加州Chatsworth頂級豪宅:靜謐美好的高端生活區,頂級學區深受追捧 | 美國

Chatsworth(查茨沃斯)是深受歡迎的居住區,環境優雅,公園環繞,屬洛杉磯行政區之一的洛杉磯縣內,位於聖費爾南多谷(San Fernando Valley)。而聖費爾南多谷向來以聚集眾多旅游景點、公園、藝術館、購物中心、主題公園等而聞名。這套優雅的住宅位於Chatsworth一個非常私密而幽雅的位置,內部設計奢華漂亮,空間開闊舒適,氣派非凡。

加州Chatsworth頂級豪宅內部設計奢華漂亮,空間開闊舒適,氣派非凡
加州Chatsworth頂級豪宅內部設計奢華漂亮,空間開闊舒適,氣派非凡

加州森活小鎮、頂級名校學區

查茨沃斯是南加州森活小鎮、擁有名優學區環境,可以讓人享受靜謐美好的休閑生活。南加州常年陽光,藍天、綠樹以及愜意生活的感受,在這裡感受格外鮮明。該地區豪宅雲集,是全球高淨值人群首選居住地。當地餐飲、酒店、超市等,生活一應俱全,十分方便。

豪宅內部裝飾極為豪華,采用最好的材料和工藝打造而成,非凡品質
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從洛杉磯市區驅車1小時不到,即可直達這座南加州小城。這裡人口密度較低,居住者多為當地高素質白人居民及少量華裔。生活於此,你大可盡情體會純粹的美式愜意生活,而不用擔心區域嘈雜和煩亂。

豪宅帶有私人網球場
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還有度假風格的加熱式100,000加侖游泳池
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好學校、優質學區、獲獎名校、高分評鑒……這些都是重視教育的華人家長所看重的。查茨沃斯有著全加州乃至全美國數一數二的優質學區資源,區域內分布有7所公立學校及8所頂尖私立學校,不少洛杉磯名人政要均選擇開車送孩子來此就讀。優質的社區環境,讓Chatsworth備受贊譽。整潔美麗的街區、城市規劃建設合理,以及高品質的豪宅社區,勢要將這裡打造為未來“小爾灣”。

購買高端住宅的美國千禧代增加 | 美國

美國千禧代買首套房的時間之晚,已開始讓人以為他們會租一輩子房了。然而現在,他們正崛起為購買高端新盤的一股力量。

美國最大的高端住宅建築商Toll Brothers Inc.周二指出,今年以來銷售的住宅中,有23%賣給了買家中至少有一名年齡在35歲或以下的客戶。這個比例出人意料,因為該公司5月至7月的平均合約價為83萬7300美元。

二三十歲的人購房晚是有原因的。他們結婚生子的時間越來越晚,而且二手房市場供應緊張——賣主收到好幾份報價是司空見慣的事情。但是,晚買房也讓他們部分人有時間積攢首期付款。

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購買高端住宅的美國千禧代增加
購買高端住宅的美國千禧代增加

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彭博社引述位於賓夕法尼亞州Horsham的Toll投資者關系副總裁弗雷德·庫珀(Fred Cooper)的電郵復函說:“我們感到驚喜……這些人可能每個人都有十年工作經驗,可以負擔得起比典型的起步型住宅更豪華些的首套房。”

就歷史標准來看,年輕人擁有住房的比例依然較低。房地產網站Trulia一篇對人口普查數據的分析顯示,美國房主自住型住宅的業主有11%的年齡介於18歲至34歲。嬰兒潮一代在這個年齡段時,他們擁有房產的比例幾乎兩倍於此。

(據聯合早報網)

投資達拉斯的最好時機,頂層住宅帶來智能居住體驗 | 美國

達拉斯位於德州北部,是全美第九大城市,以電子通訊、網絡技術、石油、金融著稱,是全球500強企業聚集的百年歷史城市、前總統小布什的退休生活之地,也是中國籃球明星易建聯所在的小牛隊家鄉。這套豪華住宅是高檔的上城區雙層頂層住宅,是達拉斯首個AT&T全智能建築,為您提供了獨具特色的居住體驗。

投資達拉斯的最好時機,頂層住宅帶來智能居住體驗 | 美國
這套豪華住宅是高檔的上城區雙層頂層住宅,為您提供了獨具特色的居住體驗

抓住投資達拉斯房產的最佳時機,未來升值潛力十分巨大

相對於加州,達拉斯擁有更為合理的房價,更為低廉的生活成本。雖然沒有加州一年四季的陽光,但是四季分明且擁有絲毫不亞於加州的教育資源和生活品質。而擁有這一切卻只需要付出加州一半的價格。尤其是,達拉斯擁有優質的學區,對於有孩子家庭來說極具吸引力。

達拉斯被權威機構評為“最佳養老城市”之一,“美國中學教育前十排名”的城市之一,憑籍低失業率,低廉稅收、實惠房價,吸引很多外州的民眾和高科技人才,同時吸引很多中國移民到這裡安家樂業。

 投資達拉斯的最好時機,頂層住宅帶來智能居住體驗 | 美國
這套豪華住宅是高檔的上城區雙層頂層住宅,是達拉斯首個AT&T全智能建築

這個被喻為“德州硅谷”的地方,成為投資房地產的首選。達拉斯除了石油業之外,從80年代開始,電子通訊業、電腦業也飛速發展,吸引了很多國企和跨國公司進駐,目前有多達400家大公司總部或區域總部設立在這裡,相比較德州南部的休斯敦,達拉斯有更多年輕人,更多高科技人才。

 投資達拉斯的最好時機,頂層住宅帶來智能居住體驗 | 美國
住宅帶有主門廳,整體設計風格現代而新穎,帶有工業風,別具一格
投資達拉斯的最好時機,頂層住宅帶來智能居住體驗 | 美國
住宅帶有帶壁爐的客廳、餐廳、家庭房、帶餐區的廚房

據“福布斯”報道,達拉斯地產價格預計到2020年將增長31%,所以現在是投資當地房產的最好時機,能帶來很好的投資收益。並且,超過68%的上城區居民有本科以上學位,30%以下有研究生學位,這裡居住者的素質很高。

多少美國人能通過特朗普的移民考試?| 美國

在一項得到特朗普背書的提案中,計劃構建一個以技能為基礎,就年齡、教育、收入、工作前景、英語水平等諸多因素給申請者打分的體系。總分達到30分才算通過測試。
在一項得到特朗普背書的提案中,計劃構建一個以技能為基礎,就年齡、教育、收入、工作前景、英語水平等諸多因素給申請者打分的體系。總分達到30分才算通過測試。

一項將有效地讓湧入美國的移民數量減半的法律提案,於本月得到特朗普總統的背書。這項提案名為《移民改革促進就業法案》(簡稱Raise Act),將大幅減少憑借家庭關系獲准進入美國的人員數量,並構建一個以技能為基礎,就年齡、教育、收入、工作前景、英語水平等諸多因素給申請者打分的體系。

該提案在參議院的支持者稱,他們這個借鑒了加拿大和澳大利亞的“擇優”接納模式的體系,有助於提高美國的競爭力。鑒於此前數十年間修改移民法案的努力一直沒見到太大成效,該提案如果獲得通過,取代的將是主要在約翰遜政府執政期間被確立的准則。

這就引出了一個問題:如果讓美國人參加這種擇優測試,他們的表現能有多好?據經濟學家厄爾尼·特茲奇(Ernie Tedeschi)估計,18歲及以上的美國公民當中,僅有2%能拿到30分——總分達到30分,申請者才有資格獲得移民簽證。手頭沒有用來投資的135萬美元,也沒得過諾貝爾獎或奧林匹克獎牌的普通美國人,成績差不多就是這樣了。

普查信息就詳細程度而言有其局限性。關於人們在普查中被問及的問題有多契合《移民改革促進就業法案》中的實際標准,我們就不能太較真了。不過,普查數據的確能夠回答這個打分系統中除獲得獎牌的情況及是否進行大額投資之外的所有主要問題。

關於移民測試的五個問題
關於移民測試的五個問題

能通過測試的美國人為什麼這麼少?讓我們研究一下每一個打分項。

年齡 該法案對處於一個狹窄年齡段裡的人有利。年紀在26歲至30歲之間者能拿到10分的最高分,更年輕或更年長者拿到的分數較少。所有超過50歲的人分數都是零。

英語水平 《移民改革促進就業法案》要求申請者在英語水平測試中獲得高分,要麼是托福,要麼是雅思。我們會給宣稱英語是其掌握的唯一一門語言的美國人打出最高分。這意味著絕大多數美國人都能得到12分的最高分。

教育 在科學、技術、工程和數學(簡稱STEM)領域擁有專業學位或博士學位者可獲得13分的最高分——只有1%的美國人合乎要求。不過,只要大學畢了業,不論學的是什麼專業,都能拿到6分。

收入 與澳大利亞和加拿大使用的體系相比,《移民改革促進就業法案》把非常高的打分權重給予了高收入。它規定,申請者的工作收入如果比其想要去的那個州的家庭收入中位數高出兩倍,便可獲得該打分項的最高分:13分。(家庭收入通常由多份收入構成,因此,拿申請者的個人收入與其想要去的那個州的家庭收入中位數而非個人收入中位數作比,是樹立了更高的門檻。)

非凡成就 《移民改革促進就業法案》還對取得非凡成就者格外青睞。獲得諾貝爾獎或其他可與之媲美的獎項的人能拿到25分——不過後者僅限於“科學或社會科學研究領域”。一枚奧林匹克獎牌值15分。

投資 通過在美國境內投資135萬美元,且投資期限至少為3年,申請人可以拿到6分。此外,投資人必須在相關投資中扮演“積極角色”,這或許是為了避免讓以洗錢換移民的陰謀得逞。投資額為180萬美元的人能拿到12分。

有一點得說清楚,過了分數線並不意味著一定能來美國。該法案規定了通過打分體系獲准進入美國的人數上限:每年14萬人。

這項提案的支持者、參議員湯姆·科頓(Tom Cotton)和戴維·佩杜特(David Perdue)稱,一個以分數為基礎的體系,有助於推動美國朝著讓移民政策更加以經濟為導向的方向邁進。當前的移民政策基本是以家庭為導向。根據移民政策研究所(Migration Policy Institute)的數據,在2015年新獲得綠卡的人當中,由直系親屬或家人出面擔保的占64%。由雇主出面擔保的只占14%。其余的是難民以及綠卡抽獎贏家。

它還能讓政府更容易地依據被其視為經濟所需的技能和工作種類來進行調節。

“關鍵是這些體系十分靈活;你可以讓年紀在三十出頭但沒有那麼多工作經驗的人進來,”移民政策研究所的政策分析師凱特·胡珀(Kate Hooper)說。“你也可以讓快到60歲但擁有非常重要的工作經驗的人進來。”

目前,純打分體系在供應勞動力方面能多有效這一問題引發了一些討論。進入不等於受雇。而且新來的高技能工作者也不一定立馬就能找到與他們的才干相匹配的工作——如移民專家所言,這會造成“人才的浪費”。據移民政策研究所估計,約四分之一的受過高等教育的移民處於失業或未充分就業狀態。

雇主出面擔保讓其中一些問題得到了解決。但一個完全以雇主擔保為基礎的體系,會把新移民和其雇主之間的關系變得極為緊密,使得他們難以通過談判爭取更高的工資或更好的工作條件。

加拿大和澳大利亞都已經把雇主擔保融入以分數為基礎的體系,能得高分的不只是條件優異的申請者,還有從目的國國內的雇主那裡拿到工作邀約的申請者。

加拿大於1967年率先推出了以分數為基礎的移民體系。但在2015年,僅有大約四分之一的移民通過積分制進入該國,這提醒我們,血緣關系有著持久的影響。因此,采取打分制並非就能確保大步轉向更加以經濟為導向的移民實踐。

(據紐約時報中文網)

“天使之城”洛杉磯——經濟的崛起

19世紀末20世紀初,隨着石油的發現,洛杉磯開始崛起,迅速發展成美國西部一個最大的城市。第二次世界大戰後,現代工業的崛起,商業、金融業和旅遊業繁榮,移民激增,城區不斷向四周擴展,洛杉磯成為美國的特大城市。

現在的洛杉磯,已成為美國石油化工、海洋、航天工業和電子業的最大基地,它是美國科技的主要中心之一,擁有科學家和工程技術人員的數量位居全美第一,享有“科技之城”的稱號。

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近年來,洛杉磯的金融業和商業也迅速發展,數百家銀行在洛杉磯設有辦事處,包括許多著名的國際大財團,如洛克希德,諾思羅普,羅克韋爾等以航空工業為主的大型公司都在此設立總部,使得洛杉磯已成為美國境內僅次於紐約的金融中心。

洛杉磯也是美國西岸的貿易、運輸、物流、倉儲產業的重心,更是美國與亞洲的進出口貿易中心。位於聖佩卓(San Pedro)的洛杉磯港與副港長灘位於市區南面,是全美國最大的海港所在地,一共大約處理了美國西海岸70%的總貨櫃量。

汽車業也是洛杉磯的重要經濟支柱。雖然洛杉磯本身並沒有汽車生產工業,但是以洛杉磯為中心的南加州地區是全世界最大的單一汽車市場(其中光是大洛杉磯地區就有約1000萬輛汽車),更是美國汽車潮流的發源地。除了日產和富士重工之外,所有來自日本及韓國的汽車公司皆在大洛杉磯地區設立其美國地區的營運總部,例如豐田,本田,馬自達,三菱汽車,鈴木汽車,五十鈴,現代汽車及起亞。還有其他不少歐美汽車公司均在大洛杉磯地區設有設計室,以便了解美國汽車潮流的趨勢,使得洛杉磯已儼然成為底特律以外,美國的另一汽車之城。每年12月初時在洛杉磯會議中心(Los Angeles Convention Center)所舉辦的洛杉磯車展(LA Auto Show)是美國國內規模僅次於底特律北美國際車展(NAIAS)的第二大汽車展,且與注重量產車與技術概念的北美國際車展不同,洛杉磯車展主要是以車輛的設計風格作為討論重點。

電影業是洛杉磯另一個聞名全球的重要產業,主要集中在市區內的好萊塢地區。電影業在洛杉磯能夠紮根發展,與洛杉磯的氣候及地理環境有着極大的關係。由於全年少雨又基本上不會降雪,陽光普照的時間長,成為了取外景的最佳地點。加上洛杉磯附近地理變化多,有山有海,取外景非常容易,因此漸漸成為了電影業的重心。

洛杉磯是美國西部最大的工業中心,製造業產值約佔加利福尼亞州的1/2,居全國第三位。洛杉磯設有現代化的深水海港,附近的長灘有著名的瑟摩斯工程,是開採石油的人工島,島上有世界獨一無二的大斜井。

 

(據泓遠移民)

 

在紐約州營商的十大理由

紐約州(New York)位於美東北部,鄰近新英格蘭地區,面積14.1萬平方公里,在50個州里排第27位。海岸線204公里,屬濕潤大陸性氣候。紐約州大部分面積為農場、森林、河流、湖泊和山脈所覆蓋。

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【人口和主要城市】

人口約為1930萬,僅次於加利福尼亞州、得克薩斯州。其中,城市人口1760萬,占州人口92%,白人74%,黑人17.5%,亞裔6.5%。紐約州分為62個縣。主要城市包括:紐約、布法羅、羅切斯特、揚克、錫拉丘茲、奧爾巴尼(州府)等。其中,紐約市是全球主要的國際金融和商業活動中心。

在紐約營商的十大理由:

1、稅收環境:紐約州稅率相比周邊大多數州更為優惠。大部分公司的州稅為凈收入的7.1%,或投資資本金的0.16%,固定最低額為250美元,或綜合考慮凈收入、工資、賠償金及對一些小公司和製造商的減免額後計算稅金。對於位於紐約市的企業,城市稅計算方法與NYC.gov網站公布的信息基本相似。

2、地理位置與物流:紐約州涵蓋了從大西洋沿岸到大湖區的大部分地域。紐約市位於美國東海岸居中的位置,與波士頓和華盛頓特區距離基本相等。從紐約有直達航班連接99個美國國內目的地,以及超過100個國際目的地(包括新德里和孟買),使其成為到美洲的理想門戶。機場支撐了航空貨運業的蓬勃發展,對紐約地區的深水港系統形成補充。位於紐約州西端的水牛城距加拿大多倫多不到100英里。

3、勞工環境:《工人賠償法》要求僱主為全體員工準備賠償金。保險無需統一購買,既可從授權的私營公司、州保險基金購買,也可由公司自行保險或團體保險(需獲得許可)。

4、人才:紐約州是勞動力經驗最豐富、教育程度最高的州之一。全州有150餘所大專院校,包括州立大學的64個校區以及世界著名的康奈爾大學。紐約市是哥倫比亞和紐約大學、庫柏聯盟學院、茱莉亞音樂學院、紐約城市大學(全美最大的城市公立大學)和其他一些院校的本部所在地。該市正計劃與各大高校合作,建立一個新的應用科學與工程學院校區,為新興高科技產業提供人才。如此高密度的院校分布使得紐約市1/3成年人、曼哈頓島60%以上的居民擁有本科以上學歷。

5、營商成本:州內各地營商成本不盡相同,北部部分地區成本相對較低,適於工業發展。紐約市經常被認為是昂貴之地,但其與其他國際大都市相比基本相當,且成本也因具體地塊的不同而有所區別。

6、內部運輸:紐約有貫穿全州62個郡市大部分地區的鐵路貨運服務,且有一條主要高速路連接紐約與水牛城並繼續向外延伸。得益於發達的地鐵網絡,紐約的交通在大都市中算是順暢的。紐約地鐵線路總長337公里,設有468個車站,平均每個工作日有超過500萬人穿梭其間。

7、國際化:紐約是聯合國總部所在地,是世界上最為國際化的城市之一,彙集了超過200種語言、文化及美食。無論企業需要何種語言的人才,總會有人勝任。

8、市場:該州有超過2000萬的潛在客戶,其中800萬居住在紐約市及周邊地區。此外,1900萬人居住在大都市區範圍內,5000萬居住在華盛頓—紐約—波士頓沿線。

9、激勵措施:帝國之州發展部(ESD)為企業提供了各種援助措施。ESD提供貸款,贈款、稅收抵免以及其他融資和技術援助,支持並鼓勵企業在紐約州成長。

10、安全:紐約是全美15個最安全的州之一。紐約市則是美國最安全的大城市。

支柱產業

媒體
金融
以非盈利或高等教育為目的的藝術
時尚

潛力產業

清潔技術與能源
輕工業
微加工
新媒體及新興技術
生物科學

部分稅收激勵政策

商業擴展計劃(CEP):在指定區域通過新建、重建、擴建商業寫字樓和工業用地來增加租戶,可獲得財產稅減免。

商業稅收優惠政策:對於某些進行大額投資的商業公司而言,若其在紐約州創造或保留了大量就業,則還可享受州工業發展部的某些稅收優惠。享受優惠的具體標準與條件因個案而異,根據城市和受惠方的具體情況量身定做。紐約市工業發展部可提供如下優惠政策:銷售及使用稅減免、按揭貸款記錄稅減免、房地產稅減免。

工商業園區(IBZ)搬遷稅收抵免:搬遷到城市IBZ的工商業公司可就每個重新安置的員工獲得1000美元的一次性稅收抵免。

符合條件的新興技術公司激勵計劃:符合條件的新興技術公司可享受三類稅收抵免,包括針對創造就業崗位的就業抵免;針對某些設施、經營及僱員培訓的設施、經營及僱員培訓地面;以及針對新興技術公司投資者的資本稅抵免。

工業激勵計劃(IIP):該計劃對符合條件的工業公司提供地產稅減讓、按揭貸款記錄稅免除,同時免除購買用於建設、裝修或裝備相關設施的材料的銷售稅。符合條件的公司包括製造商、分銷商、倉儲商及其他尋求獲取、建設、裝修自用設施的工業公司。

其他激勵措施

能源費用減讓計劃:該計劃對於搬遷至布魯克林區、皇后區、布魯克斯區、史坦頓島及曼哈頓島96街以上地區,或改建上述地區建築、或租賃此前改造過建築的企業,提供能源費用減讓。

Con Edison經濟發展計劃:該計劃通過多種激勵政策支持紐約市經濟發展及就業崗位的保留,包括向保留或創造就業的企業或非政府組織提供能源費用折扣,對搬遷至特定地區的企業提供電費和煤氣費用折扣。

對外貿易園區(Foreign Trade Zone,FTZ)。紐約市有兩大FTZ:布魯克林海軍大院及約翰•肯尼迪國際機場。在FTZ區域外擁有設施的製造業公司也可被指定為次園區。尋求獲得次園區地位的公司需通過紐約市經濟發展公司向聯邦FTZ委員會申請證書。FTZ允許外國或國內商品在減免進出口、損殘商品稅的狀態下進行儲存、組裝、加工及製造。

 

(據中國貿促網)

 

居外研究:美國人更喜歡買房還是租房?美國2017年6月房市速遞 | 美國

2017年6月,美國房價繼續穩定上漲,市場成交速度加快,待售天數再創新低,可銷售的活躍房源也迅速減少。與此同時,6月份進入市場的新增房源卻與前些年同期持平,這說明市場活躍度高主要是由於需求十分強勁。另一方面,租金指數同比僅上漲1.1%,租金漲幅似乎已經接近飽和。12個大都會區出現租金同比下跌,其中匹茲堡、休士頓等地區租金跌幅明顯,邁阿密,聖何塞與舊金山也出現租金同比下跌。

為什麼相比與租房,現在的美國人更喜歡買房呢?根本原因是美國信貸危機與全球經融危機期間,公司破產,很多人買不起房子,租房需求大增,房租也隨之瘋漲,導致目前城市的房租已經超過了可負擔水平。相反,由於房市崩盤,美國房價已經經歷了一次大跌,到現在也沒有完全復甦到危機前水平。另外,美聯儲已經實行了將近十年的零利率(或超低利率)刺激政策,目前美國的房貸利率也處於歷史低點,房貸的可負擔性是較為良好的。 美國房地產經紀人協會的一項研究表明,全美目前的月租金收入比接近30%,而房貸月供收入比僅為15%左右。 居外網特別幫大家挑出了中國投資者熟知的幾個美國城市,我們可以發現這些城市當前的房貸可負擔性也都要好於租金可負擔性。所以當前美國買房與租房市場呈現截然不同的兩種態勢,也就不足為奇了。

美國人更喜歡買房還是租房? 美國2017年6月房市速遞 | 美國

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美國房地產仍具長期投資價值 | 美國

美國的房子貴嗎?美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進,未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。

今年以來,經濟學家和一些投資了美國房地產或者房地產信託基金的國內朋友開始擔心,經過了幾年的持續性復甦,是不是該到市場拐點的時候了?

擔心房地產市場崩潰的理由主要有幾個方面:第一,很多美國城市的房價已經達到或者超過了2008金融危機前的高度。甚至部分地區的上漲趨勢仍在加速,比如矽谷和西雅圖。第二,美聯儲今年計畫加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本,減少潛在購房者。第三,隨著價格的上漲,部分地區的房產交易量開始萎縮。這被很多相信技術指標的投資者認為是趨勢反轉前的信號。

這種推理在很多方面得到了驗證,甚至看起來現在就像極了2007年房地產次貸危機前的場景。如果對房地產信託基金(REITS)的價格曲線稍作分析就可以發現,其名義價格確實已經達到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數次美聯儲議息會議都對價格指數構成干擾。二季度幾個月的建築開工許可證發放明顯減少,可以認為是交易量萎縮的重要標誌。

但是如果我們更近距離的觀察美國房地產市場,又會發現那麼多的本質不同。

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美國房地產仍具長期投資價值
美國房地產仍具長期投資價值

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從房屋實際價格來看,其實比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價格時,我們應當充分考慮到貨幣因素。在應對危機的這10年時間裡,為壓低長端利率,美聯儲進行了數次量化寬鬆操作。巨量貨幣對市場的衝擊,難免造成名義價格的失真。華爾街投行進行了價格指數調整後再進行對比。他們發現即使房價再增長20%左右,總體價格仍然處在較為健康的區間,還談不上泡沫化。

從房屋擁有率來看,現在是64%,處於美國歷史上最低的時期,進一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由於財務實力的原因,很多美國人不得不選擇租房,而不是買房。如果結合金融危機以來美國較高的失業率,這就很容易理解。

這一點在美國的年輕人“千禧一代”中表現得特別明顯。由於工作機會向新興市場國家轉移,很多大學生畢業後馬上陷入失業。為了應付隨即而來的學生貸款催繳,他們常常到了成人的年紀卻無法獨立。現在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子裡,甚至還得伸手向他們要生活費。但隨著一部分跨國企業重新回到美國和就業市場的快速改善,他們最終還是會走向職場,最終成為房地產市場的新買家。

從房地產貸款質量來看,銀行的放貸標準其實過於謹慎,貸款違約率不斷下降,不像危機前的逐步上升。當前接近1%左右的房貸違約率得益於奧巴馬政府執政的8年時間裡通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進行了非常嚴格的規定,並對違規的華爾街投行動輒幾十億美元的高額罰款。為了規避合規風險,很多銀行現在大幅縮減了房貸業務。即使從事該業務的銀行,對購房首付的要求提高,對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因為很小的瑕疵而被拒發貸款。

Dodd-Frank法案還對擴大金融危機的複雜金融產品進行了嚴格的限制。比如,通過槓桿放大房地產支持債券(MBS)的分級CDO產品,美聯儲對承銷券商進行了極高的風險準備金要求。以至於很多投資銀行被迫退出了這項業務。這類產品的交易量也大幅度萎縮,已經沒有可能再興風作浪了。

從租金房價比來看,較高的租金對房價形成有效支撐。回顧次貸危機中的群體性拋盤行為,我們可以發現,很多房主要麼是因為失業,要麼是無力承擔升息造成的月供上漲,被迫強制平倉。和危機前不同的是,目前的租金收益平均超過6%,在某些區域甚至達到15%。即使房主偶然失業,頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產稅,完全沒有必要像危機前一樣扎堆拋盤了。而且失業群體越多,租房群體越大,租金收益越高,對房價就形成越強有力的支撐。

超高的租金收益率在美國也形成了“以租養房”的群體。經濟條件不錯的房主常常會通過借貸,購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當於幫房主還貸,甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩健的投資方式吸引了很多國外資金,對市場形成進一步支撐。

如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產市場的結論,可能又顯得過於輕率。我們還應該看到其他的一些風險因素。

除了美聯儲的加息,下半年即將到來的還有縮表,會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯邦基金利率,對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了,為了緩解次貸危機,美聯儲曾經購買了大約市場上40%的房地產支持債券。如果為了縮減資產負債表而把這部分債券重新投放回市場,就會對房產借貸利率形成直接提升,當然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下,我們就要更仔細的觀察美聯儲縮表的節奏和力度。

國際資本對美國房地產市場形成的干擾在加大。與次貸危機前不同的是,中國資本在美國房地產市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由於國內房價的快速上漲導致高淨值階層把國內資本進行了分散化投資。另一部分就是一些國內房地產企業或者投資機構更看好美國市場。國內政策的變化,比如外匯管控,也會跨越太平洋,影響美國房地產的供需平衡。但是國內資本更偏重於投資中心城市丶華人社區和房屋持有成本較低的社區,其體量並不對整體市場造成太大的擾動。

綜合考慮,我們基本上可以認為,美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進,未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美,但低利率條件下,美國房地產目前仍然不失為一個較為穩健的長期投資渠道。

(據新浪財經)

邁阿密海灘海濱住宅:名師打造舒適生活、無敵美景令人心醉 | 美國

很多人總是非常向往海濱生活,近在咫尺的海灘、無與倫比的度假氛圍和令人驚嘆的美景,都是如此令人心醉。最近新建的321 Ocean由國際知名建築師Enrique Norten設計,如今推出了最新的海濱開發單元,為您帶來獨特置業機會。

邁阿密海灘海濱住宅:名師打造舒適生活、無敵美景令人心醉 | 美國
最近新建的321 Ocean由國際知名建築師Enrique Norten設計,如今推出了最新的海濱開發單元,為您帶來獨特置業機會

位置優越盡享度假風情,飽覽海景坐擁無敵風光

321 Ocean是一個獨一無二、頗具風格的海濱地產,該項目位置十分優越,坐落於高檔社區南五區(South of Fifth District)的海洋大道,步行可至南海灘最棒的餐廳和夜店,而且距離邁阿密國際機場僅20分鐘車程。在這裡可以享受當地悠閑舒適的生活方式,又擁有一切便利。

邁阿密海灘海濱住宅:名師打造舒適生活、無敵美景令人心醉 | 美國
321 Ocean是一個獨一無二、頗具風格的海濱地產,該項目位置十分優越

這個海濱開發項目配備俯瞰海洋大道的健身中心、景觀建築師恩佐·葉尼(Enzo Enea)設計的花園、圖書館/畫廊和無邊際游泳池。除此之外,樓內住戶還將享受海濱游覽馬車服務、24小時禮賓服務和五個汽車充電站。該物業配備400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入戶電梯。

邁阿密海灘海濱住宅:名師打造舒適生活、無敵美景令人心醉 | 美國
這套海灘別墅享有一覽無余的海景,並可直接進入海灘
該物業配備400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入戶電梯
該物業配備400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入戶電梯

該項目由知名建築事務所TEN Arquitectos設計,這家建築事務所於1986年成立,創始人是墨西哥建築師恩裡克·諾爾滕(Enrique Norten)。該公司曾參與設計賓夕法尼亞州公共圖書館和墨西哥國家博物館。這套海灘別墅享有一覽無余的海景,並可直接進入海灘, 4,400平方英尺的兩層住宅擁有非常完美而且開闊的布局,帶來舒適生活。

延緩H-1B批准 特朗普嚴令加強移民審核 | 美國

隨著今年4月和7月特朗普總統先後頒布兩道行政令和行政備忘錄,要求國土安全部(DHS)加強對移民類簽證和福利的嚴格審核,H-1B外籍勞工簽證首當其衝受到衝擊,無論是新名額審批還是延期審批,都比以往更加嚴格;移民律師15日指出,由於H-1B工資標準提高,會使很多公司不願幫助或難以擔保新職員申請工作簽證,令廣大新入職及需要延期簽證的員工面臨更多阻礙。

兩名移民律師日前發表文章詳細分析,特朗普行政備忘錄提出的“加強審查”(enhanced vetting)所帶來的影響比其旅行禁令還要廣,不僅公民及移民服務局(USCIS)公佈了新版的I-485身份調整(即綠卡申請)表格,並在旅遊簽證DS-5535表格增加了新問題,而且對在美合法工作簽證H-1B的申請和延期也提出了種種新要求。

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延緩H-1B批准 特朗普嚴令加強移民審核 | 美國

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移民律師劉汝華15日表示,幾位今年已抽中H-1B簽證的客戶,到目前仍沒有任何更新消息,與移民局往年7月就做出批准或要求補充材料的情況相比不太正常;他認為這與現在加強審核有關,移民局很可能在對可疑的案子進行調查,有一定證據後再要求補充材料。

文章作者指出,移民局近期提出需要僱主在幫助員工申請H-1B簽證時,保證員工的職位符合特殊工種(specialty occupations),而僱主要證明該職位是特殊工種,就需要證明支付員工的工資高於初級職位(entry-level)的薪資。

律師李定一表示,聯邦勞工部(DOL)規定的工資有四個級別,多數僱主都會選擇發放初級薪資,“而在申請工作簽證的推薦信中又會將員工包裝得很好,指其具有特殊技能”;這就產生了一方面說技能高、另一方面工資水平卻只有初級的矛盾,使移民局認為員工不符合特殊工種;另一方面,由於需要用第二級別或更高級別的薪資來僱用員工,讓很多僱主打退堂鼓,轉而招聘美國公民或永久居民。

李定一說,以前有些公司為了達到勞工部的時薪標準,而將員工從全職改成兼職,但這樣一來員工在未來申請職業移民PERM勞工紙時的累積工作經驗就很可能不足。

另外,勞工部還於日前公佈了“工作情況申請表”(Labor Condition Application,LCA)和PERM勞工紙的新版表格,以更好地達到保護美國工人、抵制詐欺和增強透明度的目的,並將在10月2日前在網上接受民眾建議。(金春香)

 (據中國僑網)