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美國加息或成定局 專家建議把握美國房地產投資時機
有關美元、英鎊等強勢貨幣的一個悖論是，它使得本國其他資產更加昂貴，出口的競爭力降低，並削弱本國企業的海外盈利能力。所以對於海外投資者來說，在加息前應該抓緊投資時機，無論是向美國投資還是投資美國房地產，可以肯定的是，加息前後的價格差異將使一部分人的海外投資能力變弱。
美聯儲主席耶倫本週發出了迄今為止最強烈的暗示：他正在準備升息，而其他國家則還在放鬆貨幣政策。美國與歐元區、日本、中國和其他國家的貨幣政策出現分化，美元跳漲，對匯率的影響最為明顯。美元貿易加權指數創下兩個月最大周線漲幅。
光在過去一年裡，美元漲幅就超過20%，所以有些投資者認為，美元或許沒有太大的上漲空間了。匯豐的匯率策略團隊曾在3月表示，美元牛市已經結束；美銀美林本週對全球基金經理的調查顯示，「作多」美元是所有交易中最活躍的。
「現在場內唯一都在賭的是，美元還會漲多少，」一家資本管理公司負責人如是說耶倫上週三在國會發表證詞陳述時稱，將可能「在今年某個時候」上調利率。其評論幫助打壓歐元跌至七周低點1.0850美元，並扶助美元貿易加權指數升至三個月高點附近。
不過，有關美元、英鎊等強勢貨幣的一個悖論是，它使得本國其他資產更加昂貴，出口的競爭力降低，並削弱本國企業的海外盈利能力。所以對於海外投資者來說，在加息前應該抓緊投資時機，無論是向美國投資還是投資美國房地產，可以肯定的是，加息前後的價格差異將使一部分人的海外投資能力變弱。
瑞銀集團下屬旗艦私人銀行的全球首席投資官也警惕強勢美元以及美國收緊貨幣政策對新興市場的影響。「如果資本流出新興市場而進入發達經濟體，那麼我們對新興市場將維持低配。」他說。
然而，全球股市可望維持吸引力，因貨幣政策仍相當寬鬆，美聯儲和英國央行以外的主要央行仍在對市場提供流動性。不過相較於風險大得多的新興國家資產，升息前景使得美國公債收益率仍相對看俏。
美債及歐元區可比公債目前利差約在155個基點。一些較短線的投資者和交易員將伺機押注是美聯儲還是英國央行會先升息，不過大多數分析師認為，美聯儲將領銜率先上調利率。並且為應對美國的加息，全球已有至少37家央行為了刺激成長或對抗通縮而放寬貨幣政策。
根 據路透計算和美國商品期貨交易委員會(CFTC)週五公佈的數據，最近一週匯市投機客增持美元多頭倉位，至約五週來最大。7月14日止當週，美元淨多倉增至272.9億美元，為6月9日以來最高，且為連續第三週增加，此前一週為257.6億美元。做多一種貨幣意味著押注其將會上漲，反之做空的話則是押注該 幣種將下滑。
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北達拉斯建造超大型公寓社區
來自聖安東尼奧的開發商Embrey合作夥伴公司已經提交了一份開發方案，計劃在北達拉斯的中城公園社區(Midtown Park)建造一個到目前為止該社區內最大型的項目，一個擁有16座公寓大樓，近400個出租公寓單位的公寓社區。
北達拉斯房產中城公園社區位於北中央快線(75號公路)的東面，Royal Lane的南面，緊挨著Manderville Lane。該社區佔地面積多達80英畝，社區項目於十年前就已經啟動，當時開發商收購了位於長老會醫院北面居民區內數以千計的舊公寓。
然而在把開發地盤清理並申請了土地用途重新規劃後，原來的業主卻由於經濟衰退而失去了這片熱門旺地。在2011年11月份一次法拍拍賣會上，密蘇里州的Kroenke控股公司和Provident房地產公司購入了這片空置地塊。
從那時起，新業主就不斷出售其下的地產用於各種各樣的開發，包括聯排別墅、醫療辦公樓、老人院和出租公寓單位等。
這次的新公寓項目佔地接近18英畝，將佔據幾個位於北中央快線和DART的通勤鐵路線之間的大型空置地塊。
中城公園社區先前的土地規劃為建造接近4,000個出租公寓單位、50萬平方英呎的零售空間以及125萬平方英呎的辦公空間。它是目前位於北中央走廊上最大的空置開發地盤之一。
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EB-5審案進入快車道 移民房產再次進入火熱階段
美國投資移民EB-5方案是美國移民法中針對海外投資移民者所設立的移民簽證類別。近些年來，選擇到美國移民就業、移民購房的人越來越多，但是由於移民申請流程等原因，造成等待時間過長，也使很多意向移民者望而卻步。
近日美國移民局公佈，截至2015年5月31日的EB-5審案速度時間表。5月份的審案速度與之前相比沒有太 大變化，但是I-829的審批速度第一次慢過了I-526審批。此次公佈的提速也將給美國移民房地產市場帶來不小的影響。當然，在這裡的時間是指的審案的 平均時間，每個申請者的案子各有不同所以也各有快慢。
審案的整體時間表：
審案的整體時間表上圖顯示：
I-526，沒有變化：仍然保持在13.4個月
I-829，速度減慢：從4月份的13.1個月，減慢到5月份的13.6個月
I-924，略微加速：從4月份的12.2個月，縮短到5月份的11.5個月
近一年來，EB-5簽證的審批時間趨勢表：
EB-5簽證的審批時間趨勢表1、I-829的審批速度，根據最近一年的表現基本是呈上升趨勢，越來越慢，這個月開始已經徹底趕上I-526，前幾年項目的大量申請，現在已經到了I-829的審批階段了，而且預計會繼續變緩，從此I-829審批慢過I-526還真可能會變為新常態。
2、 I-526審批稍有提速，如果按照當前的排期是1年零11個月的話，那麼按照這個計算公式：增加的等待時間 = 排期 – I-526審批時間 = 23個月 – 13.4個月 = 9.6個月
所以，按照當前I-526的審批速度和排期等待，也就是多等10個月左右，對於需求者而言，還是在可接受範圍之列。
這一時間表的公佈，不僅對美國移民就業現狀有很大影響，對於美國房產市場來講，也將迎來很多的購買者，美國移民房產也將逐漸進入火熱階段。
特別是在舊金山，洛杉磯等這些城市，將迎來更多的購買者以及移民者，所處地區的移民房產價格也會逐漸上升，例如在舊金山灣區核心CBD的公寓，將是不少移民者的選擇！
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哈德遜場–紐約未來吸金商圈 沿7號延線投資房產吸金
據美國媒體報導，大都會捷運局（MTA）週一宣佈，耗資24億元的7號地鐵延長至曼哈頓西城與哈德遜場（Hudson Yards）開發區的路線，將於今年9月啟用。隨著地鐵的啟用哈德遜場所在的34街11大道周邊將被重新開發，相信這將成為紐約另一個吸金商圈。
哈德遜場（Hudson Yards）
MTA宣佈，耗資24億，拖延多年的紐約地鐵7號線延長工程終於將在9月投入使用，7號線在曼哈頓的終點站將從原本的時報光產遷移至位於11大道34街的哈德遜場（Hudson Yards），預計隨著7號線沿線的開通，該區域將開闢紐約房產新市場。
9月的開幕，距離2013年時任市長彭博首次乘搭地鐵從時報廣場到新車站差不多兩年，當時彭博表示以這項地鐵延長工程為榮。
7號地鐵延長工程在2007年展開，彭博原先希望，假如紐約市爭取到主辦2012年夏季奧運會，7號地鐵線可以接載觀眾前往西城的體育館。但由於紐約最後敗給倫敦，體育館並沒有建成，彭博只好著眼於哈德遜場的重新開發。
哈德遜場重新開發之後，將會有大約1400萬平方呎寫字樓、住宅和酒店。而改建計劃目前正在進行中。預料這裡5年後會有接近9000個公寓單位，有4萬至5萬人在新寫字樓工作。
此外，新車站亦非常接近由廢棄架空鐵路改建而成的HighLine公園，這個公園已經成為旅遊熱點。
有投資遠見的人應該都看到了曼哈頓西城這個哈德遜場開發區的紐約房產投資前景，如果等到周邊各個項目都建成了之後在下手就晚了，距離該區域3分鐘車程內有一套房源還比較適合有充足預算的投資者。
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貸款利率上升 達拉斯房屋銷售更火
對於房屋貸款成本上升的擔憂，正讓達拉斯本已火熱的房屋市場進一步升溫。
在過去幾年內，抵押貸款利率一直維持在有史以來的最低水平，這讓房屋的可負擔性大大增加。儘管目前沒有人預測房屋貸款利率會來一個大幅飈升，但人們普遍預期從今年至明年期間抵押貸款利率將會穩步攀升。這足以讓一些潛在的買家感到坐立不安。
德克薩斯州達拉斯的一處房產總部在達拉斯的房屋分析機構住宅策略公司(Residential Strategies)的主管泰德·威爾遜(Ted Wilson)說：「這已經製造出一些緊迫感，買家開始結束觀望而入市。而且本地區過去兩個月的就業數據一直非常強勁，我們看到有大量搬遷來的買家。」
上個月，房地產經紀在北德州共售出了超過10,000棟二手單戶房屋，這是北德州有史以來最高的單月銷售記錄。
而且如果房地產經紀有足夠的房屋供銷售的話，他們很可能還會售出更多。因為市場上的房屋庫存已經差不多干枯見底了。
不過抵押貸款成本上升為房市帶來的是一個混合的效應。當貸款利率剛剛開始上升的時候，往往會推高房屋銷售。然而當貸款成本升到比較高時，就意味著能夠買得起房子的人會減少。這對於達拉斯目前的房價來說更是如此，達拉斯目前的房價已上升至歷史最高位。
美國國家房地產經紀協會的首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示：「抵押貸款利率上升對買家來說總是壞消息，持續上升的利率將會影響房屋的可負擔性並減少房屋銷售。」
勞倫斯·云預測，長期固定利率抵押貸款的利率會在未來一年內升至5%。而在本週，在全美範圍30年期的房屋貸款利率剛剛超過4%。
貸款成本升高還會帶來的另一個讓人擔心的問題是，在利率處於谷底時入市的房主將會不願意放棄所買的房屋。
經濟學家說，那些在利率降至過去幾代人都沒見過的最低點時獲得長期貸款的房主，很可能會決定留存原來的房屋，繼續享受超實惠的貸款。這對於一個可供銷售的二手房本來就短缺的房地產市場來說無疑是雪上加霜。
Zillow網站的艾倫·特拉薩斯(Aaron Terrazas)警告說：「那些已經習慣了某個每月還貸金額的房主，對為和原來所住房屋相差不大的另一房屋支付更高的每月還貸金額可能會望而卻步，更別提現在的房屋比先前更昂貴了。過去幾十年房主都不曾有過這種擔心，但明年這個時候，他們就需要開始擔心了。」
房主們已經開始為未來更高的貸款利率作打算了，最近的銷售數據也反映了這一點。
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舊金山灣區 6月房市銷售一覽
新推出「灣區每月房市銷售一覽」，刊登舊金山灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是今年6月份的部分城市房地產交易一覽：
註：房型CO代表康斗，DE代表獨立房
Cupertino（庫比蒂諾）六月部分郵區房市銷售
Cupertino（丘珀蒂諾）Sunnyvale（桑尼維爾）六月部分郵區房市銷售
Sunnyvale（桑尼維爾）
Palo Alto（帕羅奧多）六月部分郵區房市銷售
Palo Alto（帕羅奧圖）
5月全美房價上漲6.3% 洛杉磯橙縣升幅4.9%排名第7
根據總部位於爾灣的房地產信息公司CoreLogic的最新報告﹐5月份全美房價比上年同期上漲了6.3%，加州房價上升了6.4%，為全國房價升幅第9高，橙縣房價上漲了4.9%，為7個月來升幅最大的一個月。在5月份全美大都市房價升幅排名中﹐橙縣排第7高。
洛杉磯橙縣房價上漲不過﹐與2013年全年和2014年上半年橙縣房價上漲幅度超過百分比兩位數的情況相比﹐5月份橙縣的房價升幅仍不算大。
CoreLogic首席經濟學家諾薩福特（FrankNothaft）將今年春天以來刺激橙縣房價上漲的動因歸於低抵押貸款利率和緊缺的待售房供應量。他說﹐直到5月份﹐30年固定房貸利率仍低於4%，這無疑有助於促進買家的購房活動。
5月份，洛杉磯縣的房價升幅為7.4%，為全美大都市排名第3高。內陸帝國的房價升幅為4.8%﹐排全美第8高。在全美100個人口最多的大都市中﹐有92個大都市的房價比去年同期是上漲的。
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紐約房產市場價格同比上漲11% 再迎投資新潮
房屋貸款率的降低和加息的威脅，積極改善了紐約房產市場的需求。「儘管在持續暴漲的房地產市場裡不應驚慌失措，但購房者現在應認識到他們在與其他六個購房者競爭。」編制埃裡曼報告的喬納森·米勒如是說。
紐約房產市場價格同比增長曼哈頓公寓價格再創歷史新高
根據埃裡曼報告數據顯示，今年第二季度，曼哈頓公寓平均銷售價格為比去年同期增長11％。曼哈頓公寓和合作公寓在今年第二季度的平均銷售價格已經達到1,872,367美元。收益率達到11.4%，相比去年有所提高。尤其是豪華公寓和以及較大規格房型的價格增長特別迅猛。而曼哈頓LOFT的平均銷售價格去年上漲9.4％。
紐約市房產市場會繼續呈上升態勢
隨著2015年房屋貸款利率的不斷降低，加上明年即將開始的加息的壓力，為紐約市的購房者帶來了前所未有的壓力感。根據最近的數據顯示，購房者近期對於曼哈頓公寓的態度大部分持購買意願，並標明，現在為最佳購買時間，宜早不宜遲。最大原因在於，未來公寓價格的不斷攀升和更高的貸款利率為購房者減少很多的生活 壓力。 就業率的提高也為整個紐約市場改善作出了貢獻，現在該州的的失業率為七年最低–僅為5.5%。私營企業的增加以及就業職位的增加也讓更多的人可以購買房 地產。
未來2016年曼哈頓公寓房價會呈現溫和增長
許多專家們的普遍預測是曼哈頓房地產價格將在2016年持續溫和上漲。
根據Zillow的經濟學家測算，截至今年7月，在過去一年左右的時間裡，曼哈頓的投資房產價值上升了7.4％。這其中包括所有類型的房產- LOFT，公寓，合作公寓等。觀望未來，曼哈頓房屋價格在在2016年溫和增長0.2％。這是基於該公司專有的方法來測量的房產價值，Zillow房屋價值指數（ZHVI）。
再掀房產投資新潮 但仍要謹慎投資
越來越多的新建公寓進入到紐約市場，根據最新的數據顯示，曼哈頓公寓存量比去年同期增長9.3％。但是對於購房者來說仍然是處於緊張狀態，購房者也應該意識到，與自己同樣競爭同一公寓的購買者還有六個！
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曼哈頓平均房價再破￥1100萬紀錄
據美國知名公寓信息網站CityRealty數據報告顯示，紐約公寓平均價格在5月份出現大幅增長。其中，曼哈頓房產市場成為了最大贏家，當地平均房價突破190萬美元（約1180萬人民幣），再次創造歷史最高紀錄。
購買美國中高端房產的中國客戶在第二季度有了明顯增加，漲幅高達10%；高端公寓的銷售量也同步上升，面積選擇也傾向於中-大戶型。
紐約曼哈頓紐約曼哈頓房屋「昂貴指數」達歷史之最 共管公寓均價突破250萬美元
CityRealty報告指出，在4月份平均房價180萬美元的基礎上，5月份曼哈頓房產銷售價格大幅增長5%，而月度銷售總量為876套，與上月持平。在銷售量沒有增長的前提下，這意味著5月份房屋銷售單價有了顯著提高，高端房產市場在角逐中大放異彩。
報告也認為，對紐約房產市場 來說，5月是一個具有標誌性意義的月份，紐約市中心房產的昂貴程度已經達到歷史之最。從物業類型來看，曼哈頓中心區共管公寓平均價格達到250萬美元，而 合作公寓的平均價格則為140萬美元；共管公寓5月銷售量為367套，環比微增0.5%，而合作公寓的銷售量為509套，與上月基本持平。
曼哈頓最高房屋成交價破￥2億 房天下直銷高端美國房源「性價比」吊炸天
5月達成最高成交記錄的房屋是位於紐約Mercer街158號新博物館建築（The New Museum Building ）12層的一套豪華公寓（擁有5個臥室和5個衛生間），成交價格高達3400萬美元（約2.1億人民幣）。
報告還強調，曼哈頓的中心地段是「票房」最高的地區，公寓銷售總額為323億美元；而位於中城區的房產銷售總額則排名第二，大約為2.27億美元。
此外，曼哈頓中心區每平方英呎達到1982美元（約為13.24萬人民幣/平方米），成為紐約地區平方單價之最；名流聚集的紐約上東區排在第二位，每平方英呎價格為1788美元（約為11.94萬/平方米）。
儘管曼哈頓很多地段的高端房產已超過1000萬人民幣，但仍有不少中高端公寓的價格較為適中，成為買家既能投資又可自住的最佳選擇。例如，紐約中城區高端項目「萊辛頓公館」，坐落在曼哈頓中城區中心地帶，距離中央車站只有三個街區，但平均價格卻僅為 83.5萬美元（約510萬人民幣）。
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截止到2015年6月，全美國房價中位數增漲了3.0%，也就是說，如果您在美國購買了價值100萬美金的房產，現在您的銀行賬戶中無形又多出了3萬美金。將近27萬人民幣的收益，這等於月入2萬的部門主管才能賺回來的錢。
然而這僅僅是全美國房價增值的中位數，具體到城市，有高於全國水平的，也有低於全國水平的，不管在美國買房是用來投資還是自住，我們都關心這個房子是否有升值潛力。今天小編就給大家總結幾個漲勢還不錯的房產市場，建議早下手成本更低，回報更高。
舊金山（SanFrancisco,CA）房價中位數年增長12.4%
舊金山（SanFrancisco,CA）舊 金山這個地方神奇，房價已經接近全美最高水平了，漲勢依然很猛。作為中國人在美國第一個大本營，世界上最大唐人街所在地，舊金山一直以其國人多、經濟發展 好而吸引中國移民。且舊金山是美國西部的經濟、金融中心，舉世聞名的「硅谷」變坐落在利舊金山不遠的聖荷西市中，但舊金山的房價要比聖荷西的便宜許多，這 也造成了一些在硅谷上班的技術移民人群選擇了舊金山。
推薦理由：
1、都柏林聯合學區（加州滿分學區）、加州大學、斯坦福大學
2、華人餐廳、醫療中心、99大華超市、沃爾瑪、高爾夫球場、健身俱樂部、影院等一應俱全
3、鄰近交通大動脈580和680兩條高速公路，距離硅谷也僅有半小時左右車程
西雅圖（Seattle,WA）房價中位數年增長10.8%
西雅圖（Seattle,WA）作為微軟、亞馬遜的總部，西雅圖以 其優質的經濟環境與魅力無限的氣候吸引了很多白領、中產。電影《北京遇上西雅圖》中「北京二環廁所換西雅圖別墅」成為了城中熱話，也直接反應了西雅圖房子的質優價廉。正是由於西雅圖房產市場的健康，很多富裕人群紛紛將移民第一站放到了西雅圖。
眾多的移民及高科技白領聚集於此，使得房屋存貨緊俏，價格上揚，所以才要在價格還未攀升過高時入手。
推薦理由：
1. 周邊有Lafayette Elementary School（9）等高分學校
2. 3室3衛，帶有2個車位，1一個儲物單元
3. 180度全景的奧林匹克山，近普吉特海灣及大學城
紐約 曼哈頓（Manhattan,NY）房價中位數年增長7.4%
紐約 曼哈頓（Manhattan,NY）曼哈頓常年都能看到吊車作業，以及在街邊建築被鐵架圍住施工的的場景，這是因為開發商在不斷開發新的項目，其中不乏一些高檔住宅，商業中心等。這些項目，為周邊地產帶去了生機，隨著項目建成時間的不斷臨近，項目所在地及周邊地區的房價拉高。所以購買房產的時機很重要。
推薦理由：
1、主力戶型:開間，1室，2室
2、靠近哥倫比亞大學，教育資源優質
3、10年免稅 房產增值保值
4、位於曼哈頓中城區中心地帶，距離中央車站只有三個街區，生活便捷
亞特蘭大 麥克多諾（McDonough,GA）房價中位數年增長7.0%
最新數據顯示，該地區的房屋掛牌單價的中位數為79美元/平方英呎，低於亞特蘭大大都會區96美元/平方英呎。說明房價很低，可負擔性高。
除了靠近亞特蘭大市中心外，吸引諸多上流人士爭相移居這裡的另一個原因即是其不斷攀升的投資市值，小編瞭解到麥克多諾鎮的房屋價值中值是147200美元。平均租金價格是1200美元，是房產投資的首選。
推薦理由：
1、主力戶型:4室2.5浴1廳1廚，有車位
2、麥克多諾小學、中學，奧拉高中，基督教會學校，浸信會學校以及菲尼克斯大學-麥克多諾分校
3、開發商包租6年，保證年收益6%，預計房價年增值8~12%，6到8年翻番
4、距亞特蘭大市中心車程38分鐘。距亞特蘭大國際機場車程35分鐘
洛杉磯（Los Angeles,CA）房價中位數年增長5.1%
洛杉磯（Los Angeles,CA）美國經濟發達，是世界第一超級大國。憑藉著健康的經濟環境，節節上漲的房產市場成為了海外房產投資第一熱門國家。根據美國房產網站zillow提供的房價數據，美國最著名的城市洛杉磯房價在3年內漲幅達到30%以上。
同時，洛杉磯中心地區公寓租金淨回報率基本在6%-10%。作為老牌移民城市，洛杉磯華人文化濃厚，高等學府云集。大量因投資移民和留學教育而需購置房產的中國買家選擇在洛杉磯置業。根據美國房產經紀人協會最新發佈的數據，洛杉磯成為了中國購房者最喜愛購房的美國城市。
推薦理由：
1、主力戶型:1室1衛、1室2衛，48-92平方米，附帶陽台，庭院
2、加州理工學院、南加州大學、加州大學洛杉磯分校、南加州建築學院、時裝設計商業學院等
3、首付1成，交房再付2成，貸款最高7成，利率3%左右
4、步行2分鐘到市核心交通樞紐站，3分鐘走路至斯坦普斯球館、10分鐘到南加大、15分鐘到好萊塢、20分鐘到比弗利山莊、25分鐘到聖塔莫尼卡沙灘
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