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轉眼間2015年已經過半，上半年舊金山灣區的房市也發生了不小的變化，但發展態勢一片大好！如果你對灣區的房子感興趣，不妨跟著居外一起來看看，興許能找到良機呢。

上半年舊金山房地產市場發生的變化：

變化一：庫存量將比去年再次減少

通常情況下，庫存少，意味著房地產價格將上漲。此外，灣區臨近硅谷，這裡聚集了世界上最強的企業，自然也吸引了來自世界各地的人才，預計灣區房地產市場將會持續火熱。

大公司一般提供房租補助。新員工在買房前一般先租房，這會推動租金上漲，引誘投資者購房。

從去年開始，美國股市就一片飄綠（美國股市綠色代表股價上漲、紅色代表股價下挫），即使不自己炒股的朋友，拿著公司分的股票（RSU 或ESPP）也是輕鬆搭乘順風車！大公司的股票上漲，也讓有錢人的數量大幅增加。這將促使房屋需求遠超過目前的庫存量。

變化二：高密度建房將更多

灣區土地的有限，可謂是寸土寸金，導致房地產開發商想在一塊土地上建更多的房子。因此，連排屋（Townhouses）將是開發商投資最多的房型，而且現在不少的Townhouse都修成了三層，這正是最大限度得利用土地面積。

聖塔克拉拉縣所屬的摩根山（Morgan Hill）、吉爾瑞（Gilory）、聖荷西市中心、南聖荷西（South San Jose）、聖塔克拉拉和桑尼維爾等市，都會有新的連排屋出現。獨棟房還會有，但可能沒有院子。

在繁華的城市想擁有一棟帶院子的獨棟房需要付出更大的成本；但在稍微偏遠地區購房，還可以滿足自己的願望，如硅谷偏南的愛瑪頓（Almaden），或往東灣尋房。

根據新澤西地產報告(New Jersey Real Estate Report)7月5日公佈數據，紐約大都會地區今年5月房屋銷售平均價格上漲2.76%，新州房屋銷售平均價格上漲3%，而同期美國範圍內的房屋平均銷售價格總體數據，上漲幅度達6.3%，該數據是自2006年房屋市場大幅度下跌以後，連續第39個月年同期增加，較4月上升1.7%。

儘管新澤西房地產報告顯示數據穩步上升，但房屋銷售平均價格較2006年房屋市場下跌前的最高峰值，還是低了16.7%。為此，專訪多位資深的新澤西房地產經，解開「宏觀」全面「綠盤」中的對比「紅線」。

房屋銷售平均價格上漲

新澤西地處紐約和費城南北縱向的重要中心位置，軌道交通縱橫新澤西鏈接紐約，交通方便加上很好的學區，成為房屋銷售價格上漲的主要地區，而大部分地區，房價上漲速度緩慢。

新澤西地產市場(Real Mart Realty)的Jack姚先生告訴我們，新澤西房屋平均銷售價格自2006年的最高峰值下跌平均20至25%，2013年房屋售價回升以來，平均增長10%左右，從數據看，即使增加了，也不會達到2006年的巔峰價格。姚先生列舉，2006年一棟售價50萬美金的房產，到2012年下降25%，市場價格37.5萬，而從37.5萬上漲10%，也只是達到41.25萬。這個數據還是比2006年的峰值50萬低了17%。對於新澤西來說，部分地區的包括澤西市、Short hills、密爾本(Millburn)、Baskin Ridge、普蘭斯堡、普林斯頓等地區，獨立別墅的銷售價格回升幅度較大，已經接近2006年的最高峰值。但仍然有不少城鎮，收到交通環境和教學質量的影響，房屋銷售價格沒有明顯上漲。

新州房產經紀人高峻峰博士(Jeff Gao)通過「澤西房產觀察」發表自己的見解認為，新澤西中北部78號州際高速公路沿線的主要城市，經過新州捷運輕軌車站和巴士車站，交通便利，房價回升速度快。部分地區的房屋銷售價格上漲，尤其是近幾年來高檔住宅的新建，總體數據顯示房屋銷售價格漲幅迅速。

任職美國最大的地產綜合管理公司Berkshire Hathaway Home Services的Lily Lu女士告訴我們，新澤西的房價回升已經是事實，新澤西地產報告公佈2006年峰值低近17%，是指整個新州的水平，而華人相對集中的地區包括；新澤西中部通勤方便學區前20%(指全新澤西330所高中中的前60所高中所在城市)的大部分新建住宅區，平均房價和2006年峰值相比，差距不超過5%。而其中一些學區最好和交通(到紐約市)最方便的地區，房價已經逼近甚至超過2006年峰值。由於目前的經濟好轉，貸款利率持續偏低，高科技就業華人增多購房需求仍然旺盛，尤其是和紐約曼哈頓中城隔岸相望的新澤西地區內的房市，仍保持在持續上升趨勢。

而美國熱門地產網站Zillow公佈的數據，今年6月新澤西的房屋平均銷售價格為279,500美元。新澤西州的平均房屋價值下降1.0%，該網站還同時預測，未來一年，新澤西房屋價格仍然會有1.4%的下降。

房屋抵押嚴重縮水 現金購房價格好、成交快

在美國購買地產，貸款是非常重要的一部分，而部分銀行為了吸引顧客，低利率和免手續費等優惠條件，吸引不少購房者。也有銀行提出首付10%的房價，就可以通過普通貸款和特別貸款購房。而2006年後房屋價格大幅度下落，新澤西的拖欠抵押貸款的百分比為17.0%，這是比全國平均拖欠貸款的6.0%要高出很多。新澤西有許多房主現在仍然處於「水下」(underwater)抵押貸款，這也就意味著，他們的銀行貸款數額，超過他們的房屋實際的市場價值。而新澤西「水下」房主約佔總地產總數的16.7%。

高峻峰介紹，隨著人民幣市場波動，加上美國房地產市場的回暖漲勢，為許多來自中國的投資客看到了商機，投資美國房地產市場成為保值的重要投資之 一，美國政府的貨幣政策，也決定房市價格一定上漲。尤其是新澤西與紐約通勤線路上的物業，價格漲幅相對較快，出手成交速度也快，如果遇到貸款審核的繁雜手續，相對優勢競爭就看付款方式了。

新澤西的公立教育總體在全美排名第3。新澤西Short hills與紐約市半小時車程，2014年被美國時代雜誌(TIMS)評為全美最富裕的十大城鎮之一，密爾本高中也曾經名列新澤西高中排行榜榜首。Short Hills有近4000戶新建的高檔社區，平均房價在200萬 美金。而購買該地區物業的主要群體，來自於穩定的高收入家庭。其中也不乏有中國投資者。房價穩健成長，也有助房地產復甦。而大部分現階段新州房產買家，主 要還是以投資為主，支付方式也大多是現金交易。在對比較熱門的物業相同出價中，現金交易的購買者，往往可以爭取到較大的優勢。

對於部分以地產投資為目的的華裔來說，1500至2000呎的房屋，價格在25萬至35萬元之間的物業最受歡迎，尤其是臨近大學、有好的公立學，都非常「搶手」。高先生今年初就計劃出30萬左右的流動資金投資房產，而遭遇了3次已經看好的霍博肯市的公寓房子被幾乎同等價格的現金交易投資人「搶走」。高先生告訴記者，30%的商業房首付後，有許多複雜的貸款審批手續，任何一位賣家，也不希望拖拖拉拉一兩個月的貸款手續，到頭來又被拒絕，然後再要重新上市尋找買家。而從事貸款業務的資深貸款專員林女士介紹說：2006年後房價持續下跌，到目前為止，新澤西仍有16.7%的物業，仍然在貸款抵押值「水下」。新州的拖欠抵押貸款的百分比為17.0%，比全國平均值6.0% 高出許多也就不足為奇。而從銀行角度考慮，不會希望看到任何一個貸款人，因為「水下」物業而索性放棄物業，由此，銀行將通過更加複雜的抵押物拍賣程序。由 此建議有意投資地產者，一定要提前做好功課，確定自己的最高貸款額度並準備好左右手續，一旦選擇到好的物業，就可以及時完成購買手續。

美國房地產市場持續回升的同時，2013年 以前的大投資者獲利拋售、外國人停止購買、當地居民收入增長跟不上房價增長速度、貸款公司要求太高、按揭利率有上升趨勢等諸多因素，都對房地產市場有很大 影響。房地產中介公司的信息日漸公開和透明，投資者可以通過很多途徑瞭解到更加全面和細緻的信息，採訪的每一位地產中介和貸款代理，都不約而同的提出建議：房價全面「綠盤」時，投資要謹慎。

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根據總部位於舊金山的ApartmentList.com的數據，喬治亞租一套兩居室的公寓最昂貴的地方是約翰溪(Johns Creek)，今年6月，在約翰溪月租金中位數為1,400美元。約翰溪公寓租金自2014年6月以來增長了3.9％。

在喬治亞，從5月到6月一個月內一間臥室的租金上漲了1.2％, 兩居室租金上漲了0.4％。該州一間臥室的租金比全國平均價格1,010美元低16％, 即少160美元，而兩居室的租金比全國平均水平1,080美元少220美元，低20％。

以兩居室公寓月租金比較，喬治亞10個租金最昂貴的地方是：

1.約翰溪（Johns Creek）- 1,400美元

2.桃樹市（Peachtree City）- 1,340美元

3.丹烏地（Dunwoody）- 1,330美元

4.亞特蘭大（Atlanta）- 1,330美元

5.蘇萬尼（Suwanee）- 1,310美元

6.北亞特蘭大（North Atlanta）-1,300美元

7.北德魯伊丘（North Druid Hills）- 1,300美元

8.阿爾法瑞塔（Alpharetta）- 1,290美元

9.密爾頓（Milton）- 1,280美元

10.北迪凱特（North Decatur）- 1,220美元

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據地產網站近日發佈的最新資料顯示，2015年6月華府地鐵周邊的大都會地區售房率達到10年來的高點。

據 《華盛頓郵報》7月10日報導，近來想在華府地鐵周圍購房的民眾會發現消失已久的搶購熱潮再度回歸， 今年6月該中心區域房屋買賣共成交了5652筆，比去年同期增長13%，創下了自2014年6月以來的單月最高記錄。

與去年蕭條的房市形成對比，今年華府地區房市漸趨火熱，相比之下，前半年的總交易量上漲了9%。許多銀行推出了首付額為5%的大額貸款，其他的貸款產品還有首付額為3%加免抵押保險。購房者也更加注意貸款條件，包括信用記錄、負債比等，為購房做好準備。

這股熱潮預計將持續，因為待售房屋居高不下，同時華府房價正接近新高點。6月華府都會區房價中值為43.9萬元，只比2007年6月與2013年6月的歷史最高價位低1000元。根據年中總計，該地區的房屋中間價格比5年前2010年上半年上漲了25%。6月，蒙郡房屋中間價為42.5萬元，同比上漲2.4%，成交1393筆；喬治王子郡為24.5萬元，上漲4.4%。

儘管華府地區房價整體上漲，但弗吉尼亞州郊區與馬里蘭州的某些地區房價仍在下跌。費爾法克斯郡(Fairfax City)、倫敦郡(Loudoun County)輕微下跌；福爾斯徹奇(Fall Church)房屋銷售中間價從74.5萬下降至56.8萬，最為顯著。馬州的弗雷德里克(Frederick County)和安阿地郡(Anne Arundel County)也下降兩萬至6000元不等。

6月大華府地區市場上待售房屋量較去年同期增加了11.5%，上月總計有12324棟。其中費爾法克斯郡的待售房4337棟，為大華府地區之冠。

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大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。

美國房地產分兩大塊：一部分是商業地產，另一部分是住宅地產。商業地產有ShoppingMall購物中心、Office辦公樓，warehouse倉庫就是靠出租。投資這類商業房地產只是出租，收取租金。

住宅地產就完全不一樣了，蓋了就賣。類型有singlehouse別墅，townhouse城市屋，condo公寓樓，apartment聯體公寓等，投資這類住宅地產的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投資後是為出租收取租金的，或是等待漲價後再出售的。

一個是價，一個是量，買房就看價和量，價就是住宅房價，跟租房市場關係不大，房價市場沒有規定，沒人管理，就是一個純市場，而且也不是說今年只能漲2%，明年只能漲1%，在美國完全沒有這個說法，也沒有什麼限價或者限量。這個量也是沒有限制的，你想買就買，想不買就不買。美國的房地產市場就是靠純市場支配的。美國從50年代到現在，50-60年間的住宅開工量，每個月都有一定的量。這裡有很多週期，這個週期和經濟週期的相關度也比較高，這個就是開工量，最高是250萬棟，最低是100萬棟，平均是150萬棟。

美國房地產市場之所以步入穩定增長期，主要原因是：

一、人口穩定增長

這個跟國際化沒有關係，美國的人口結構是不錯的。美國每年將近增長300萬人口，這是很強大的，300萬人要結婚生孩子，要成立家庭的，這就是市場的需求。另外就是不少舊房肯定要換新的，新增規模就是150萬人，不管是首套還是改善都無所謂，人口、需求就在增長。有需求就有市場。

二、價格穩步上揚

美國房價在2005-2006年達到最高峰，然後泡沫破滅就垮下來了，再從2012年初開始反彈，已經連續上漲了35個月，目前仍然在上漲之中，仍然看不出有泡沫跡象出現，因為新房開工量不大，房價上揚速度穩健，市場步入漸漸消化次貸危機前留在市場上的房屋階段，加上美聯儲的遲遲不加息，因此現在投資美國房地產市場仍然是有利可圖的。

現在很難再出現次貸危機了，因為美國的貸款銀行資格審核更加嚴格了，貸款需要出具收入證明。2007年以前所謂的次貸是你的信用很差，也可以買房，你的首付也很少，或者不付首付也可以買房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到貸款，買到房屋。而次貸危機發生時，正是這些人無法償還貸款利息，他們的房屋也基本上成了法拍屋，銀行屋。現在都非常嚴格了，因為現在次貸已經不存在了，美國次貸已經貸不到房了。現在美國的房地產市場延後了兩年左右到2012年才開始反彈，就是因為所有銀行的貸款標準太高了，而且會越來越高。如果標準還是比較放鬆的話，美國房價早就應該反彈了。就是因為現在標準比較高，反彈後的房地產市場算是相當規範的，也就是比較健康的，因此，次貸現在已經基本不存在了。

三、投資美國房地產必須要看美國人口流動方向

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。現在美國的加州，包括整個西海岸都不錯了，而東海岸除了紐約和華盛頓，就是南部的佛羅里達，因為很多人嚮往陽光地帶。大部分美國人，包括新移民都喜歡兩個海岸不喜歡中部，因此中部地區的房價波動不大，有些房價數十年基本不變。現在的房地產投資者是經過次貸危機的大浪中優勝劣汰下來的，很多資質不好的都已經在2008年死掉了，現在留下的都是資質相當不錯的。

房地產週期有十二年左右的週期，從現在穩健的美國房地產市場來看，在未來的三五年之內都會比較不錯。因為週期這個東西，你不用害怕美國政府說調控一下，在美國就沒有這個東西，所以只要看市場就好了。

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