美国 – Page 20

在美国南加州，这种高性价比的精装豪宅最受宠︱居外精选

以洛杉矶为中心的南加州所独具的魅力远超过任何人想象。除了橘色的阳光、绵延的沙滩和碧海蓝天之外，南加州所给人带来的热情洋溢让您稍不留神就沉溺其中。拥有超过170万华人的南加州如今还日益成长为一个在美华人的综合社区。定居在此，您不仅能感受到太平洋岸边独一无二的异乡美景，也同时能感受到宾至如归的温暖。

南加州洛杉矶Palisades Village社区实景（图片来源：Pinterest）

Palisades这个独特的社区提供了真正两全其美的南加州生活：与山海为邻，同时也靠近城镇。（图片来源：abcnews）

居民在Palisades Village享受阳光明媚的美好下午（图片来源：洛杉矶时报）

西班牙风情的精装双层豪宅

本次居外为大家介绍的这座新建的定制住宅采用了现代西班牙复兴风格设计，位于令人梦寐以求的洛杉矶Palisades Village社区。住宅被高耸葱郁的树篱所包围，提供了极好的隐密性的同时又将房产整体打造为一个天然的成熟景观。拾级而上，您仿佛在一大片森林中找到了一处豪华的容身之地。

这座二层的复式住宅设有4间卧室、1间工作室和4.5间浴室，其中所有卧室均为套间，以天然大理石作为装饰材料。其中，主套房内配有拱形天花板、壁炉、带定制橱柜的步入式衣柜，主浴室带定制的双洗手盆、独立浴缸以及宽敞淋浴间。除此之外，该住宅的起居室和家庭活动室内都配有壁炉，住宅内还配有餐厅、餐具室、藏书间／书房、楼上洗衣房、双驱智能恒温控制、配置有闭路安全摄像头的智能家居、配有Wolf牌及Sub-Zero牌厨具的美食厨房、夏克式橱柜和精美的银波大理石。住宅内的浴室同样配有一流的硬件设施——纽波特黄铜和科勒牌浴盆、抽水马桶等设施。

除了室内的精致装饰之外，室外的露台同样用华丽的天然石材搭建而成。路太重配有内置烧烤设施、披萨烤箱、鸡尾酒吧台和室外壁炉，让您享受欢乐有趣和令人称奇的加州户外生活方式。

这座位于南加州的社区坐落在马里布（Malibu）和圣塔莫妮卡（Santa Monica）之间。您步行便可从这座令人惊艳的住宅到达太平洋岸边的著名Caruso Village社区。社区内有一些奢侈品零售店、餐馆、电影院、杂货店、健身中心、高等级特许学校和农贸市场。除此之外，绝佳的地理位置使您距离加州大学洛杉矶分校（UCLA）仅仅5英里，距离佩珀代因（Pepperdine）大学10英里，距离南加州大学（USC）14英里。定居在此，您将与一流的电影明星成为邻居，尽情享受原始的海滩。

虚拟看房让您抓住高性价比住宅

该住宅的卖房保证向买方进行12个月的售后回租，并按商定的租赁价格支付租金。这栋房子出售价格为每平方英呎1249美元。在过去的三个月内，该住宅所在社区的类似房产成交价位每平方英尺1400美元左右。考虑到当下疫情所导致的出行限制，我们可为外地买家提供远程虚拟看房体验，并可以安排一次无接触看房之旅以便现场看房。这样您便不会错过如此高性价比的房产了！欢迎点击 https://www.juwai.com/53272038.htm 更深入了解这套洛杉矶优选房产，或致电居外热线400 041 7515与我们取得联系。

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

签证快到期美国20万H-1B员工恐被迫返乡

将近两年来，31岁的玛娜希‧瓦萨华达（Manasi Vasavada）都以H-1B工作签证的合法移民身分，在新泽西州百赛克郡（Passaic County）一间牙医诊所工作；然而，受到新冠病毒疫情影响，诊所从今年3月中旬便暂时歇业，瓦萨华达跟着放无薪假迄今，眼看着签证效期只剩三周便将到期。

透过H-1B工作签证核发，美国政府允许拥有特殊专业技能的外籍人才，短期在美合法工作；根据规定，H-1B签证持有人一旦没有工作收入，最多只能继续在美合法停留60天。

分析师说，成千上万名目前正在申请学生签证的外籍移民，接下来可能面临被迫返回故乡的命运。（图片来源：Getty Images）

华府智库“尼斯卡南研究中心”（Niskanen Center）移民政策分析师纽菲德（Jeremy Neufeld）指出，持工作签证进入美国、目前正在申请绿卡的25万名外籍移民中，持H-1B签证者就有20万人，但他们的合法移民身分将在今年6月底到期。

纽菲德说，成千上万名目前正在申请学生签证的外籍移民，接下来可能面临被迫返回故乡的命运。

对于H-1B工作签证持有人来说，失业所衍生的后续影响非常重大，因为签证核发对于雇主、工作地点都有特殊规定；如果被迫放无薪假、被迫减薪、甚至在家远距上班，可能都会因此构成触犯规定。

H-1B工作签证到期之后，签证持有人有60天时间可以寻找新工作、改为申请其他项目的签证，或者离开美国；倘若在疫情期间无法申请延签，H-1B签证持有人就面临麻烦。

曾在前总统欧巴马任内参与移民与科技政策订定的移民顾问兰德（Doug Rand）指出，H-1B签证持有人经常都有家属，连带受到签证效期的影响，其中包括出生后绝大多数时间都在美国长大的孩童，因此牵涉问题非常庞大复杂。

瓦萨华达的31岁牙医丈夫巴克（Nandan Buch）也是持H-1B工作签证入境美国，效期也将于6月截止。

随着日子一天天过去，巴克与瓦萨华达的恐惧感也越来越沉重；他们所面临的难题是，可能陷入无法继续留在美国、故乡印度却回不去的窘境，因为在全球疫情爆发后，印度已经封锁国界，拒绝入境。

更让他们烦恼的是，两人在美国攻读高等学位，总共背负了52万元的学贷，若是回到老家工作，赚取收入根本不足以偿还。

瓦萨华达说：“一切都变得不知所措，前景黯淡。我们不知道将会沦落何处。”

来源：世界日报
责编：Zoe Chan

旧金山湾区房市观察：买方市场利好多好学区房价坚稳

居家避疫措施实施已月馀，一开始实施时，矽谷房产交易瞬间停摆，随着3月28日加州政府公布房产业改列为必要性服务（Essential Service）后，陆续有人预约看屋，房市缓步交易。官方数据统计，加州圣他克拉拉县过去30天内仍有232间房屋进入合约，显示不少人疫情期间仍有信心买房。

美国多重房源系统（MLS, Multiple Listing Service）统计，到3月23日最新数据，圣他克拉拉县目前共有1328间房屋上市待售，其中包含独栋屋丶镇屋及公寓，过去30天内新上市有657间，其馀671间已上市超过30天，过去30天内有232间房屋进入合约中，288间暂时下市或取消销售。目前1328间待售房屋中，184间曾调降过价格，但有64户调涨过价格。

圣他克拉拉县过去30天内仍有232间房屋进入合约，显示不少人疫情期间仍有信心买房。（图：世界新闻网）

房仲表示，居家避疫初期，真的非常冷清，无法带看房，很多人也不愿在疫情时刻买房，自从3月底政府将房地产业列为必要性服务后，在有限制条件下就能看屋，例如看房要签署文件丶同一空间最多只能三人看屋丶停止公开看屋活动转为私下约看屋等。

湾区房产经纪Maggie Chien表示，虽然限制条件增加了，但开始有客户提出想看房，也有客户真的下单买屋，房市缓慢加温中。也有屋主担心后续房市变化，只要买方提出条件能接受，几乎都愿意在这段期间成交，买方甚至有机会可以捡到便宜。

点击查看居外网上150万套在售美国房源

举例来说，圣他克拉拉市有间独栋房屋，面积1348呎，三房两卫屋况尚可，屋主原本开价117万9000多美元，2月已经成交，后来不知什麽原因交易取消又回到市场上，3月下旬有买方得知该消息后，私下请仲介协调谈价格，最后4月7日登录以100万美元整成交，等於比屋主开价低了将近18万美元。

好学区的房屋更是价格坚稳，例如美新周刊（US News & World Report）4月22日公布的“全美100强公立高中”，圣荷西林布鲁克高中（Lynbrook High）再度上榜。Maggie Chien分析，这类好学区的房屋现在出售的房源更是相当少，一屋难求，也很难有机会在疫情中捡到便宜，疫情期间更能看出好地段房屋易涨难跌的特性。

房仲林玛莉分析，现在有不少想趁机捡便宜的客户在看房子，也有人把握不用抢屋的时候看房，只是整体市场能看的房屋数量少，连带地交易量少，因此难以预测整体市场涨跌幅，等居家避疫到尾声，市场逐步恢复交易，房市涨跌幅方向会更明确。

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电400-041-7515谘询美国移民丶留学和房产投资的机会。

来源：世界新闻网
责编：Zoe Chan

中国买家蓄势回归国际房地产市场！

据《金融时报》报道，在过去的一个月里，中国东部城市南京的日常生活已经暂时恢复正常，此前几周的封锁有助于遏制新冠病毒的传播。39岁的梅先生（Boris Mei）在中国出口行业工作，他是越来越多希望在海外购买房产的中国人之一。

他说：“我正在考虑洛杉矶或墨尔本，因为我们在这两个城市都有亲戚。我们希望14岁的女儿能在这两个地方的大学里学习，体验海外生活方式，将来我们可能会全家移民。”

梅先生初步打算买一套“入门级房产”，价格约为300万元人民币。他在新冠状病毒爆发前就开始寻找，但现在看得比较认真，等待合适的时机出价。“全球的经济形势不容乐观，我认为房地产价格将继续下跌，所以我想等等看它是否会下跌。”

Sodichan首席执行官Esther Yong承认，许多人可能只是在闲逛，但是仍然揭示了3个主要的兴趣领域。首先是“一直以来的热门”目的地，如美国、加拿大和澳洲，它们拥有良好的经济和有吸引力的教育体系。其次是此前中国买家没有注意到的更便宜的目的地，如爱沙尼亚、罗马尼亚和摩洛哥。第三是提供公民投资项目的国家，包括希腊、西班牙和葡萄牙。

就连传统上不是以中国买家为目标的滑雪地产也吸引了不少人的兴趣，尤其是日本和美国的度假胜地。在今年前三个月，房地产门户网站SnowOnly报告称，来自中国市场的咨询量季度同比增长了100%。

自政府调控以来，伦敦的房地产市场实际上已经被冻结。政府宣布交易应推迟到疫症危机过后再进行，但地产经纪却一直接到由中国传来的查询。自3月初以来，阿灵顿住宅（Arlington Residential）公司总监马克-施奈德曼（Marc Schneiderman）说他已经收到了15个中国买家在伦敦北部高档住宅区的“可靠查询”。

居外IQI录得中国买家对海外房产的需求增长

“一些[买家]有一种强烈的感觉，认为市场价格远低于几周前的价格，是在伦敦投资的好机会，”施奈德曼说。他说他的客户包括两位中国买家——一位在Highgate寻找一套大房子，另一位则看中St John’s Wood的投资公寓，计划先出租该物业，然后再搬进自住。

加拿大安大略省马斯科卡（Muskoka）湖滨庄园，8卧10卫15车库，建筑面积799平方米，房价约¥ 3,511万。点图查看房源详情

莱坊驻新加坡的亚太区住宅主管维多利亚·加勒特（Victoria Garrett）表示，中国买家正在寻找投资机会。“但他们真正的目的是为了让孩子在国外接受教育。”

另一个目标一直是美国。今年3月，向中国买家营销国际房地产的居外IQI，收到的美国房产的买家咨询量与2019年的月度平均水平相比增加了22%，3月份也比2月份增长了9%。

Leading Real Estate Companies of the World是一个由独立中介组成的网络，全球研究主管Jojo Romarx Salas表示，利用微信和居外网等中国平台的国际中介，正在瞄准富有的中国人。

他说：“中国大陆的百万富翁倾向于成群结队地购买，和他们的公司同事、大学同学甚至省里的同事一起购买，一些买家正通过其拥有离岸业务的公司进行海外投资。”

然而，查询现在很难转化为销售，因为西方疫情的经济后果会有多糟糕，仍有很多不确定性。此外，世界大部分地区仍然受到旅行和行动限制的约束。“很大程度上，中国的消费活动正在恢复。但购房者还不能去旅行签合同、亲自去验房或收房，”居外IQI集团执行董事Kashif Ansari说。

传统的考虑条件——有好的大学、离家近、经济稳定的国家或城市，现在可能会给新的优先级让路，诸如医疗服务的提供、国家对持有居留签证的移民的包容性如何，以及[国家]政府如何应对疫情，这些问题都可能影响中国买家选择投资的方式和地点。

在美国、欧洲和英国的住房市场重新全面启动之前，很多像梅先生这样的买家都会静观着低房价的走势。

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售海外房源，或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。

原文：金融时报
编译：Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南｜居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。

账户类型

从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是：

普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。

从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。

从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。

一般常见文件清单：
身份证件（例如护照，身份证等）
地址证明（账单，有地址信息的证件等）
名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式）
资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户）
税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号）
银行的选择：

在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有：

资产转移
房屋贷款
投资理财
消费
移民，保险等资金过渡
分红及其他收入
……

例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。

最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn

疫情“冰封”美国房市：史上最低利率，销售下跌超9%只是开端？

作者：吴将

新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情况预计会更糟；与此同时飞速飙升的失业人口，也让房贷大量违约的风险剧增。

不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的2020年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上当地较低的融资利率，对于全球投资者而言，依然有着不变的吸引力。

专家：房屋销售或将下滑40%

当地时间4月21日，美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%，创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩，其中西部地区的跌幅最大（-13.6%）。

不过由于3月时，美国的疫情刚进入全面暴发阶段，对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示，3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元，同比2019年3月上涨了8.0%，依旧保持着上涨趋势。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，不幸的是由于疫情的暴发，房屋销售在3月有所减弱，预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。

NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）也表示，今年早些时候，我们看到房源在逐渐增加，但随着疫情蔓延，越来越少的卖家挂牌出售房屋。

无独有偶，美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论。据Redfin统计，3月份，美国房屋销售环比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州，比如罗切斯特（Rochester）下跌了18.5%、纽约下跌了18.3%。

Redfin首席经济学家马尔（Taylor Marr）表示，3月中旬开始，疫情严重打击了经济，之后房地产活动几乎都停止了，由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋，导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上；另一方面，随着失业率激增，获得银行抵押贷款的难度也越来越大，这也进一步限制了买家的需求。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时称：“疫情对市场的冲击的确很大，交易量大跌也是预期之中的事情。未来趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的需求被压制，一旦疫情好转，交易量就会快速反弹，这只是时间问题。”

申请延期还房贷人数与日俱增

国际货币基金组织（IMF）4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测，今年美国经济将萎缩5.9%，美联储最新的全国经济形势调查报告也显示，美国经济已陷入衰退，告别了历史上最长的经济扩张周期。

圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。

根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Banker Association）最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增，3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美（即美国政府全国抵押贷款协会）的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）高级副总裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。

从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。

穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30％拥有住房贷款的美国人（约1500万家庭）将无力继续偿还房贷。

陈宏明对第一财经记者表示，失业率上升导致一部分供不起房贷是正常现象，只要疫情快速得到控制，影响就不会很大，但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。

风险与机遇并存

虽然当前的美国房地产市场存在不少风险，但以美元计价的美国房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。

随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。

据亚洲房产科技集团居外IQI即将于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示，居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。报告称，由于融资非常便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示：“在美国当前严重的疫情及经济重创下，美国房产界对海外买家市场将更加依赖，而中国出色的疫情控制及迅速复工，无疑使美国房产界更看重中国买家市场。即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。”

点击查看居外网上150万套美国在售房源

陈宏明表示，房贷利率维持在低点，能够在一定程度上刺激买家入场——当然前提是经济能够快速回暖，这样买家才有足够的收入还贷。他认为，对于海外投资者来说，当前最好的策略是准备好资金，因为一旦疫情好转，价格和交易量可能会迅速同步上涨，“这个拐点的机会可能很快会到来。”

此外，美国每个州受疫情影响不一，也导致房地产市场的趋势有所不同，比如东南部的佛罗里达州3月的房屋销售就出现了逆势上升。

美国房产纪经人网络BHHS 佛罗里达州坦帕湾（Tampa）经纪人Lena Tan对第一财经记者表示：“疫情期间我们这边楼市热度不降反升。坦帕的市场与加（利福尼亚）州、纽约和奥兰多等热闹的市场不同。坦帕是美国首次购房人最青睐的市场之一，这里的房价中位数仅21万美元，且生活费用很低，在佛州居住也无个人所得税。这里气候宜人，全年都可以进行户外活动，或许正是受疫情影响，坦帕湾的这些特色反而获得了更多购房者的关注。”

居外推荐美国佛罗里达州坦帕的豪宅，由美国发展最快的地产经纪人网络之一BHHS代理。面积311平方米，4卧4卫，仅售约¥509万。点击图片查看房源详情

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘美国留学、移民或房产投资的机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

美国暂停移民入境对EB-5和E2意味着什么？｜居外专栏

周一（4月20日）晚上晚些时候，特朗普在华盛顿发推文宣布将签发行政令暂停移民入境，当时并没有更多信息。

周二（4月21日），他对此进行了解释：

特朗普此前表示，他希望周三（4月22日）签署行政令，“行政令当时还在起草”。这个暂停令，他解释道，将适用于寻求绿卡的人士，将会延续60天，而不是很多人揣测的120天。他后来也表示，他会在暂停期快要结束的时候对行政令进行审视，以决定是否延期。

“通过暂停移民，我们有助于在经济重开之后让那些失业的美国人先找到工作，”特朗普表示，CNN报道。“让那些在疫情期间失业的美国人被从海外涌来的新移民取代是错误的，也是不公平的。我们必须首先照顾好美国的劳动者。”

“关于哪些人不受暂停令影响的细节很可能于周三晚上或者周四出来，”特朗普当时表示。

暂停令的消息首次曝出来是在周二的欧洲（在特朗普周二晚上作出解释之前），我们当时联系了EB-5和E-2签证的专业人士，就这两个类别的签证会受到什么样的影响对他们进行了采访。

“尽管我还没看到行政令，但是这个行政令似乎很消极，事实上看起来没有想象中的那样极具爆炸性，”EB-5行业最大游说团体美国移民律师协会（IIUSA）主席Bob Kraft说道。

“美国为了抗击新冠疫情动作颇多，已经关闭了边境，除非等到政府已经控制疫情，否则不会重开边境。政府机构由于隔离令已经停止运转了，所以签证的审理也停止了。”

行政令，换句话说，实质性影响不是很大，因为签证的申请早就停止了。

“好消息则是，全世界的国家，包括美国在内，都开始考虑重新开放经济了。值得期待的是，我们不久后就可以回归正常了，” Bob Kraft表示，他同时鼓励那些计划移民美国的人士在此期间继续准备材料，等到移民局重开，就可以尽快审理。

“暂停令的精神和美国政府在这个特殊时期为保护其公民采取的其它行动的精神是一致的。暂停令迟早会撤销的，”Bob Kraft总结道。

专业从事E-2签证的Angie Rupert来自Rupert Law，她指出特朗普以前试图实施海外移民暂停遇到了很多的阻碍，强调他的努力在上诉法院“不断地”遭到冷遇。

“美国法律普遍排斥那种广泛的，不分青红皂白的行政令，”她讲道。“行政令必须‘极具针对性’。那些没有针对性的行政令效果都不好。从总统推文来看，行政令的目的是要帮助美国人就业。EB-5和E-2签证投资者也是创造就业的，请容我大胆推测，我敢说行政令对EB-5和E-2签证投资者来说是一个很好的信号。”

Angie Rupert指出，白宫的发言表示行政令将要针对绿卡和工作签证（截至目前来看），投资者签证（比如EB-5和E2）不是这些类别。

E2签证，不同于EB-5，因为它是非移民签证，拿不到永居（绿卡）。因此，E2应该不受行政令的影响。尽管EB-5投资者最终会拿到绿卡（前提是保持投资），他们在I-829获批以及初始签证解除条件之前也拿不到永居身份，拿到永居也是EB-5投资后至少2年了。

一句话，除非行政令延期数年，否则移民禁令不会对目前E2申请或者EB-5申请造成明显影响，虽然行政令对那些目前还在等待I-829裁决的人的来说可能会导致条件解除的延迟。

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn

有危有机：疫情肆虐下，在美国房地产市场里稳中求胜︱居外专栏

截至4月16日，全球新冠疫情确诊数字累计已超过206万宗，其中美国报告超过64万宗，全美以纽约州疫情形势最为严峻，累计报告确诊病例超过20万宗，占全美近三分之一。但是，得益于执行包括限制社交距离在内等严格的防控措施，纽约州确诊病例的新增速度有所放缓。与此同时，住院人数和需要使用呼吸机的危重症患者人数也都在下降。纽约州州长科莫对此表示“相信最坏的情况已经过去了。”

建筑商继续动工 VS 房屋买家“云看房”

面对来势汹汹的疫情，美国许多州份和城市都关停了其非核心行业（non-essential business），其中大部分为娱乐产业，例如电影院、健身房和购物中心等，而被列为核心行业（essential business）的产业则不受停工停产禁令的影响，继续有序开工生产，这其中就包括了建筑行业（Construction）和与其紧密相关的建材行业。建筑行业在全美除华盛顿州等5个州份以外的其余45个州份都被列为核心行业或非强制关停行业（No Mandate），这意味着对于大多数美国人和地方政府而言，建筑业被视为与民生息息相关的行业，其重要性与食品供应、医疗卫生和运输物流等其他核心行业不相伯仲。在遵守防疫措施和保持适当社交距离的条件下，建筑工人仍在有条不紊地为购房者兴建房屋，保障市场的新屋供应，将不利影响降至最低。

而受疫情影响，为了避免交叉感染，许多购房者抛弃了传统实地看房的方式，纷纷选择了通过网上视频进行“云看房”。房屋经纪人利用社交软件的视频通话功能，只身前往房屋所在地，通过视频连线的形式带领购房者对房屋进行“实地考察”。据美国知名房地产中介网站Redfin报告，其在今年三月份第三个星期录得494%的“云看房”申请量增长，相对上一周也提升了80%。

另一个对购房者利好的消息则是，美国贷款利率近期一直游走于低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率贷款利率为3.33%，年同比下跌0.79个百分点；15年期固定利率贷款利率为2.77%，年同比下跌0.83个百分点；5年期浮动利率贷款利率为3.4%，年同比下跌0.4个百分点。

据全美最大房屋建筑商，同时也是和顿重要业务伙伴之一的霍顿公司（D.R. Horton）的报告显示，其于截至今年3月31日的财政季度中，净销售订单增长了20%，达到20,087套，销售价值增长了22%，达到60亿美元。

可以看出，市场对于购房的需求依旧保持强劲，而 “云看房” 将在疫情解除前成为大势所趋，疫情不可能完全阻断购房者的刚需。

2008年次贷危机 VS 新冠疫情的经济冲击

“第一美国”（First American Financial Corporation）首席经济学家Mark Fleming表示: “许多人可能预期房地产市场在面对疫情爆发时会重蹈覆辙。但是，现实中的明显差异表明，房地产市场可能会走上（与上次经济衰退时）一条截然不同的道路。尽管2008-2009年的衰退是由房地产引发的，但这一次，房地产可能会让我们摆脱衰退。” 现今的美国房地产市场表现与2008年次贷危机发生时主要有三点不同：

首先，当前住房市场未被高估。

总结过去20年美国房价中位数与人们购买力的对比，2005年到2007年是唯一一段房屋售价中位数高于购房能力的时期，这表明房价被高估了，或者说出现了“房地产泡沫”。如今，购房能力水平几乎是房屋售价中位数的两倍，这意味着房价没有被高估，事实上，近年的房屋市场大环境要比上次衰退之前好得多。

其次，现有房屋市场供应不足。

目前所处的阶段是建设量不足，而非过度建设，这与上次经济衰退前的房屋市场有很大的不同。自2009年以来，实质房屋需求已经超过了供应。在2018年，有120万户家庭成立，但住房生产量仅有86万户，短缺34万户。与2009年之前的情况正好相反，当时的住房供应远远超过了需求。疫情的影响一旦消退，有限的住房供应因素将促使住房市场引领复苏。我们需要记得一个重点：传统上，房地产市场是帮助经济从衰退中复苏的重要板块。

最后，现时房屋净值水平处于历史高位。

当下的房地产市场并非由宽松的借贷标准、次级抵押贷款和高杠杆业主推动。目前的家庭债务与收入之比处于40年来的最低水平。2008年次贷危机爆发的一个主要原因是房屋借贷人因为失业或手中资产不足，无法偿还贷款，导致相当大比例的房屋业主尽管是产权的名义持有人，但是实质持有的房屋净值几乎为零。如今的房屋业主拥有非常高比例的可转让房屋净值，有能力承受、缓冲潜在的价格下跌。

短期经济阵痛 VS 长线经济规划

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融机构在内的经济学家预计，美国经济将在今年前两个季度出现一定幅下跌，于第三季度开始出现反弹，紧接着在第四季度和来年逐渐企稳并走强。美国知名资产管理公司黑石集团（Black Rock）主席和首席执行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身并不等同于金融危机，而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰，那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常，中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是，我们不要逃避资产规划和管理，要有长远的目光作长线规划。”

责编：Zoe Chan

和顿国际集团销售及业务拓展副总裁黄晓珠Taylor Wong
为您发掘北美房地产投资机遇
联系邮箱：Taylor.wong@Walton.com

特朗普宣布暂停赴美移民！谁将受影响？｜居外专栏

近日最抓人眼球的新闻，莫过于是美国总统特朗普突然在推特上发布了：暂时停止赴美移民！

一时间微信、电话如同“惊雷”般轰炸起手边的所有通讯工具，在此想要向各位说一句：“莫慌，解读就在下面了”！

先来看看原文：

推文大意：“鉴于看不见的敌人，同时为了保护我们伟大美国公民的工作机会，我将签署一项执行令来暂停向美国的移民”！

消息一出，引发诸多讨论。其实受疫情的影响，几乎所有的美国签证申请已经暂停，美国移民也基本上处于停滞状态。但是特朗普的这项决定，背后意味着呢？大家莫慌，外联出国特地为您划出重点：

该行政命令尚未签署和执行，但预计会在最近几天发布（目前还没有公布细节）。
特朗普签署后预计会引发诉讼反对（美国是三权分立的）。
特朗普推特表现出的意愿来看，该行政命令是暂时性的。 （为了拉选票？）
行政令会停发新的绿卡和工作签证，移民签证持有者也禁止入境。
不会驱逐那些已经在美国的人，移民或者正在更新签证的外国人。

移民顾问专业解读

Q：移民是否已经关停？

A：并没有！特朗普还没签署该行政命令（executive order）。目前还未有该行政令的细节，也并未立刻执行。关于该行政命令的细节我们会保持持续关注。（如之前提到，目前受疫情影响，全球美领馆暂时关闭，不发放移民签证。）

Q：行政命令签署是否就会执行？

A：并不是！总统行政命令可能会受到国会民主党人、联邦大法官的挑战（三权分立体系）。

国会或者联邦法官也可以通过立法或者提出诉讼来推翻总统行政令，阻止其执行或增加其执行难度。在历史上也有不少联邦大法官对于总统行政令的合法性提出上诉。

Q：有没有关于这个行政命令的更多信息？

A：目前并没有更详细的信息，从字面上来看，此次是“暂时停止移民”。可能是暂时停止发放移民签证，恢复时间未定。（可能直至美国疫情得到控制或者彻底结束）。

此外，白宫也没有给出更多的信息解读，如解释会以什么样的方式来操作以及该操作会持续多久。

有人认为特朗普此次发布该内容的动机估计有两点：

为了防止疫情的传播；
为自己今年的总统竞选做准备。

一旦行政命令生效，会对哪些人产生怎么样的影响？

就目前信息来看，该行政令可能是暂时停止发放移民签证。如果是这样的话，那么对于以下人群的影响有：

持有绿卡人士：仅从推特信息来看，并没有明确阐述对绿卡的持有人造成限制，因此不妨碍已经获得绿卡的人进入美国。

Tips：目前美国绿卡和公民，以及他们的直系亲属，仍然可以进入美国（小编提醒：接近一年没有入境美国的绿卡持有人，请提前计划回美证及咨询您的移民顾问。）

等待移民审批和面试的人士：由于目前美国领事馆由于疫情，都处于关闭状态，本来也无法签发移民签证，因此对于美国杰出人才EB-1申请人和投资移民EB-5已经获批的申请人来说，也没有影响。相反，我们最近发现移民局的办案效率非常高，自上个月以来，外联已经多个申请人的移民申请获批。

递交申请的人士：目前律师的意见，在没有行政令生效之前，还是可以递交。

其他身份的在美人士（工作签证H1B/OPT，转绿卡的I-485等）：由于现在没有关于此项行政命令的更多细节披露出来，暂时无法得知后续影响如何。目前美国媒体的猜测，行政令是不会驱逐已持合法身份在美的人士。

对于还在观望的人士：如果您确定有移民美国的需求，外联出国的专业移民顾问建议您尽快找资质齐全的移民机构，为您快速递件，在此项行政命令正式生效前，为自己占位！还是那句，身份规划，宜早不宜迟。

据CNN报道，白宫周一晚间拒绝提供有关行政令的进一步信息。国土安全部也没有立即回复记者的置评请求。

外联出国将为您持续关注。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

美国富人纷纷启动疫情逃生计划新西兰地堡成首选

3月初，当新冠状病毒感染席卷美国的时候，一位硅谷高管打电话给生存避难所制造商Rising S公司。他想知道如何打开他在新西兰地下11英尺处价值数百万美元的地堡的秘密大门。“这位科技公司高管在此之前从来没用过他的地堡，也不知道如何开启”，德州地堡制造商Rising S公司总经理加里·林奇说，”他想查验大门、电力和热水器，以及是否需要额外配置空调和水等”。

这名商人在旧金山湾区经营着一家公司，但却住在纽约。纽约正迅速成为全球冠状病毒的中心。林奇说：“他已经‘逃’去了新西兰，以躲避在纽约发生的一切。”

多年来，新西兰一直是美国富人世界末日生存计划的重要代表，他们担心，比如说，一种致命的细菌可能会让世界陷入瘫痪。新西兰地处地球边缘，距离澳大利亚南部海岸2000多英里，是490万人口的家园，大约是纽约都会区人口的五分之一。这个干净、绿色的岛国以其自然美景、悠闲的政治家和一流的医疗设施而闻名。

最近几周，这个国家因其对流感大流行的反应而受到赞扬。该国提前实施了为期四周的禁闭，如今有越来越多的恢复病例，全国只有12人死于这种疾病。美国的死亡人数为3万9千多人，这意味着美国的人均死亡率要高出大约50倍。

总部位于加州的vivos公司创始人罗伯特·维奇诺（Robert Vicino）说，该公司已经在克赖斯特彻奇以北的南岛建造了一个可容纳300人的地下掩体。过去一周，他接到了两个潜在客户打来的电话，他们都渴望在岛上再建一些庇护所。他说，在美国，有24个家庭搬进了南达科他州一个能容纳5000人的Vivos庇护所，面积大约有曼哈顿的四分之三。Vivos还在印第安纳州建造了一个可容纳80人的掩体，并在德国开发了一个可容纳1000人的掩体。

Rising S Co．过去几年在新西兰修建了约10座私人掩体。一个150吨重的庇护所的平均成本是300万美元，但它很容易就能卖到800万美元的高价，还带有豪华浴室、游戏室、射箭场、健身房、剧院和手术床等附加功能。

随着疫情的升级，一些硅谷精英们已经搬到了新西兰。

3月12日，米哈伊-迪努列斯库（Mihai Dinulescu）决定退出自己推出的加密货币初创企业，逃往这个偏远的国家。34岁的迪努列斯库说：“我担心的是新西兰可能会关闭边境。我有一种非常扣人心弦的感觉，我们必须离开。”

迪努列斯库收拾好行李，把家具、电视、绘画和其他东西留给了朋友。他买了最早的机票，12小时后，这位哈佛大学校友和他的妻子就在早上7点出发去赶飞往奥克兰的航班。

在旧金山，“整个国际机场都是空的——除了一架飞往新西兰的航班，”Dinulescu说。

四天后，新西兰对外国游客关闭了边境。

一位美国投资者甚至问，如果他加大对新西兰的投资，是否有资格获得新西兰居留权。目前的旅行限制是对2018年8月通过的另一项命令的补充，该命令禁止外国人购买新西兰房产，这在一定程度上是对美国人大量购买该国优质房地产的回应。

现在，迪努列斯库和妻子住在怀赫科岛（Waiheke Island）一套两层三间卧室的房子里，可以看到海景，月租2400美元，比他们在旧金山买两居室的价格低了三分之一还多。

点击查看居外网上在售新西兰优质房源

佩兰莫洛伊（Perrin Molloy）是新西兰当地的一名建筑工人，他从11岁起就一直住在这座岛上，他形容这里是“亿万富翁的游乐场”。莫洛伊经常被叫去岛上的大宅第里做修理工作，那里几乎全年都是空的。他说：“这些房子是为那些需要远离世界其他地方的亿万富翁而设计的。”

居外看点：【财富自由后，他们去新西兰寻找诗意生活】

莫洛伊说，在怀埃克，建筑商通常不知道他们为之工作的房主的身份，末日相关的装修相当常见。莫洛伊的一位同事帮助在一个私人海湾建造了一座价值1200万美元的房子，在地基计划中有一个“空气隧道”，可以轻易地容纳四个人肩并肩行走。“很明显，这是地下室里的一条逃生通道，”他说。

这种病毒很可能只会推动新西兰和其他国家的备灾产业。值得注意的是，新西兰确实提供了一种投资签证，为期三年，价格约为600万美元。

了解更多关于新西兰投资移民：【43万元即可申请企业家签证？即看移居新西兰的3种方法】

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售新西兰房源，或致电 400-041-7515 谘新西兰留学、移民或房产投资的机会。

来源：新浪美股
编译：Zoe Chan