美國司法部審核移民法官工作 移民審查有望提速 | 美國

編者按:2017年聖誕節,美國司法部向移民法官發布新的指導方針,移除及修改了部分用以保護非法入境美國的孩童在面臨司法程序的指引。美國移民法官協會(National Association of Immigration Judges)的發言人Dana Marks表示,對於移民法官來說,新方針所呈現的整體態度非常令人沮喪且擔憂。Marks表說道:”這感覺像是移民法庭正被降級為移民執法單位,而不是中立的仲裁者。”

2018年初,美國司法部為了進壹步實施這份行政命令,也同時從政府的內部出發,開始審查各移民法官的判案程序和技術,用於找到在未來可以有效提升工作效率的辦法。移民法官又被要求要進行績效評估,從移民政策到移民人事的變動,美國對於移民新政看來是勢在必行。

2018年1月1日,San Diego Union Tribune —— 根據美國司法部長Jeff Sessions近日發布文書,美國司法部決定提高對移民法官的績效評估,衡量他們對於移民提案裁判的公正性。

美國移民法官協會發言人Dana Leigh Marks表示,他們正在與美國司法部門討論績效評估的具體事宜。不同於壹般法官屬於獨立部門,移民法官是由司法部部長直接指派,移民法庭也隸屬在司法院之下。

司法部門認為制定相關的績效指標,將有助於減少積壓的案件,到目前為止,移民法庭積壓待處理的案件達到了65萬件,但移民法官們則擔心所謂的績效指標會影響正常的案件處理程序。

“自特朗普執政以來,移民法官協會與司法部分共同努力,取得了很多的成就,但是我們希望在這個成功的基礎上更高效的完成工作 – 終止我們移民體系中存在的非法行為”,根據2017年12月5日議會的內容。

案件積壓的問題其實壹直都存在,這幾年,移民法官和律師的需求壹直在增加,特朗普執政之後,已經增加了50名法官。根據議會內容,在未來六個月內還要再雇用60名法官。

盡管移民法官歡迎更多的同僚加入,但同時也擔心司法部門制定的績效指標會影響法官做出公正的裁決。

移民法官協會會長兼舊金山移民法官Marks表示:“我們現在是騎虎難下了。

在之前與移民協會的商榷中,司法部門明確表示不會去量化法官的績效,而是使用定性指標來評估法官們的績效。 Marks表示,這是在2017年夏天的時候就已經談妥的事情。

Markis說:“美國移民法官協會(National Association of Immigration Judges)認為,任何通過量化或者以時間衡量法官績效的評估系統都是與公平公正的法官職責相悖的。 “議會最後的文件讓很多法官感到非常痛心。表面上是重新制定績效,實際上是把所有的責任都任歸咎於法官,就好像我們的工作沒有效率,這是不正確的。”

根據移民審查執行辦公室發布的2016年財政報告,聖地亞哥負責審理移民案件的3家法院總共有8名法官,平均每人要負責處理380起案件。

同壹年,聖地亞哥這三家法院又收到6,185件新的案件,即每位法官要處理約773起案件。

根據來自移民評估執行辦公室最新的數據,截至2017年10月底,這三家法院有8655件案件沒有來得及處理。今年移民法官的人數增加到了13人。

由於2017財年的數據還沒有公布,移民評估辦公室表示無法提供法官完成的平均案件數。

Marks表示,各種情況都可能影響壹個案件的處理時間,包括在其他聯邦機構或相關的州法院案件中處理時間。

“妳可以抱有希望地說,所有的案例都可以在最後壹次聽證會完成,但是如果這個人在那天住院,會發生什麽情況呢? 或者,如果律師在通往法庭途中發生車禍呢? Marks說,這些並不罕見,這就和我們處理的案件壹樣,隨時會發生不可預測的情況。 “如果在事件發生前壹個星期在本國發生政策變化,怎麽辦? 律師需要準備更多文件來解釋事件如何影響個人的情況,這些都是需要考慮進去的。

每個案件收集的證據需要的時間也大不相同,即使有些案件看上去可能很相似。

對於不同國家的移民案件,需要做的最多的是對個人信息的審核。 雖然壹些國家能夠通過遞交的文件審核,但是有些國家,比如索馬裏就比較難以核實,因為索馬裏政府多年來壹直無法發布正確的文件,必須有確實的證人證明他們的身份。

律師有時會引入專家為本國的政治或社會狀況作證。 有些案例要求家人,朋友和小區成員提供關於此人的誠信證明。

此外,Marks表示,說清楚每個案件的法律程序,可以縮短執行時間,和減少因執行產生的經濟成本。

 

作者:Kate Morrissey

來源:San Diego Union Tribune

編譯:Lisa Zhu

 

在美國想買第二套房 小心新稅法設限多 | 美國

美國《世界日報》刊文稱,如果你在美國打算買第二棟房子,可能要重新考慮,因為剛通過的稅改法案一旦實施,擁有第二棟房子的扣減在2018年將改變。

稅改把可扣減利息的房貸,從100萬元(美元,下同)降至75萬元,這項限制適用於所有房子。但是於今年12月15日以前購買的房子,可扣減利息的貸款仍為100萬元。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

在美國想買第二套房 小心新稅法設限多 | 美國
美國佛羅里達州奧蘭多4臥2衛新房的房產(點擊圖片查看詳情)

點擊查看美國更多精品房源

稅務專家史特芬 (Tim Steffen)指出,若你已有75萬元房貸,打算明年買第二棟房子,你將不能扣減新房貸的利息。若你的房貸較少,例如是60萬元,多達15萬元的新房貸可扣減利息。

另一項稅改,是目前和新房屋淨值貸款的利息扣減被除去。史特芬說,這項扣減完全取消。

房地產網站Zillow顯示,根據目前的稅法,44%的房子值得讓屋主以逐項列舉的方式,申報房貸利息扣減。但是新稅法實施後,值得用這項扣減的房子預測將減至14.4%,最大的原因是標準扣除額幾乎提高一倍。
 
購屋者也應注意,新法可能在一些房市導致房價下滑。會計師韓納尼(Eric Hananel)認為,第二房屋市場將受更大影響,他勸告有意買第二棟房子的人,先觀察新法如何影響市場。
 
Zillow指出,房價最可能改變的市場,是居民最可能申報房貸利息扣減的地區。效應最明顯的地區將是昂貴的海岸房市,其他多數市場則維持穩定。
 
Zillow列出第一年房貸利息高到應申報利息扣減的十大郡縣:紐約州紐約郡;加州舊金山縣;加州聖馬刁縣;加州聖塔克拉拉縣;加州馬連縣;紐約州國王郡;紐約州皇后郡;加州阿拉米達縣;紐約州威徹斯特郡和夏威夷州茂宜郡。
 
 
來源:中國新聞網
 
責任編輯:Shelly Du
 

2018年,投資移民行業拒絕“黑天鵝”

2018.1.3 Investment Migration Insider ——在過去的十五年裡,如果不是更長的話,就供需關係的角度來講,投資居留和投資移民行業是一直在發展的。儘管有意申請投資移民專案的申請者每年以數千人的速度增加,但是服務這些高淨值人群的公司發展速度更快;儘管十年前,僅僅只有屈指可數的公司移民專營投資移民(中國以外),但是現在數量超過了400家。

實際上,由於沒有准入門檻,市場參與者如雨後春筍一般冒出來成為了可能:截至目前,我們已經能夠抵擋政策突變,投資移民行業也沒有執業要求,這意味著任何知道如何辦理移民的人(比你想到的還少)都可以自詡為公民身份專家。

由於需求的不斷增加以及服務提供者和客戶之間的資訊不對稱,本來不是特別擅長此業務的公司都在市場中存活了下來,近年來甚至還過得不錯。

但是投資移民行業對行業週期性下降並不是免疫的,某個時間點會出現市場收縮,導致優勝劣汰,通過淘汰出操作不專業,不完善,不夠效率市場參與者,但是市場蛋糕越做越大,甚至最差勁的,存活下來的市場參與者都能分得一杯羹。

經常被引用的資料顯示,十家公司中有九家公司都在兩年內倒閉。我們這個行業比例還沒有這麼高,因為需求在爆炸性增長,遵守法律的成本可以忽略不計,但是這樣的情況可能會突然變化,不會有任何警告。等退潮了,就知道誰在裸泳了,讓我們拭目以待。

可能導致投資移民行業滅絕性的黑天鵝事件

加勒比國家,以及瓦努阿圖失去免簽申根的福利。歐盟突然哪一天宣佈,基於數月的調查結果,“稅務不合作國家”被認為有安全風險,再也不能享有免簽入境申根的簽證便利,這一點不是不可能。

加勒比國家的價格戰繼續打下去。如果一個加勒比國家的投資入籍計畫售價僅僅為5萬美元,那麼利潤率太低了,以至於跑量很大的公司才能掙到錢。

歐盟黃金簽證專案關閉。房價上漲,選民要求關閉黃金簽證計畫,或者歐盟/國際貨幣基金組織/世界銀行給金磚四國提供一攬子救助計畫,前提是金磚四國停止它們的投資居留計畫。

歐盟破產,解散,申根條約不復存在。

公司接受政府監管。美國,歐盟,以及經濟合作與發展組織都同意對投資移民公司執行統一的申報和牌照要求,就像它們今天強制要求金融機構一樣。

EB-5項目結束。美國國會面臨著3萬中國籍申請人的申請積壓,決定效仿加拿大的做法,暫停專案,讓市場等待後續通知。

投資入籍成為非法。投資入籍計畫的參與者被證明是恐怖主義資助人,給了那些強勢政府夢寐以求的藉口,以及它們急需的民意支持,從而關閉投資入籍計畫。

中國宣佈雙重國籍非法。還沒有立法這樣做,但是最糟糕的情況是一旦中國發現你擁有第二國國籍,你就被剝奪中國國籍了。如果中國開始起訴和監禁違法者,如何是好?

單獨地審視每種可能性,發生的可能性都不大,但是發生其中一件確實是很有可能的。一家公司保護自己不受滅絕性事件的影響的唯一辦法就是擴展收入來源的多樣化,也就是強制實施水準方向(不僅僅做歐洲,和加勒比,也做北美,亞洲,以及大洋洲的項目)以及垂直方向(提供移民的附屬或者相關服務)的多樣化。

不算中國,也不算四大審計公司—這些公司的投資移民業務只占它們總業務的很小一部分—可能只有6到8家公司(Henley & Partners, Arton Capital, Fragomen, 和Harvey Law Group,僅僅舉幾個例子)有能力抵禦行業範圍的黑天鵝事件。

數百萬年的時間裡,恐龍都是橫行於地球,站在食物鏈的頂端。然而,它們卻不知道一場災難性事件正向它們襲來(行星的可能性最大),即將把它們消滅在新生代。儘管恐龍的滅絕很突然,很血腥,但是給其它複雜的生物體騰出了崛起的空間,比如綠海龜。

投資移民行業也有行星向自己襲來。什麼時候,在哪個地方發生,沒人知道。

當最終審判日來臨的時候,不要讓你的公司成為恐龍,當一隻綠海龜吧。

來源:Investment Migration Insider

編譯:Lisa Zhu

 

充滿變數的國際學生移民政策:2018海外留學如何選擇?

編者按:在逆全球化和國際難民等問題的影響下,留學生作為國際移民群體的重要一支,全球留學情況也發生了新的變化。2017年,各國頒佈的移民新政,對於留學移民者和持有工簽即將申請移民的人群產生了很大的影響,2018年,想要移民的留學生,要怎麼做呢?針對這個話題,我們特別編譯了Sadish Dhakal在The Wire發表的相關文章,以供讀者參加。

上圖:入境美國的國際學生必須持有F-1簽證

2018年1月1日  The Wire —— 儘管國際學生生源增加了東道國的經濟,但針對學生簽證的移民政策仍不斷收緊。

在去往德國慕尼克的飛機上,一位來自尼泊爾的二十一歲學生Sonam Tamang碰巧坐在我的旁邊。 她告訴我,她準備前往德國慕尼克學習護理。 “畢業後,你打算留在德國還是回尼泊爾?”我問道。 “到時候再說吧,”她無奈的答道。 由於我正在進行一項關於留學生的調研,於是,試探性的問道:“聽說,有很多人選擇留在那裡?” 她若有所思地回到道,“當然,很多人出國深造,都是抱著留下來的心思的”。 在這一路上,我們又聊了很多。

和Sonam一樣,許多留學生都拿到了國外大學的錄取通知書,希望能夠留在國外發展。 根據聯合國教科文組織(UNESCO)統計,2016年,尼泊爾有39,000多名學生到國外接受高等教育,印度超過25.5萬人,中國超過80.1萬人。 美國是留學生首選的國家。 據“時代”(TIME)雜誌報導,在2015-2016學年,在美國學習的國際學生達100多萬人。 大約三分之一的學生來自中國。 印度,沙烏地阿拉伯和韓國分別排在第二,第三和第四位。

在美國申請高等教育的外國學生必須要持有F-1簽證(也就是我們所說的學生簽證)進入美國。 為了獲得F-1學生簽證,申請人必須證明自己的誠信。

他們需要從美國的語言學校機構出示的身份證明(一份名為I-20的檔), I-20是由美國政府承認的語言學校簽發給國外的申請者用以證明其合法學生身份的文件。(在9/11之後為了跟蹤國際學生而建立的系統)。 申請人還必須有足夠的資金來支付學習期間的生活和教育費用,並且承諾完成學業後離開美國。 換句話說,學生簽證並不助于想移民的留學生。

根據美國公民和移民服務局the United States Citizenship and Immigration Service(USCIS)的規定,持F1學生簽證的留學生可在校內自由合法的打工,不需申辦特別許可;在學期中的每週工作時間一般限制在20小時;在節假日和假期時可全職工作(可達40小時/周)。由於在學校工作的機會是有限制的,即使在校內打工,這份工作都不能作為經濟來源,而且這個工作不能與學業有關,同時在第一個學年不允許打工。在校內工作之前,一般學校都要求得到USCIS允許。

此外,美國的公司還會發放給外國留學生實習簽證,相比較非移民工作簽證 H-1B,這種簽證辦理的手續很簡單。

美國每年只發放8.5萬個工作簽證給外國人。如果申請者沒有獲得工作簽證,任何公司都不能雇傭他們。不過,實習簽證的數量沒有限制。國際學生完成學業只需要滿足一些基本要求即可成為實習生。儘管實習生的工作年限比工作簽證的工作年限要少,但是這並不影響他們為美國經濟提供了幫助。

實習模糊了學生和員工之間的界限。可是,這個和美國政府的關於“留學生學成之後必須回國”的規定相悖。一方面,美國允許持有學生簽證的留學生在美國實習。 另一方面,美國大使館又要求學生簽證持有人在完成學業後要回國。

維琪解密(WikiLeaks)的將美國駐各國領事館之間的檔公佈之後,人們開始質疑美國領事館是否有效評估了這些國際學生的留學意圖。

2008年9月,美國駐斯里蘭卡領事館

在學校註冊當日,學校要求來自斯里蘭卡的14名留學生在提供社會安全號(SSN)。對於在美國留學的學生來說,在留學期間,最好能夠拿到社會安全號(SSN),尤其是想長期留下來的學生,因為它不僅會讓你的生活更加方便,而且也有益於往後在美國找工作。

SSN 原本目的是用於追蹤個人的納稅情況,但是現在用途已被擴大到包括區分個人身份,類似中國「居民身份證號碼」之作用。由於學生沒有SSN,學校拒絕接受他們,並且把他們轉到了當地的語言學校。

2009年,美國駐印度孟買領事館

美國駐印度孟買領事館對在美國持有2年學生簽證的學生進行了一項研究。

他們發現,擁有2年學生簽證的學生中,有14%的學生沒有進入申請的大學學習,而是進入了其他大學;有89%的學生選擇了同一所大學的新的專業學習。在這些改變學校或者專業的國際學生中,有40%的學生選擇了低於他們現有的教育級別(即從研究生到本科,或本科到語言培訓/職業)。

美國駐中國領事館

美國駐中國領事館的資料顯示,在所有申請的學生中,只有4%的學生被拒簽。 也就是說,只有4%的申請者被認為進入美國的意圖不純。這裡可以確定的是,那些有明確意向學成回國的學生,一定會拿到美國領事館簽發的學生簽證。儘管,意圖可能會隨著時間而改變。根據 “人口、空間和地點” (Population, Space, and Place )雜誌在2006年的一項研究資料:“幾乎沒有學生會以移民美國的目的來申請的”。

但對於Sonam來說,移民意圖似乎更為明顯。

“在尼泊爾沒有好的收入。”她和我說到想去德國留學並希望留下來時說,“沒有得到尊重。希望回報父母。”

根據美國駐上海領事館在2008年的報告,移民局似乎認同經濟機會對於決定是否回國的重要性。來自上海的申請者更有可能回國,因為他們在上海看到的機會比在美國的機會多。經濟和專業因素通常會被認為是留在美國的強烈動機之一。

學生簽證的需求爆發了留學機構產業

在南亞許多地方都有留學機構,他們會在撰寫申請文書、簽證面試等環節幫助申請者,以確保他們能夠成功拿到學生申請。

他們為學生撰寫大學入學申請時提交的報告,還提供學生簽證面試的培訓。雖然這些留學機構是正當經營,但是領事官員卻判定他們的行為是非法的。領事館認為這些留學機構提供的服務對於申請學生簽證並沒有什麼幫助。

美國駐加德滿都的領事館

美國駐加德滿都的領事館表示,“領事館的人員十分熟悉留學機構會提供給申請者哪些應對面試的“專業術語” ,所以,會很容易區分哪些是留學機構培訓的申請者,哪些是通過自己努力申請留學的。而我們會更傾向於後者的申請者。” 儘管如此,留學機構還是在不斷壯大,不過這些機構也開始根據留學生的申請國家和申請專業進行細分。Sonam,在申請美國大學時,也尋求了留學機構的幫助,她承認:“我不知道怎麼去準備申請資料。

除了留學仲介之外,領事館人員還要處理各種學生簽證中存在的虛假陳述和欺詐行為。

2009年,美國駐印度領事館

美國駐印度領事館表示,學生簽證是最常見的欺詐目標之一。 美國駐加德滿都領事館在2009年的檔中指出:“申請人經常給面試官看的文件都有虛假成分,比如估價過高的資產證明和房產證明等。 更甚的是,銀行資產要麼是在簽證面談幾周內辦起來的,要麼就是銀行裡的某個人偽造的幾個月的存款,以顯示可靠的收入來源。“

對於學生簽證中存在的欺詐行為,英國政府已採取了相關措施來遏制了。 2010年,由於擔心大規模簽證濫用,英國暫停了向來自北印度和巴基斯坦的申請人發放學生簽證。

2011年,英國政府列出了一份關於作假銀行的清單,名單中包括1900家印度銀行,指出凡是由這些印度銀行作保的學生簽證均不被採納。 儘管如此,這些舉措並沒有完全遏制住英國境內的欺詐行為。

2014年2月,因被英國廣播公司(BBC)曝出“作弊”醜聞,美國ETS(美國教育考試服務中心)機構語言考試含金量在英受到質疑,英國內政部也據此暫停了由ETS在英國境內主持的全部英語考試專案。事件發生後,很多學校已經覺得ETS機構組織的考試不可信。其中,部分英國學校已經拒絕接受學生提供託福成績作為院校申請的語言成績,轉而只接受雅思成績及PTE考試成績。如排名英國前18名的薩塞克斯大學已經向留學機構發出郵件,表示不再接受中國學生提交託福成績進行該校課程的申請,學生只能用雅思6.5分以上成績申請該校。隨後,英國考文垂大學也在其中國官微發佈資訊,稱不再接手學生用託福、托業考試成績作為語言成績進行申請。考文垂大學還表示,即便是已獲得Offer的學生,也要重新參加IELTS或PTE(培生)考試。

醜聞不僅對英國高校的留學生招生產生了影響,也震驚了官方。2014年2月14日,英國內政大臣Theresa May就對媒體表示,BBC的發現令她極為吃驚。“政府已經暫停了涉嫌捲入造假考試的兩所學院的資格,並且停止了通過ETS進行的全部英語考試(包括TOEIC托業、TOEFL託福)。鑒於問題的嚴重性,英國移民部門不再認可ETS提供的所有英語考試的成績。”

如果學生願意冒著欺詐的風險,那麼這個風險肯定是很高的。 那麼,大學的風險呢? 由於美國大學經常向來自生源國收取較高的學費,國際學生利潤豐厚。 根據NAFSA(國際教育工作者協會Association of International Educators)資料,國際學生為美國經濟貢獻了近330億美元,2015-2016學年創造了4,00,000個就業機會。

領事館人員並不是沒有意識到留學生給大學帶來的利益。 美國駐斯里蘭卡可倫坡領事館表示,美國任何大學的國際學生不僅可以獲得學位,而且可以每週工作40小時;美國駐印度孟買領事館表示,留學機構利用並放大了學生簽證可以有工作機會這個規定。

美國駐斯里蘭卡可倫坡領事館表示,斯里蘭卡的留學機構與美國的指定學校簽訂了所謂的獨家代理合同,美國大學根據實際入學的學生人數支付仲介費用,如果這些學生最終沒有入學、或者中途退學或違反校紀,費用不退。而正如孟買領事館官員認為的,從這個情況來看,學校不存在任何問題。英國也存在相同的問題,據英國廣播公司報導,2014年,英國至少700所大學拒絕接受來自歐盟以外的國際學生,儘管根據“衛報”(Guardian)的報導,國際學生為英國帶來了近110億英鎊。

儘管大量的國際學生增加了東道國的經濟,針對學生簽證的移民政策仍然不斷。

以2015年的“美國移民創新法案”為例。 這個法案是根據《高科技人才移民議案I-Squared》的基礎上進行改進的,該法案提議將H-1B簽證上限增至11萬5,000個,並取消在科學、技術、教育和數學(STEM)領域取得碩士及以上學位的H-1B簽證上限。雖然該法案看上去是針對工作簽證做的調整,但其實是減少外國學生簽證的數量,特別對於那些不打算放棄自己國家身份的申請者而言。最終,該法案沒有通過。

2016年,英國開始考慮減少學生簽證的數量。 根據泰晤士報高等教育報導,2017年4月,英國議會投票表示將國際學生人數算在移民人數之內。

在一個對移民的態度正在轉變的世界裡,對於像Sonam這樣有移民傾向的國際學生而言,有太多地不確定性。不過,這些似乎並沒有影響到她,很快,她就將與在德國學習醫學的親人團聚了。 她告訴我,她計畫在留學期間遊學歐洲,去參加慕尼克啤酒節。儘管這是她第一次坐飛機,她表示一點也不害怕。她對未來充滿信心。

延伸閱讀

美國留學:排名和專業哪個更重要?

居外推薦:基於重視教育的傳統,國內買家到海外買房時偏愛學區房,而擁有眾多世界一流大學的美國自然備受國內買家推崇。不過,如今隨著三藩市、洛杉磯等傳統熱門城市房價暴漲、投資成本隨之增大,越來越多國內買家把目光轉向了另一些教育資源豐富、但房價較低的新興城市如西雅圖。接下來,將為大家介紹美國西北重鎮西雅圖以及華盛頓州的教育資源。

美國留學熱門城市西雅圖大學一覽

作者:Sadish Dhakal

來源:The Wire

編譯:Lisa Zhu

 

探訪全美十大安全城市 選心儀好房 | 居外置業精選

中國人到美國買房,安全也是重要考慮因素,而最近美國綜合評級網站Niche發布的2017年美國最安全十大城市排行榜,則提供了重要參考依據。該排行評選考慮的因素包括犯罪率、收入水平、公立學校數量和質量、工作機會、當地娛樂生活等等,所有數據均來自美國聯邦調查局(FBIR)、人口普查機構、勞工部、衛生局等官方機構,極具權威性。值得壹提的是,該排行榜中的十大安全城市大多也是設施完善、居住環境良好、生活質量高的宜居城市,非常契合中國人選房的標準,下面隨居外網走進全美十大安全城市。

全美十大安全城市
2017全美十大安全城市排行榜
全美十大安全城市
Top1 內帕維市(Naperville),伊利諾伊州
全美十大安全城市
Top2 爾灣(Irvine),加州
全美十大安全城市
Top 3 千橡市(Thousand Oaks),加州
全美十大安全城市
Top 4 普若佛市(Provo), 猶他州
全美十大安全城市
Top 5 圓石城(Round Rock),德克薩斯州
全美十大安全城市
Top 6 安娜堡(Ann Arbor),密歇根州
全美十大安全城市
Top 7 卡爾斯巴德(Carlsbad),加州
全美十大安全城市
Top 8 聖路西港(Port St. Lucie),佛羅裏達州
全美十大安全城市
Top 9 桑尼維爾(Sunnyvale),加州
全美十大安全城市
Top 10 珊瑚角(Cape Coral),佛羅裏達州

 

2017全美最安全城市Top10:

 

1、伊利諾伊州內帕維市(Naperville)

2、加州爾灣(Irvine)

3、加州千橡市(Thousand Oaks)

4、猶他州普若佛市(Provo)

5、德州圓石城(Round Rock)

6、密歇根州安娜堡(Ann Arbor)

7、加州卡爾斯巴德(Carlsbad)

8、佛羅裏達州聖路西港(Port St. Lucie)

9、加州桑尼維爾(Sunnyvale)

10、佛羅裏達珊瑚角(Cape Coral)

 

撰稿:Lisa Zhu & HY

設計:Yuan

編輯:Vincent Xie

排版:Shelly Du

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

探訪全美十大最安全城市 選心儀好房

中國人到美國買房,安全也是重要考慮因素,而最近美國綜合評級網站Niche發布的2017年美國最安全十大城市排行榜,則提供了重要參考依據。該排行評選考慮的因素包括犯罪率、收入水平、公立學校數量和質量、工作機會、當地娛樂生活等等,所有數據均來自美國聯邦調查局(FBIR)、人口普查機構、勞工部、衛生局等官方機構,極具權威性。值得壹提的是,該排行榜中的十大安全城市大多也是設施完善、居住環境良好、生活質量高的宜居城市,非常契合中國人選房的標準,下面隨居外網走進全美十大安全城市

2017年影響全球房市的那些事兒

1月20日,特朗普正式就任美國第45任總統。上任壹周內,他就簽署了美國退出跨太平洋夥伴關系協定 (TPP),限制7個穆斯林國家的移民與難民入境,並簽署命令開建墨西哥墻。從選舉勝出開始,特朗普反對美國經濟全球化的態度就給國際局勢帶來了巨大的不穩定性。不過對外政策的收緊對美國內部經濟與房市並不見得是壞事。加大國內基建力度,穩固經濟發展,吸引企業回歸美國,創造更多就業,對提振大眾房市需求有著積極意義…

11月美加澳英房市走勢新鮮報 房價增速放緩中尋找小亮點

美國:11月房價增速放緩 租金漲勢強勁

11月的Zillow美國房價中位數同比增長6.7%,為一年來最低水平。加州聖何塞領漲全國,房價同比增幅達到17.4%,房價中位數接近113萬美元。上個月聖何塞市場上的房源庫存相比去年同期下降了55%之多,市場上極端的供不應求依然是推高聖何塞房價的最大因素。全美範圍來看,房源庫存也比去年同期要少10.5%,“庫存短缺”成為了貫穿2017年美國房市的一個主要關鍵詞。

美國的房租繼續保持在歷史高位。11月,全美租金同比增長2.4%,租金中位數為1435美元。這也是16年6月以來,租金同比增幅首次接近2.5%的當月收入同比增幅。美國租金增長最快的區域包括:加州的薩克拉門托、河河濱與華盛頓的西雅圖。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

加拿大多倫多房市繼續調整,溫哥華公寓需求強勢依舊

2017年11月多倫多基準房價同比上漲8.4%,由於獨棟別墅成交量佔比減小,總體房價成交均價要低於去年同期。公寓均價同比上漲了16.4%,主導著多倫多房市漲勢;獨棟別墅成交量同比下降19.1%,均價也下跌了5.8%。目前多倫多聯排別墅與公寓處於賣家市場,價格有望繼續上升,獨棟別墅則位於更平衡的價格區間。

>>>加拿大置業百科加拿大購房流程  | 加拿大房貸流程  | 加拿大房產稅費美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

溫哥華市場11月成交量則同比上升了26.2%,顯示出強勁的需求,基準房價則同比上漲14%。同多倫多類似,溫哥華主要市場活力也集中在聯排與公寓市場。11月溫哥華聯排別墅的房源平均待售天數為23天,公寓為20天,遠低於獨棟別墅的43天。市場庫存方面,11月新增房源同比增加30.6%,但仍低於長期均值。目前公寓與聯排別墅處於賣家市場,價格有望繼續上升,獨棟公寓則接近買家市場。

美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

澳洲悉尼房價繼續下調,珀斯有望觸底反彈

11月澳洲房價較10月持平,同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢一跌一漲。悉尼環比房價下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨爾本環比上漲0.5%,同比仍漲10.1%。小城霍巴特漲勢依舊強勁,同比房價漲11.5%,領先澳洲各大城市。之前跌跌不休的珀斯則在11月出現罕見房價環比上揚,較10月上漲0.2%,同比仍跌2.6%。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

自今年7月達到頂峰以後,悉尼房價一直在下調,但幅度都不大;雖然墨爾本的房價增幅也有一定程度的縮緊,但相比悉尼依然表現良好。相對悉尼,墨爾本擁有較低的房價,較低的投資者飽和度與較高的淨移民人口增長,是造成目前走勢差距的原因。另外兩個廣受投資者關注的城市-布里斯班與阿德萊德則繼續維持著較緩慢的增幅。

租金回報率方面,房價低廉的達爾文與霍巴特擁有澳洲最高的租金回報率,阿德萊德與布里斯班的公寓也擁有較好的回報率。

美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

英國房價繼續保持低增長,住宅供給找到新出路

11月英國房價同比增幅為2.5%,維持了今年3月以來2-4%的微漲區間。低利率與良好的就業增長支撐著房市需求,但是較低的收入增長水平與較差的房價可負擔性也繼續威脅著市場。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

最新30萬英鎊以下首套房減免可減免印花稅的政策,對市場影響並不大。這可能是因為一般首套房買家購買的住宅價格都較便宜,本來需要繳納的印花稅就不高,所以這項政策帶來的優惠並不那麼明顯。

供給方面,新建住宅數量仍然不高。但是隨著政府政策的改變,將現有大型住宅拆分成多個小型住宅,或者將其他用途建築改成住宅的數量則有顯著提升。如果將這兩項算進新住房供給,目前市場上的新增住宅數量之比2007年低3%。將其他用途的建築改建成住宅已經成了目前英國房市,特別是倫敦房市最主要的住宅供給新增途徑。倫敦房市通過改變用途新增的住宅數量在2016/17年比之前2007/08年峰值水平增加了22%,佔到了全部住宅新增供給的1/5。“用途變更”在倫敦的流行,要得益於倫敦住宅價格顯著高於商用房產,即使算進改建成本,開發商仍然能夠從中獲益。

美國房價增幅減緩,租金漲幅強勁 | 美國

數據來源:Zillow, Corelogic, 大溫房地產局,大多房地產局,Nationwide,DCLG

 

作者:Adam Yang

責任編輯;Shelly Du

2017年影響全球房市的那些事兒

1月 關鍵詞:特朗普

1月20日,特朗普正式就任美國第45任總統。上任壹周內,他就簽署了美國退出跨太平洋夥伴關系協定 (TPP),限制7個穆斯林國家的移民與難民入境,並簽署命令開建墨西哥墻。從選舉勝出開始,特朗普反對美國經濟全球化的態度就給國際局勢帶來了巨大的不穩定性。不過對外政策的收緊對美國內部經濟與房市並不見得是壞事。加大國內基建力度,穩固經濟發展,吸引企業回歸美國,創造更多就業,對提振大眾房市需求有著積極意義。

居外點評:特朗普的壹系列政策料將刺激美國本土基建與勞動密集型企業的發展,對美國中西部地區與中低端房市有著更大的刺激作用。

2月 關鍵詞:直飛

2017年影響全球房市的那些事兒
廈門航空MF849航班飛往紐約

2月15日,從福州長樂國際機場起飛的廈門航空MF849航班抵達紐約肯尼迪機場,標誌著繼北上廣之後,大陸開始有其他城市直飛紐約。目前該航班每周執行三班,由廈航波音787系列執飛。目前北京、上海與廣州每周分別有23,21與10個班次直飛紐約。之後的10月,海南航空也開通了重慶直飛紐約的航班,每周2班,成為第五個直飛紐約的內地城市。除了北上廣之外其他城市直飛紐約等美國大城市航線的開通,勢必將促進中國人在美旅遊、投資。

居外點評:更便捷的中美交通將給美國帶來更多的中國遊客與投資貿易機會,為有誌於在美投資房產的中國人提供了更多便利。

3月 關鍵詞:脫歐

3月29日,英國正式啟動《裏斯本公約》第50條,開始脫歐程序。然而僅僅半個月之後梅姨就宣布將在6月舉行議會大選,為英國再添不確定因素。而由於梅姨領導的工黨在大選中並未獲得足夠票數,不得不與別的政黨合組少數派政府,將英國的混亂推到了頂峰。在壹切終於塵埃偶頂之後,英國與歐盟展開了壹系列退歐談判,在接近年底的時候終於取得了突破性進展,將接入第二階段。

居外點評:英國政治的持續動蕩引發了強烈的避險情緒,壹些企業與投資者撤出英國,倫敦高端房市受影響最大。不過由於房市供給依然嚴重短缺,整體房價暫且不會出現明顯下滑。

點擊查看居外網英國房產

4月 關鍵詞:多倫多加稅

2017年影響全球房市的那些事兒
為了調控房市,大多倫多地區對外國買家征收15%附加稅

大多倫多地區對外國買家征收15%附加稅的政策4月21日起生效,以抑制飆升的房價。短時間內在多倫多房市掀起軒然大波,市場拋售情緒強烈,新增房源激增,成交量卻銳減,房價也隨之下滑。不過幾個月之後,隨著市場短期反應過去,市場波動減小,房市重回穩定。

居外點評:短期波動已經結束,獨棟別墅市場受到加稅影響走勢平緩,公寓與聯排市場火爆重現,房價也再次攀上新高。

點擊查看居外網加拿大房源

5月 關鍵詞:馬克龍就職

5月14日,39歲的馬克龍成為法蘭西第五共和國歷史上最年輕的總統。比起他的政治主張與提案,更被大家所熟知的可能是他平步青雲的政壇經歷以及傳奇的忘年婚姻。不過這位年輕總統的執政能力也慢慢得到各方肯定。《經濟學人》絲毫不掩飾對馬克龍的喜愛,幾次將他定位為歐洲希望;12月該刊又將法國評為“2017年度國家”。據“法國資訊”報道,最新民調顯示過半法國人對馬克龍的政績感到滿意,不過同時有67%的受訪者認為馬克龍是“富人的總統”,認為他的新政策會更有利於富豪階級。

居外點評:馬克龍的新政與較高的支持度是法國乃至整個歐洲發展的強心劑,對法國房市也是重要的利好。

延伸閱讀:法國二手房房價繼續飛漲 大巴黎增幅最大 

點擊查看居外網法國房源

6月 & 7月 關鍵詞:澳洲加稅

2017年影響全球房市的那些事兒
外國買家在澳投資付出的稅費增加

6月到7月,澳洲昆士蘭州與新南威爾士州紛紛提高外國房產投資者的印花稅稅率,土地稅、空置稅等旨在限制炒房行為的稅費也有相應增加。加之此前已經加稅維多利亞州與年底也開始行動的西澳大利亞,澳洲主要投資區域(悉尼,墨爾本,布裏斯班,阿德萊德)都已經調高外國投資者的附加印花稅。外國買家在澳洲投資房產,將面臨超過房價的12%的稅費。通過壹些列的加稅與限制貸款政策澳洲大城市房價增速已經有明顯的回落,低於去年同期房價增幅。

居外點評:對海外投資者來說,在澳洲買房將面臨更高的費用與更大的貸款難度。不過抑制高房價是避免澳洲房市走向崩盤的必要措施,房價的調整對當地購房者來說也是個好消息

點擊查看居外網2017年末特推澳洲大堡礁附近高收益(14% 年化)酒店式公寓

7月 關鍵詞:加拿大加息

2017年影響全球房市的那些事兒
加拿大央行將基準利率從0.5%升至0.75%

2017年是加拿大經濟蓬勃發展的壹年,強勁的GDP增長與就業收入水平的提高給了政府與市場更大的信心。7月12日,加拿大央行7年內首次加息,將基準利率從0.5%升至0.75%,之後又在9月再次提高至1%。隨著兩次加息,加拿大持牌銀行的房貸利率也應聲上揚。不過隨著經濟增速企穩,加拿大央行在今年之後的月份裏壹直按兵不動,將繼續加息的可能留到2018年,也緩解了房貸繼續上揚的壓力。

居外點評:在今年兩次加息之後,加拿大房貸利率暫時穩定,預期明年可能繼續上漲。加之2018年開始,所有房貸申請者都需要進行貸款壓力測試,壹部分市場需求將被影響。

點擊查看居外網加拿大房源

8月 關鍵詞:颶風哈維

2017年影響全球房市的那些事兒
颶風哈維登陸德州,損失巨大

8月27日由熱帶風暴升級成颶風的哈維,是美國歷史上造成損失最慘重的熱帶氣旋。這次颶風帶來超過2000億美元的損失,主要受災地為休士頓都會區。4天之內,颶風哈維帶來超過1000毫升的降水量,給德州以及周圍區域帶來巨大洪災。僅僅在德州就造成近百人死亡,數萬人被迫遷徒,上萬房屋面被摧毀。

居外點評:目前災區急需新房供給,短期內供不應求的行情會擡升周邊房價。不過隨著政府幹預加大,重建恢復,市場應當將回歸之前的平衡。

延伸閱讀: 颶風過後,住房新增需求會在哪裏?

尋找颶風過後美國德州東南部的新興可投資房源

9月 關鍵詞:美聯儲縮表

在9月20日美聯儲月度發布會上,時任美聯儲主席耶倫表示美聯儲將從10月份開始縮減自己的資產負債表,這次縮表將以漸進被動的形式進行。2008年金融危機至2013年,美聯儲壹共進行了三輪購債,給市場撒出了幾萬億美元流動性。此次縮表意味著美聯儲將賣出自己持有的國債等資產,回收市場上的美元。

居外點評:縮表與加息壹樣,都是貨幣政策的收緊,美聯儲在2017年加息縮表並行意味著美國貨幣政策縮緊速度開始加快,房貸利率可能將在近期保持上升趨勢。

點擊查詢美國銀率網最新房屋貸款利率

10月 關鍵詞:加泰羅尼亞 & 中共十九大

10月1日,西班牙加泰羅尼亞自治區政府舉行獨立公投,在43%的參選的選民中,92%選擇希望獨立。但這次投票在9月就已經被西班牙政府判定違憲,並嘗試動用警力阻止公投。公投結束之後,西班牙皇室與政府重申了此次公投的非法地位,但加泰羅尼亞自治區議會在10月27日單方面宣布從西班牙獨立。之後的幾小時之內,西班牙政府宣布直接接管加泰羅尼亞的自治權,解散加泰政府與議會。國際上也沒有任何主權國家承認加泰羅尼亞的獨立地位。12月21日,加泰地區舉行了新壹屆議會選舉,但在這次大選中獨立派仍然占據了加泰議會的多數席位,西班牙局勢中的不穩定因素依然存在。

居外點評:加泰羅尼亞地區獨立風波仍未平息,不穩定性依舊存在,當地房市需求將受到壹定影響。不過與此同時,馬德裏與瓦倫西亞等地可能會更受投資者青睞。

延伸閱讀:巴塞羅那前途未蔔 馬德裏已成國際投資者最佳選擇

                   加特羅尼亞局勢不穩 房產投資者轉向瓦倫西亞 

點擊查看居外網西班牙房源

關鍵詞:中共十九大

[caption