Tag: 西班牙

自西班牙經濟危機以來，西班牙房屋價格一路走低，近兩年來西班牙經濟形勢好轉，房價自2013年來一直穩步緩慢回漲，受中國傳統“買漲不買跌”的投資觀念的影響，不少旅西華人紛紛出手，或趁機購買自己在西班牙的第一套住房，或‥抄底投資‥。另一方面，由於西班牙投資移民政策的推動，一些中國的企業家，投資人也紛紛加入了西班牙的‥淘房大軍‥。

目前不少華人反映，如今價格劃算，地段又好的優質房是越來越少，看中了如果不趕快預定則很可以再過去的時候已經被他人‥搶占了先機‥； 更有不少西班牙當地中介或者華人中介利用中國人著急的心理和缺乏在西班牙買房必要的法律知識的弱點， 催著當事人趕快交押金，簽訂定金合同的例子屢見不鮮，不少華人同胞為此承受了少則幾千歐元，多則數十萬歐元的損失。

本期專欄，我們繼續看看華人在西班牙購房的兩個案例，另外我也會給大家提供寶貴的專業法律建議。

案例三

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中中介為其安排考察的高檔別墅一套。鄭女士事後回憶到道：該中介和其西班牙合作律師利用她當時缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾30天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，打了了總房價的10%，共計62,000歐元的定金給國內中介的西班牙代理處做為付給房東的定金。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知向西班牙大額彙款需要向銀行提交收入證明，資金來源證明等文件，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，62,000歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內委托律師向其移民中介提起民事訴訟。

案例四

巴塞羅那的華人食品店主閆女士想趁著房價下跌給自己的獨子買幾套房子。經過再三考察，她看中了市中心born區打包出售的兩套房產，分別是位於同一棟公寓裡的臨街店鋪和二樓的一套房產。房屋的戶主是一家公司，公司的法人代表Jordi拿出自己當年購買該兩處房產的公證書給閆女士看，雖然閆女士西班牙語不太好，可是還是能看懂2006年Jordi的公司以97萬歐元購入這兩套房產，目前的售價只要42萬歐元，只要當時價格的一半還不到，閆女士覺得機會難得，決定購買。

誰知道雙方去公證處簽約當天，公證員指出該房產無法交易，取消了簽字。接到閆女士的求助電話後，西班牙中國律師事務所工作人員和公證處核實了情況。發現房子的問題出在貸款上：當年Jordi的公司購買該兩處房產的時候申請了857,500歐元的貸款，目前還有638,616歐元的貸款沒有還清。 就算交易當天閆女士支付全部的42萬歐元，也不足以償還銀行的債務，因此季律師分析公證員正是以該理由合法地取消了簽字。

Jordi先生和閆女士商議，不然閆女士以64萬歐元的價格將此房產買走，不然他的公司債務纏身，資產為負數，就算閆女士告上法院他也沒有資產來賠付給閆女士兩倍的定金。目前閆女士表示她也不想追究對方賠付雙倍的定金，但是也絕不可能答應對方以高於市場價20萬歐元的價格買他的房子。現只求對方至少能把她交的5萬歐元的定金退回來，但是對方目前找各種借口回避閆女士， 閆女士還不知道自己何時才能把自己的5萬歐元追討回來。

法律建議

在西班牙中國律師事務所多年的案件受理經驗中，購房或者移民出現的房屋糾紛案件的數量近兩年直線上升。不少購房人吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓。

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要在西班牙100%放心，安全地購買房產，一定要提高自己的法律意識，留心以下注意事項：

1. 做好前期的法律調查： 在支付房屋定金或者房屋全款前，對該房產展開房屋信息真實性，債務、債權糾紛，產權調查，房價核實等房屋法律背景調查，是避免未來產生糾紛或者造成財產損失的唯一有效途徑；

2. 咨詢專業律師的意見並審核購房合同：在簽約前，應做到100%知曉和理解合同的內容並第一時間發現對自己不利的條款。切勿用自己的‥經驗‥來判斷是否簽約，避免輕易相信對方翻譯，或自己找來的無任何法律背景的翻譯對合同內容的解讀，避免誤簽合同，造成未來無法索賠損失或維權的局面；

3. 謹防“房價陷阱” 和 “問題合同”： 不少中介或者房東利用中國客戶西班牙語不好的缺點或者不懂西班牙法律的缺點，制作合同時就已經設下了‥陷阱‥， 如：故意不寫房屋交付的日期；只約定買家違約的賠付方式而避開賣家違約的賠付方式等。 許多客戶簽約後發現合同有問題但以為時已晚；

4. 將購房和律師移民服務分開：自己聘請獨立的律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO；

5. 認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質：移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定；

6. 簽約或交定金不易操之過急：如果購房後需要從境外彙款，則應和房東商定，簽約時將付款的時間定為兩個月及以上最為穩妥。

【延伸閱讀：西班牙巧避“陷阱”安全投資：購房案例及法律建議分享（一）】

 

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自西班牙經濟危機以來，西班牙房屋價格一路走低，近兩年來西班牙經濟形勢好轉，房價自2013年來一直穩步緩慢回漲，受中國傳統“買漲不買跌”的投資觀念的影響，不少旅西華人紛紛出手，或趁機購買自己在西班牙的第一套住房，或“抄底投資”。另一方面，由於西班牙投資移民政策的推動，一些中國的企業家，投資人也紛紛加入了西班牙的‥淘房大軍‥。

目前不少華人反映，如今價格劃算，地段又好的優質房是越來越少，看中了如果不趕快預定則很可以再過去的時候已經被他人“搶占了先機”； 更有不少西班牙當地中介或者華人中介利用中國人著急的心理和缺乏在西班牙買房必要的法律知識的弱點， 催著當事人趕快交押金，簽訂定金合同的例子屢見不鮮，不少華人同胞為此承受了少則幾千歐元，多則數十萬歐元的損失。

案例一

廣州某私營業主吳先生因為喜歡西班牙海邊城市Malaga宜人的氣候，於2016年1月親臨西班牙考察了當地一棟帶2000平米莊園的別墅。 簽約的時候因為吳先生不懂西班牙語，所以房屋賣家貼心地找來了一位中國人給吳先生做翻譯。吳先生自己做了幾十年的貿易，也在其他國家購有房產，聽了翻譯的合同內容，覺得都是房屋買賣的常規內容，就在合同上簽字，並支付了返房價的15%，計 112500歐元的定金。雙方在合同上約定在2016年4月1日之前，吳先生需要支付另外40%的余款，最後一筆余款則需要在2016年7月1日前付清。

說來也巧，3月初吳先生又因生意原因來西班牙出差。閑聊中他和其西班牙的生意伙伴提到了自己准備購買的海邊別墅的情況。吳先生說房子的賣主十分喜歡園藝，在自家的院子裡搭建了一個巨大的室內花房，放置搜集來的珍稀植物。其生意伙伴提醒吳先生如果西班牙如果在自家院子裡搭建很大的建築的話，也要向政府申請許可的，要是沒有許可，那麼房子買過來問題很大。被對方這麼一說，吳先生第二天趕緊約上這位朋友去當地的一家事務所確認。律師根據吳先生合同上的房屋信息向市政府查詢後，發現賣家根本沒有向市政府遞交任何建造申請。吳先生趕緊調出自己之前簽訂的合同，想讓律師看看是否可以中止合同並向賣家提出索賠。吳先生的合伙人把合同上的內容用英語翻譯給吳先生，吳先生聽後則傻了眼：合同第二頁的最後一段清楚地寫著‥本房產的院內包含著自建室內花園一座，目前還沒有辦理合法手續，房屋交易完成後，買家可以向市政府提交“合法化”申請，產生的相關費用由買家和賣家對半承擔‥。

吳先生表示自己對這段內容完全不知情，翻譯就是對方收買後派過來的。吳先生對方欺騙自己的行為十分方案，拒絕向對方履行4月1日需要支付的40%的放寬，並准備在當地找律師和賣家打官司。

雙方為此僵持不下，誰知五月初吳先生突然收到了賣家律師發來的郵件，賣家提出吳先生沒有按照合同要求支付4月份的房款，現在賣家要告他違約並且不退換任何定金。

季律師分析

吳先生在簽約之前沒有調查莊園內私人建築的違章情況。並且在明確寫明了有違章建築存在的合同上親筆簽字。盡管吳先生表明自己是被對方請來的翻譯蒙騙了，但是法律上並沒有確鑿的證據可以支持吳先生的說法。現在按照合同上的規定，是吳先生沒有按合同進行付款，已經構成違約，很難再向對方討回被“吃掉”的押金。該事情發生後，吳先生表示嚴重質疑對方的誠信， 寧願損失11萬歐元買個教訓， 也不可能再花60多萬歐元繼續買房。

案例二

來馬德裡打工已5年的小王看中了USERA 的一套兩房一廳的小公寓，欲買下和女友結婚使用。誰知道小王支付了中介五千歐元的定金後，小王跑了三家銀行申請貸款都被銀行拒絕。一位好心的銀行職員告訴小王他要買的房子有問題，所以貸款申請才被拒絕，讓小王趕緊去找律師咨詢。

小王找到西班牙中國律師事務所所後，季律師向小王分析說：小王要購買的房產是一套姐姐去世後留個弟弟的遺產，所有遺產繼承的手續都已經辦理齊全。問題出在姐姐留給弟弟這種非一級血親之間的繼承行為，在繼承生效後，按照西班牙法律規定又兩年的等待期，期內房產不能買賣交易。該規定是防止出現比其弟弟擁有更大繼承權的順位繼承人 （例如姐姐的私生子）來爭奪房產繼承權的問題。因此就算繼承的手續都已經辦完，小王也要等到兩年期滿後才能購房。

季律師分析

那麼小王是否可以要求中介退還當時交納的5000歐元定金並且要求賣家雙倍賠償呢？ 季律師看過合同後指出：中介給小王簽訂的合同是偏袒賣家的‥問題合同‥，雖然合同標明如果因為賣家的原因不能賣房，賣家要退還給小王雙倍的定金，但是合同沒有規定房屋交易手續要在多長時間內辦理完成。也就是說，如果賣家堅持自己仍然願意小王做為自己的唯一買家，兩年期滿之後還把房子賣給小王，那麼小王就無法起訴對方違約。 所以季律師不建議小王為這個勝算不高的官司再搭上律師費用和時間，而是建議小王盡量找中介協商，揚言對對方取法律手段，看看是否能爭取用最小的成本討回5000歐元的押金。

下一期專欄，我們繼續看看華人在西班牙購房的兩個案例，另外我也會給大家提供寶貴的專業法律建議，敬請密請留意。

【延伸閱讀：西班牙巧避“陷阱”安全投資：購房案例及法律建議分享（二）】

 

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2013年9月28日西班牙投資移民法令頒布以來，轉眼間已經到了第一批投資登陸西班牙的中國移民們更新有效期為兩年的居留卡的時候。

目前權威媒體上關於投資移民居留未來如何更新操作信息非常有限，國內的移民中介的為了其自身的宣傳目的，往往會誇大事實，做出不實承諾。因此廣大讀者對西班牙投資居留的可靠理解還停留在之前公布的一些基礎的法律條款上，諸如：

1. 滿足投資五十萬歐元及以上價值房產和其它的一些基本要求後，就可以辦理移民手續；
2. 首次換發的投資居留卡是兩年；
3. 兩年後更新後的居留卡為五年。

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢，大家表示紛紛表示，媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問，如：

未來投資居留卡更新需要滿足什麼條件？西班牙政府大選是否會影響投資居留的效力？如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權拿五年的居留卡？為了保留移民身份，是否需要每年都登陸一次西班牙？五年的居留卡是永久居留嗎？主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

應廣大客戶要求，西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題走訪了目前負責辦理投資移民相關行政手續的西班牙政府部門，就投資移民後的更新和換發問題和政府的工作人員就最新的行政受理辦法交換了意見。我所對目前大家關注的幾大問題統一做出整理解答：

一、投資居留卡更新需要滿足什麼條件？

答：投資移民居留更新最重要的條件是要能證明五十萬歐元以及以上房產依然在投資移民主申請人的名下；申請人及其家庭成員無犯罪記錄並且能夠提供相關的經濟收入類和醫療保險類證明。

二、西班牙政府大選是否會影響投資居留？

答：在投資移民正式獲批後，申請人就獲得了在西班牙合法居留的權利。合法居留權是公民的基本權利，不管西班牙政府的選舉結果如何，都無權剝奪外國公民在西班牙已經獲得的合法居住權，因此西班牙政府大選不會影響既得的西班牙居留。但是在未來經濟恢復後，不排除西班牙政府會在2-3年後取消以刺激西班牙復蘇經濟為目的的購房移民政策。

三、為了維持投資居留，申請人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天數不限，是這樣嗎？

答：在實際的投資移民居留更新操作中，目前已沒有需要投資移民申請人及家人每年入境至少一次的要求。也就是說在拿到第一次的正式投資移民居留卡後，申請人及其家庭成員只需要在兩年後換發居留卡時親自來西班牙更換新卡即可，在不需要更新居留的情況下，無任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權換發五年的居留卡？ 

答：無論是否在西班牙境內居住，第一次兩年居留卡到期後只要滿足更新條件，可以直接更新為五年的居留卡，此居留的類型依然是投資移民居留。 

五、兩年後換出五年的居留卡是永久居留嗎？

答：兩年後換出的居留卡是有效期為五年的投資移民類別的居留卡，並非五年長期居留卡（俗稱的永居）。如需要申請長期居留卡，需要在過去五年內滿足申請永久居留的條件（五年內累計出境時間不能超過10個月，單次最長出境時間不能超過6個月以及其它條件），則可以在五年後申請轉為永居。即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 年（符合條件後換發永居）。獲得西班牙五年永居後，則更換居留不再依附於房產，五十萬歐元投資房產可以自由賣出。

六、如果投資移民申請人未來一直不會在西班牙居住，拿的是何種類型的居留呢？

答：如果申請人和其家庭成員一直沒有在西班牙居住的需要，那麼未來更新的居留的類型將一直為投資移民居留，居留的換發期將會是2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……這種情況下，為了保證其投資居留可能正常更新，主申請人名下的五十萬歐元的投資需要長期保留。

七、如果主申請人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙長期居住後是否可以獲得永居？

答：可以。在五年期間如果主申請人因工作原因需要留在國內，而其配偶和子女因為在西班牙長期居住或者上學而滿足了申請五年長期居留的條件，那麼期滿後可以依法申請轉為五年長期居留（俗稱的永居），不再依附主申請人。其過程為：2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 （符合條件後換發永居）。

於此同時，沒有在西班牙居住的主申請人則需在保留五十萬歐元投資的前提下，繼續更新其本人的投資居留，即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……

八、更新居留的時候需要主申請人和其家庭成員都到場嗎？還是主申請人自行前來更新即可？

答：因為更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人親自到場采集指紋，故所有的投資居留卡所有人都需要親自來西班牙辦理居留卡的更換手續。

九、主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

在2015年7月28日政府發布的對‥創業者法案‥的修改條例裡明確指出了對投資移民申請人的子女年齡要求的放寬，過去要求申請人的子女未滿18歲，而新法案中明確指出了成年的未婚子女只要經濟上尚未獨立也可獲得居留。新法案也加入了父母申請政策，在經濟上依賴於申請人及其配偶（包括事實配偶pareja de hecho）的雙方父母均可以獲得居留。

需要注意的是，目前的投資移民法案雖然明確了關於成年子女和主申請人父母雙方父母的移民權，但是辦理其移民手續的具體要求還沒有做出明確地說明。

鑒於西班牙政府有修改和更新投資移民受理程序的相關行政規定的權力，又由於每個申請人的經濟情況和家庭條件各有不同，西班牙中國律師事務所不保證上述文章內容適用於所有的投資人。

 

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季律師解析西班牙房產投資

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自2013年西班牙開放五十萬歐元投資移民“黃金簽證”的項目以來，隨著國內投資者在西班牙買房移民熱度的高漲，市面上雨後春筍般的湧現了眾多的西班牙投資移民“中介”，但專業水平和最重要的商業良心可謂良莠不齊。

我們從業的這兩年見到過不少國內投資者被一些不良中介（有些還只是“介紹人”，連營業執照更別說資質都沒有）詐騙的案例。詐騙的方式主要利用你看不見的“隱性消費”，更讓人厭惡的是有些中介或中間人虛高房價，且數額還不菲。我們接手過的客戶曾被詐騙的案例有些虛高房價甚至達到了20萬歐元（約150萬人民幣左右）之多。這些被騙的案例還屢見不鮮。

您在投資移民的過程中，應當注意哪些方面呢？

1、有些公司宣傳有多少多少年的移民經驗，而實際上，西班牙有黃金簽證投資移民項目不過是2013年的事情，再有經驗算來也不過是兩年多三年不到的經驗。非盈利性移民政策比如人才技術移民等類型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黃金簽證政策出來之前，國內也從來沒有任何一個機構推介宣傳過。宣傳有十幾年幾十年的豐富移民經驗基本是不可能的。

2、宣傳百分之百的成功率，保證百分之百的成功率，這種數據基本也是為了博得眼球，目前西班牙移民政策分兩種：50萬歐元投資移民和非盈利性移民政策。比較容易成功的是第一種50萬歐元投資移民項目也就是黃金簽證，這個的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情說三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，誰都不可能保證百分之百的成功率，西班牙可跟睜一只眼閉一只眼的葡萄牙不一樣，也正因為葡萄牙政府配合著不良中介渾水摸魚，現在葡萄牙投資移民政策已經被迫叫停了。

3、不要相信所謂的學區房！西班牙並沒有真正意義上的中國概念裡的“學區房”。在國內很多城市你需要上好的基礎教育學校，就需要戶口在那附近才能有資格入讀這些好的學校，然而在西班牙除了完全免費的公立學校有“就近入學”的限制之外，半公半私的和私立學校完全不受就近入學的政策限制。而據西班牙那兒商務投資移民部的經驗，讓“新移民”給子女選擇私立學校和半公半私學校的占絕大多數，只有極少部分選擇入讀公立學校。所以我說，在西班牙並不存在國內人理解的“學區房”。當然，周圍都是學校的房子還是有的。

4、並非所有的中介公司均能拿到西班牙房產代理權（西班牙語簡稱API），這些中介或者是中間人沒有相關資質，並非專業的西班牙移民或者房產公司，完全不受法律保護。

5、你選擇的“律師”很可能不是真正的律師！就算他有律師從業資格證書編號，也不見得就是你要找的專業移民律師，律師樓裡有專門做賬的；處理離婚糾紛案件的也是律師啊！

6、如果你多了一個環節是通過國內的移民中介再聯系到的境外西班牙服務方，你更需要仔細考量一下你的房價會不會虛高了很多。

7、一些公司和個人通過售賣一些難評估對比價格的房產，利用消費者不了解西班牙房產市場，虛高房價。還有一些中介會將偏遠地區的房產硬性推薦給投資者，因為偏遠地區的樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控虛高價格。

綜上所述，西班牙那兒商務投資移民部建議廣大投資者，若想找到一家專業誠信的靠譜中介公司做到以下幾點:

1、在選中介公司之前，問清楚西班牙公司全稱，辦公室位置，與西班牙本土的合作關系。很重要的一點，有沒有API資格證（西班牙房產代理權）。

2、在辦移民業務選擇律師時，務必要記下律師從業資格證書編號。

3、親自實地考察當地生活和房產，不要道聽途說。

4、直接找在西班牙本地的公司，縮短環節跳開國內移民中介。

5、選擇價格透明的房產銷售公司。你如何知道中介所報的房產價格是否真的透明？！如何在西班牙找到價格透明的房源：請微信咨詢Linna。

6、盡量不要選擇所謂的“一站式”服務，雖然對於投資來說更簡單操作一點，但實際上增加了很多隱形成本。建議可以從買房和移民兩個環節單獨考慮，買房找房產公司職業經理人，移民找本土有律師從業資格的移民專業。

7、律師費用是支付給律師公司的，同理買房的費用也是支付給房產公司的，不要支付給個人。

記住羊毛出在羊身上的不變真理，當中介公司做出低於市場價格贈送家具車庫，報銷您的出國考察費用，免費提供法律服務等等承諾的情況下，一定要記起羊毛出在羊身上的真理，三思而後行，多比較多對比，貨比三家永遠是硬道理！最後，Linna敬告廣大投資者，祝福您能在西班牙安居樂業。

 

琳娜Linna專欄全集

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去泡沫化以後的西班牙房價基本已經跌至谷底，隨著西班牙經濟轉好，加之西班牙移民政策的推波助瀾，西班牙房地產市場迎來曙光，不少外國投資者來到西班牙“淘房產”。那麽，西班牙房地產究竟有何吸引力？在大家摩拳擦掌準備“占領”西班牙的同時，也有人質疑，投資西班牙真的靠譜嗎？現在是否“抄底”西班牙的好時機？

精明的投資者在采取行動前必先做足功課，所以居外請來了西班牙著名買家代理——物業搜尋者（The Property Finders）總監芭芭拉•伍德（Barbara Wood）進行深度分析和解讀，幫助大家全面地理解西班牙房市；再聽聽Barbara對2016年西班牙投資前景的展望，在猴年出擊投資自然更得心應手。

多角度解讀西班牙房地產市場

1、西班牙經濟環境

經濟走勢“大上大落” 牽動房市發展

走出兩次衰退低潮，2015年西班牙經濟復蘇終有起色，可是房市規模比高峰期時要縮水63％，經濟危機對西班牙樓市的打擊有多大還是可見壹斑。西班牙房市要恢復到經濟崩潰前的盛況固然最好，但至少找回某種平衡也仍有很長的路要走。正如IMF強調，西班牙經濟隱藏著“深層結構性問題”，包括就業持續不穩定丶失業率居高不下，人口外流和長期人口減少，西班牙房地產市場需要被仔細審視。

延伸閱讀：認識當前西班牙經濟的亮點與不明朗因素

 

2、海外買家

沒了海外買家 西班牙房產市場會怎樣？

答案是：規模大縮水。西班牙各地區的數據顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演重要的主角。2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，準確的說就是海外買家前往的地方。鑒於2015年絕大多數房產交易都發生在極少數的黃金地段，Barbara預計該地區房價上漲壓力將在2016年持續，因為國際買家需求的膨脹將與黃金地段高質量庫存的短缺形成矛盾。

延伸閱讀：西班牙幾個外國買家主導的地區市場及其量價走勢分析

 

3、“3W”原則

透視西班牙的海外房地產市場

我們已經從數據得知，海外買家是西班牙房市構成舉足輕重的壹大部分，現在是時候更加深入地了解市場的運作。究竟這些海外買家從哪裏來？他們最愛買什麼房產？最受海外買家歡迎的西班牙黃金地點又是哪裏？Who丶What丶 Where的“3W”原則讓妳把西班牙的海外房市看個通透。

• Who——買家是誰？

世邦魏理仕指出，西班牙房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外。在國外投資者中，來自歐盟的買家占比又壹次超過60%，其中英國買家最多。海外購房者壹般壹開始是作為遊客，受高爾夫旅遊吸引，去年中國遊客數量增長30%。

• What——買什麽？

早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，轉售為主的趨勢將延續到2016年。現在活躍在市場上的海外買家通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出的庫存新房最不感興趣。比起新建房來，成品房的價格成本很有競爭力，尤其是公寓和聯排別墅，它們會更寬敞，地段更好。

• Where——什麽地點？

2015年西班牙大多數的房地產交易集中在地中海沿海群島，海外買家占這些地區的所有房地產買家的30%至60%。除了2015年交易量最高地段安達盧西亞（Andalucía）之外，西班牙其實在內陸地區和大西洋沿海也有不少黃金地段，同樣以壯麗的海景和純正的西班牙風情吸引海外買家。

延伸閱讀：深入掌握西班牙海外房市的“3W”法則

 

洞悉2016西班牙房地產投資機會

1、西班牙黃金居留簽證

買房就能移民 或帶動房市熱銷

西班牙黃金居留簽證始於2013年底，最便宜的方式是購買價值不低於50萬歐元的房產。簽證推行初期反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻壹樣，後者的效果卻要好得多。2015年7月，葡萄牙簽證政策突然暫停，以待進壹步的立法。同期，西班牙政府宣布放寬簽證的壹些限制和“加碼”移民及家屬的權利，相信時間會證明改革後的方案是否提升吸引力。

延伸閱讀：葡萄牙“黃金簽證”醜聞纏身急停 西班牙50萬歐買房移民升溫

 

2、黃金投資法則

2016年西班牙房產投資致富實用錦囊

目前西班牙房價回暖，但即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，預測2016年來自海外的買家將會越來越多。Barbara總結，在過去8年的房市跌巖中，總會有房產和地段供不應求。所以她建議 2016年買家不要癡迷於新建房產，可以首先看看同類型的二手房，通過徹底的搜索，買家仍然可以發現壹些真正物美價廉的房產。至於黃金法則：永遠都是地段為上。

延伸閱讀：2016年西班牙房產投資致富“Do’s”和“Don’ts”

 

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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對國內市場而言，2015年令市場蕭條的因素將繼續影響著2016年的市場——高失業率、就業不穩定性、外來移民與人口下降，賣不出的庫存太多，還有貸款標准越加嚴格——我們可以再加一個因素，政治的不確定性。2015年12月西班牙大選未得出明確的結果，政局不明，無論是組建少數派政府還是多數派聯合政府，都還要經過數周的爭論，不過，由眾多不同觀點政黨組成的聯合政府很難維系，而新選舉開展之前，又將出現長達數周的爭論，而新選舉可能仍舊未能產生決定性的結果。

政治的不確定性最終會影響到市場，所以我可以理解為什麼一些評論員會稱這將對西班牙房地產市場產生負面影響。就國內市場而言，他們可能是有道理的。然而，考慮到西班牙健全的政府體系和自治區體系，許多決策決定是可以獨立於馬德裡的，地方政府將於5月地方選舉後，開始新的四年任期，雖然不太確定，但就海外市場而言，我不認為政治局勢不明會對其有影響。如果國際地產買家在近年西班牙經濟崩潰的時候都沒有推遲購買，我不認為幾個月未組成中央政府會對市場有影響。目前，西班牙的房地產價格仍然相對較低，即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，我預測，2016年，來自海外的買家將會越來越多。陽光依然明媚，食物也是一流的，生活質量位居全球前茅，有什麼原因讓你不喜歡這個國家？

那麼，2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資嗎？我認為，在新的一年裡，在很多地區的黃金地段將有一個大問題，就是缺乏高質量並且價格合理的庫存。已有證據顯示，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格，這些項目通過系統審批，目前正在建設開發。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，假裝是新項目。而買家為這些項目買單。

例如，聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）海灘一個新建開發項目在第一階段期房時就已經一掃而空，價格高達每平方米4800歐元，第二階段價格更高。這個項目的小公寓，2間臥室只有85平方，3間臥室的是110平方米，裝修一般，位於海灘的第三線位置，而在100米開外，現有一個開發項目質量更高，而且位於海灘的前線地段，2015年，你有可能只要 2900歐元一平方米的價格就能在這裡有買到一到 2臥室120平方的公寓。就在2015年底，我為一位客戶介紹了一套前線高爾夫公寓，價格相當於每平方米1950歐元。這套公寓的賣家因財政困難急需資金，但即使是算上改建成本，每平方米價格僅2275歐元。2015年6月，我為客戶找到一棟海濱聯排別墅，賣家因身體不佳急需出售，每平方米價格2250歐元。目前，我找到一套位於馬貝拉直轄市內的海濱公寓，面積350平方米，帶私人游泳池，能觀賞全景海景，裝備齊全，要價相當於每平方米2800歐元。

市場高峰時期，馬貝拉直轄市房產最高價格在每平方米6000歐元到7000歐元之間，正如上述例子所顯示，仍然是可以以不到一半的價格買到黃金海灘和高爾夫球地段。雖然我不排除2016年房價有溫和上行壓力，但遠遠還沒到峰值。所以當我發現， 在沒有這麼好的地段，以及那些房價應該比黃金地段價格低15%—25%的地區， 房產僅僅因為是新建或是近年建造的，每平方米價格就高達5000歐元至9500歐元， 我認為，市場再一次開始不平衡的發展。所以，在我看來，如果買家在次要地段，每平方米支付價格超過黃金地段，那就太虧了，特別是在市場復蘇的早期階段。在西班牙房市瘋狂繁榮時期，黃金地段和次要地段之間的界限變得模糊，在一些地區價格下跌的事實更反映出其中的區別。馬貝拉房價下跌40%，次要地區需要回落得更多，在一些地方跌幅已經高達60%，再次拉開兩者之間的界限。次要地段的房地產永遠比不上黃金地段——一直都是如此，並且永遠都是地段為上。

雖然我以馬貝拉為例子，其他任何地區同樣可也是如此：計算出當前市場最好地段每平方米價格，離該地段越遠，價格越低。現在以合適的價格購買房產的投資者，可以期待中期內，一般是兩到五年內，價格大幅增漲。但對於那些因缺乏庫存，價格被人為地大幅抬高的新建房產，我無法確定購買者能否在可預見的未來回本，有些購買者可能永遠無法從中獲取利潤。關鍵的問題是，新建房產價格飆升，原因是供需失去平衡，但建築許可證批准正在不斷增加，供應方面將隨著時間改善。

所以我對2016年的建議是：買家不要痴迷於新建，特別不是位於黃金地段的房產，買家可以首先看看同類型的二手房，計算出每平方米價格，包括所需要的翻新，然後了解其增值空間。如之前我在報告中所述，幾乎肯定會找到一套價格更低，面積更大的房產；最重要的是，地段更優。通過徹底的搜索，買家仍然可以發現一些真正物美價廉的房產，盡管它們更難發現，但總是會有一些賣家比其他人更急於售出而采取更現實的策略。不要買任何有瑕疵的房產：

• 隨著時間推移，道路只會越來越繁忙，如果現在就很嘈雜的，以後情況只會變得更糟。
• 如果附近能看到一條移動通訊天線，你可以想像將會有越來越多的天線遮住視線。
• 電塔也是一大禁忌。
• 確保所有房產冬天都能照到太陽。
• 如果附近有空地，那裡將建樓阻擋美景，要百分百確定那裡的建房規劃。

銷售代理只說那裡是綠區不夠好。當我為客戶評估房產時，我總是問一個問題：如果環境改變，現時這個價格是否合理，讓他們能夠在獲利基礎上盡快出售？這是不是就是一套無論市場條件如何，總是會有需求的房產？從過去八年的跌宕起伏中，我們學會了一件事，就是無論市場條件如何，總是會有房產和地段供不應求。只要確保那是你買的而不是其他。

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對許多西班牙觀察家而言，2015年，西班牙很多事情開始看起來有所好轉，或至少沒有變得更糟。一些經濟數據顯得十分樂觀：出口額逐月攀升，旅游業破記錄，國際貨幣基金組織（IMF）在3個月內2次上調西班牙2015年經濟增長預測至3.1％，遠超歐盟1.5％的平均水平。

但是，在同一份報告中，IMF也強調，西班牙經濟面臨“深層結構性問題”。盡管西班牙在過去兩年創造了逾100萬個就業崗位，失業率仍是一個大問題。在西班牙經濟衰退加深之時，僅建築行業就減少了逾200萬個就業崗位。盡管失業率最終有小幅下滑，但速度極慢，那麼西班牙國家統計局（INE）公布的數據也就不足為奇了。INE數據顯示，2015年上半年，仍有更多的西班牙人正在外遷以尋求就業，期間移民人數為50,844，回國人數為23,078。如果此移民人數在下半年翻倍，那就意味著2015年出走西班牙的人數比2014年要多，這並非一個好趨勢。

房地產行業也並無不同。一些地區的房屋銷售、抵押貸款獲批人數、建築開工和未來項目數量的統計數據顯得樂觀，但相比之下，另一些地區的數據要麼表現平平要麼顯得不樂觀。因此，到最後，2015年西班牙經濟相比上年的衰退真的沒有什麼不同。你如何看待西班牙總體經濟現狀，尤其是西班牙的房地產市場，取決於你觀察的方面，也許更重要的是你從哪看。雖然2016年西班牙經濟預測更好，但考慮其經濟衰退的嚴重程度也很重要。

2007年，西班牙是歐元區增長最快的經濟體，增長率高達3.5％，還有預算盈余。5年後，西班牙的失業率位居發達國家之首，銀行業幾近奔潰——盡管2010年被經濟合作與發展組織（OECD）評為“穩健（solid）”。在房地產行業，雖然2015年第三季度交易量增長16.3％至93,743套，看起來更健康，但與2006年同期的251,600套相比，這場經濟危機對西班牙樓市的打擊有多大還是可見一斑。盡管情況正在改善，2015年底房地產市場規模比高峰期時的規模要縮水63％。我不僅一次指出，西班牙房地產市場能恢復到經濟奔潰前的盛況固然很好，但實際情況是，即使要找回某種平衡也仍有很長的路要走。

經濟亮點

出口業和旅游業

2015年前三季度，西班牙出口增長4.4％至1.8626億歐元，達到歷史同期最高點。外來游客對西班牙經濟如此重要，不僅彌補了經濟衰退期所有的損失，還創下新紀錄。危機爆發前游客人數高達5,900萬，在最低迷時只有5,500萬人，但2014年底已恢復到6,500萬人。截至2015年11月底，西班牙游客人數已達6,460萬，所以預期2015年旅游業將再創新高。西班牙旅游部預計，最後旅游總人數將達6,800萬左右，該國將連續三年成為世界第三大旅游目的地。這些數字是對房地產市場很重要，因為國際買家最開始都是游客。旅游業就業人數占總就業人口的15.3％，對國內生產總值（GDP）貢獻達15.2％，且這兩個比例均高於2007年的高峰期，顯示出旅游業對西班牙經濟是多麼的重要。

商業房地產

寫字樓、商鋪和商業單位的需求增加，預示經濟信心正在加強。馬德裡及其他城市的中心黃金地段的房產需求正與2008年高峰期水平相匹配，盡管一些需求或許出自意想不到的地方。商業注冊處（Mercantile Registry）數據顯示，估計自2012年起已有3,000企業搬離加泰羅尼亞（Cataluña），也許是因為該區域鬧獨立所帶來的不確定性引發了恐慌。馬德裡已吸引了1,500家搬遷企業，瓦倫西亞（Valencia）和安達盧西亞（Andalucia）成為第二熱門的搬遷地，吸引了750家企業。與分裂活動不同，如果有一件事企業不喜歡，那就是不確定性。

就業增長

2015年，西班牙初創企業總數同比2014年的12萬略高，創六年新高。從地區看，馬德裡、加泰羅尼亞和安達盧西亞擁有的初創企業數量最多。2015年第二季度末，歐洲就業指數顯示，西班牙就業機會同比增長21％，領先於其他歐盟國家。房地產行業的就業增長率高達340％，令人難以置信，反映新的地產代理在激增。

由於旅游相關的就業崗位眾多，2015年夏末並不是就業人數大降最為明顯的時段。但10月有輕微波動，11月就業人數減少27,071人，跌幅為歷年同期最大。就地區而言，安達盧西亞就業人數減少17,900人，居西班牙各城市之首，緊隨其後的是瓦倫西亞9,807人，馬德裡4,678人。期間，建築施工、農業和漁業、工業和服務業有新增就業崗位，但只是部分地區就業人數有所上升，整體仍參差不齊。在數量方面，2015年西班牙整體失業人數降低到500萬以下，整體失業率在25％以下，但25歲以下年輕人的失業率僅低於50％。

經濟不樂觀的方面

失業及就業不足

當IMF提高其對西班牙經濟增長預測的同時，OECD也發布了一份關於西班牙就業問題的報告，強調一些IMF提到過的“深刻結構性問題”，特別是那些影響到青年人的問題。根據這份報告，約33％的西班牙青年人都沒在接受教育、培訓或就業，他們需要平均6年的時間才能找到第一份工作，相比之下丹麥青年人只需2年。西班牙簽臨時合同的25歲以下青年人的比例也最高，為71％。西班牙青年人占所有非全日制工人總數的22%，是歐盟平均水平（9.9％）的兩倍多、OECD國家平均水平（5.8％）的四倍多。西班牙有25%的畢業生處於失業狀態，與發達國家13%的平均水平相差甚遠。盡管越來越多的西班牙人正在尋找工作，臨時和兼職工作趨勢仍在持續。截至2015年年底，在安達盧西亞近400萬的注冊勞動合同中，只有4％是長期合同。某些地區的失業率仍遠高於全國平均水平：馬拉加（Malaga）的失業率為28％；加的斯（Cadiz）更糟，失業率約為40％，其中青年人失業率高達約60％。

人口外流

如此糟糕的就業前景必然導致西班牙人去海外尋找工作。到這樣的程度，它可以被稱為國家危機。當然，西班牙之前也有過大規模移民，特別是在20世紀60、70年代。但那時是受教育程度最低、技術水平較低的職員和藍領工人離開，去了北歐的工廠、酒店和餐飲行業工作。不同是的，這次正在離開的主要是年輕、受過良好教育和高素質的人，去的不僅是其他歐盟國家，還到了更遠的中國、巴西、美國和南美。西班牙已經失去了成千上萬的醫療專業人員、律師、建築師、IT專業人士、工程師、企業家等。西班牙國家統計局預測，該國人口在未來10年將進一步萎縮，預期降幅高達5％，到2050年人口又將進一步減少5％至4,000萬人。

Barbara專業點評

因此，在就業持續不穩定、失業率居高不下，人口外流和長期人口減少的背景下，西班牙房地產市場需要被仔細審視。2015年，西班牙房地產仍然具有兩面性，且兩者彼此獨立並不相連。國內市場與國內經濟環境有著千絲萬縷的聯系，而國際市場似乎在另一個平行的世界運行。在我看來，2016年也將如此。

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2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。各大銀行紛紛開始放寬信貸審核並且樂觀地預計未來的償還能力。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒，當然在您做出這個重大決定之前，還有一段重要的路要走。

建議一、如果您已經決定入房市，那麼就不要猶豫不決

如果您想法明確，也有足夠的資金，那麼就應該把購房盡快提上日程。根據西班牙國家統計局（INE）的統計數字，2015年最後兩個季度的房價的漲幅在5%－6%之間，根據西班牙第二大銀行BBVA銀行不動產部門的預計，2016年房價將持續漲勢。

當然，房產市場並不具有同一性，目前房價的上漲主要集中在西班牙大城市的市中心，特別是在居住環境好的貴族區分。郊外的一些衛星城或者小城市的房價可能持平或者還在下跌。“一些地區由於房源大量積壓，居民較少等原因房產還是無人問津，另一些地區可能由於經濟還沒有復蘇，就業率跟不上，人們不敢貿然投資，” 西班牙房產交易門戶網站idealista市場研究負責人Fernando Encinar先生解釋到。

建議二、研究投資回報率

Encinar 先生表示：“目前市場上還有一些地區的房價經過經濟危機洗牌後還是很合理的，特別是那些房屋租金可觀的地區”。如何來評判購買的房產是否成功的投資呢？他建議道：如果您花50萬歐元購置了一套公寓，出租後租金可以達到500歐／月。那麼一處15萬歐元的房產就應該以700歐元／月的價格投放到市場上。如果您花了20萬歐元購房而租金卻卻只能設定到500歐元，那麼哪個投資好就不言而喻了。

建議三、選房要專業，決定靠直覺

選什麼的房子一般與我們購房的需要，個人情況，預算，區分，工作和家庭需要（如孩子入學）等因素息息相關。雖然如此，但也無需一定要找到一個完全符合上述因素的房子而抓狂。“有時候當你走進一套房子的時候，就知道你要找的就是它。”Alfa地產中介的副總裁JesusDuque根據其多年經驗說道，“房子不是看的越多越好，有針對性地看十套房子就可以完全滿足需要。”

Encinar 先生補充道：“有時候十全十美的房子並不存在。現實中我們需要降低一些其它需求來滿足最重要的需求：當你選擇一套房子的時候，總是有三個最重要的因素：地段、價格和面積，當運氣好的時候我們可能遇見三個因素中有兩個我們都滿意的房子”。“比如說如果你想在Huertas（馬德裡市中心繁華的商業步行街附近）購房，那你必須要舍棄一定要買大房子的想法”。

建議四、新房，二手房還是規劃中樓盤？

不同的房屋類別有不同特點。通常來說新房的質量都更好，但是也應該看到因為城市規劃的原因，一些大都市如馬德裡，城內空間基本已經全部飽和，新房往往都位於郊外偏遠的小鎮上。

與此同時，二手房往往都在城內，而且很多都位於出租需求比較旺盛的商業區，因此利潤空間較大。“在價格持續上漲的優質區分，投資回報率將有很大的空間，”西班牙房價中介企業協會（AEGI）的經理Javier Martinez評論道。

如果您看中的是規劃中的樓盤－－也就是說還沒有開始建設，那麼一定要審慎。西班牙財產登記員工會在其發布的《西班牙購房指南中》，提醒廣大買主在簽約規劃中的樓盤或者是交納定金前，一定要首先審查開發商的資質，或者要求開發商把房款存進銀行的擔保賬戶直至開發商交房為止。

建議五、做好購房前的准備工作

在選定了心儀的房產後，就可以著手確認房產基本信息以及房屋背景，如：是否有債務、貸款和違建情況等。落實了房屋的各項信息並且協商好了房價後，就可以跨出正式房屋買賣交易的第一步－－簽訂房屋定金合同。房屋定金合同通常是指買家交納房屋總價的一部分款項做為購房的定金，並且在定金合同中約定房屋正式交易的最後期限以及具體細節。房屋的定金合同具有法律約束力，因此當合同雙方中的賣方不能繼續履行賣房義務時，需要雙倍退還買家的定金；當合同中的買家不能繼續履行買房手續時，則無權向房主討要回定金。

建議六、如果您不是行家，別忘了向專業人士咨詢

投資購房的講究多多，如果您沒有相關經驗或者不是業內人士，在整個購房過程中，別忘了咨詢專業法律人士的意見，讓他們來為您把關整個交易過程和審閱修訂購房合同。

根據西班牙銀行現行政策，中國籍的投資者如果不是西班牙正式居民且在西班牙沒有穩定的收入，一般不予辦理西班牙購房貸款。因並不適用於中國投資者，故在此不展開說明。

季律師專業點評

西班牙中國律師事務所季奕鴻律師指出：目前西班牙樓市價格回暖正應了中國人“買漲不買跌” 的投資心理。在人民幣走跌的大環境下，海外投資市場將繼續升溫。2015年下半年至2016年初，國人在西班牙的移民數量和投資數額上出現了雙倍甚至三倍的增長。屆時也季律師也提醒大家多了解西班牙投資的流程和相關法規，做好移民評估和准備工作，審核移民機構的資質並警惕房價陷阱。按照合法程序明明白白地投資才是保證未來成功收益的基石，希望廣大移民都能安全投資，成功移民。

（本文由西班牙中國律師事務所整理翻譯自西班牙《國家報》1月12日發表的文章。）

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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西班牙移民簽證始於2013年底，稍微落後於有類似計劃的其他大多數國家，目的是為了鼓勵非歐盟居民投資西班牙。投資者可采取的移民西班牙的途徑有幾條，最便宜的方式是購買價值不低於50萬歐元的房產。我想，西班牙以為俄羅斯和中國買家會有很大興趣，因為已經啟動並運行過同樣計劃的國家，如塞浦路斯（Cyprus）、馬耳他（Malta）和葡萄牙，已經有過經驗。然而，西班牙計劃開始後不久，俄羅斯市場掉下懸崖，中國炒房團要來的跡像很微弱，至少人數不如預期。

事實上，最初西班牙黃金居留簽證來自各國的反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻一樣，後者的效果卻要好得多。因此，2015年夏天，西班牙政府宣布，簽證將額外覆蓋簽證持有人的未婚同居者、年滿18歲的成年子女和父母，賦予他們就業及使用健康和教育體系的權利。不像某些國家的方案，西班牙不要求最少居住天數，續簽也可以在西班牙之外進行，適合那些短期內不打算獲取永久居留權，但要買房出租或需要尋求資金避風港的人。

政府統計數據顯示，截至2015年8月，已有217.3萬歐元注入西班牙經濟，其中34%來自房產購買。時間會證明改革後的方案是否會提升吸引力。但是，除非中國放松外彙管制，我認為近期中國買家不會暴增。中國現行的外彙管制比以前更嚴格，作為中國國家主席習近平打擊腐敗和洗錢行動的一部分，個人購買外彙額度是每年5萬美元，盡管個人境外彙款的額度是每天5萬美元。顯然，要麼中國買家有在國外持有外幣的需要，要麼他們必須找到繞開管制的方式。最近中國政府表明，外彙管制或從2017年起有所放松。西班牙2015年第三季度海外買家數據顯示，按國籍分，中國買家在第二季度增長了26％。在此期間，我的亞洲市場同事Pei Ching Eh與中國銀行的北京和上海分行進行了溝通，辦公室反映，他們對用於海外買房所用的外彙出口不樂觀。

據傳西班牙銀行密切監視資金來源，被中國買家視為“不友好”。也許葡萄牙銀行更加放松，這就解釋了為什麼葡萄牙房地產市場如此微小，做得似乎卻比西班牙要好得多。這也有助於解釋為什麼2015年7月葡萄牙簽證政策突然暫停以待進一步的立法，檢察官宣布，他們計劃起訴前內政部長和前邊防警察負責人，他們涉嫌在發放黃金簽證過程中貪污和洗錢。在政策暫停之前，葡萄牙簽發了2,420個簽證，收件人列表中最多的是中國人、巴西人和俄羅斯人。也許西班牙做得並沒有那麼糟。

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