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中国采取措施严控外汇外流，昔日几天内即由中国买家买下的洛杉矶县亚凯迪亚市（Arcadia）豪宅，如今上市数月乏人问津。

位於该市Upper Rancho地区落叶路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅拥有中国富人希望用以显富的所有标配—进门玄关悬挂水晶吊灯，地面铺有大理石， 一个配有12把皮椅的家庭影剧院，还有八间卧室和八间浴室。豪宅开价980万元，是北京类似房子的半价，上市两个月依然没有成交，不久前，这类豪宅几乎立即被买家抢购。该地区房地产经纪人说，如今，以中国买家为目标客户的豪宅可能得拖上半年才能脱手。

上述变化与中国采取严控外汇政策直接相关。中国国家外汇管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以来最严格外汇管控规定，民众向国外汇款不得用於投资房地产，而且要提供详细资金使用说明，他们也不得代替他人向国外汇款。

旨在为家人提供更好生活环境，同时为保护财富而把资产转移到到美国，中国房屋买家过去十年已把投资地点从洛杉矶县圣盖博谷扩展到橙县和河滨县，这些房地产市场都受到影响。洛杉矶加大（UCLA）经济学家俞伟雄（William Yu）说，中国决策者认为，若不对资本严加监控，外汇储备将慢慢枯竭，但这意味着因中国资金无法外流，南加州房地产市场，特别是豪宅市场，活跃程度将会降低。

中国富人倾向於全用现金买房，而房地产数据CoreLogic公司统计数据显示，2014年亚凯迪亚现金购房从一年前的461笔降至344笔。圣玛利诺（San Marino）去年现金全款购房86笔，2014年为103笔。阿罕布拉从2015年的208笔降至2016年的130笔。

从2014至2016年，整个圣盖博谷现金购房数量下滑17%，洛杉矶县同期减少12%。与之相比，亚凯迪亚住宅售价中值从2015年初的约110万元降至去年年底的93万元。圣马利诺住房售价中值去年第四季度为220万元，比第二季度减少30万元。

豪宅开发商Chateau Group创始人Ann Sung认为，2014年住宅销售速度并不正常且不可持续，人们都在盲目购房，市场目前正趋於稳定。更多靠贷款购房的传统买家如今有机会在圣玛利诺等房地产市场分得一杯羹，一些豪宅卖家甚至不得不主动降价。

（据世界日报）

当谈到投资工具时，专家一般认为房地產比股票、黄金或货幣更安全和稳健。除此之外，投资者只需较少的背景知识即可做出明智的购买决策，因此可操作性更高。

这就是为什么瑞银財富管理公司（UBS Wealth Management）驻苏黎世高级经济师汤姆瓦拉库（Thomas Veraguth）认为，“房地產应被纳入多样化投资组合的范畴。”

然而，他表示，儘管房地產通常属於稳健的投资方式，但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落。鉴於此，买入时机——选择在市场週期的哪个阶段购买——得至关重要。

与此同时，从事这种所谓另类投资的豪宅买家不要过度槓桿化，而且最好长期持有投资物业，从而安全度过市场波动期。

瓦拉库说：“如果您没有在错误的时间被迫变卖房產，並且时刻保持冷静的头脑，那么房地產可以很好地保护您的资產。”

除了牢记这些一般原则以外，投资者还应注意几个决定豪宅投资成败的关键因素。其中，大部份可归结为投资者的財务目標。投资者是一个多样化的群体，包括通过长期持有物业来规避风险的谨慎型买家，及想要凭借高风险交易大赚一笔的投机者，后者必须在恰当的时间买进卖出。

房地產开发商兼纽约大学斯特恩商学院（NYU’s Stern School of Business）教授哈利切诺（Harry Chernoff）称，不管哪类投资者，在考虑购买豪宅的时候，首先需要深入瞭解物业的任何微小细节，而不是过多关注市场的宏观环境。

切诺说：“许多人迷失在一些宏观问题之中。”他举了一个例子，美国住房存量的整体增长与某人是否在曼哈顿买房毫无关係。

他补充道，买家应该收集数据，以便掌握他们考虑的购房区域的每平方呎单价、房价租金比和总体价格等指標在过去5年左右的变化趋势。

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他说：“您需要瞭解物业本身和周边几个街区的具体情况，再来判断这是否是一次稳妥的投资。”

瓦拉库称，根据瑞银集团的《2016年全球房地產泡沫指数报告》（2016 Bubble Index），有几个城市存在泡沫风险，而且可能面临房价大幅调整。

目前，温哥华高居榜首，伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港紧隨其后。自2011年以来，这些城市的房价已经飆升近50%，而全球其他金融中心的房价涨幅约为15%。从现行的价格水平来看，旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日內瓦、东京和法兰克福被认为定价过高，而新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价自2011年上涨约15%，处於“相对合理”的范围內。

瓦拉库说：“当房价飞速上涨的时候，市场通常会迎来30%的价格调整。”

“然而，没人知道这具体什么时候发生，或者有多么严重。”儘管如此，他指出，在错误的时间买入可能付出巨大的代价。综上，把握恰当的买入时机极为重要。瓦拉库称，如果您回顾特定区域的歷史数据和全市的市场动態，您可以发现房价何时上涨，並且有能力预测价格调整何时到来。即使某个区域存在“泡沫风险”，真正的价格调整可能仍需要一两年的准备时间，因为市场週期的最后阶段往往是一个价格强劲增长的时期。

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他说，“对於豪宅投资者而言，好消息是即使他们在错误的时间买入，豪宅市场总能恢復过来，因为全球的理想投资目的地十分有限。”他补充道，某些地区的恢復期可能长达10到15年。如果能经受得住市场调整，而且不会被迫出售，那么您的財富將安全而又稳定。

每位房地產投资者必须考虑的其他2个因素，分別是投资目的和投资期限。

切诺称，首先，投资者需要考虑他们想要持有多长时间和获得多少回报。如果投资者將物业用於自住，至少是部份时间，他们通常选择5年以上的较长的投资期限。如果投资者將物业用於出租，他们的目的在於財富保值，因此可能对相对较低的回报感到满意。

然而，如果公司或个人买豪宅，而且期望3到5年內获得15%到20%的投资收益，他们不得不选择那些风险较高、但升值较快的物业。切诺说：“如果在一个很有前途的社区置业，而且购房成本只是成熟社区的1/3，一些人非常愿意冒这个险，因为他们有机会大赚一笔。那些最成功的房地產投资者也是具有这般的创新精神。”

（据东方网）