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大家都知道，現代都市人生活繁忙、工作壓力大，大多數買家都不願承擔房屋的改進和修理工作(個別投資或裝修行業人員例外)。因此，當您準備出售房屋時，一定要先將您的房屋當做一個產品來經營，一個商品來包裝。盡可能地讓它成為 “100%的合格產品” 和華麗實用並廣為人知的 “商品”。那麽，如何才能做到把房屋當做 “產品來經營，商品來包裝” 呢？

• 準確了解 “產品” 的內外傷 —

要清楚知道您的房產 “內外傷”，最有效的方法就是請專家先做次 “體檢”。這時，專業的註冊驗房師(RHI)就是您的最佳幫手。絕大多數認真的買家，都會在購買時加上驗房條件。以其到時給對方一個減價的借囗，而大刀殺價，為什麽不事先自己了解清楚呢？當然，如果您負擔得起，請個認真負責而又經驗豐富的驗房師很重要，說不定您能有意外的收獲。當專業的驗房報告出來以後，仔細地評估各項維修保養的費用，而決定修復與否，做到 “心中有數”。

• 重新檢視房屋手冊 (Homeowners Manual) 及其設備 —

各項手冊都清楚地列明整個房屋各個部分的維修保用期。例如：熱水爐、冷氣機、中央吸塵器、冰箱、爐頭、幹/洗衣機等等，都是什麽時候裝的或更換的，需要多久維修保養。同樣，窗、門、廚櫃、地毯、木地板、屋頂 “瓦” 等等，又是什麽時候裝的或更換的，還有多長保用期。這些手冊不僅告訴您，怎樣維護好它們，而且還讓您知道它們還有多少 “剩余價值” 。以便在必要時進行推崇或讓步。

• 首先修復或改建那些直接影響房屋售價的明顯缺陷 —

當房屋的地基有條明顯裂逢並隱約滲漏著水、當天花板上孱余著漏水痕、當不必要的間格墻明顯地將空間壓縮、當地上的地毯極臟並起皺……，等等發生時，您都很有必要盡早修復，甚至改建。比如去年，有好幾個賣家接受了我的建議，在出售前，將主層的舊地毯換成優質的硬木地板，不僅脫手快，而且在除去成本後，比同區同類型的房屋都要賣得好價。

• 徹底美化您的房屋外觀及其周圍環境和綠化 —

正如相親一般，外表的第一印象起著很重要的作用。首先，在街道上向房屋看去，能有外觀整齊、清潔之感。移開任何不必要而引至雜亂的物件，剪齊草地，修除幹枯的樹木和花草並放上醒目的鮮花。如果是冬天要鏟除行人道及Driveway上的積雪，能在Front Yard放上石膏像點綴下會有更好的效果。還記得某位，在給自己賣房時，不僅網上圖片顯示出一個垃圾桶在車庫前，直到Open House時，這個垃圾桶仍在，當您是參觀者時，以為如何？

其次, 清洗門窗和墻壁，如果門窗太舊，看是否要補充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墻壁有剝落，也需要用填塞料或水泥重新修補，是塗墻的話也可考慮重新漆刷，使整個房屋看去有種全新感覺。

再次，清洗後院甲板及整潔後花園，修補裂開或不平整的Driveway和人行道表面，更換外面被燒壞的燈泡，如有遊泳池，更換水(正當時令時)及清潔四周。另外就是根據驗房報告，看下房頂及煙囪是否需要修理或更換。

最後特別要提醒下，在春暖花開的季節，前花園有著 “畫龍點睛” 的作用，根據鮮花的季節性及冷暖色、植物的層次性，做到冷暖相宜、軟硬相仗、動靜相影、層次分明，裝飾好一個專業的花園。一個美麗的前花園不僅給參觀者一種賞心悅目的喜樂，而且還能體現房屋主人的藝術品味，從而提升參觀者想要觀看房屋的渴望。

• 整潔房間內部，並確保房內沒有異味 —

通常參觀者都會從您的正門進入房屋，一眼看下去，房間內整齊、清潔、明亮。墻壁顏色不要太個性化，比較適宜用中性或淺的顏色。任何零亂的物體都要暫時移開。而地毯要清潔幹凈，地板要擦洗的光滑明亮。如果房間有油膩味或特殊的異味，要追查根源並清除掉，實在不能清除，就要考慮將房間重新粉刷，或點燃香蠟，用蠟燭的香味去清除異味。

• 移去帶有個人家庭色彩的相片和記念品—

通常換上典雅樸素並與房屋環境風格一致的大眾畫或藝術品，讓參觀者能感到歡快、舒心，想象到這房間就是他們能生活的家。如果房間太過個性化，參觀者在心理上很難一下轉變。當然，如果能擺放些鮮花和盆景，不但能豐富色彩，更能增添不少生氣。

• 咨詢您的房地產經紀或室內裝飾師，做些必要的裝飾或裝修 —

一般廚房和洗手間是較重要的區域，經紀能根據房屋的檔次和價格，做出升級裝修與否的建議。在這裏，有經驗的經紀，特別是有室內建築裝修背景的經紀，就很重要。他們會明白那些升級裝修的價值是值得的，那些是不值得的。除非您是裝修高手，否則傾聽他們的建議，很可能有機會給您帶來相當的回報！

• 確保房屋內的樓梯、地板、扶手、墻壁、窗口、電燈、水籠頭等等，處於正常狀態 —

許多時候，賣家並不太在意房屋的一些小毛病，可當許許多多小毛病堆積在一起時，就可能令您損失不少。因為無論是誰，都希望自己買的房屋是沒有問題的，所以在準備出售前，修好那些小毛病是非常有必要。其實，那些小毛病用不了多少時間和花費就能處理好。讓準買家體會到，這是一座保養好的房屋。

• 盡可能擴闊房間內的空間，並保存好貴重物品 —

在客廳、家庭廳、書房，把家具盡可能保持到最少，使空間看起來更加開闊，並保持通道暢通無阻。另外，註意整理好睡房和冼手間，丟棄掉不要的雜物。而貴重物品如手飾、珠寶、古董、照相機、貨幣等，特別是私人資料更要保存好，必要時，可放到銀行保管箱。

• 清潔好廚房和洗澡間—

在廚房中，清洗幹凈爐頭、抽油煙機，以及冰箱、微波爐、洗碗機，特別要清洗幹凈水盆的下面和四周。同時，擦幹凈所有櫥櫃的內部和外面。在洗澡間，除去浴盆四周的黴點，必要時重新做好邊上填塞。清除抽風機檔板上的灰塵，並將鏡子擦亮。

• 整理好地下室和車庫 —

在地下室中，由於較潮濕，註意除去黴點和腐爛的木條。當發現邊墻有裂縫時，及時尋找原因後，盡快修復。保養好地下室中的熱水器、空氣過濾器、軟水器等等設備。在車庫內，去掉些不必要的工具，拋掉塗料空罐和舊車胎，擺整齊車庫。象房間一樣，有個整齊和開闊的空間。如果地上有漏油的話，要用專門的清潔劑洗幹凈，或塗抹上顏料。

• 展示房屋時的註意事項 —

當所有的準備工作就緒以後，房屋展示就是下單前最重要的一環。如何做好它，一般需要註意如下事項：

首先，敞開所有的窗簾，打開電燈，使整個房屋明亮開楊。並放上些鮮花，既豐富色彩，又充滿生機。

其次，盡可能不要煮食，以避免油煙味。如有寵物，帶出外面，減少寵物氣味。

再次，如有經紀代理，房屋展示時離開，如正好在家，讓您的經紀代理回答所有參觀者的問題。

最後，調整好房屋的溫度和濕度，當天氣不好時，為靴子、鞋、雨傘提供個可放置的地方。

房屋出售是個涉及許多方面和因素的過程，有經驗的專業房地產經紀，懂得根據各種綜合因素：房屋大小、房屋類型、區域環境、推出季節、市場走勢等等，去制定靈活多樣的推銷策略和方法。因此，價格定位並沒有固定的模式，虛心聽取他們的專業意見，真誠地與之合作，有利於您的房屋出售個好價。

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責編：Adam Chen

經紀江曉清專欄全集：江曉清解析加拿大房產投資

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

如果哪一天你一覺睡醒就發現漲工資了，還一下子漲了3000%，肯定會懷疑自己是在做白日夢吧？

委內瑞拉政府還真的就這麼幹了，這個月內已將法定最低工資上調了3000%。然而委內瑞拉人民的日子卻依然過得水深火熱。原來委內瑞拉的年通貨膨脹率已經高達13000%，這還是保守估計。根據國際貨幣基金組織（IMF）預估，年底委內瑞拉的通脹率將超過1，000，000，000%，也就是百分之一百萬。

這麼一算，原來的億萬富翁轉眼之間資產就縮水到只剩100塊錢，瞬間被打回赤貧階層。經濟的大崩盤繼而引發資金撤離海嘯，超過50萬經濟難民出逃，委國貨幣已經貶值到印鈔紙都付不起了。

放眼2018年的貨幣行情，不僅人民幣匯率一路下行，在新興經濟體國家，匯率斷崖式下跌已呈現出現象級趨勢。不久前土耳其裏拉一夜暴跌30%，震驚海內外媒體，阿根廷比索下跌35%，南非，巴西，印度等國的貨幣都在跌跌不休。無數億萬富豪資產頃刻化為泡沫。

當然也有人抓住機會大賺匯率差價，比如靠裏拉暴跌的退票差價薅航空公司羊毛的，還有一夜暴富的土耳其代購。可見匯率能讓你躺著賺錢，也能一夜間讓你變得一無所有。貨幣畢竟只是價值符號，並不具有真正的收藏價值。

我們可以先來簡要分析一下這些貨幣大幅度貶值國家的特點，基本都是“三高”類型（高外債、高通脹、高政府赤字）其中一種廣泛存在於歐洲小國、土耳其、墨西哥等國家，這些國家雖然取得了一定工業化成就，但對海外資金還是有較強的依賴度。

另一種典型是阿根廷等許多拉美國家，經濟結構相對單一，嚴重依賴外部融資。長期依靠海外資本，拓展海外市場的經濟體如果內需發展動力不足，本國貨幣又得不到國際認可，就會高度依賴美元。當美元政策緊縮，或本國爆發危機導致外資吸引力減弱時，經濟情況就會陷入水深火熱之中。

中國的內需市場強大，並沒有過分依賴外部融資，人民幣也不太可能貶值到崩盤，然而據德意誌銀行去年的預計，未來兩年內人民幣將會貶值17%！居安思危，盡量減少自己的資金損失還是很有必要的。

那麼中國人一般都如何配置資產呢？答案閉著眼睛都能猜到，大部分錢都投資到房子等固定資產上了，也就是說家庭投資整體偏向保守型。根據中央財經頻道推出的《中國經濟生活大調查2017-2018》中，中國家庭選擇不投資的比例達到了33.5%，有意願投資理財產品的達到34.2%，例如債券、基金等等。然而在眾多投資選擇中房地產的租金回報率不到2%，存款利率低於2%，債券等投資產品利率在3%-5%左右。

在過去的十年來說，投資國內房產是快速實現資產增值的方式，而現在的樓市卻已今時不同往日。一方面來說國內經濟增速放緩已是事實，另一方面國家各方面調控政策立場堅定，買房賣房難度大大增加。而在中國家庭的總資產中，房產的占比高達69%，這是否意味著一旦房價下跌，很多家庭的財富將迅速蒸發？

除了房產之外，中國富人是如何理財的呢？

保險

相對於發達國家，中國社會保險體系還不夠完善，例如家庭保險，意外險，重疾險等等，許多家庭將此類保險視為一種純粹的消費，而保險實際上是對未來的投資。

股權投資

近幾年國內各行業經歷野蠻生長時代，股權散戶化趨勢越來越明顯，隨著行業整合與集中化，成功的股權投資將會帶來穩定的收益。

收藏投資

高凈值群體對古董收藏，詩詞字畫等文物投資的熱情越來越高，並且大部分為自行鉆研購買。

跨境投資

跨境投資包括跨境金融投資、跨境置業投資等。在發達國家，個人資產的境外配置比例在32%到46%，像瑞士、英國、澳大利亞都高達40%，而中國只有4.8%。

據興業銀行和波士頓咨詢公司聯合發布的2016年中國私人銀行發展報告顯示，中國高凈值人群資產全球配置的需求顯著上升，未來五年中國個人境外資產配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右。

就投資地域而言，英國沒有對海外投資者的額外稅收和限制，英國本土對房產的剛需也保證了房產穩定的保值增值，較高比例的收益率都是吸引投資的有利因素。

英國倫敦向來是海外投資者的首選，房價和投資回報一直穩中有升，可以說是最穩定的投資地點之一。尤其是市中心，歷史悠久，地段繁華，規劃成熟完善，寸土寸金，十分適宜資產配置，可惜近些年鮮有出現高端新建住宅。

而上個月底，倫敦中心一區黃金地段的“年度神盤”剛剛預售，深受海內外買家的喜愛。好樓盤不能獨享，今天就來介紹一下這個項目 – 文苑華府。

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文苑華府項目介紹

產權期限：979年

開發商：Taylor Wimpey

地址：Mount Plesant, London WC1X

房型：單身公寓、一居室、二居室、三居室

交房時間：共四期681套，第一期交房時間2020年底

戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起

推介理由：倫敦中心一區稀缺項目，郵編WC1；大英博物館附近，律政中心，高等學府聚集區；伊麗莎白城鐵沿線；租賃需求旺盛

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責編：Adam Chen

英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律

英國首相特蕾莎·梅在9月29日保守黨會議上突然宣布，預計將要針對不在英國納稅的海外買家（包括個人及公司）額外征收1-3%的房產印花稅，此舉預計每年將為英國政府增加4000萬至12000萬鎊的稅收，用來幫助英國的無家可歸者。（［收藏］英國購房印花稅政策解讀1）

為何針對海外買家？

據估計，13%的倫敦新建房產由非英國本土居民所購買，擡高了倫敦房價，使得很多英國本土購買者，尤其是首次購房者更加負擔不起購房夢。倫敦國王學院的一項調查顯示，倫敦每增加1%的房產為海外買家所購買，那麽與之對應的房價則會提高2.1%。

據分析稱，這一政策的出臺主要原因有三：

一是近來一些梅的批評者稱，自去年她承諾要改變英國人的住房難問題以來，情況沒有得到絲毫改善；

二即是針對前英國外交及聯邦事務大臣鮑裏斯·約翰遜號召減少印花稅，來幫助英國的年輕人購買其第一套房產。

第三則是針對工黨吸引更多年輕人選票。工黨領袖傑萊米·科爾賓提出新政，號召建更多年輕人負擔得起的房產，同時要對高收入人群征更高的稅率。

其實，倫敦房源一直存在嚴重短缺問題，這也是倫敦經濟持續發展以及人口不斷增加的副產品。倫敦人口從1988年的670萬暴增到2015年的860萬，預計到21世紀30年代會達到1000萬人。外來人口的持續增長也是脫歐的重要誘因之一，雖然英國的政客在過去的多年反復強調要增加房屋建設量，但實際情況是，新建房屋僅僅達到所需住房量（66,000）的半數，甚至每年交房的新建項目數量正在逐年減少。

對海外買家額外房產稅有先例嗎？調控後房價會走低嗎？

房地產市場對海外買家額外征稅這一政策在國際上早有先例。為了遏制暴漲的房價，新加坡早在2011年就對海外買家征收了10%的額外印花稅，並在2013年和2018年7月分別增稅5%。溫哥華、香港、悉尼也都針對瘋漲的房價，分別於2016年8月，2016年11月以及2017年7月以及采取過同類措施，英國此舉也可以說是大勢所趨。

最早施行此政策的新加坡房產市場，目前是怎樣一種情況？目前，在新加坡購房的海外買家需要額外繳納高達20%的印花稅，但其房價走勢並未達到政府預期，在政策壓制之後房價並未降低，只是增幅減弱。據彭博社報道，政策發布後三個月內新加坡住宅價格增幅為0.5%，今年第二季度增幅為3.4%。

此舉對英國房市有何影響？

首先，對於有意向在英國購房，甚至已經在尋找合適房源的買家，這無疑是個很好的契機。這一政策在英國時間9.29日保守黨會議上提出，但還需要收集公眾的意見、議會通過、直到新政確定和實施仍需要一段時間。

英國議會

那麽什麽時候買房不需要繳納額外征收的印花稅？

以2016年英國提高印花稅政策為例（針對所有在英國購置名下第二套房產的買家多收取3%的印花稅） – 政策的確定日期為2015年11月25日，實施日期為2016年4月1日，也就是有超過4個月的緩沖期。在2015年11月25日政策確定之前交換完合同均不受新政策影響。但是在2015年11月25日政策確定後交換合同的買家則需要遵守新政策，在此情況下，如果房產能在在2016年4月1日政策實施之前交房的話，也不需要繳納增收的印花稅，但如果在政策實施之後交房則需要按照新政策繳納印花稅。（註：英國印花稅需在交房時繳納）

同理，目前梅姨針對海外買家征收額外印花稅的提議還未得到英國議會的確定，從現在到新政確定日開始，再到新政實施之前，就是一個很好的新政空窗期。趕在議會通過這一新政策之前交換合同，則避免了多交一筆額外的印花稅，因為在政策確定之前已交換合同的房產不受新政影響。

新政策的推出必然會掀起一股新的房產交易熱 – 仍以2016年新印花稅政策的執行為例，在政策施行之前的緩沖期，倫敦房產交易量達到空前高度，2016年3月的交易成交量較上一個月增長35%。

如此種種皆是為了趕在新政之前交換合同，從而避免稅款的增加。這樣一來，本就短缺的倫敦市場房源越加稀少、珍貴，那麽這時候如果還在猶豫，心儀房產分分鐘被搶光；下手越慢，可選房源也就越少。

倫敦房產的優勢在哪？

目前，脫歐余波未過，房地產市場仍在回暖，股神巴菲特也剛剛宣布進入倫敦房地產市場，擺明了現在就是抄底的最佳時機，那麽對於我們海外買家來說，此時在英國配置資產是一個非常明智的選擇。無論是對比禁止海外買家貸款的澳洲，還是針對海外買家額外印花稅高到離譜的新加坡，亦或是房產稅繁多高額的美國。在這個時局之下，英國在全球資產配置市場內可以算得上首選，尤其是在此政策落地之前入手，性價比極高。

倫敦房產銷售、租賃市場繁榮，是投資產品的不二之選。自1990年起，倫敦房產價值平均每7-8年翻一番，更有的地區可以實現5年翻一番！據皇冠地產統計，今年下半年英國三大開發商（伯克利、邦瑞、泰勒溫佩）在倫敦一區金融城周邊僅有一個全新項目開盤（文苑華府Postmark）。此外，倫敦房產投資的收益高於同類國際大都市，例如北京房產的投資回報率平均在1.5%上下，紐約可以達到2%，而倫敦則兩倍高於紐約，達到4%。一些租賃熱點地區，如倫敦一區，因其房源極其稀缺、需求量又極高，從而投資回報率可以達到更高。皇冠地產自17年底至今，在倫敦一區金融城附近，已經交付使用的房子，均於一周內租出，回報率在4.2%-4.8%之間。

對CRS全球稅務交換協定有顧慮的買家們可以放心，CRS只申報有現金流，有現金價值的金融賬戶，屬於非金融資產的不動產並不在申報披露的範疇。（什麽是CRS全球稅務交換協定？它會對我有影響嗎？）倫敦地產以其穩定的增長、豐厚的收益、稀缺的資源以及現在絕佳的時機在全球資產配置領域脫穎而出。皇冠地產精選了以下三個倫敦一區金融城周邊項目供大家選擇，如果您對倫敦房產感興趣，歡迎致電居外400 041 7515。

「布萊克法爾一號」

布萊克法爾一號緊鄰泰晤士河岸，是倫敦唯一一座也是最具收藏價值的全民用地標性住宅項目。樓盤擁有倫敦最核心的地理位置，與倫敦金融城僅一橋之隔。項目共50層，最高的5層為一套豪華頂層公寓，將碎片大廈、倫敦塔橋、泰晤士河、倫敦眼等景點盡收眼底。步行5分鐘即達兩個地鐵站，10分鐘可達滑鐵盧車站，從這裏到搭地鐵可以在11分鐘內到達國王十字火車站(也是歐洲之星的發車站)，14分鐘到奢侈品集中購物地邦德街，15分鐘內可達多所高等學府，包括國王大學、南岸大學、倫敦政經等。居住在此可享有五星級的配套設施，一流的建築設計，適合投資及自住。

項目簡介

開發商：伯克利集團 Berkeley Group

產權期限：999年

交房時間： 現房

最近交通站：Southwark

戶型及價格：一居室130萬英鎊起；二居室280萬英鎊起；三居室464萬英鎊起

配套設施：24小時哈羅德物業、健身房、遊泳池、影院、水療中心、高爾夫球演練室、32層業主會所、瑜伽館、會客室等

付款方式：21天交換合同時支付10%，12個月時再支付10%，18 個月時再支付10%，剩下70%在交房時支付。

項目詳情：THE VASE – 由現代藝術引發的倫敦最新地標

「文苑華府」

文苑華府是倫敦目前最具地理優勢和交通便捷的住宅社區。項目位於倫敦一區大英博物館旁（步行15分鐘），周邊還有5個主要地鐵站：羅素廣場，霍本，法靈頓（2019年將開通伊麗莎白城鐵），國王十字（歐洲之星始發站）和法院巷（最近地鐵站，步行7分鐘），連接7條地鐵線。周邊還圍繞著大英圖書館和巴比肯藝術中心等一流的藝術文化場所。距項目1.5英裏的範圍內，有卡斯商學院CASS、倫敦政治經濟學院LSE、倫敦大學、倫敦大學國王學院KCL等。項目原址曾是6.25英畝的歐洲規模最大的皇家郵政分揀辦公室，由世界知名建築和設計公司打造。超過兩萬平方英尺的商業和零售面積，以及50%的公共社區和綠化空間。 

項目簡介

開發商：Taylor Wimpey Central London

產權期限：979年

交房時間：2020年底

最近交通站：Chancery Lane

戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起

配套設施：24小時禮賓服務、觀景露臺、健身房、私人影院等

付款方式：21天交換合同時支付10%，6個月時再支付5%，12個月時再支付5%，剩下80%在交房時支付。

項目詳情：全新樓盤文苑華府 | 一流地段：大英博物館旁，金融城英國皇家郵政舊址

「倫敦港」

倫敦港處於倫敦一區的核心地段，泰晤士河北，距離舉世聞名的倫敦塔橋僅600米，聖凱瑟琳碼頭（St Katharine Docks）和泰晤士河僅300米。從這裏步行到倫敦金融城只需15分鐘。鬧中取靜、配套齊全，這種稀有項目特別受在新老金融城中從事金融，法律，IT，保險和咨詢行業的精英人士的喜愛。這裏空租率極低，預計租金回報率為4%，平均租金比倫敦平均租金高出17.5%。周圍一英裏範圍內有眾多優質的中小學和著名高等學府，現發售項目三期，適合自住和投資。

項目簡介

開發商：伯克利集團 Berkeley Group

產權期限：967年

交房時間：2021年底

最近交通站：Tower Hill

戶型及價格：一居室83.5萬英鎊起；二居室124萬英鎊起；三居室235萬英鎊起

配套設施：24小時禮賓服務、CCTV監控、私人會所、室內泳池、健身房、室內高爾夫場、壁球館、桑拿房、汗蒸房、按摩室、迷你影院、地下車庫、自行車存放空間和電動汽車充電設備

付款方式：21天交換合同時支付10%，12個月時再支付10%，24個月時再支付5%，剩下75%在交房時支付。

項目詳情：倫敦港三期介紹

英國皇冠地產孫秀秀專欄專集

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