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當中國房價這只猴子被政府套上緊箍紮，無法再上躥下跳的時候，國外地產逐漸成為新壹代中產階級炒房者的“唐僧肉”。不要再賭上全部資產與中國政府拼耐力了，因為妳賭不起；也不必擔心沒有更好的投資機會，因為有個國家正張開雙臂擁抱妳的到來，它就是越南，壹個歡迎外國投資者來炒房的神奇的國家！

那麽，越南房市真得適合投資嗎？我們從以下幾點進行分析：

1、政策

現行關於越南樓市的法律主要為《住房法》，該法律於2015年推出，本質上是越南政府為了挽救當時低迷的樓市而推出的刺激性質的法律。

據《住房法》規定，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅。外國人在越南購房只有2條限制，壹是房屋產權為50年，不是永久產權。二是每人在壹個公寓小區或壹個坊級行政區劃最多只能擁有壹套房屋，但外國人所購住房的面積和總套數不受限制。

是的，在越南，外國人所購住房的面積和總套數不受限制！

隨著越南房地產的對外開放，國外機構和個人大量湧入越南旅遊和炒房。有數據統計，現在越南投機炒房的國外機構和個人占比高達45%。投資客的大量湧入也拉高了越南當地的房價。據統計，越南的住宅物業價格正以每年5％—8％的速度增長。

2、越南經濟走勢

2017年上半年越南名義GDP同比增長9.52%。根據越南統計總局6月公布的數據顯示，越南2017年上半年名義GDP總量為20588220億越南盾，同比增長9.52%；按2010年不變市場價格計算，實際GDP為13688650億越南盾，同比增長5.73%，物價同比上漲3.58%。越南經濟處於物價、GDP雙“溫熱”的狀態。

物價上漲、經濟快速增長的市場中，投資樓房等固定資產無疑將成為重要的資產保值手段。

3、當地人均收入快速增長

越南高收入階層正在迅速增加！2017年新思界產業研究中心公布了《2017-2022年越南樓市調研分析及投資發展分析報告》，報告顯示越南年收入超過20,000美元的富裕家庭人數正在快速增長，預計將從2016年的25萬人增加到2020年的53萬人，也就是說在未來5年內將有28萬戶家庭將從中產階級當中脫穎而出，變身成為壹群有著購買力的人群。值得註意的是，富裕階層的擴張超過了中產階級。年收入在9,000至20,000美元之間的中等收入家庭的數量預計將同期從3,160,000增加到4,830,000人。

4、城鎮化率

越南的經濟發展高度集中在兩個最大的城市胡誌明市（西貢）和河內，2014年城鎮化率分別為82.1%和44.5%。國內勞務移民是推動城鎮化進程的主要力量。據總統統計局統計，移民在胡誌明市人口中占16.9%，河內占7.5%，預計每年將有10萬人和5.6萬新移民。

新思界產業研究員認為，快速的城市化，大量勞務移民和日益縮小的家庭規模正在兩個城市建立穩固的住房需求。胡誌明市每年約有58,000個城市家庭，河內有42,000個加入城市購房大軍。高收入階層和外資不斷的湧入將令兩個城市購買力快速增強，未來五年越南胡誌明市和河內極有可能成為下壹個北京、上海，房價快速上漲已箭在弦上。

（據新思界）

東南亞市場瞬息萬變，越南市場更是如此，該國被認為是東南亞地區最富戲劇性變化的國家之一。

實際上，在越南，並非只有胡志明市經歷了翻天覆地的變化——與該國繁榮的房地產市場息息相關的變化。越南房地產市場在遭受重挫並短暫癱瘓之後，近幾年獲得了突飛猛進的發展。

“這段時間房地產市場非常繁榮，”第一太平戴維斯（Savills）河內公司總監馬特·鮑威爾（Matt Powell）表示。“近幾年該行業在數量和質量上的表現都非常出色。在越南的胡志明市和河內等主要中心城市，有各式各樣的高水准開發項目，在峴港（Danang）和芽莊（Nha Trang）等中部和中南部沿海城市，有一些非常吸引人的別居和度假房產。” 

在越南首都河內，近期市中心和廣大周邊地區都推出了一系列高端房地產項目，例如，Ecopark等私人建造和管理的“新城”；河內東緣斥資80億美元的在建豪華私人開發項目；以及河內西北部斥資數十億美元打造的Ciputra國際城市綜合體。

在峴港、芽莊和此前一直默默無聞的其他市場，例如度假勝地富國島（Phu Quoc）以及歸仁（Quy Nhon）和河川（Ho Tram）等頗有前景的休閑勝地，因投資者——越南人和外國人旺盛的別居購買熱情以及游客人數猛增而收獲頗豐。2017年第一季度，國際游客同比增加了25%。

這與2010年至2013年暗淡——甚至令人絕望的市場前景不同。當時，房地產泡沫持續肆虐，劣質開發項目、低利率和暢行無阻的信用額度以驚人的規模湧入市場。

那麼，從那以後發生了什麼變化，是什麼讓這輪市場繁榮比上一輪更持久？相關專家和開發商發表了各自的看法。

“市場遭遇重挫後，我們看到了一些鼓舞人心的客戶保護政策和法律，例如強制銀行為住宅開發項目擔保，”世邦魏理仕（CBRE）越南公司的董棟（Dung Duong）表示。“另外，還消除了外國投資者的購房障礙，最重要的是，徹底鞏固了房地產市場，以至於部分產品出現供應不足的情況。”

雖然越南多個市場的情況普遍樂觀，但分析師們並未陷入狂熱。

實際上，董棟指出，2017年第一季度成交有所放緩，2016年底新供應房產數量創歷史新高，這表明該國的主要中心城市可能會面臨供過於求的情況。

2016年9月，領先的房地產咨詢公司Vinacapital發布報告稱，高端市場已經出現供給過多的情況。報告指出，2016第二季度末，該細分市場的未售出庫存總價值高達近5.56億美元，並推斷，這一高端市場“可能已經飽和。”

雖然存在供過於求的預期，但仍沒有人提及價格修正：當然也沒有人探究伴隨上一輪房地產市場重挫，房價大幅下跌30%至50%的情況。

事實上，目前的總體情況似乎非常樂觀。2016年，越南房地產投資同比增長12%。更高的市場透明度以及6%的預期經濟增長率（與上年相同）注入了新的動力。

除了政府對於貸款和利率實行更加嚴格的控制、開發項目的質量有所提高以及消除外國投資者的購房障礙之外，還有許多其他吸引人的基本面助長了利好因素。

首先，在越南購房仍是一筆非常劃算的買賣。在該國房價最高的胡志明市，頂級房產的平均售價不足5,000美元/平方米，遠低於曼谷或雅加達等區域競爭對手的當前房價，以及新加坡、日本、中國台灣、中國香港和韓國等地若干年前的普通房產售價——這些國家和地區的投資者對於在越南購房尤為感興趣。

同時，在別居市場，峴港或芽莊面積為800至1,000平方米的奢華四臥或五臥住宅可能僅售100萬至200萬美元。換句話說，物美價廉。

對於購房出租的投資者來說，高端細分市場5%至8%的高收益率是值得投資的另一大原因。

越南目前正在積極建設大型綜合基礎設施項目，例如河內和胡志明市的公共交通系統、峴港和富國島的新機場等。同時，強大、成熟的政府在未來中長期似乎不可能容許對此有任何異議。因此，你會發現對於投資者來說，越南越來越像是一個可靠的選擇，而不是新興市場。

對該市場無聲的信心——即使面臨胡志明市和河內似乎即將出現供過於求的情況——部分來自於整個市場的成熟。開發商更加有選擇性、更加巧妙地建造房產：以優質產品服務市場需求，而不是擴大房地產泡沫，追逐快錢。

由於高端市場似乎幾近飽和，因此，開發商正在將注意力轉向規模較小的精品產品，把目標瞄准越南日益壯大的中產階級。經歷市場重挫的艱難歲月後，出現的另一個變化是，開發商更加關注高水准管理和親力親為的客戶服務。

“我們致力於通過產品和服務創新，提供最好的客戶服務，”凱德集團（CapitaLand）越南公司首席執行官陳連龐（音）表示。“我們成立了專門的客戶關系部門，負責在購房過程中的每一步為購房者提供幫助，從支付程序、交房到開發項目維護。”

另一條經驗教訓是，綠色建築市場的壯大。越南綠色建築委員會（Vietnam Green Building Council）主席梅利莎·梅裡韋瑟（Melissa Merryweather）稱，過去幾年來，綠色建築項目的數量每年翻一番，已有超過100個項目正在申請或已獲得綠色建築認證。不過，雖然這表明該細分市場取得了重大進步，但它仍僅占該國所有在建新房地產項目中很小的一部分。

“由於投機市場非常旺盛，因此，許多規模較大的開發商認為他們無需借助綠色建築的優勢，”梅裡韋瑟表示。“不過，許多精明的中小開發商已經意識到，綠色建築對於受過良好教育的客戶頗具吸引力，他們希望將這部分客戶的投資用作市場杠杆，以提高要求嚴苛的客戶的銷量。”

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雖然奢華住宅項目重塑了胡志明市和河內的建築景觀，近年來引起了廣泛關注，但觀察人士認為，越南房地產市場即將發生的下一件大事是，別居市場的壯大。

峴港擁有有利的商業環境（過去4年來一直穩居該國各省競爭力指數排名榜首）和活躍的生活氛圍，包括擁有世界一流的錦標賽高爾夫球場，且可方便到達越南最好的海灘，因此一直備受精明投資者的關注。今年秋季，該城市將主辦亞太經合組織（APEC）會議：有關專家表示，這項榮譽將為該城市創造一次絕佳的機會，有助於樹立其品牌形像，吸引大量投資。

“峴港對於本國和外國購房者都頗具吸引力，原因很多：年輕、活力、綠色城市形像；光明的旅游業前景；完善的基礎設施，更好的互聯互通條件；各式各樣的產品；頗具吸引力的銷售政策，廣大的租賃市場以及有保證的投資回報，” 第一太平戴維斯的鮑威爾表示。

“峴港讓我想起了大約20年前的普吉島，”在線婚禮目的地門戶網站Hitchbird聯合創始人張海（Hoi Cheung）補充道，他是一位中國香港投資者，在峴港高爾夫俱樂部（Danang Golf Club）附近的The Point Residences購買了一棟別墅。“雖然房地產開發的速度很快，但仍有很多尚未開發的地塊，而且目前的房價對於長期投資來說仍然具有很大的吸引力。另外，該房產緊鄰高爾夫球場，因此可以租給高爾夫球手，肯定非常搶手。”

除了峴港之外，芽莊和富國島也日益受到別居投資者的關注，另外也有一些其他新地點開始成為別居投資者的潛在目標。

“預計6個沿海地區——慶和（Khanh Hoa）、峴港、富國島、河川、下龍（Halong）和廣南（Quang Nam）——在未來3年內將迎來別居熱潮，供應量將超過1.7萬套，”亞太區第一太平戴維斯酒店總監魯多夫·海韋爾（Rudolf Hever）說。

如今的越南市場風雲變幻。原始海灘兩側高聳入雲的全新共管公寓拔地而起，購房者開始留意胡志明市和河內原先不為人熟知的社區，越南房地產市場必將繼續開創新的前景。

峴港海濱別墅

該度假勝地位於《福布斯》雜志投票選舉的世界10個最美麗的海灘之一，占地20公頃。該國最長的海岸線鋪設黃沙，俯瞰東海和Truong Sa山脈。海濱別墅可直接進入位於度假村南端的海灘，提供極致的隱私和寧靜。住戶可以享受度假村的世界一流設施，包括餐飲、健身、兒童俱樂部和豪華水療中心。

海濱別墅設有3間臥室和307平方米的起居空間。它包括一個60平方米的私人游泳池，一個大型的生活和用餐空間，設備齊全的寬敞浴室采用天然石材拋光的優質材料設計。

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峴港可可灣度假酒店

可可灣度假酒店（Condotel Cocobay Resort）位於五行山（Ngu Hanh Son）區後海（ Hoa Hai） Truong Sa大道的黃金位置，可可河（Co Co River）和東海之間，毗鄰會安（Hoi An）古鎮。可可灣最為獨特之處便是將它環繞其中兩個著名的國際高爾夫球場——峴港高爾夫球場（Da Nang Golf Club）和蒙哥馬利海灣球場（Montgomerie Links）。

可可灣度假酒店是由美國WATG設計事務所副主席及首席建築師Thomas J. Williams設計而成。該公司是世界領先的專業設計和顧問公司，主要為酒店、度假村提供建築設計領域的專業咨詢服務，其設計的酒店和旅游度假項目遍布160多個國家和地區。可可灣度假村分為多個板塊，有不同的建築業態，如別墅、公寓、商店、商業綜合體、美容沙龍、碼頭以及五星級標准的設施系統，可給客戶和顧客提供多種選擇。

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河內豪宅項目ROYAL CITY

受新加坡的生態建築的啟發，Vingroup集團開發了這處名為“VINHOMES ROYAL CITY”的新樓盤，推出了一種新的精英共管公寓房源。樓盤設有度假風格戶外場所，包括一片為業主提供方便的綠地，綠地中有室外游泳池系統、丘陵美景、公寓、高級別墅、服務式公寓、學校、醫院、購物中心、公共活動空間和環繞在四周的綠色樹牆。

地點離還劍湖3公裡，鏈接河內第二個腰帶和地鐵CAT LINH – HA DONG。從城市中心開車5分鐘。價格由2000 – 2.500美金/平方米， 40萬 – 50萬美金/套，面積150 – 220平方米。租金回報率達7-8%/年。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

第一太平戴維斯此前發表的2017年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在2016年快速升高，並於2016年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因為高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於1200美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅佔總銷售額的62%，環比升高10%。

一些敏銳的投資者對越南樓市的投資機會日益關注。

2015年，越南《住房法》修正案正式生效，取消了外國人在越南購房的諸多限制。大批專為海外買家打造的高端住宅項目應運而生，在2016年底將胡志明市的住房價格指數推至歷史高位，同時吸引了不少熱愛投資“磚頭”（房產）的華人買家。

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近日，在一場於中國香港銅鑼灣某高級酒店內舉辦的越南胡志明市某房產項目投資推介會上，演示地圖中的河內（越南首都）被標註了“北京”字樣，而南部胡志明市對標的則是上海。“胡志明市的第二區將是另一個‘浦東’。”房產經紀一邊滑動著iPad展示上海浦東新區三十年前和如今的照片對比，一邊對21世紀經濟報導記者說道。

據該經紀介紹，中國香港買家反應熱烈，此次代銷的約100餘套房在推介會第二天已所剩無幾，其中較小戶型的單位大部分在第一天已銷售一空，其中不乏連買幾套的“大手買家”，“一些Banker（銀行家）早就開始行動了。”她說。另據居外網海外房產行業分析師Adam Yang早前的表述，該海外置業信息網站2016年收到越南房產問詢較2015年上升10倍以上；潛在買家中，超過八成打算為投資而買房，而胡志明是最受關注的投資地點。

越南成為“下一個中國”的增長潛力是吸引投資客關注的最重要理由：近十年來，越南的國內生產總值（GDP）平均增速在6%上下、快速擴大的外商直接投資和製造業規模和本地中產群體的逐漸形成等因素令這種憧憬變得真實起來；而大致上6%－7%的租金收益率也屬亞洲範圍內的較高水平。

越南經濟正快速增長

業界認為，從宏觀層面看來，越南正在為房產投資客提供一波結構性的增長機會。

綜合國際貨幣基金組織（IMF）、世界銀行及海通國際研究的數據，越南近十年來平均GDP增速在6%以上；而2010年至2016年該國人均GDP每年平均增速為8.4%，在東南亞主要國家之中處於首位（其次為柬埔寨7.8%、菲律賓5.7%、印度4.2%等），於2016年已達2200美元左右水平。越南政府預測，越南富裕家庭數量將會從2016年的25萬上升至2020年的53萬，而中等收入的家庭將會從2016年的316萬上升至2020年的483萬，增幅高達52.8%。越南的通脹指數目前穩定在4%-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

不斷湧入的外資為越南經濟增長提供了重要動力。21世紀經濟報導記者查閱越南計畫與投資部的官方數據顯示，2017年前7個月，越南吸引到的實際外商直接投資（Disbursed FDI）額已達90.5億美元，同比增長5.8%；同期已註冊FDI（Registered FDI）總額達219.3億美元，同比增長52%。

在今年8月初的一次公開發言中，越南計畫與投資部副部長Dang Huy Dong表示，有信心今年越南的實際外商直接投資可超過160億美元（即超越2016年創下的158億美元的歷史最高水平），而已註冊FDI可望從去年的244億美元增加至280億美元。“今年至今，FDI的增長非常令人矚目，我們認為這個趨勢將繼續下去。希望吸引更多FDI投資出口導向的行業，以及能源和高科技領域。”他說。

從行業看，今年前7個月，進入越南的FDI對加工與製造業的投資繼續佔據主要地位，以110億美元的註冊投資總額佔49.4％；其次為發電與配電，佔23.98%，及礦業，佔5.86%。以外商投資者國別劃分，韓國以56.2億美元的投資佔總FDI的25.63%；其次是日本，以54.6億美元註冊總投資佔24.92%；新加坡佔17.3%。

此外，中國“一帶一路”倡議在東南亞地區的推進也將進一步強化中越兩國的貿易合作和基礎設施建設水平。截至2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易夥伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場。根據越南至2020年的鐵路發展規劃，越南將重點發展城市鐵路交通及連接城內與郊區的鐵路運輸。據新華社報導，8月9日首列發往越南河內的“中越班列”已從廣州大朗站啟動，該班列較海運能節省一週時間，運輸成本比公路低50%，將成為聯通粵港澳大灣區和東盟國家的快速運輸通道。

胡志明市去年房價漲至五年高位

綜合以上情況來看，隨外商投資外派到越南的白領階層及本地逐漸富裕的家庭帶來的新增和改善型住房需求，成為越南地產需求增長的兩支主導力量。儘管財富有所增加，當地工薪階層依然無法承受高端住宅的售價，因此，本地家庭住房改善需求主要由每平米價格小於2000美元的中低端物業消化，而外派而來的白領階層則主要或買或租於高端物業之中。

數據顯示，2016年，河內市房地產成交價相對溫和，高端公寓價格上漲到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地產市場火爆，諸多中級和高級房地產項目進入市場，房價猛增，該市核心地段的高端公寓價格已上漲到每平米4000美元至5000美元，一線地段每平米3000美元至3500美元，二線和未來新區每平米2500美元至3000美元。

在前述於中國香港推介的胡志明市第二區項目中，一間約80平方米的精裝修兩居室公寓定價約為200萬港元（即約每平米3200美元）。

第一太平戴維斯此前發表的2017年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在2016年快速升高，並於2016年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因為高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於1200美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅佔總銷售額的62%，環比升高10%。

在今年第二季度的報告之中，該機構表示期內胡志明市整體住宅銷售交易達到2011年以來最旺水平，共錄得1.16萬筆交易，其中單位價格在每平方米1200美元至2000美元的B類住宅與每平方米售價在1200美元以下的C類住宅成交升勢較為顯著。該機構表示，2017年三季度起到2018年，胡志明市約有4.8萬個單位將推出市場，其中46%將為C類住宅。

海通國際宏觀研究部董事總經理黃少明與助理副總裁薛媛元在其日前發表的調研報告中指出，從2012年到2016年，胡志明市的中低端住房成交量實現了8倍的增長，而結合對人口結構與收入結構的分析，未來需求更多會集中在此類住房。

他們同時提示，目前住房需求與供給層次的錯配可能形成風險：目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。舉例而言，胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

租賃市場方面，根據位置和類型不同，越南房地產的整體租金收益大約在6%至7%水平，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率，在亞洲範圍內也算較高水平。不過需要注意的是，隨著高端住宅項目不斷進入市場，作為主要承租人的外商外派白領群體是否能產生相應需求，也會對海外投資者主要購買的高端住宅租金水平產生影響。

淨租金回報約6.5%， 須防範政策變動和匯率風險

據越南2015年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南購房的限制包括：一、房屋產權非永久產權，年限為50年，但有一次延長50年的機會，而與越南公民結婚的外籍人士即可擁有房屋永久產權；二、外籍人士每位在一個公寓小區或一個坊級行政區劃內，最多只能擁有一套房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過250套。

此前，越南政府規定只允許外籍業主以居住為目的買房，而新出台的《住房法》修正案則允許外籍人士將房產出租、抵押、折算成資本投資、贈送、遺贈或置換其他房產等，但規定了買房時必須通過銀行轉賬。因此外籍人士如需購房，必須在越南當地開設銀行戶口，也必須赴越南簽訂正式買賣合約。

另外，外籍人士只獲准購買一手住宅，而不能購買二手住宅，因越南當地人不被允許出售住宅給外籍人士。在出售時，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南當地人，則自動轉換為永久產權。

稅費方面，買入時，外籍買家需支付10%增值稅、0.5%印花稅以及2%的管理費基金，不過增值稅與管理費基金通常已計入售價之中，因此無需額外繳納。以前述胡志明市第二區高端樓盤為例，持有期間的物業費約為0.5%每年。出售時，需支付房屋售價2％的個人所得稅（越南政府允許期房樓花買賣，賣出樓花時，按樓花售價的2%納稅，無需按整體房價繳稅）。

貸款方面，原則上，除非持有越南工作簽證，越南的銀行暫時沒有向外籍人士提供房屋按揭服務；也並未有其他國家的銀行提供相關按揭。不過，從事相關地產業務的人士表示，相信不久的將來向外籍人士提供按揭貸款的政策就將開放。

付款方式上，一種常見的期房付款方式是，簽訂購房訂金協議起每半年，向開發商支付10%的購房款直至達到房款總價50%，待房屋交付後一次性支付另45%，剩餘的5%則等房契辦理完成之後再支付。

出租安排上，租期通常是兩年，淨租金回報約6.5%上下。可尋求中介管理公司處理租賃事宜，通常每次簽訂新租約時，房主需要支付首年租金的12%作為中介費。承租人大部分是跨國企業外派人員。某些項目亦提供包租選擇，但租金收益就相對較低。

風險方面，黃少明與薛媛元提示到，新興市場投資需注意政策與法規風險，越南2011-2013年的樓市崩盤與政府2009年提高稅收有著直接的關係。由於目前越南樓市剛剛對外籍人士開放，整個房地產市場還處在上升期，如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。

此外，匯率風險也是需要關注的因素。越南實施浮動盯住美元的匯率制度，即貨幣盯住美元，同時允許匯率在一定範圍內浮動，這與2015年“811”匯改前的人民幣匯率制度類似。2011年以來，越南盾兌美元匯率一直保持在較為穩定的水平。但整體市場容量小，外匯儲備少，越南央行的干預能力有限，在極端市況下容易產生較大波動。不過隨著越南政府對外匯政策的規範和加強，以及“去美元化”的實施，進出口貿易趨於平衡，外商投資力度加大，越南盾在2008至2011年間經歷的大幅貶值趨勢目前已經得到遏制，但總體上對新興市場的投資仍需特別關注匯率風險。

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（據21世紀經濟報導）