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貸款的種類、貸款申請所需要的費用和申請材料解析：

1. 貸款種類總結

（1）貸款利率：固定利率 vs 浮動利率

美國的貸款種類眾多，在選擇貸款時，可以從以下三方面考慮，綜合選擇出一個最適合自己的貸款方式。

固定利率貸款在整個還款週期中利率保持不變，故而每個月的還款額固定。一般性固定利率貸款（conventional fixed-rate loans）的利率和規定的房屋保險一般較低，一般貸款週期為30年，貸款整個週期內的可預測性強。申請者需要有穩定良好的歷史信用記錄，並且首付不低於房價的5%。固定利率貸款一般適用於準備長期居住或持有該房產的人。

浮動利率貸款（adjustable rate mortgage, ARM）在整個還款週期中的各個預定時間段利率會改變，故而每個時間段內每個月的還款額會浮動，貸款整個週期內的可預測性差。一般的浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的並且利率一般比固定利率低，而後利率浮動，但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。申請者同樣需要有穩定良好的歷史信用記錄，並且首付不低於房價的5%。如果只打算短期居住或持有房產，可以考慮短期利率很低的浮動利率貸款，並可以在利率開始浮動後出售房產，但有房產貶值、利率大幅上浮且無法出售房產而需要承擔高額利息的風險。

（2）放款機構：政府貸款 vs 一般貸款

政府貸款是由政府放款的貸款，如聯邦住房管理局貸款（FHA home loan）就是由聯邦政府住房管理局發放的購房貸款。FHA住房貸款首付只需3.5%，相比於一般貸款，FHA住房貸款對申請者的信用積分、負債收入比要求更低，貸款申請更容易獲批並且申請過程更簡單，但需要支付較高的貸款保險。

一般貸款是指放款機構不是政府的貸款，需要交的貸款保險（PMI）較低，一般為每月$60-$90，但如果首付超過房價的20%，則一般不需要繳納貸款保險。儘管一般貸款的PMI相比於FHA貸款繳納的保險要低，但一般貸款需要的首付比FHA貸款更高。

（3）貸款金額：中小額貸款 vs 大額貸款

普通貸款：普通貸款（conforming loan）是符合Fannie Mae或Freddie Mac這兩家政府管控的企業要求的貸款。兩家公司進行住房抵押貸款證券化（mortgage-backed securitization，MBS），要求貸款額不能過大，一般在$41.7萬以下。

大額貸款：大額貸款（jumbo loan）是貸款額較大的貸款，一般在$41.7萬或$62.55萬以上，但不同州和不同銀行要求不同。相比於普通貸款，大額貸款將無法出售成為MBS，放款機構將承擔更大風險，所以對申請者的信用歷史、負債收入比等有更高的要求。

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2. 申請貸款需要的材料

a.預審貸款資格：

1) 購買人與合夥購買人姓名

2) 現住地址

3) 每年家庭收入證明

4) 每月家庭負債支出

主要用於衡量家庭負債收入比例，預測可貸款的種類和額度。衡量後貸款機構將發佈預審貸款資格信，可交給房產中介機構以便開始進行後面的購房步驟。

b.填寫貸款申請：（以下為必須信息，不同貸款機構可能要求其他信息）

1) 居住歷史

· 過去兩年的住房地址

2) 過去兩年的房東姓名與住房地址

3) 個人資產

· 銀行賬戶信息，包括近期所有儲蓄賬戶和活期帳戶

· 其他資產信息，如近期股票、基金等打算用來支付首付的證券信息

4) 現有房產信息

· 包括地址，房產現在的市場價格，房產貸款機構名字、地址、貸款賬號、剩餘貸款額和月供額

5) 工作及收入歷史

· 薪津支票或收據，需為過去30天內開具且可以顯示年初至今的收入

· 過去兩年的W-2或I-9納稅申報表，由僱主開具

6) 個人負債

· 任何其他未在銀行信用報告中的每月負債信息（包括汽車貸款、學生貸款、信用卡負債等），需呈現債權人姓名、地址、賬號、最低月供、每項賬賬號的未還錢款

3. 申請貸款需要的費用

一般來說，房主每個月的房產相關支出（包括本金、利息、保險和稅款）不應超過收入的28%。但是信用記錄、首付額、工作狀態和住房歷史等都會影響貸款額度，不同情況下貸款額度可能超過收入的28%，但一般貸款機構會控制貸款額在收入的三分之一左右。

購買房產時，除了針對房價的貸款之外，也有其他很多支出項需要考慮：

（1）前期支出：

房產首付（down payment）：如果是投資房產（如作出租用），需要首付不低於房價的20%。

（2）誠意金（earnest money／good faith deposit）：如果希望購買的房產有超過一個買家，則需要繳納一筆誠意金，誠意金會影響賣家出售的決定。

（3）貸款申請費用（mortgage application fee）和房產成交手續費（closing cost）：一般為貸款額的5%左右，但根據不同州、房產、貸款公司不同等變化，包括手續費（loan origination fee），點數（discount point，等於貸款額的1%，用於抵扣一部分利率使每月還款額降低），託管定金（escrow deposit，放在第三方託管人賬戶中的定金，一般為房價的3%）檢測和調查費用（inspections and surveys），房屋估價費（appraisal fee），信用報告費（credit report fee），審批費（underwriting fee），處理費（processing fee），納稅服務費（tax service fee），文件準備費（document preparation fee）等。

（4）持續性支出：

·房產稅

·房屋保險

·維修

來源：房88

責任編輯：Shelly Du