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美国人今年11月购买房屋创下近10年来的最快速度。但是上升的贷款利率，房屋的日益短缺以及更高的房价，可能会对明年的房屋市场造成很大影响。

美国全国房地产经纪人协会星期三表示，上个月的成屋销售上升百分之0.7，达到季节调整後的561万套。这比今年10月修正下调後的557万套有所上升，并且是2007年2月达到579万套以来的最高销售量。成屋销售比一年前上升了百分之15。

美国东北部的成屋销售上升了8个百分点，南部上升1.4个百分点，西部和中西部则出现下降。

美国成屋销售创2007年2月以来新高

今年11月市场上只有不到190万套的房屋，比一年前下降了9个百分点。上个月，供应短缺把房屋中间价推高到23万4千9百美元，环比上涨了百分之6.8。

美国商务部星期五报告说，上个月房屋开始下降百分之18.7，经过季节调整後为109万套。

房地产经纪人网站的首席经济学家劳伦斯·云表示，“我们存在住房短缺，我们建造的住房不够。”

与此同时，30年固定贷款基准利率上周升至百分之4.16，达到52周以来的最高。美国利率自从11月8日唐纳德·特朗普当选总统以来一直攀升。投资者之所以推高利率，原因在於他们预计特朗普的减税计划以及在国防和基础设施建设领域的投入更大，将会提高经济增长和通货膨胀率。

房地产经纪人网站预计，美国很多地方更高的利率以及不断降低的支付能力，可能将导致明年的成屋销售增长小幅增长百分之2，达到552万套的水平。

艾默斯特·皮尔庞特证券公司的首席经济学家斯蒂芬·斯坦利在一份研究报告中说，“一些预期的购房者，随着房贷利率的升高，可能会使得他们的支付能力变得紧张吃力，为了让这些购房者能够购房，房价可能会受抑制。”

不过，健康的劳工市场给了更多美国人购房的信心。美国失业率现在仅为百分之4.6，是9年来最低点。

（据美国之音）

12月初，美联储发布的居民财务报告显示，美国民众家庭财政状况良好。从美联储公布的数据来看，家庭净值增长至史上最高，房屋资产净值也快要接近2006年房地产泡沫尚未破裂时的水平。

然而如果脱离数据和报告，看看美国人真实的经济生活，就会发现是另一番景象：实际上，并非所有美国人都从这些美好的数据中获利。

美国房地产公司雷德芬（Redfin）的首席经济学家Nela Richardson表示，他说，尽管一些房主的情况良好，但也有一些中产阶级已经被掏空了。现在住房自有率已经处于历史低点。尽管一些人从接近历史高值的房屋资产净值中获利，但也有一些人还是处于困境，挣扎在盈亏平衡线上下。

CoreLogic副首席经济学家Sam Khater也同意他的观点，他说，这次房地产业的恢复有一个不同寻常的特点，就是不平衡。房屋资产和金融资产等财富的确获得了恢复，但是美国人的收入却非如此。全美有一半的美国人都参与投资了目前一路飞涨的美国股市，有三分之二的人从住房中获利。然而，另一方面，那些没有参与投资的人呢？他们并没有享受到任何房地产市场复苏所带来的好处。

数据显示，美国房屋资产净值已经恢复至经济危机前高点。图中红线为房屋资产价值，蓝线为房屋抵押贷款。

最重要的是，尽管全美房屋资产净值已经几乎完全恢复，但抵押贷款水平却还没有恢复。这意味着房地产市场还不能承受大量的贷款者出现。

畸形的借贷市场

尽管目前美国整体经济还算健康，但这却掩盖了不少个体业主和小型经济体由于各类原因被扼杀的事实。

值得注意的是，CoreLogic的数据显示，接近400万的屋主依旧处于负资产状态。

Regions首席经济学家Richard Moody还指出，30%业主自住的房子没有背负任何贷款，这就意味着5000万背负着贷款的家庭所占的资产，还不到资金流数据显示总资产的57%。

Richard Moody认为，一些畸形的抵押贷款市场已经在采取措施，改变目前的困境。

雷德芬（Redfin）公司发现，很多情况下，低额的抵押贷款并不是由低收入人群申请的，而是那些没有足够存款的高收入者、或是因为高额学生贷款而抵消了存款的高收入者（如刚开始工作的医生、律师等）申请的。

Richardson因此表示，在上述状况下，真正需要小额贷款的低收入人群就不得不和那些拥有其他优势的人群竞争。

美国人的心理阴影

CoreLogic的数据也显示，低信用评分的人中，愿意申请贷款的越来越少了。他认为，金融危机和经济下行对很多美国人造成了心理上的阴影，并且在短期内不会恢复。美国经济萧条的后续影响仍在继续，并且依旧影响着美国人的心态。

正是由于这一心理原因，经济学家对于目前房屋资产净值的上升并不表示乐观，认为其并不会如过去一样，明显促进消费者支出。

Richardson表示，尽管拥有房屋资产高净值的人群正利用其信贷来提升其资产，但随着美国贷款利率飙升，很多美国人都不会进行套现再融资。

Khater的研究也反映出，由于心理因素的影响，资产价格上涨对支出的刺激总是低于经济学家预测的水平，而且这一情况在这段房产恢复的时期里尤为明显。

Khater说，大部分的消费者支出都来自于人们的收入，而非房屋资产净值。而这就是目前美国经济恢复依旧缓慢的原因。

现在距离2008年金融危机已经过去了快十年，美国经济正在努力恢复，并防止再一次的危机袭来。因此，美国政府、分析者和投资者们也许都没有注意到其他问题。

美国的房地产市场和经济将持续趋向两极化的态势，这与“婴儿潮”一代的退休，和劳动力自动化一样，这是一个长期的过程。

Richardson表示，显而易见，对金融届来说，目前并没什么问题；但是对于美国人来说，这是一个很大的问题。房产和经济的不平等程度逐渐加深会引发严重的财务问题。现在美国经济发展方向已经越来越难以预知，所以这个问题已经值得关注。

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