美国房市 – Page 11

解決美國房市供給短缺問題，德州主要城市排名居冠

2015年12月中富比士(Forbes) 公佈一份美國房市供給短缺的分析報告指出，自1950年迄今，美國人口增長速度明顯減緩，但新屋成長速度益趨緩慢。雖然在2008年房市泡沫後，這個現象並不足為奇，但卻延續到2011至2015年，這段期間的房屋興建數量下滑約25%，已使得當前的美國房市陷入二次大戰結束以來最嚴重的供給短缺。

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根據富比士的研究報導，2011至2014年間，全美主要53個大都會城市之獨戶(single-family)與公寓式(multifamily)住宅的新屋建照核發件數，累計排名最多者為德州Houston市(18萬9,634件)，其次為德州Dallas-Ft. Worth區(14萬8,329件)與紐約都會區(14萬41件)，分別位居第2與第3位。若以2010年為比較基準，2011至2014年間，新屋建照核發件數成長最多者為德州Austin市(11.5%)，其次為北卡蘿萊納州Raleigh市(10.6%)，再其次為德州Houston市 (9.7%)。雖然紐約都會區的建照核發件數名列第三，但成長率僅2.0%，對解決住屋供給短缺問題助益相當有限。至於建照核發件數最少的地區多半為老舊且人口低成長的工業都市，如Detroit、Cleveland、Milwaukee與Chicago。

在富比士的研究報導中亦指出，美國東北與西岸地區目前雖採取以興建高樓的方式來化解房屋供給不足的問題，惟因高樓層房屋的興造成本高，以5層樓的公寓為例，每平方公尺的建成本將近平房的3倍，而在加州舊金山灣區的高樓公寓，每戶建造成本更高達平房的7.5倍，使得房市需求者無力負擔購置高密度的建物，因此房屋供給不足的問題仍無法有效解決。這種房價相對所得比值高的現象，在New York都會區、加州San Diego, Los Angeles,San Jose 與San Francisco等城市，以及麻薩諸塞州Boston市尤為明顯。

綜上，展望未來美國房市表現，仍以當前房價合理且經濟前景佳的都會區域較為樂觀，特別是那些獨戶與公寓式住宅新屋核發建照件數較多的都市，不僅奠定下一個世代的發展基礎，提供民眾充足、多元且有能力負擔的住宅，以及從不同族群的專業人士與工作機會中獲得發展的新契機。

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中國開發商美國房產投資吸引國內買家

據國外媒體報導，中國房地產開發商綠地集團正在美國建設兩個大型公寓項目，其中之一在洛杉磯，另外一個在紐約，並且希望吸引來自中國國內的買家。

中國開發商美國房產投資吸引國內買家

長期以來，商業房地產開發在美國一直由本地公司主導，迎合的是當地人的需求。而現在，中國的開發商正試圖扭轉這一模式，將來自國內的買家吸引到中國人在大洋彼岸建造的公寓。

中國大型房地產開發商，包括綠地、大連萬達和泛海集團在內，正計劃向美國的房地產開發項目注資數十億美元，包括芝加哥的第三高樓，以及紐約布魯克林區一個50億美元的公寓項目。大部分開發商都有這樣的野心：有朝一日他們20%的收入將來自英美等國際市場。

這些開發商對中國買家的期待程度因項目而異，有些項目幾乎完全依賴於美國買家。但在很多項目裡中國買家佔到了三分之一以上，特別是當這些公寓單位的價格比上海等國內城市的房價更具競爭力之時。

以綠地集團在洛杉磯的項目為例：來自中國的買家佔到了大約40%，儘管該公司預計隨著項目建設的繼續，這一比例將會下降。萬達集團預計美國以外的買家——大部分是中國人——將購買其在芝加哥的公寓和酒店項目約30%的單位。

在美國，中資支持房地產開發項目的具體數量很難估計，因為很多計劃中的項目尚未宣佈，而其他的可能永遠不會實現。但總體而言，過去幾年中國人在美國的商業房地產投資大幅飆升。美國房地產服務公司JLL的數據顯示，今年前三季度，中國人在美國的商業房地產投資增至50億美元左右，超過2014年全年的25億美元。

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美國房市勢頭強勁截止15年10月20個城市房價飛漲

今日公佈的S&P/Case-Shille指數顯示到10月份為止的過去一年內，美國20個城市房價快速增長。

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因有限的現存房屋數量和穩定增長的購房需求使得到10月份為止的過去一年內，美國20個城市房價快速增長。

S&P/Case-Shille指數顯示今年十月份房價比2014年10月攀升了5.5個百分點，而在9月份為止的去年內增長了5.4個百分點。全美國當期房價較去年同期增長了5.2個百分點。

有限的房屋供應量是導致房價攀升的因素之一。加快的工資增長和持續走低的借貸費用則有助於把低收入購房者和第一次購房者保持在有能力購房者之列，並促進房市的恢復。

Wells Fargo Securities LLC 的資深經濟學家Anika Khan表示工作崗位的增加和更多的新家庭的組成將「繼續促進需求的增長，預期2016年的房價將繼續保持在目前健康的範圍內。」雖然近期美聯儲進行了近十年來的首次加息，「總的來說房貸利率還會保持在較低的水平。」

FTN Financial的經濟分析家Sophia Kearney-Lederman表示緊俏的房屋供應量使得房價比我們希望的要高些。有些地區房市尤其火爆，特別是海岸沿線和美西地區。”

S&P/Case- Shille指數是基於三個月的平均值，也就是十月份的數值受八月和九月房屋成交狀況的影響。該指數中全部的20個城市均呈現出較去年同期的增長。其中以舊金山，丹佛，俄勒岡的波特蘭市房價的10.9的增長尤為顯著。而芝加哥的增長最小，僅為1.3個百分點。

S&P 指數委員會的主席David Blitzer說：「目前良好的經濟環境將繼續支持房價的增長。消費者對低通脹的預期，進一步的經濟增長，以及最近新建住房的增加都是支持房市的利好因子。」

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（據希望之聲）

2016年要在美國買房的原因你知道嗎

對於那些打算在新年買房的人來說，2016年可謂是不可錯過的最佳時機。為什麼？

2016年要在美國買房的原因你知道嗎

美國買房6大原因：

原因1：利率仍處於歷史低點

儘管在任何時刻都有可能攀升，但這仍然是一個事實，即住房貸款利率還處於歷史低位，30年期固定貸款利率仍徘徊在4%左右。

原因2：租金飛漲

對於購房者來說非常幸運的是，租金一直在不停地漲，漲，漲！2015年35個大房地產市場中的20個租金都超過了房價。Rent.com的租賃市場報告顯示，在過去12個月裡，88%的業主提高了租房價格，預計2016年將上漲8%。

原因3：房價穩定

這是過去幾年中節節攀升的房價首次趨於穩定，恢復到一個公平的競爭環境中，即使在激烈的市場，買家也可與賣家討價還價。

原因4：首付不再成為難題

也許阻止租房者成為購房者的最大障礙是支付首付。如今，由於出台了更多幫助購房者的方案，讓這一問題迎刃而解。例如，兩房宣佈首付款從原來的5%降至3%，信用分數可低至620。

理由5：抵押貸款保險

對於只打算投放20%以下首付款的購房者，需要購買貸款保險。解決為一問題的方法是從美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)貸款，它的好處是首付只需3.5%，信用評分低至580，同時抵押貸款餘額的費率從1.35%一路下滑至0.85%，這意味如果購房者以這種方式獲得首付資金，每月的按揭將會顯著降低。

聯邦住房管理局預計，下調年保費37%將會帶來25萬首次購房者入市。那麼，它為什麼不成為購房的因素之一呢？

原因6：可獲得較大的稅收減免

稅法繼續向房主傾斜，所以你不僅購買了一個生活的居所，它還是一個讓你獲得減稅的地方！最重要的是，除非貸款超過100萬，否則房主不必支付所付貸款的全部月息，同時房主們還可獲得與住房有關的費用和房產稅的減免。

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2015年度海外房產最具投資潛力城市排行

說到投資潛力，相信大家都會不約而同地想到房屋租金。然而光看租金並不能決定一套房產的投資回報潛力。一個更為客觀的衡量標準是租金回報率-衡量租金收入佔房產價值的比重，可讓投資者估算通過出租房產收回投資成本所需要的時間。居外網從租金回報率的角度為您總結了在2015年海外各國中值得考慮投資的3個區域。

2015年海外房產最具投資潛力城市Top 1

美國 – 孟菲斯都會區 ——最新租金回報率11.7%

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說起孟菲斯，也許許多人並不是那麼熟悉。位於美國田納西州，毗鄰密西西比河，孟菲斯都會區是田納西州第二大都會區。孟菲斯是美國重要的交通樞紐與運輸中心。孟菲斯擁有全球吞吐量第二大的貨運機場，僅此於中國香港，也是美國聯邦快遞公司總部所在。主要支柱行業為紡織與汽車工業等。

正如你所料想的，孟菲斯都會區並不是典型房產投資的熱點區域，房價也一直處於低於全美平均值的水平。根據美國Zillow最新數據，這一區域較低的與穩定的租金水平，給這一區域帶來了全美最高的租金回報率。孟菲斯都會區接近12%的租金回報率與低門檻，也許是新興投資者可以考慮的區域。

延伸閱讀：

美國的租金回報率有多高，算算就知道

2015年海外房產最具投資潛力城市Top 2

英國-南安普頓————最新租金回報率8.7%

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匯豐銀行最新的報告顯示，在英國擁有較高租金回報率的區域普遍自住率也較高。在諸多區域中，南安普頓以8.7%的回報率力拔頭籌。而房價昂貴的倫敦則擁有較低的租金回報率。儘管倫敦的租金也十分高昂，但是不斷飛漲的售價使得回報率依然偏低。

2015年海外房產最具投資潛力城市Top 3

澳洲-達爾文 5.4%

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由於經濟與人口原因，澳洲的租房需求在近期並沒有大的提升，租金水平也因此停滯不前。與此同時，以悉尼與墨爾本為首的各大城市住宅售價卻紛紛上揚。這導致了澳大利亞租金回報率水平普遍下滑。CoreLogic RP最新數據表明澳大利亞最近租金回報率最高的城市為達爾文與霍巴特。房價漲幅巨大的悉尼與墨爾本卻因為租金漲幅落後於房價漲幅而僅擁有3%出頭的回報率。

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華裔老人觀念轉變加拿大和美國豪華老人公寓熱銷

近年來，加拿大和美國二國越來越多華人選擇入住豪華老人公寓，豪華老人公寓需求持續上升，打破人們對亞洲與華裔老人喜與子女同住的傳統觀念。

華裔老人觀念轉變加拿大和美國豪華老人公寓熱銷

豪華老人公寓很搶手

溫哥華太陽報報導，溫哥華Element Lifestyle Retirement退休老人公寓副總裁何盈之（Candy Ho）透露，公司旗下的一個9,000萬Opal豪華退休老人公寓項目雖仍未開工，上門詢問的人們就已經踏破門檻，一方面是與項目所在地理位置有關，另一方面也顯示華裔老人可能正在逐漸打破傳統養老生活方式。

今年7月，Aegis Living公司在美國西雅圖推出首個投資5,000萬的豪華老人公寓項目—Aegis Gardens，其中110套公寓買家是華裔老人，其中還有來自溫哥華的華裔老人。該公寓內，有太極班、中文書法班、麻將室（當然也有BINGO），還配備一名華人廚師，專門為樓內華裔老人烹飪中餐。

Aegis執行長克拉克（Dwayne Clark）說，當初該項目推出時，曾有人懷疑，華裔老人多喜與子女同住，市場可能難打開。但Aegis Gardens項目的成功，給了公司充分信心，隨後又在華盛頓州推出類似項目。

華裔老人的改變

中國人，包括海外華人，都傳承儒家思想中的孝道，講究幾代同堂一家人享受天倫之樂。但維多利亞大學亞洲研究地理學榮譽教授兼客座教授黎全恩（David Chuenyan Lai）說，這種觀點已經過時了，許多華人家庭已多多少少融入加拿大社會，有些華裔老人仍和子女同住一個屋簷，多是出於經濟考慮，而非出於文化傳統原因。

實際上，如今許多面向華裔老人的老人公寓要比普通老人公寓豪華許多，推崇的是一種生活方式體驗。西門菲莎大學人文學系亞洲課程副教授孔書玉（Shuyu Kong）女士說，不僅海外華人中出現這一趨勢，中國大陸許多大城市，如上海、杭州和廣州等大城市，也開始出現豪華老人公寓開發潮，儘管價格不菲，買的人還是很多。

孔書玉透露，她在2008年搬至卑詩後，父母也很快搬來與她同住，但他們在賣掉上海公寓後，很快就決定搬到生活設施更方便的Metrotown的一幢共管公寓單獨住，不想整天什麼事都靠她開車接送，過上他們自己想要的生活。

注重家庭親情傳統不變

她還說，這一現象並不意味著華人注重家庭的傳統與文化變了，只是根據實際情況做了些調整而已。中國大陸新移民來加後，許多還是會一大家人住在一起，接觸到新的不同價值時，的確會開始接受新思想，但傳統價值還在，許多華裔父母仍會就近為子女買房，不會很快就變了，或完全變了。

孔書玉所說的華裔老人與子女這種就近分開居住現象，在Opal老人公寓項目中非常明顯。何盈之說，Opal老人公寓吸引許多華裔老人，原因之一是公寓離Oakridge、 South Granville和 Kerrisdale等華人社區很近。華裔老人都喜歡離子女近的地方居住。

據悉，Opal老人公寓項目最終目的是打造一個跨代跨族裔社區，不僅面向華人，也面向其他族裔，不僅面向老人，還面對年輕人。目前，該項目仍在等候市府明年春開工最後審批，預計2017年底或2018年初開放。

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2015年度海外房產最佳表現獎

海外房產投資者最關註的是什麽？房價走勢。這個對投資者決定有著決定性影響的因素絕對是每壹位投資者最關心的話題，也是對各個區域房市表現的直接衡量。居外根據全球房價年比變化，為您總結了2015年房市表現最好的的三個地點，以供您參考決策。

2015年海外房產最佳表現城市TOP 1：悉尼（18.9%）

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澳大利亞是2015年海外房產投資者最熱衷的目的地之壹，而悉尼則是澳大利亞最受人矚目的明星。據澳大利亞統計署最新數據，悉尼房價已經連續11個季度呈上漲態勢。2014年下半段後增幅明顯加大，並在 2015年第2季度創下歷史最大增幅，單季度上漲8.9%，年比漲幅達到18.9%，當之無愧問鼎年度最佳表現獎。

2015年海外房產最佳表現城市TOP 2：美國-丹佛都會區(16.2%)

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根據美國最大房地產網站Zillow最新數據，丹佛都會區10月份整體房價較去年同期增長16.2% ，增幅名列全美第壹。從圖中不難看出，丹佛都會區房價走勢與全美走勢壹致。在2006年市場升至頂峰之後，進入崩盤期。不過相對許多地區，丹佛地區的房價並沒有遭到重大打擊。2012年這壹地區的房價觸底並開始復蘇，漲幅驚人。2015年底丹佛都會區的房價早已超越2006年的峰值。

2015年海外房產最佳表現城市TOP 3：中國-中國香港特別行政區-14.9%

據中國香港差餉物業估價署最新統計，中國香港全島房價9月份年比增長14.9%，在喜憂參半的亞洲市場獨樹壹幟。在經歷了08年短暫的下跌後，中國香港房價壹路飆升，2015年9月的整體房價已經為2009年初的3倍多。不過2015年10月，中國香港房價下挫，成交量也受到影響。這壹方面是政府抑制房價措施開始生效，另壹方面因素則是中國香港經濟放緩與失業增加。

在瑞銀最新報告中，中國香港擁有全球第二大房市泡沫，僅此於倫敦。如果近期的價格拐點可以維持房價下行趨勢，那麽眾多因素相加，或許會成為中國香港房市泡沫破裂的開始。

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曼哈頓豪宅價格下滑與整體市場走勢背道而馳

據StreetEasy衡量20%頂級住宅市場轉售價格的指數，曼哈頓最貴住宅的售價中值10月份降至359萬美元，同比下降2.2%。自2月份升抵紀錄高位、中值達到372萬美元之後，豪宅價格就逐月下滑。

曼哈頓豪宅價格下滑與整體市場走勢背道而馳

「豪宅價格已經連跌了8個月，我很樂意把這稱為見頂，」 StreetEasy的數據專家Alan Lightfeldt說。「價格下滑趨勢尚未減弱，勢頭一點也沒有好轉。」

豪宅價格的走勢與整個曼哈頓住宅市場相反，整個市場價格仍然在上升，而且提供的折扣極少。當初為吸引富有投資者（他們如今似乎對投資豪宅猶疑不決），房地產商最近幾年專注於建造面積大而且奢華的住宅，導致紐約高端住宅存量最近幾年急速成長。與此同時，價格適中的住宅掛牌量不足，因為高地價使得建造這類住宅不賺錢，而且房東也因為負擔不起更高價格的住宅而不願出售現有住房。

Lightfeldt稱，結果就是豪宅的掛牌量超過需求。StreetEasy數據顯示，第三季度，市場上的豪宅掛牌數量成長幅度超過其他類型住宅，躍升8.9%至4,055套。

降價

紐約豪宅市場每週通訊作者、Olshan Realty Inc.總裁Donna Olshan說，「市場上有許多公寓定價過高，這是銷售減速的原因。」她認為豪宅市場在高位穩定下來，而不是已見頂。

房地產商已在調整他們的心理預期。Toll Brothers Inc.執行長Douglas Yearley在本月稍早的電話會議上表示，公司計劃「適當調價」，以把去年建成的南公園大道400號一幢大樓內剩餘的30套分戶式產權公寓銷售出去。他還稱，公司位於公園大道1110號的住宅在定價上也將「更加主動一點，」該建築總共9套住房還有5套尚未找到買家。

據StreetEasy，南公園大道400號一套三間臥室公寓掛牌價本月被調低了4%至575萬美元。公園大道1110號一套面積650平方米頂層公寓的賣價上週被下調10%至3,150萬美元。

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（據鉅亨網）

最新報告：美國達拉斯房地產不受油價影響

一份最新的房地產市場報告顯示，油價下跌不但沒有讓達拉斯地區的房地產市場受拖累，反而突出了該地區的房地產市場強勁穩固。

最新報告：美國達拉斯房地產不受油價影響

商業地產服務公司世邦衛理士(CBRE)的經濟學家傑弗裡·哈夫士(Jeffrey Havsy)說：「休斯頓、匹茲堡和卡爾加里(Calgary)在辦公樓市場正感受到處境艱難，但丹佛和達拉斯卻仍表現良好。」

在達拉斯地區，我們看到很多以非能源行業為主的對辦公用地的需求，這大大減輕了能源行業下滑所帶來的負面影響。

哈夫士表示，在經歷了十六個月的原油價格崩潰後，達拉斯地區房地產市場仍然不受影響，顯示了該地區房地產市場穩固強勁。

受到原油價格下滑衝擊最嚴重的是休斯頓的辦公樓市場，因為那裡能源公司佔據了中心商務區辦公用地的一半以上，以及能源走廊內的大部分用地。

世邦衛理士的報告說，儘管休斯頓能源業受到衝擊，但原油價格從2014年的每桶超過100美元下跌至目前的每桶不到40美元，卻讓消費者大受其惠。根據該報告，較低的汽油價格讓每個美國家族在今年平均省下700美元。這幾乎相當於在經濟衰退期間美國人所收到的經濟刺激款。

而且，哈夫士說，經濟刺激款只是一次性的，而低油價所帶來的紅利可能會持續一段時間。

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（互聯網資訊綜合整理）

預2016全美租金最高城市檀香山最貴華盛頓第二

根據美國「地產追蹤」(RealtyTrac)網站在12月24日發佈的《2016年平價租房分析報告》（2016 Rental Affordability Analysis），在全美最難付得起租金的城市排名中，按照租金佔工資的百分比劃分，檀香山（Honolulu）拔得頭籌，成為全美租金最高城市，首都華盛頓DC位居第二。

2016全美租金最高城市檀香山最貴華盛頓第二

這項報告還發現，華盛頓DC的房屋租金佔租客平均工資的60％以上，而全國同項比例約為37％。美國各大城市的租金，每年以3.6％的平均速度上漲，而工資的年增長率僅為2.6％。這種發展步調，需要人們將更多收入花費在租房上。

儘管租金呈上升趨勢，但仍然趕不上房屋成交價格5％的年增長速度。「地產追蹤」副總裁布基斯特（Daren Blomquist）稱，租金雖在上漲，但買房並不一定比租房划算。布基斯特表示，「租金增長速度超過了工資的增長速度，租房也變得越來越難以負擔。但是，如果租客想要自己買房，這會是一個非常艱難的過渡，因為房價漲得比租金還快。」

經該報告分析的全美郡縣中，在58％的郡，買房比租房更便宜。布基斯特建議該區域的居民如果考慮買房，應該儘早作出決定，以免房價繼續上漲超出負擔能力。布基斯特還預測，2016年房屋成交價格可能會上漲更多。

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