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美国的房地产行业通常会带领美国经济走出衰退，但是这次似乎不同。该行业是美联储前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的担忧。他警告称，美国房地产市场发展正处于停滞状态。

美国房地产市场发展正处于停滞状态

当然，一些城市的建筑在增加，房价在上扬，但是美国整体住宅与商业地产并未恢复到大衰退（金融危机）以前的水平。

格林斯潘表示，“美国房地产行业并未触底，现在正处于长期停滞状态中。”

他还表示，在大衰退之前，房屋与建筑建设占据美国GDP的8%左右，人们当时预计这将会持续20多年，但是目前该行业仅占GDP的4%左右。

虽然格林斯潘承认最新公布的房屋数据显示房地产行业有所改善，但是他指出，独户住宅仍只是2006年及之前水平的三分之一。

格林斯潘之所以如此担忧，是因为从二战至大衰退之前的这段时间，美国经历了10次衰退与复苏的轮回，而房地产行业（包括住宅与非住宅）总是驱动经济反弹的主要力量。

他的观点与一些房地产专家不谋而合。

Case-Shiller 房价指数的联合创建者Karl “Chip” Case去年表示，在经历了50年相当稳固的增长后，美国房地产行业成为“有风险的事业”（crapshoot）。

他表示，“有关房屋自住率的调查结果比此前任何时候都要糟糕。”

当然，众所周知，大约10年前，格林斯潘曾警告国会，美国房地产市场有泡沫。

2005年6月9日，他告诉美国国会联合经济委员会，“尽管美国全国范围不太可能出现一个房价泡沫，但是一些地方市场有泡沫迹象，这些地方的房价似乎已上涨到无法持续的水平了。”

该泡沫最终酝酿成了一个巨大危机。太多美国人购买了他们无法偿付的房屋。

现在的问题是，美国房地产市场是否真的处于一个“新常态”，或者将会回到危机前水平。

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随着美国经济的复苏，房价开始上涨，华埠也不例外。在旅美侨胞心目中，华埠承载着非同一般的意义。如今，随着越来越多华人搬离，华埠的明天将如何？

随着美国经济的复苏，房价开始上涨，华埠也不例外

房价上涨成困扰

月薪税前4000美元，可能供不起美国华埠的一套房子。这不是笑谈，5月2日，家住美国匹兹堡华埠的李锋在接受采访时称，自己的税后收入减去全职太太和儿子在匹兹堡的日常生活费，要在华埠供房是不可能的。

李锋所说的不是个别现象。近年来，随着开发商的不断开发，美国各地华埠地价飞涨，对当地居民造成不小的困扰。

前不久，居住在纽约下东城的居民举行集会，反对在华埠附近的东河边建造一栋高达72层的摩天大楼。

“阻止企业贪婪”、“我们不会搬离华埠”，这是今年2月波士顿华埠多家社区团体举行抗议时的海报内容。

美国某地产网站在其4月份的报告中分析称， 2010年波士顿华埠房屋有47%被认为“可以负担得起”。然而，随着新工程的建设，今年这一数字下滑至36%。

华埠曾经是很多旅美华人的乐土，不少社保屋或廉租房不仅为当地华人提供了居所，商铺还供应着不少相对物美价廉的消费品。然而，华埠及附近一带不少高价楼的开发带来连锁反应，房价飙高，地税和租金随之飞涨，不少华人高呼“压力很大”。

涨价因素较复杂

美国一位华埠地产信托认为，如果不受到保护，开发商们会“一点点毁掉华埠”，而房价上涨起了推波助澜的作用。

“华埠房价上涨的大背景无疑是美国经济的总体复苏。”美国波特兰州立大学教授李斧教授接受本报采访时说，“某些地区房产价格甚至超过次贷危机前。比如在华人聚集的硅谷，现在好校区的房子成交价都在卖家给出的价格之上，就是说大家在抢房。”

李斧认为，另一个不得不提的原因是来自中国国内的移民数量迅速增加。最新数据显示，美国华人人口总数已达452万，是美国亚裔中最大的族群，也是所有少数族裔中仅次于墨西哥人的第二大族群。旅美华人的增长很快，从2011年到2013年增加了30多万。

“近来，加拿大收紧投资移民政策后，国内投资移民都流向美国的城市西雅图。电影《北京遇上西雅图》也大大提高了西雅图在国内的知名度。随后，移民又开始流向最近的城市波特兰，一环接一环。”他说，“移民迅速增加，带动包括餐饮、超市、会计、法律等在内的华埠服务业，华埠的房地产价格也跟着上涨”。

就职于伊利诺伊州大学芝加哥分校的李霈露接受本报采访时还指出，随着生活水平的提升，华人对华埠住宅区治安管理水平的要求也越来越高，相应的，物业费和社区管理费用也升高了。她认为，涨价可以说是“偶然中的必然”，这符合美国的社会趋势。

华埠角色在变化

在现实的压力面前，有不少人选择搬离华埠，搬到其他社区居住。李锋就是典型的例子。“其实是不想离开的，熟悉的圈子都在这里。”面对采访，李锋的语气窘迫中略带留恋。

有人离开，也有人坚守。居住在芝加哥的李霈露说，她就住在芝加哥华埠。她身边很多华人都愿意住在那里，原因是华埠内部日益完善的制度给了他们希望。“很多担忧华埠未来发展的市民组成了一些信托机构。他们正努力解决房价高涨的问题，这给当地居民带来了希望。”她说。

不过，变化已经在发生。

多年来，一代又一代的华人移民在美国拼搏奋斗。慢慢地，越来越多的华人开始搬离华埠，融入当地社会。原来，中餐馆、主要为华人服务的会计事务所和律师事务所等集中在华埠。如今，情况也开始有了变化。

“老的华埠一般比较小，而且集中在市中心，过去我们会专门去华埠吃中餐。”李斧说，“不过，现在，新的华埠不在市中心了，而且，新的中餐馆也有不少开在了华埠以外的地方。比如，旧金山湾区的大多数中餐馆都在华埠之外，旧金山华埠本身旅游意义更大些。”

世界每天都在发展，变化每天都在发生。华埠曾经寄托了海外侨胞对故土的无限眷恋，不过，随着时间的推移，华埠的角色或许也将经历一系列变化。

 

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为因应中国资金市场的需求，已有许多来自中国大陆的资金悄悄入驻休士顿，其中又以房地产投资项目最受青睐，与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产，所以有中国人的地方房地产市场也必定火热，这种情况举世皆然，并非休士顿所独有。

与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产

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8号288公路交接处 近将动工

近年来有来自北京在中国香港上市的营建公司悄悄地在8号公路与288公路交接处梨城Pearland，购置了48.5英亩土地，希望能打造成一个多功能永续经营的社区，近期内将举行动工典礼，消息传出以后，许多投资人纷纷抢进梨城，希望能抢到好位置，坐看财富累积。

糖城及Katy地区 开发近饱和

多来一直刻意经营梨城地产的房地产经纪人孟洁如分析，相对于糖城及Katy地区土地开发已近饱和，投资客转战梨城理所当然，梨城（Pearland）位于休士顿市中心正南方向约15哩，距离德州医学中心仅9哩。梨城大部分地区隶属Brazoria County，少部分属于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社区、平易近人的房价、优质的学校及优美的田园风光，因此，梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

开发潜力很大 房产交易增长

而且梨城也是一个快速发展的城市，近年来，住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地，房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来，新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起。

二手房交易 也很活跃

不仅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活跃。

购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间，沿288号公路两边展开。以288为界，分东西两边，两边各有特点。

西边的小区位于288和Almeda之间，主要有Shadow Creek Ranch，特点是房子比较新，但地产税较高，学校除了小学和初中还不错，高中一般；东边的小区主要位于288和Cullen Parkway之间。小学、初中和高中都不错，而且小区建设更完善，地产税也低。小区主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小镇 有时尚风 有田园味

 去年上半年独立住宅 小区成交中价位在 13.6万~26万之间。

梨城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26万), Silverlake (52/$25.9万), Southdown (39/$15.8万), Sunrise Park (21/$21万), Autumn Lake (7/$19.2万), Country Place (12/$13.6万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校排名 呈现稳步上升趋势

学校：梨城的小学和中学分属Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD（288号公路以东），普遍都相当不错，几乎所有小学都是Examplary或者Recognized，而且学校排名都呈现稳步上升的趋势，以 Glenda Dawson High School为例，自2012年的德州第400多名，到2014年跃升为第120名，被誉为休士顿地区一所冉冉升起的明星高中。

交通状况 288高速路往市区

交通：梨城交通状况一般，有一条288号高速公路通往市区，目前还没有HOV Lane，也没有公交线路。有人在上下班期间走Almeda Rd也是个选择。

41%家庭年收入 超过10万美元

人口情况：梨城约13.3万人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亚裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速，过去十年，人口增加142%以上，位居大休士顿地区人口增长速度 第三的城市。随着人口的增加，梨城家庭年收入也一直在稳步增长，2013年的统计结果显示，41%的家庭年收入超过10万美元；由于大量的专业人士定居于此，梨城人口受教育水平也相当高，39.6%受过大学教育，18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全，2013年联邦调查局的统计显示，全年没有纵 火案，抢劫案少于30起。

生活方式中心 不同于传统mall

生活：位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所谓的生活方式中心，无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。梨城的生活方式中心是一个开放式的区域，由四家主体 店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成，这里的商家相对集中，但又不像mall里高度密集，其间由步行街相连，并且还建有一个25英 亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所时尚小镇，既能感受到大城市生活的便利，又可体验田园生活的悠闲。

北有博物馆区 南有农场海滨

娱乐：住在梨城选择就太多了。首先，这里不仅有五座大型公园，十几座便利的小区公园，还有三座狗公园，狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等；其次，沿288号公路向北驱车9哩，就可进入休士顿著名的博物馆区，这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆；由博物馆区步行就可到达 Herman Park和休士顿动物园；再次，从梨城沿288号公路向南驱车10几哩，就可以到达Alvin的Forberg’s农场，在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果；如果愿意，还可以再往南驱车40哩到达Freeport，去海边游玩。

距离中国城很近 十余分钟即达

另外，梨城距离中国城也很近，开车走8号公路，十余分钟即可抵达，所以此地区华人的数量与日俱增.

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德州地产经纪孟洁如专栏

美元价值的升高将导致多种结果，其中之一就是美国投资者的国际购买力上升。美国经济复苏愈发强劲，这也使得消费者信心提升，美国投资者或将开始大规模收购海外房地产资产。毫无疑问，这一策略将产生高度机会主义因素，尤其是在不动产投资信托主导该策略的情况下。据世邦魏理仕近期对全球房地产收益的相关结构研究，投资策略中有玄机。

世邦魏理仕从 MSCI IPD城市数据库中抽取了26个城市进行样本调查，依托摩根士丹利资本国际世界指数（MSCI world index）总回报数据作为全球地产市场代表。受全球化影响，假设存在着一种强劲的共同因素，正在驱动全球各城市地产市场的回报，那么租赁惯例、规划限制、自然地理因素、发展阶段和产业结构等便可视为变量，这些变量也意味着各城市个体受到“共同因素”影响的程度各有不同。回归到2000年~2013年期间全球房地产市场各城市的总回报率，代表着各城市方差的R平方值如下表所示：

26个城市的R平方值的平均数为0.48，这表明全球共同因素是所有这些样本城市房地产市场回报的重要动力。表中回报方差低于0.4的城市相对较少。有趣的是，在这14年里，休斯敦、达拉斯、约翰内斯堡和开普敦这些资源型城市受总体经济趋势的影响最小。慕尼黑和柏林等德国城市，以及日本东京的房地产市场，则在这10年左右的时间里呈现了独立走势。从经济角度诠释，德日经济通常是联系在一起的，出口对于这两个经济体意义重大。在此期间这两个经济体的反周期表现或与中国的经济发展趋势相关，也可能与德日各自的银行业稳定性有关。

上述数据调查和时间段也暗示着我们或许正在承受着大金融危机带来的具体影响。列表中不少城市都受到了全球市场总体走势的强烈影响，都柏林、马德里、巴塞罗那、鹿特丹和纽约无不如此，这些城市均受到了金融危机的强烈打击。而作为终极国际都会的伦敦则非常接近样本均值。

世邦魏理仕检查了各方差等式的余值，以辨识非全球性的共同因素。研究结果显示，当移除了全球因素，各地还存在着高度的地方相关系数。这一结果幷不意外。美国各城市相互紧密关联，而欧洲城市群也是如此。在区域范围内，地理位置似未影响次级相关系数的强度，举个例子，北欧城市与南欧城市仍高度相关。这暗示了美国机构和企业或有强烈动机去持有欧洲的房地产资产，反之亦然。另一方面，不少城市似乎想要摆脱这种次级联系。英国伦敦就与欧洲和美国关联薄弱，日本东京也是如此。这似乎也在某种程度上解释了为什么这两大城市有着如此大规模且流动性强的不动产投资市场。另一种次级联系模式以斯堪的纳维亚区域的北欧城市为代表，这些北欧城市相互紧密关联。南非城市则与澳大利亚有着次级联系。

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