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2018年第二季度中国投资者成为美国房产的净卖家，这是近十年来第一次。

综合媒体7月25日报道，中国保险公司、巨头地产商们曾经豪掷千金在美国购买酒店、办公楼等地产项目。但是根据Real Capital Analytics的数据，今年第二季度中国投资者共出售价值12.9亿美元（约87.8亿美元）地产项目，仅买入1.262亿美元（约8.6亿美元）商业地产，十年来第一次呈现净卖出状态。

超10亿美元的净卖出反映了中国买家对海外投资态度的转变。

几年前，国内投资者大肆投入美国房地产市场，并在洛杉矶、旧金山以及芝加哥等华人较多的地区开疆拓土，其中最出名的是2014年安邦保险集团以1.95亿美元（约13.3亿美元）收购纽约华尔道夫酒店，这是有史以来美国酒店收购的最高出价。

现在，随着国内去杠杆稳步进行，包括海航、绿地等集团都在着手出售海外项目以偿还巨额债务。同时全球贸易关系紧张引发的市场动荡也影响国内企业的海外布局。

有分析指出，中国投资者的撤退可能会加速美国商业地产的衰退。在2008年金融危机之后，美国商业地产曾迎来大幅上涨，但在过去18个月中，价格一直比较稳定。细看整个美国房地产市场，中国投资者只是其中一小部分，但是这些买家都愿意支付高昂的价格，这又助推整个市场价值逐步走高。

分析师表示，中国投资者认为购买高昂的房产项目可以给公司带来知名度，并为未来的扩张建立品牌认知度。

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来源：多维新闻网
责编：Zoe Chan

要点速览：

• 第一季度，华盛顿州的平均房价上涨了近4%，相比一年前上涨了13%，领跑全国。
• 强劲的就业增长和紧张的供应趋势刺激了房地产市场，还引发某些人的担忧——这样的繁荣会不会只是泡沫呢？
• 专家表示，房地产市场很容易受到利率上升、关税上涨引发的失业和地方性发展政策的影响。

西雅图地区的房地产经纪人Jerry Martin表示，他早在1977年就开始在房地产行业就职，这意味着他还记得那些抵押贷款利率高达两位数，还有多次房市从繁荣走向衰落，又从衰落重返繁荣的日子。其中包括2006和2007年的房地产泡沫以及随后的历史性崩溃时期。然而，据Martin所说，以往的情况完全无法和最近一直持续的“狂热”现象相比。 

他告诉美国全国广播公司财经频道（CNBC）的记者：“现在一间设有三个卧室，一又四分之三个浴室，面积为1,500平方英尺的住宅刚上市一两个小时就会获得多个报价，这是非常不合理的。” “我们曾经见过一套物业得到了20，30个报价。”

华盛顿州目前是全美热度最高的房地产市场。根据联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）发布的数据，第一季度华盛顿州的房价上涨了近4%，增长幅度居全国之首。相比一年前，华盛顿州的房价增长了近13%。而去年全美平均房价仅上升了不到7%。尽管如此，房产库存量，即市场上的住房供应量依然远低于需求量。

这种情况在西雅图周边的普吉特海湾地区（Puget Sound）尤其明显。由于亚马逊、微软和波音等大雇主加大了招聘规模，仅去年一年，当地就增加了近5.5万个工作岗位。由此产生的人口激增与缓慢的施工速度相结合就造成了典型的住房短缺危机。

“对于任何地区而言，运转良好且发展健康的房地产市场应该拥有可满足四到六个月需求的房产存量。在过去的两、三个月里，我们主要的房地产市场上只有可维持大约两到三周的库存，”Martin说道。Martin是瑞麦地产（Re/Max）公司的一名经纪人兼Washington Realtors（华盛顿州有近一半的房地产经纪人加入了该组织）的总裁。

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Martin表示，房屋短缺危机在最近几周已有所缓解。不过，就像这个地区的所有房地产经纪人、买家、卖家、房主和租房者一样，大家都十分担心市场会如何变化，还有这景象能持续多久。

对于住房的强劲需求对几乎所有类型的房产——出租公寓、共管公寓，还有独栋式家庭住宅都造成了短缺危机。在西雅图上班的不少人甚至被迫离开这座城市，寻找其他栖身之所。

“这种情况无法继续下去。它是无法延续下去的，因为人们找不到最终的栖息之所在哪里，”他说。

而更严重的问题是：繁荣会以什么样的方式结束？最终能否实现软着陆？或者说华盛顿正在走向崩溃？

｜美国房产业观察学者：美国房地产泡沫准备破裂

华盛顿大学，华盛顿房地产研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要对房地产的需求是客观存在的，市场就可以持续增长。

“当价格上涨而需求没有同步上涨时就会产生泡沫，”他说。“而人们对华盛顿房地产的需求仍在增长，所以我认为这个问题并不严重。”

在2018年第一季度的华盛顿房地产市场季度报告中，该中心认为全华盛顿州的住宅库存量略超过五周的需求量，并将此现象称之为“轻微失衡”。报告称，第一季度全华盛顿州共售出11.3万套住宅，相比上年同期增长了5.1%。

但Young警告说，市场的动态是千变万化的。“如果人们对住房的需求马上消失，那现在正在进行的很多建筑工程就会停摆，”他说。“我无法确定房价会不会崩溃，但有一件事是必须时刻留意的。”

Young表示，市场上最大的风险之一来自于地方性政策。

5月，西雅图市议会批准了一套所谓的人头税政策，即向营业收入超过2,000万美元的公司按员工数量征收税款，每名员工收取275美元。正式生效以后，这套税收政策每年将为西雅图政府带来约4,700万美元的税款，而西雅图政府将用这笔钱来缓解城市流浪汉过多引发的危机。人们普遍认为亚马逊就是这套税收方案瞄准的主要目标。然而，当亚马逊威胁要阻止该市经济进一步增长时，市议会做出了让步并废除了该税收方案。

但Young担心类似于人头税，同时针对供给和需求的附加措施将出台。“那些以大雇主为目标的政策和措施已经初见端倪。而政府对开发商的经济态度，还有开发商所处的经济地位各不相同，”他说。“很多监管问题限制了住房的供应。”

与此同时，开发商们正在试图预测未来三年的需求——规划项目和正式动工一般需要三年的时间。如果他们估计错误且建造了过多的住宅，“那房市就要走向崩溃了。”Young说。

而Martin担心那些远离华盛顿州的事件会造成负面影响。“如果关税造成失业，或者贸易战循环往复，那人们的心就会起伏不定，因为他们不知道明天会不会丢工作，”他说。

同样值得关注的是：利率会随着经济升温而上升。更高的利率会使得房屋造成的经济负担进一步加重，而这可能会让一些买家望而却步。

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开盘仅9个月，41层的天枢城（NEXUS）公寓大厦项目已预售出90%单元，创下空前的成功销售记录。目前仅剩30多套单元待售，设计为两室和三室公寓单元，面积为1022-2142平方英尺不等（约合95-199平方米）。

公寓售价从50万美元（约335万元人民币）起，最高可达350万美元（约2,350万元人民币），包括少量跃层的空中阁楼（复式公寓）。大部分单元都可以欣赏到南联合湖和西雅图市中心天际线的优美景色。

2018年1月，天枢城大楼已完成地基建设，首批住户预计可在2019年秋季入住。

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｜市场中的高压点

与此同时，在一个对任何人而言都在飞速变化的市场中，保持克制的态度可能更为妥当——“这条建议对买卖双方都适用，”Martin说道。

买家被迫接受飙升的价格，而卖家被迫在极短的时间内评估大量的竞争性报价，以至于他们无法持续保持冷静并判断他们所面对的价格是否合理。随后，卖家还会转换身份，成为买家，再次进入同一个令人紧张的市场。

“目前的美国婴儿潮一代想要缩减住房的规模，但他们在华盛顿州内找不到负担得起的房子，”他说。

压力还影响着这个过程中的每位参与者。Martin认为，房地产经纪人要协调买卖双方的交易预期，因此“让我把房地产经纪人也纳入考虑范围吧”。

就连房地产估价师也面临着挑战。他们要以住宅区内的同类物业为基准，对房产进行估价，而现在的比较结果几乎每分钟都会变化。

Martin说，5月份，住宅库存量已提升到自2008年以来的最高水平，因此形势有所好转。回想以往的情况，扩张总是崩溃的最初迹象之一。我们希望这次扩张只是高需求引发的短暂现象。

“谁知道政府可能会出台什么措施，经济会如何发展，其他因素又会造成什么影响？”他说。“我真希望我有一个水晶球，这样就可以占卜一下了。”

 

原文：CNBC
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在美国，华人群体的勤奋和智慧是有目共睹的，精打细算的生活理念，更使华人不断从自己的生活环境中挖掘出生财之道——华人可谓最擅长“后院掘金”的一群。“家庭旅馆”、“月子中心”等都是华人后院掘金的方式，但却要躲躲闪闪，因为涉嫌违反地方法规。可自从2017年加州颁布了新法规之后，许多华人即开始光明磊落地利用自家空间建房赚钱了，还服务了不少新移民呢。

ADU新法惠及加州居民

“独立的居住单位”这一个新的法律概念，是2017年1月1日加州政府颁布的新法规，其中将此前居民住宅中后院“招待居室”（Guest House）、给父母居住的房屋（Mother-in Law House）等等归纳为一个统一的概念——附属居住单位（Accessory Dwelling Unit, ADU）。根据加州ADU的新法规， ADU的具体定义为，在有独立地权的土地基础上，合法地增加另一个居住单位，也叫“独立的居住单位”。

洛杉矶华人建造师何先生表示：“在加州尚未颁布ADU法规之前，不少华人为了增加家庭“房屋”收入，在自家的后院建房，或者将车库改造成居住单位，其中设有炉灶、卫生间等生活必备设施，并设有独立于主房子的大门，这么一来便可以将这样的独立居室出租给需要的人，赚取一定的租金。但在此前林林总总的独立屋中，很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。从城市管理角度上来说，也严重影响了城市的市容市貌。”

“随着近些年来，加州经济的不断增长，人口的不断增加，且房租价格也在不断上涨，加州近些年住房的共需矛盾也越来越严重，因此加州在2017年颁布了关于独立屋建造的新法规，让大家有据可循，可以将车库或者在自家后院合法合规地改造和建造独立屋。

专家：切忌自行建造房屋

何先生建议道，切忌想当然地自行改造，因为那样很有可能无法达到所在城市政府的审核标准，几个月前，来自圣盖博谷地区的一位华人物主找到我咨询——他本以为把车库改造成独立屋在技术上并不是一件多么的难的事情，车库中原有的洗衣房管道，只需要稍作调整，再加上橱柜、灶台以及一些生活用品就可以拿来出租了，但是据邻居说还需要找人画图纸，还要拿到市政府去审批，这么复杂工程程序是否一定要遵从？当时，我给出的答案是肯定的，的确ADU在技术上并不是一个复杂、繁冗的过程，但之所以政府要将这一行为合法化，目的在于希望增强管理和规范，毕竟让人来居住的房子与仅仅停放车辆或是用来储物的房屋是不一样的，试想万一起火、地震，可这些ADU没能达到一定防火、抗震要求的话，是一定的会出问题的，而且很多从车库改造而来的ADU很多也都是没有增加过保温层的。因此，如果大家想通过加建AUD而后出租来获得一笔收入的话，一定要遵从建筑规范来做。

申请加建的具体步骤包括，屋主先要将改造的独立屋的图纸画出来，标明已经进行合规的处理，例如有防火、防震、保温等处理，持此向政府递交申请。通常，如果政府认为图纸上标识的内容合规、符合显示情况且标识都很详尽的话，政府则有可能在不经实地检查的情况下审批通过该ADU建造申请。不过，通过情况下，政府都会派出专员到家中进行核查，例如：检查一下房屋下水道的情况、抗震设计是否充足合理等等，同时，政府也很有可能会给出进一步的整改意见，把不尽完善的地方进一步完善。

对此，何先生建议，既然目前加州出台了ADU法规，不仅允许合法加建独立屋，还允许此前那些非法加建的房屋进行合法改造，那么就希望那些愿意通过独立屋出租收入，从“自家后院掘金”的华人朋友们，将自己已经建好的独立屋进行规范化，这既是对日后居住于此的承租人的一种人身和健康的保障，更是规避将来很有可能会发生的政府问责罚款。

原有非法加建也可合法化

根据加州ADU加建规定，在ADU中必须设有完全功能的厨房和卫生间，因而便要求加建房屋的排水管道必须符合所要求的标准。当需要从原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便会涉及到很多改动，以前的在没有政府协助和审批的情况下，屋主通常也只是由着施工方的设计和安排去做，很多情况下也都为日后留下了不少安全隐患。所以在此过程中希望大家务必聘请专业、经加州政府认证的施工方、建筑师、工程师来把关。另外，由于现行ADU法规已经出台，那么希望大家不要再自行聘请工人在家里的偷偷加建，因为这种行为一旦被发现，日后再希望将其合法化，成本是非常之高的。

另外一个与需要与政府积极配合的原因是，政府针对建造的很多要求、规范是住户、甚至很多施工部门所不清楚和没有想到的，例如：所有的在一楼的卧室中，必须设有窗户，且逃生窗可开启的净面积不得小于的5.0平方英尺，如果是二层的话，逃生窗可开启的净面积不得小于5.7平方英尺，但是有些居民家中的窗户是推拉窗，那么这样的话净开启面积则只有一半，那么这么一来很多的房屋便又是不合规的了，这些细节都是要在交到政府的平面图中反应出来的，政府派来的专员也会着重关注这些与人身安全息息相关的细节，其中包括这些可开启面积的净宽度，净高度。这种情况下倘若民众顶风作案，擅自率先建造之后，被政府指出类似细节不合乎规定的话，要求拆除、重装的成本是很高的，因为拆卸、重装窗户的话，房屋的主题结构、内外粉刷、石膏板以及抗震设计都要改动，这个成本是相当高的 。

美国加州阿凯迪亚学区的平层美屋，拥有3间卧室和2个升级的浴室，坐落在约14,202平方英尺的土地上，后院包括遮阳棚以及门控游泳池。
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后院建房易出租赚钱难

改建的工程不易，出租经营更是不易，曾经华人社区在过去的几十年中 “家庭旅馆经营”、“分房出租”等话题既普遍又饱受争议，由于并非同一家人而同住一个屋檐下所引起的社区和治安矛盾、纠纷甚至恶性事件也是屡见不鲜。

南加州地区圣盖博市（San Gabriel）的华人市长廖钦和（Chin Ho Liao）则表示： “此前，一个来自北加州的华人小伙子，来南加找工作，顶着不小的生活压力，入住了一家分租的家庭小旅馆，不久便和二房东的太太发生了口角，盛怒之下竟然用菜刀砍伤了二房东的太太，好在伤势不重没有闹出人命。不过正是因为这种恶性事件频繁发生，让这种分租、出租式的经营和生活混杂在一起模式一直以来也是饱受争议。”

阿罕布拉市市长沈时康（Stephen Sham）表示，关于私人住宅加件的问题，从建筑法规的角度来说，很难简单按照房屋大小以及卧室数量一概而论，不过最基本的规定是：卧室不能没有窗户；车库不能改建成卧室；加盖洗手间时下水道是必要考虑因素；所有房间的逃生通道必须畅通；房间门打开时，不会影响其他房间。

此外，关于一个住宅内的合法住户，沈时康表示：“按照现有规定，独立屋除了房东以外，最多还可以另租给两个没有家庭关系的人住，他们既可以是两个独立的人，也可以是两对夫妻。然而，在实际操作中，政府只有接到检举信，执法部门才会去检查。但如果屋主不配合，不让人进屋，执法人员也不得擅自闯入。有时，即便是执法人员进入了房屋，但如果他们坚持宣称彼此都是亲戚，执法人员也拿他们没有办法。

因而，面对执法实际操作困难的问题，城市能做到的只有间接规范，例如限制每一户家庭购买夜间在路边停车的停车证数量，以此控制每一户居住人口。但在阿市这个例子中，住客虽然多，他们都将车停在院子后面，这样一来，城市又变得无计可施。”

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来源：侨报网
责编：Zoe Chan