、贷款问题

投资者如果资金不够庞大，需要融资购买海外房产，可询问国内大型仲介公司或值得信任的银行端进行协寻或帮助。

3、选择法律制度健全国家

外国交易容易产生纷争，有些开发中国家偏向“人治”而不是“法制”，建议民众挑选法律制度健全的国家，以免遇到风险，得不偿失。

4、相关法规的了解

想投入海外置产前，应做好行前准备，了解两国是否有所谓的互惠原则，尤其是当地国家的法律规定，不动产的产权更要以合法登记在自己名下的所有权为主，要小心只有地上权和使用权的置产陷阱。

5、购买物件的税费（率）

购买物件时需花费的代书丶印花丶契税或仲介服务费都是投资必须加上的成本，海外物件更无法短期 1~2 年就转手，相关房屋税的花费都要持续花上 3~5 年，这些都是投资者必须预先扣除的成本。

（据钜亨网）

投资美国房产涉及到的各项税费简介 | 美国

大家对美国的房产税都已有所了解，房产税的税率各个城市不同，一般实际所缴税率为房产价值的0.5-2%左右。不过，除了房产税外，我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免的税务都不熟悉。而对于投资者来说，了解这一部分的税务问题对其投资决策也相当重要的。下面，居外网将为大家一一介绍。

1、房产租赁收入税率

首先，在了解“租赁收入报税”之前，需要先介绍一下何为“非居民外籍人士”与“外籍人士”的区别。

外籍人士是指非美国公民或非美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。

一般而言，如果满足以下情况，非居民外籍人士需要申报美国税表：

1、非居民外籍人士在美国想或从事贸易

2、非居民外籍人士没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款

3、上述1，2项所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遗产或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人

非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类：

1、与美国有关联的贸易收入所得

2、固定的，预知的，年度的，或者周期性的美国收入

如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。

如果做出此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。

税率

以下是最新联邦个人所得税率，以单身为例：

因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。

2、房产资本利得税（租/售）

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%，者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约，但不适用于根据美国税法第871(d)条例所申明的房产的资本利得税。

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例做出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。

如果出售房产，则需根据持有时间的长短来计算。如果是短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率；如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

值得一提的是，美国的1031条款简单来说，当投资人卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一套“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

3、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。

此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

4、遗产税

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。

2013年该数额设定为5,000,000美元。如果该遗产价值超过了5,000,000美元，需填写遗产纳税申报表并交美国国税局。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。外国人资产的遗产税免税额仅60,000元，超过的部分需要缴遗产税。

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居外课堂：在加拿大买房需要交多少税务费用？

买房子可以算是笔大投资呢，通常人们都要花很长的时间选房、看房与购房。在加拿大第一次买房子的人们或许搞不太清楚在这里买房子都需要交什么费与税，然而不清楚这些，你就无法正确的做出购房预算。下面居外列出了投资加拿大房产的各个阶段所需要的税费，试着算一下买个房子究竟要花多少钱吧。

律师费：加拿大购房的手续由律师全程负责，包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作，收费约$800~$1500。

物业转让税：又称土地转让税，每次新业主向地产局申请变更屋主时产生的税收。他是按照物业的“公平市场价值”进行收费，不一定是实际的成交价。具体计算公式是前20万缴纳1%的PTT；20万以上的部分缴纳2%的PTT。例如，价值15万的房子缴纳$1500的PTT（$150,000×1%）；25万的房子缴纳$3000元的PTT（$200,000×1%+$50,000×2%）。

商品购置消费税：如果购房者买的是全新的房子，须缴纳约为7%的商品购置消费税，如房价在35万加元以下，大约可享受36%的免税。

产权证书费用：如果售房者不支付产权证书费用的话，那么你就不得不自己支付了，这部分费用大约在$1000-2000之间。

房屋检查费：由买主付，价钱根据房价而定，从$300-$500甚至更高，房价越高检查费越贵。

房屋保险及家庭财产保险：每年的房屋保险费约为房价的0.1%-0.2%，保费的计算取决于房龄，房子的状况、所处的区域、自住还是出租、保单覆盖的范围以及房主过去是否索赔等因素。如果你需要贷款购买房屋，所有贷款机构都会要求你购买房屋保险，尤其是火险，并在交房日当天生效，否则你拿不到贷款的款项。

房屋评估费：所谓房屋评估费就是对你所买房子的价值进行估计，你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在$150-$350。

抵押贷款保险费：如果你的抵押贷款是首付低于20％的高比率抵押，约为0.75%-3.75%，你就需要抵押贷款保险，从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

首付款：加拿大买房可以向银行贷款，但首期款要自己先付。通常是房价的20%，对于没有工作的新移民，这是最少的，而且通常会要求30%，不同的银行有不同的规定。如果你有一份很好的工作，最低可降到5%，但你必须购买加拿大按揭贷款保险计划或GE按揭保险，根据贷款金额和首期付款比例计算保险费，费用一般在数千元。保险费加在贷款金额中分期支付，首期要在交屋的前几天准备好。

物业税/土地税：当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定，如多伦多地区约为房产估值的1%；而温哥华地区则是政府每三年评估一次，约为物业估值的0.5%-0.6%。

物业管理费：物业管理费为$0.42-$0.6/平方尺，新房较低，旧房较贵，一般共管公寓需支付，独立屋一般无此项费用。

房屋出租管理费：投资者业主可以根据自身情况来决定如何出租房屋，一般，长期居住在加拿大的业主会选择自己寻找租客；而短期或是不经常居住的业主则会委托房屋托管公司代为管理并进行出租，费用主要按房型和面积而定，月收费由$100-$400不等。

所得税：在加拿大，租金收入属于需报税收入，拥有出租房地产的纳税人应该每年都申报所得。按照2013加拿大联邦税收规定，所得税率按年收入分级，最低为15%，最高为29%，而各省个人所得税税率有异。

资本利得税：是对资本利得（低买高卖资产所获收益）征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。并不是所有国家都征收资本利得税。加拿大资本利得的50%按照一般所得税税率进行征税（另外50%不征税）。目前，资本利得税的征收对长期投资资本利得与短期投资资本利得不作区分。某些例外情况，比如出售自己主要居所（primaryresidence）所获收益，是不被征税的。

律师费：前面有提到加拿大购房的手续由律师全程负责，转让期同样会有律师全程负责，收费约$800~$1300，依房屋种类与市场不同，收费有所不同。

中介费：大部分中介都是个体营业的，中介费一般是可以面议的，约成交额的2%-2.5%，一般在买家的承受范围之内。不管是登记在哪个中介的房产，买家都可以通过任何一家中介购买。一般而言，每一笔交易都涉及两家中介——卖方中介和买方中介。

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居外微课堂第十四期：在泰国买房，需要缴纳哪些税费？

在国外买房，除了房子本身的价格外，房产税费也是一笔不小的开支。在泰国买房之前，了解清楚泰国的房产税费也是一项必要的准备工作。本期居外微课堂，我们将从购置、持有、出售三个阶段为大家详细介绍在泰国置业需要缴纳哪些税费。