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全美房地产经纪人协会（NAR）发布的现房销售数据显示，今年7月美国房市销售额比6月下降了0.7%，比去年下降了1.5%，下滑趋势已持续四个月。7月美国现房销售额仅为534万（季节调整年率）。

7月，全美现房售价中位数约为27.1万美元，相比去年增涨了4.5%，这一增长趋势已持续77个月。

美国四大区域的房价与去年比都有增加。比之于2017年7约，美国东北部房价上升最为显著，达到6.8%；西部房价上升了5.1%；南部位居其后，达到2.7%；中西部房价上升幅度最小，为2.5%。

图一：美国全国、东北部、中西部、南部、西部现房售价

7月美国住房存量比6月下降了0.5%，可供出售的住房数量为192万栋。相比2017年7月，存量水平没有变化。以目前的销售速度，现有存量水平需经过4.3个月才会有所变化。以目前的市场情况看，一栋住房从挂牌到签订合约需27天，相比一年前的30天有所减少。

图二：美国住房存量月变化

自2018年6月起，四个区域里有三个区域的现房销售量都出现了下滑。其中东北部下滑最为显著，达8.3%，中西部为1.6%，南部轻微下滑了0.4%。仅西部上升了4.4%。

美国四大区域的现房销量相比去年都出现了下滑。西部下滑最为显著，达4.0%，东南部下滑了1.5%，中西部下滑了0.8%，南部下滑幅度最小，为0.4%。南部的现房销量在全国现房销量中占比最大，达到41.9%，而东北部占比最小，仅为12.4%。

图三：美国全国、东北部、中西部、南部、西部销售占比

相比上个月，7月的独户住房销量下降了0.2%，公寓销售下降了4.8%。相比去年，独户住房销售下降了1.2%，公寓销售下降了3.3%。相比2017年7月，独户住房与公寓售价均有所上涨，前者上涨了4.6%，达到27.2万美元，后者上涨了3.2%，达到24.8万美元。

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来源：NAR
责编：Zoe Chan

投资者已经不像以前那样乐意付高价来购买纽约的公寓楼了。曼哈顿96街南侧的公寓资产价格相对于租金收入略有下降，而城市其他区域的公寓价格也失去了上涨的势头。

城市里的公寓楼依然有买主——相比去年同期，投资者今年上半年花费了更多的钱来购买公寓。而数笔金额庞大的交易，例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合资企业以1.55亿美元收购布鲁克林的小星城（Starrett City）的那笔交易，正在推高销售额。随着利率上升，投资者已变得越来越谨慎。

纽约一家调查公司Real Capital Analytics（RCA）的高级副总裁Jim Costello说道：“没有人愿意支付最高的价格。” 

资本化率上升

在曼哈顿大部分地区，投资者为房地产支付的价格的上涨速度已经跟不上房租上涨的速度了。纽约一家商业房地产服务公司Ariel Property Advisors表示，2018年上半年，曼哈顿96街南侧每套公寓的平均价格为79.8万美元（约549万元人民币）。相比去年70.9万美元（约488万元人民币）的水平，公寓的平均价格有所提升。

然而，根据Ariel Property Advisors的统计结果，2018上半年，公寓楼的平均资本化率已从去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率环境使得人们对资本化率的预期变得更高，从而对物业定价造成了一定的压力，”Ariel的总裁兼创始人Shimon Shkury说道。

市政府官员也开始向城市物业租赁法规的执行和监督投入了更多精力。这可能会打消潜在买家在租金管制建筑中提高租金的念头。

从总体上看，相对于曼哈顿的租金收入，公寓的估值依然在上升，只是速度非常缓慢。RCA提供的曼哈顿公寓物业数据显示，2018年第二季度，投资者承担的资本化率为3.6％。相比一年以前，这项指标略有下降（去年为3.7%）。

纽约外围区域物业第二季度的资本化率稍有变化，现已跌至4.4%（去年同期为4.6%）。

大额交易推高投资金额

2018年上半年，纽约市的公寓销量有三分之一来自6笔交易，这6笔交易的交易额都超过了1亿美元。这些交易的总额为19.1亿美元。相较之下，去年同期只有一笔交易的销售总额超过1亿美元。

根据RCA的数据，2018上半年，投资者共花费了28亿美元来购置曼哈顿的公寓，相比去年的16亿美元出现了大幅上涨。但与2015和2016年上半年投资者所花费的40亿美元相比，这个数字算不上十分可观。

Costello说：“业主可能觉得自己的公寓楼还能以过往的价格出售，或者认为自己还能获得融资……他们没有积极行动的动力。”

投资者一反常态，开始花费更多钱在曼哈顿外行政区外购买公寓楼。2018年上半年，他们花费31亿美元在布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛和布朗克斯购买公寓，而去年这些地区只售出了价值为20亿美元的公寓。然而，2016年和2015年上半年，这个数字分别为33亿和35亿美元，依然高于目前的水平。

布鲁克林区小星城出售

交易额占今年房地产交易总额（截至目前）将近三分之一的一笔大交易产生于外行政区。Brooksville和Rockpoint斥巨资购买了小星城，一个位于布鲁克林，面积辽阔，包含5881套公寓的经济适用型住宅建筑群。

自1974年以来，卖家Starrett City Associates一直拥有着这一片高大的棕褐色公寓楼。许多公寓的阳台都可以观赏到牙买加湾附近的景色。卖家还包括美国总统唐纳德·特朗普，他持有小星城4%的股份。

这笔交易还包含一个附带条件：在未来几十年内，把公寓的价格维持在低收入的纽约居民可以负担的水平。小星城就第8节租金补贴签订的联邦合同将持续到2049年，并于2054年正式参与纽约州的Mitchell Lama计划，该计划专为中等收入家庭提供经济实惠的租赁和合作住房。

布鲁克林小星城（Starrett City）的一套经济型公寓正在居外网上出售。公寓位于二楼，包括社区停车区的停车位、2间大卧室、一间用餐厨房、一间起居室/餐厅组合、两间完整的浴室和一个阳台。房价仅为30.8万美元（约¥205万）。
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来源：National Real Estate Investor
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

作者：《中国投资参考》中国区研究和运营经理 苏娅

华盛顿早上6点，很多人仍然在熟睡，本地新闻还在播着提醒大家注意商品的标签。因为贸易战的原因，很多来自中国的东西可能要涨价了，但这丝毫不影响Eric在大陆的客户。

Eric Chen是美东最大的房地产公司荣富地产的亚太区总监，每天早上这个时间他已经开始打开微信，熟练地和客户沟通了。他的微信好友已经快接近上限，其中大部分都是他在中国的客户和合作伙伴。按照客户不同的购房需求，Eric将他们分成不同的群组，如学生、投资、自住等，他会在全美各地为客户寻找合适的房产。来自台湾的Eric会用略带台湾腔的国语，通过微信语音解答客户的疑问，通过微信视频、图片等向远在大陆的客户展示房源信息。由于中国赴美购房热的持续火爆，像Eric这样有语言优势并且熟知美国市场的中介越来越受欢迎。

“来自大陆的客户已经是我们最大的客户群，市场上会中文的地产中介都供不应求。连不会中文的经纪人也开始学着用微信和客户沟通。”Eric说。

中档房源购买是主流

根据Zillow数据显示，2017年中国人在海外购房排名前10位的目标国家分别是——美国、澳大利亚、泰国、加拿大、英国、新西兰、德国、日本、马来西亚与西班牙。凭借着教育和经济的优势，美国成为了中国消费者投资和教育买房目的地首选。据全美房地产经纪人协会（NAR）统计*，2016年中国买家在美国住宅房地产上投资额已达317亿美元，相比于2015年的273亿美元增长了16%，而这一数字在2012年仅为120亿美元。其中来自中国购房者的购买均价为78.1万美金（约532.4万元人民币），位列第一。尽管总价仍是最高，与2016年相比，中国购房者购买的数量上升了38.9%，平均单价却降低16.5%，大量的中档房屋的购买拉低了平均单价。

蓬勃的新兴中产阶级成为了这一轮购房的主力军。居外网（Juwai.com）的《中国人美国置业焦点》调研报告显示，中国买家的在美国买房的平均预算在39.9万美元，约合人民币268万元。这个价位在北京市东城区仅可购买26平方米，在奥兰多却可以购买一个近300平方米的别墅。随着中国最近三四线城市房价的飞涨，美国奥兰多的这个房价甚至已经低于一些东南沿海的三线城市。从购买者所在城市的分布来看，2016年，除了北京上海和广东，来自其他省市的消费者占到整体消费者的47.8%，而到了2017年，这个数字上升到54.1%。

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“我们的数据显示，这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速，主要是受到移民和投资的驱动。鉴于美国的投资回报率并不高，大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求而非着眼于投资回报率。”一家海外地产公司的负责人刘震告诉FT中文网。

豪宅购买增幅减小

来自传统美国豪宅购买地纽约和洛杉矶的数据都显示，超过300万美金（约2,045万元人民币）的豪宅销售放缓，中国买家的比例尽管仍有所上升，但是增速却大大放缓。居外网的数据显示，在美国购买300万美元及以上豪宅的中国大陆买家占2018年全球买家的4.8%，比2017年增长了1.5个百分点。刘震认为豪宅销售增速会进一步放缓，“海外购房从2010年开始快速增长，当时主要是作为超高净值人群分散投资风险的方式，在2015年左右达到顶峰，目前已经出现了放缓的趋势。“居外网董事CEO罗雪欣则认为，目前购买豪宅的中国买家多以自住为主，投资目的占少数：“目前来看，300万美元以上房产的买家更多是用来自住，其比例高达83%。”仲量联行国际部负责人刘艺淇认为，中国的高端房产购买者在购买房产时会注重周边的标志建筑，房屋所在位置以及周边的环境。

以传统豪宅聚集区纽约为例，来自优投房的数据显示，300万美元以上的豪宅在今年的前两个季度市场份额由2017年的18%降低至16%,但是华人购买300万美金以上房产的比例却从6.57%上升至8.12%。其中尤以毗邻中央公园，与新泽西隔河相望的上西区的均价最高，成交量增长最快。这是因为去年有大量的新盘入市，将本地区的房屋均价推高了10个百分点，从550万美元涨到600万美元。与传统的欧美消费者不同，华人对于购买新房是非常有兴趣的。

不过去年豪宅增速最快的要数坐落在西海岸的西雅图。居外网的数据显示，去年西雅图是去年中国消费者买房成交量最高的美国城市。2016年，加拿大对去温哥华买房的外国投资者开始征收15%的房地产购置税，这使得大量的投资者转而投向风景优美，教育和就业资源较好的西雅图。当地媒体的报道显示，来自中国的房地产商也纷纷来到西雅图淘金。去年，来自北京的拓宏集团在西雅图的高端地产一期公寓项目已经封顶。项目的负责人说，这个位于贝尔维尤地区核心的地产混合式公寓项目预计将有约一半的公寓卖给来自中国的买家，而拓宏集团也会联合其他的中国房地产商继续共同开发西雅图。在西雅图靠近湖区的地块，房屋的均价在一年内增长了40%。“对于中国富人来说，1,000万美金（约6,817万元人民币）的房子可以看到优美的湖景，享受到良好的教育资源，而且这个价格对于他们所在的城市，比如北京、深圳来说并不是那么不可接受。”一位当地的房地产中介评价说，“我的客户非常喜欢这里，认为价格十分划算。”

西雅图市中心高科技高层公寓建筑，1丶2和3卧室单位和天空阁楼从90万美元以下到300多万美元。提供礼宾服务丶共同工作空间丶健身中心丶狗跑/休息室丶空中酒吧丶空中俱乐部等。预计在2019年中期入伙。
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关于中美贸易战对于赴美购房的影响，尽管美国的媒体认为由于美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税会导致建筑成本上升，房屋入市速度变慢，从而使房屋销售放缓。Eric却相对乐观：“中低价位的赴美购房受到贸易战的影响有限，出于投资或者移民需求的房产购买可能会下降。鉴于目前主流成交基本以100万美金以下的房源居多，而且很多来自教育和移民的需求，受到政策的影响不是很大。”

刘震则认为对于超高净值人士来说，如果现金流允许的情况下，很多人可能会增加对于美国房产的购买，达到财产保值的目的。“对于很多超高净值人群来说，贸易战可能会影响他们的现金流从而影响他们的购买决策；但是如果有充足的现金流，考虑到美元的坚挺，可能他们会选择加大对美国的投资，只是方向由购买豪宅转换为商业住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注：该报告里大部分的华人指的是在美国居住的华裔，纯粹中国投资者为少数。

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan