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在美国，即便是人口最为密集的纽约市，“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一，但远非决定性因素，所谓“好学区”的房价更达不到“天价”程度。

专家认为，美国不存在“天价学区房”的主要原因是公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩，遏制房价炒作行为。

在美国一般分私立学校与公立学校两类，涵盖范围从小学、初中至高中。私立学校收费高昂，提供高端教育因此允许学生“跨片”入学，不受所谓“学区”限制；公立学校一般规定学生就近入学，无需缴纳任何学费，不同地段匹配不同学校。据纽约彩虹置业创始人辛迪·殷介绍，一般学生进入公立学校只需要三份文件：本人出生证明、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。

纽约市根据地理位置，大体划分为32个学区，其中公立小学有大约715所。官方统计数据显示，每个学区的公立小学入学率基本能够达到90％左右。

不过，美国公立学校教学质量存在差异，“好学区”内的学校师资力量优质，财力雄厚，设有多项特长班、语言和艺术课程，这也在一定程度上吸引不少家长为了子女受到更好的教育而搬到“好学区”附近。

以纽约为例，瑞禧地产创始人杰西卡·汤介绍说，皇后区有些地区仅需约30到40万美元即可购得一套住宅，但同样大小的房型在皇后区优质“学区”地段，可能需要80万美元以上。

但需要指出的是，美国购房者更看重的是“好学区”的综合指标，包括该地段配套的医疗、服务环境和交通多方面因素，因此，所谓“好学区”房价偏高，并不单纯是学校的因素。从因果关系看，在美国是一个“好社区”的存在促成了一个“好学区”的建成，而“好学区”又进一步吸引了更多潜在购房者来到“好社区”购置房产。

在“寸土寸金”的纽约曼哈顿，“好学区”房源价格与其他地区差别不算太大。辛迪·殷介绍，曼哈顿地区“学区房”房价大约仅高出同等地区其他房源价格20％至30％左右。她认为，曼哈顿地区的“学区房”不算过“热”，更谈不上“天价”，正是由于曼哈顿地区教育资源充足。

美国家庭购买住宅后，需要给地区政府缴纳地产税，地产税构成了当地政府约70％的收入来源。地产税除支持当地政府公共部门开销外，还有相当一部分用于当地公立学校建设、系统运作，包括教职员工的工资、福利以及学校其他运营费用。因此，美国部分社区公共教育资源丰富，主要是由于该地段业主所缴纳地产税高昂。

此外，持有房产的家庭在缴纳地税之余，还要向当地学校缴纳学校税，尽管数额占比不大，但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校运营完善。

同时，美国在2007年次贷危机发生之后，政府对楼市中存在的“投机炒房”行为管控较为严格。在美国，绝大多数人通过贷款买房，因此银行可以通过贷款的审核申请、收紧放贷进而控制房地产市场的投机行为。

此外，美国政府对教育方面的拨款会“有意识”地向排名靠后的公立学校倾斜，不人为地打造“重点学校”，尽量缩小学校之间实力差距，保证教育资源均衡均等，加强政府资金统筹作用，从根本上抑制了“天价学区房”的产生。

2001年美国时任总统布什提出了《不让一个孩子掉队法》法案，此后多次修订，旨在逐步完善美国基础教育公平。法案规定，全国所有接受联邦教育基金的公立学校，其3至8年级学生每年必须接受阅读和数学统考，旨在考量公立学校教育质量。连续两年在测试中不合格的学校，会被标注为“急需改进”，调整师资力量，并允许该校学生转学；连续四年在测试中不合格的学校会规模性更换学校教职员工，改善课程设置，加强学生补习；连续六年在测试中不合格的学校会被勒令关门、转为私有公司运营或者由州教育局直接接管。

在美国，无论是租房者还是购房者，只要提供合理的居住证明，均可享受同等的教育资源，这在一定程度上有效地避免了家长一味地通过购房途径获取教育资源，继而推升房价的现象。

美国不少家长会选择在“好学区”租房，这成为其子女进入热门公立学校最直接的途径。但对于有些热门“供不应求”的公立学校，即使拥有所处地区的房产，仍不意味着子女一定可以进入心仪的学校。对于名额分配不足的学校，教育部将以“抽签”的形式，被选中的学生方可入学，没有选中的学生将被随机分配至其他教育质量水平相当的公立学校。

美国入学政策也相对灵活。在学生申请入学时，如果其兄弟姐妹曾选择过该公立学校就学，该生在申请中将会被优先考虑。此外，如果家庭在该地区持有房产或居住多年，在其子女申请当地学校入学时也会比刚刚购买或租赁该地区房产家庭的子女优先考虑。

同时，美国大学在招生时，也不单以SAT最终考试成绩衡量，而是将学生平时表现，平均学习成绩（GPA），课外活动参与情况，实习表现，以及教师、实习推荐等多因素综合考量。这使得相对较差学校中的“尖子生”在申请大学时可能比优质学校的“中等生”更占优势，因此从根本上遏制了学生一味地“扎堆”名校现象。

（据经济参考报）

“由于大陆外汇管制变严，曼哈顿三百万、五百万美元以上的豪宅交易缓下来了，但一、两百万的房产交易未受影响，交易持平。”近日，全美亚裔地产协会（AREAA）纽约东部分会会长高国华在一个活动上表示。

高国华说，中国买家是纽约房地产市场的主力之一，占纽约房地产交易量的20%左右，曼哈顿高端房产的买家主要来自中国大陆和俄罗斯，由于大陆外汇管制的力度加大，最近交易常受影响，出现因资金不能完全到位的情况，“有好几个客户看好房子，但钱出不来，在那里干着急。”今年以前，大陆换汇不审查换汇用途，要换100万美元，找20个亲朋好友、员工就搞定；但现在审查换汇用途，规定不能用于购房，一下子外汇汇出受限，购房资金未到位，让不少交易的过户时间跟着拖长。

去年12月31日，大陆外汇管理局出台每人每年五万美元的购汇额度，并规定不得用于境外购房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还红利保险等尚未开放的资本项目。违规者，将被列入黑名单，取消两年10万美元的购汇额度。换汇同时也要求民众说明用途，用于旅游的要提供护照签证，用于学费的要提供在读证明等资料。

对散户影响大 高端客户也受拖累

“这个规定对民间散户资本转出境外立马产生冲击，而且对高端客户也造成了影响，因外汇管制的加强是全面性的，所以对华人的冲击比想像的要大。”法拉盛一路发房地产公司的地产经纪包崇敏表示，两月前，一大陆财团有意出不错的价钱买入艾姆赫斯特与可乐娜地区一处占地4万平呎的地皮，什么都已谈妥，但资金出境遇到了问题，目前交易拖了下来。

“外汇管制加强对法拉盛房产交易也会有影响。”一路发房地产公司经纪简丽逢说，法拉盛的房产主要靠新移民和大陆资金，现在法拉盛的房价已接近曼哈顿，这么贵的房子，一是本地人没有那么多资金来买，二是有这么多资金的本地人，他更愿意到曼哈顿和环境更好的地方买，而不选择法拉盛。如果大陆的资金进来变难，势必影响法拉盛的房产市场。

想在美国买房 需提前转钱出来

高国华表示，由于人民币贬值，不少中国买家对钱放在大陆表示担心，还是千方百计要把钱尽早转移出来。曼哈顿苏活区（SoHo）、曼哈顿中城是最具房产投资潜力的区域，不少中国买家选择在附近购房，中国人买房子偏向学区房，长岛、曼哈顿、贝赛等学区好的房子皆很受欢迎。比如：纽约大学（NYU）由于中国留学生多，附近的房子就相当抢手。另外，休斯顿、达拉斯的房子比纽约便宜，空间大、院子大，也颇受中国人青睐。

她建议，要来美国买房子的中国买家，要提前把钱转出来，“钱不出来的话，房子看再多也没用，因为卖家不会等。”在大陆时可以通过银行或理财顾问做好咨询，上网或通过一些大的地产公司先了解学区、地点，不要到出国后才来考虑这些事情，以免到时才发现资金转不出来等问题。

而且，业内人士仍然对纽约的房地产有信心，纽约州地产经纪协会候任理事长Christine CJ Delvecchio和秘书长Moses Seuram表示，特朗普提倡美国优先，让企业、工作回流，对纽约房地产市场有利，而且纽约市是世界金融中心，全球资本在这里汇聚，美国房市、股市在特朗普时期一定会欣欣向荣。

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