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CRS或引发美国房地产投资新高潮 | 美国

还剩两个月，留给高净值人士的时间不多了！按照中国税务总局公布的时间表，距离包括银行在内的金融机构对存量个人高净值账户进行摸排工作的截止时间——2017月12月31日，还有70天左右。

根据《国际金融报》报道，“五大行”的“工农中建”四行，以及“股份制商业银行”中的光大银行、中信银行、华夏银行、民生银行、浦发银行、恒丰银行均已在其官网宣布启动对存量非居民个人高净值客户涉税信息进行尽职调查的公告。另据消息称，部分银行虽然未在官网发布公告，但相关工作已在有序进行。（海外理财投资）

什么是“CRS”？

这一切都源于自7月1日起施行的“中国版CRS”——《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(以下简称《管理办法》)。《管理办法》由中国国家税务总局、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会联合发布，被称为“中国版CRS”。

而CRS（Common Reporting Standard），即“共同申报准则”，则是经济合作与发展组织（OECD）受二十国集团（G20）委托，为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税而在2014年7月发布的有力信息工具。

“中国版”CRS来势凶猛，排查对象为非居民金融账户。普华永道中国税务及商务咨询合伙人许晓扬先生表示，排查对象包括了“持有海外（即CRS参与国的）金融账户或购买海外（即CRS参与国的）具有现金价值的保险或者年金等的中国籍个人”。

按照规定，2017年12月31日前，金融机构就需完成对存量个人高净值账户（截至2017年6月30日，金融账户加总余额超过100万美元）的尽职调查。也就是说，现在距离在CRS参与国有资产配置的高净值人士的摸排调查截止日仅有两个月的时间！

在这个火烧眉毛点关键节点，对于高净值人士来说，还有什么可以合法由合理的方式可以规避自己的财产流失呢？答案是：美国房地产！

>>>CRS全球征税启动，国人的海外资产何处安放？

美国房地产是合法应对CRS的救命稻草！

美国房地产是当前应对CRS调查的最佳选择！中国国际税收研究会学术委员汪蔚青先生表示，目前美国并没有加入CRS，将资金转移到美国账户是短期内有效的规避方式。而《国际金融报》的相关报道也指出，配置不动产是非常好的解决方案。

新浪网有报道显示，按照中国富裕阶层资产转移目的地排行来看，前5名的中国香港（22%）、美国（21%）、加拿大（16%）、瑞士（9%）、新加坡（6%）中，仅有美国不在CRS名单。

Image 1_US Flag and Home — 在非CRS国之一的美国进行置业投资，已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选

另据腾讯房产报道，除了美国并未加入与中国相关的CRS计划的因素，海外资产配置主流的房地产投资，也不属于CRS交换信息行列。综上所述，对于应对CRS，将资金投入到美国地产会非常有利。在非CRS国之一的美国进行置业投资，已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选。

除了应对CRS的意义层面，美国房地产本身也极具投资价值。根据外媒HousingWire报道，在美国房地产的海外投资者国家来源中，中国连续四年排名第一。同时，在美房地产市场的海外投资额于去年出现飙升49%，达到15,300亿美金。美国房地产的投资市场火热、地产价值猛增，从投资回报的角度考虑，高净值人士也可以将美国房地产加入到“投资一篮子计划”里。

同时，据《南华早报》报道，由于政府加强了对于资金外流的管控，中国的投资者普遍选择将海外的投资所得进行二次投资，而不是转回国内。这些投资者经验十足，并且能够理性地选择投资方式。据报道称，他们近年仍然对美国房地产持乐观态度，投入了大量资金，由此也证明了美国房地产的投资价值。

美国房地产投资机遇：不仅有房屋投资，更有土地投资

与我国的情形不同，美国的房地产投资组合中，更有土地投资的板块。土地作为不动产核心价值部分，是后续土地价值增长的源头。土地投资集中于主要发展城市沿路具有策略性的未开发土地投资。城市的增长路径就是土地的增长路径。因此，土地投资者在房地产投资市场中扮演着“预言家”的角色。

土地投资具有安全、稳定以及抗周期性的特质，同时，土地更是有高幅度的价值上升空间。以美国华盛顿大都会区为例，自1984年第四季度到2016年第一季度，平均土地单价由$72,007美金增至$252,038美金，翻了近四倍。而美国仍处于2008年金融海啸后的经济复苏期。如果将数据细分，则可以观察到，在2008年金融危机后，华盛顿的平均土地价值自2012年第一季度之后一直保持上升趋势，平均土地单价由$209,117增至$252,038美金。仅在四年期间，平均土地价值的增幅已经超过百分之二十，渐渐走出金融危机的阴影，

在土地投资概念对于国人仍然有些陌生大环境下，投资者更需要富有经验的土地管理团队进行相关指导。其中，来自北美的和顿国际集团（Walton International Group Limited）已经具有了超过35年的土地投资与开发经验。作为一家跨国地产投资、开发集团，和顿专注于调研、收购、执持、规划及开发位处北美主要经济发展走廊中位置显要的土地。和顿对土地规划及开发采取长期发展策略，是土地投资的“先驱者”。

在合理规避CRS及美国地产投资狂潮的当下，和顿作为美国土地投资专家，对美国房地产行业持有十足信心。就目前的市场行业来说，和顿给出了当前美国市场最具潜力的地区：得克萨斯州。得克萨斯州的三大城市：休斯顿、达拉斯和奥斯汀都是城市对外扩张的代表，是极具潜力的投资区域。其中休斯顿是最为突出、最具投资价值的城市。作为得克萨斯州的第一大城、全美国第四大城以及墨西哥湾沿岸最大的经济中心，休斯顿以稳定的油价成为世界能源之都，还有世界最大的医疗综合体系及研究机构。相信在不久后，休斯顿将能提供更多的就业机会、吸引更多的海外投资。同时，根据美国人口调查局近期公布的研究数据显示， 2015年到2016年之间，休斯顿的城郊地区在城市发展以及人口增长上，都名列前茅，是美国发展得最快的城市之一。

综上所述，和顿有信心，规避CRS会驱动更多海外投资者涌入美国，使美国房地产市场再创新高。

责任编辑：Zoe Chan

和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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华裔老人在美国的晚年生活是什么样的？ | 美国

初到美国时，有人觉得惊喜，有人觉得不习惯，有人觉得很无聊。语言不通、习俗不同、观念炯异，老人与晚辈能否和睦相处，共享天伦之乐？

“好山好水好寂寞“，似乎成了中国人眼中普遍的美国印象。老人在美国生活，不像在中国那样可以到楼下及公园跳广场舞，或在家中搓麻到深夜。

绝大多数探亲老人都是与子女同住，操持家务、带带小孩，子女有时间才带出去旅行。如果自己不会寻找乐趣的话，生活的确会很无聊。

来自上海的戴有宏在美国探亲好几回了，都是与儿子一家同住。他探亲的生活多姿多彩，经常坐公交车或骑自行车到处逛，走遍大街小巷，去了很多景点，每天都写博文。探亲不到半年时间，就写了博文273篇。

从他的博文可以看出，他是一个善于观察生活，喜欢与人交流，热爱多元文化的人。观光、写博文、参加各种活动、结识新朋友……戴有宏的探亲生活十分充实有趣。

三代同堂享天伦之乐

汪希德夫妇和儿子一家同住了20年，相处十分融洽。汪希德认为，老人和子女同住，可以排遣内心的孤独感，享天伦之乐；万一出现身体不适等紧急情况，也有人照顾。

儿媳苏秀玲对与老人同住也表示很满意。她坦言老人帮了很多忙，教两个孩子学中文，做了不少家务。像苏秀玲一家三代同堂和睦相处的生活对老人们来说是最理想的，但这样的家庭并不多见。

退休之后才移民的老人觉得，生活在异国他乡，不会开车又不懂英文，能和子女一起生活最好。不然，在陌生的国度，语言、生活习俗和文化上的差异令他们寸步难行。他们认为，如果来到美国也要与子女分开住，还不如呆在中国好。

一碗汤的距离最美。在美国呆久了的人，会改变中国几代同堂的旧观念。探亲老人来美国只是暂时住一段时间，与子女同住问题不大。移民后的老人如果想长期居住在美国，一般会想办法与子女分开住。

由于不懂英语，不会开车，中国城则成为老人们的最佳居住地之一。和子女住得近，经常能见面，也是不错的选择。敏华（化名）认为，和自己的父母十几年没有同住了，生活习惯发生了很大的变化，硬要一起生活实在是一件痛苦的事，更何况是来自不同地方的公婆。

敏华的母亲说，刚到美国时，女儿对她很好，时间久了，说话就不客气了，嫌她脏，嫌她做饭难吃，总是挑她的毛病，哪个老人家一点毛病都没有？

华洋观念炯异

马老太太的女儿嫁了个洋女婿。她抱怨说，美国的做法很不相同，自己认为是对的，在美国人眼里可能完全是错的。

她给孙子穿的衣服总是比大人的多，她认为小孩怕冷，万一冻着了会生病。女婿在家一年四季穿短袖，马老太太要穿两件衣服，她让孙子穿得比她还多，夏天不准开冷气，怕孩子受冻。

洋女婿认为这样做会把孩子捂坏，一回到家就给孩子脱衣服。有一次，孩子发热了，老人认为这是受凉了，还要给孩子加衣服。洋女婿认为，发热了要脱衣服，身体才能降温。

马老太认为，孩子应该睡硬床垫，有利骨骼生长，洋女婿认为，孩子的身子骨软，睡硬床垫简直就是折磨。双方都是爱孩子的，可照顾孩子的方式大相迳庭。

老年公寓生活安逸节目多

王老太住在碧近山一带老年公寓，她对那里的生活非常满意。她说，每个星期都有医护人员上门检查老人的健康状况，社区安排定期的健身活动，老人们也自发安排唱歌。

向华老先生住在中国城老年公寓。他说：

和子女同住是希望能帮助子女操持家务和照顾下一代，自己有个紧急情况也有人照顾。如果帮不上子女的忙了，不如分开住，不想给子女增添麻烦。分开住也自在，起码做起饭来不必考虑那么多人的口味，做事情也不用考虑晚辈的时间表。身体出现不适时，可以打911。生活不能自理的老人，政府部门会派工作人员上门照顾起居。

挑选合适的养老院很重要

华人老人由于长年的饮食生活习惯，更希望居住在华人养老院，而西雅图地区的华人养老院极少。李越夫妇在贝尔维尤市开办了一所家庭养老院，受照顾的老人多数是华人。

他们可以在那里吃中餐，看中文电视，用汉语交流，文化背景和生活习惯一致，沟通起来较方便。如果子女离得远，老人想见他们一面还真不容易。

有些老人甚至几年都没见过自己的孩子了。养老院的生活几乎就成了他们的全部。选一家比较舒适的老人院，对这些老人来说，是极其重要的。

李越认为，老人们如果受到很好的照顾，可以多活很多年。他对挑选老人院有个建议：不要光看外观，还要打听工作人员是否负责。家庭型老人院一般是企业主亲自照顾，利益与病人紧密相关。

老人走了，他们的收入就会下降，还要重新找新的客源。鉴于此，企业主也会悉心照顾好老人的。而大型老人院的工作人员是拿时薪的，收入与病人无关。

华人子女要比当地人孝顺

李越表示，华人子女看望老人要比美国人来得频繁。华人老人临终前还能见到亲人，很多当地老人却是在自己的房间悄悄地死去。老人得了重病，美国医生会对他们抢救后的生活质量进行评估。如果生活质量太差，医生会问家属还有没必要抢救。

影响子女施救决心的因素有多方面：当地人比较看重生活质量，认为生活质量太差，活着也是一种痛苦；医疗费用太高昂，却又得不到政府补贴；老人生前买了高额人寿保险，死后子女可得到一大笔保险。

符合上述情况的，美国人的亲属多数会说不抢救了。而华人的子女则偏向于全力抢救。他们想尽自己的能力表达孝心，希望自己的人生不后悔。老一代华人多数是穷人，治病有政府补贴，医疗费用不会成为亲属的负担。

来源：这才是美国

作者：张馨月

责任编辑：Shelly Du

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店公寓：毗邻中央公园、尊享曼哈顿生活 | 美国

作为“最纽约”的曼哈顿是全美最稳定和最被认同的市场，也被评为全球第一和独一无二的房地产市场，因此曼哈顿一直受到诸多海外投资者的青睐。纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店（JW Marriott Essex House New York）位于中央公园南侧，地理位置优越，地处曼哈顿的市中心区，这里有一套3卧3卫的住宅正在出售，为您带来极为珍贵的置业机会。

位置优越毗邻中央公园，尽享纽约曼哈顿的都市魅力

如果纽约是世界各国的缩影，那么曼哈顿则是纽约的心脏。纽约曼哈顿房价是世界最贵的地方之一，但也是最稳定的房产投资市场之一。众多国际买家在曼哈顿置产主要着眼于其品牌价值及增值潜力。中央公园坐落在高楼林立的曼哈顿中心，是纽约这座繁华都市中一片静谧休闲之地，因为环境优美、繁华热闹，中央公园周边的房屋始终受人追捧，是海内外买家争相抢购的焦点。

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店公寓：毗邻中央公园、尊享曼哈顿生活 | 美国 — 纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店（JW Marriott Essex House New York）位于中央公园南侧，地理位置优越

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店毗邻中央公园，这里充满都市魅力，并且方便出行。华丽的镀金大门将酒店环境装饰得奢华精美，配以丰富的木质镶板，处处彰显了装饰艺术。这套住宅的最独特之处，就是它的稀缺性——如此得天独厚的位置，已经注定了它具有很大的升值潜力。

这套住宅位置优越，生活在这里，您能去 SOUTHGATE 酒吧和餐厅享用美食，而后活力满满地探索纽约市的无限精彩，包括中央公园动物园、哥伦布圆环、林肯公园、第五大道等。尤其令人欣喜的是，距酒店仅几步之遥的著名中央公园跑道以及酒店内健身中心将为您提供锻炼健身的场所。

城市景观尽收眼底，高端装修品质非凡

这套标志性Essex住宅拥有三个卧室，适合多人口居住，并且室内空间非常宽敞开阔，在如此珍贵临公园位置还能有这样大面积的房产，是非常难得的，也一定十分抢手。宽敞的房间还坐享壮美的城市景观，彰显了业主的尊贵身份。

进入房屋后，您会发现这里有丰富的生活和娱乐空间，并且可以在屋内欣赏到户外优雅的中央公园美丽景观。宽阔的门厅非常气派，现代化厨房十分美观大气，带有不锈钢电器和大理石台面。整个公寓都采用了高品质的材质打造而成，造就了非凡的品质——美丽的白橡木人字地板、华丽的9英尺定制成型天花板，每个细节都值得细细品味。

宽敞的主套房建有一个步入式壁橱和豪华的浴室，带有2个梳妆台和独立的淋浴，所有装修都带有优雅的风格。第二个卧室也有独立卫生间和衣橱，第三间卧室可以作为书房，或者根据需求来灵活运用。此外，这套住宅带有中央空调、博世洗衣机和烘干机，并配备了足够的衣柜和定制照明系统。

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店建于1931，几十年来一直是名流和富豪喜爱的住所。位于中央公园南部的这座大楼占据了曼哈顿最好的位置，这里可以非常方便的去往中央公园、卡耐基音乐厅、第五大道购物区，林肯中心、超市、苹果商店、“现代艺术博物馆（MOMA），高级娱乐场所和其他场所。并且拥有这套住宅以后您可以享有24小时礼宾服务、客房服务、代客泊车服务、家政服务等等。总之，这套住宅非常珍贵，拥有很大升值潜力，绝对不容错过。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35257498.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

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Berkshire Hathaway HomeServices 巴菲特旗下企业美国经纪行业标杆

最为全球最佳投资目的地，美国房市历来是国内高净值人士配置海外资产的首选。不过，对于中国投资者来说，投资美国房产并不简单，需要深入瞭解房产的各个方面。不过，这正是美国知名房产经纪Berkshire Hathaway HomeServices所擅长的！一起瞭解这个沃伦巴菲特Warren Buffet旗下、与全球最值得信赖企业伯克希尔哈撒韦Berkshire Hathaway Inc同名的房产经纪公司的独到之处。

和顿：特朗普税改框架文件出台助力美国房地产市场 | 美国

据《华尔街见闻》报道，美国总统特朗普和白宫国家经济委员会主席科恩都在当地时间10月16日表示，美国税改必须在今年完成落地。特朗普同时补充道，与参议院共和党领袖麦康奈尔的关系缓和，两人都希望今年底之前看到税改落地。

稍早之前，据《纽约时报》9月27日报道，美国总统特朗普当日在印第安纳州发表税改演讲，公布了最新的税改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。作为北美地区土地投资及开发龙头企业的和顿集团（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。

税改计划：个人、企业不同程度受益

完整版本的税改框架计划共九页，针对企业、个人等主体进行税收改革。特朗普在演讲中指出，本次税改旨在为中产阶级家庭减轻税负。税改的关键内容与影响主要在以下方面：

首先是在企业所得税方面。新税改框架将公司所得税的最高税率由目前的35%降至20%，使最高税率低于主要工业国家22.5%的平均税率。在对中小企业征税方面，包括独资企业、合伙制企业和股份制小企业和家族企业等在内的“过渡法人企业”的最高税率从39.6%降至25%。根据框架内容，这类企业不必以公司名义缴税，而是以所有者名义缴纳个人所得税。

降低企业所得税有利于美国企业扎根本土发展，可以使得之前因高税率被迫“搬出”国外的企业回到美国本土，促进美国本土的经济发展，创造更多的就业岗位。和顿认为，企业的回迁使得更多的商业用地亟待开发与使用，对美国的商业用地需求增加，土地商业价值也同时增加。

其次是个人所得税方面。新税改简化了个人所得税的等级，从现行的7档减至3档，税率分别为12%、25%和35%。同时，新税改翻倍调高了个人所得税免征额。单身人士的免征额从6350美元提高至1.2万美元，以已婚夫妇为计算单位的家庭免征额则从先前的1.27万美元调高至2.4万美元。此外，新税改还将增加儿童抵扣税。

以上多项改革可以减轻个人的生活负担，特别是对贫困的工人阶层来说，劳动所得税抵免能够提升工资的价值。如此便可以提升民众的消费能力，扩大内部需求，从而进一步的促进美国的经济增长。同样，由于儿童抵扣税的增加，对美国的自然人口增加，提高出生率也会有所帮助。对此，和顿相信，美国居民将由此拥有更多资金进行置业，对住宅用途的土地需求将会增长，住宅用地会由此在将来有更多投资空间。

房地产行业迎来新增长点，海外投资者新契机

值得一提的是，新税改框架中更指出将会在保留房屋贷款税收抵免的前提下，取消房产遗产税。两者的结合无疑会刺激居民对于购买房屋的需求，促进房地产行业的发展，增强投资者对于房地产市场的信心，为美国房地产的增长势头推波助澜。据彭博社9月28日，美国全国房屋建筑商协会由于税改对于房地产行业的“优待”，一改对税改的质疑，对特朗普本次的税改改持支持态度。

另外，税改框架更提出会在鼓励就业、促进接受高等教育以及退休保障等方面增加赋税优惠。围绕以上内容的赋税优惠将无疑促进地区的人口增长、稳定就业率等，对于房地产行业来说亦是一个利好消息。

特朗普在10月16日的记者会上补充道，美国当前的经济形势处于上升势头，股市处于历史最好水平，市值达到5.2万亿美元。与此同时，失业率降至近17年以来的最低水平。良好的经济情况，将会为税改提供良好经济环境。

对于海外投资者来说，本土经济以及房地产市场的增长趋势将形成一个投资美国房地产的“新契机”。特朗普在记者会更提及，“哪怕这意味着议员们不能享受周末和法定假期，必须留下来直到税改完成。” 可见其税改计划实现之坚决，如税改能按照特朗普规划的时间表如期执行，海外投资者可在本轮新税法周期获得投资美国房地产的良机，将会在此周期享受税改带来的税收福利外，更可期待投资项目更高的回报率。

最佳投资机会出现在休斯顿

实际上，根据外媒HousingWire 报道，在美国房地产的海外投资国家中，中国连续四年排名第一。同时，在美房地产市场的海外投资额于去年出现飙升49%，达到15,300亿美金。当前，美国房地产的投资市场正处于地产价值猛增的阶段。

和顿认为，美国房地产的火热势头不会降低，随着CRS等议题的推动，会有更多海外投资者加入美国房地产的投资大军。其中，和顿认为休斯顿是最具有潜力的城市。

作为得克萨斯州第一大城、全美国第四大城以及墨西哥湾沿岸最大的经济中心，以稳定的油价成为世界能源之都，拥有世界最大的医疗综合体系及研究机构。另外，在体育业、制造业、航天业以及港口贸易运输业等产业都做到全面发展。根据美国人口调查局近期公布的研究数据显示， 2015年到2016年之间，休斯顿的城郊地区在城市发展以及人口增长上，都名列前茅，是美国发展得最快的城市之一。

同时，休斯顿是美国27个超170万人口大都会中生活水平和房价最低的地方，周围郊区的发展也是迅速惊人。位于休斯顿西部的凯蒂（Katy）的亚洲城开始修建；南部的梨城（Pearland）被美国财经网站WalletHub评为全美人口增长最迅速城市；东南部的锡布鲁克（Seabrook）作为富人区，有大批的海边别墅以及高端住宅休假，土地投资意义非凡。

点击查看休斯顿房源

本次川普力推的美国新税法将在企业、个人所得税，房产遗产税等众多方面有所调整，这对于到美国置业投资的投资者来说，是一个极为关键的节点。为此，居外网将推出系列文章，就美国新税法对到美国买房的影响进行持续关注。除了本文，还可以关注由居外专家撰写的文章：浅析税改可能如何影响美国房地产投资。

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和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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深度：2017全球商业地产投资：纽约稳坐龙头伦敦褪色 | 海外

根据戴德梁行近期发布的最新报告显示，截至今年6月，全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元，与上年同期相比增长4%。

这份年度报告《全球房地产投资制胜之道》（Winning in Growth Cities）针对全球商业房地产投资活动展开调查，并根据城市吸引资金能力进行排名。

截至到今年6月的12个月内，前25个城市吸引投资额约占全球房地产市场投资总额的一半，但过去占主导地位的一些城市出现了大幅下滑。纽约连续第六年成为最受欢迎的市场，尽管其吸引的投资额下降了37%，同时伦敦的投资额减少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售资产缺乏是导致下降的主要因素之一。

旧金山和中国香港取得了相对可观的成绩。旧金山凭借4.5%的增长率跻身排行榜第三名，而中国香港的增长率更高达到19%。同时，马尔默、尼斯和大阪等二线城市愈加获得国际投资者的青睐，因为这些投资者希望进行更广泛地投资从而获得更好的收益。

北美地区吸引力强劲，成为投资的主要目的地。在前25个城市中，北美地区占据13个，欧洲和亚太地区分别占有6个。亚太地区一些城市的增长最引人注目。首尔的投资额增长了98%，新加坡的投资增幅则达到了52%。

报告作者丶戴德梁行欧洲丶中东及非洲的投资策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地产市场出现逆势的背景下，今年的全球市场却实现了强劲的增长，着实令人惊讶，但投资者情绪确实得到了改善。随着人们对全球政局变动的担忧逐渐消退，至少就目前而言，房地产的全球化仍将会迅猛发展。”

“一些主要城市出现了投资活动下降，其由于可售资产的减少，而不是需求量下降，但这也表明价格上涨正在促使一些投资者拓宽投资地域。”

“虽然纽约、东京和伦敦的自我适应和革新能力将继续增强其全球主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市。跨境投资者在2015/2016年度未关注的18个市场现在正在获得青睐，表明投资者愿意转向新市场寻找机会。”

北美地区

北美地区的大多数城市获得的投资额均实现了增长，其中圣安东尼奥、夏洛特和拉斯维加斯在今年尤为获得青睐。尽管该地区跌幅最大的城市均来自全球50强城市，纽约、圣迭戈和丹佛分别下降37%、30%和23%，但达拉斯、休斯敦和奥斯汀等美国的一些大城市却实现了增长。

欧洲、中东及非洲地区

中欧和东欧国家首都城市在全面增长方面表现最好，尤其是布拉格、布达佩斯和索非亚的增幅超过西欧城市。同样，雅典的投资者信心上涨，尽管增长的基础较低，但投资规模达到10年来的最高值。

吸引国际投资最强劲的前25个城市中，10个来自欧洲，其中伦敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德国多个城市在排行榜中的名次获得了提升，其中柏林的排名提升了两位，法兰克福则提升了9位，跻身前10大跨境资本流入地。亚洲和中东的投资者尤为青睐法兰克福，其投资额分别增长461%和132%。

欧洲资本四年来首次超过北美地区成为跨境总投资的最大来源。

亚太地区

亚太地区一半以上的城市投资额取得了负增长，其中悉尼、吉隆坡、北京和台北出现了大幅下降。尽管如此，亚洲城市今年在全球市场所占份额却得到了上升，并强化了在前50名城市中的排名，该地区最强劲的增长来自于经济快速发展的城市，其中缅甸的增幅尤为突出。

在中国香港，土地交易市场十分火热，其中中国内地公司尤为热衷于投资住宅用地，而中国香港本地开发商则在商业用地拍卖中表现优势。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

虽然纽约连续第六年保持全球商业地产投资的主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市 — 虽然纽约连续第六年保持全球商业地产投资的主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐更为广泛的二线城市

点击查看纽约商业地产房源

投资策略指南

展望未来，宏观形势不断变化，投资者必须改变策略。同时，不确定性依然存在。报告针对投资策略提出的主要建议包括：

经济周期延长，资本投资增长但通货膨胀减弱。

利率仍处在低位，不过不会持续低位很长时间。

不确定性依然存在：各地区丶国家丶城市和物业类型不断多样化，需采取应对措施。

在最佳城市中，投资者需对其物业进行定期维护和创新性改造以满足现代租户日益更新的需求，从而最大程度规避风险。

投资者可在核心国家主要二线城市和门户城市新兴市场上寻找机会。

有选择性地关注新兴市场物业，尤其在实施改革的经济体中寻找低风险机会。

投资者应从满足租户需求而获得资产价值及回报率增长，而不是只靠合约支持的收益率水平。

戴德梁行全球资本市场主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人们广泛认为，与6个月前相比，宏观经济环境对房地产更加有利，一方面是因为投资者情绪有所提振，另一方面是因为投资活动确实得到了改善。由于国际货币基金组织自2011年首次上调了GDP增长预期，投资者变得越来越积极主动。”

来源：戴德梁行

责任编辑：Zoe Chan

区域开发前景广，投资芝加哥340 OTP公寓两年回报可达20% | 美国

340 OTP耸立在风光秀丽的密歇根湖东侧，是一幢高达62层的标志性大楼。340 OTP所在区域地段绝佳，吸引了众多开发商在这里建造楼盘，由万达集团投资的VISTA大厦也坐落其间。充满活力的区域开发给340 OTP大楼带来了全新机遇，一套1卧2卫的豪华公寓正在出售，两年后的投资回报可达20%。

开阔视野直面湖景，生活环境令人舒心

340 OTP拥有无与伦比的周边环境。从楼上远眺，北面芝加哥著名景点海军港一片波光闪耀，南边千禧公园与格兰特公园绿意盎然、郁郁葱葱，远处高楼林立的城市天际线雄伟壮观，更别提还有美丽浩渺的密歇根湖近在咫尺。与VISTA大厦前面有建筑物遮挡不同，340 OTP直面公园、湖泊与城市天际线，住户能够毫无障碍地欣赏到绝美风景，并且这种景观优势将永远持续，因为340 OTP前不会新造任何建筑。

340 OTP坐落在充满活力、同时安逸又舒适的高档住宅区——Lakeshore East

中美集团联手打造芝加哥VISTA公寓：美轮美奂视野极美，投资回报率相当高 | 美国 — 这里拥有这样无与伦比的景致，美轮美奂，一套1卧2卫的住宅正在出售，将为您带来极高的投资回报

除了独一无二的景观视野外，生活在340 OTP也是一种非常令人舒心的享受。这里临近芝加哥剧院区、博物馆区、购物天堂密歇根大道等著名休闲娱乐场所，距离唐人街不到3英里，十分适合中国投资者。走出大楼几步之遥，银行、餐厅、超市等生活配套一应俱全，如高级连锁超市马里亚诺（Mariano’s）、著名的粤菜餐厅明轩（Minghin）、美国大通银行等。特别值得一提的是，340 OTP所在区域内含有顶级私立国际学校Gems World Academy，这让孩子能在家附近就学。Gems如今已有幼稚园（Pre-School）、小学与初中（Pre-8），并计划于2年内建成高中（Grades 9-12）；建成后，学校内配备影院与多媒体工作间，以培养学生的创造力；天文、自动化与机器人实验室，让学生接触世界前沿科技。

芝加哥的公共交通非常方便，你可以迅速到达两个国际机场、五所主要大学和三家主要医院。你也可以从340 OTP轻松步行到湖边、博物馆、餐馆和购物街，现代生活触手可得。

这套正在出售的公寓带有密歇根湖全景，享有玛吉•达利公园、白金汉喷泉和密歇根大道的独特风光

配套高端装修豪华，美好生活尽情享受

正在出售的这套公寓相当豪华，不但享有密歇根湖全景，亦能欣赏到玛吉·达利公园、白金汉喷泉和密歇根大道的独特风光。这是一套朝南住宅，装饰华丽精美。一整面玻璃墙让客厅通透敞亮，即使慵懒地躺在沙发上也能随时远望户外美景；开放式厨房与客厅浑然一体，配有Snaidero橱柜、GE Monogram设备、洗衣机、烘干机、电动窗帘等高端设施，是亲朋好友品尝美食、沟通情感的绝好场所。公寓还有一间超级奢侈的大卧室，阳光从宽大的玻璃窗照进每一个角落，步入式衣柜、设有喷气浴缸、步入式淋浴间和双人化妆台的浴室让你随心享受生活的美好。

340 OTP大楼的第25层是一个很棒的公共空间，四面落地窗的设计让这里360度处处有风景。公共空间内有一个面积约370平方米的健身中心，健身器械一应俱全，还有一个25码双线泳池供住户尽情享用。不仅如此，你还可以在桑拿浴室或热水浴缸内放松身心，和朋友们在派对室嗨上一晚；或是到阳光平台上亲自动手，体会烧烤的乐趣。

更低价格更高收益，两年回报可达20%

优质的自然和生活环境让开发商纷纷在这里建造楼盘，VISTA大厦也将于2019年落成。

据保守估计，其他地方能看到湖景、公园或城市风貌的高层1居室售价要比这里高出20%到25%，因而VISTA大厦一套面积110平方米的公寓预计将售卖至90万美元至120万美元。而这套正在出售的面积为114平方米的340 OTP公寓售价仅为76.8万美元，因此当VISTA落成后，该公寓的投资回报率可达10%到20%。更何况，这套公寓的景观视野比VISTA公寓更开阔，公园、湖泊以及城市风光均可一览无余。

优越的地理位置、良好的周边环境、高质的公寓建筑，340 OTP是你置业的好选择。精明的投资者已经看到，随着VISTA大厦和更多楼盘的落成，会吸引更多的人入住，这里的区域投资价值也将大大提升。正在出售的这套340 OTP公寓面积114平方米，售价仅为76.8万美元，而VISTA大厦差不多面积的公寓售价将达到90至120万美元，可见340 OTP的投资潜力绝佳，未来具有很大的升值空间。仅需74.9万美元就能得到这套精美的景观公寓，机会难得，不容错过！

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责任编辑：Zoe Chan

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不涨价就暂停？EB-5“最终提案”解读 | 美国

美国EB-5投资移民区域中心法案才顺利搭车临时性政府持续决议案（continuing resolution）延期至2017年12月8日，还没等所有人缓一口气，近日，参众两院的司法委员会主席Grassley和Goodlatte就已经针对EB-5计划达成了一项“最后、最好、也是最终的报价（the last, best and final offer）”。而来自华盛顿接近国会的消息人士透露，国会目前意见接近达成一致，4周之内也就是感恩节（11月23日）之前应该尘埃落定，并能有最终结论出台。

事实上，在过去的这段时间里，虽然代表城市派和农村派的两位参议员Leahy和Grassley一直进行着持久的EB-5变法博弈战。但是提高EB-5项目最低投资额、TEA定义的变更和就业创造等却始终是EB-5改革的焦点，此次的“最终提案”正是以此为主导：

50万美元涨价至92.5万美元

提案将最低投资额设为92.5万美元（TEA），其他地区则为102.5万美元（非TEA）。除此之外，每笔投资还要向移民局额外缴纳5万美金，这5万美金由投资者和区域中心平均分配各交25,000美元，或者完全由区域中心支付50,000美元还没有明确。值得关注的是，涨价不具回溯性，即不影响已投资者！

签证配额分地区预留

提案将3千张签证预留给农村（1500张）和经济落后城市地区（1500张）。而经济发达的农村地区没有签证预留。只有签证预留地区才能使用未用完的签证名额，非签证预留地区的年度签证配额是7000张。侨外美国投资移民提醒，换句话说，未来对TEA要求将非常严格，即如对于乡村贫困地区与城市贫困地区严格定义，TEA将真正的是美国经济落后地区，其投资风险同时提高。

就业创造要求降低

提案中明确提到将TEA就业岗位数量减少到创造5个间接就业岗位，而对于非TEA地区，则要求1个直接就业，9个间接就业，将10个就业岗位留给非专业人员。这对投资者来说将是一个利好。

排期缓解

有益于缓解排期的是该提案一年以后才开始全面执行，并且签证预留地区（即农村/经济落后的城市地区）可以使用未用完的签证。虽然具体是7000个家庭还是7000人还没有给出具体细则，但是即使以7000人计，也足以消化优先日在2014年下半年乃至2015年上半年等待排期的投资人。

根据区域中心流传出来的内部邮件，Grassley对于这最终的提案讨论非常强硬，近乎最后通碟，如果得不到EB-5业界和国会支持，将不会对EB-5做任何改革，等待2018年1月美国移民局出台部门新规，也就是将TEA地区涨到135万，非TEA 地区涨到180万的方案。

虽然目前美国EB-5投资移民区域中心法案暂时延期至12月8日，但是之后新法案能否出台取决于政府预算案能否在两党之间达成妥协等多方因素，即使存在妥协无法达成再度延期可能，也将会是短延期。而此次的“最终提案”如通过，也不会立即生效，而是会暂停审理EB-5递案并提供4个月的时间让移民局进行调整。因此，12月8日之后或者会短期延期然后暂停审理，或者会直接暂停审理，因此建议有意向且条件允许的投资人，尽早递件移民局，避免一旦法案变动所带来的不确定性影响。

（来源：中国财经时报网）

责任编辑：Shelly Du

新罕布什尔海岸首屈一指的庄园式豪宅，独享私密幽静坐拥无敌海景 | 美国

新罕布什尔州在地图上看起来或许很小，但她多样化的地区风貌展现出了千变万化的魅力，充满了自然的各种美好风光。尤其是海岸地区更加以其舒适自在的气候、美不胜收的景致，让人印象深刻。这套无与伦比的庄园豪宅，无疑是新罕布什尔海岸首屈一指的理想家园，既坐拥靠海绝佳位置，又享有私密与幽雅的生活环境，更加有气派奢华的装修，极具收藏价值。

私密环境清新自然，无敌海景拥揽入怀

豪宅Studebaker Estate占据一个非常优越的位置，地处新罕布什尔州Rye Beach，周围是葱郁绿色的环境，大片草坪、树木、清新怡人、氛围雅静。住在这里可以远离喧嚣，仿佛置身于人间天堂。这里还靠近大海，是完美的亲水豪宅，带来独一无二的生活方式，可以欣赏到无敌海景。

新罕布什尔海岸首屈一指的庄园式豪宅，独享私密幽静坐拥无敌海景 | 美国 — 这套无与伦比的庄园豪宅，无疑是新罕布什尔海岸首屈一指的理想家园，既坐拥靠海绝佳位置，又享有私密与幽雅的生活环境

这套庄园式豪宅拥有一段独特的历史，这座Studebaker大厦建于1917年，由Clement Studebaker Jr.建设，它无疑是东海岸线上最受追捧的地产之一。悠长的历史赋予了它独一无二的气质和值得细细探究的痕迹，而出自大师的建筑工艺更是增加了它的独特价值。

住宅所在的新罕布什尔州有多元的景观包含海岸、湖泊、山丘、小镇、美丽的乡间、农地及广大的森林，这里有很多的活动供您选择：几百个提供免税购物的商家及特卖店、跳板滑雪、泛舟、远足、骑单车、打高尔夫及钓鱼。对于想要亲近自然的人来说，这里无疑是最适合居住的地方。

豪宅不仅享有私密，还有方便的位置，这里距离马萨诸塞州、麻省理工学院、哈佛大学和洛根国际机场仅1小时；距离菲利普斯埃克塞特学院仅有30分钟路程，驱车15分钟即可抵达美国国家朴茨茅斯市的Pease 国际贸易港。

奢华大气充满艺术美感、细节唯美独有历史韵味

当您来到这里，参观这个2.3英亩的庄园时，你可能恍惚会回到过去，被这栋充满历史韵味的大宅深深吸引。要知道，这里曾有当地最富有的人，在大宅前面的草坪上举行豪华的花园派对，同时俯瞰超美的海洋景观——如此美妙的感受，多像一副电影中才会出现的画面。如今，您也可以拥有这样的生活。

一个世纪以前，人们也在这里度过了许多美好的时光，留下了传奇故事，并在这里呈现着最豪华的生活品质。虽然如今风俗有所改变，但这里举办各种聚会派对的风俗依旧存在，而这座豪宅就是举办这类活动的完美的场地。现在，您还是可以把这处豪宅用作此类用途，它是最完美的选择，会让所有人对此留下难忘的印象。

豪宅Studebaker Estate以新罕布什尔的郁金香草坪和葱郁茂密的树木为背景，营造出一幅美不胜收的自然画卷。这套大宅是精妙设计、独特工艺和优雅风格的完美体现，与周围的绿化与海水美景融合于一体，是可以一代代传承下去的宝贵资产。

走进豪宅，您一定会被这里奢华大气的风格迷住，历史与现代的结合让人一见倾心。室内拥有12英尺高的天花板，四周有许多精美的模制品，点缀着古董吊灯和艺术作品，还拥有大理石壁炉，每个房间都令人印象深刻。欧式手工艺细节则反映在家居的细节上，从门厅和接待厅的英文古董砖，到化妆间的金银丝镶嵌，以及正式客厅里围绕着温馨壁炉的手工雕刻大理石雕塑——所有的一切都如此充满艺术美感。

这里的法式门将您从厨房带到一个大平台和庭院，这里带有100岁的山毛榉树构成的壮观景色。而丰富的娱乐休闲空间更加增加了居住舒适度——室外泳池、装修完备的台球室、豪华工作空间，都装修得十分高端。所有的细节都十分考究，这个庄园无疑是新罕布什尔海岸最受追捧的家园。这座珍贵的住宅是富人值得拥有的宝贵财富，也是尊贵身份的象征。

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责任编辑：Shelly Du

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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡（二）| 美国

康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三，受安全评分影响，总体排名全美第八^2。

承接上文，让我们继续来了解一下康州两个著名的学区。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德镇位于纽黑文县北部，横跨昆尼皮亚克河，占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带，美国几条主要的高速公路穿城而过，使这里成为日常通勤最便利的小镇。。

小镇的公共交通由美铁公司（Amtrak）及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司（Conrail）以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理，即距离该镇30英里处的纽黑文机场（Tweed New Haven Airport）以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场（Bradley International Airport）。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飞机。

在过去的十年里，瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展，比起传统的重工业，它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营，涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展，极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人，它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处，设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。

最值得说明的是，美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall，同构1972年的合并，变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动，侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师，其中65%拥有获得本科以上学历，采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久，教育水平很高，徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取，因此，在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。

现任美国总统特朗普的女儿，伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。

图二：乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）是美国最有名的顶尖私立学校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除纽约曼哈顿以外，纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民，是什么使他们的城市如此的伟大，我们可能会得到各种各样的回答，比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说（斯坦福德在这方面几乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如：

高师生比率：费尔菲尔德县城市以12：1的高师生比率排名靠前。

高家庭收入：梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%，并以574,900 美元，高于康乃狄克州平均收入的89%，成为总体生活质量很高的地区。

低犯罪率：每10万人中，只有1,934人犯罪，斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一，对于居民和通勤者来说，这是巨大的好消息，当然并不只这一个。

实力企业进驻：斯坦福德拥有4家财富500强企业，13家财富1000强企业以及13家新兴企业，这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车，一小时可以抵达，每隔20分钟一班，便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。

图三：圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）的毕业典礼

圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）于1958年建立，最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年，学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。

小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）成立于1865年，拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全，有三座教学楼，两座大型图书馆，一个表演艺术中心，四个宽阔的草地运动场，两座先进的体育馆。全校教职工有108人，师生比例低，平均一个老师对六个学生。

图四：小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）校园

另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

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