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越南房產市場現狀表明，樓市尚未進入高燒狀態，然而2017年樓市的“熱度”有望比2016年更高。市場消費心理隨之發生許多變化，即基本上重樹投資商的信心，對房產市場的投資比例趨於上漲。這就是2017年房產走勢與2016年房產走勢的主要區別。

成交量持穩不變

統計數據顯示，2016年樓市成交量保持較高穩定性，沒有出現下降或猛增勢頭。河內市及胡志明市樓市月均成交量約達1000套至1200套。其表明，房產市場持穩不變，尚未出現猛增跡像。

庫存量下降

房地產庫存一直是阻礙房產市場發展的因素。一個方面，其體現了資源的浪費。另一方面，其導致房地產的投資總額下降。截至2013年年底，庫存商品房所占用的資金約為100萬億越盾。截至2014年，主要通過改變項目類型，上述所占用資金下降一半。

從2015年1月至2016年9月，庫存商品房所占用的資金從73.2萬億越盾降至33.6萬億越盾。僅2016年，其月均降幅約為1萬億至2萬億越盾。

房貸趨於增量

2016年，雖然房貸趨於猛增，但是其意味著許多風險跡像出現，尤其是在商業銀行實行的住房抵押貸款制度之中。

各類房地產的銷售“熱度”

有關工業地產：這是一類具有較強孤立性的市場。其按照政府和省級人民委員會所提出的工業化規劃得以形成與開展。總體來看，這種房地產供過於求，入住率僅為50%左右。

有關寫字樓地產：就在越南大城市實施改革初期，這類房地產市場已經形成。其發展水平一直依賴於經濟的“熱度”。經濟迅速發展時，求量將隨之上升；經濟不景氣時，求量將下滑。2016年，胡志明市寫字樓供應量幾乎持穩不變，入住率約達95%。河內市寫字樓供應量每一季度增加2萬至3萬平方米，入住率僅為86%左右。

有關零售地產：據房地產市場分析報告，自從外商計劃占領越南零售市場之時起，這是贏得關注的新一種房地產市場。從此以來，國內投資商籌劃開發服務於商業中心、零售商店、超市、便利店等零售活動的房地產市場。

2016年，河內市及胡志明市的零售地產供應量都同比迅速增長。胡志明市零售地產供應量每一季度增長6萬至10萬平方米，入住率約達91%。河內市零售地產供應量每一季度僅增長2.5萬平方米，入住率約達75%。據此，胡志明市的零售地產市場發展速度比河內市的更快。總體來看，在人口機械增長速度太高的情況下，這類房地產市場的發展前景遼闊。

有關住房地產：這一直是房地產市場的一個重要組成部分。每一季度，胡志明市的建好住房供應量為3000至4000套，“紙上”住房（既已經簽署購買合同但尚未建好的住房）供應量為5000至7000套，庫存量約達13.5％。河內市的建好住房供應量為3000至5000套，“紙上”住房供應量為3000至9000套，庫存量約達16％。

總之，“紙上”住房供應量比建好住房供應量更大。住房地產仍然呈現良好發展態勢。然而，從高中檔住房及低檔住房之間的供求量比例來看，2016年住房地產出現供不應求現像。

有關度假地產：開發商最近以社會化投資——非傳統投資方式促進度假地產市場發展。開發商把度假地產賣給個人投資者。他們可以自住或出租。這類地產的吸引力較強，因為越南旅游業發展潛力巨大，投資方式也很適合。這類度假地產在下龍、峴港、會安、芽莊、富國等旅游潛力巨大的城市蓬勃發展。

實際上，利用非傳統投資方式的度假地產項目於2015年在峴港、芽莊及富國等三市開始發展。2016年，上述三個城市的度假地產項目都在開展之中，此外開發商在此地及全國其他地方為開展各個度假地產項目做籌備工作。

值得注意的是，金蘭市政府已經向30個投資項目頒發投資許可證，其中的三分之一已投入開展。據此，2016年房地產市場的最亮點就是對度假地產的非傳統投資方式。從實際發展情況可肯定，這是較為安全且有效的投資方式。

然而，除了上述優勢，這類非傳統投資方式今後或將遇到如下一些困難：

（一）度假地產的土地使用期限。按傳統投資方式，非農業土地使用年限為50年，按非傳統投資方式，投資商要求把非農業用地轉為住宅用地，其期限長久。

《土地法》中還沒對度假用地做出具體的規定。實際上，一些地方把其列入長期期限的住宅用地土地範圍中，有的把其列入期限為50年的非農業土地範圍。因此，對哪個省市進行投資前，投資商應深入了解其土地使用年限，旨在做出適合的決定。

（二）開發商與購房者之間的度假地產買賣合同內容包括雙方的承諾。個人投資商對合同裡各個條款給予更大關注時，這類風險可以得到克服。

（三）對商品房供過於求之地及經營績效較低的項目進行投資。為了克服上述難題，個人投資商應深入了解計劃投入之地的供求情況並選擇適合的開發商。

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2017年對房地產的投資機遇

越南經濟不斷增長並被評價為世界經濟中的亮點。2017年越南經濟增長率有望高於2016年，宏觀經濟維持穩中發展。

從2016年越南房產發展情況可見，2017年越南房產有望呈現更為專業的蓬勃發展勢頭。其中，住房及度假地產都發展突飛猛進。商品房賣價仍略增，其主要依靠於項目的位置，尚未成為全市場的潮流。

其表明，房地產市場尚未出現賣價猛增或泡沫現像。據此，提高經濟適用房的供應量幾乎是遙不可及的。

有關度假地產：其從2015年起才蓬勃發展，但其發展前景遼闊。峴港市及芽莊市度假地產的供過於求現像早已得到預測，然而尚未陷入令人擔憂的困境。

有關寫字樓地產：其供求仍然保持平衡。在經濟發展更快，尤其是在新型自由貿易協定生效後融入國際經濟程度加深的背景下，求量或將上升。

有關零售地產：在國內外投資商在越南零售市場上進行競爭的背景下，其供應量很可能將上升。盡管如此，上述市場只在大城市蓬勃發展。另一方面，房地產消費者心理發生變化。投資商仍然相信，房地產是最安全的投資渠道。據此，以經營為目的的房地產投資比例大於以自住為目的的房地產投資比例。這就是2016年與2017年房產市場的最大區別。

在此背景下，作者就2017年越南房地產市場提出如下一些預測意見：

其一、以非傳統投資方式為主的度假地產仍是蓬勃發展的市場，其吸引了許多小型投資商參加。這種投資方式帶來穩定的高效益。民間資本及僑彙資金將被大力調集投入該市場。然而，個人投資者應在選擇投資地點、投資項目及開發商過程中提高專業性。

其二、住房地產仍是房地產市場的重要組成部分。由於供不應求，其發展潛力巨大。

在河內市，高檔商品房供應量比中檔商品房更大，高檔商品房供應量占比50%、中檔商品房供應量占比30%。在胡志明市，上述比重完全相反，高檔商品房供應量或將占比30%、中檔商品房供應量占比50%。

其三、用於促進房地產市場發展的資本是至關重要因素。2017年FDI協議投資總額仍然高於2016年的，其中投入房地產市場的外資占比較大。用於發展房產市場的國內信貸資金仍是主要資源，其有助於確保供應量上升，因為投資商機更為明顯。民間資本及僑彙資金被大力調集投入房產市場，尤其是度假地產領域。

其四、越南政府及國會下更大的決心制定政策與修改法律，旨在營造更為順利的經營環境，為房產市場發展注入更大動力。

其五、房產市場或其組成部分之一尚未進入高燒狀態，然而2017年房產市場的“熱度”將高於2016年。

當務之急就是按照政府的規定確保房產市場相關信息的公開性及透明性。為了實現上述目標，管理機構及開發商應付出更大努力。這就是克服發展投資中的風險並就市場發展前景做出預測的先決條件。

（據人民報網）

據《人民報網》報道，第一太平戴維斯（Savills）越南公司近日認定，越南所有房地產類型的房地產項目正在升值。

2017年上半年，越南吸引外資繼續猛增，FDI到位資金達77.2億美元，同比增長6.5%，協議資金達192.2億美元，同比增長54.8%。

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第一太平戴維斯越南公司代表稱，外資主要流入生產領域，有助於加快工業基礎社會發展進程。今年5月份，泰國大型工業及土地發展商（Hemaraj Land & Development）和越南4號交通工程建設總公司（CIENCO 4）正式成立聯營體，在越南義安省興建一座總面積3200公頃的工業區，投資總額達10億美元。

第一太平戴維斯越南公司的報告強調，除了為加強工業基礎設施建設注入動力以外，外資也為其他房地產類型的增長做出貢獻。寫字樓和旅館等兩個房地產類型的需求高，出租率較為穩定。

日本投資商依然加大越南房地產市場投入力度。日本阪急不動產（Hankyu Realty）和西日本鐵道公司（Nishi-Nippon Railroad）與越南南龍投資股份公司聯營展開設在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市區項目，總面積26公頃，投資總額達3.51億美元。日本永旺株式會社（AEON）與BIM集團設立聯營企業，在河內市興建第二家永旺購物中心，總面積16.7公頃，投資資金達2億美元。檸檬草總基金也對山金投資與發展公司投入資金。

（據鉅亨網）

越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以我們本篇關於越南樓市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：

1 騰飛期（2005年-2009年）

2005年開始，越南的樓價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2 調整期（2010年-2013年）

隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制樓價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的徵收的稅收從10%直接上提到25%。樓價的成交量受到了打壓，成為樓市引爆的轉折點，而真正的樓市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，樓價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。關於這一點，我們在金融篇中有過詳細論述，此處不加贅述。

3 快速發展期（2014年到現在）

2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出了低谷。尤其是進入2016年上半年以來，樓市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。

二 影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：

1 、經濟發展狀況

如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

圖一 1997-2016越南GDP總量及同比增長

圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

圖二 2010-2016年東南亞地區人均GDP排名（%CAGR）

2、 政策法規影響

與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府採取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3、 人口因素

我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。

a 人口結構

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上佔據了整個人口金字塔的63%，其中分佈最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。

圖三 2016年越南人口結構金字塔

b 消費能力

根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

圖四 2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數對比（單位：千）

c 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4 、金融環境

與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益我們重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本我們將重點留意信貸成本。

a 收益

從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。

b 成本

從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊採用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬鬆的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。

圖五 2008-2017越南一年期貸款利率走勢

三 越南房地產的潛在投資機會

我們認為未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：

1 、直接投資房地產業

綜上所述，我們認為越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。我們認為未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅遊業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

圖六 2010-2016年胡志明市中低端住房成交量

註：Grade A: >US$2000,

Grade B:US$1200-2000,

Grade C:

數據來源：Savills，HTI Macro Research

由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，我們認為需求更多會集中在此類住房。

2 、間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。

四 投資越南地產業面臨的風險

1、 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公佈的《全球樓價負擔能力調查》，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的樓價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我們如果計算胡志明市的樓價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地樓價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的樓價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。

2 、需求錯配風險

我們認為未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

圖七 2014-2017Q1年胡志明市別墅供給與成交量對比

3 、政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。我們在金融篇中也提到過，由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於樓市之中。2011-2013年的樓市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關係。由於目前越南樓市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。

4 、政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關係的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關係就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關係來看，我們認為這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關係，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易夥伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易夥伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

（據作者：海通國際 黃少明）

第一太平戴維斯（Savills）越南胡志明市公司房產經營部經理阮慶維日前稱，從2015年起，《住房法》修正案取消了對外國人購房的諸多限制，被視為是房地產政策中的積極轉變。

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據越南Savills最近公布的報告，對外國人購房的要求比較具體和透明，創造新的樓市需求，進一步促進國內房地產穩定發展。

越南允許外國人入境後購房，被期待為刺激房地產投資、旅游地產、地產服務業等房地產類型發展創造便利條件。這也有利於推動越南經濟發展，符合國際慣例。

目前，在越南房地產所有權有關法律規定經三年實施後，基本上獲得了買方和賣方的積極回應。

（據越通社河內）

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2016年，全球經濟前景黯淡之際，越南經濟成長率（GDP）交出6.3%的數字，十分亮眼。越南近年不斷加大引入外資和市場開放力度，更在2015年開放外國人買房，頓時成為兩岸投資客新寵。在越南經營房地產服務的天生房地產公司，總干事Oliver Hoang表示，越南海外投資客非常多，但市中心熱點多半一房難求，他曾看過有大陸投資客為了搶房，捧著價值200多萬人民幣的現金下單。

大陸有錢人在海外置產，已非新鮮事，Oliver Hoang說，在越南，幾乎每天都有大陸投資客組團或獨自到越南市中心看房，粗估一個月下來，公司平均帶100多個人看房、買房，每人平均消費破200萬人民幣。

越南房市火爆，常常出現供不應求的狀況，買房甚至要抽號碼。根據陸媒報導，有大陸投資客回憶越南買房時的情景，400戶的建案，開盤一早有1000多人擠進銷售中心，搶著拿號碼牌。

Oliver Hoang也親眼看過不少案例，有人只慢了兩分鐘，電腦系統宣布房子售罄；有人為了搶看中的樓層，乾脆直接拿等值220萬人民幣現金下單。

這些年也不乏有中國台灣投資客躍躍欲試，也有房地產服務公司提供仲介諮詢等服務。像是第一太平戴維斯，7月就曾舉辦“越南不動產投資論壇”，當時總經理高銘頂表示，在新南向政策和東協經濟體崛起的背景下，近半年間，台資又啟動越南不動產新一波投資熱潮。

（據中時電子報）

印度的德裡將成為亞洲成長最快的城市，2021 年時，德裡的成長將比去年增加近 50％。

根據牛津經濟研究院 (Oxford Economics) 的一項新研究顯示，在亞洲 30 個城市中，印度的城市在過去 5 年的成長速度最快。預計印度的金融和商業服務業是增長最快的行業，德裡在這些產業的推進下將擁有更高的成長和更高的收入。

牛津經濟研究院的首席經濟學家 Mark Britton 表示，印度對外國企業的所有權之限制正在逐漸減少或消除。 短期來看，這有助於德裡服務業的強勁增長，海外投資者會就可能的交易尋求建議，而長期來看，這意味著這些企業的收入水准穩定。

像日本的 Muji 也看到這樣的變化。Ryohin Keikaku 公司認為印度成為中國之後的第二大國際市場。而 Amazon 也正在尋求投資食品供應鏈的機會。

中國的經濟成長將會放緩，盡管五大城市的增幅仍將保持在 6％以上。在中國進口需求放緩的情況下，亞洲經濟將出現輕微的放緩，預計到 2021 年的五年平均成長率將為 4.2％。

即使如此，這仍然比其它亞洲的發達經濟體和城市快得多，這對企業來說是一個很大的機會。星巴克計劃到 2021 年時，將中國的分店數量翻一倍，麥當勞計劃在同一時期增加 2000 家新餐廳。

日本的城市成長在人口前景不佳的情況下，可能會維持在最低水准，大阪的排名敬陪末座，這是因為工作適齡人口每年下降約 1％。

越南的胡志明市是前五名中唯一的非印度城市，這也反映了該市在建立制造業中心，以及強大的服務業方面之成功。

（據鉅亨網）

越通社河內——行內專家就2017年下半年越南房地產市場發展趨向做出預測時認為，雖然要面臨一些困難，但房地產業仍有望出現積極跡像。朝著合理並滿足需求的方向調整產品結構之後，該市場的吸引力有望增強。

穩定增長

2017年上半年，房地產市場繼續穩定增長。其體現在房價、成交量、流動性、庫存量下降、商品結構繼續朝著更加符合市場需求的方向得以調整等方面。

河內市建設局的統計數據顯示，2017年上半年，滿足融資條件的住宅類項目共32個，推出房源1.6506萬套，其中高檔住宅共5164套，占31%，中檔住宅共5136套，占31.1%，普通住宅共6206套，占37.6%，高檔住宅及普通住宅同比增長0.8倍及0.9倍，中檔住宅卻同比下降42.1%。

越南房地產協會的報告顯示，公寓成交量良好增長，其中主要是擁有合理面積並屬於即將完工項目的高檔公寓。與此同時，胡志明市住宅待售面積492萬平方米，把該市住房總面積提升至1.57億平方米，人均住房建築面積為18.47平方米。

據此，今年上半年，開盤入市的主要產品是經濟適用住房，占開盤房源總量的68.7%。財政經濟研究院研究家郭春松認為，這是可喜的信號，因為各家地產開發商及各家企業已經朝著大力增加中小型住宅數量以滿足實際需求並提升市場流動性的方向實施產品結構調整。然而，房地產市場全景表明該市場仍然隱藏許多風險，諸如高檔住宅的供求矛盾。

銀行信貸資金及民間資金主要湧入一些大型房企及高檔房產及度假地產等領域。次級投資人數增加，社會保障性住房及經濟適用住房的流動性高，但是供不應求。

實施改革以使高檔住宅真正達標

從2017年房產市場釋放的信號可見，房地產市場將穩定增長，其中增速最快的就是住房及度假地產。房價小幅上漲，其主要依賴於項目位置，而尚未構成整個市場的普遍趨勢。

然而，這類地產的起色還依賴於整個房產市場以及其他地產類型的起色。

亞洲名奎公司總經理範林認為：2017年下半年，房地產泡沫難以出現，因為我們已經主動做好市場容量測定工作，按照合理的研究結果推出

商品，避免供過於需。

此外，今年前幾個季度，房產市場仍保持較高流動性，購房者人數穩中有增。

此外，各家房企推出豐富銷售政策，諸如銀行的房貸機制、地產開發商的長期應付款機制，其有助於給購房者帶來更多的選擇，購房者人數隨之增加。

郭春松先生對此表示贊同並認為，房地產市場難以出現房價猛漲及房地產泡沫積累等隱患，尤其是在廢棄的城市社區及公寓仍然較多以及難以提升經濟適用房住房需求量的背景下。

越南房地產協會認為，今年下半年，為該市場實現突破性增長的夠強衝力尚未出現。

所謂高檔商品房的開發商管理能力尚未滿足“高檔”標准，他們尚未充分確定自己的責任及實力，商品房也尚未滿足“高檔” 標准，因此應實施改革以使其達標。

（據人民報）

一、影響越南房地產未來的3個變量因素

1、信貸政策的支持和人們購房消費習慣的逐漸改變

越南民眾傳統上習慣用大 袋大袋的現金去購房，但現在這個習慣正悄悄改變，更多人開始用貸款購房。2015年前8個月越南發放給購房者的貸款激增22%，這一現像對越南來說是一個 標志性轉變，因為在越南，購房者拿出一袋子一袋子的錢進行現金交易的情況並不罕見，房地產金融貸款也在促使該國房地產行業復蘇。

但越南銀行的貸款利率非常的高，因為銀行的吸儲成本在5.5-7.6%左右，所以貸款利息也要在9-11%左右（國家規定放貸的最高利息不得高於 13%）。這會給貸款購房者帶來沉重的還貸壓力，抑制了房貸金融市場對房地產市場助推作用。加之上次房地產市場崩盤的直接原因就是房價下跌後根本無人接手 嚴重虛高的房產，而眾多投機購房者又無力償還高額的房貸，市場只能以崩盤方式慘烈回調，所以越南普通民眾對用貸款買房還是心有余悸，不為大多數人所接受。

2、目前合理的租金回報率

世邦魏理仕認為越南房地產市場高速發展的另一個重要原因是，相比較亞洲其他國家，這裡具有更高的租金收益。根據位置和類型不同，越南房地產租金收益率介於6-7%之間。

胡志明一線地段高端商品房的均價為3200美金，90平方的兩房的租金現在約為1500美金一個月，扣除所有稅費後可以淨得10個月的租金。

但相信隨著高端商品房供應的不斷增加，未來的租金水平會逐漸下滑，而且這個趨勢是不可逆轉的，因為可以承受高租金的外國租戶的增長速度遠遠跟不上供應的速度。

3、政府對房地產市場的態度

越南的國情和中國有很多相似之處，所以政府的態度對房地產市場有很大的影響，目前政府對房地產市場的態度是大力支持的，政府的思路是吸引外資進入房 地產市場，既可以引進競爭避免壟斷，進一步活躍房地產市場，又可以增加高端房產的購買人群和消化能力。還可以促進國家經濟進的發展，同時這也是一種國內經 濟風險轉移的方式。目前房地產領域吸引外資在越南吸引外資領域中排名第二，占越南外資的9%。

但政府的態度是隨著市場的變化而變化的，如果政府覺得市場過熱或是短期出現快速非理性上漲，政府也可以隨時出台相應的調控措施，如大幅提高買賣差價 的增值稅稅率，在2009年政府出手調控市場時就將買賣差價的增值稅稅率由10%大幅提高到25%，直接引爆泡沫的破裂。但總體來說政府的調控對於房地產 的長遠健康發展是有好處的，對於長線的價值投資者影響不算太大，但對於短線投機者影響可能就比較大。

二、越南房地產市場的2個固有風險

1、市場風險：體量小、受眾少、房價起點高，市場容易過熱產生泡沫

越南總 人口雖然有九千多萬但大部分還是都分散在農村和小城鎮裡，全國只有2個過千萬的特大城市，全國第三大城市海防（也是直轄市）只有約200萬人口，第四大城 市峴港（也是越南最大的旅游城市）只有150萬人口，從全國來看城市人口集中度不高，所以值得投資的只有胡志明和河內。河內由於歷史原因城區的規劃很差， 街道狹小大量的老民居雜亂無章，而政府又無力拆遷重新規劃，因為越南法律規定城市宅基地的產權是永久性的，所以河內房地產的機會應該是在政府未來另建新區 的時候，目前機會不多。那麼真正有投資價值的就只有胡志明了，這也就導致了胡志明的土地和房產絕對不會便宜，至少相對它目前的經濟發展程度和越南大多數人 的收入來說價格是比較高的，能買得起都是非富即貴或是外國人，即使是本地的月收入5000人民幣的中產和白領如果沒有其他收入想買房也是不容易的，而且房 貸利息又非常的高，杠杆的作用也不普遍，導致的後果就是一旦市場熱起來房價到了高位，就會因為房價和收入差距過大而缺少接盤俠或是接盤俠成長速度遠遠跟不 上房價上漲的速度，從而有價無市，而一旦交易量萎縮，市場拋壓反而會成倍加大，最後隨著人們對房價心裡預期的改變市場由牛轉熊就是順理成章的事了。

2、彙率風險：越南盾的趨勢性貶值

這是進入越南市場無法回避的問題，不論 你做的是什麼最終你都是要把收益換成美元離場的，而從越南盾的歷史來看，對外貶值對內通貨膨脹是大概率的事件而且是趨勢性的。因為越南是復制中國的發展模 式，可以參考改革開以來人民幣走勢就會對越南盾將來的方向有一個大致的判斷，而且越南的經濟體量小抗風險能力差，更加容易受到外部的影響，一旦有危機發生 其貶值的速度會非常快根本不給你撤離的時間和機會，所以你在越南的投資必須是超收益的，起碼要能跑贏它的通脹和貶值速度（我給它的正常預估是10%）。

三、外國人在越南買房的法律規定和限制

擁有赴越南簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅等。

房屋產權為50年（但與越南公民結婚的外國人可擁有房屋永久產權）。

每人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋；

外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。

買房時必須通過銀行轉款。

通過這些政策可以看出越南政府對於開放外國人買房還是相當慎重的，也怕一旦投機資金大量湧入會使市場過熱而失控，再次導致泡沫的破裂。

四、在越南買賣房屋的稅費

買房時要向開發商交，10%的增值稅和2%的管理費（這些本來都是開發商要交的）。

租房要交：企業要交租金20%的企業所得稅，個人要交5-35%的個人所得稅。如果你是通過中介租房的還要付給中介1個月的租金做中介費。

賣方時要交：買賣差價的10%的增值稅，賣價2%的印花稅。如果你是通過中介賣房的還要付中介賣價1-3%的中介費。

五、2016年和2009年越南房地產市場的差異

2016年越南經濟更穩定，基礎設施更完善，投資商也更慎重，老百姓更富裕購買能力也更強，並且在有過一次崩盤的經歷後，購房者應該也不會再不顧自 己的承受能力去過分追高。同時政府在應對市場風險的經驗和手段也會更加完善，所以現在房地產市場自身的健康程度與09年時已經有了質的改變。

政府放開了外國人買房的限制，成功吸引大批外部資金進入市場，對高端市場的承接和消化能力大大增強，當然外部的熱錢也是把雙刃劍，也可能因此迅速抬高房價產生泡沫。所以政府也對此做了諸多限制，而且相信政府的武器庫裡有足夠多的政策武器可以隨時出手調控市場的節奏。

六、以前的西貢被稱為“東方小巴黎”那麼未來的胡志明會成為下一個上海麼？

在梳理回顧了越南房地產的歷史，展望了越南經濟的未來前景，再將現在的胡志明和十年前的上海加以對照，我想結論應該已經是呼之欲出了，只要認可越南 未來經濟的高成長性，就可以堅定看好胡志明的龍頭地位，那麼現在胡志明的房地產市場就還是一塊價值窪地。現在上海的外灘、中環、陸家嘴、浦東、徐家彙，十 年前你可能錯過了機會，那麼現在再給你一次重新擁有的機會你會抓住麼？

如何分享未來5年的機遇：短線投資者可以精選地段，分高、中、低檔分級配置，快進快出在6個月到1年內獲得平均1倍的收益是完全可能的。對於中長線 投資者可以選擇核心和一線地段，持房出租待漲，2-3年的時間獲得平均2倍的收益也不是難事。如果是作為資產配置長線持有，5年3-5倍或許也不是夢，至 於在更長的5-10年就要視市場節奏的變化而變化了，本人的見識水平有限只能看到的這裡了。

隨著越南經濟高速發展和加入TPP的臨近，大量游客和外資進入越南，越南的休閑度假地產和工業地產也將迎來一個高速發展的機會，但因為對此沒有特意去了解所以在此就不啰唆了。

本文是根據自己在越南5天所見所聞（但真正專門去跑樓盤只有1天），走馬觀花得來的一些浮光掠影，其中的錯誤和疏漏之處必然很多。好在只是拋磚引玉，希望真正的行內人士能夠指正並給出真知灼見，對大家在越南的投資提供真正的幫助和指導。

在越南的這幾天得到了越南IVS楊總、越南資深旅游業者三斤、胡志明資深地產人士妮妮的大力幫助，本文能夠成篇也要感謝他們的指引和寶貴意見，在此一並謝過！

（據網易號）