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地段为王，还看德州王牌中餐厅︱居外精选

李嘉诚曾说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。简单一句话，道出了地产界的真谛：房产投资，地段为王。

说起地段，不得不提的就是麦当劳这家快餐业巨头。有这么一个说法，麦当劳其实是一家打着餐饮业旗号的地产公司。为什么这么说呢？我们来看一下麦当劳的两种商业模式：一种是直营店，一种是特许经营店。

餐厅直营也就是麦当劳自己运营的餐厅，收入全部归麦当劳。特许经营店也就是加盟商运营餐厅，麦当劳先租下餐厅再转租给加盟商。除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。看麦当劳公布的财报，麦当劳每年的租金收入基本是加盟费收入的2倍左右。

数据不会说谎，我们可以很清晰地看到财报内容。仔细想想，只要你在街上看到麦当劳、KFC这两家快餐业巨头，周围一定是繁华地段或者人流量极大的交通枢纽。而且，麦当劳和KFC的品牌效应又会带来积极的效应，吸引其他商家入驻，毕竟靠着大树好乘凉，如此一来影响周围房产价值的提升。

既然目标已经明确，那机会摆在眼前的时候，我们需要做的，就是牢牢抓住它。

美国德州的火爆餐厅

这是一处位于美国德克萨斯州加兰（Garland）的房产，具体位置在南加兰大道走廊卡特莱斯特区的加兰路边上。加兰路是一条贯通加兰市、车流量极大的道路，在过去的十年里，这里的整个地区取得了飞速的发展，而且多家开发商正在此处开展住宅和零售物业开发项目。

餐厅占地面积约为3万平方英尺，建筑面积为3200平方英尺，临街面的宽度为150英尺。这是一家设施齐全的中餐厅，和麦当劳一样，这里可提供得来速服务，来速服务车道可以同时容纳8到10辆汽车。

这家中餐厅非常引人注目，位于马路旁边，这里的路缘坡非常宽大，而且划分了不同的区域，便于车辆同时进出。除了出入便利，同时餐厅还配有充足的停车位——40多个停车位，包括2个无障碍停车位，方便路过就餐的顾客停放。

地理位置优势明显，这是这间餐厅一眼能看到的商业价值，除此之外，餐厅还有很多惊喜：

比如，

餐厅邻近两片大型空置区域，一旦开发，不论是商业地产还是住宅地产，都能给餐厅带来更多的人流红利；
已按照IH 635车道管理项目的要求完成改建，道路更加规范通畅；
靠近达特转乘停车场，去城区其他地方以及其他城市都很方便；
靠近多所教育机构，人流量大、就餐需求多且客源稳定；
座位容量：92人（11个小隔间和12张桌子），能同时满足多人就餐需求；
配有监控报警系统，保障营业期间的安全问题；
于2017年安装了新TPO材料屋顶，顶尖的装修材质保证用户体验；
于2017年刚更换空调设备，用餐体验舒适；
可接入无线互联网，在这里可以实现餐厅办公…

随便举例，便有这么多优点，其实还有很多吸引人的地方，等着您亲自来发现。如果您对这个潜力股感兴趣，可以点击：https://www.juwai.com/53537523.htm，或致电居外热线400 041 7515。

地段为王，也许下一个麦当劳奇迹就是您的。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

一季度，中国对美国房产询盘量同比增长48%！

2020，5月8日，伯克希尔-哈撒韦房产服务（Berkshire Hathaway HomeServices）与居外网签署了2020年续约，这标志着双方营销联盟进入了第四个年头。

伯克希尔-哈撒韦房产服务将依托居外网的平台，为全球华人买家连通美国房源，而其自身的加盟经纪人以及专业服务也将为更多人所享用。全球经济面临疫情威胁大背景下的续约，显示了疫情后中国买家作为全球最大的跨境房产买家市场的重要地位将继续受美国房产界关注。

伯克希尔-哈撒韦房产服务是沃伦巴菲特任CEO的伯克希尔-哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）旗下的房地产经纪人网络，拥有5万名加盟经纪人，也是全球最大的房产经纪网络之一。

过去三年来，伯克希尔-哈撒韦房产服务的全球化扩张推进迅猛，经纪人网络已陆续覆盖到伦敦（Kay & Co.）；马德里和巴塞罗那（LARVIA）；里斯本（Portugal Property）；米兰（MAGGI Properties）；以及柏林和法兰克福（Rubina Real Estate）。在加拿大，伯克希尔-哈撒韦房产服务 Québec是继多伦多的Toronto Living Realty后的加拿大第二大网络成员。

除了伯克希尔哈撒韦的美誉度与知名度，加盟公司可以接入Berkshire Hathaway HomeServices提供的由Salesforce驱动的’FOREVER Cloud’技术套件，包括买家线索生成、营销支持、社交媒体内容、视频制作/分发支持等。此外，伯克希尔-哈撒韦房产服务还提供在线房源的全球发布、专业培训和独家的为稀缺房源提供的豪宅系列营销计划。

居外网Juwai.com作为全球最大的中文海外房地产平台之一，目前平台上有91国家和地区的300万条房源。去年居外网与东南亚及中东地区房产经纪网络IQI合并组建了亚洲房产科技集团居外IQI。

根据合作内容，伯克希尔-哈撒韦房产服务在居外网将上传最多14万条房源（马上点击查看）；居外网设有专人为伯克希尔-哈撒韦房产服务的客户提供支持。

伯克希尔-哈撒韦房产服务首席执行官Chris Stuart表示：”居外网是连接中国买家与世界各地房产的重要渠道。双方商业结合，将为中国大陆房地产客户创造了一个值得信赖的跨境置业体验。

居外网执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）先生表示，“伯克希尔哈撒韦房产服务是美国家喻户晓、也是全球知名品牌，其专业的持牌经纪人深为买家和卖家信赖。尽管过去两年来，美国已退出最受中国买家欢迎的首个海外投资市场地位，根据买家通过居外网的咨询，今年第一季度中国买家对美国房产的询盘数量比去年同期增长48%。

“对经济的担忧、货币可能贬值的担忧，以及希望通过分散投资来保护自己的财富安全是趋动因素。美国是个资产避险港湾，买家在这里可以保护自己的资金不受国际动荡的影响。由于现在美国融资非常便宜，有条件的中国买家可以利用美国的房贷产品，以极小的成本撬动购房杠杆。廉价的按揭贷款也让中国买家有信心随着房价的长期上涨而获得收益。

另外，疫情下，看房活动虽被中止，但美国楼市似乎并不萧条，有此时放出豪宅挂牌的，有此时抄底的。如：“疫情也阻止不了有些有钱人挂牌豪宅“

又如，尽管有居家不出令，西雅图楼楼市继续火热！

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电400-041-7515谘询美国移民丶留学和房产投资的机会。

来源：地产杂志
责编：Zoe Chan

疫情下抓紧去美国买房？几个数字暴露心态变化

疫情阻止了人们旅行，但没有阻止买买买——即使是买房，买学区房，去国外买学区房。

“最近来找我咨询去美国买房的中国客户增加了50%，因为offer季到了。”

作为全美亚裔地产协会前会长，吴光慧（Tracy Wu）最近比往常都要忙碌。而找她咨询的，多是子女在美国留学的中国父母。

“最近很多中国学生陆续收到了美国高校的录取通知书，而身在国内的父母就想尽快给孩子在当地买房。”吴光慧说，这些父母的要求很明确，即在某个学校附近买。

在她的印象里，以往孩子赴美留学，父母为其在当地买房不少仍是从长计议，但这次突如其来的疫情，让更多家长变得焦虑，也增加了用买房来增加稳定性和安全感的动力。

随着疫情在美国蔓延，从3月开始，就陆续有高校要求所有学生搬出学校宿舍。美国当地学生可以打包回家，但因航班叫停或安全考虑而无法回国的留学生则面临无家可归的窘迫。

这让在国内的父母忧心忡忡，也坚定了为孩子买房的决心和行动——尤其是已成年的留学生们，在美国有了自己的房子，才算安定。

如果说一个多月前，美国楼市还因为“中国老两口”不点头而黄了一大片，那么最近，“老两口”的心态正在发生改变。

诸多数据也显示，因疫情而骤然收缩的美国房市逐渐出现回暖迹象。

根据全美线上看房服务平台Showingtime收集的数据，3月中下旬，美国看房人数突然同比下降43％；但4月中旬前后，该数据已回升39%。

另据全球中文国际房产平台居外网的数据，2020年一季度，中国买家对美国的咨询量同比增加了48％。

“疫情肆虐以来，很惊讶我们西雅图的房地产市场还是很活跃。有些热门区域还要戴着口罩看房抢房。”

位于西雅图的巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦房地产服务公司前经纪人邹子捷（Becco Zou）在朋友圈如此感叹。

除了戴口罩看房，线上云看房也因疫情而迅速普及了开来。这也成为远在大洋彼岸的中国父母们依赖的方式。

根据吴光慧的观察，疫情让美国的不少开发商都开发了云看房平台，同时也显著提高了云看房的成功率。

下定决心为孩子买房的父母们，以前云看房后，还往往会亲自飞去现场看一次才成交，但现在，云看房后就可以成交。

全美地产经纪商协会（NAR）的调研数据显示，超过25%的房产经纪人称，自己的客户仅通过云看房、在未实地看过房的情况下就下单了，并通过线上技术完成了几乎所有的房产交易手续。

“有些客户云看房看得挺满意的，疫情之前更多还只是观望，疫情在美国爆发后反而果断出手了。”吴光慧认为，除了为孩子买房外，也有越来越多的投资者在疫情之下，把美国和英国这些成熟国家的房地产市场作为避险目的地。

居外网的报告提出，尽管全球经济在2020年下半年仍然存在较大不确定性，但中国的疫情防控成效显著，这让中国的消费者，尤其是一线城市的消费者重新开始为未来打算，其中就包括购买海外房地产。

风险加剧之时，也让更多投资人加强了防范的意识——多元配置、优质且稳定的资产作为危机时节的对冲工具何其重要。

而美国作为经典的资产避险之地，世界越乱，也越凸显出了“避风港”属性。

居外网的报告也认为，虽然不确定上升的询盘量会在多久内转化成交易，但买家询问趋势向来是未来交易趋势的可靠指标。

不过，房市回暖的同时，卖家在价格方面却并不“友好”。

一方面因为市场出现了回暖的迹象，一方面在疫情爆发前，美国房地产市场本身就存在供不应求的情况，因此多数卖方在价格上都不肯松口。

NAR的数据显示，4月下旬，接近75%的房地产经纪人称，疫情期间他们的卖家客户不愿意降低售价来促成交易。相反，大部分卖家都在避免疫情期间“抛售”资产。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国房地产市场本身供应短缺，疫情期间供应进一步缩小，因此在此期间卖家不愿意降价，而是相对理性和“惜售”。

除了买房，看重美国教育资源的中国家庭，也没有因疫情或中美关系的波动而停止身份规划。

“有个客户的孩子两年前就拿到了哥伦比亚的录取通知书，但因为专业比较敏感，在目前的两国关系下，留学签证一直被拒。”吴光慧表示，这种情况让他们有些懊悔，如果更早地替孩子做更全面的规划，或许赴美求学不至于受此阻碍。

但另一方面，在全球蔓延的疫情，也让那些还在申请offer或更低龄的留学生放弃了原本申请英美国家留学的计划，而临时改成香港或新加坡等离家更近的地区。

毕竟，当低龄的小留学生们因航班问题无法回国或担忧回国途中被感染时，在家中坐立难安的家长们最基本的愿望，还是孩子们能平平安安。

不过，疫情即使会反复，也终归是短暂的。人们的生活和习惯或许会改变，不同的家庭亦有各自的考量，但对于财富、自由和更好生活的追求，都终将回到正轨，继续启程。

关于居外IQI

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来源：华人家族财富
责编：Zoe Chan

在美国南加州，这种高性价比的精装豪宅最受宠︱居外精选

以洛杉矶为中心的南加州所独具的魅力远超过任何人想象。除了橘色的阳光、绵延的沙滩和碧海蓝天之外，南加州所给人带来的热情洋溢让您稍不留神就沉溺其中。拥有超过170万华人的南加州如今还日益成长为一个在美华人的综合社区。定居在此，您不仅能感受到太平洋岸边独一无二的异乡美景，也同时能感受到宾至如归的温暖。

南加州洛杉矶Palisades Village社区实景（图片来源：Pinterest）

Palisades这个独特的社区提供了真正两全其美的南加州生活：与山海为邻，同时也靠近城镇。（图片来源：abcnews）

居民在Palisades Village享受阳光明媚的美好下午（图片来源：洛杉矶时报）

西班牙风情的精装双层豪宅

本次居外为大家介绍的这座新建的定制住宅采用了现代西班牙复兴风格设计，位于令人梦寐以求的洛杉矶Palisades Village社区。住宅被高耸葱郁的树篱所包围，提供了极好的隐密性的同时又将房产整体打造为一个天然的成熟景观。拾级而上，您仿佛在一大片森林中找到了一处豪华的容身之地。

这座二层的复式住宅设有4间卧室、1间工作室和4.5间浴室，其中所有卧室均为套间，以天然大理石作为装饰材料。其中，主套房内配有拱形天花板、壁炉、带定制橱柜的步入式衣柜，主浴室带定制的双洗手盆、独立浴缸以及宽敞淋浴间。除此之外，该住宅的起居室和家庭活动室内都配有壁炉，住宅内还配有餐厅、餐具室、藏书间／书房、楼上洗衣房、双驱智能恒温控制、配置有闭路安全摄像头的智能家居、配有Wolf牌及Sub-Zero牌厨具的美食厨房、夏克式橱柜和精美的银波大理石。住宅内的浴室同样配有一流的硬件设施——纽波特黄铜和科勒牌浴盆、抽水马桶等设施。

除了室内的精致装饰之外，室外的露台同样用华丽的天然石材搭建而成。路太重配有内置烧烤设施、披萨烤箱、鸡尾酒吧台和室外壁炉，让您享受欢乐有趣和令人称奇的加州户外生活方式。

这座位于南加州的社区坐落在马里布（Malibu）和圣塔莫妮卡（Santa Monica）之间。您步行便可从这座令人惊艳的住宅到达太平洋岸边的著名Caruso Village社区。社区内有一些奢侈品零售店、餐馆、电影院、杂货店、健身中心、高等级特许学校和农贸市场。除此之外，绝佳的地理位置使您距离加州大学洛杉矶分校（UCLA）仅仅5英里，距离佩珀代因（Pepperdine）大学10英里，距离南加州大学（USC）14英里。定居在此，您将与一流的电影明星成为邻居，尽情享受原始的海滩。

虚拟看房让您抓住高性价比住宅

该住宅的卖房保证向买方进行12个月的售后回租，并按商定的租赁价格支付租金。这栋房子出售价格为每平方英呎1249美元。在过去的三个月内，该住宅所在社区的类似房产成交价位每平方英尺1400美元左右。考虑到当下疫情所导致的出行限制，我们可为外地买家提供远程虚拟看房体验，并可以安排一次无接触看房之旅以便现场看房。这样您便不会错过如此高性价比的房产了！欢迎点击 https://www.juwai.com/53272038.htm 更深入了解这套洛杉矶优选房产，或致电居外热线400 041 7515与我们取得联系。

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

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签证快到期美国20万H-1B员工恐被迫返乡

将近两年来，31岁的玛娜希‧瓦萨华达（Manasi Vasavada）都以H-1B工作签证的合法移民身分，在新泽西州百赛克郡（Passaic County）一间牙医诊所工作；然而，受到新冠病毒疫情影响，诊所从今年3月中旬便暂时歇业，瓦萨华达跟着放无薪假迄今，眼看着签证效期只剩三周便将到期。

透过H-1B工作签证核发，美国政府允许拥有特殊专业技能的外籍人才，短期在美合法工作；根据规定，H-1B签证持有人一旦没有工作收入，最多只能继续在美合法停留60天。

分析师说，成千上万名目前正在申请学生签证的外籍移民，接下来可能面临被迫返回故乡的命运。（图片来源：Getty Images）

华府智库“尼斯卡南研究中心”（Niskanen Center）移民政策分析师纽菲德（Jeremy Neufeld）指出，持工作签证进入美国、目前正在申请绿卡的25万名外籍移民中，持H-1B签证者就有20万人，但他们的合法移民身分将在今年6月底到期。

纽菲德说，成千上万名目前正在申请学生签证的外籍移民，接下来可能面临被迫返回故乡的命运。

对于H-1B工作签证持有人来说，失业所衍生的后续影响非常重大，因为签证核发对于雇主、工作地点都有特殊规定；如果被迫放无薪假、被迫减薪、甚至在家远距上班，可能都会因此构成触犯规定。

H-1B工作签证到期之后，签证持有人有60天时间可以寻找新工作、改为申请其他项目的签证，或者离开美国；倘若在疫情期间无法申请延签，H-1B签证持有人就面临麻烦。

曾在前总统欧巴马任内参与移民与科技政策订定的移民顾问兰德（Doug Rand）指出，H-1B签证持有人经常都有家属，连带受到签证效期的影响，其中包括出生后绝大多数时间都在美国长大的孩童，因此牵涉问题非常庞大复杂。

瓦萨华达的31岁牙医丈夫巴克（Nandan Buch）也是持H-1B工作签证入境美国，效期也将于6月截止。

随着日子一天天过去，巴克与瓦萨华达的恐惧感也越来越沉重；他们所面临的难题是，可能陷入无法继续留在美国、故乡印度却回不去的窘境，因为在全球疫情爆发后，印度已经封锁国界，拒绝入境。

更让他们烦恼的是，两人在美国攻读高等学位，总共背负了52万元的学贷，若是回到老家工作，赚取收入根本不足以偿还。

瓦萨华达说：“一切都变得不知所措，前景黯淡。我们不知道将会沦落何处。”

来源：世界日报
责编：Zoe Chan

旧金山湾区房市观察：买方市场利好多好学区房价坚稳

居家避疫措施实施已月馀，一开始实施时，矽谷房产交易瞬间停摆，随着3月28日加州政府公布房产业改列为必要性服务（Essential Service）后，陆续有人预约看屋，房市缓步交易。官方数据统计，加州圣他克拉拉县过去30天内仍有232间房屋进入合约，显示不少人疫情期间仍有信心买房。

美国多重房源系统（MLS, Multiple Listing Service）统计，到3月23日最新数据，圣他克拉拉县目前共有1328间房屋上市待售，其中包含独栋屋丶镇屋及公寓，过去30天内新上市有657间，其馀671间已上市超过30天，过去30天内有232间房屋进入合约中，288间暂时下市或取消销售。目前1328间待售房屋中，184间曾调降过价格，但有64户调涨过价格。

圣他克拉拉县过去30天内仍有232间房屋进入合约，显示不少人疫情期间仍有信心买房。（图：世界新闻网）

房仲表示，居家避疫初期，真的非常冷清，无法带看房，很多人也不愿在疫情时刻买房，自从3月底政府将房地产业列为必要性服务后，在有限制条件下就能看屋，例如看房要签署文件丶同一空间最多只能三人看屋丶停止公开看屋活动转为私下约看屋等。

湾区房产经纪Maggie Chien表示，虽然限制条件增加了，但开始有客户提出想看房，也有客户真的下单买屋，房市缓慢加温中。也有屋主担心后续房市变化，只要买方提出条件能接受，几乎都愿意在这段期间成交，买方甚至有机会可以捡到便宜。

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举例来说，圣他克拉拉市有间独栋房屋，面积1348呎，三房两卫屋况尚可，屋主原本开价117万9000多美元，2月已经成交，后来不知什麽原因交易取消又回到市场上，3月下旬有买方得知该消息后，私下请仲介协调谈价格，最后4月7日登录以100万美元整成交，等於比屋主开价低了将近18万美元。

好学区的房屋更是价格坚稳，例如美新周刊（US News & World Report）4月22日公布的“全美100强公立高中”，圣荷西林布鲁克高中（Lynbrook High）再度上榜。Maggie Chien分析，这类好学区的房屋现在出售的房源更是相当少，一屋难求，也很难有机会在疫情中捡到便宜，疫情期间更能看出好地段房屋易涨难跌的特性。

房仲林玛莉分析，现在有不少想趁机捡便宜的客户在看房子，也有人把握不用抢屋的时候看房，只是整体市场能看的房屋数量少，连带地交易量少，因此难以预测整体市场涨跌幅，等居家避疫到尾声，市场逐步恢复交易，房市涨跌幅方向会更明确。

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来源：世界新闻网
责编：Zoe Chan

中国买家蓄势回归国际房地产市场！

据《金融时报》报道，在过去的一个月里，中国东部城市南京的日常生活已经暂时恢复正常，此前几周的封锁有助于遏制新冠病毒的传播。39岁的梅先生（Boris Mei）在中国出口行业工作，他是越来越多希望在海外购买房产的中国人之一。

他说：“我正在考虑洛杉矶或墨尔本，因为我们在这两个城市都有亲戚。我们希望14岁的女儿能在这两个地方的大学里学习，体验海外生活方式，将来我们可能会全家移民。”

梅先生初步打算买一套“入门级房产”，价格约为300万元人民币。他在新冠状病毒爆发前就开始寻找，但现在看得比较认真，等待合适的时机出价。“全球的经济形势不容乐观，我认为房地产价格将继续下跌，所以我想等等看它是否会下跌。”

Sodichan首席执行官Esther Yong承认，许多人可能只是在闲逛，但是仍然揭示了3个主要的兴趣领域。首先是“一直以来的热门”目的地，如美国、加拿大和澳洲，它们拥有良好的经济和有吸引力的教育体系。其次是此前中国买家没有注意到的更便宜的目的地，如爱沙尼亚、罗马尼亚和摩洛哥。第三是提供公民投资项目的国家，包括希腊、西班牙和葡萄牙。

就连传统上不是以中国买家为目标的滑雪地产也吸引了不少人的兴趣，尤其是日本和美国的度假胜地。在今年前三个月，房地产门户网站SnowOnly报告称，来自中国市场的咨询量季度同比增长了100%。

自政府调控以来，伦敦的房地产市场实际上已经被冻结。政府宣布交易应推迟到疫症危机过后再进行，但地产经纪却一直接到由中国传来的查询。自3月初以来，阿灵顿住宅（Arlington Residential）公司总监马克-施奈德曼（Marc Schneiderman）说他已经收到了15个中国买家在伦敦北部高档住宅区的“可靠查询”。

居外IQI录得中国买家对海外房产的需求增长

“一些[买家]有一种强烈的感觉，认为市场价格远低于几周前的价格，是在伦敦投资的好机会，”施奈德曼说。他说他的客户包括两位中国买家——一位在Highgate寻找一套大房子，另一位则看中St John’s Wood的投资公寓，计划先出租该物业，然后再搬进自住。

加拿大安大略省马斯科卡（Muskoka）湖滨庄园，8卧10卫15车库，建筑面积799平方米，房价约¥ 3,511万。点图查看房源详情

莱坊驻新加坡的亚太区住宅主管维多利亚·加勒特（Victoria Garrett）表示，中国买家正在寻找投资机会。“但他们真正的目的是为了让孩子在国外接受教育。”

另一个目标一直是美国。今年3月，向中国买家营销国际房地产的居外IQI，收到的美国房产的买家咨询量与2019年的月度平均水平相比增加了22%，3月份也比2月份增长了9%。

Leading Real Estate Companies of the World是一个由独立中介组成的网络，全球研究主管Jojo Romarx Salas表示，利用微信和居外网等中国平台的国际中介，正在瞄准富有的中国人。

他说：“中国大陆的百万富翁倾向于成群结队地购买，和他们的公司同事、大学同学甚至省里的同事一起购买，一些买家正通过其拥有离岸业务的公司进行海外投资。”

然而，查询现在很难转化为销售，因为西方疫情的经济后果会有多糟糕，仍有很多不确定性。此外，世界大部分地区仍然受到旅行和行动限制的约束。“很大程度上，中国的消费活动正在恢复。但购房者还不能去旅行签合同、亲自去验房或收房，”居外IQI集团执行董事Kashif Ansari说。

传统的考虑条件——有好的大学、离家近、经济稳定的国家或城市，现在可能会给新的优先级让路，诸如医疗服务的提供、国家对持有居留签证的移民的包容性如何，以及[国家]政府如何应对疫情，这些问题都可能影响中国买家选择投资的方式和地点。

在美国、欧洲和英国的住房市场重新全面启动之前，很多像梅先生这样的买家都会静观着低房价的走势。

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原文：金融时报
编译：Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南｜居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。

账户类型

从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是：

普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。

从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。

从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。

一般常见文件清单：
身份证件（例如护照，身份证等）
地址证明（账单，有地址信息的证件等）
名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式）
资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户）
税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号）
银行的选择：

在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有：

资产转移
房屋贷款
投资理财
消费
移民，保险等资金过渡
分红及其他收入
……

例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。

最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

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疫情“冰封”美国房市：史上最低利率，销售下跌超9%只是开端？

作者：吴将

新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情况预计会更糟；与此同时飞速飙升的失业人口，也让房贷大量违约的风险剧增。

不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的2020年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上当地较低的融资利率，对于全球投资者而言，依然有着不变的吸引力。

专家：房屋销售或将下滑40%

当地时间4月21日，美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%，创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩，其中西部地区的跌幅最大（-13.6%）。

不过由于3月时，美国的疫情刚进入全面暴发阶段，对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示，3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元，同比2019年3月上涨了8.0%，依旧保持着上涨趋势。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，不幸的是由于疫情的暴发，房屋销售在3月有所减弱，预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。

NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）也表示，今年早些时候，我们看到房源在逐渐增加，但随着疫情蔓延，越来越少的卖家挂牌出售房屋。

无独有偶，美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论。据Redfin统计，3月份，美国房屋销售环比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州，比如罗切斯特（Rochester）下跌了18.5%、纽约下跌了18.3%。

Redfin首席经济学家马尔（Taylor Marr）表示，3月中旬开始，疫情严重打击了经济，之后房地产活动几乎都停止了，由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋，导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上；另一方面，随着失业率激增，获得银行抵押贷款的难度也越来越大，这也进一步限制了买家的需求。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时称：“疫情对市场的冲击的确很大，交易量大跌也是预期之中的事情。未来趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的需求被压制，一旦疫情好转，交易量就会快速反弹，这只是时间问题。”

申请延期还房贷人数与日俱增

国际货币基金组织（IMF）4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测，今年美国经济将萎缩5.9%，美联储最新的全国经济形势调查报告也显示，美国经济已陷入衰退，告别了历史上最长的经济扩张周期。

圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。

根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Banker Association）最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增，3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美（即美国政府全国抵押贷款协会）的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）高级副总裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。

从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。

穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30％拥有住房贷款的美国人（约1500万家庭）将无力继续偿还房贷。

陈宏明对第一财经记者表示，失业率上升导致一部分供不起房贷是正常现象，只要疫情快速得到控制，影响就不会很大，但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。

风险与机遇并存

虽然当前的美国房地产市场存在不少风险，但以美元计价的美国房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。

随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。

据亚洲房产科技集团居外IQI即将于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示，居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。报告称，由于融资非常便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示：“在美国当前严重的疫情及经济重创下，美国房产界对海外买家市场将更加依赖，而中国出色的疫情控制及迅速复工，无疑使美国房产界更看重中国买家市场。即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。”

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陈宏明表示，房贷利率维持在低点，能够在一定程度上刺激买家入场——当然前提是经济能够快速回暖，这样买家才有足够的收入还贷。他认为，对于海外投资者来说，当前最好的策略是准备好资金，因为一旦疫情好转，价格和交易量可能会迅速同步上涨，“这个拐点的机会可能很快会到来。”

此外，美国每个州受疫情影响不一，也导致房地产市场的趋势有所不同，比如东南部的佛罗里达州3月的房屋销售就出现了逆势上升。

美国房产纪经人网络BHHS 佛罗里达州坦帕湾（Tampa）经纪人Lena Tan对第一财经记者表示：“疫情期间我们这边楼市热度不降反升。坦帕的市场与加（利福尼亚）州、纽约和奥兰多等热闹的市场不同。坦帕是美国首次购房人最青睐的市场之一，这里的房价中位数仅21万美元，且生活费用很低，在佛州居住也无个人所得税。这里气候宜人，全年都可以进行户外活动，或许正是受疫情影响，坦帕湾的这些特色反而获得了更多购房者的关注。”

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关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘美国留学、移民或房产投资的机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

美国暂停移民入境对EB-5和E2意味着什么？｜居外专栏

周一（4月20日）晚上晚些时候，特朗普在华盛顿发推文宣布将签发行政令暂停移民入境，当时并没有更多信息。

周二（4月21日），他对此进行了解释：

特朗普此前表示，他希望周三（4月22日）签署行政令，“行政令当时还在起草”。这个暂停令，他解释道，将适用于寻求绿卡的人士，将会延续60天，而不是很多人揣测的120天。他后来也表示，他会在暂停期快要结束的时候对行政令进行审视，以决定是否延期。

“通过暂停移民，我们有助于在经济重开之后让那些失业的美国人先找到工作，”特朗普表示，CNN报道。“让那些在疫情期间失业的美国人被从海外涌来的新移民取代是错误的，也是不公平的。我们必须首先照顾好美国的劳动者。”

“关于哪些人不受暂停令影响的细节很可能于周三晚上或者周四出来，”特朗普当时表示。

暂停令的消息首次曝出来是在周二的欧洲（在特朗普周二晚上作出解释之前），我们当时联系了EB-5和E-2签证的专业人士，就这两个类别的签证会受到什么样的影响对他们进行了采访。

“尽管我还没看到行政令，但是这个行政令似乎很消极，事实上看起来没有想象中的那样极具爆炸性，”EB-5行业最大游说团体美国移民律师协会（IIUSA）主席Bob Kraft说道。

“美国为了抗击新冠疫情动作颇多，已经关闭了边境，除非等到政府已经控制疫情，否则不会重开边境。政府机构由于隔离令已经停止运转了，所以签证的审理也停止了。”

行政令，换句话说，实质性影响不是很大，因为签证的申请早就停止了。

“好消息则是，全世界的国家，包括美国在内，都开始考虑重新开放经济了。值得期待的是，我们不久后就可以回归正常了，” Bob Kraft表示，他同时鼓励那些计划移民美国的人士在此期间继续准备材料，等到移民局重开，就可以尽快审理。

“暂停令的精神和美国政府在这个特殊时期为保护其公民采取的其它行动的精神是一致的。暂停令迟早会撤销的，”Bob Kraft总结道。

专业从事E-2签证的Angie Rupert来自Rupert Law，她指出特朗普以前试图实施海外移民暂停遇到了很多的阻碍，强调他的努力在上诉法院“不断地”遭到冷遇。

“美国法律普遍排斥那种广泛的，不分青红皂白的行政令，”她讲道。“行政令必须‘极具针对性’。那些没有针对性的行政令效果都不好。从总统推文来看，行政令的目的是要帮助美国人就业。EB-5和E-2签证投资者也是创造就业的，请容我大胆推测，我敢说行政令对EB-5和E-2签证投资者来说是一个很好的信号。”

Angie Rupert指出，白宫的发言表示行政令将要针对绿卡和工作签证（截至目前来看），投资者签证（比如EB-5和E2）不是这些类别。

E2签证，不同于EB-5，因为它是非移民签证，拿不到永居（绿卡）。因此，E2应该不受行政令的影响。尽管EB-5投资者最终会拿到绿卡（前提是保持投资），他们在I-829获批以及初始签证解除条件之前也拿不到永居身份，拿到永居也是EB-5投资后至少2年了。

一句话，除非行政令延期数年，否则移民禁令不会对目前E2申请或者EB-5申请造成明显影响，虽然行政令对那些目前还在等待I-829裁决的人的来说可能会导致条件解除的延迟。

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