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美国 | 名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端

一年鲸吞273亿美元美国房地产！“美国豪宅第一夫人”张手迎接中国买家

来自NAR的一份国际投资报告显示，2015年4月至2016年3月，45%购买美国住宅房产的外国购房者来自中国，共计价值273亿美元，中国购房者已连续两年在购房数量和金额上蝉联榜首。我在2010年来过中国，我是第一个以工作身份来到中国的比佛利山庄房地产经纪人。从那以后，我有幸与许多中国购房者合作。让我跟大家分享我们的合作点滴。【阅读原文】

跟“豪宅第一夫人”学会3分钟瞄准美国豪宅市场

每年秋季，全美最大的房地产经纪协会官方网站Realtor.com将发布豪宅指数。豪宅指数根据房价、销售量和豪宅市场吸收能力和周转率来确定和排名美国顶级豪宅市场。该指数涵盖277个县和63个大城市地区，在各个层面上生成指标和排名。10月的报告显示加利福尼亚处于强势地位。【阅读原文】

【居外独家】洛杉矶星级经纪Joyce Rey区域指南系列——比弗利山庄

中国买家喜欢洛杉矶的地产和生活方式，也喜欢洛杉矶地产投资所具有的长期安全性。我们很荣幸邀请到美国名人富豪御用经纪人Joyce Rey为居外用户呈献洛杉矶区域指南，让买家更好地掌握各区的优点。第二期专题，Joyce带大家到吸引了不少洛杉矶最富有购房者的比弗利山庄，这里豪宅的空间丶质量和位置优势其他地方根本无法匹敌。【阅读原文】

买房都挑新屋大宅？不一定！揭美国房产买家到底要什么

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）最近召集了一小组销售助理和经纪人/业主，收集他们对当今买家的最高度关注的条件，结果非常有趣。今天让我揭开美国房产买家最想要的是什麽。是新建房屋？还是大户型？都不是！今天让我揭开美国房产买家真正想要的是什麽。【阅读原文】

【居外独家】洛杉矶星级经纪Joyce Rey区域指南系列——贝莱尔

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美国 | 调查：纽约地产最受海外投资者青睐中国人有增无减

据12月15日出炉的一份调查显示，纽约连续第七年成为美国城市中外国资金置业的首选城市，也是第三次成为全球的外资首选地。而在来自外国发展中国家的投资里，中国名列第一。再加上人民币贬值的因素，今后纽约会出现更多的中国房产投资者。

这个由“外国房地产投资协会”（Association of Foreign Investors in Real Estate，AFIRE）会员完成的调查显示，纽约连续多年受到外国投资者的青睐。在他们的投资项目中，以多家庭住宅排名第一，排名第二的投资则是因日益流行的网上购货催生的仓储业。

AFIRE是一家投资管理公司，其成员包括国际上最大的地产投资者，其名下管理著2万亿美元的房地产投资资金。

纽约连续第七年成为美国城市中外国资金置业的首选城市，也是第三次成为全球的外资首选地

这次中国在发展中国家的投资中占据了首位。除了大量贪官外逃带出的资金、中国大投资集团以及富人到纽约投资外，人民币的贬值也让中等收入家庭加入到美国房地产的投资队伍。

另根据“石英”（qz.com）网站消息，由于人民币持续走弱，去年人民币兑美元下跌近7%，中国的家庭都在将人民币储蓄兑换成美元。中国对外汇历来有管制，为阻止民众大量兑换，北京方面正更严格执行每人每年只能兑换不超过5万美元的规定。为了躲避中国的外汇管制，很多吸引中国人投资的公司应运而生。美国人借机筹资开发，让中国人把人民币兑换成美元。

报告还显示，在吸引外国投资的国家中，排在美国之后的第二名是德国。

AFIRE共有200名成员，其中有100名参加了答卷。95%的人愿意在今后加大对美国房产的投资。此问卷是由威斯康辛商学院的James A Graaskamp房地产中心于2016年第四季度做出的。

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美国 | 中国学生稳居多国最大生源美国7连霸！

哈佛大学商学院行政教育设施“赵朱木兰中心”

大陆学生在美国国际学生中人数居冠（占3分之1强），已经不是新闻；不过，大陆学生在英丶澳丶加丶德丶法丶日丶韩等国也稳居国际生人数第一。与之相应的是，国外名校愈来愈难申请，根据一项调查显示，过去7年间美国8所常春藤盟校的大学部录取率约下降2%到8%。

启德教育集团12月18日在北京发布《中国留学市场2016年盘点与2017年展望》，发现中国留学生人数仍不断成长，又以美国为大宗；《2016美国门户开放报告》显示，中国已连续7年成为赴美留学最大生源国。

此外像法国的中国留学生，过去15年人数也涨1倍：2005年是1.5万人，2015年成长为3万人，2016年在法国的中国学生又增加到约4万人。法国政府计画2020年让中国留学生人数达5万人。

多校提高录取门槛

与持续爆发式成长的中国留学生人数相对的是逐年下降的名校录取率。美国常春藤联盟2010至2016年官方资料显示，其大学部录取率持续下降，7年间8所常春藤盟校录取率下降2%至8%。

今年澳洲八大名校也相继提高入学要求，对大陆非985丶非211的大学部毕业生来说变得“高不可攀”；且不少澳洲名校的商科丶经济类科系很早就招满。另外多所英国名校包括萨里大学丶利兹大学丶曼彻斯特大学等也提高金融会计及其他商科录取门槛。

美新政增加入学难度

令准留学生喜忧参半的还有各国频出的新政。今年6月，新的美国大学申请系统CAAS开放使用，目前已有90馀所院校加入，美国大学部申请起点最早已经探至国中二年级；新SAT考试上线，转考ACT的中国学生增加，然而成绩取消的意外状况时有发生，提高美国大学部申请的难度及不确定性。

（据中时电子报）

澳洲 | 中国退休人员或推动新一轮海外房产投资热潮

由于社会快速老龄化，中国正面临日益逼近的人口危机。根据联合国数据显示，到2030年时中国超过60岁的人估计有3.6亿——占总人口的1/4且超过美国当前的总人口。由于照顾这么大规模的退休人口的资源有限，更不用说对中国经济日益加剧的担忧了，中国富人越来越爱地在海外投资退休房产，既是为父母，也是为他们自己将来的退休生活。

2015年中国老年人出境游与一年前相比暴增217%

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随着国内房价暴涨，中国的投资者近年来将大量的钱投入到海外房地产。根据骑士弗兰克房地产调查公司的研究，中国人对外国商业和住宅地产的投资总额从2012年的56亿美元跃升到去年的344亿美元。根据2016年对中国富人的一项调查，有60%的人说他们在今后三年将在海外买房，美国、英国、加拿大和澳大利亚是首要目的地。根据花旗银行的一份报告，2015年中国老年人出境游与一年前相比暴增217%，现在老年游客占了中国所有游客的20%。随着老年群体对旅游感到更加满意，在国外的某个地方定居也变得不那么令人畏缩了。对于很多中国人来说，随着他们变得更加富有和独立，他们对退休的观念也在变化。

房地产开发商渴望从中大赚一把，尤其是那些对中国老年人有吸引力的国家，比如澳大利亚、加拿大和美国。对准中国客户的澳中集团在过去几年里经历了中国人退休投资的明显增长，已经开始具体地迎合这一群体，帮助老年人适应当地的生活。此外，长期以来一直深受日本和韩国退休人员欢迎的东南亚国家也开始向购房的中国老年人示好。

（据环球网）

美国 | EB-5再延期至明年4月美国投资移民热潮续涨

移民美国向来是华人精英的首选。胡润今年10月进行的一项调查显示，半数中国富人都打算移民美国，包括投资海外房地产。外界担忧美国候任总统特朗普或收紧移民政策，不过，EB-5投资移民法案，最近再度延期至2017年4月28日，投资额50万美元暂时不变，令一众拟移民的华人松了口气。

在12月7日美国国会宣布EB-5移民法案再度延期后，中港各大移民律师行的网站上，都打出大大的“好消息”字样。

虽然特朗普上台前，外界一度担心他或收紧移民政策。不过，移民顾问有限公司董事总经理丘国炜相信，投资移民方面不会调整太多。“特朗普比较保护当地劳工，这方面或者在移民法有一些调整也不奇怪，但投资移民上，除了在投资资金、项目要求、投资地区和投资类型或有修改外，都不会影响投资移民太多。”

不过，长远而言，他认为EB-5这个广受中国富人欢迎的移民投资计划，或提高门槛至7、80万美金，而且是分阶段提升。

EB-5投资移民法案，最近再度延期至2017年4月28日，投资额50万美元暂时不变

40至50岁者为下一代移民

丘国炜的公司原本是重点做澳洲移民，但今年将重心转向美国EB-3、EB-5等项目，生意明显增长了约两成。最近还在福州开设分公司。

值得留意的是，他的EB-5客户群，除了想要寻找安全身份和资产的大陆富豪、精英外，还有不少是本地40至50岁的中产家庭，为了下一代想移民。“他们觉得中国香港教育和政治气候都不满意，担心小朋友在中国香港接受教育会否变得偏激。”丘国炜说。

另外EB-3雇主担保移民，又称为职业移民，可以一步到位拿美国永久绿卡，而且无风险、门槛低，适合不同阶层人士。因为大陆出生的申请时间较久，但中国香港申请较快，较受中国香港家庭欢迎。

加州律师料EB-5将转为长期法案

加州天马律师事务所桂芬律师认为：“相较于其它移民法案，我们认为在所有的合法移民中，EB-5法案应不会受到太多冲击。”

她分析有以下几个原因：一、因为特朗普本身了解EB-5，他家族的一些房地产项目更已经使用了EB-5融资；二、本次大选后，共和党在国会和最高法院都占优势，这表示特朗普上任后所提的法案，通过率普遍会变高。三、EB-5的国会支持者在大选前后并无变化，应会继续支持。

她认为：“特朗普上台之后，EB-5这个法案很有可能会通过成为一个相对长期的法案，也就是3年到5年的法案，不是每年到9月30日就临时地延期一下。”

美国EB-5项目于1990年开始实行，宗旨是为了吸引海外投资移民者来美国投资与创造就业机会：外国人在美国投资50万或100万美元并创造10个全职就业机会，就可以获得绿卡。此类签证每年有1万个名额。

据统计，2014年超过90%的EB-5绿卡由中国人获得；2016财政年度的前3个季度一共递交8,638个526申请表格（EB-5第一步申请），同期，移民局通过526申请表格4,781件，拒绝1,442件，待审理状态则有61,629件。

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美国 | 纽约高端房地产专家——科可兰集团带您拥有至臻名邸

纽约的精华在于曼哈顿，这里是全球最昂贵的房产市场之一。作为深耕曼哈顿房市超过40年的高端房产经纪，科克兰集团（Corcoran）了解这座城市的每个角落，配以定制化的体贴服务，总能为您找到最合适的房屋，开启美好生活。。

美国 | 曼哈顿公寓均价突破200万美元

曼哈顿公寓的平均价格超过了200万美元

曼哈顿的公寓平均售价预计今年将首次突破200万美元，但由於房价在过去10年几乎翻了一番，预计2017年的房市将趋於平稳。

《纽约邮报》报导，纽约市房地产上市和数据网站CityRealty 12月14日说，多套价值1000万美元或以上的公寓售出，推高了房价，所以出现了偏差的结果。

CityRealty的研究主任嘉比·沃沙尔（Gabby Warshawer）说，96层高的塔楼丶公园大道432号（432 Park Avenue），对价格产生了巨大影响。该大厦俯瞰中央公园，被开发商以美洲最高住宅大厦作为卖点推出市场，她说，该大厦的75个单位，其中52个以超过1000万美元售出；有些更超过4000万美元售出。

沃沙尔说，新建大厦及现有单位的价格上涨，也使到房市上扬。CityRealty说，自2011年以来，房价每年都上涨，但预计明年将保持平稳。由於缺乏新的昂贵大型大厦，2017年的房价将受到控制。沃沙尔说，房贷利率最近上升，对销售和价格有甚麽潜在影响，尚未分析。

自11月8日选举以来，房贷利率大幅上升，原因是预计总统当选人川普可能会颁布刺激经济的措施，加速经济增长和通货膨胀。

根据房贷银行协会（Mortgage Bankers Association）的数据，30年期固定房贷利率，从选举前的平均3.60%，上升至4.27%，为两年来最高。

CityRealty查阅纽约市财政部的房屋销售记录，发现曼哈顿房价全面上升，只有哈林及其邻近地区例外，因该区只是房市的一小部分，及低价屋的数据较难收集。

2016年12月的销售数字是根据截至11月30日的年度数据进行推算。CityRealty估计，除了哈林及其邻近地区外，曼哈顿的合作和共有公寓的平均售价，从2015年的190万美元上升至今年的220万美元。以整个曼哈顿计算，公寓的平均售价是210万元。曼哈顿的公寓中间价，从去年的110万美元增至今年的120万美元，创新纪录。

CityRealty说，曼哈顿的公寓平均价格比2006年高出91%。

（据世界日报）

美国 | 美联储加息或许会影响到美国房市

不出意外，美国央行在12月14日把基准利率提高了0.25个百分点。这是金融危机发生以来央行第二次加息。经济学家表示，利率正常化，或者把几年来的超低利率提升起来是美国经济正在好转的一个迹象。不过，也有一些专家认为，提高利率也会伤害到那些触发金融危机的行业，比如房屋市场。

从全国来看，大多数地方的房价已经回到经济衰退之前的价位。对普通房主来说，这意味着他们的房屋价值又回到了2006年的水平。2008年美国房屋市场发生了崩溃。

一些专家认为，美国加息会伤害到那些触发金融危机的行业，比如房屋市场

美国全国房地产商协会的首席经济分析师劳伦斯·云说：“房屋市场明显变得更加健康，所以我们应该保持住这个势头。”

劳伦斯·云表示，现在是房屋市场的关键时刻。过去六年来，房屋价格上涨的速度超过了收入增加的速度。上个月，三十年房屋贷款也大幅度上涨。

劳伦斯·云说：“房贷利率在今年大部分时间里都是3.5%。现在已经超过了4%。部分原因是市场预期美联储要提高利率了。

美联储已经发出信号，明年还要加息三次。利率可能会继续走高。利率每提高0.25个百分点，要借30万美元的房贷每月的月供就要增加50美元。货币专家米歇尔·哈钦森说，有些人买房子就会受到影响。

货币专家哈钦森说：“我们的调查发现，如果这个月加息的话，那些准备在今后五年买房的人中有60%就会按兵不动。这些人大约有8100万人。”

劳伦斯·云表示，利率提升和需求下降之间存在直接的相关性，但是超低利率的时代已经结束。他说，经济的改善和贷款条件更加灵活应该有助于平衡这两者之间的关系。

“加息造成的影响，我的看法是这样的：利率在提升，但幅度并不很大。综合看，就业增加了，信贷范围可能要扩大一些，这将会使2017年的房屋销售基本上不会有大的变化。”

经济分析师云说，库存量少，尤其是低价位房屋，可能是一个更大的问题。他说，普通人能够买得起的房子少了，千禧一代和首次买房者就会变得更加犹豫。许多人可能更愿意去租房，而不是为实现他们的美国梦去买个房子。

（据VOA卫视）

美国 | 美国的首都是哪里华盛顿

很多人都会误以为纽约是美国的首都，其实美国的首都华盛顿,全称“华盛顿哥伦比亚特区”。为纪念美国开国元勋乔治华盛顿和发现美洲新大陆的哥伦布而命名的!

美国的首都：最具权势的城市

华盛顿是美国的政治中心，白宫、国会、最高法院以及绝大多数政府机构均设在这里。国会大厦建在被称为“国会山”的全城最高点上，它是华盛顿的象征。

华盛顿是美国的政治中心，白宫、国会、美国最高法院以及绝大多数政府机构均设在这里。华盛顿还是美国的文化中心之一。全市有乔治敦、乔治·华盛顿等9所高等院校。创建于1800年的国会图书馆是驰名世界的文化设施，华盛顿歌剧院、美国国家交响乐团、肯尼迪艺术中心等都是美国著名的文化机构。此地有相当多博物馆，国际女性艺术博物馆就是其中之一，华盛顿还有美国国家艺术博物馆、自然历史博物馆、宇航博物馆等许多著名博物馆。

美国的首都：大气的国都

作为美国的首都，夜幕来临这个城市并没有霓虹灯，街道建筑大多平实低调，但依然隐约地散发着城市大气的魅力。当黎明到来，阳光洒进城市，再次发现城中林荫大道，绿意盎然，庞大的草坪、大大小小的公园，碧山黛河，风景秀丽。

由于没有污染性重工业，几乎没有摩天大楼，山也不高，全城最高点便是市中心的国会大厦，而全市的建筑物不超过10层，因而全城的天际线开阔无比，随处可见的白色大理石建筑配衬着满眼的青葱翠绿，华盛顿显得随和而优美。华盛顿的热闹在上下班两个高峰期，上班时大批的车流从四面八方汇集到城市中，然后隐秘在楼群中，不见踪影。下班时车流又准时从楼群中拥挤而出，然后流向四面八方。马路上虽然长长的车流静卧，但街道两侧的人行道上几乎没有多少行人。从绿树，草坪和低矮的楼宇之间总能看到宽阔的蓝天和白云，人大约有了辽阔的视觉空间。就会心境清明而少有急躁。

联邦调查局、联邦官方机构等美国乃至全球的政治神经中枢都被绿色包围着，粉饰着，又让这个全球最有权势的城市多了一点优雅。当双眼被白色的国会大厦圆弧屋顶和耸立的华盛顿纪念碑吸引，这幢在电视上已经熟悉的建筑便大气而庄重地呈现着华盛顿严肃而骄傲的气质，也许这就是华盛顿真实的面孔。

美国的首都：优雅犹如一首冷静的民歌

如果说，中国首都北京是一首充满活力躁动不已的摇滚乐。那么美国的首都华盛顿则像一首冷静朴素从容悠远的民歌。

华盛顿的优雅得益于依傍的一条充满生命动感的大河——波托马克河。那宽阔的河岸，草木生息，到处茂茂然，森森然。河水浩浩荡荡无声无息向前涌流。看着这条跋涉到几近入海口仍然清澈无比的浩然清流，实在让人感慨。从东波托马克公园的河边向对岸望去，可以看到落霞满河的壮观日落。机场的飞机在满天霞光中起起落落，景色动人心魄。

华盛顿晚上在草丛里,树荫下可以看到无数星星点点的亮光，那是萤火虫在身边无声无息的明明灭灭，恍惚间如走进了神话之地……这是一座大国之都，现代化的大都市，却同时也是萤火虫快乐的栖息之地。

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美国 | 美联储终于加息美国经济春天来了？

喊了一年要加息，美联储这回终于来真的了。在今年最后一次利率政策会议上，美联储宣布加息25个基点。这是继去年12月份后，近十年来美联储第二次加息。

据美国联邦公开市场委员会（FOMC）发布的政策声明，今年初以来通胀持续上扬，经济活动温和扩张。重申近期经济面临的风险似乎大致平衡。目前的货币政策立场依然维持宽松。预计2017年美联储仍将加息三次。

美联储在2008年底将利率降至近0水平，此后维持了大约7年的超低利率。去年12月，美联储开启十年来首次加息，官员们同时表示今年将继续加息，预计会有四次加息。然而年初金融市场出现大幅震荡、海外经济形势不稳、美国劳动力市场报告一度变糟、英国退欧、美国总统大选等因素，令美联储在今年前11个月中都未能加息。

据中新社报道，美联储主席耶伦随后召开记者会称，预计美国整体通胀率将在未来数年涨至2%，美联储此时加息是对美国经济的信任票。

美联储为何选择在此时加息？

近期的美国经济数据充分显示了在美联储11月份政策会议后，美国各项宏观经济指标普遍向好的情形。消费支出、就业率、通胀均呈现上升势头，失业率下降，市场接近充分就业，房地产市场保持坚挺。三季度的GDP增速异常强劲，美股因此刷新了历史峰值。

这一系列的现象不免令美联储担忧，美国通胀水平可能在未来上升过于迅速，经济存在过热可能性。再加上新当选总统川普承诺减税，减少监管措施，提高国防和基础设施支出，让许多人认为川普的上任促进经济增长，但也会带高通胀。

因此，美联储就要及时给这种经济前景“泼冷水”以保持平衡。而外界很关系川普意外当选美国总统之后，美国未来经济发展的方向会向哪个方向倾斜？这个问题，在本次会议中仍旧没有答案。

此次加息的市场反应

金融市场对于美联储此次加息期待已久，最终结果终将到来，虽然此次加息远比去年的加息历史意义逊色不少，但依然会为经济市场带来不小的冲击。

据华尔街见闻报道，美联储加息符合市场预期，美股在短线冲高后迅速走低，道指收跌近120点，跌幅0.6%，卡特皮勒、3M和波音领跌。标普跌约0.8%，能源股和公用事业股领跌，纳指跌0.5%。

同样下跌的还有金价和油价。现货黄金盘中跌至近1140.12美元/盎司，跌逾18美元；油市跌幅扩大，WTI原油期货收跌1.94美元，跌幅3.66%，报51.04美元/桶。

与股指下跌不同，美元指数收复声明发布前的跌幅，彭博美元指数迅速飙升，达到14年以来高点。美元兑日元涨破117.40，创2月来最高；欧元兑美元跌0.88%，至1.0531;人民币走弱。

美债市场也随即大涨。美债收益率普遍上扬，收复早先跌幅。对美联储政策最为敏感的2年期美债收益率涨至1.267%，创2008年1月11日以来最高水平。5年期美债收益率涨12.1个基点至2.033%，升至2011年五月以来最高点。美国10年期基准国债收益率涨8.3个基点，报2.562%。

美联储主席耶伦称，美联储此时加息是对美国经济的信任票

对中国有何影响？

美联储加息，对中国经济影响最直观的就是人民币汇率。

据凤凰网报道，美联储宣布加息后，离岸人民币对美元随即大幅跳水，盘中一度暴跌近400点至6.9316元。

美元的走强可能进一步强化也已存在的人民币看空情绪，12月12日触及的低位6.9430恐再次被试探，一旦突破可能打开跌向历史低点6.9654的通道，然后便会迈向7.00的心理关口。

至于中国A股及债市，业内普遍认为，美联储加息对A股影响并没有很强的关联性，A股依然按照自身规律运行；而中国债市债市相对开放性小，至少从目前来看，境外资金对国债市场的持有量仅仅占比3.8%，很难左右市场。

不过，有分析认为，美联储加息带来的冲击可能会使中国企业的违约风险上升。标准人寿投资新兴市场经济学家Alex Wolf表示，中国过高的企业杠杆，房市泡沫，以及不规范的银行业将使中国经济更容易遭受美联储加息的冲击。中国的企业债已经达到了GDP的250%，这意味着哪怕只是稍稍提高短期利率也有可能会挤压企业活动并导致违约风险升高从而危害中国经济。

（据侨报网）