美国人如何看待刘强东事件|居外专栏

刘强东事件迅速刷屏,由于昨日(美国时间2018年9月3日)是劳动节休假,股市没开。今日(美国时间2018年9月4日)美股一开盘京东迅速下跌7%,市值蒸发32亿美金,到刚才收盘企稳到29.97美元,跌幅达5.97%,而成交量急剧放大到4500多万股,这样大的量价齐跌给近年市场预期一直疲软下行的该股又一沉重打击。由于中美贸易战的影响和京东第二季度业绩:主要是收益增长放缓,市场份额萎缩,该股今年以来已经连续阴跌跌幅达24.43%。

关于京东的股票我们有时间再讨论,今天我们要看的是京东CEO刘强东事件的始末及可能会有的后果。虽然网上有很多文章消费此事件的女性受害者(或者称女性涉事者),在事情真相未明之前,出于保护隐私的尊重,我在这里并不想讨论她。该女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式调查报告没有出来之前,以目前公开的信息,我们没有办法判断。

不过根据明尼苏达的法律,我们可以对此事预后有一个概念,希望能帮助有兴趣短线投资该股或者纯粹是对此事有兴趣的朋友们。

这件事依目前披露的细节有这样两个可能性:

第一:刘强东涉及性侵。 在美国,性侵(sexual assault)的范围非常广,泛指一切种类与性相关且违反他人意志,对他人做出与性关于的行为,可能包括强制性性行为、强迫亲吻、色狼的性骚扰、非礼、性虐待等,露体和窥淫在司法判断上也可能被算是性侵犯。(因为美国时英美法系,又称判例法,法律并不明文规定,所以我们这里提司法判断而不是法律条文,这跟中国的法律法律明文规定的才为罪大陆法系是很不同的,提及这一点有助于刨根问底的读者更好地理解该案。)

就所有靠谱的西方主流官方媒体的报道的细节来看,有女性在高档意大利餐厅哭泣跑出报警,刘随后被逮捕,16小时后在无须保释金的情况下保释出去。

而网上流传的细节则更有声有色:流传着明州留学生中的疑似求援(寻找法律援助或律师)信息,显示可能女方报警性侵。该女生是在当晚吃饭刘强东坐在刘身边那一桌唯一的一位女性。据传她当晚被灌了大量红酒等,网上还有餐厅账单显示当晚总共消费了32瓶红酒等等。如果这些细节属实,该女性被灌大量红酒和假设可能会有的任何肢体接触,都有可能涉及性骚扰或性侵。流传的信息还包括安排行程的旅行社提供的高档SUV的型号,司机种族和语言能力等,因为与案件关系不大,就不在这里提及了。

这些细节如此真实,如果说是真的,相信很多中国人不会感到陌生。如果上述情况属实,刘涉及性侵的可能性是极高的。当然,灌个酒,摸个手,拍个肩或者强吻一下,在中国很多人看来没什么大不了,如果这样就被判定是性侵可能会让中国吃瓜群众眼珠子掉一地。

至于性侵的刑事和民事责任,依目前细节判定,刑事责任可能不会很大或者干脆没有(虽然不会坐牢,给穿上囚服检查等这么一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都随行在美国的情况下)。但是民事责任就难讲了。如果没有实锤(没有证人愿意出面作证或录影等资料证明),很可能不会有什么责任,因为英美法系的无罪推定(innocent before proven guilty)的主张,他会得以脱身。如果有证人证言或录影等实锤,以刘的身家,民事责任要罚个200万美元也是分分钟。

还有一种可能性,是大家流传的仙人跳。据传谈的价格是200美元,女涉案者一看是亿万富翁,价格瞬间飙升至200万美元。一言不合,该女涉案者反目报警。据传刘每天晨跑、钓鱼、散步、游船等都有大批明大学生相随,到哪儿都是呼朋引伴,风光一时。该女就是陪跑女生中的一员。是否有目的地接近刘某,已经因为这样的大量随行不能简单地判断了(所以需要警方的调查)。如果她真如传闻是所谓的仙人跳,那么刘某有没有在饭桌上灌酒,灌多少酒,有没有在没有该女涉事人的同意或默许下进行肢体触摸,已经不重要了。因为固然该女性会被控刑事犯罪,根据明尼苏达卖淫买法条例条款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),刘也会因涉嫌买春(buying sex)而导致行为不当或轻罪(misdemeanor)。对于买春者,如果在公共场合犯案,会被处以最少1500美元的罚款(如果该犯属于低收入人群,可以以社区服务代替。)如果在私人场合犯案,罚款最低为500美元。当然这么点罚款相对于网传的200万的敲诈,对于刘是小意思。只不过他没有料到该女这么决绝地选择了报警,以至于他受到了极大的羞辱以及今天32亿美元的损失。

除了送监被关16小时,可能接受的例牌的搜身、问讯、换囚服、登记指纹、DNA信息等流程,还被拍摄入监照(mugshots),之所以是复数,其实是有正面和侧面两张,大多数媒体用的都是那张正面照。我出于尊重,就不放照片在这里了。美国入监照是公共信息,警方可以随时提供给媒体,如果最后刘被证明无罪,他可以要求警方网站免费撤下。如今的入监照已经不要举名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。实际上刘在网络舆情上也受到了极大的羞辱。在此不再赘言。

因为刘强东事件在美国(财经界)也是个大新闻,我先生也有跟我讨论。他的第一反应跟大部分中国人不同。他说他觉得这是骗局。在美国很多名人被诬告性侵骚扰或强奸,因为他们不愿意打官司大多选择私下赔钱和解,其中最有名的有迈克尔•杰克逊,是真是假也众说纷纭,他都选择的是庭外和解。因为在很多国家性侵的界限很难界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他觉得警方一上来就逮捕给他穿囚服,很不公平,因为根据美国无罪推论的原则,他还是清白的,凭什么给他穿囚服?万一是有人陷害呢?可是因为美国有很多暴力犯罪,这次的报案案情居然发生在正在营业的非常高大上的餐厅(公开场合),大概美国警察第一感觉就是:好大的胆子,没准有枪或暴力倾向。 所以马上逮捕了他。

不仅在美国,在日本的很多成年男性也很小心。因为电车痴汉骚扰,很多日本成年男性在地铁上都选择双手悬空挂在头顶的拉手上,不给任何人有机会说事。我先生在日本就是严格遵守这一点:他说要是给人赖上,他一个外国人,日语又不溜,只会叫天天不应叫地地不灵。即使在美国,我们带孩子去游泳的时候,如果有小女孩过来跟我们的女儿一起玩,我先生也是尽量躲远,或者把双手放在池边人们可以看见的地方,尽量不触碰到别的幼女的身体。这既是避免,也是君子之为吧。

所谓小心驶得万年船,就是这个意思。

文章来自微信公众号:“美国的那些事儿”,介绍美国的经济、文化、生活、艺术等方方面面,欢迎关注。

 

兰登湾地产在居外网上挂牌的一套加州橙县5卧6卫豪宅(点击图片查看房源信息)
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罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产依靠高科技,高度注重客户的个性化要求,对新兴发展的房市了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。


责编:Zoe Chan

 

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纽约大学医学院今秋起学费全免 中国留学生受惠几多?

纽约大学医学院(NYU School of Medicine)8月16日在年度“白袍典礼”(WhiteCoat Ceremony)宣布对从今年秋季新学期开始,对全学院学生和未来申请入读的学生实行全额奖学金(Full-Tuition Scholarships)的政策犹如一声惊雷,响彻美国乃至全球教育界。纽约大学医学院由此成为美国第一所排名全美前十、为学生提供全额奖学金的医学院

根据纽约大学医学院公布的信息,目前该学院有442名在读学生,2018-2019新学年将有102名新生入读。在实行全额奖学金之后,就读和未来就读该院三年和四年医学博士(MD)的学生将获得每学年5.5108万元全额奖学金,为学生减轻经济负担。这一学费免费优惠政策不计学生的家庭经济条件(即不以家庭最低收入是否到达贫困线作为参考标准)、成绩、种族和背景,无论是纽约州内还是州外的学生,只要是美国公民、绿卡持有者、符合“童年抵美暂缓遣返计划”(DACA)的人士、加拿大公民身份的学生就读纽约大学医学院均可享受全额奖学金。 

纽约大学医学院曼哈顿校区

不过,这项政策并非完全大开“免费之门”,学生每学年仍需要承担3450元的杂费(fees)、5064元的健康保险(Health Insurance)、1200元的书本费(Books and Supplies)、1.3360万元的住宿和伙食费(Room and Board)、3600元的日用杂项(Miscellaneous expenses)等共计2.7108万元的费用。

纽约大学医学院招生及财务援助事务处副院长(Associate Dean of Admissions & Financial Aid)李维拉(Rafael Rivera)在回应侨报记者问询时表示,纽约大学医学院注重学生多元化,目前在读的学生当中,有33%的学生均为亚裔。“全额奖学金仅为纽约大学医学院为减轻学生经济负担的新政策,该政策不会左右学院未来录取新生的审核标准之一。”李维拉说,从2018-2019新学年开始,学生即可享受全额奖学金。也就是说,学生的医学院入读申请不会因为学生本人是否申请全额奖学金而影响最终录取结果。 

华裔学生在白袍典礼上合影(纽约大学医学院提供)

根据美国医学院协会(Association of American Medical Colleges,AAME)的数据显示,按照医学院专业划分,2017年收入最高的5个医学领域由高到低依次为:神经外科(Neurosurgery 、胸外科(Thoracic Surgery)、骨外科(Orthopaedic Surgery)、血管外科(Vascular Surgery)、整形外科(Plastic Surgery)。而收入最低的5个医学领域由低到高依次为:儿科传染疾病领域(Pediatric Infectious Disease)、儿科血液和肿瘤学(Pediatric Hematology and Oncology)、儿科内分泌(Pediatric Endocrinology)、儿科(Pediatric)和预防医学(Preventive Medicine)。

李维拉指出,美国医学院平均每学年的学费为5.5万左右,将许多有志从事医学的学生挡在门外,即便通过学贷入读医学院,学生不得不背负沉重的还贷压力,甚至因此选择就业前景更好和收入更高的医学专业。纽约大学医学院目前已经筹集4.5亿元基金,以支持全额奖学金项目,为更多有志从医的学生提供了机会,相信未来也将对平衡不同医学专业学生数量起到积极的作用。

华裔学生参加8月16日的白袍典礼(纽约大学医学院提供)

就读纽约大学医学院的华裔学生Amy表示,全额奖学金对于家庭经济条件一般,但有志从医的学生来说是一个好消息,但另一方面也可能会加剧申请学生之间竞争,导致录取门槛越来越高。“纽约大学医学院的GPA录取平局分近年来达到了3.87至3.93,相比全美平均的3.55还要高出不少。”她说,随着学费门槛降低,势必就会吸引更多学生争相申请,可能导致录取标准水涨船高。

“和我这种没有绿卡的人没关系。”就读北京大学医学部的王同学表示,就他所知,没有绿卡和公民身份申请就读纽约大学医学院的医学博士课程的可能性几乎为零,实行全额奖学金的政策虽然好,不过全美排名第三的纽约大学医学院对于中国留学生来说还是太遥远。他直言,纽约大学医学院的医学博士课程本来也不招收国际生,因此免学费跟无绿卡无国籍的普通中国留学生根本没有关系。

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来源:侨报网
责编:Zoe Chan

居外研究:今年美国房价继续强势 明年增幅将放缓

根据Zillow最新公布的数据,今年7月美国房屋价值中位数同比攀升8%,达到21.8万美元。但有迹象表明,在35个最大的都会区中,20个市场的房价增速开始放缓,表明购房者开始对房价持续快速上涨感到担忧。在最火热的4个市场:西雅图、坦帕、萨克拉门托和俄勒冈州的波特兰,当前的房价增速相较去年同期纷纷大幅放缓。

2017年6月,西雅图房价同比涨幅达到14.8%,居全美首位。而12个月后,则仅以9.1%的房价同比增幅排在全美第12位。房价的走势在一定程度上取决于可供出售的房屋数量,今年7月份,西雅图市场上的房屋数量比去年同期增加了13.2%。在全国范围内,可出售的房屋数量比一年前减少了3.9%,库存降幅也有所缓和。

坦帕的房价同比增长放缓至10.6%,目前房价中位数为205900美元。萨克拉门托和波特兰的房价同比增幅也都降至了5.7%(房价中位数分别为400800美元和391800美元)。

房价增幅将放缓

尽管目前全美房价8%的同比增幅高于2017年7月以来7.3%的年增长率,但与2018年早些时候的增幅相比略有下降。Zillow预测,到明年这个时候,房价速度将放缓至6.8%。

Zillow房屋价值指数同比变化

绿色:房价最贵的1/3房屋
浅蓝色:房价居中的1/3房屋
深蓝色:房价最低的1/3房屋
来源:Zillow

目前,大多数都会区的房价增速仍高于历史水平,这意味着美国房市距离进入买方市场还有一定的距离。根据Zillow的统计,较便宜的住宅显示出了更强劲的房价上涨势头:房价位于底部三分之一美国住宅房价同比上涨10.9%,而价格位于顶部三分之一的同比只上涨了4.9%。

根据8月17-29日对逾30位楼市专家和分析师的调查,路透社在2季度连续第六次上调对今年美国房价增幅的预估,预计房价增幅将继续高出薪资涨幅与通胀水平一倍以上。

不过,专家们预计房价上涨的速度在2019年将明显放缓。受访者普遍认为,目前房价的上涨动力并不是来自强劲的交易活动,而更多是因为供应的短缺。

目前美国市场面临的供给短缺,尤其是独栋房屋,推动已然昂贵的房屋价格进一步上涨,让许多潜在买家无法承受,与此同时,抵押贷款利率上升也开始给市场带来压力。

尽管美国房价已从十年前的跌势中明显反弹,但房市一直相对低迷,尤其是与上次金融危机前的繁荣时期相比。第二季度这种状况比较明显。美国二季度经济以近四年来的最快速度扩张,但薪资增长较为温和,占据约90%房市份额的二手房销售也出现下降。

“至少在接下来六个月或许到一年的时间内,房价上涨会继续快于收入,利率也会继续升高,这意味着美国的住房负担能力在下降或将继续下降,从而导致经济放缓,”BMO Capital Markets资深分析师Sal Guatieri称。

“我们已经看到了美国楼市正在降温的迹象。需求似乎在减弱,看起来已经处于停滞。不论是新房销售还是二手房销售,都呈现出低于去年水平的趋势。”

截止明年年中,二手房年化销量平均约为550万户左右。这略低于路透5月调查时得出的560万户左右。美国的二手房销售量在2005年见顶,当时年化销量平均超过700万户。

部分分析师还回答了一个额外问题,即妨碍房屋成交量反弹的最大障碍为何。其中大部分分析师选择了预期中的美联储/FED升息,其次为独栋房屋的供应不足和薪资增长的疲软。

有几位分析师还说,房价实在太高了。

库存紧缺有所好转

Zillow可售房源库存同比变化

绿色:房价最贵的1/3房屋
紫色:房价居中的1/3房屋
深蓝色:房价最低的1/3房屋
来源:Zillow

加州圣何塞在Zillow的可售房源库存量开始回升

来源:Zillow

Zillow的库存数据表明,与去年同期相比,7月份市场上的可售房源减少了3.9%。这是自2017年3月以来最小的库存下降幅度。大都会区中,哥伦布和亚特兰大的库存同比降幅最大,分别为14.4%和14.2%。库存增幅最大的,则是在过去一段时间内因供不应求而房价飙升的加州圣何塞和圣地亚哥,较去年7月,这两地的库存分别同比上升46.2%与36.3%。

加州圣何塞3卧的学区房,售价仅约¥559万。居外物业编号:42643427 点击查看房源信息

租赁市场也显示出放缓的迹象

Zillow租金指数同比变化

来源:Zillow

7月,Zillow美国租金中位数同比上涨0.5%,至每月1440美元,低于去年同期1.6%的同比增幅。在35个大都会区中,有21个都会区的租金同比增幅低于去年同期。西雅图、波特兰和堪萨斯城的租金放缓最为显著。西雅图的租金同比上涨了0.3%,波特兰的租金则同比下降了0.7%,堪萨斯城的租金下降了1%。

加州河滨市的租金同比涨幅最大,比去年同期高呼4.6%,至每月1898美元。紧随其后的是萨克拉门托,同比上涨4.4%,至1842美元;拉斯维加斯的租金同比上涨3.2%,至1305美元。


文:Adam Yang
责编:Zoe Chan
参考来源:Zillow,路透中文网

 

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7月美国现房销量下降 四大区域房价上涨

全美房地产经纪人协会(NAR)发布的现房销售数据显示,今年7月美国房市销售额比6月下降了0.7%,比去年下降了1.5%,下滑趋势已持续四个月。7月美国现房销售额仅为534万(季节调整年率)。

7月,全美现房售价中位数约为27.1万美元,相比去年增涨了4.5%,这一增长趋势已持续77个月。

美国四大区域的房价与去年比都有增加。比之于2017年7约,美国东北部房价上升最为显著,达到6.8%;西部房价上升了5.1%;南部位居其后,达到2.7%;中西部房价上升幅度最小,为2.5%。

图一:美国全国、东北部、中西部、南部、西部现房售价

来源:NAR

7月美国住房存量比6月下降了0.5%,可供出售的住房数量为192万栋。相比2017年7月,存量水平没有变化。以目前的销售速度,现有存量水平需经过4.3个月才会有所变化。以目前的市场情况看,一栋住房从挂牌到签订合约需27天,相比一年前的30天有所减少。

图二:美国住房存量月变化

来源:NAR

自2018年6月起,四个区域里有三个区域的现房销售量都出现了下滑。其中东北部下滑最为显著,达8.3%,中西部为1.6%,南部轻微下滑了0.4%。仅西部上升了4.4%。

美国四大区域的现房销量相比去年都出现了下滑。西部下滑最为显著,达4.0%,东南部下滑了1.5%,中西部下滑了0.8%,南部下滑幅度最小,为0.4%。南部的现房销量在全国现房销量中占比最大,达到41.9%,而东北部占比最小,仅为12.4%。

图三:美国全国、东北部、中西部、南部、西部销售占比

来源:NAR

相比上个月,7月的独户住房销量下降了0.2%,公寓销售下降了4.8%。相比去年,独户住房销售下降了1.2%,公寓销售下降了3.3%。相比2017年7月,独户住房与公寓售价均有所上涨,前者上涨了4.6%,达到27.2万美元,后者上涨了3.2%,达到24.8万美元。


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来源:NAR
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居外说第四期精彩回顾:去美国留学,一定要买学区房吗?

美国学校大致上可分为私立学校和公立学校。拥有美国合法居住身份的家庭都可将孩子送往所住学区内的公立幼儿园,小学以及中学,享受免费教育。 美国公立学校的教育资金主要来自该学区内居民缴纳的房地产税,用来修缮校舍、改善教学硬件、聘请老师、提供校车接送等等。一个学区内的房价如果比较高,所缴纳的房地产税也就会增加,学校可调动的资金就比较多,则学校的硬软件实力都有机会得到提高。而好学校则吸引着更多的家长来前来够买“学区房”,从而进一步推动房价上涨。这就是美国学区房”的生态。

出国留学、海归就业创业有哪些新趋势?

智联招聘与全球化智库8月19日联合发布《2018年中国海归就业创业调查报告》显示,留学低龄化趋势明显,海归成人才大战争夺对象,95%可在归国后半年内找到工作。该报告以“90后”为主的新生代海归群体在留学前后的发展变化和就业、创业情况,并对海归对于留学与回国的选择、留学安全的认知等热点话题进行了调查。

1. 留学低龄化更加明显

教育部数据显示,2017年我国留学人员回国人数达到48.09万人,其中获得硕博学历及博士后出站人员22.74万。

留学低龄化趋势更加明显。与2017年调查结果相比,2018年高中阶段出国留学的比例提高了9个百分点,本科和研究生阶段则分别降低了4个和7个百分点。从首次出国前所处教育阶段分布来看,海归群体中本科学历出国留学的占比最高,达到51.54%,其次是高中和硕士研究生阶段,占比分别为29.79%和12.12%。

2. 90后成为海归主体

《2018中国海归就业创业调查报告》通过2190份的有效问卷调查显示,新生代的海归群体出生年代集中在1985~1995年之间,其中,(1990~1995年)90后成为海归主体,占比高达55%,实际年龄在23~28岁之间。

欧美同学会副会长、全球化智库主任王辉耀表示,每年有六十多万留学生出去,有五十多万留学生回来,现在回来的90后,甚至95后,呈增长的态势。这既反映了留学潮,也反映了海归潮。中国留学生的这种“大进大出”,形成中国独特的人才环流现象。

3. 出国读本科的人越来越多

从海归群体获得的学位、学历看,硕士学位最多,占比达56%,其次是学士学位,占比38%,博士学位、专科和其他占比都在2%左右。

与去年相比,硕士学位占比下降了6个百分点,学士学位占比上升了7个百分点,出国读取本科的留学生越来越多。

4. 英美仍为主要留学目的国

从最近一次留学国家/地区分布占比情况看,去英国美国留学的人最多,占比分别为19%和18%。其中,女性更青睐英国,占比高达22%,其次是美国;而男性恰恰相反,21%的男性选择美国

在最近一次留学中的主修科目中,经济学与商学类占比最高,达到43%。因此,金融业超过信息传输、软件和信息技术服务业,再次成为海归就业中最主要的行业领域。

5. 国内就业前景吸引留学生回国

曾经有些海归因为在国内找不到工作,被称为“海待”。今年的《中国海归就业创业调查报告》显示,95%的海归都能在归国后的半年内找到工作,而国内的就业前景也更加吸引留学生们回国工作。

在出国留学的主要原因中,76%的海归是为了“体验他国文化、生活,丰富个人阅历”,而“计划未来在国外发展”的比例相对较低。所以,回国后,61%的海归选择回到自己的家乡发展,并未发生地理迁移。而迁移的人群中,有13%的海归迁往北京,8%的海归迁往上海,7%的海归迁往广东。

《2018年中国海归就业创业调查报告》显示,从就业状态看,72%的海归已就业,16%的海归正在找工作,5%的海归正在创业。但是总的说来,95%的海归都能在归国以后的半年内找到工作。其中,1个月以内找到工作的占比42%。而需要6个月及以上才能找到工作的占比仅为5%,海归找不到工作而待业的情况越来越少。


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来源:新华社

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美国资深教育顾问周依琰老师揭秘当地私立学校与学区房

私校和公校的选择 美国人怎么看?

美国虽然是个很年轻的国家,但它也有它的游戏规则和传统。蓝血家庭几代沿习传统,甚至进入同一所私立名校学习。一般美国中产阶级的人比较实际的,会考虑选择入住公立学校比较好的区域,这样孩子也可以接受很好的教育。如若从成绩来看,麻省有些公立学校可能更胜于私立学校。除了从自身的收入以及经济条件的角度出发,美国家长还会更深入地从孩子自身的情况作出选择。【阅读原文

 

纽约公寓楼资本化率开始上升

投资者已经不像以前那样乐意付高价来购买纽约公寓楼了。曼哈顿96街南侧的公寓资产价格相对于租金收入略有下降,而城市其他区域的公寓价格也失去了上涨的势头。

城市里的公寓楼依然有买主——相比去年同期,投资者今年上半年花费了更多的钱来购买公寓。而数笔金额庞大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合资企业以1.55亿美元收购布鲁克林的小星城(Starrett City)的那笔交易,正在推高销售额。随着利率上升,投资者已变得越来越谨慎。

纽约一家调查公司Real Capital Analytics(RCA)的高级副总裁Jim Costello说道:“没有人愿意支付最高的价格。” 

纽约公寓的价格失去了上涨的势头

资本化率上升

曼哈顿大部分地区,投资者为房地产支付的价格的上涨速度已经跟不上房租上涨的速度了。纽约一家商业房地产服务公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈顿96街南侧每套公寓的平均价格为79.8万美元(约549万元人民币)。相比去年70.9万美元(约488万元人民币)的水平,公寓的平均价格有所提升。

然而,根据Ariel Property Advisors的统计结果,2018上半年,公寓楼的平均资本化率已从去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率环境使得人们对资本化率的预期变得更高,从而对物业定价造成了一定的压力,”Ariel的总裁兼创始人Shimon Shkury说道。

市政府官员也开始向城市物业租赁法规的执行和监督投入了更多精力。这可能会打消潜在买家在租金管制建筑中提高租金的念头。

从总体上看,相对于曼哈顿的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常缓慢。RCA提供的曼哈顿公寓物业数据显示,2018年第二季度,投资者承担的资本化率为3.6%。相比一年以前,这项指标略有下降(去年为3.7%)。

纽约外围区域物业第二季度的资本化率稍有变化,现已跌至4.4%(去年同期为4.6%)。

大额交易推高投资金额

2018年上半年,纽约市的公寓销量有三分之一来自6笔交易,这6笔交易的交易额都超过了1亿美元。这些交易的总额为19.1亿美元。相较之下,去年同期只有一笔交易的销售总额超过1亿美元。

根据RCA的数据,2018上半年,投资者共花费了28亿美元来购置曼哈顿的公寓,相比去年的16亿美元出现了大幅上涨。但与2015和2016年上半年投资者所花费的40亿美元相比,这个数字算不上十分可观。

Costello说:“业主可能觉得自己的公寓楼还能以过往的价格出售,或者认为自己还能获得融资……他们没有积极行动的动力。”

投资者一反常态,开始花费更多钱在曼哈顿外行政区外购买公寓楼。2018年上半年,他们花费31亿美元在布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛和布朗克斯购买公寓,而去年这些地区只售出了价值为20亿美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,这个数字分别为33亿和35亿美元,依然高于目前的水平。

布鲁克林区小星城出售

交易额占今年房地产交易总额(截至目前)将近三分之一的一笔大交易产生于外行政区。Brooksville和Rockpoint斥巨资购买了小星城,一个位于布鲁克林,面积辽阔,包含5881套公寓的经济适用型住宅建筑群。

自1974年以来,卖家Starrett City Associates一直拥有着这一片高大的棕褐色公寓楼。许多公寓的阳台都可以观赏到牙买加湾附近的景色。卖家还包括美国总统唐纳德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

这笔交易还包含一个附带条件:在未来几十年内,把公寓的价格维持在低收入的纽约居民可以负担的水平。小星城就第8节租金补贴签订的联邦合同将持续到2049年,并于2054年正式参与纽约州的Mitchell Lama计划,该计划专为中等收入家庭提供经济实惠的租赁和合作住房。

布鲁克林小星城(Starrett City)的一套经济型公寓正在居外网上出售。公寓位于二楼,包括社区停车区的停车位、2间大卧室、一间用餐厨房、一间起居室/餐厅组合、两间完整的浴室和一个阳台。房价仅为30.8万美元(约¥205万)。
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来源:National Real Estate Investor
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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中国人引领赴美购房潮 新兴中产阶级成为主力军

作者:《中国投资参考》中国区研究和运营经理 苏娅

华盛顿早上6点,很多人仍然在熟睡,本地新闻还在播着提醒大家注意商品的标签。因为贸易战的原因,很多来自中国的东西可能要涨价了,但这丝毫不影响Eric在大陆的客户。

Eric Chen是美东最大的房地产公司荣富地产的亚太区总监,每天早上这个时间他已经开始打开微信,熟练地和客户沟通了。他的微信好友已经快接近上限,其中大部分都是他在中国的客户和合作伙伴。按照客户不同的购房需求,Eric将他们分成不同的群组,如学生、投资、自住等,他会在全美各地为客户寻找合适的房产。来自台湾的Eric会用略带台湾腔的国语,通过微信语音解答客户的疑问,通过微信视频、图片等向远在大陆的客户展示房源信息。由于中国赴美购房热的持续火爆,像Eric这样有语言优势并且熟知美国市场的中介越来越受欢迎。

“来自大陆的客户已经是我们最大的客户群,市场上会中文的地产中介都供不应求。连不会中文的经纪人也开始学着用微信和客户沟通。”Eric说。

2017年,中国人在美购房数量同比上升38.9%,购房平均单价降低16.5%,均价78万美金,中产成为主力。

中档房源购买是主流

根据Zillow数据显示,2017年中国人在海外购房排名前10位的目标国家分别是——美国、澳大利亚、泰国、加拿大、英国、新西兰、德国、日本、马来西亚与西班牙。凭借着教育和经济的优势,美国成为了中国消费者投资和教育买房目的地首选。据全美房地产经纪人协会(NAR)统计*,2016年中国买家在美国住宅房地产上投资额已达317亿美元,相比于2015年的273亿美元增长了16%,而这一数字在2012年仅为120亿美元。其中来自中国购房者的购买均价为78.1万美金(约532.4万元人民币),位列第一。尽管总价仍是最高,与2016年相比,中国购房者购买的数量上升了38.9%,平均单价却降低16.5%,大量的中档房屋的购买拉低了平均单价。

蓬勃的新兴中产阶级成为了这一轮购房的主力军。居外网(Juwai.com)的《中国人美国置业焦点》调研报告显示,中国买家的在美国买房的平均预算在39.9万美元,约合人民币268万元。这个价位在北京市东城区仅可购买26平方米,在奥兰多却可以购买一个近300平方米的别墅。随着中国最近三四线城市房价的飞涨,美国奥兰多的这个房价甚至已经低于一些东南沿海的三线城市。从购买者所在城市的分布来看,2016年,除了北京上海和广东,来自其他省市的消费者占到整体消费者的47.8%,而到了2017年,这个数字上升到54.1%。

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“我们的数据显示,这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速,主要是受到移民和投资的驱动。鉴于美国的投资回报率并不高,大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求而非着眼于投资回报率。”一家海外地产公司的负责人刘震告诉FT中文网。

豪宅购买增幅减小

来自传统美国豪宅购买地纽约和洛杉矶的数据都显示,超过300万美金(约2,045万元人民币)的豪宅销售放缓,中国买家的比例尽管仍有所上升,但是增速却大大放缓。居外网的数据显示,在美国购买300万美元及以上豪宅的中国大陆买家占2018年全球买家的4.8%,比2017年增长了1.5个百分点。刘震认为豪宅销售增速会进一步放缓,“海外购房从2010年开始快速增长,当时主要是作为超高净值人群分散投资风险的方式,在2015年左右达到顶峰,目前已经出现了放缓的趋势。“居外网董事CEO罗雪欣则认为,目前购买豪宅的中国买家多以自住为主,投资目的占少数:“目前来看,300万美元以上房产的买家更多是用来自住,其比例高达83%。”仲量联行国际部负责人刘艺淇认为,中国的高端房产购买者在购买房产时会注重周边的标志建筑,房屋所在位置以及周边的环境。

以传统豪宅聚集区纽约为例,来自优投房的数据显示,300万美元以上的豪宅在今年的前两个季度市场份额由2017年的18%降低至16%,但是华人购买300万美金以上房产的比例却从6.57%上升至8.12%。其中尤以毗邻中央公园,与新泽西隔河相望的上西区的均价最高,成交量增长最快。这是因为去年有大量的新盘入市,将本地区的房屋均价推高了10个百分点,从550万美元涨到600万美元。与传统的欧美消费者不同,华人对于购买新房是非常有兴趣的。

不过去年豪宅增速最快的要数坐落在西海岸的西雅图居外网的数据显示,去年西雅图是去年中国消费者买房成交量最高的美国城市。2016年,加拿大对去温哥华买房的外国投资者开始征收15%的房地产购置税,这使得大量的投资者转而投向风景优美,教育和就业资源较好的西雅图。当地媒体的报道显示,来自中国的房地产商也纷纷来到西雅图淘金。去年,来自北京的拓宏集团在西雅图的高端地产一期公寓项目已经封顶。项目的负责人说,这个位于贝尔维尤地区核心的地产混合式公寓项目预计将有约一半的公寓卖给来自中国的买家,而拓宏集团也会联合其他的中国房地产商继续共同开发西雅图。在西雅图靠近湖区的地块,房屋的均价在一年内增长了40%。“对于中国富人来说,1,000万美金(约6,817万元人民币)的房子可以看到优美的湖景,享受到良好的教育资源,而且这个价格对于他们所在的城市,比如北京、深圳来说并不是那么不可接受。”一位当地的房地产中介评价说,“我的客户非常喜欢这里,认为价格十分划算。”

西雅图市中心高科技高层公寓建筑,1丶2和3卧室单位和天空阁楼从90万美元以下到300多万美元。提供礼宾服务丶共同工作空间丶健身中心丶狗跑/休息室丶空中酒吧丶空中俱乐部等。预计在2019年中期入伙。
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关于中美贸易战对于赴美购房的影响,尽管美国的媒体认为由于美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税会导致建筑成本上升,房屋入市速度变慢,从而使房屋销售放缓。Eric却相对乐观:“中低价位的赴美购房受到贸易战的影响有限,出于投资或者移民需求的房产购买可能会下降。鉴于目前主流成交基本以100万美金以下的房源居多,而且很多来自教育和移民的需求,受到政策的影响不是很大。”

刘震则认为对于超高净值人士来说,如果现金流允许的情况下,很多人可能会增加对于美国房产的购买,达到财产保值的目的。“对于很多超高净值人群来说,贸易战可能会影响他们的现金流从而影响他们的购买决策;但是如果有充足的现金流,考虑到美元的坚挺,可能他们会选择加大对美国的投资,只是方向由购买豪宅转换为商业住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注:该报告里大部分的华人指的是在美国居住的华裔,纯粹中国投资者为少数。

 

来源:FT中文网
责编:Zoe Chan

美国留学费用 美国学区房是否值得投资?

美国学校大致上可分为私立学校和公立学校。拥有美国合法居住身份的家庭都可将孩子送往所住学区内的公立幼儿园,小学以及中学,享受免费教育。 美国公立学校的教育资金主要来自该学区内居民缴纳的房地产税,用来修缮校舍、改善教学硬件、聘请老师、提供校车接送等等。一个学区内的房价如果比较高,所缴纳的房地产税也就会增加,学校可调动的资金就比较多,则学校的硬软件实力都有机会得到提高。而好学校则吸引着更多的家长来前来够买“学区房”,从而进一步推动房价上涨。这就是美国学区房”的生态。