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北京時間昨日（12月14日）淩晨美聯儲宣布了今年的第三次加息，將基準利率上調25個基點至1.5%。與此同時，美聯儲還上調了2018年美國經濟增長預期，並預估2018年將會再次進行3次加息。這次發布會也是現任美聯儲主席耶倫的最後壹次公開露面。不過目前市場都認為耶倫的繼任者鮑威爾，將很大程度延續耶倫的理念與加息節奏。

那麽，對於想在美國置業的投資者來說，這次會議發出了什麽信號？美國的投資前景有可能有什麽變化呢？

1. 美國長期經濟走勢穩定，有利房市穩定增長

今年全年美國經濟增長預計將達到2.9%，美聯儲也將2018年增長預期從之前的2.1%上調至2.5%，顯示了對美國商業與全球增長的信心。持續的經濟增長，有助於房市需求和供給同步增長，對房市的健康發展是壹個好消息。不過美聯儲對美國未來三年經濟增長預期仍維持在1.8%，從側面顯示特朗普的稅改政策還沒有從實質上打動美聯儲的委員們。

2. 美聯儲加息不等於房貸利率的等額上漲

美聯儲加息決定的是機構間的隔夜借貸利率，並不能直接影響長期固定房貸利率的走勢。長期國債回報率的升高與貸款需求的增加才是引起銀行提高房貸利率的直接原因。短期來看，2017年美聯儲已經加息三次，但是截止上周的30年固定房貸利率為3.94%，還低於去年同期的4.13%。這是因為長期國債的回報率並沒有上升，而且不及預期的通脹與就業報告也會對利率產生下挫影響。本次美聯儲會議傳遞了正面的經濟預測與2018年繼續加息的信號，預計房貸利率會在短期出現小程度的上浮，但也可能在之後受負面因素影響而出現波動。

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圖例：
藍色：美國平均30年固定房貸利率
綠色：美聯儲有效借貸利率
紅色：30年國債利率

不過長期來看，美聯儲加息的頻率與幅度反映了美聯儲對美國整體經濟走勢的預期與調控，對所有資產利率都具有直接或間接影響。受到金融危機後美聯儲持續寬松貨幣政策的刺激，目前美國的房貸利率還是處於歷史低位。美聯儲連續加息並且開展縮表，代表著整體貨幣政策加快緊縮，各種借貸利率都會上漲，而長期固定房貸利率的上漲勢頭在各種資產中是比較緩慢的。目前美聯儲委員多數預計2018年年底美聯儲基準利率將升至2.25%，並在2020年升至3.25%。如果這些加息預期都能實現，並且美國經濟發展勢頭良好，那麽到2020年，房貸利率有可能超過5%。

3. 加息與稅改對高價房市場有影響

讓加息對房市影響變得更大的是特朗普的新稅改政策。除了將房產稅的抵扣額度限制在1萬美元，11月眾議院通過的稅改方案中，還將可以享受房貸利率免稅的房貸最高額度從100萬美元下調至50萬美元。這對通過貸款購買高價房的買家來說不是壹個好消息。

美國房地產經濟人協會（NAR）在第壹時間表示這壹系列改動可能將把美國整體房價拉低10%，同時，美國的住房自有率也會進壹步下滑。依賴高額貸款的房主與潛在買家很可能在2018年同時面臨加稅與加息，購房需求無疑將受到壹定程度的影響。但是換角度來看，壹些打算進行住宅置換的現有房主，由於換房成本增加，也會暫緩他們的計劃，這也可能會減少市場上可售賣的二手房供給。

在美國，高於50萬美元的房貸並不常見，只占2012-2014年間全部房貸的5%。在大部分州，超過50萬美元的房貸只占不到3%，高額房貸占比較高的地區主要集中在哥倫比亞特區（占27.3%），夏威夷（占24%），加州（占16.8%）與紐約州（占9.9%）等地。另外，最近的消息指出最終稅改方案中，這壹限額可能鎖定在75萬美元，也許會從壹定程度上緩解市場的過度擔憂。綜上所述，美國整體房價應當不會受到太大影響。

美國各縣超過50萬美元的房貸百分比（2012-2014年間）

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4. 租房市場或受益

在高房價地區（DC，夏威夷，加州，紐約州，新澤西州等地），同時出現的房價上漲，利率上漲與潛在的房產相關稅賦的上漲， 有可能會將壹部分潛在購房者推向租賃市場。在NAR的壹項消費者調查中，面對已經不便宜的租金，美國西部與東北部（房價較高區域）的居民對租房的偏好依然大於買房，並且這種趨勢在中老年人口中更為明顯。這些地方的租金很有可能因此加速上漲。

5. 亞洲市場有望跟進加息

就在美聯儲宣布加息之後, 中國香港與中國大陸都紛紛跟進，分別加息0.25%與0.05%。韓國在上個月就“提前跟進”，馬來西亞與菲律賓也有希望跟進加息。雖然新加坡還未跟進加息，但是當地市場利率已經隨著美聯儲加息開始升高。

由於大多數亞洲國家的經濟增長依然依賴海外投資與出口貿易，美聯儲連續加息將吸引投資回流美國，從而威脅亞洲經濟，這也是為什麽亞洲眾多國家歷來都會緊跟美聯儲加息，旨在保持雙邊貨幣與貿易關系的平衡。這麽說來，美聯儲加息不單單影響美國房市，也對亞洲諸多國家房市產生著影響。中國香港歷來緊跟美國貨幣政策，美聯儲連續加息勢必也將導致中國香港房貸利率攀升。新、馬、泰、印尼、菲律賓等東南亞各國也預期會采取較為緊縮的貨幣政策，貸款成本都會有不同程度的升高。亞洲唯壹不會跟隨美國加息的國家是日本，因為日本自身經濟體量較為獨立，受美聯儲加息影響較小，而且負利率是“安倍經濟學”的重要組成部分，應當不會輕易被政府拋棄。

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6. 美元，美股與比特幣

由於這次加息各方早已預料多時，今晨美聯儲加息之後美元逆勢下行。但是這樣的趨勢應當是暫時的。美元走勢最大的影響因素依然是美國自身經濟情況。良好的經濟預期與2018年穩定的加息頻率都是美元繼續走高的強大基石。另外，對於美股估值過高恐帶來泡沫風險的論調，美聯儲主席耶倫表示高估值並不等同於泡沫，目前美股市場的負債與杠桿使用程度並不值得擔心。當談到比特幣熱潮，耶倫認為比特幣目前的瘋漲是極端投機行為的體現，並不是穩定的保值資產。

 

作者：居外網海外房產行業分析師Adam Yang
編輯：Zoe Chan

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