美国 | 住进洛杉矶宜居奢华独栋住宅 零距离体验优质社区魅力

作为美国最大的建筑开发商之一,泰勒莫里森(Taylor Morrison)在包括洛杉矶(Los Angeles)、芝加哥(Chicago)、亚特兰大(Atlanta)、凤凰城(Phoenix)等国际大都市建造了许多优质高档社区,被公众誉为“美国最值得信赖的建筑商”。目前,泰勒莫里森即将在洛杉矶的西科维纳(West Covina)推出一个以豪宅为主的木兰社区(Magnolia),地理位置绝佳,景观资源一流,想要在繁华都市里寻觅一处幽静的置业者不可错过这一机会。

黄金地段,尽览城市自然风光

木兰社区位于西科维纳的高档住宅区南山庄园(South Hill Estates)内。南山庄园位于洛杉矶市中心以东仅20英里处,是洛杉矶生活最便利的地段之一。这里紧邻三条主要高速公路,住户出行十分方便。而且,这里自然环境优越,绿树成荫,附近还有多处休闲娱乐场所,闲暇时可前往加尔斯特野生公园(Galster Wilderness Park)和自然中心(Nature Center)呼吸新鲜空气,疲倦时则可三五好友前往南山乡村俱乐部(South Hills Country Club)小酌几杯。

美国 | 住进洛杉矶宜居奢华独栋住宅 零距离体验优质社区魅力
泰勒莫里森即将在洛杉矶的西科维纳(West Covina)推出一个以豪宅为主的木兰社区(Magnolia),地理位置绝佳,景观资源一流
美国 | 住进洛杉矶宜居奢华独栋住宅 零距离体验优质社区魅力
木兰社区位于西科维纳的高档住宅区南山庄园(South Hill Estates)内。南山庄园位于洛杉矶市中心以东仅20英里处,是洛杉矶生活最便利的地段之一
美国 | 住进洛杉矶宜居奢华独栋住宅 零距离体验优质社区魅力
木兰社区位于南山庄园的山顶位置,居高临下可尽览自然和城市风光
美国 | 住进洛杉矶宜居奢华独栋住宅 零距离体验优质社区魅力
白天,圣盖博山(San Gabriel Mountains)满目苍翠,绵绵起伏的山景美妙无比

木兰社区就位于南山庄园的山顶位置,居高临下可尽览自然和城市风光:白天,圣盖博山(San Gabriel Mountains)满目苍翠,绵绵起伏的山景美妙无比,每年10月到次年3月还能欣赏到闪着银光的积雪山顶;夜晚,洛杉矶全城灯火辉煌,流光溢彩,光芒闪烁的城市夜景充满魅力。除了优越的地段和一流的景观以外,木兰社区的配套设施也非常齐全,包括一流的学校、医疗设施、购物区、就业中心以及休闲娱乐设施。这些配套设施让木兰社区成为西科维纳独一无二的优质社区。

美国 | 美联储宣布不加息 美股大幅上扬

美联储21日公布联邦公开市场委员会(FOMC)9月货币政策会议的决议,宣布不加息

根据美联储21日的声明,FOMC以7票对3票通过不加息的决议,维持现行联邦基准利率在0.25%到0.5%之间。

FOMC认为,虽然美国劳动力市场持续增强,今年上半年经济活动温和回升,近几个月失业率变动不大,就业机会稳定增长,家庭支出亦强力增长,但企业固定投资仍然疲软,而通膨率和FOMC的目标值2%仍有一段距离,部分反映了能源价格和非能源进口价格的下跌。

FOMC的法定职责是寻求促进就业最大化和物价稳定,委员会预计,随着货币政策的逐步调整,经济活动会稳步前进,劳动力市场也会逐步加强,由于能源 价格先前的下跌,通胀率短期内仍将维持在低位。经济前景短期内的风险似乎大致平衡,委员会将继续密切监测通货膨胀指标和全球经济和金融的发展。

在此背景下,虽然加息的条件增强,但委员会决定维持现行联邦基准利率,持续等待各项经济因素朝委员会就业市场及通胀目标前进的证据。这项评估包括考虑劳动力市场状况、通胀压力和通胀预期,金融和国际发展的数据等。

另外,美联储对未来几年的经济预测有微妙的变化,似乎对经济的长期潜力显得有些悲观。今年6月美联储预期长期的经济增长率是2%,9月会议调降为1.8%。对长期的基准利率,亦由6月预期的3.0%,调降为2.9%。

美联储宣布不加息后,股市三大指数微幅上扬,随后大涨,收盘道琼工业指数上涨163.74点(涨0.90%),标准普尔500上涨23.36点(涨1.09%),纳斯达克综合指数上涨53.83点(涨1.03%)。

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美国 | EB-5诟病多改革难 国会月底会再延期?

去年12月美国国会在审议《2016财年综合拨款法案》时,未能通过《EB-5改革法案》,而是决定延期至今年9月30日。在此期间,关于Eb-5的诟病屡见报端,现在9月底截止日期在即,国会必须审议及通过《EB-5改革法案》,或者再次延长期限。

EB-5计划已创造逾8万个工作机会

美国EB-5计划规定外国投资人只要在美国投入50万美元,并提供10个工作机会,就可申请绿卡。对有意移民美国的外国人而言,这是相当便捷的入籍途径,而对缺乏资金的项目开发商来说,EB-5是以最低成本取得资金的最佳通道。

美国1992年推出EB-5计划,初始并未受到太大关注,2008年金融风暴后,美国企业银行融资变得困难,纷纷转而利用EB-5计划吸引外资。根据美国移民局(USCIS)数据,自推出EB-5计划以来,已吸引来美投资的金额达155亿美元,且创造8.44万个工作机会。

EB-5计划的绿卡签证,每年的全球配额是一万张(包括外国投资人及其家人),2014年开始出现不够用的情况,大约九成申请人来自中国大陆。

EB-5欺诈诉讼案件增多

近年来美国EB-5诈欺案日益增多,外国投资人不仅拿不到绿卡,反而落到身陷庞氏骗局、违约和财务损失的结局。在所有EB-5欺诈案中,佛蒙特州杰伊峰度假村(Jay Peak Resort)开发案最受人瞩目。

美国证券交易委员会(SEC)今年4月针对这个佛蒙特州开发案提出民事诉讼,指控开发商及执行长在长达8年的诈骗阴谋中,有系统地“掠夺”(Systematically Looted)外国投资人逾5,000万美元。这个开发案同时也面临数百名投资人提起的集体诉讼。

去年在南达科他州,35名中国投资者因EB-5欺诈损失1,850万美元,集体控告南达科他州以及负责EB-5项目的前官员博伦(Joop Bollen)。

开发商巧立名目引人诟病

除了欺诈案增多,EB-5另一个令人诟病的问题是,开发商巧立名目,在邻近低就业地区的都市地带规划开发案,但申请是用低门槛(50万美元)的EB-5投资计划。在都市地点的EB-5投资案,最低门槛为100万美元。

近年来,纽约曼哈顿和洛杉矶的高级住宅区,出现许多EB-5大型投资开发案,部分将附近的高失业地区划入,并用以申请适用较低门槛的EB-5投资。近期佛罗里达州亦出现EB-5投资热,吸引中国投资客。

纽约州参议员舒默(Charles Schumer)去年表示,投资开发案可以为整个城市带来就业机会,暗示没有必要区分就业低的布朗克斯(Bronx)街区和高档区曼哈顿中城。其他国会议员不同意这样的说法,并试图减少都市地区的EB-5开发案。

EB-5潜在的国家安全隐忧

移民研究中心(Center for Immigration Studies)研究员诺斯(David North)担心,EB-5投资计划成为国际洗钱的管道,并且对国家安全构成威胁。他说:“在不透明的中东或中国大陆的金融体系,很难追查钱的流向。”多位国会议员和执法人员也有同样的顾虑。

联邦调查人员曾经发现,外国投资者中有些是与中国和伊朗情报单位有关的人员,或者参与国际洗钱的罪犯。

EB-5向外国人兜售绿卡 更多人要求改革

美国国会政府问责局(Government Accountability Office, GAO)去年发布报告说,EB-5计划易诱发欺诈案且未创造经济利益。加州参议员范士丹(Dianne Feinstein)随后撰写专栏表示,应该终止EB-5计划,因其“对数以百万耐心等候移民配额的外籍人士释出一个错误信息,即美国绿卡是‘出售’的,但这不能代表我们国家”。

CIS研究员诺斯表示:“EB-5投资就像是向外国人兜售绿卡,我们不该这么做。”

去年参议院司法委员会数名参议员提出《EB-5改革法案》,包括提高投资门槛金额由50万美元增为80万美元,或要求更多的国土安全监督、额外的安全措施,以及重新定义高失业地区。所有改革法案都无功而返,原因是部分支持EB-5的参议员反对。

今年9月初部分国会众议员提出《EB-5改革法案》,要求保留4千个EB-5签证配额在农村和低收入地区的EB-5投资案。提出这个法案的弗吉尼亚州众议员古德拉特(Bob Goodlatte)表示:“有迫切需要进行EB-5改革。”

其它的改革法案包括增加签证数量以及限制极为贫困地区始能适用低门槛投资金额。不过如同去年,今年许多开发商仍然努力推动不要改革或减少修正幅度,9月底前能否达成妥协方案并不乐观。

美国国会议员为EB-5投资改革角力的同时,今年EB-5投资申请案出现多年来首次放缓的趋势。2015财年申请案达到史上高点14,373件,2016财年前九个月的申请件数仅8,638件。

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美国 | 移民系统出包 误授858外国人公民身份

美国 | 移民系统出包 误授858外国人公民身份
美国政府错误地为至少858名曾被下令驱逐出境的移民授予公民身份,原因是这些人的指纹资料未纳入到公民申请审批系统中

根据美国国土安全部(DHS)周一(9月19日)发布的内部监控审查报告显示,美国政府错误地为至少858名曾被下令驱逐出境的移民授予公民身份,原因是这些人的指纹资料未纳入到公民申请审批系统中。

国土安全部的总检察长罗斯(John Roth)表示,根据审计资料,这个错误发生是由于部分员工在处理入籍申请的工作时,无法接触到这些人的指纹资料所致。因为很多人过去采集的纸质指纹文件尚未进行数字化,因此导致在数据库中搜索指纹资料时,如果这些人使用不同的名字申请公民的话,就不会显示其指纹资料。

罗斯在一份声明中说:“这种情况为某些不法分子通过欺诈获得美国公民身份创造了机会。”

因为审计中发现,这些被错误授予公民身份、原本等待驱逐出境的非法移民,大多数来自移民欺诈率较高或者是对美国国家安全威胁较大的国家。

审计建议,任何尚未被添加到政府的数据库的指纹数据应该尽快补充完善;同时需要建立一个系统,对那些被误授公民身份的移民进行个别评估。

目前,美国国土安全部官员同意罗斯的报告,并表示政府正在改善移民管理系统并采取措施纠正此前的错误。

通常,成为美国公民的人大致可以分为两类,第一类是出生在美国领土上的人(自动取得美国国籍);第二类是根据法律规定加入美国国籍的人,而美国移民法授予司法部长负责入籍的权力。而司法部长属下的美国公民与移民服务局具体处理入籍事宜。

通常,申请美国公民身份的前提是必须合法取得永久居民身份(绿卡),并连续在美国居住满五年,年龄超过18周岁且具备良好道德品格,认可美国宪法原则以及效忠美国等众多条件。

很多时候,若是申请人取得绿卡身份的方式和手段非法的话,就不具备申请公民的资格;有些人取得公民身份后才被发现其绿卡身份有问题的话,也将会导致公民身份丧失。此外,若被判处移民法所定义的“重罪”的人、职业赌徒、做伪证者、甚至习惯性酗酒者都有可能被认为道德有问题而被拒成为美国公民。

在美国911恐怖袭击事件后,美国政府对于国土安全尤为重视,因此对外来移民的公民申请审批更为严格。

 

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美国 | 拉斯维加斯最佳置业机会——ONE Las Vegas闹中取静体验赌城魅力

拉斯维加斯(City of Las Vegas)是美国内华达州最大的城市,有着以赌博业为中心庞大的旅游、购物、度假产业,是世界知名的度假地之一。这座迷人的城市也是人们非常关注的投资热门目的地,如今有一个绝佳置业项目来到您的眼前——ONE Las Vegas 住宅公寓,既适合自住又是绝佳投资项目,千万不要错过。

坐拥精彩都市生活,闹中取静尽享迷人景色

 ONE Las Vegas 位于美丽的南拉斯维加斯大道(S. Las Vegas Blvd)上,由两栋高雅的驼色高层住宅组成。这里距离麦卡伦国际机场(Las Vegas McCarran International Airport)仅有十分钟车程,靠近Town Square大型购物中心,周围环绕着最好的餐厅,是一处闹中取静的绝佳位置,既能随时享受精彩的都市生活,又能保有一处不受打扰,舒适放松的安静之地。

美国 | 拉斯维加斯最佳置业机会——ONE Las Vegas闹中取静体验赌城魅力
ONE Las Vegas 位于美丽的南拉斯维加斯大道(S. Las Vegas Blvd)上,由两栋高雅的驼色高层住宅组成
美国 | 拉斯维加斯最佳置业机会——ONE Las Vegas闹中取静体验赌城魅力
这里距离麦卡伦国际机场(Las Vegas McCarran International Airport)仅有十分钟车程,靠近Town Square大型购物中心
美国 | 拉斯维加斯最佳置业机会——ONE Las Vegas闹中取静体验赌城魅力
ONE Las Vegas公寓室内装饰非常豪华,硬木地板、花岗岩台面、不锈钢厨具
美国 | 拉斯维加斯最佳置业机会——ONE Las Vegas闹中取静体验赌城魅力
公寓为3米挑高设计,窗户宽大,带有平均面积超过18平方米的阳台或露台,空间体验非常舒畅

ONE Las Vegas公寓室内装饰非常豪华,硬木地板、花岗岩台面、不锈钢厨具。公寓为3米挑高设计,窗户宽大,带有平均面积超过18平方米的阳台或露台,空间体验非常舒畅,能轻松地观赏南拉斯维加斯大道的景色以及远处的迷人山景。

这是“One Las Vegas”公寓楼内的一套现代风格公寓套房,享有赌城大道和山脉美景,便利设施一应俱全,绝对是休闲舒适的拉斯维加斯避世之所。您的这套公寓套房坐落在美丽的拉斯维加斯大道南(South Las Vegas Boulevard),它是市内最好的住宅,达到闹中取静的新高度,但距该市最佳生活配套仍只有片刻路程。

  ONE Las Vegas住宅公寓的开发商是DK Las Vegas公司。该公司在开发高端住宅公寓上拥有丰富的经验和强大的实力,在拉斯维加斯另外还有四个公寓社区,包括位于市中心的 The Ogden Las Vegas高级住宅公寓。因此,DK Las Vegas公司对公寓的运营、管理、服务均十分成熟,对买房人来说也是一种保障。

美国 | 留学之性价比高的大学排行盘点

其实美国留学的费用相对于欧亚和澳洲院校来说,要昂贵一些,对于一些工薪家庭的同学来说,还是有一些压力的,今天我们就来盘点一些性价比高的学校,希望能帮助到部分同学!美国 | 留学之性价比高的大学排行盘点

1.加州大学伯克利分校 University of California,Berkeley $25,064

加州大学伯克利分校以研究著称,被誉为“公立常春藤”。2013THE高等教育世界最富盛名大学排名第5,六大全球公认顶级大学之 一;2013Kiplinger全美最具价值的公立大学前百名排名第8,加州第2;普林斯顿评论最具价值公立大学排名第5;学费低廉,贯彻了uc系统的优 良传统,公立的费用,私立的教育质量,全世界前十的高校,只不过这录取率…

2.加州大学洛杉矶分校 University of California,Los Angeles $35,580

是一所著名的公立研究型大学,为公立常春藤之一,也是加州大学十校中声誉和实力仅次于加州大学伯克利分校的学校。加州大学洛杉矶分校每年吸引着5万 以上的申请者,历年来为美国申请人数最多的几所学校之一。学费比较低廉,top30的院校里面非常亲民的录取要求,地处西海岸魅力之都洛杉矶,就业优势明 显。生活费会有点小高。

3.北卡罗来纳大学教堂山分校 University of North Carolina,Chapel Hill $33,624

是全美国最早的州立大学。它成立于1789 年12 月11 日。在同一年,乔治。华盛顿开始担任美国总统。在18世纪时,它是全美国唯一授予学位的公立大学。被《美国新闻与世界报道》评为一级国家级大学,学术排名 为全美第16 ,被《纽约时报大学指南》给予五颗星最高的学术评分。虽然最近几年学费涨的有点快。

4.佐治亚理工学院 Georgia Institute of Technology $30,698

众所周知,Georgia Tech的工程学科是美国顶尖的。一般人说到的美国三大理工学院(Institutes of Technology),MIT理工俱强,是当之无愧的龙头老大;CalTech 理科不输给MIT,但工科略逊,当居第二;GaTech工科强于CalTech但弱于MIT,理科虽说近年急起直追,毕竟底子薄,相对比较落后,只好当老 三。

以前有人私下把Georgia Tech称做“MIT of the South”。不过GaTech的人自尊太强,奋起反击,反而公开喊出了:“MIT: Georgia Tech of the North”的口号,流风所及,连MIT的人也常常幽默一把,称自己的学校为“Georgia Tech of the North”。

5.加州大学圣地亚哥分校 University of California,San Diego $36,180

6.加州大学戴维斯分校 University of California,Davis $36,774

7.加州大学圣塔芭芭拉分校 University of California,Santa Barbara $36,624

加州大学可以称得上是美国最为强大的公立大学系统,每一所分校在美国都属于顶尖级大学,并且都属于“公立常青藤”——这在美国绝无仅有——加州大学伯克利分校、加州大学洛杉矶分校更是享誉全世界,在泰晤士高等教育的声誉排名里,均多年位列世界前十。

加州大学共有十所分校外加一所法学院,签约管理三个美国能源部的国家实验室,拥有诺贝尔奖得主55位,美国国家科学院院士357位,占美国国家科学院总院士2039位的近1/5。拥有全职学生20多万人,美国大学协会成员61个,加州大学有6所分校为其成员。

8.伊利诺伊大学厄本那-香槟分校 University of Illinois,Urbana-Champaign $30,228

与加州大学伯克利分校及密歇根大学并称“美国公立大学三巨头”。该校还是最国际化、多元化的大学之一,其国际学生人数在全美大学排名第三,位列美国 公立大学榜首。该校一直致力于卓越的研究、教学和公众参与,很多学科素负盛名,其工程学院在全美乃至世界堪称至尊级的地位,始终位于美国大学工程院排名前 五,几乎所有工程专业均在全美排名前十,电气、计算机、土木、材料、农业、环境、机械等专业排名全美前五。该校的商学院也具有极强的实力,其会计、金融等 专业为全美一流水平,会计专业位列全美第二。

9.德克萨斯大学奥斯汀分校 University of Texas,Austin $34,722

德克萨斯大学奥斯汀分校The University of Texas at Austin,成立于1883年,通称为德州大学,UT,或Texas,是德州大学系统中的主校区,也是德州境内最顶尖的高等学府之一。在各类学术表现及 评鉴排名中,德克萨斯大学奥斯汀分校The University of Texas at Austin 在全美大学中名列前茅。现有学生人数50,403(2004年统计资料),为全美单一校园中第三大的大学。此校拥有全美顶尖的学术及专业学系,包括工学 院、电子计算机、商学院、法学院、及公共行政等,在全美大学及研究机构中,常年表现杰出。除奥斯汀主校区外,Pickle研究校区(J. J. Pickle Research Campus)位于奥斯汀北部,而该校天文系亦负责位于德州西部戴维斯山区的麦当劳天文台。

10.杨百翰大学 Brigham Young University,Provo $5,000

相较其它专业领域,杨百翰大学的商科、社科、教育学较为强势,商学院USNEWS最新排名为全美第30名,为杨百翰大学排名最高的专业。以学校规模 和师生比来看,杨百翰大学更像是一所公立大学,3万多在校学习,师生比仅1:21,但学生整体满意度却非常高,达到91%——这可能与杨百翰大学超低的学 费(对国际学生也是如此)和超高几率的奖学金不无关系。杨百翰大学学费1,000美金不到,还向国际学生提供Need-based奖学金。如果你不介意那 两年传教士时间,或者你喜欢摩门教,且喜欢这种传教机会的话,杨百翰大学绝对是一个你值得申请的学校。

11.迈阿密大学(俄亥俄) Miami University $30,394

首先要说的是,美国留学申 请选校千万不要把这个位于俄亥俄州的大学与位于佛罗里达州的迈阿密大学(University of Miami)混淆。迈阿密大学牛津校区2011美国大学综合排名是79位,建于1809年,公立大学。《纽约时报大学指南》给予三颗星的学术评分,并指 出,该大学提供私立大学的教育环境,但只收公立大学的学费,所以有“Public Ivy(公立长春藤大学)”之称。该校最著名的专业是商务、会计和建筑。自然科学方面,化学、微生物学和植物学都挺突出。

由于学校位于俄亥俄的牛津小镇,所以生活花费不高,新生如果住校的话,一年所有花费校方统计数据为$9,786。

12.爱荷华州立大学 Iowa State University $20,617

爱荷华州立大学以其在科学,工程,农学,商务方面的专业见长,并且是世界上第一台电子计算机阿塔纳索夫-贝瑞计算机的诞生地。在生物和物理研究领域 处于世界领先地位。最近几年,大学在农业生物科技,植物和动物基因工程,生物信息工程,农产品和市场开发,人类营养,人类电脑功能,生物再利用和食品安全 等重要的领域进行了大胆的新的成果转化研究。

(据新通教育)

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美国 | 校外房租最贵和最便宜的5所美国精英名校

就读美国精英名校对未来固然有好处,但也面临财政挑战,一份最新报告显示,在“美国新闻和世界报导”2017年大学排名前35所大学中,80%的名校地处租金昂贵地区。

这项由房产公司Zillow公布的调查报告揭示,若要孩子读名校,选择租住在校园附近的话,成本很高。

Zillow首席营销官Jeremy Wacksman表示,今年秋季,学生和家长都在填写大学申请,以及查看财政援助和学生贷款,他们也应该考虑住房成本因素。“衡量住在校内还是校外,考虑是否想和同学分享寓所,这些可以帮助学生和家长了解所需的财力。”

Zillow调查显示,若就读排名靠前的斯坦福大学、普林斯顿大学和加州大学伯克利分校,学生将需支付最贵的校外住宿房租

而印第安纳州圣母大学(University of Notre Dame)、密苏里州的圣路易华盛顿大学(Washington University in St. Louis),以及卡内基•梅隆大学,则是校外住宿最便宜的名校。其中圣母大学Zillow平均租金指数仅723美元,仅是最高房租斯坦福大学的1/9。

在排名前35的美国名校中,超过四分之三的学校校外租金中位数高于全国整体水平,包括设在芝加哥、波士顿、洛杉矶、旧金山、纽约和华盛顿特区的所有学校。

校外住宿最昂贵5所名校:

美国 | 校外房租最贵和最便宜的5所美国精英名校
斯坦福大学

1、斯坦福大学

地点:帕洛阿尔托(Palo Alto),加州
美国新闻”大学排名:并列第5
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):6139(美元,下同)
Zillow预计2017年增减幅:7.6%

2、普林斯顿大学

地点:普林斯顿,新泽西州
“美国新闻”大学排名:并列第1
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):4529
Zillow预计2017年增减幅:4.0%

3、加州大学伯克利分校,加州大学分校

地点:伯克利,加州
“美国新闻”大学排名:并列第20
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):3534
Zillow预计2017年增减幅:6.9%

4、加州理工学院

地点:帕萨迪纳,加州
“美国新闻”大学排名:并列第12
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):2720
Zillow预计2017年增减幅:6.4%

5、南加州大学和加州大学洛杉矶分校

地点:洛杉矶,加州
“美国新闻”大学排名:前者排名23,后者排名24
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):2701
Zillow预计2017年增减幅:8.8%

校外住宿最便宜的5所名校

1、印第安纳州圣母大学(University of Notre Dame)

地点:Notre Dame/South Bend,印第安纳州
“美国新闻”大学排名:并列第15
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):723
Zillow预计2017年增减幅:0.8%
排名15的印第安纳州圣母大学是美国校外租金最便宜的名校。(Wiki commons)
排名15的印第安纳州圣母大学是美国校外租金最便宜的名校。(Wiki commons)

2、圣路易华盛顿大学(Washington University in St. Louis)

地点:圣路易,密苏里州
“美国新闻”大学排名:第19
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):881
Zillow预计2017年增减幅:3.3%

3、罗彻斯特大学(University of Rochester)

地点:罗彻斯特,纽约州
“美国新闻”大学排名:并列第32
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):945
Zillow预计2017年增减幅:-0.4%

4、威克森林大学(Wake Forest University)

地点:温斯顿 – 塞勒姆(Winston-Salem),北卡州
“美国新闻”大学排名:并列第27
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):994
Zillow预计2017年增减幅:2.2%

5、卡内基•梅隆大学

地点:匹兹堡,宾州
“美国新闻”大学排名:并列第24
Zillow平均租金指数(Zillow Rental Index):1141
Zillow预计2017年增减幅:3.4%

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美国 | 留学生在美国租房如何避免受骗?

留学生在异国他乡的小窝可能并不如想象中温馨,这都是“异地选房导致信息不对称”惹的祸。怎样才能在异国避免受骗,找到心满意足的住房呢?

美国 | 留学生在美国租房如何避免受骗?
在陌生的城市找到称心如意的住处本就不易,对于初到异国的留学生来说,更是难上加难

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在陌生的城市找到称心如意的住处本就不易,对于初到异国的留学生来说,更是难上加难。尤其是那些刚刚拿到录取通知,人还在国内的留学生们,已经被签证、机票、选课的事搞得焦头烂额,还得为房子操心。

由于无法到现场看房,留学生们往往只能通过远程租房中介提供的图片、视频简单浏览,而房屋本身所处的社区环境、交通条件和设施状态等诸多重要因 素却无法亲自把关。当8月末9月初开学在即,远渡重洋的留学生拖着沉重旅行箱,推开新家的门,或许才会意识到,接下来一年在异国他乡的小窝可能并不如想象中温馨。

大部分学生在国内不是走读就是住校,对异国的租房行业更是知之甚少。人在国内信息不对称的情况下,怎样才能在异国避免受骗,找到心满意足的住房呢?《留学》邀请了法律专家和业内人士给予实用建议。

找人看房注重房屋细节

MTLaw律师事务所创始人兼总经理田胜昔律师通过建议留学生:在签租房合同之前,最好请一位在当地的朋友或房地产中介帮忙到现场看房把关,并且拜托朋友特别注意房子的一些细节。除了房屋内部,也要注意屋外和周边的情况。若可能的话,可以和当时的房客聊聊房子的问题。这样可以避免一些不必要的法律纠纷。

但如果房子的整体条件非常恶劣,达到影响人类正常居住(uninhabitable)的情况,房客就可以采取法律手段直接终止租约。田律师就以 上案例情节分析,“木地板上还有密集的霉菌”和“刺鼻的气味”就可以是房间uninhabitable的证据,但大街嘈杂,面积狭窄和地面很脏就不是 uninhabitable的理由。

大波士顿地区法律服务中心(Greater Boston Legal Services)的罗伯特。贝迪克(RobertBurdick)律师建议:这种情况下,应该首先找到本市的住房检察部门(一般称作Housing Inspection Department)对房屋进行评估。如果监察部门认同房屋有严重质量问题,会联系房东要求其改善条件。如果租客仍不满意,则可从监察部门领取一份住房报告,并要求其向房东传送限制令。

“整个过程并不耗时,紧急情况下一周内就可执行。更重要的是,寻求此项服务是完全免费的,学生不用担心花钱聘请律师。”贝迪克说。

核准中介资质明确各项权利

收到定金后再临时反悔,真的是房东反悔,还是中介赚钱的伎俩?波士顿大学一名毕业生小艺(化名)曾在当地一家中介机构实习五个月,她接受采访时 表示,美国的大城市、尤其是学生聚集的城市,房屋中介的竞争都非常激烈,同一套房屋可能在好几家中介挂名。因此在租客汇款后,房子已经被别人抢到的几率也 是有的。但很多时候,中介也会以此为借口,抬高价格。

小艺建议,在选择中介前,找中介要一些个人信息、从业证件是必要的。最好能GOOGLE搜索一下该中介的信用记录。此外留学生租房时不要怕麻烦,让中介多推荐几套房子,在心中做好以防万一的准备。但更重要的是,需要在付款后尽快要求签订合约,并仔细阅读合约条款。

MTLaw律所的田律师提示,合约签订后再额外收费是合同违约行为,所以在签合同之前一定要看清楚合同条款,尤其是看房租中是否包括水电费、燃气费、Internet费用和其他杂费。另外田律师补充道,另一个学生租房容易遇到多收钱的地方,是租期满后的收房阶段。如果房东在收房阶段不满意,也有可能拒绝退还押金。

“因此同学们入住初期,应该进一步对房屋进行检查。发现问题要及时留下证据,比如拍照发给房东确认。这样就可以避免租约结束的时候收不回押金的情况。”田律师建议道。

直接与房东签订合同

许多留学生需要短期租房,比如暑假搬去别的城市实习两个月的时候,可能图方便临时住进短租的公寓。但MT Law律所的田律师还是建议留学生尽可能与房东本人签暑合约,并且认真阅读租约中的各项条款,这样可以避免一些风险。

如在租期房屋发生失窃、甚至火灾等意外情况,房东则需按房租规定对租户负责。而以上情况中的二房东则没有权力代替房东行使权利义务。

“这些风险虽然是小概率事件,但也不是完全可以避免。”田律师提醒道,“还是建议同学们手握合同。”

但如果没有签订白纸黑字的合同,同学们是不是就无法保障合法权益了呢?田律师指出,在短租的情况下,若房东默认每月从房客账户收钱,即使房东与房客没有签订纸制合约,也默认双方租赁关系成立,可以视为事实合同。

在发生特殊情况下也有起诉房东的可能性。但由于没有书面合同,此类争议起诉的成本较高且胜诉的可能性较小。

最后,律师提醒广大同学,法律是一种不得已的保障手段,由于有高昂的时间和金钱成本,并不建议同学们过度使用。最好的办法还是在签租约前万事谨慎、小心,争取防患于未然。

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 (据留学杂志)

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美国新房地板装修新潮流 专家为你专业讲解

近年于地板装修设计有三大趋势,地毯流行柔软蓬松材质,木地板走粗旷风格,乙烯地板则更趋奢华。是的,你没有看错! 奢华的乙烯地板(塑胶制地板贴片) 听起来非常冲突。尤其对于追求建材品质的买家来说,乙烯地板一直是廉价象征。

史考特。汉佛瑞,加州地板贸易协会的主席,特别说明: 「过去两年,乙烯地板有很显著的成长。主因在于印刷技术精进,乙烯地板现在看起来跟真正的木地板几乎完全相同。」乙烯地板并非唯一引起消费者关注的地板装修潮流,New Home Source更准备了其他项目与大家分享。

Toll Brothers,美国豪宅建筑商®,已在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。 Enclave社区,坐落于 Yorba Linda 山上,总占地约 4,500-6,000 平方英尺,房屋选址宽敞,高端奢华。 Enclave社区距离主要高速公路、迪士尼乐园、Brea 购物中心仅数分钟,毗邻美丽的山脉和沙滩。 波特牧场,位于 San Fernando 谷的山腰上,风景秀丽,邻近新的 K-8 社区学校。 每一块波特牧场周边,都有自己的特色, 进入大门后更显私密。波特牧场倡导一种休闲之上的高质量生活 Marbella Collection 社区,距离著名加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟,提供优质校区、公园和开放区域 提供了 5 种独特别墅设计,融合宽大入口,可容纳 3-4 辆车的车库,优雅的加州风房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社区,坐落于南 Santa Susana 群山中,是独一无二的、有栅栏警卫系统的高档住宅小区 Canyon Oaks 闹中取静,业主们将会享受到郊区安静恬淡的舒适氛围,靠近娱乐休闲场所和就业中心 The Crossings,靠近贝克牧场,毗邻度假式设施,包括 Vista 游泳俱乐部、Promenade 公园 The Crossings 是在便利与舒适之间达到了完美的平衡,利用整体规划的便利设施,精心设计的独栋别墅

 

地毯

地毯材质近年不但更加柔软更兼具环保意识。汉佛瑞表示: 「各家厂商都开始意识到环保的重要性。有些工厂会将回收的尼龙,高温熔解后制造出全新的地毯。」汉佛瑞出生于地板世家,他见证了地毯产业的兴起繁盛。 「我很意外奢华的地毯竟然又重新流行了起来,现今的顶级地毯甚至比我小时候接触的都来得更加柔软。」

他也特别提到了Shaw’s Caress – 以全新方式将尼龙制造为顶级布料,以及Mohawk Flooring’s SmartStrand Silk – 使用三倍量的尼龙来制作地毯。汉佛瑞也预言其他地毯商将会跟进这两大厂商的制造趋势。

至于地毯花纹,近年受欢迎的技术是Cut-and-Loop,顾名思义是将毛料部分裁切部分环状连接,制造出浮雕立体感。安柏。薛伊,Standard Pacific Homes丹佛分部总裁补充「他们属于混纱或是多色调。主要潮流是简洁风格的花纹地毯,可呈现个人风格。」薛伊说在丹佛地区,此类地毯多使用于卧室及楼梯间。

木地板

随着近年兴起的开放式空间,许多人会将客厅及厨房连结在一起。为了搭配空间一致性,越来越多人在厨房使用木地板。然而实木地板价格不斐,因此许多人选择Laminate美耐板(由木屑压制而成)。薛伊解释: 「这种材质耐重且稳定,木板间不易产生空隙,价格比起实木地板也来得亲民。」

与国内一样,木地板也广受业主欢迎,山胡桃、樱桃木及胡桃木是大众选择较多的木材。

消费者对于木纹材质的喜好,也趋向深色系,而浅灰色调也颇受欢迎。 「买家倾向选用大面积木片或是将不同尺寸的木板混合拼装。材质选择上也偏向异国风情,例如山胡桃、樱桃木及胡桃木等等。」

薛伊认为仿旧木材也是一大趋势,针对这点,汉佛瑞补充:「买家还是喜欢新地板,只是想要看起来有点岁月痕迹。」就如同年轻人喜欢穿破损感的牛仔裤。市场上也发展出对二手木材有兴趣的新族群,二手木材主要是从老屋汰换下来的建材或部分厂商刻意将新木材仿旧。

此外,由竹子所建造的木材也曾在市场掀起一阵涟漪,相较于其他木材原料,竹子生长期较短再生性也来得高。不过部分消费者反应竹子会有缩水的问题。对此汉佛瑞认为: 「竹制建材持续在进步,现在已经很少听到缩水问题了。我很期待厂商未来开发出更多样化的竹材花纹及尺寸。」

奢华乙烯地板

奢华也许有点言过其实,但随着科技进步,乙烯地板的确被赋予了新风貌。乙烯地板的制作流程是将各式木纹印制在塑胶材质上,让它看起来如同实木地板一样高级。

汉佛瑞提出: 「只要相机能捕捉的花纹都可以被印制在乙烯地板上。这不仅限于木纹,我看过有人运用磁砖及大理石纹的乙烯地板来进行浴室装修,效果相当出色。」

磁砖

陶瓷磁砖趋势是极大化。消费者喜爱大面积的磁砖,尤其是大于30*30公分的尺寸。汉佛瑞说明: 「之前提到的数位印刷,不仅可以应用在美耐板及乙烯地板,连磁砖也适用,所以就算看到木纹磁砖也不稀奇。」薛伊分享丹佛地区盛行模组磁砖– 长方形磁砖或是30*60公分的尺寸。 「我们近期看到很多类似布料或是木头材质磁砖,另外还有水泥表面的。」

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美国新房装潢改装8要诀 新房建筑商诚意推荐

恭喜你终于签了合约买下了第一栋房子,下一步就是开始思考如何设计房屋。购买新建案的一大好处就是能够选择从建商提供的装潢选项中,挑选自己喜爱的装潢设计。

但对于第一次买屋的人,如何选择可是一大问题。橱柜、流理台桌面、地板、灯具及厨房设备,甚至包含是否建造额外车库或是卫浴,以上提及的项目在房屋装修的选项里,仍是九牛一毛。

新屋主究竟应该要怎么做呢?

Taylor Morrison房地产公司拥有100多年的建筑经验,是公认的美国最值得信赖的住宅建筑商。 阿瓦隆社区,位于美国德克萨斯州卡蒂(Katy)斯普林格林,交通通达,基础设施完善。 阿瓦隆社区拥有多栋大户型奢华住宅,部分位于湖畔。住宅面积从3741-5623平方英尺不等,有4-5间卧室 Cypress Reserve社区,隶属佛罗里达州冬日花园住区,距离奥兰多市中心仅20英里,紧邻迪斯尼、环球影城 这里最受欢迎的两种户型分别为65’和75’,两种户型拥有截然不同的建筑风格,分别为单层和双层平面布局 凯塞尔曼牧场,是位于美国萨克拉门托葡萄园区的全新社区。该社区地理位置优越,紧邻埃尔克格罗夫市 凯塞尔曼牧场住宅区拥有配套社区公园和261栋独栋住宅,拥有新建社区必备的极佳的舒适性和便利性。 Saviero社区位于美国尔湾果树山,有4-6间卧室,二或三车位车库,住宅面积从3,795—4,897平方英尺不等 该社区拥有风景如画的公园,仅需步行即可到达果树山学校(Orchard Hills School)、购物区和餐厅。 普拉多(Prado)社区,位于美国埃尔克格罗夫的东马德拉,提供一流的学校、社区公园、购物区。 该社区共有三种独特的户型设计,面积从2,477-3,885平方英尺不等,配备一流的家用电器和便利设施

 

房屋结构

签下合约后,第一件事就是针对房屋结构及隔间做出决定。位于亚利桑那州的Cachet Homes 销售暨行销副总裁苏。古德奇说: 「买家签约时,常被复杂的法律文件搞得头昏眼花。但我们确保在完成合约签订后,会立即与他们谈谈房屋隔间。」
部分买家希望增加额外卫浴或是车库、加装出入口、壁炉或是灯具等。买家必须在装修前期就下好决定,因为此类装潢会影响房屋整体结构及相关建筑执照申请。另一方面,调整水管管线及电线需要移除部分墙面,为避免不必要工程,买家都应该尽早下定决心。

装潢升级

买家也许认为房屋的美化装潢例如墙面粉刷、庭院造景、选择灯具及水龙头把手、地板材质、墙面装饰以及基本的厨房设备都是比较不急迫的项目。就算建商交屋结案后,再来进行也不迟,尤其当买家有充足的装潢预算,并不需要立即下决定。

达拉斯的Grenadier Homes建案底价中并不包含加装冰箱等厨房设备。根据Grenadier Homes设计师凯西。克斯塔表示: 「买家自行选购有时会获得更好价格。但直接向建商加购,花费可被计算在贷款内,不会占用装潢费用。」

此外,克斯塔也提醒,在交屋后进行的房屋改装,一般不会包含在建商保固项目内。当然,另一个原因在于结案后,自行进行房屋改装,可能无法找到合适施工厂商,或是因承包厂商不了解屋况而发生错误。

建商施工时间

尽量配合建商施工时程表。通常在签约的两到三周后,建商会安排会议来了解屋主的设计需求。不同建商会有不同规则,有些建商不允许屋主二次修改装潢项目。因此建议屋主在会议时,详列装潢项目及需求,针对喜爱的设计风格,也淮备照片帮助设计师进一步了解。

样品屋

许多买家购屋起因于对样品屋一见倾心。然而样品屋跟实际交屋后状况可能不尽相同。样品屋通常搭配顶级建材及高级设备,而装潢选择也未必会出现在建商所提供的方案中,若想将新家设计得跟样品屋一样,必定需要额外花费。

预算规划

事先规划预算并且依照计画实施。当买家走入建商的设计中心,就如同三岁小童进入琳琅满目的糖果店。顶级及极具设计感装潢所费不赀,因此尽量按照原先预算规划以避免不必要开销。

对此,古德奇提供了一个参考金额: 房屋装潢花费大约占房屋总价的12%为合理范围。切记房屋贷款金额需要涵盖装潢费用及房屋总价。

实际需求

遵循原先的预算规划,你不可能负担所有你所喜爱装潢项目。建立清单时,可分为必须项目及理想项目。

怀得利夫妻向Cachet Homes购买了三房两卫的新屋,市价约为35万美元。他们淮备了3万元来进行装修,其中两万六千元都花费在橱柜及地板等项目。怀得利太太表示: 「原先我们计画在厨房防水墙面做马赛克拼接磁砖设计,然而我们实在无法负担这笔费用,最后的折衷方案是仅于烤箱旁墙面做小部分的磁砖拼贴。」

未来变现价值

不要过度客制化。新屋主想要将新家设计得极具个人风格,这种心情是可以理解的。然而,必须考虑过度设计是否会影响未来出售的困难度。佛洛里达房地产经纪人安迪。威尔斯说明: 「屋主也许考虑薰衣草紫的厨房中岛,然而强烈个人风格会让你在转售时遇到困难。较理想的方式是将喜欢的颜色运用在墙壁粉刷,主要厨房流理台面仍保持中性色调。未来出售时,才能吸引较多买家。」

信任合作厂商

设计及施工团队在改装过程中,会解释施工细节,针对特定项目提供除了设计美感外的专业意见。此外,也会针对屋主预算提出建议。怀得利先生说:「施工厂商会努力帮助你完成梦想新居。因此,请相信他们多年以来的专业及经验。」

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